高品質(zhì)住宅宅規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)創(chuàng)新管理理高級(jí)研修班班房地產(chǎn)規(guī)范范化設(shè)計(jì)管管理體系建建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程與運(yùn)運(yùn)營(yíng)體系第一部分目錄錄123房地產(chǎn)的運(yùn)運(yùn)營(yíng)體系房地產(chǎn)的計(jì)計(jì)劃管理概概述房地產(chǎn)的開開發(fā)流程一：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)流程程-----總的流程與與框架圖說明及圖例例：、房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務(wù)劃劃分為六個(gè)個(gè)階段：項(xiàng)項(xiàng)目論證、、項(xiàng)目策劃劃、設(shè)計(jì)管管理、工程程施工管理理、銷售管管理和入伙伙管理。、工程施工工管理階段段和銷售管管理階段的的時(shí)間存在在重疊。、本示意圖圖中僅列舉舉四個(gè)專業(yè)業(yè)的工作內(nèi)內(nèi)容，其他他的專業(yè)的的工作內(nèi)容容在流程文文件中有詳詳細(xì)的描述述。：代表關(guān)鍵鍵里程碑：代表某個(gè)個(gè)階段的主主導(dǎo)的專業(yè)業(yè)任務(wù)，即即其輸出會(huì)會(huì)成為本階階段其他專專業(yè)開展活活動(dòng)的輸入入條件。：配合專業(yè)業(yè)的任務(wù)。。項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開開工開盤銷售入伙項(xiàng)目論證階階段項(xiàng)目策劃階階段設(shè)計(jì)管理階階段工程施工階階段竣工銷售管理階階段入伙管理階階段工程拓展組織項(xiàng)目論論證初步產(chǎn)品定定位營(yíng)銷組織項(xiàng)目策策劃/產(chǎn)品、市場(chǎng)場(chǎng)及客戶定定位研究規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷策劃、、項(xiàng)目推廣廣方案策劃劃、項(xiàng)目前前期推廣及及銷售前準(zhǔn)準(zhǔn)備設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)計(jì)配合、、供應(yīng)商考考察及招標(biāo)標(biāo)、施工準(zhǔn)準(zhǔn)備及樁基基等工程施施工主體結(jié)構(gòu)施施工至具備備預(yù)售條件件工程施工至至竣工驗(yàn)收收銷售及入伙伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管管理入伙事務(wù)管管理成本估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底底、合同價(jià)價(jià)進(jìn)度款、工工程變更、、招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)結(jié)算設(shè)計(jì)流程階階段一：房地產(chǎn)開發(fā)流流程1.1房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分與職責(zé)層級(jí)一：房地產(chǎn)開發(fā)流流程1.2房地產(chǎn)的開發(fā)流程圖解（一）一：房地產(chǎn)開發(fā)流流程1.2房地產(chǎn)的開發(fā)流程圖解（二）一：房地產(chǎn)開發(fā)流流程1.2房地產(chǎn)的開發(fā)流程圖解（三）一：房地產(chǎn)開發(fā)流流程1.3房地產(chǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)流程構(gòu)建的體系框架一：房地產(chǎn)開發(fā)流流程組合1組合2多項(xiàng)目區(qū)域域總部多項(xiàng)目跨區(qū)區(qū)域整合多項(xiàng)目跨跨區(qū)域多項(xiàng)目單單區(qū)域戰(zhàn)略型+矩陣式戰(zhàn)略型價(jià)值鏈型1.4房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)不同發(fā)展展階段的組組織管理模模式與管理理流程體系系操作型一：房地產(chǎn)開發(fā)流流程1.4房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系一：房地產(chǎn)開發(fā)流流程1.4房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系矩陣式管理理一：房地產(chǎn)開發(fā)流流程1.4房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系弱矩陣一：房地產(chǎn)開發(fā)流流程1.4房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系強(qiáng)矩陣二：房地產(chǎn)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體體系2.1房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理：2.1.1定義二：房地產(chǎn)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體體系二：房地產(chǎn)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體體系二：房地產(chǎn)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體體系二：房地產(chǎn)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體體系2.1.2運(yùn)營(yíng)管理中中心的職能能二：房地產(chǎn)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體體系2.1.2運(yùn)營(yíng)管理中中心的職能能二：房地產(chǎn)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體體系2.1.2運(yùn)營(yíng)管理中中心的職能能二：房地產(chǎn)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體體系2.1.3運(yùn)營(yíng)管理的的重點(diǎn)二：房地產(chǎn)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體體系2.2房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系內(nèi)容：2.2.1投資決策2.2.2階段性成果果2.2.3運(yùn)營(yíng)決策2.2.4計(jì)劃管理2.2.5成本管理2.2.6資金管理2.2.7知識(shí)管理二：房地產(chǎn)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體體系2.3房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系案例解析二：房地產(chǎn)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體體系2.4房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)2.4.1項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組組織架構(gòu)與與決策機(jī)構(gòu)構(gòu)二：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)體體系系二：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)體體系系2.4.2項(xiàng)目目的的管管理理目目標(biāo)標(biāo)二：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)體體系系2.4.3運(yùn)營(yíng)營(yíng)會(huì)會(huì)議議系系統(tǒng)統(tǒng)：：a.運(yùn)營(yíng)營(yíng)決決策策會(huì)會(huì)b.