物業管理特種設備管理方案第一節特種設備管理的依據 3第二節特種設備事故分級 3一、特別重大事故 3二、重大事故 3三、較大事故 4四、一般事故 4第三節特種設備使用單位的法律責任 4第四節特種設備被應急預案 7第五節對承包方的管理 8第六節電梯管理 8一、關于電梯運行、維修和維護保養合同 9（一）對電梯司機的要求 9（二）對培訓的要求 10（三）電梯日常維修、維護保養規定 10（四）電梯重大修理或技術改造管理 11（五）對承包方服務規范的規定 13（六）對承包方責任的規定 13（七）其他 14二、物業公司在電梯管理工作中的職責 14三、電梯管理制度 15（一）物業公司應制定的電梯管理制度 15（二）電梯維保養承包單位應制定的制度 15四、電梯運行記錄用表 16第七節自動消防系統運行、維護保養 16（一）綜合管理 16（二）火災自動報警聯動系統月維護保養 16（三）火災自動報警控制系統季度維護保養。 17（四）火災自動報警控制系統年度維護保養及模擬演習..191（五）自動噴水滅火系統運行、維護保養 19第八節燃氣鍋爐設備被系統運行、維護 21一、鍋爐系統安全管理職責 21（一）主管經理崗位職責 21（二）技術負責人崗位職責 21（三）鍋爐房主管崗位職責 22（四）運行班長崗位職責 22（五）司爐工崗位職責 23（六）水處理化驗員崗位職責 24（七）電工、儀表工崗位職責 24（八）設備維修工崗位職責 25二、鍋爐系統安全運行制度 26（一）交接班制度 26（二）運行記錄制度 27（三）巡檢、周期檢查和維護保養制度 27（四）燃氣熱水鍋系統安全操作規程 28（五）檢修，維護保養制度 29（六）事故處理及報告制度 30（七）鍋爐房安全保衛制度 31三、燃氣鍋爐供熱系統節能 32（一）氣候自動補償系統 32(二)煙氣冷凝熱能回收系統 34（三）鍋爐集中控制系統 35（四）管網水力平衡調節系統 37(五)變頻控制系統 38（六）分時分區供暖控制系統 39四、維護保養 39（一）日常維護保養 39（二）定期維護保養 39（三）停爐維護保養 402（四）控制系統維護保養 43（五）燃燒器維護保養 44（六）輔助設備維護保養 44（七）燃氣鍋爐房應急預案 47物業管轄范圍內的特種設備主要包括電梯、鍋爐和壓力容器及其安全附件等。由于自動消防報警控制系統和自動滅火系統同樣關系到生命財產的安全，所以應視同特種設備進行管理。第一節特種設備管理的依據1．《特種設備安全檢查條例》（由中華共和國國務院第549號令頒布，于2009年5月1日起施行）。2．相關專業的國家標準和地方標準。《特種設備安全監查條例》對特種設備設計制造單位、使用單位的責任、檢驗檢測、事故預防和調查處理、事故等級劃分、法律責任等作了詳細而且是強制性的規定。對特種設備進行安全監查是政府公權行為，是國家意志的體現，執行單位是個地方質量技術監督局。國家標準或地方標準對特種設備的設計制造、安裝調試、運行、維修及維護保養、重大修理或技術改造等均作了技術性的強制規定。第二節特種設備事故分級特種設備事故分為以下四級一、特別重大事故有下列情形之一的，為特別重大事故1．特種設備事故造成30人以上死亡，或者100人以上重上（包括急性工業中毒，下同），或者造成1億元以上直接經濟損失的。2．600兆瓦以上鍋爐爆炸。3．壓力容器、壓力管道有毒介質泄露，造成15萬人以上轉移的。4．容運索道、大型游樂設施搞控制流100人以上并且時間在48小時以上的。二、重大事故有下列情形之一的，為重大事故。31．特種設備事故造成10人以上30人以下死亡，或者50人以上100人以下重傷，或者造成5000萬元以上1億元以下直接經濟損失的。2．600兆瓦以上鍋爐因安全故障而中斷運行240小時以上的。3．壓力容器、壓力管道有毒介質泄露，造成5萬人以上15萬人以下轉移的。4．容運索道、大型游樂設施高空滯留100人以上并且時間在24小時以上48小時以下的。三、較大事故1．特種設備事故造成3人以上10人以下死亡，或者10人以上40人以下重傷，或者造成1000萬元以上5000萬元以下直接經濟損失的。2．鍋爐、壓力容器、壓力管道爆炸的。3．壓力容器、壓力管道有毒介質泄露，造成1萬人以上5萬元以下轉移的。4．起重機械整體顛覆的。5．客運索道、大型游樂設施高空滯留人員12小時的。四、一般事故有些列情形之一的，為一般事故。1．特種設備事故造成3人以下死亡，或者10人以下重傷，或者造成1萬元以上1000萬元以下直接經濟損失的。2．壓力容器、壓力管道有毒介質泄露，造成500人以上1萬元以下轉移的。3．電梯轎廂滯留人員2小時以上的。4．起重機械主要受力結構件折斷或者齊聲機構墜落的。5．客運索道高空滯留人員3.5小時以上12小時以下的。6．大型游樂設施高空滯留人員1小時以上12小時以下的。第三節特種設備使用單位的法律責任1．特種設備使用單位有些列情形之一的，由特種設備安全監督管理部門責令限期改正。逾期未改正的，處2000元以上2萬元以下罰款；情節嚴重的，責令停止使用或停產停業整頓。（1）特種設備投入使用前或者投入使用后30日內，未向特種設備安全監督管理部門登記，擅自將其投入使用的。（2）未依照被條例第二十六條的規定，建立特種設備技術檔案的。4（3）未依照本條例第二十七條的規定，對在用特種設備被進行經常性維護保養和定期自行檢查的，或者在對用特種設備的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器、儀表進行定期校驗、檢修，并做出記錄。（4）未按照安全技術規范的定期檢驗要求，在安全檢驗有效期屆滿1個月向特種設備檢驗、檢測機構提出定期檢驗要求的。（5）使用未經定期檢驗或者檢驗不合格的特種設備的。（6）特種設備出現故障或者發生異常情況，未對其進行全面檢查、消除事故隱患，繼續投入使用的。（7）未制定特種設備被事故應急專項預案的。（8）未按照本條例第三十一條第二款的規定對電梯進行清潔、潤滑、調整和檢查的。（9）未按照安全技術規范要求進行鍋爐水（介）處理的。（10）特種設備被不符合能效指標，未及時采取相應措施進行整改的。特種設備被使用單位使用未取得生產許可的單位生產的特質能夠設備或者將非承壓鍋爐、非壓力容器作為承壓鍋爐、壓力容器使用的，由特種設備安全監督管理部門責令停止使用，并處萬元以上5萬元以下的罰款。（1）客運索道、大型游樂設施每日投入適應前，未進行試運行和例行安全檢查，并對安全裝置未進行確認的。（2）為將電梯、客運索道、大型游樂設施的安全注意事項和警示標志置于乘客易于發現的顯著位置的。5．特種設備被使用單位有下列情形之一的，由特種設備被安全監督管理部門則可ingxianqi改正；逾期未改正的，責令停止使用或者停業停產整頓，處2000元以上2萬元以下罰款。（1）未按照本條例規定設置特種設備被安全管理機構或者配備專職、兼職的安全管理人員的。（2）從事特種設備作業的人員，從未取得相應特種作業人員證書的情況下上崗作業的。（3）未對特種設備作業人員進行特種設備安全教育和培訓的。6．發生特種設備事故，有下列情形之一的，由特種設備被安全監督管理部門對單位處萬元以上20萬元以下罰款；有特種設備安全監督管理部門對主要負責人出4000元以上2萬元以下的罰款；屬于國家工作人員的，依法給予處分；觸犯刑5法的，依照刑法關于重大責任事故罪或者其他罪的規定，依法追究刑事責任。（1）特種設備使用單位的主要負責人在本單位發生特種設備事故時，不立即組織搶救或者在事故調查處理期間擅離職守或者逃匿的。