房地地產產開開發發過過程程的的設設計計管管理理內容容提提要要一、、房房地地產產開開發發過過程程設設計計的的內內容容二、、房房地地產產開開發發過過程程設設計計管管理理的的意意義義三、、房房地地產產開開發發過過程程設設計計管管理理的的任任務務和和目目標標四、、房房地地產產開開發發過過程程設設計計管管理理的的措措施施五、、各各階階段段設設計計的的統統籌籌管管理理建設設工工程程項項目目的的階階段段劃劃分分建設設工工程程項項目目的的全全壽壽命命周周期期包包括括決策策階階段段（調調查查研研究究、、編編制制可可行行性性研研究究等等項項目目的的前前期期的的組組織織、、管管理理、、經經濟濟和和技技術術方方面面的的論論證證））實施施階階段段（設設計計前前的的準準備備階階段段、、設設計計階階段段、、施施工工階階段段、、動動用用前前期期準準備備階階段段、、保保修修期期））使用用階階段段（設設計計壽壽命命周周期期內內的的使使用用））建設設工工程程項項目目的的階階段段劃劃分分項目目立立項項是是項項目目決決策策的的標標志志。。決決策策階階段段的的主主要要任任務務是是確確定定項項目目的的定定義義，，一一般般包包括括如如下下內內容容：：·確定定項項目目實實施施的的組組織織·確定定和和落落實實建建設設地地點點·確定定建建設設任任務務和和建建設設原原則則·確定定落落實實項項目目建建設設資資金金·確定定項項目目投投資資目目標標、、進進度度目目標標、、質質量量目目標標。。建設設工工程程項項目目的的階階段段劃劃分分項目目實實施施階階段段管管理理的的主主要要任任務務是是通通過過管管理理使使項項目目的的目目標標得得以以實實現現。。建設設工工程程項項目目管管理理的的時時間間范范疇疇是是建建設設工工程程的的項項目目實實施施階階段段。。《建設設工工程程項項目目管管理理規規范范》對建建設設工工程程項項目目管管理理作作如如下下術術語語解解釋釋：：運用系統的理理論和方法，，對建設工程程項目進行的的計劃、組織織、指揮、協協調和控制等等專業化活動動，簡稱為項項目管理。項目管理內涵涵是：自項目目開始至項目目完成，通過過項目策劃和和項目控制，，以使項目的的費用目標、、進度目標和和質量目標得得以實現。建設工程項目目實施階段的的組成決策階段設計準備階段設計階段施工階段動用前準備階段保修階段項目市場信息息收集調研編制可行性研研究報告編制項目設計計任務書修建性詳細規規劃（總平方方案）建筑方案設計計施工圖設計施工竣工驗收動用開始保修期結束項目決策階段段項目實施階段段一、房地產開開發過程設計計的內容規劃設計建筑設計施工圖設計園林景觀道路路環境設計區內綜合管網網、專業配套套設計具體方案、節節點設計一、房地產開開發過程設計計的內容規劃設計規劃設計是根根據城市規劃劃條件、土地地招標文件和和選址意見書書上有關指標標和有關規范范要求，按照照建筑與環境境關系的原則則，對建筑布布局、道路、、豎向、綠化化及工程管線線等進行綜合合性的場地設設計。一、房地產開開發過程設計計的內容規劃設計的依依據是經規劃劃行政部門核核發的選址意意見書、規劃劃設計條件、、擬建項目的的現勢地形圖圖、環保部門門批準的環境境影響報告書書、有關城市市規劃設計規規范等。一、房地產開開發過程設計計的內容一般規劃設計計階段的成果果是修建性詳詳細規劃，包包括以下內容容：（一）規劃地地段區位關系系圖。反映規規劃地段的位位置，周邊道道路走向，規規劃地段與毗毗鄰用地和城城市中心區的的關系。（二）規劃地地段現狀圖。。標明建設用用地現狀自然然地形地貌、、道路、綠化化、工程管線線及各類用地地內建筑的范范圍、性質、、層數、質量量、單位名稱稱，以及規劃劃四至范圍以以外50米內的建筑層層數和建筑性性質；標明用用地界線、各各類規劃控制制線；附具現現狀用地構成成表。