運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理會(huì)會(huì)二：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)體體系系非運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)會(huì)會(huì)議議系系統(tǒng)統(tǒng)二：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)體體系系兩個(gè)個(gè)重重要要的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)決決策策會(huì)會(huì)二：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)體體系系兩個(gè)個(gè)重重要要的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理會(huì)會(huì)三：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的計(jì)計(jì)劃劃管管理理概概述述3.1項(xiàng)目計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)三：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的計(jì)計(jì)劃劃管管理理概概述述3.2項(xiàng)目計(jì)劃管理本質(zhì)與關(guān)鍵要素三：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的計(jì)計(jì)劃劃管管理理概概述述3.3一體化的計(jì)劃管理體系的建立3.3.1建立立一一體體化化計(jì)計(jì)劃劃管管理理體體系系的的目目標(biāo)標(biāo)三：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的計(jì)計(jì)劃劃管管理理概概述述3.3一體化的計(jì)劃管理體系的建立3.3.2一體體化化計(jì)計(jì)劃劃管管理理體體系系的的特特點(diǎn)點(diǎn)一個(gè)個(gè)目目標(biāo)標(biāo)+二個(gè)個(gè)體體系系+三個(gè)個(gè)層層級(jí)級(jí)三：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的計(jì)計(jì)劃劃管管理理概概述述3.3一體化的計(jì)劃管理體系的建立3.3.3項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃分分級(jí)級(jí)體體系系：：三三層層次次+四要要素素三：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的計(jì)計(jì)劃劃管管理理概概述述3.3一體化的計(jì)劃管理體系的建立3.3.4項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃體體系系與與管管理理計(jì)計(jì)劃劃體體系系的的關(guān)關(guān)系系三：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的計(jì)計(jì)劃劃管管理理概概述述3.4項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃3.4.1如何何確確定定項(xiàng)項(xiàng)目目的的關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)三：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的計(jì)計(jì)劃劃管管理理概概述述3.4.2項(xiàng)目目關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的的內(nèi)內(nèi)容容：：a.里程程碑碑節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)b.體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理思思想想的的節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)三：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的計(jì)計(jì)劃劃管管理理概概述述三：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的計(jì)計(jì)劃劃管管理理概概述述三：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的計(jì)計(jì)劃劃管管理理概概述述3.4.3房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目50個(gè)關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)如何何建建立立規(guī)規(guī)范范化化的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理體體系系第二二部部分分目錄錄房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義12345房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)不不同同發(fā)發(fā)展展階階段段的的管管控控模模式式與與相相應(yīng)應(yīng)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理模模式式建立立精精細(xì)細(xì)化化市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求下下的的規(guī)規(guī)范范化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理體體系系設(shè)計(jì)計(jì)管管理理效效率率指指標(biāo)標(biāo)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理通通病病與與案案例例分分析析一：：房地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理的的范范疇疇與與定定義義涉及及房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的全全過過程程。。內(nèi)內(nèi)容容包包括括：：從從項(xiàng)項(xiàng)目目初初判判的的跟跟蹤蹤,到項(xiàng)項(xiàng)目目決決策策中中的的概概念念草草案案研研究究，，從從概概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)到到施施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，從從施施工工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的的配配合合到到營(yíng)營(yíng)銷銷道道具具的的制制作作，，以以至至到到后后期期客客服服的的維維修修、、整整改改的的技技術(shù)術(shù)支支持持等等。。契合合企企業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，鎖鎖定定項(xiàng)項(xiàng)目目的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)目目標(biāo)標(biāo),在符符合合企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的產(chǎn)產(chǎn)品品策策略略指指導(dǎo)導(dǎo)下下，，通通過過有有效效的的組組織織、、完完善善的的流流程程及及制制度度的的建建立立、、方方法法的的提提升升等等一一系系列列手手段段，，在在產(chǎn)產(chǎn)品品制制造造過過程程中中實(shí)實(shí)施施的的涉涉及及設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)內(nèi)內(nèi)容容的的管管理理。。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的定義一：：房地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理的的范范疇疇與與定定義義涉及及產(chǎn)產(chǎn)品品的的種種類類、、品品牌牌、、以以及及開開發(fā)發(fā)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模模式式選擇擇何何種種產(chǎn)產(chǎn)品品戰(zhàn)戰(zhàn)略略對(duì)對(duì)一一個(gè)個(gè)企企業(yè)業(yè)來(lái)來(lái)說說至至關(guān)關(guān)重重要要。。產(chǎn)產(chǎn)品品戰(zhàn)戰(zhàn)略略并并不不僅僅指指導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)項(xiàng)目目策策劃劃、、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、戶戶型型研研究究、、營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣，，同同時(shí)時(shí)也也影影響響到到項(xiàng)項(xiàng)目目的的拓拓展展模模式式、、土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備模模式式，，甚甚至至品品牌牌宣宣傳傳模模式式及及企企業(yè)業(yè)自自身身的的發(fā)發(fā)展展模模式式。。