（2）特種設備被使用單位的主要負責人對特種設備事故隱瞞不報、謊報或者拖延不報的。7．對事故發生負有責任的單位，由特種設備安全監督管理部門依照下列規定處以罰款。（1）發生一般事故，處萬元以上20萬元以下罰款。（2）發生較大事故時，處20萬元以上50萬元以下罰款。（3）發生重大事故的，處50萬元以上200萬元以下罰款。8．對事故發生負有責任的單位的主要毒責任未依法履行職責，導致事故發生的，由特種設備被安全監督管理部門依照下列規定處以罰款。（1）發生一般事故的，處上一年年收入30%的罰款。（2）發生較大事故的，處上一年年收入40%的罰款。（3）發生重大事故的，處上一年年收入60%的罰款。9．特種設備作業人員違反特種設備被的操作規程和有關的安全規章制度操作，或者在作業過程中發現事故隱患或者其他不安全因素，未立即向現場安全管理人員和單位有關負責人報告的，由特種設備被使用單位給予批評、教育、處分，情節嚴重的，撤銷特種設備被作業人員資格；觸犯刑法的，依照刑法關于重大責任事故罪或者其他罪的規定，依法追究刑事責任。10．特種設備被的生產、使用單位揮著檢驗、檢測機構，拒不接受特種設備被安全監督管理部門依法實施的安全監察的，由特種設備被安全監督管理部門責令限期整改；逾期未改的，責令停產停業整頓，處2萬元以上10萬元以下罰款；觸犯刑法的，依照刑法關于妨害公務罪或者其他罪的規定，依法追究刑事責任。特種設備被生產、使用單位擅自動用、調換、轉移、損毀被查封、扣押的特種設備被或者其他主要部件的，由特種設備安全監督管理部門責令整改，處5萬元以上20萬元以下罰款；情節嚴重的，取消其相應資格。6第四節特種設備被應急預案特種設備應急預案應根據本單位的具體情況編制，但是必須包含下列要素。1．預案編制目的及適用范圍。明確本預案編制的目的及使用的特種設備。2．組織結構。組織體系框架完整，突發事件的預測預警、應急處置、善后等環節的領導和處置體系關系明確。各應急救援人員應配置到位，并負有向西聯系方式。當人員發生變化時，應及時修訂應急預案。3．事件等級。按照定性或定量的具體指標劃分出事件的等級體系（預警等級和事件等級）。4．應急裝備、物資、通信保障。保障措施要完善。應急救援裝備要配備到位，并定期檢查裝備的完好情況；安排專人保管，并明確規定只能用作救援及演練用，不得挪作地用。應急救援人員應值守到位，保持24小時通信暢通。5．預警和預防機制。按照不同等級的判斷要素，建立完整的預警體系。明確預警發布程序，包括審批者、流程、時限和違規責任。6．信息上報程序。特種設備被發生事故后，事故發生單位應該按照特種設備被事故報告的有關規定，及時上報。報告內容應當包括；事故發生單位（或業主）名稱、聯系人、聯系電話；發生地點及時間（年、月、日、時、分）；設備名稱；事故等級；人員傷亡、經濟損失、采取的應急處理措施以及事故簡要經過。7．預案分級啟動、響應、處置程序。制定應急處置工作流程圖。事故發生后，本單位在積極進行自救的同時，根據事故嚴重程度分級啟動相應預案，各應急救援組應在規定時間內趕赴事故現場，按照工作流程實施救援。8．后續總結與改進措施。分析事故原因，對應急救援工作進行總結分析，對存在的問題作出整改。9．平時培訓及演練規劃。定期培訓設備被操作人員、管理人員應對待特種設備被突發事件的知識和能力，并定期進行演練，通過演練培訓應急隊伍，落實崗位責任，熟悉應急工作的指揮機制、決策、協調和處置程序，檢驗預案的可行性和改進應急預案。10．必要的附件（1）應急資源一覽表包括：應急隊伍的名稱、位置]、負責人姓名、聯系電話、人數；物資、設備、裝備的名稱、數量、狀態、存放地點、責任人、聯系當時等。7（2）標準化、規范化格式文本，包括預案啟動、預警信息發布、事件通報、應急狀態結束等格式文本。本文只是摘要。詳細文件請閱讀《特種設備安全監察條列》。第五節對承包方的管理特種設備的維修和維護保養一般是由具有資質的專業承包方承擔。互利共贏是物業公司各承包方的應有關系，也是雙方追求的目標。要做到互利共贏，必須對承包方進行嚴格、有效的監督管理，否則就不能達到互利共贏。要對承包方進行有效的監督管理，必須依據相關法規和標準與之簽訂規范、嚴謹的合同。合同中應詳細規定該設備（或系統）的安全運行、維修和維護保養的周期、內容、技術指標、職責及懲罰等具體要求。物業公司每年應至少對承包方進行一次評定，評定的內容主要是安全運行、維修和維護保養質量和記錄的規范性、服務態度和服務及時率等。對承包方的評定要有記錄，對不合格的承包方應取消其承包資格并解除承包合同。第六節 電梯管理電梯雖然屬于特種設備，但卻不同于其他特種設備。不同之處在于其天天、時時與業主的出行相關、與業主的生命安全相關，它與業主的“最直接關系”不是其他特種設備能夠相比的。所以物業公司應把電梯的管理工作列為重中之重，依據《特種設備安全監察條例》、《機電類特種設備安裝改造維修許可規則》和有關地方標準，如北京市地方標準《電梯日常維護保養規則》、《電梯安裝維修作業安全規范》、《電梯安裝、改造、重大維修和維護保養自檢規則》等有關規定，制定電梯管理制度。在當今物業管理工作中，出于專業化的要求，將電梯的運行、維修和維護保養工作委托具有資質的專業公司承擔。對于管理多個物業項目的有能力的大型物業公司也可以取得資質，自行成立電梯專業維修、維護保養分公司，這樣不僅在公司內部可以做到資源共享，大量節省管理費用，而且在有條件時還可以對外承攬業務，增加公司的收入。在電梯管理制度中，不論是對外承包好事對內承包，簽訂好合同時最重要的環節，以嚴謹、詳細的合同方式對電梯的運行、維修和維護保養工作加以規范。8承包方在電梯維修、維護保養工作中必須認真進行記錄，并且要一部電梯一套記錄，不得混合。所有記錄均不得使用鉛筆或圓珠筆。物業公司應將記錄定期歸檔，永久保存。之所以要永久保存，一是按照標準要求電梯間里完整的技術檔案；二是因為電梯時投資較大的設備之一，將來在進行重大修理或更新改造時，業主委員會要求了解電梯的維護保養情況，以判斷物業公司在平日的維修和維護保養中是否盡到了責任，從而決定是否同意動用公共維修基金，抑或是追究物業公司對電梯維護保養不善的責任。如果屆時物業公司能拿出完整的維修和維護保養記錄，將對業主委員會是個圓滿的交待，同時還能作為一種“證據”。一、關于電梯運行、維修和維護保養合同電梯運行一般分為有人值守或無人值守兩類，二者在合同中的差別只是對電梯司機的要求，所以這里以有人值守的電梯為例，僅僅講述在簽訂電梯運行的維修、維護保養合同時應注意的要點。（一）對電梯司機的要求1、對電梯司機的學歷和健康狀況提出要求。2、對電梯司機的上崗資格提出要求。3、對電梯司機的服務規范提出要求。（1）上班時，司機應當穿工作服、佩戴胸牌，儀表、儀容干凈整潔。（2）上班時，司機應微笑服務，使用文明用語。問候語包括早上好、您好、晚上好、過節好、再見、謝謝、對不起、不客氣等；服務用語包括您好、請問您去幾層、××已到、請慢走等。司機嚴禁與業主或乘客爭執或吵架。（3）有乘客在轎箱時，司機應當站立服務。（4）上班時，司機不準做與運行無關的事，如打電話、閑談、看書、看報紙等。4、對電梯司機的技術技能提出要求。（1）司機應有一定的機械與電工基礎知識，懂得電梯的基本構造，如主零部件的形狀、安裝位置和作用，了解電梯啟動、加速、減速、平層等運行原理。（2）司機應熟知電梯的井道層站數、層站高度、總提升高度、電梯在建筑物中所處的位置、通道及緊急出口。還應知道本電梯的主要技術參數，如電梯9速度、載重量等。