一、房地產開開發過程設計計的內容（三）規劃總總平面圖。標標明規劃四至至范圍，各類類規劃控制線線；標明規劃劃建筑性質分分類，各類建建筑位置、層層數、間距系系數，建筑退退讓各類規劃劃控制線的距距離，道路名名稱、道路寬寬度，市政和和公共交通設設施以及場站站點，機動車車停車場位置置；確定主要要入口方向，，標明主要出出入口與城市市道路交叉口口距離；確定定地下設施范范圍、地下設設施出入口；；附具用地平平衡表、技術術經濟指標以以及公建一覽覽表。一、房地產開開發過程設計計的內容（四）空間分分析模型或者者效果圖。表表達設計意圖圖，反映空間間環境關系。。（五）道路交交通以及豎向向規劃圖。標標明道路紅線線位置、橫斷斷面、交叉點點坐標、標高高、轉彎半徑徑、公交站場場以及停車場場用地界線。。（六）工程管管網規劃圖。。標明規劃區區外圍城市道道路中各類市市政基礎設施施和管線平面面位置、間距距、管徑尺寸寸以及主要道道路斷面管線線示意。（七）綠地規規劃圖。標明明各類綠地的的位置和界線線；標明小區區道路、停車車場等其他用用地的界線以以及與綠地的的關系；附具具綠化用地指指標表。一、房地產開開發過程設計計的內容道路紅線——規劃城市道路路（含居住區區級道路）用用地的邊界線線。用地紅線——各類建筑工程程項目用地的的使用權屬范范圍的邊界線線。建筑控制線——有關法規或詳詳細規劃確定定的建筑物、、構筑物的基基底位置不得得超出的界線線。建筑密度——在一定范圍內內，建筑物的的基底建筑面面積總和與占占用地面積的的比例（%）。綠地率——一定地區內，，各類綠地總總面積占該地地區總面積的的比例（%）。容積率——在一定范圍內內，建筑面積積的總和與用用地面積的比比值。主要反反映用地的開開發強度。建筑密度、建建筑容積率和和綠地率是控控制用地和環環境質量的三三個重要指標標一、房地產開開發過程設計計的內容新建居住區建建筑密度、容容積率不得超超過右側指標標。注：1.多層與高層混混合住宅根據據規劃設計具具體確定。2.混合層取兩者者的指標值作作為控制指標標的上、下限限值。3.本表不計入地地下層面積。。建筑密度容積率1～3層（底層）

33%1.04～6層（多層）

25%1.5

7～9層（中高層）

22%1.8

≥10層（高層）

16%2.5一、房地產開開發過程設計計的內容建筑面積的計計算住宅建筑、居居住型公寓和和混合型公寓寓標準層層高高大于3.6米且小于或者者等于4.8米，不論層內內是否設置隔隔層，建筑面面積計算值按按照該層水平平投影面積的的1.5倍計算；標準準層層高大于于4.8米且小于或者者等于5.4米，不論層內內是否設置隔隔層，建筑面面積計算值按按照該層水平平投影面積的的2倍計算。但躍躍層式住宅、、低層住宅起起居室（廳））層高為戶內內通高以及住住宅坡屋頂部部分除外。建筑物地下部部分頂板面高高出室外地坪坪1.5米或者等于1.5米，建筑面積積計算值按照照該層水平投投影面積計算算；建筑物地地下部分的頂頂板面高出室室外地坪小于于1.5米，建筑面積積不計入容積積率。一、房地產開開發過程設計計的內容建筑間距有關關知識建筑間距是指指兩棟建筑物物或構筑物外外墻之間的水水平距離。外外墻應當包括括保溫層和外外加裝飾層，，但不包括勒勒腳。確定建筑間距距、退界距離離和后退道路路、建筑物面面寬、建筑限限高時，建筑筑高度按下列列規定計算：：一、房地產開開發過程設計計的內容（一）平屋面面建筑，有挑挑檐屋面的，，自室外地面面計算至檐口口頂；有女兒兒墻的，自室室外地面計算算至女兒墻頂頂。