產(chǎn)品品策策略略為為企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展服服務(wù)務(wù)產(chǎn)品品制制造造過過程程必必須須符符合合企企業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)發(fā)展展策策略略產(chǎn)品的戰(zhàn)略產(chǎn)品的策略品質(zhì)質(zhì)保保證證、、進(jìn)進(jìn)度度控控制制、、成成本本控控制制設(shè)計(jì)管理三大目標(biāo)二：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)不不同同發(fā)發(fā)展展階階段段的的管管控控模模式式與與設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理模模式式1.1企業(yè)管控模式的分類1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類1.3企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考1.4設(shè)計(jì)管理資源配置基準(zhǔn)二.1.1企業(yè)業(yè)管管控控模模式式的的分分類類財(cái)務(wù)務(wù)型型(投行行)戰(zhàn)略略型型操作作型型(運(yùn)營(yíng)營(yíng)型型)管控控模模式式二.1.2設(shè)計(jì)計(jì)管管理理模模式式的的分分類類職能能型型公司司型型(項(xiàng)目目制制型型)矩陣陣型型項(xiàng)目目管管控控模模式式設(shè)計(jì)計(jì)管管理理模模式式與與企企業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理設(shè)設(shè)立立的的管管控控模模式式一一一一對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)二.1.3企業(yè)業(yè)管管理理模模式式與與設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理模模式式的的優(yōu)優(yōu)化化組組合合之之思思考考組合合1組合合2多項(xiàng)項(xiàng)目目區(qū)區(qū)域域總總部部多項(xiàng)項(xiàng)目目跨跨區(qū)區(qū)域域整整合合多項(xiàng)項(xiàng)目目跨跨區(qū)區(qū)域域多項(xiàng)項(xiàng)目目單單區(qū)區(qū)域域集群群式式復(fù)合合職職能能型型項(xiàng)目目制制型型(大、、小小)職能能型型二.1.3企業(yè)業(yè)管管理理模模式式與與設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理模模式式的的優(yōu)優(yōu)化化組組合合之之思思考考標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)水水平平集群式復(fù)合職能型項(xiàng)目制型職能型戰(zhàn)略略合合作作水水平平設(shè)計(jì)管理模式發(fā)展二.1.4設(shè)計(jì)計(jì)管管理理資資源源配配置置基基準(zhǔn)準(zhǔn)合理理的的項(xiàng)項(xiàng)目目人人員員數(shù)數(shù)量量和和結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)配配置置，，不不僅僅是是人人力力資資源源有有效效利利用用的的要要求求，，也也是是項(xiàng)項(xiàng)目目有有效效實(shí)實(shí)施施的的保保證證。。配配置置基基準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)應(yīng)基基于于企企業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的運(yùn)運(yùn)作作模模式式、、運(yùn)運(yùn)作作水水平平和和人人力力資資源源成成熟熟度度企業(yè)業(yè)年年度度人人力力資資源源規(guī)規(guī)劃劃新增增項(xiàng)項(xiàng)目目人人員員配配置置規(guī)規(guī)劃劃參參考考多項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)作作狀狀況況下下，，項(xiàng)項(xiàng)目目之之間間人人員員動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃和和調(diào)調(diào)配配人員配置基準(zhǔn)目的人員配置基準(zhǔn)的作用案例:某大型地產(chǎn)公司人員配置基準(zhǔn)三.建立立精精細(xì)細(xì)化化市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求下下的的規(guī)規(guī)范范化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理體體系系3.1建立規(guī)范化管理體系的意義規(guī)范范化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理體體系系能能夠夠提提高高企企業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)部部的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)水水平平，，規(guī)規(guī)范范設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理制制度度和和流流程程，，以以保保證證項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)質(zhì)質(zhì)量量，，提提高高項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)效效能能，，提提升升公公司司項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)能能力力，，打打造造企企業(yè)業(yè)核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力三.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內(nèi)內(nèi)容容負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)項(xiàng)目目設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理，，保保證證設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)質(zhì)量量、、進(jìn)進(jìn)度度、、成成本本目目標(biāo)標(biāo)的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)(規(guī)劃劃、、建建筑筑、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、水水電電、、景景觀觀、、室室內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì))材料料設(shè)設(shè)備備選選型型定定板板配合合成成本本管管理理中中心心建建立立設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成本本基基準(zhǔn)準(zhǔn)體體系系,建立立從從研研發(fā)發(fā)開開始始的的成成本本控控制制理理念念與與系系統(tǒng)統(tǒng),提高高產(chǎn)產(chǎn)品品綜綜合合性性價(jià)價(jià)比比組織并并參與與主要要材料料、設(shè)設(shè)備的的調(diào)研研,與成本本管理理中心心配合合,建立按按體系系、專專業(yè)分分類的的材料料信息息庫(kù)(含品牌牌及供供應(yīng)商商評(píng)價(jià)價(jià))3.2.1設(shè)計(jì)管理職責(zé)3.2.1.1一般意義下的設(shè)計(jì)管理職責(zé)三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容項(xiàng)目開開發(fā)部部按要求求及時(shí)時(shí)向設(shè)設(shè)計(jì)管管理部部提交交各設(shè)設(shè)計(jì)階階段所所需資資料條條件負(fù)責(zé)與與政府府部門門就各各階段段設(shè)計(jì)計(jì)中間間過程程成果果的技技術(shù)溝溝通及及完成成各政政府相相關(guān)部部門的的申報(bào)報(bào)審批批工作作