（3）司機應掌握電梯中各種安全保護裝置的工作原理和安裝位置，熟練掌握本電梯操作方法，直到安全窗、應急按鈕、急停開關的作用和正確使用方法。并能在電梯運行中突然出現停梯、失控、沖頂、蹲底等意外情況時不慌不亂，采取正確處理方法。5、對電梯的有人值守運行時間和無人值守運行時間做出規定。（1）運行時間：一棟樓或一單元只有一部電梯，應當保證電梯每天24小時不間斷正常運行；一棟樓或一單元有兩部或三部電梯，應當保證一部電梯24小時不間斷正常運行，另一部或兩部電梯應當保證每天18小時不間斷正常運行。（2）06：00-24：00為有司機操作運行時間。（3）00：00-06：00為無人操作自動運行時間或呼叫值班運行時間。6、對安全運行提出要求。（1）電梯司機應嚴格按照《電梯司機安全操作規程》操作電梯，嚴禁違章操作。（2）司機當班時嚴禁隨意離開轎箱，或將電梯設為自動運行方式。（3）當電梯有異常情況時，司機應當及時通知維修人員進行檢修，排除故障。嚴禁電梯帶病運行。（4）電梯在運行中，司機不得用檢修、急停消號改變運行方向。（二）對培訓的要求承包方每年應對電梯司機和維修人員進行1-2次專業培訓。培訓計劃、培訓內容、考核結果應報物業公司技術管理部門備案，將承包的培訓工作納入物業公司的監督之下。（三）電梯日常維修、維護保養規定1、電梯故障的維修應進行記錄。記錄表格式詳見23-1。2、電梯維護保養分為日常巡檢、半月保養、月保養、季度保養、半年保養、年度保養。（1）電梯日常巡檢記錄表詳見表23-2。（2）電梯半月保養記錄表詳見表23-3。（3）電梯月保養記錄表詳見表23-4。10（4）電梯季度保養記錄表詳見表23-5。（5）電梯半年保養記錄表詳見表23-6。（6）電梯年度保養記錄表詳見表23-7。（7）電梯故障維修記錄表、電梯日常巡檢記錄表及維護保養記錄表均應作為合同附件。3、承包方必須認真做好電梯故障維修記錄、如常巡檢記錄和維護保養記錄。每月初（季度保養記錄應在每個季度初，半年保養及年保養記錄一次類推）將上一個月的記錄交物業公司工程部門主管人員簽字驗證，歸檔保存。4、所有記錄應用鋼筆或簽字筆填寫，不得使用鉛筆或圓珠筆。5、所有記錄均按照“一部電梯一套檔案”的要求進行歸類記錄，裝訂成冊。（四）電梯重大修理或技術改造管理當電梯需要進行重大修理或技術改造時，必須要動用業主的公共維修基金，所以業主委員會必然會請專業部門對重大修理或技術改造方案及資金預算進行審核；又因為業主中可能不乏有熟悉電梯技術和管理的專業人才，因此物業公司像業為會提交的電梯重大修理或技術改造方案及其資金預算，必須能經得起業為會的審核。本來物業公司向業主提供誠信服務是天經地義的事，那么，面臨此種狀況，物業公司必須踢業主把好這一關，使業主的公共維修基金用得合理，這樣才能贏得業主的信任。在合同中，對電梯重大修理或更新改造的管理主要應規定以下內容。1、由承包方提出某號梯應進行重大修理項目或技術改造項目的申請報告。申請報告由以下四個方面組成。（1）檢測報告。承包方應針對需進行重大修理的項目或技術改造項目進行檢測，寫出檢測報告。報告包括以下內容。①該項目當前的技術狀態、技術數據。②該項目在國家標準（含地方標準）中或廠家標準中規定的技術要求和技術數據。③該項目在修理或技術改造后應達到的技術狀態和技術數據。④經過重大修理或技術改造后，整部電梯應達到的安全性能和技術狀態。（2）預算報告。承包方以及地方政府頒布的預算定額，如《北京市房屋修11繕預算定額》（電梯分冊）制定工程預算。（3）采購報告。承包方應就更換的零部件和潤滑油及輔助材料制定采購計劃，列出商資質等。（4）施工方案和計劃報告。承包方應制定施工方案和施工計劃。2、上述各項報告由承包方報物業公司技術管理部門審核，經批準后由物業公司報業主委員會審批，并與業主委員會一起根據使用公共維修積極的相關政策及法規共同完成審保手續。3、工程完工后。由物業公司租住有關部門和承包方進行竣工驗收。驗收內容如下。（1）根據第1條（1）中第③、④項的規定對電梯進行技術性能、安全性能驗收。（2）對根換的零部件、潤滑油進行驗收（實際操作時應在施工之前先行檢驗，確認符合規定后才能投入使用）。（3）對重大修理或技術改造工作中產生的技術文件及圖紙進行驗收。（4）進行資金決算，承包方負責辦理其他相關手續，如公共維修基金管理部門要求辦理的手續等。5、對重大修理或技術改造中所需的主要材料及更換零部件或潤滑油時應由物業公司技術人員進行監督、確認簽字。6、在電梯中法修理或技術改造的審批期間以及未被批準時，承包方對該保修電梯的技術和安全運行狀態仍應負全責。7、電梯重大修理或技術改造的施工期限最多為10天，個別情況需雙方進行協商。在此期間。對于一棟樓或一單元有多部電梯的，則應保證其他電梯正常運行。對于一單元只有一部電梯，在06：00-24：00時段內不得進行修理，在24：00-06：00時段內修理時，必須保證相鄰單元的電梯正常運行。8、電梯重大修理或技術改造前與后的電梯狀況應由雙方有關部門負責確認，并在記錄上簽字認可。記錄表格式樣相見表23-8。9、電梯重大維修或技術改造替換的零部件、線纜等，承包方應交付物業公司，不得私自處理，違者按新品價格處罰。12（五）對承包方服務規范的規定除一般性規定外，以下幾條不可缺少。1、 承包方維修人員接到報修通知后，必須在10分鐘內到達故障現場，及時處理故障不得無故拖延。2、 故障修理時間（從接到報修同志到電梯正常運行的時間）：一般故障的修理時間不應超過30分鐘，疑難故障維修時間不得超過3個小時，本單元的其他電梯必須保證運行；對于一個單元只有一部電梯的，修理期間必須保證相鄰單元電梯正常運行。3、 屬于電梯主機質量問題的故障，修理時間不應超過24小時。4、 對業主或乘客的任何求援電話應作出及時反映，對應就人員的電話應優先處理，從接到求救電話，到救出被困人員的時間為：因曳引機卡阻故困人，解救時間不得超過30分鐘；其他故障困人不得超過15分鐘。5、 電梯各控制回路上不允許短接，但由于作業需要必須進行短接時，應使用專用短接線，短接操作應符合標準的要求。在該作業結束后應立即復原，所有短接線應如數拆除并清點，并由相關人員確認。（六）對承包方責任的規定除一般性規定外，以下幾條不可缺少。1．由于承包方工作人員過失而造成的煙霧、人身傷亡或經濟損失，由承包方承擔責任和賠償經濟損失。2．承包方工作人員在運行、維修和維護保養時未按國家和地方標準及生產廠家的技術要求、工藝規范進行操作，或使用了劣質零部件造成設備損壞或人身傷害，由承包方承擔責任和賠償經濟損失。3．承包方未遵守本合同有關條款而導致物業房、業主或任何第三方的損失，由承包方承擔責任和賠償經濟損失。4．承包方自行配備工作所需的勞保用具、維修工具。維修、維護保養時應設置現場安全警示標志。5．承包方負責完成電梯的年檢工作。由于承包方未按國家有關規定及行業標準，或未遵守本合同有關條款進行運行、維修、保養電梯而導致電梯年檢不合格的所有費用，由承包方承擔。136．承包方負責完成年檢中檢出不合格項的政改。7．承包方應將年度培訓計劃和每次培訓的記錄和考核結果送交物業公司的技術管理部門。8．終止合同時，承包方須將全部電梯的運行狀況和所有技術資料、鎖匙完整地交付物業公司。（七）其他承包方管理值班人員及維修人員必須堅守崗位，對擅離崗位者，每發現一人/次，扣除承包方____人民幣。承包方人員不遵守文明服務規范，服務態度惡劣，與業主爭吵，每發現一次，扣除承包方元/人民幣。電梯司機應按照本節相關要求操作，每發現一次錯誤，扣除承包方元人民幣。