aa一、房地產開開發過程設計計的內容（二）坡屋面面建筑，確定定建筑間距時時，按照屋脊脊頂面和檐口口頂分別計算算，以影響大大的計算建筑筑間距；確定定其他情況時時，屋面坡度度小于或者等等于45度的，自室外外地面計算至至檐口頂，坡坡度大于45度的，自室外外地面計算至至屋脊頂。aa一、房地產開開發過程設計計的內容（三）樓梯間間、電梯機房房、水箱間等等局部突出屋屋面的輔助用用房，水平面面積之和小于于屋頂平面面面積四分之一一的，不計入入建筑高度；；通風道、煙煙囪、裝飾構構件、花架、、通信設施等等其他屋面突突出部分，不不計入建筑高高度。建筑設計建筑設計是對對建筑物本身身的設計，包包括建筑物平平面、立面、、剖面，房型型等。是對建筑物相相對詳細具體體的設計，涉涉及建筑的各各個立面效果果（顏色、裝裝飾、構造件件），每一層層的平面圖（（房型、公共共部位）不同同部位的剖面面圖。是非常常量化的，每每個位置都要要有具體的尺尺寸，能為施施工圖開展提提供必要依據據。一、房地產開開發過程設計計的內容包括建筑的平平面布置，各各用房的分配配，層高和室室內凈高，交交通及電梯、、樓梯走到布布置，墻身、、變形縫等，，門窗設計、、外檐效果，，采光，通風風，保溫防熱熱，消防要求求等等，在這這一階段都要要充分考慮設設計。一、房地產開開發過程設計計的內容層高和室內凈凈高ba坡頂結構面層層外墻皮延長線線a樓面面層（完完成面）施工圖設計施工圖設計是是建筑設計的的深入，包括括：1、結構設計、、給排水設計計、電氣設計計、采暖通風風、設備設施施等各專業施施工圖設計說說明及所需的的全部圖紙。。2、重要施工安安裝部位的施施工操作說明明。3、在施工總圖圖上應有的設設備、房屋或或構件、結構構、管線個部部分的布置，，以及它們相相互配合，標標高和外形尺尺寸、坐標。。4、設備材料明明細表、標準準件清單。5、施工詳圖及及專業計算書書。一、房地產開開發過程設計計的內容對施工圖設計計深度的要求求：1、滿足設備、、材料的訂貨貨和采購。2、滿足非標準準設備和建筑筑構配件制作作要求。3、滿足編制工工程量清單和和標底的要求求。4、滿足施工組組織設計的編編制和土建施施工、設備安安裝的需要。。5、防火設計專專篇級環境保保護專篇滿足足辦理消防及及環保審批手手續的要求。。園林景觀道路路環境設計園林景觀道路路設計是對小小區環境的設設計，包括植植物選型搭配配、道路交通通組織、鋪裝裝、小品、功功能劃分等。。一、房地產開開發過程設計計的內容環境設計有雙雙重內涵，一一是充分依托托設計物周圍圍可見的特定定內容。如山山川、河谷、、林木、水波波、云霧等大大自然一切美美的東西，使使建筑物依存存它，裝點它它、篩選它，，構成內外環環境的、多樣樣的、自由的的協調統一；；二是人造自自然。如水，，建筑物中可可以運用水來來喚起人對自自然環境的回回憶；小溪、、噴泉、瀑布布、湖泊，往往往給人以親親切、眷戀等等多種情感。。區內綜合管網網、專業配套套設計區內綜合管網網設計是對小小區生活配套套的設計，包包括污水、雨雨水、自來水水、中水、熱熱力、燃氣、、電力、電視視電話網絡等等，還包括專專業設施方面面，如泵房、、配電間、變變電室、換熱熱站、調壓站站等。具體方案、節節點設計在設計圖紙的的深度達不到到的方面，需需組織進行詳詳細設計，如如門窗節點、、保溫方案、、扶手欄桿、、地面磚分隔隔等。二、房地產開開發過程設計計管理意義1、設計決定項項目開發成本本2、設計決定項項目品質3、設計影響項項目的驗收4、設計質量與與進度影響項項目周期二、房地產開開發過程設計計管理意義1、設計決定項項目開發成本本（1）規劃設計管管理對項目開開發成本的影影響不同的規劃方方案的開發成成本是不一樣樣的，規劃對對項目投資有有著重要的影影響。