物業設施設備風險管理及

應急處理

物業設施設備的風險概念

什么是風險？

對大多數人來說，風險指的是，在特定情況下某種結果的不確定性形式。某種事件可能會發生，如果發生，其結果對我們不利。它不是我們期望的結果。“風險”既包含著對未來的疑慮，又包含著發生的結果將使我們處于比現在更糟的境地。許多學者，特別是美國的學者，他們對風險的概念下了一些定義：風險是不幸事故發生的可能性。風險是——切危險的綜合體。風險是一種無法預測的，其趨勢是，實際后果可能不同于預測后果。風險是損失的不確定性。風險是損失的可能性。物業設施設備的風險概念

事故：

《現代漢語詞典》將“事故”解釋為：多指生產、工作上發生的意外損失或災禍。

國務院令第４９３號《生產安全事故報告和調查處理條例》，將“生產安全事故”定義為：生產經營活動中發生的造成人身傷亡或者直接經濟損失的事件。事故隱患：

國家安全生產監督管理總局頒布的《安全生產事故隱患排查治理暫行規定》，將”安全生產事故隱患“定義為：生產經營單位違反安全生產法律、法規、規章、標準、規程和安全生產管理制度的規定，或者因為其他因素在生產經營活動中存在可能導致事故發生的物業危險狀態、人的不安全行為和管理上的缺陷。危險：

根據系統安全工程的觀點，危險是指系統中存在導致發生不期望后果的可能性超過了人們的承受程度。如危險環境、危險條件、危險狀態、危險物質、危險場所、危險人員、危險因素等。物業設施設備的風險分類

人的不安全行為物的不安全狀態環境不安全因素事故事故事故事故物業設施設備的風險分類

人的不安全行為：１、不安操作規程進行設備檢修、操作；２、不安管理要求私自脫離崗位；３、崗位醉酒工作；４、不安要求設置警示標牌；５、不安規定參加培訓；６、身體帶病上崗；７、業主違規裝修，私拉亂接電力線路；………..物業設施設備的風險分類

物的不安全狀態：１、設施設備應當設置而未設置防護裝置；２、電力變壓器長時間超負荷運行；３、電梯安全回路被任意短接；４、總平有一處照明控制箱門沒有上鎖且沒有警示標識；５、消防管網缺水；６、總平兒童游樂設施滑道固定螺栓掉；７、某閥門沒有在正常開啟狀態；………..物業設施設備的風險分類

環境不安全因素：１、電梯機房因無通風空調設備溫度達450C；２、電梯底坑集水坑排水管與外部出水口形成倒坡，積水無法排出；３、配電房電纜地溝長期積水；４、操作規程不健全，與實際情況不相符；５、室外溫度夏天達4０0C，冬季－4０0C；６、化糞池一氧化碳超標；………..物業設施設備的風險管理及應急處理

人生安全感悟：

保證自己不被傷害保證不傷害別人

。物業設施設備的風險管理及應急處理

物業設施設備風險是在物業管理區域內，在物業設施設備管理使用過程中，由于工程項目建造中存在的“固有瑕疵”或物業管理服務中的失誤，如：制度建設不到位，維修質量不良，相關人員素質或應急意識不高，以及管理不善等。特別是物業使用人在使用物業相關設施設備中的不當行為，如：消防通道堵塞，違規裝修，故意或無意毀損設施設備，違規用火、用電、用氣等。另外還有不可預見的自然災害造成的風險。物業設施設備的風險管理及應急處理

設施設備風險管理的基本流程與要求：１、收集風險管理初始信息２、進行風險評估３、制定風險管理策略４、提出和實施風險管理解決方案５、風險管理的監督與改進物業設施設備的風險管理及應急處理

案例：維修電工在低壓配電房更換電容補償柜內控制熔斷器，弧光飛濺，傷及眼睛時間：2001年地點：某低壓配電房人物：高級電工事故經過：物業設施設備的風險管理及應急處理

案例：維修電工在低壓配電房更換電容補償柜內控制熔斷器，弧光飛濺，傷及眼睛事故分析：在更換補償電容時，補償柜內補償電容控制回路熔斷器未斷開螺絲刀金屬部分過長經驗教訓：在更換補償電容前，應斷開主回路和控制回路在更換補償電容前，應對電容器三相對地放電經驗電，確保電容器三相無電后才可施行帶電工作時必須使用絕緣柄的工具，戴好手套穿長袖和長褲的工作服物業設施設備的風險管理及應急處理

案例：維修電工在低壓配電房更換電容補償柜內控制熔斷器，弧光飛濺，傷及眼睛附：維修人員工作安全措施1、維修人員在斷開自動開關或隔離刀閘工作時，必須把“禁止合閘”的標示牌掛在手柄上。2、帶電工作時必須使用絕緣柄的工具，戴好手套穿長袖和長褲的工作服，避免長時間帶電工作。3、電氣試驗時必須穿絕緣鞋。4、工作完畢后應檢查工具有無遺忘，并須將拆動部分恢復原狀。5、雷電時禁止進行任何電氣設備的維修工作。6、帶電作業時必須二人進行。一人操作、一人監護。7、在易燃易爆場所必須使用防爆燈，調換燈泡時須停電作業。8、在熾熱高溫場所作業時，必須做好通風降溫措施，禁用易燃油類或揮發性液體。9、在潮濕場所進行帶電工作，要保持工作服干燥，養成穿絕緣鞋、戴絕緣手套的良好習慣。10、消防設施必須擺在顯眼處，便于取用的地方，且保持消防設施的良好使用狀態。物業設施設備的風險管理及應急處理