其它部門在設(shè)計(jì)管理過程中的職責(zé)成本管管理部部按要求求及時(shí)時(shí)向設(shè)設(shè)計(jì)管管理部部提交交各設(shè)設(shè)計(jì)階階段所所需成成本目目標(biāo)隨著圖圖紙的的不斷斷深化化，調(diào)調(diào)整成成本及及控制制目標(biāo)標(biāo)負(fù)責(zé)組組織方方案設(shè)設(shè)計(jì)招招標(biāo)中中的各各項(xiàng)工工作市場(chǎng)營(yíng)銷部部按要求求及時(shí)時(shí)向設(shè)設(shè)計(jì)管管理部部提交交各設(shè)設(shè)計(jì)階階段所所需資資料條條件負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)各階階段設(shè)設(shè)計(jì)成成果地地產(chǎn)公公司內(nèi)內(nèi)部技技術(shù)評(píng)評(píng)審提提供市市場(chǎng)評(píng)評(píng)價(jià)建建議負(fù)責(zé)制制定各各階段段設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)務(wù)書中中的市市場(chǎng)定定位部部分的的內(nèi)容容三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容3.2.2組織與架構(gòu)優(yōu)化案例分分析一一：北京金金地2006設(shè)計(jì)部部組織架架構(gòu)圖圖三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容案例分分析二：06~07深圳金金地設(shè)設(shè)計(jì)部部構(gòu)架架圖(改進(jìn)前前)項(xiàng)目組1項(xiàng)目組2項(xiàng)目組3項(xiàng)目組N