如通過過對容積率的的充分把握選選擇合理的建建筑形式，在在瑞寧嘉園和和好美嘉園項項目規劃中得得到了很好的的驗證。瑞寧寧嘉園容積率率是2，好美嘉園容容積率是1.8，我們選擇了了高層和多層層相結合的方方案，而且盡盡量多的設計計多層，這樣樣從根本上降降低了開發成成本。二、房地產開開發過程設計計管理意義從消防要求講講，7-9層或24米至32米的民宅消防防標準為一個個檔次；13-18層以上或32米至50米的民宅消防防標準。12層及12層以上的高層層住宅，每棟棟樓的電梯不不得少于2臺。層數越高，對對地基基礎要要求越高。人防（2）建筑設計管管理對房地產產開發成本的的影響外檐的形式影影響工程造價價，立面簡單單，裝飾構件件少，工程造造價低。平面面設計中房型型越小，戶數數越多，配套套設施越多，，如入戶門、、水表等越多多，工程造價價就會相應提提高。如好美美嘉園項目以以小戶型為主主，戶數設計計較多，相應應工程、配套套成本提高。。（3）施工工圖設設計管管理對對房地地產開開發成成本的的影響響建筑施施工圖圖設計計中，，材料料選擇擇影響響工程程造價價，如如對外外檐窗窗的設設計、、公共共空間間裝修修設計計等。。結構構設計計中鋼鋼筋含含量、、混凝凝土標標號等等對工工程造造價起起著重重要影影響。。如在在好美美嘉園園項目目中，，通過過各種種措施施降低低了鋼鋼筋含含量，，從而而降低低了工工程造造價。。樁基基形式式影響響工程程造價價，充充分利利用勘勘察報報告指指標，，選擇擇合理理樁基基形式式可降降低工工程造造價。。（4）園林林景觀觀設計計對房房地產產開發發成本本的影影響選用植植物種種類影影響園園林施施工成成本。。同樣樣的植植物選選用小小苗木木可降降低施施工成成本。。小區區設施施的品品質影影響施施工成成本。。2、設計計決定定項目目品質質（1）規劃劃設計計對品品質的的影響響規劃是是對項項目的的整體體構思思，是是宏觀觀上對對項目目的定位位，建建筑密密度、、容積積率、、綠地地率、、車位位數等等重要指指標就就決定定了項項目品品質。。（2）建筑筑設計計對品品質的的影響響建筑設設計決決定了了建筑筑物的的效果果，色色彩的的選用用、外外立面面裝飾飾構件件的設設計、、空調調護欄欄的設設計等等都影影響建建筑物物的美美觀。。平面面設計計中房房型的的設計計更是是影響響項目目的品品質，，決定定市場場認可可度。。（3）施工工圖設設計對對品質質的影影響施工圖圖設計計中的的材料料的選選用對對項目目品質質產生生主要要影響響。如如管材材的選選用、、窗材材料的的選用用等。。（4）園林林景觀觀設計計對品品質的的影響響園林設設計決決定小小區的的整體體環境境，小小區內內是業業主茶茶余飯飯后娛娛樂休休閑的的場所所，是是業主主拉開開窗簾簾就看看到風風景。。園林林設計計的風風格、、植物物的選選擇搭搭配、、小品品的設設計、、功能能區的的設計計等都都影響響項目目的品品質。。3、設計計影響響項目目的驗驗收（1）規劃劃、建建筑設設計的的消防防審查查在取得得規劃劃設計計方案案許可可文件件前要要經過過消防部門門的專專業審審查，，如小小區規規劃道道路等等是否否符合合規范，，建筑筑平面面布局局是否否符合合消防防規范范等。。（2）規劃劃、建建筑設設計的的規劃劃審查查規劃審審查對對項目目各審審批文文件取取得和和建設設起著著重要要意義義，規規劃通通過后后方可可進行行具體體施工工圖設設計以以及之之后各各項行行政許許可文文件取取得。。是否否符合合規范范要求求決定定規劃劃驗收收是否否能順順利通通過。。（3）建筑筑、施施工圖圖設計計的圖圖紙審審查施工圖圖審查查是行行政許許可的的一關關鍵環環節，，決定定施工工圖紙紙是否否符可可付之之實施施。