案例：維修電工在低壓配電房更換電容補償柜內控制熔斷器，弧光飛濺，傷及眼睛相關知識鏈接：斷電后，將電容器進行對地放電，應用線直徑不小于10mm2的絕緣導線勿直接用導線對電容器進行放電，放電導線宜串100W燈泡電容器余留電壓在65V以下物業設施設備的風險管理及應急處理

設施設備主要風險源分析：設施設備固有風險：改造、隔離、警示；維護不當造成風險：加強巡查力度和現場指導，強化流程制度管理，落實獎罰制度；人為造成風險：思想溝通，身體健康檢查，工作合理調配。物業設施設備的風險管理及應急處理

案例一：凌晨停電，物業因恢復供電后，污水泵未能正常啟動，導致污水溢流跑水造成業主損失，物業公司被判賠償86萬。案例二：電梯維護不力，突然下墜導致業主受傷，物業公司敗訴。案例三：深圳某小區玻璃高空墜下，導致樓下人行道路過男孩當場死亡，家屬以無高空墜物警示標示及未采取有效防范措施為由，將該樓棟業主及物業公司告上法庭。案例四：上海某小區秋千底盤沒有固定，導致兒童楊亮右腳骨骺損傷至殘，物業公司高額賠償。物業設施設備的風險管理及應急處理

物業設施設備風險防范措施：1、把好物業承接驗收關，把質量驗收作為物業設施設備的重要內容，認真、嚴謹地進行查驗工作，把物業項目在建造過程中存在的問題消除在物業使用之前。2、抓好物業管理企業制度建設。建立健全并嚴格執行國家相關規范和物業管理企業各項內部管理崗位責任制，貫徹執行生產安全操作規程，制定各類風險應急預案。3、抓好員工素質教育培訓以及普及提高全員風險防范意識。4、開展風險意識宣傳教育，培育物業使用人的風險意識，依靠“業主規約”規范物業使用人的物業使用行為。發現使用人違規又無法制止時，應及時向政府相關主管部門報告。5、適當引入市場化風險分擔機制，如購買共用設施設備保險、財產損失險、公共責任險等。物業設施設備的風險管理及應急處理

物業設施設備管理緊急事件處理預案編制核心內容：１、對緊急情況或事故及其后果的預測、辨識和評估。２、規定應急救援各方組織的詳細職責。３、應急處理中的組織措施和技術措施。４、應急處理行動的指揮與協調。５、應急處理中可用的人員、設備、設施、物資、經費保障和其他資源，包括社會和外部資源等。６、在緊急情況或事故發生時保護生命好、財產和環境安全的措施。７、現場恢復。８、其他，如應急培訓和演練，法律法規的要求等。

物業設施設備的風險管理及應急處理

防止非預期接觸風險：絕緣、隔離、上鎖、監護、鑰匙管理…防止設備誤操作風險：操作規程的熟悉、演練、雙崗監護…防止設備故障風險：預防性維修、恢復性維修、水位報警、應急燈、外包方監管…防止火災風險：設備房環境管理、消防器材配置（消防沙、氣體滅火、CO2滅火系統……………….物業設施設備的風險管理及應急處理

突發緊急事件的種類：房屋主體安全突發性停賽、停電、停氣水管銹蝕滲漏、爆裂煤氣泄漏消防報警設施損壞、傷人技術人員維修工作中傷人自然災害、公共衛生破壞………….物業設施設備的風險管理及應急處理

突發緊急事件的處理原則：1）按照預先制定的處理預案實施處理盡可能的控制事態擴大和蔓延，把損失和危害降低到最低限度；2）以解救人員安全為第一，保障財產安全為第二；3）處理緊急事件的人員應及時果斷處理，不消極回避；4）處理緊急事件應有統一現場指揮調度；5）應隨事件發展過程的變化靈活掌握預案的實施；6）處理事件應以不造成新的更大損失為前提。物業設施設備的風險管理及應急處理

緊急事件的處理的過程要求：1）緊急事件發生后，公司相關部門領導人及相關人員應及時到達事件現場；2）有領導、有組織的采取對應預案實施處理；3）加強事件處理中，相關組織部門及人員間的溝通與聯絡；4）涉及公共利益的緊急事件，應由專人向外界發布信息，避免干擾影響事件的正常處理；5）對重大緊急事件，應注意保護現場以利相關部門調查；6）事件處理完畢后，應進行總結、分析、改進，以提高企業處理緊急事件的能力；7）將事件的發生、處理過程及產生的后果，向相關上級組織報告。

物業設施設備的風險管理及應急處理

事件發生處理緊急事件事件的申報事件的判斷與確認