結(jié)構(gòu)組

設(shè)備組

景觀組

室內(nèi)組專業(yè)組主管負(fù)責(zé)制強(qiáng)大的技術(shù)支撐平臺(tái)技術(shù)支持+質(zhì)量控制項(xiàng)目組設(shè)計(jì)經(jīng)理制前期方案+項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)總監(jiān)部門經(jīng)理專業(yè)組項(xiàng)目（建筑師)組建筑研發(fā)組

材料組部門副經(jīng)理

行政秘書三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容

2.3.1設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)流程的意義梳理設(shè)設(shè)計(jì)工工作流流程，，明確確設(shè)計(jì)計(jì)管理理的控控制節(jié)節(jié)點(diǎn)和和不同同階段段的設(shè)設(shè)計(jì)輸輸入條條件,清晰規(guī)規(guī)范項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)管管理過過程中中的控控制節(jié)節(jié)點(diǎn)，，以便便提高高設(shè)計(jì)計(jì)管理理效率率，保保證設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量、、進(jìn)度度、成成本三三方面面均得得到有有效控控制三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容主線流程概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)配合部門營(yíng)銷成本工程開發(fā)物業(yè)主線部門設(shè)計(jì)部

2.3.2業(yè)務(wù)流程總的房房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)框架架圖說明及及圖例例：、房地地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)劃劃分為為六個(gè)個(gè)階段段：項(xiàng)項(xiàng)目論論證、、項(xiàng)目目策劃劃、設(shè)設(shè)計(jì)管管理、、工程程施工工管理理、銷銷售管管理和和入伙伙管理理。、工程程施工工管理理階段段和銷銷售管管理階階段的的時(shí)間間存在在重疊疊。、本示示意圖圖中僅僅列舉舉四個(gè)個(gè)專業(yè)業(yè)的工工作內(nèi)內(nèi)容，，其他他的專專業(yè)的的工作作內(nèi)容容在流流程文文件中中有詳詳細(xì)的的描述述。：代表表關(guān)鍵鍵里程程碑：代表表某個(gè)個(gè)階段段的主主導(dǎo)的的專業(yè)業(yè)任務(wù)務(wù)，即即其輸輸出會(huì)會(huì)成為為本階階段其其他專專業(yè)開開展活活動(dòng)的的輸入入條件件。：配合合專業(yè)業(yè)的任任務(wù)。。項(xiàng)目立立項(xiàng)主體結(jié)結(jié)構(gòu)開開工開盤銷銷售入伙項(xiàng)目論論證階階段項(xiàng)目策策劃階階段設(shè)計(jì)管管理階階段工程施施工階階段竣工銷售管管理階階段入伙管管理階階段工程拓展組織項(xiàng)項(xiàng)目論論證初步產(chǎn)產(chǎn)品定定位營(yíng)銷組織項(xiàng)項(xiàng)目策策劃/產(chǎn)品、、市場(chǎng)場(chǎng)及客客戶定定位研研究規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷策策劃、、項(xiàng)目目推廣廣方案案策劃劃、項(xiàng)項(xiàng)目前前期推推廣及及銷售售前準(zhǔn)準(zhǔn)備設(shè)計(jì)方案設(shè)設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)計(jì)配配合、、供應(yīng)應(yīng)商考考察及及招標(biāo)標(biāo)、施施工準(zhǔn)準(zhǔn)備及及樁基基等工工程施施工主體結(jié)結(jié)構(gòu)施施工至至具備備預(yù)售售條件件工程施施工至至竣工工驗(yàn)收收銷售及及入伙伙配合合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事事務(wù)管管理入伙事事務(wù)管管理成本估算測(cè)算預(yù)算、、標(biāo)底底、合合同價(jià)價(jià)進(jìn)度款款、工工程變變更、、招標(biāo)標(biāo)采購(gòu)購(gòu)結(jié)算設(shè)計(jì)流流程階階段設(shè)計(jì)流流程框框架圖圖施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)建筑、、規(guī)劃方方案部品設(shè)計(jì)及及定板擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)拿地節(jié)節(jié)點(diǎn)概念規(guī)規(guī)劃草案案概念規(guī)規(guī)劃方案案方案報(bào)報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)模型研研究施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)指引引部品材材料調(diào)調(diào)研部品材材料清清單部品材材料定定板封封樣銷售配配合資資料結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品、、技術(shù)術(shù)創(chuàng)新新研發(fā)發(fā)論證階段策劃階段銷售示示范區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)計(jì)管理階段工程管理分階段段業(yè)務(wù)務(wù)流程程圖設(shè)計(jì)流流程框框架圖圖一級(jí)流流程:項(xiàng)目投投資決決策論論證管管理階階段流流程項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)管管理階階段流流程項(xiàng)目工工程管管理階階段流流程項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷管管理階階段流流程項(xiàng)目入入伙管管理階階段流流程二級(jí)流流程:設(shè)計(jì)管管理流流程設(shè)計(jì)單單位選選擇管管理流流程設(shè)計(jì)合合同及及付款款管理理流程程材料設(shè)設(shè)備選選型/定板/驗(yàn)板管管理流流程設(shè)計(jì)變變更管管理流流程設(shè)計(jì)流流程框框架圖圖三級(jí)流流程：：設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用預(yù)預(yù)算計(jì)計(jì)劃編編制細(xì)細(xì)則設(shè)計(jì)合合同編編制工工作細(xì)細(xì)則設(shè)計(jì)任任務(wù)書書編制制工作作細(xì)則則設(shè)計(jì)、、咨詢?cè)儐挝晃贿x擇擇及信信息管管理細(xì)細(xì)則施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)設(shè)計(jì)配配合工工作細(xì)細(xì)則設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)控制制工作作細(xì)則則計(jì)變更更管理理細(xì)則則三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容