承包方維修人員接到報修后10分鐘不到現場，扣除承包方元人民幣/次，每拖延一分鐘增加元，并以此遞增。電梯在06：00~24：00時段內發生故障時，承包方未按照規定的時間要求及時排除故障，使電梯不能及時運行，扣除乙方元人民幣/次，每拖延1小時增加元，并依次遞增。承包方未能在規定的時間內解救出被困人員，扣除承包方元人民幣/次，每拖延1分鐘增加元，并依次遞增。二、物業公司在電梯管理工作中的職責電梯運行、維修和維護保養合同主要是針對承包方的約束；監督合同能否得到完全執行則是物業公司的職責。在合同中應明確規定物業公司的監督職責。審核并監督承包方的年度維護保養計劃和培訓計劃的執行情況。有關部門（一般為技術管理部）應至少每兩個樂隊電梯的運行、維修和維護保養狀況進行現場抽查檢查（如每次抽查5部電梯，每月輪換抽查）。對檢查出的問題下達整改通知單，掀起承包方完成整改，并對其整改結果進行復檢。監督檢查承包方對其員工的培訓情況，將其培訓納入監控。督促承包方按期將為xiouhe維護保養的各種記錄物業公司工程部門，并驗證記錄的規放性和可信性。監督檢查承包方對各項電梯管理制度的執行情況。將維修、維護保養記錄分類歸檔，長期、妥善保管，并使之查閱方便。14督促承包方做好電梯的年檢工作。監督檢查承包方對年檢中提出的問題的整改結果。按年檢順序歸檔并保管好電梯的年檢資料。每周至少檢查電梯轎廂內外的衛生兩次，檢查電梯司機的禮儀、禮貌，服務規范是否符合合同的要求。檢查并確認承包方的故障修理記錄、日巡記錄和半月保養、月保養、季保養、年保養記錄，從中發現某部電梯可能存在的較大問題或沒有及時解決的問題（如同一個問題兩次或多次出現在記錄中），即使督促承包方進行整改并跟蹤整改結果；從故障修理記錄中驗證承包方排除故障的時間是否符合合同的固定；檢查電梯的運行和保養時間是否符合合同的規定。制定電梯管理制度和應急救援方案，每年至少進行一次非預告式的緊急救援演習，以檢驗和提高承包方及物業公司的應急能力。對緊急救援演習的內容和狀況進行記錄。記錄表的格式詳見表23-9。11．負責對新接管物業的電梯設備被進行驗收接管（具體工作由承包方進行），并對所有資料進行分類歸檔。三、電梯管理制度物業公司和電梯維修保養承包單位應分別制定如下電梯管理制度。（一）物業公司應制定的電梯管理制度電梯安全管理制度。電梯技術檔案管理制度。電梯常規檢查制度。電梯維修保養制度。電梯定期檢驗制度。電梯鑰匙使用管理制度。應急措施和救援預案。（二）電梯維保養承包單位應制定的制度崗位安全責任制度。安全操作規程。15電梯有關人員守則。培訓考核制度。電梯機房管理制度。故障狀態救援操作規程。電梯盤車須知。乘客須知（客梯）。使用電梯須知（貨梯、雜物梯）。電日維保養單位不但應遵守乙方制定的制度，還應遵守物業公司制定的制度。四、電梯運行記錄用表第七節自動消防系統運行、維護保養自動消防系統由“火災自動報警控制系統”和“自動噴水滅火系統”組成。GB50166-92《火災自動報警系統施工及驗收規范》和GB50261-96《自動噴水滅火系統施工及驗收規范》中對系統的運行和維護保養作了專門規定。在眾多建筑施工驗收類的標準中，專門對設備被系統運行和保養作出了強制性的規定是絕無僅有的，可見自動消防系統的運行和維護保養的重要性。文中凡是有“應如何如何”字樣出現，均為標準規定的強制執行條款。（一）綜合管理火災自動報警控制系統的運行值班人員、維修和維護保養人員必須經過培訓合格，取得相應資質才能上崗。制定、執行值班人員崗位職責并懸掛墻上。值班人員應認真填寫值班記錄和日檢記錄。火災報警控制系統及自動噴水滅火系統應保持連續正常運作，不得隨意中斷。建立自動消防系統的技術檔案。檔案內容有兩部分。（1）系統的施工、竣工、驗收資料、文件及圖紙。（2）系統運行、維修和維護保養資料，包括：管理操作及維護人員登記表；操作規范；（二）火災自動報警聯動系統月維護保養火災自動報警聯動控制系統和月維護保養要求詳見表23-14。16鑒于火災自動報警系統的重要性，主管負責人應審核所有維護保養記錄并簽字。（三）火災自動報警控制系統季度維護保養。每季度應檢查和實驗火災自動報警系統的下列功能，并填寫相關記錄表格。1．探測器功能試驗采用專用檢測儀器分期分批試驗探測器的動作及確認燈顯示。由于使用單位不同，探測器的安裝場所及安裝數量也不同，所以對其試驗周期及試驗數量可以視具體情況而定。對于安裝在污染場所的探測器，每季度應至少試驗一次。具體試驗順序可自行編制，依次進行，試驗時間自行掌握。2．報警優先權及聲、光顯示試驗應試驗火災自動報警控制其的報警優先權、光顯示。可一次進行全部試驗，也可進行部分試驗。試驗前要做好妥善安排，以免造成不應有的恐慌和混亂。3．主、備電源試驗應對火災自動報警控制其的蓄電池備用電源進行1~2次充放電試驗，1~3次主電源和備用電源自動切換試驗。要按照廠家說明書的要求進行實際操作。采用蓄電池備用電源的，其充放電時指蓄電池的正常充放電，而不是指蓄電池的首次充放電。具體操作方法：切斷主電源，看是否能自動轉換到蓄電池供電，蓄電池的供電指示燈是否亮；4小時后，再恢復主電源供電，看是否能自動轉換，再檢查蓄電池是否能正常充電；如轉換及充電均正常為合格，否則應進行修理或更換。4．聯動控制試驗。應用自動或手動方式檢查下列消防控制設備被的聯動控制和顯示功能。（1）防排煙設備被、電動防火閥、電動防火門、防火卷簾等聯動設備被的動作是否正常（對于防火卷簾的半降功能應正常）。當動機正常時，應有信號反饋至火災自動報警控制器，且信號清晰為正常。對建筑物內所有防排煙機、電動防火閥、電動防火門、防火卷簾均要試驗一次。（2）室內消火栓、自動噴水滅火系統的控制設備，應通過手動或自動操作檢查各設備的動作是否正常。當動作正常時，應有信號反饋至火災自動報警控制器，且信號清晰為正常。17（3）在火災自動報警控制器上能控制自動噴水滅火系統管網上的報警閥、壓力開關、水流指示器、閘閥關閉器及電動閥等，對各部位的控制功能的規定如下。在火災自動報警控制器上能控制啟、停；顯示報警閥、壓力開關、水流指示器、閘閥關閉器及電動閥的工作狀態。顯示消防水泵的工作狀態、故障狀態；當上述各動作正常時，所有信號反饋至火災自動報警控制器，且信號清晰為正常。（4）按下列要求對手動報警按鈕進行故障報警抽驗試驗。實際安裝數量在100只以下，抽驗10只，均應正常，信號反饋至火災自動報警控制器，且信號清晰為正常。實際安裝數量在100只以上，按5%~10%的比例，但不少于10只進行抽驗，均應正常，信號反饋至火災自動報警控制器，且信號清晰為正常。5．火災事故廣播及通信試驗此項規定中的火災事故廣播是指設置在走道（走廊）、大廳等處的揚聲器。在試驗中，不管揚聲器當時處于何種狀態，均應能晉級切換到火災事故廣壁通道上。6．火災事故照明燈及疏散指示試驗對火災事故照明燈及疏散指示標志燈，主要試驗火災報警控制器能否將其接通。對所有火災事故照明燈和疏散指示等均要進行試驗。正常時應有信號反饋到火災自動報警控制器，且信號清晰為正常。7．其他聯動功能試驗（1）強迫消防電梯停于首層試驗，信號應反饋至火災自動報警控制器，且信號清晰為正常。（2）強制切斷非消防電源功能試驗，信號反饋至火災自動報警控制器，且信號清晰為正常。（3）檢查所有轉換開關（是指所有手動、自動轉換開關），主要包括電源轉換開關、滅火轉換開關、防排煙轉換開關、防火門轉換開關、防火卷簾轉換開關、警報轉換開關、應急照明轉換開關等。8．