是是對施施工圖圖紙的的全面面審查查，包包括建建筑圖圖、結結構圖圖、水水暖電電等。。只有有取得得圖審審合格格證明明文件件后，，施工工圖方方可用用于施施工。。施工工圖設設計水水平影影響是是否可可以順順利通通過圖圖紙審審查。。（4）各專專業配配套的的設計計審查查各專業業配套套實施施前應應將設設計圖圖紙送送相關關配套套部門門，聽聽取專專業意意見并并按要要求修修改圖圖紙。。因為為相關關配套套設施施將最最終由由各配配套部部門接接管，，多以以他們們會就就設計計提出出要求求。如如室內內采暖暖工程程，供供熱辦辦會提提出很很多要要求，，如各各材料料的選選擇，，溫控控閥、、壓差差閥等等設施施的配配套等等。4、設計計質量量與進進度影影響項項目周周期合理的的設計計期限限既能能保證證設計計質量量也能能滿足足項目周周期要要求。。沒有有經審審查合合格的的設計計圖紙紙就不不能開工工建設設，多多以設設計文文件完完成進進度決決定了了項目目的開始始建設設節點點。設設計文文件的的設計計質量量也決決定了了設計文文件是是否能能順利利通過過相關關設計計晚間間的審審查。。三、房房地產產開發發過程程設計計管理理的任任務和和目標標1、保證證各設設計階階段進進度2、保證證各設設計質質量3、控制制項目目開發發成本本4、控制制開發發項目目的品品質5、保證證各階階段設設計的的連續續統一一三、房房地產產開發發過程程設計計管理理的任任務和和目標標1、保證證各設設計階階段進進度設計過過程占占用時時間在在項目目建設設周期期中不不算長，但但設計計是否否能按按計劃劃節點點按時時開始始和完完成，，卻制約約項目目建設設，決決定項項目是是否能能按計計劃開開始相相關工作作，從從而影影響項項目開開發周周期。。所以以開發發團隊隊應通過過制定定科學學準確確的設設計進進度計計劃、、時間間節點點計劃，，通過過積極極的組組織、、監督督、溝溝通協協調，，來保保證設計計進度度。2、保證證各設設計質質量設計工工作是是知識識密集集型工工作，，具有有很強強的專專業性，，且設設計工工作是是委托托給具具有相相應資資質的的設計計單位完完成。。設計計文件件是項項目建建設的的依據據，所所謂按按圖施工工。設設計文文件的的準確確性和和規范范性影影響是是否能能夠通過過相關關政府府機構構的嚴嚴格驗驗收。。所以以開發發團隊隊應通過過設計計任務務書、、圖紙紙審查查等有有效的的管理理手段段來保證證設計計文件件質量量，為為項目目建設設提供供準確確可行行的依據據，保保證項項目的的順利利進行行及驗驗收。。3、控控制制項項目目開開發發成成本本成本本控控制制是是項項目目開開發發的的根根本本，，直直接接影影響響項項目目的利利潤潤情情況況，，而而成成本本控控制制的的根根本本在在于于設設計計階階段段對對設計計文文件件的的控控制制。。項項目目投投資資的的估估算算、、概概算算、、預預算算、、合同同談談判判、、簽簽證證結結算算等等成成本本控控制制工工作作的的基基礎礎都都是是設計計文文件件。。而而且且設設計計人人員員對對開開發發成成本本的的重重視視程程度度與開開發發商商是是有有一一定定差差距距的的，，甚甚至至會會有有矛矛盾盾一一面面。。所以以開開發發團團隊隊應應通通過過與與設設計計人人員員積積極極有有效效的的溝溝通，，通通過過設設計計優優化化、、專專家家論論證證、、概概預預算算等等措措施施來來將開開發發成成本本控控制制在在預預期期的的范范圍圍內內。。4、控控制制開開發發項項目目的的品品質質房地地產產開開發發商商是是項項目目開開發發的的組組織織者者，，設設計計單單位是是要要根根據據開開發發商商的的定定位位、、設設想想來來進進行行設設計計的的。。開發發商商根根據據項項目目的的定定位位不不同同會會選選擇擇不不同同的的品品質質。。