2.3.3管理流程主要是是涉及及設(shè)計(jì)計(jì)職能能的公公司管管理制制度，，如《地產(chǎn)公公司設(shè)設(shè)計(jì)總總監(jiān)管管理辦辦法》、《設(shè)計(jì)管管理階階段集集團(tuán)對(duì)對(duì)子公公司監(jiān)監(jiān)控程程序》、《實(shí)施地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)周周期基基準(zhǔn)作作業(yè)指指導(dǎo)書書》、決策策分判判等三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容

2.3.4優(yōu)化的流程帶來(lái)的管理效率和效益梳理設(shè)設(shè)計(jì)工工作流流程，，明確確設(shè)計(jì)計(jì)管理理的控控制節(jié)節(jié)點(diǎn)和和不同同階段段的設(shè)設(shè)計(jì)輸輸入條條件,清晰規(guī)規(guī)范項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)管管理過過程中中的控控制節(jié)節(jié)點(diǎn)，，以便便提高高設(shè)計(jì)計(jì)管理理效率率，保保證設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量、、進(jìn)度度、成成本三三方面面均得得到有有效控控制精裝修修管理理流程程與優(yōu)優(yōu)化三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容

2.4計(jì)劃管理

目的：：理順各各項(xiàng)工工作的的銜接接關(guān)系系，明明確里里程碑碑點(diǎn)和和責(zé)任任歸屬屬，保保障開開發(fā)周周期基基準(zhǔn)的的有效效實(shí)施施，實(shí)實(shí)現(xiàn)快快速滾滾動(dòng)的的地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式式。2.4.1設(shè)計(jì)周周期基基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)周周期參參考基基準(zhǔn)值值簡(jiǎn)圖圖三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃2.4.2.1各級(jí)計(jì)計(jì)劃的的制定定方式式與監(jiān)監(jiān)控辦辦法2.4.2項(xiàng)目總體計(jì)劃下設(shè)計(jì)計(jì)劃的分級(jí)控制與風(fēng)險(xiǎn)管理公司一一級(jí)計(jì)計(jì)劃部門二二級(jí)計(jì)計(jì)劃部門月月度計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目組組周計(jì)計(jì)劃三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容

2.5規(guī)范化的文件標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)管管理階階段及及專業(yè)業(yè)的合合理劃劃分專業(yè)：：總圖圖、規(guī)規(guī)劃與與建筑筑、景景觀、、室內(nèi)內(nèi)、展展示階段：：概念念設(shè)計(jì)計(jì)、方方案設(shè)設(shè)計(jì)、、實(shí)施施方案案設(shè)計(jì)計(jì)、施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)、部部品設(shè)設(shè)計(jì)2.5.1建立標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容

2.5.2設(shè)計(jì)文件的管理與模板建立《概念規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)任任務(wù)書書》《方案設(shè)設(shè)計(jì)任任務(wù)書書》《住宅施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)務(wù)書》《景觀概概念規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)任任務(wù)書書》《景觀方方案設(shè)設(shè)計(jì)任任務(wù)書書》《景觀施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)務(wù)書》《室內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)任任務(wù)書書》2.5.2.1設(shè)計(jì)文文件的的內(nèi)容容2.5.2.1.1任務(wù)書書類三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容《概念設(shè)設(shè)計(jì)咨咨詢合合同》《建筑方方案/擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)合合同》《建筑施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)合同同》《景觀方方案設(shè)設(shè)計(jì)合合同》《景觀施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)合同同》《室內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)合合同》《銷售示示范區(qū)區(qū)包裝裝設(shè)計(jì)計(jì)合同同》2.5.2.1.2合同類類2.5.2.2模板標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容2.5.3技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與模板建立《產(chǎn)品配配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建建議書書》《方案設(shè)設(shè)計(jì)指指引》及《施工圖設(shè)設(shè)計(jì)指引引》統(tǒng)一技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn):《區(qū)域通用用節(jié)點(diǎn)構(gòu)構(gòu)造設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》及《區(qū)域通用節(jié)點(diǎn)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)方案、實(shí)實(shí)施方案案、施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)各階段段成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及深深度要求求新技術(shù)應(yīng)應(yīng)用2.5.3.1技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的內(nèi)容容2.5.3.2模板三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容