緊固自動報警控制器及區域報警控制器、系統中各模塊接線，清掃灰塵，整理線路，檢查線路應完整清晰，接地良好，測量接地電阻值應小于4歐姆（可18在雨季前和冬季前各測量一次）。火災自動報警系統的極度維護保養記錄吸納關鍵表23-15。（四）火災自動報警控制系統年度維護保養及模擬演習1．每年對火災自動報警系統的功能應做下列檢查和試驗，并填寫相關記錄表格。（1）每年用專用檢測儀器對所安裝的探測器檢測一次。必須由均有自制的專業單位承擔檢測工作（物業公司自身取得此資質的也可以進行檢測）。采用專用檢測儀器分期分批試驗探測器的動作及確認燈顯示。每只探測器應按生產廠家說明書的要求，用專用檢測儀器進行試驗明檢查每只探測器的靈敏度、響應閥指標不合格的要及時換新，禁止將響應閥值指標不合格的探測器修復后重新安裝使用。（2）探測器投入運行兩年后，應每隔三年全部清洗一遍，并做響應閥值試驗及其他必要的功能試驗。可以分期分批進行清洗，也可以一次性清晰。清晰工作應由具有合格資質的專業單位進行。驗測器清洗后應逐個做響應閥值試驗。試驗中如發現探測器的響應閥值不合格，則一律作廢，不準維修后重新安裝使用。（3）年度維修保養內容可以與季度保養相結合一起進行，記錄表格采用表23-15的格式。不同的是對探測器進行檢測試驗或清洗，此部分記錄在表23-16。2．模擬火災演習試驗自動消防系統每年應進行一次模擬火災演習試驗，以檢驗系統功能的完整性。在進行模擬試驗前應進行充分的準備工作，最好請當地公安消防監督機構參與制定方案及進行模擬試驗，以防止出現疏漏或意外。模擬火災演習試驗應進行記錄，其表格式樣詳見表23-17。（五）自動噴水滅火系統運行、維護保養應保證自動噴水滅火系統始終處于準工作狀態。維護管理人員應熟悉自動噴水滅火系統的原理、性能和操作維護規程。維護管理人員每天應對水源控制閥、報警閥組進行外觀檢查，并保證系統處于故障狀態。每年應對水源的供水能力進行一次測定。19消防水池、消防水箱及消防氣壓給水設備應每個月檢查一次，并應檢查其消防儲備水位及消防氣壓給水設備的氣體壓力。同時，應采取措施保證消防用水不作他用，并每月對該措施進行檢查，發現故障應及時處理。消防水池、消防水箱及消防氣壓給水設備內的水應根據當地環境、氣候條件不定期更換。更換前，負責自動噴水滅火系統的專職或兼職人員應向領導報告，并報告當地消防監督部門。寒冷季節，消防儲水設備任何部位均不得結冰。每天應檢查設置儲水設備的房間，保持室溫高于冰點溫度。每兩年應對消防儲水設備進行檢查，修補缺損和重新油漆。鋼制消防水箱和消防氣壓給水設備的玻璃水位計，兩端的角閥在不進行水位觀察時應關閉。消防水泵、噴淋泵每月啟動運轉一次。當消防水泵為自動控制啟動時，應每月擬自動控制的條件啟動運轉一次。電磁閥應每月檢查并做啟動試驗，動作失常時應及時更換。每個季度應對報警閥旁的防水試驗閥進行一次供水試驗，驗證系統的供水能力。系統上所有的控制閥門均采用鉛封或鎖鏈固定在開啟或規定的狀態。每月應對鉛封、鎖鏈進行一次檢查，當有破壞或破損時應及時修理更換。室外閥門井中，進水管上的閥門應每個季度檢查一次，核實其處于全開啟狀態。消防水泵、噴淋泵接合器及附件應每月檢查一次，并保證接口完好、無滲漏、悶蓋齊全。每兩個月應利用末端試水裝置對水流指示器進行試驗。每月應對噴頭進行一次外觀檢查，發現有不正常的噴頭應及時更換；當噴頭上有異物時應及時清除。更換或安裝噴頭均應使用專用扳手。各種不同規格的噴頭均應有一定數量的備用品，其數量不應小于安裝總數的1%，且每種備用噴頭不應少于10個。自動噴水滅火系統發生故障，需停水修理時，應向主管值班人員報告，取得維護負責人的同意，并臨場監督，加強防范措施后方能動工。建筑物、構筑物的使用性質或儲存物的安放位置、堆存高度的改變，影響到系統功能需要進行修改時，應在修改前報經公安消防監督機構批準后方能進行。所有閥門的閥桿應定期上油，防止銹死。20第八節燃氣鍋爐設備被系統運行、維護一、 鍋爐系統安全管理職責（一）主管經理崗位職責熟悉并認真執行《特種設備被安全監察條例》、《熱水鍋爐安全技術監察規程》、《鍋爐房安全管理規則》及省或直轄市有關鍋爐供暖官庫規定，對鍋爐的安全、節能、換百、衛生負全責；對鍋爐房的建造以及鍋爐設備的購置、安裝、使用、大修、技術改造、設備檢驗及事故處理等各環節的工作負全責。對于下轄多個分公司的大型物業公司宜配專職或兼職安全管理人員，負責所有鍋爐房的安全管理工作。按照《特種設備被作業人員監督管理辦法》的規定，組織鍋爐安全管理人員、司爐人員的安全管理工作。組織制定、批準鍋爐運行各項安全管理制度、鍋爐事故處理措施及救急預案。定期聽取本單位鍋爐安全管理機構及安全管理人員的工作匯報，每季度至少到鍋爐房進行一次現場巡查，檢查各項規章制度的執行情況，確保及時消除安全隱患。搞好經濟核算，制定和執行獎懲辦法。度則審批系統設備被的維護保養、大修或更新改造方案及工程預算方案。（二）技術負責人崗位職責熟悉并認真執行鍋爐安全法規、有關技術標準和行業規定。建立健全鍋爐安全技術檔案，制定鍋爐事故應急措施和救援預案。負責組織采暖供熱系統普查，做好技術方案。制定（審核）系統設備的維護保養、大修理或更新改造方案及工程預算。負責事故分析，解決運行中的技術問題，組織好維修及搶修工作，保證系統正常、安全運行。深入現場，掌握系統的運行規律和特點，總結和推廣經驗（包括外單位的經驗），促進系統運行在最佳狀態和最佳安全狀態。不斷學習新技術，推廣成熟的節能或環保新技術、新產品，促進節能降耗和環境保護。21組織對鍋爐及其安全附件、燃氣報警系統的月檢查和經常性檢查，發現問題立即處理；情況緊急時，可以決定停爐，并及時向主管經理報告。供暖季結束時，負責提出本年度供暖工作的技術總結報告。制定供暖系統的年度大修、更新和保養計劃，負責安排施工，調試及軍工驗收工作。負責職工的技術培訓、考核及安全教育工作。負責與市政府及區政府供暖辦，環保局和質量技術監督局等主管部門聯系工作。（三）鍋爐房主管崗位職責鍋爐安全管理人員應熟悉國家和地方政府有關鍋爐安全運行方面的法規，依照法規，相關標準及本單位制度的規定，履行鍋爐安全管理工作責任。主要工作內容包括以下幾個方面。參與編制或主持制定有關鍋爐安全運行的管理制度、操作規程、事故應急措施及救援預案，報送主管經理審批。編制或主持制定鍋爐定期檢驗計劃，檢修疾患，并對檢修的質量進行驗收，保證設備完好，根據本鍋爐系統的具體情況制定巡視檢查線路，時間及巡檢內容。檢查鍋爐安全管理各項規章制度的執行情況，及時向本單位有關領導匯報，反映有關安全問題，消除安全隱患。負責組織司爐，水處理作業人員的技術培訓和安全教育。對鍋爐安全管理上的重大問題（如事故，安全隱患等），可直接向特種設備被安全監督機構報告，可拒絕執行上級可能對鍋爐安全運行造成威脅的命令。認真總結運行經驗，確保鍋爐始終處于最佳安全狀態和最佳經濟運行狀態。實現安全，節能運行雙目標。檢查各項規章制度的執行情況，制止和糾正危及鍋爐安全，不符合安全操作規程的行為并提出處罰及建議。不定時并認真對各崗位進行巡檢，發現問題立即責令當班崗位人員進行處理，待其處理完畢后方可離開，并做好記錄。（四）運行班長崗位職責1.經常學習國家及地方政府喲有關鍋爐安全運行的法規。22帶頭遵守鍋爐房的各項制度，帶領本班人員操作好鍋爐房及輔助設備，保證系統正常運行。熟練掌握所操作的鍋爐，安全附件及鍋爐系統的結構及性能，了解鍋爐水質控制指標，對部分緊急情況能妥善處理并及時報告，不得隱瞞事故的性質和情節。負責本班戈崗位的考核實施，組織本班人員進行設備的日常維修，維護保養工作，做到會使用，會維修，杜絕冒，滴，漏，跑現象。