如高高檔檔住住宅宅小小區區、、別別墅墅區區、、經經濟濟適適用用房房的的品品質質要要求肯肯定定是是不不一一樣樣的的。。開開發發團團隊隊應應通通過過設設計計任任務務書書和與與設設計計的的溝溝通通來來將將品品質質要要求求、、材材質質選選擇擇等等信信息息準確確傳傳達達給給設設計計單單位位，，并并通通過過過過程程控控制制與與設設計計文文件審審查查來來確確定定是是否否符符合合項項目目品品質質要要求求。。5、保保證證各各階階段段設設計計的的連連續續統統一一房地地產產開開發發的的設設計計任任務務分分較較多多階階段段，，每每一一階階段的的設設計計人人不不同同或或者者設設計計單單位位不不同同，，每每一一階階段段的的設計計任任務務和和重重點點也也不不同同，，但但這這些些設設計計工工作作都都是是圍圍繞同同一一個個項項目目進進行行。。所所以以開開發發團團隊隊在在設設計計管管理理時時應綜綜合合考考慮慮各各環環節節的的設設計計相相關關內內容容，，滿滿足足各各設設計計環節節的的統統一一性性。。四、、房房地地產產開開發發過過程程設設計計管管理理的的措措施施1、組組織織措措施施2、技技術術措措施施3、合合同同措措施施4、經經濟濟措措施施5、管管理理措措施施四、、房房地地產產開開發發過過程程設設計計管管理理的的措措施施1、組組織織措措施施（1）完完善善公公司司開開發發團團隊隊的的組組織織結結構構，，明明確確各各部部門門、、各各崗位位職職責責分分工工，，明明確確工工作作流流程程。。（2）加加強強設設計計管管理理部部門門、、相相關關崗崗位位人人員員的的專專業業知知識識水水平，，與與設設計計人人員員順順暢暢溝溝通通并并可可更更專專業業的的完完成成設設計計協協調調工工作。。2、技術術措措施施（1）通通過過專專家家論論證證、、借借助助專專業業公公司司，，優優化化設設計計，，對對設設計計基基礎礎資資料料及及設設計計文文件件深深入入研研究究探探討討，，充充分分利利用用專專業業能能力力，，控控制制設設計計階階段段對對成成本本的的影影響響。。（2）圖圖紙紙審審查查，，在在正正式式出出設設計計圖圖紙紙之之前前和和出出圖圖后后都都應應組組織織設設計計圖圖紙紙審審查查，，將將設設計計問問題題糾糾正正在在實實施施之之前前。。3、合合同同措措施施（1）保保證證合合理理的的設設計計費費用用，，設設計計費費用用占占房房地地產產開開發發成本本很很少少份份額額，，但但設設計計工工作作卻卻對對項項目目開開發發成成本本計計決決定定作作用。。所所以以不不要要因因為為過過低低的的設設計計費費用用降降低低設設計計公公司司的的工工作作積極極性性和和工工作作質質量量，，從從而而難難以以保保證證圖圖紙紙質質量量。。（2）保保證證合合理理的的設設計計周周期期，，設設計計工工作作需需要要設設計計人人員員用心心去去完完成成，，時時間間太太倉倉促促，，必必定定影影響響設設計計人人員員的的專專注注程程度，，從從而而造造成成只只有有速速度度而而丟丟了了質質量量，，這這對對開開發發上上來來說說也也得不不償償失失。。（3）嚴嚴密密合合同同條條款款，，比比如如對對圖圖紙紙數數量量的的約約定定，，對對變變更工工作作的的約約定定，，要要在在合合同同中中體體現現，，避避免免后后期期費費用用的的增增加加。。4、經濟措措施（1）積極采采取獎勵勵機制辦辦法，鼓鼓勵設計計公司為為開發商考慮成成本問題題，鼓勵勵通過優優秀設計計降低開開發成本本。明確若設計計公司將將影響成成本的指指標控制制在一定定合理范范圍內將予以適適當獎勵勵。這樣樣可大大大提高設設計公司司的積極極性，從而降低低房地產產開發成成本。（2）明確若