2.5.4產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的建立對(duì)每項(xiàng)設(shè)設(shè)計(jì)管理理工作，，除頒布布程序(工作的方方法)\成果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)外，同時(shí)時(shí)根據(jù)企企業(yè)的技技術(shù)戰(zhàn)略略，建立立相關(guān)的的評(píng)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使使設(shè)計(jì)管理理質(zhì)量保證證工作有章章可循。。

2.5.5評(píng)審或評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)《項(xiàng)目投資資決策評(píng)評(píng)審階段段概念設(shè)設(shè)計(jì)成果果評(píng)價(jià)表表》《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)方案評(píng)評(píng)審階段段方案設(shè)設(shè)計(jì)成果果評(píng)價(jià)表表》《設(shè)計(jì)巡檢檢評(píng)價(jià)表表》三個(gè)評(píng)價(jià)價(jià)表《項(xiàng)目投資資決策評(píng)評(píng)審階段段概念設(shè)設(shè)計(jì)成果果評(píng)價(jià)表表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性滿足《投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》（編號(hào)SJ—201）中對(duì)內(nèi)容及深度的要求。技術(shù)指標(biāo)符合性經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)符合政府規(guī)劃要點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)的要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性設(shè)計(jì)方案可實(shí)施（如滿足日照間距要求、參考戶型可實(shí)施性等），避免技術(shù)指標(biāo)的虛假性滿足各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范要求交通組織、空間構(gòu)成、物業(yè)分布等合理、舒適并符合價(jià)值最大化原則設(shè)計(jì)成本關(guān)鍵因素地下室及停車位地下室布局滿足技術(shù)合理、成本最優(yōu)原則地下停車場(chǎng)內(nèi)交通組織高效、便利其他特殊因素因特殊情況帶來(lái)的其它超常規(guī)成本（如特殊地質(zhì)條件、特殊場(chǎng)地條件、特殊結(jié)構(gòu)形式等）應(yīng)進(jìn)行成本收益論證產(chǎn)品價(jià)值分析設(shè)計(jì)概念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)手法和概念應(yīng)形成鮮明的特色，并支撐項(xiàng)目賣點(diǎn)，為項(xiàng)目創(chuàng)造附加值。產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃布局應(yīng)建立在多方案收益比較的基礎(chǔ)上遵循經(jīng)濟(jì)效益最大化原則配套設(shè)施（會(huì)所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟(jì)效益最大化典型住宅單元配置標(biāo)準(zhǔn)（包括層數(shù)，單元戶數(shù)，梯數(shù)，各戶型面積等）應(yīng)符合高性價(jià)比原則典型單體價(jià)值點(diǎn)挖掘：設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值原則附送空間創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)形式（高廳等）開發(fā)周期分期策略分期策略應(yīng)滿足結(jié)轉(zhuǎn)要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)方案是否有利于快速滾動(dòng)開發(fā)結(jié)論《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)方案評(píng)評(píng)審階段段方案設(shè)設(shè)計(jì)成果果評(píng)價(jià)表表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見