嚴格遵守勞動紀律，教育操作人員并以身作則堅守工作崗位，做到班前，班中部飲酒，杜絕遲到，早退現象。認真檢查或填寫運行值班記錄。安排當班人員做好巡檢工作和填好巡檢記錄。認真總結運行經驗，確保鍋爐始終處于最佳安全運行狀態和最佳經濟運行狀態。實現安全，節能運行雙目標。做到不違章指揮，并有責任拒絕執行妨礙鍋爐安全運行的任何指令，必要時可向特種設備被安全監督機構反映情況。認真交接班，組織辦班人員做好當班運行前的各項準備工作和交班前的各項工作（或停爐后的各項收尾工作），做好交接班記錄。（五）司爐工崗位職責司爐工是特殊工種，必須按司爐工人技術考核管理辦法啊考核合格，持證上崗。熟練掌握所操作的國庫，安全附件及鍋爐系統的結構及性能，了解鍋爐水質控制指標，熟悉鍋爐運行操作規程，能夠正常操作，能對鍋爐及附屬設備被進行一般性的維護保養。能正確判斷鍋爐一般故障的原因并及時排除。當發生緊急事故時，應及時匯報并正常處理。秧歌遵守勞動紀律，堅守崗位（不脫崗，不串崗），上辦班前和當班時不飲酒，不做與生產無關的事。遵守各項安全管理制度和崗位紀律，不違章操作，對任何有礙鍋爐安全運行的指揮可拒絕執行，并有權向特種設備安全監察機構反映情況。認真填寫運行記錄，記錄要字跡清晰，真實，準確。認真執行交接班制度，做好交接班工作。23努力學習業務知識，不斷提高技術水平，認真總結運行經驗，切實做到精心操作，精心管理，確保鍋爐安全，經濟運行。（六）水處理化驗員崗位職責水處理化驗員應經培訓合格，持證上崗，認真遵守本崗位管理制度及操作規程。執行《鍋爐水處理監督管理規則》和《工業鍋爐水質標準》，保證水質合格。熟練掌握本崗位水處理流程，設備結構，性能和自動控制程序。熟悉本鍋爐要求的水質標準，按規定對水質進行監測，及時調節再生樹脂，保證足夠的合格水量。了解本鍋爐的結構，掌握操作水處理設備被的原理，構造，流程，掌握水質處理原理和操作方法。操作好除氧設備，符合工藝控制點要求，保證除氧達標。按標準要求定時進行水質化驗，確保鍋爐各項給水指標在規定范圍之內。根據水質化驗結果，采取相應措施，直到司爐人員進行排污。每兩小時進行一次爐水化驗，按規定做好水處理化驗記錄及每日軟化水消耗量記錄。記錄要字跡工整，保存完好，不得報假數和偽造數據，不得減少化驗次數。各類配置好的并經過核定后的分析用溶液，應標出配置日期，失效日期及溶液名稱，嚴禁使用未經標定的，過期失效的分析標準溶液。保持分析儀器清潔，按時檢驗，校正，使其處于完好，準確，待用狀態。不使用未經過校正的儀器。有毒物品應設專人專柜加鎖保管。保持工作間清潔、整潔。停爐后及時了解鍋爐的結垢及腐蝕情況，直到停爐后的保養工作。負責制定水質分析藥品及化工原料的購買計劃，并保管好。遵守各項安全管理制度和崗位紀律，不違章操作。努力學習業務知識，不斷提高技術水平。（七）電工、儀表工崗位職責電工、儀表工應經專業培訓合格后持證上崗，無證人員嚴禁肚子操作。認真執行《電業安全操作規程》，保證用電安全，杜絕人身和電氣事故發生，熟悉鍋爐安全運行的特點，熟悉電氣設備的結構，原理，性能及電氣線路。負責安全，計劃和節約用電，即使排除電氣故障，記錄故障隱患及排除經過，24對設備供應單位“授權”檢修的電氣設備或儀表，應及時與供應單位聯系，編制電氣設備的大修，保養，試驗，更換計劃，并負責實施。編制儀表年檢計劃，按時送檢，確保儀表運行在有效檢定期內，確保儀表的精度和靈敏度。定期對電氣設備及儀表進行巡視檢查，向司爐人員了解使用情況，做好記錄。上崗時個人防護用品齊全，禁止單人操作，作業時要有明顯標志。禁止帶電作業，在特殊情況下必須進行帶電作業時，必須一人操作一人監護，在操作前必須采取適當的安全措施，只允許操作正面帶電，其他側面的帶電部位應采取絕緣隔離措施。維修人員應認真填寫維修記錄。變配電室值班人員應認真填寫運行記錄和交接班記錄。當班人員嚴禁飲酒，醉酒人員不準接班上崗。熟練掌握觸電急救方法和撲救電氣火災及滅火器材的使用方法。儀表工要配合司爐工做好超溫，超壓報警及連鎖裝置的試驗工作。做好開爐前的電氣設備，儀表的檢修及校準工作。供暖季結束后應及時進行維護和保養。對配電柜，控制柜，電動機，水泵等機電設備進行維護保養時，執行第十九章和第二十章中的相關規定。、（八）設備維修工崗位職責嚴格遵守鍋爐壓力容器的檢修和其他有關規定，負責鍋爐房供熱系統所有靜止和運轉的機械設備，冷熱水，風煙系統等設備設施的維修和保養。熟練掌握鍋爐房內所有機械設備及管道系統的結構，遠離和運行特征。提高維修技術水平，保證設備的安全運行。執行檢修計劃，按時，保質保量地完成檢修任務。經常向系統操作人員了解設備的運行情況，為及時排除故障和及時制定檢修計劃奠定基礎。保證所有備用設備均處于完好狀態，隨時可以投入運行。進行檢修時，應懸掛明顯的檢修示意標志，并通知值班長何崗位操作人員。檢修傳動機械必須停電并掛標示牌。工藝管道嚴禁帶壓檢修。檢修完工后，檢察各閥門的開關情況，安全保護裝置應復位。25檢修完工后應填寫檢修記錄，會同有關人員進行驗收。做到文明檢修，道道“人走場地凈，活完物料清”。有責任幫助指導司爐工學習和提高鍋爐及附屬設備的操作技能。二、鍋爐系統安全運行制度（一）交接班制度所有跟班運行的管理人員和各崗位操作人員都必須嚴格執行交接班制度。接班必須提前10~15分鐘，再鍋爐正常運行或正常停爐的規定時間進行。若鍋爐或附屬設備出現故障或事故并正在處理中，不能進行交接班，經交班人員同意，接班人員可以協助參與對事故或故障進行分析處理，待處理完畢后再進行交接班。司爐工交班應做到“五交”和“五不交”。（1）五交，指：燃氣壓力正常，水系統壓力，溫度等符合要求。鍋爐及附屬設備運行正常。當班記錄填寫完整，清楚。工作環境整潔衛生。安全附件、各類儀表指示正確，動作靈敏。（2）五不交，指：不交給醉酒或患病不宜上崗的司爐工接班人未到，不交給其他無證的司爐人員當班內發生問題，尚未向負責人報告或未予妥善處理時不交設備發生故障或損壞，為查明原因或責任時不交燃燒不正常，未查明原因是不交4．接班人員必須提前30分鐘到崗。5．接班人員未到崗時，交班人員不得私自離去。6．接班人員必須同交班人員共同巡視，詳細了解上一班的運行情況，仔細查看各類儀表是否正常。7．交接班人員要認真填寫交接班記錄并簽字。26（二）運行記錄制度運行記錄自開爐點火試運行之日起，至正式停爐之日止，每班的司爐，水處理等必須認真填寫運行記錄。當班人員必須按時，按規定填寫記錄表，記錄應準確，可靠，完整，不得弄虛作假，各崗位進行交接班時，應在記錄表上簽字，記錄者需對填寫的內容負責。運行記錄由公司主管部門統一保管，并根據其內容的重要程度確定保存期限。保存期限一般不得少于3年。鍋爐系統運行值班記錄（鍋爐系統運行值班記錄表各式樣詳見表24-19）應包括以下內容。各種溫度記錄各種壓力記錄各種能耗記錄輔助設備運行記錄交接班記錄運行大事記錄水質化驗及水處理設備運行記錄（水質化驗及水處理設備運行記錄參見表24-20）（三）巡檢、周期檢查和維護保養制度各崗位人員應按照崗位責任制的要求，對本崗位范圍內的設備進行巡視檢查，確保安全運行。巡視檢查路線及內容，應根據鍋爐房的具體情況制定。各崗位人員應了解自己分管設備設施的安全狀況，運行要求和職責。一般情況下應每周兩小時進行一次巡檢，遇有下列情況應增加巡檢次數：帶病運轉的設備新裝或新投入或大修后的設備運行中有可疑現象的設備5．巡檢人員要將巡檢情況及時添入鍋爐系統運行值班記錄表，發現事故隱患或其他不安全因素應立即向主管領導報告，同時做好記錄。6．巡檢時發現影響人身安全或設備安全的緊急情況，應按有關規定妥善處理7．巡檢完畢，巡檢人應向值班長報告巡檢情況。278．做好周期檢查和維護保養工作（燃氣熱水鍋周期檢查和維護保養項目詳見表23-19、表23-20和表23-21）（四）燃氣熱水鍋系統安全操作規程1．運行操作（1）首先將鍋爐和采暖系統上滿個合格的除氧軟化水，對系統進行排氣，使系統中盡量減少空氣死角。（2）對熱網循環系統（有些包括定壓系統）進行實驗。運行中的壓力、流量均正常，才能準備啟動鍋爐。系統閥門：鍋爐進出口閥門應開啟；排污閥門應關嚴，壓力表管上的閥門或壓力發表三通旋塞均應打開，循環泵的出口節門關嚴，進口節門打開，燃氣供給節門打開并且燃氣壓力正常。煙道上的擋板全部開啟。各操作旋鈕處于正確位置并且已經復位。檢查電源電壓正常。（3）啟動鍋爐前應檢查以下內容1）系統閥門：鍋爐進出口閥門應開啟，排污閥門應關嚴，壓力表管上的閥門或壓力表三通旋塞均應打開，循環泵的出口節門關嚴，進口節門打開，燃氣供給節門打開并且燃氣壓力正常。2）煙道上的擋板全部開啟，各操作旋鈕處于正確位置并且已經復位，檢查電源電壓正常。（4）完成上述檢查，開始啟動鍋爐。操作步驟是，先啟動熱水循環泵，在緩慢打開循環泵出水閥門，待熱水循環壓力正常后，啟動燃燒器燒小火，15~20分鐘改燒自動或大火。（5）運行中的工作1）定期手動排放安全閥2）采用離子交換法進行水處理鍋爐，至少每周進行一次排污，采用加藥法進行水處理的鍋爐，應每8小時排污一次，排污后關嚴排污閥門。3）若要停止循環泵，必須將燃燒器改為小火燃燒，至小火位置后關閉燃燒器，然后待鍋爐出水溫度適當降低后，先關循環泵出水閥門，后停循環泵。4）定期對鍋爐的連鎖保護裝置進行實驗，確保保護裝置靈敏，可靠。282.停爐操作先將大小火旋鈕旋至小火位置，再關閉燃燒器上水至高水位關閉上水截門關閉燃氣截門檢查排污法是否關閉并且嚴密關閉總電源開關3．臨時停電處理（1）關閉主蒸汽閥（2）關閉總電源（五）檢修，維護保養制度鍋爐房設備被系統是一次性投資或改造性投資較大的系統之一，又是對安全運行有著特殊要求的設備系統，因此對系統所有設備的精心維護保養就顯得更加重要。燃氣鍋爐在熱海和情況下(包括修理，調試，運行）都絕對不允許將出廠時所具有的安全保護裝置，聯索保護取消或短接，否則將會引發重大事故。燃氣鍋爐在運行中發生故障時，應及時請有修理資質的人員進行修理和保養，嚴禁帶病強行運行，更不能強行啟護。燃氣鍋爐一般為全自動鍋爐，有多道自動保護環節，只要按其進行高質量的維護保養，按操作規程進行操作，鍋爐的安全運行即可得到保證。1．鍋爐及附屬設備的檢修和維護保養工作（1）日常運行保養（2）年度檢修，維護保養2．日常運行保養（1）三個安全附件保養（安全閥，壓力表，溫度表）。應定時實驗，記錄，送檢。（2）輔助設備保養。應定時檢查并記錄諸如潤滑，排污，水泵冷卻水暢通和排氣，風煙泄露，電氣設備及跑，冒，滴，漏等內容。（3）檢查燃氣泄漏自動報警系統的自動和手動功能。對于自動報警功能的年度校準29應由專業單位（如生產廠家）使用專門氣體及專用儀器進行。鍋爐房電氣維修人員應定期對排風機的手動啟，停功能進行試驗。（4）保持各設備清潔，每班應勤擦拭，保持環境衛生。（5）運行人員對鍋爐及附屬設備應做到“三好”（管好，用好，修好）、四會（會使用，會調試，會保養，會排除簡單故障)，保證設備安全，穩定運行。3．維修和檢修保養（1）每年在3月底前制定年度檢修和維護保養計劃，計劃中應明確需檢修，維護保養的爐號，附屬設備，安全附件等項目名稱，維護保養時間及責任人，檢修保養計劃應報主管審批，停爐后應及時組織施工。（2）供暖開爐前應對鍋爐房所有設備系統進行全面檢查和檢修，確保供暖期的安全運行。4．制定供暖鍋爐在停用期間應采取的有效保養方法。5．制定相關檢修，維護保養記錄表格，將鍋爐及附屬設備的檢修和維護保養內容及驗收結果，有關工作人員的名單予以準確記錄，當聘請設備廠家人員進行維修和檢修保養時，更應注重保養效果并驗證保養記錄，所有記錄均應及時歸入鍋爐技術檔案保存。6．配電柜，各種控制柜及電動機的維護保養及記錄應執行本章第四節“電氣系統設備運行，維修維護”中的相關規定。7．水泵定期保養內容及記錄參照執行本章第五節“給排水系統設備設施運行，維修維護”中的相關規定。（六）事故處理及報告制度鍋爐發生安全事故應在第一時間向有關方面如實報告并及時處理，在處理時，必須保護好現場。停爐超過4小時，要迅速，如是報告主管領導，不得瞞報，謊報或拖延不報遇有事故發生時，運行人員不得離開工作崗位處理事故時應保持頭腦清醒，判斷正確，處理果斷，要首先采取有效措施防止事故擴大。處理事故的原則順序是，先處理人參及影響安全的事故，后處理一般事故處理事故時，應對其他仍在運行的鍋爐加強監控，確保安全30發生事故應做到“三不放過”，即事故原因未查清不放過，運行人員未受到教育不放過，沒有制定出預防措施不放過不論發生何種事故，都應在事故消除后，將事故發生的原因，檢查情況，處理結果及今后的預防措施進行記錄，并歸檔保存。發生鍋爐爆炸等較大事故，公司主要負責人應立即向特種設備安全監督管理部門報告。（七）鍋爐房安全保衛制度鍋爐及附屬設備應符合安全技術規范要求，不準私自將未登記、檢驗、有嚴重缺陷或“三無”產品投入運行。鍋爐房應繪制設備平面圖和系統管網圖，并張貼在墻上。鍋爐前，壓力表，溫度表，水泵房，調壓站，儀表間，配電室，中控室，巡回檢查走道應保持足夠的照明。貫徹誰主管誰負責的原則，做好分工，由專人負責鍋爐房的安全保衛工作。鍋爐房應地面平整，走道通暢，不準在鍋爐房及走道內堆放物品和搭晾衣物等消防器材應合格有效，要置放在明顯處并由專人管理，定期檢定備品備件儲存于專用庫房（隔離間），應碼放整齊，標示清楚。庫房(隔離間）內不得存放與鍋爐系統系統無關的物品，并嚴禁存放易燃易爆物品。鍋爐房內嚴禁吸煙，使用打火機等產生明火的行為，運行期間應嚴格執行動用明火報告審批制度，經批準后方可施工鍋爐房門前應注明“鍋爐房重地，閑人免進”字樣，除主管部門人員外，其他人員聯系工作時，需經當班負責人允許方可入內，運行期間不準鎖住或封住通往屋外的門外來人員未經準管領導批準不得進入鍋爐房，參觀學習人員需由有關人員陪同，未經允許不得測繪，攝影，抄錄等。外來人員在鍋爐房活動期間遇有特殊緊急情況，須聽從值班人員的指揮。（八）經濟核算制度鍋爐房是物業公司消耗能源最多的地方，不僅要精心管理，總結運行規律和經驗，而且要進行經濟核算，以達到節能降耗的目標。應設立專（兼）職核算員進行經濟核算，準確掌握鍋爐系統的運行成本和技術31經濟指標。年度運行記錄的原始資料要齊全完整并裝訂成冊，保存期不少于3年。鍋爐房運行技術經濟指標應每日按班組填寫核算表。經濟核算中應按日，月，年來統計燃氣，電，誰等相關能耗量和各種費用。每月應將經濟核算指標匯總上報。經濟核算中應匯總計算出年度各單項能耗量，符合率，運行成本和總成本。三、燃氣鍋爐供熱系統節能燃氣供熱在我國還是一種新型的供熱方式，大量實際情況說明，燃氣鍋爐投入運行后出現了燃氣耗量高，鍋爐冷凝水多，鍋爐腐蝕嚴重等問題，并且管理中不少單位沿用燃煤鍋爐的管理方式。因此，如何在保證供熱質量的基礎上降低能源消耗，延長鍋爐使用壽命，保證燃氣鍋爐的安全，穩定運行，提高燃氣供暖系統設備的運行管理水平就顯得尤為重要。國外的燃氣供熱技術已使用幾十年，技術已非常成熟，不僅在安全，節能，延長鍋爐使用壽命，自動控制和通信等方面處于領先地位，而且還實現了無人值守。