產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品符合性設(shè)計(jì)成果滿足《市場(chǎng)定位》要求；設(shè)計(jì)成果與投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果的延續(xù)性指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求，如戶車比、容積率、戶型配比等技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性設(shè)計(jì)成果內(nèi)容及深度滿足《金地集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》要求（編號(hào)SJ－202）技術(shù)指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足政府部門規(guī)劃要點(diǎn)及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性符合各項(xiàng)國(guó)家及地方設(shè)計(jì)規(guī)范要求，滿足日照間距、建筑節(jié)能的要求方案設(shè)計(jì)合理性規(guī)劃效益對(duì)各項(xiàng)元素（總體布局，住宅組團(tuán)，道路交通及停車組織，景觀環(huán)境，豎向設(shè)計(jì)及公建配套等）的規(guī)劃設(shè)計(jì)合理并滿足價(jià)值最大化原則。居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)分期規(guī)劃合理首期銷售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷售路線清晰合理產(chǎn)品創(chuàng)新在滿足成本收益原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值建筑技術(shù)應(yīng)用應(yīng)用合適的建筑技術(shù)提高居住性能及產(chǎn)品附加值立面設(shè)計(jì)建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開發(fā)周期設(shè)計(jì)進(jìn)度導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)度偏差的設(shè)計(jì)原因結(jié)論《設(shè)計(jì)巡檢檢評(píng)價(jià)表表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見

設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)度戶型成果符合性立面成果符合性現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施效果與經(jīng)營(yíng)評(píng)審階段設(shè)計(jì)方案的符合性

示范區(qū)效果示范區(qū)整體形象展場(chǎng)包裝效果示范區(qū)整體形象整潔、美觀銷售路線便捷，標(biāo)識(shí)系統(tǒng)清晰，設(shè)置合理示范區(qū)形象鮮明、個(gè)性突出、展示效果強(qiáng)烈，定位符合項(xiàng)目整體形象定位要求建筑細(xì)部節(jié)點(diǎn)技術(shù)處理立面材料交接立面色彩處理門窗、陽(yáng)臺(tái)欄桿、樓梯構(gòu)造設(shè)計(jì)無(wú)功能性缺陷立面材料分色、交接處理無(wú)原則性錯(cuò)誤客戶服務(wù)設(shè)計(jì)問題投訴來(lái)自客戶服務(wù)部門、物業(yè)管理部門的設(shè)計(jì)投訴問題處理、反饋情況三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容2.7.1建立成本本管理目目標(biāo)及節(jié)節(jié)點(diǎn)

2.7設(shè)計(jì)管理過程中的成本管理項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)管理目標(biāo)案例項(xiàng)目初判成本估算表項(xiàng)目決策項(xiàng)目成本測(cè)算方案階段成本基價(jià)表(方案階段)深化擴(kuò)初階段典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表施工圖成本預(yù)算清單全精裝修房施工圖成本預(yù)算清單竣工驗(yàn)收成本結(jié)算三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容2.7.2建立相關(guān)關(guān)部品信信息庫(kù)2.7.2.1項(xiàng)目部品品信息庫(kù)模模板2.7.2.2項(xiàng)目部品品信息庫(kù)建建立的要要點(diǎn)a.(工程)材料分判判b.標(biāo)桿企業(yè)業(yè)主流材材料部品品品牌及及成本基基準(zhǔn)借鑒鑒c.戰(zhàn)略供應(yīng)應(yīng)商合作作及集團(tuán)團(tuán)采購(gòu)d.建立信息息庫(kù)共享享平臺(tái)三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容2.7.2.3材料部品品研究的的工作目目標(biāo)a.基于對(duì)目目標(biāo)客戶戶的期望望值分析析,研發(fā)滿足足客戶需需求的部部品b.成本優(yōu)化化、對(duì)比比c.工藝的研研究2.7.3設(shè)計(jì)過程程中的成成本優(yōu)化化的主要要手段和和方法2.7.3.1結(jié)構(gòu)及基基礎(chǔ)的形形式2.7.3.2窗地比2.7.3.3外墻材料料及部品品2.7.3.4停車方式式及人防防方案2.7.3.5主要設(shè)備備選型2.7.3.6產(chǎn)品附加加值對(duì)應(yīng)應(yīng)的成本本2.7.3.7合理的景景觀成本本配置四、設(shè)計(jì)計(jì)管理效效率指標(biāo)標(biāo)

4.1人工效能指標(biāo)指標(biāo)類別指標(biāo)名稱萬(wàn)科某城市公司（萬(wàn)科內(nèi)部標(biāo)桿）北京H地產(chǎn)公司公司開發(fā)規(guī)模深圳：8-10個(gè)項(xiàng)目北京：4-5個(gè)項(xiàng)目青島/西安：各2個(gè)項(xiàng)目北京：3個(gè)項(xiàng)目天津：1個(gè)項(xiàng)目蘇州：1個(gè)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)人均利潤(rùn)率250萬(wàn)元/人140萬(wàn)元/人61.5萬(wàn)元/人人均開發(fā)面積4200平米/人3520平米/人632