燃氣鍋爐房節能系統主要由六個子系統組成；氣候自動補償系統煙氣冷凝熱能回收系統鍋爐集中控制系統管網水力平衡調節系統變頻控制系統分時分區供暖控制系統根據不同鍋爐供暖系統的具體情況，采用不同的技術組合，一般綜合節能效率可達10%，相對那些比較落后，能源消耗比較嚴重的舊系統則節能效率更高。（一）氣候自動補償系統1．原理建筑物的耗熱量由于受到室外氣溫，太陽輻射，空氣濕度，風速及風向等因素的影響而隨時變化，在這種變化的條件下，要保持室內溫度恒定或滿足用戶的要求，供熱系統的供回水溫度應根據氣象條件的變化自動跟蹤調節，達到鍋32爐供熱量，散熱設備的防熱量和建筑物的需熱量相一致，防止用戶室溫或低或高，在有效保證供暖質量的前提下，實現最大限度的節能。過去因為沒有氣候自動補償技術，靠人工依據當地政府有關部門制定的回水溫度調節表，結合當天天氣預報的室外最低溫度和最高溫度，計算出當天的室外平均溫度，再同回水溫度調節表上每一個室外溫度所對應的最低供暖回水溫度值相比，要求司爐工保證回水溫度不能低于表中查到的數值，這是一種很落后的辦法，它不僅不能自動跟蹤氣象變化，進行適時調節，而且由于對所有鍋爐房和供暖系統都使用一個相同數值，不符合實際需求。這種方法主要存在以下問題。（1）不同鍋爐房的鍋爐負荷率不同（2）不同鍋爐房的水循環流量不同（3）不同建筑物的圍護結構，保溫性能不同（4）外管網的保溫性能及平衡性能不同（5）室內散熱器形式不同，數量不同由于存在這些不同因素，因而要求所有鍋爐房及管網系統在同一個參數下運行，顯然是錯誤的。室外溫度的變化決定了建筑物需熱量的大小，也就決定了耗能的高低，要求運行參數必須隨室外溫度變化而變化，即適時跟蹤調節，始終保證鍋爐的供熱量與建筑物的需熱量一致，從而達到最大限度地節能，上述五個方面的問題，勢必造成每個鍋爐系統不同的運行曲線，但是如何找到每個鍋爐系統最佳運行曲線，應用氣候自動補償技術則成為最佳解決方案。與燃煤鍋爐不同，燃氣鍋爐可以使水溫迅速升高或降低，可以實現適時控制。2．功能氣候自動補償系統的功能如下：（1）根據室外溫度的變化，跟蹤控制和調節二次供水溫度，避免發生用戶室溫過高浪費能源的現象（2）根據室外溫度的變化，實現自動分段調節供暖溫度（3）充分利用太陽輻射熱及人的活動規律進行時間控制（4）根據鍋爐房的設備及建筑物的圍護結構狀況，可隨時進行調節（5）讓鍋爐在高溫下運行，可有效降低凝水量，防止鍋爐被腐蝕，延長鍋爐使用壽33命。多年的運行實踐證明，其后自動補償系統的節能率在10%以上（原供暖系統耗能越大，節能效果效果越明顯，有的節能率可達20%）2．系統組成（1）兩次泵系統傳統供熱系統的模式是采暖回水桶過循環泵直接進入鍋爐，經加熱后再次送往用戶。兩次泵系統的模式是將熱源部分（鍋爐）作為一個循環系統，即一次泵系統，實在鍋爐，混水器與一次泵之間進行循環，外管網和永華作為一個循環系統，即二次泵系統，是在外管網，用戶，混水器，三通閥與二次泵之間進行循環。(2)電動三通閥采暖回水的一部分進入電動三通閥，與高溫水（鍋爐出水）混合后送往用戶。電動三通閥可隨時調整高溫水和回水混合的閥門混水量，道道要求的供水溫度。（3）混水器采暖回水的一部分進入混水器與鍋爐出水在混合器中混合，其主要作用有以下三點。1）提高鍋爐的回水水溫，減少冷凝水的出現。2）穩定系統壓力3）混合溫度均勻（4）氣候補償器在氣候自動補償器中儲存有鍋爐系統的最佳運行曲線，即根據實測的各種參數計算出供水溫度的最佳值，同時控制電動三通閥的開度，使三通閥的出水溫度符合計算溫度。(二)煙氣冷凝熱能回收系統1．原理經過對各種燃料的煙氣成分進行分析，得出水蒸氣镕基在各種燃料的煙氣中所占的比例分布為：天然氣20%，油12%，煤4%。為什么天然氣的煙氣成分中水蒸氣镕基的比例最大？因為天然氣的主要成份是甲烷，有大量的氫元素，燃燒時與氧結合，產生了大量水蒸氣。341kg水蒸氣帶走的熱量是2400千焦爾，以0.7兆瓦的鍋爐為例，每小時產生的水蒸氣為30~40公斤，即84000千焦爾，即每34小時帶走0.7兆瓦的熱量，可見熱損失是很大的，必須將這部分熱量回收，以提高鍋爐熱效率，降低燃氣消耗。水蒸氣的露點溫度是55~58。當水蒸氣接觸到低于露點溫度的介質時，就會冷凝成水，釋放出大量的熱量，其熱量由兩部分組成（1）物理顯熱：通過降低煙溫來實現，將排煙溫度控制在，經測試可提高鍋爐熱效率1%~3%。（2）汽化潛熱：通過水蒸氣冷凝成水的相變來實現，經測試可提高鍋爐熱效率3%~5%。兩者綜合可提高鍋爐熱效率3%~8%。由于燃氣鍋爐的熱效率已經可達90%，若在通過改造鍋爐本來提高熱效率將得不償失，而通過煙氣冷凝回收系統，再提高鍋爐熱效率3%~8%，則是一種投入最低，收益最高的節能方式。2．系統組成（1）煙氣系統鍋爐排出的高溫煙氣，進入煙氣冷凝熱能回收裝置，經過熱交換后再排入大氣。在煙氣冷凝熱能回收裝置的煙氣入/出口處加旁通煙道。其主要作用是，如選配的燃燒機風壓小，可適當開啟旁通煙道，降低系統阻力，以保證鍋爐正常運行。（2）水系統采暖回水大部分進入煙氣冷凝熱能回收裝置，經過熱交換之后，再進入鍋爐，采暖回水也設置一旁通管道，其主要作用是，如系統流量太大，經過煙氣冷凝熱能回收裝置阻力過大，通過旁通科降低系統阻力。（3）煙氣冷凝熱能回收裝置本裝置為壓力容器，煙管有碳鋼和不銹鋼兩種材料可供選擇，將其安裝在煙道上，讓煙氣與回水在其中進行熱交換，煙氣中的水蒸氣在其中冷凝成水，通過排泄口排出。（三）鍋爐集中控制系統鍋爐集中控制技術是現代化燃氣鍋爐控制的必要組成部分，它利用工業控制35計算機對每一臺鍋爐的控制柜，循環泵，氣候補償器，分時空控制器等子系統進行管理，跟蹤實際情況，適時整體調配系統配置，達到既能節省能源，又能滿足供熱需求的目的。鍋爐集中控制技術可以實現對多臺鍋爐的運行進行合理調配，提供良好的人機界面，以通信方式與鍋爐控制柜，其后補償器等設備進行信息交換。1．對多臺鍋爐的運行進行調配按照設計規范，燃氣供熱鍋爐房基本不設備用鍋爐，過路入鍋在低負荷下運行則會影響鍋爐的效率，因此大部分鍋爐房都設置多臺鍋爐并聯運行（在嚴寒時期，多臺鍋爐同時運行）。如何合理調配多臺鍋爐的運行，將直接影響到燃氣費用和鍋爐的使用壽命。目前普遍采用人工調配，即由司爐人員來判斷是增啟一臺鍋爐，還是停止一臺鍋爐，這種手動普遍采用人工調配，即由司爐人員來判斷是增啟一臺鍋爐，還是停止一臺鍋爐，這種手動操控方式存在的主要問題，一是控制不精確，造成能源浪費，二是影響鍋爐使用壽命。采用鍋爐集中控制技術對多臺鍋爐進行運行調配，有以下優點（1）控制精確，降低耗能通過模糊控制，對每臺鍋爐的各種參數、整個供熱系統的參數進行計算，得出鍋爐的最佳負荷狀態，據此調整鍋爐的實際負荷，自動開啟或停止某臺鍋爐。（2）延長鍋爐使用壽命司爐工在手動運行中，往往習慣于固定運行一臺鍋爐，其他鍋爐則很少運行。經常處于非運行狀態的鍋爐，其鍋筒內是高溫水，爐室內時低溫空氣，造成結露，腐蝕鍋爐。通過集中控制技術，根據系統的負荷率自動，定時切換運行各臺鍋爐，從而在保證節能的基礎上延長鍋爐的使用壽命。（3）良好的人機界面所謂人機界面主要是讓操作者通過計算機檢測系統的運行情況，并能對現場主要設備的控制參數進行調整，達到對系統既“監”又“控”的效果（注意有些系統只監不控）。由于鍋爐系統運行時既需要監視又需要控制，所以需要將目前流行的通信總線形式進行篩選，傳統的MODBUS是主從形式，即系統中必須有一臺主機和多臺從機，如果主機出現問題，通信就無法繼續，所以應采用沒有36主機和從機之分的總線形式，解決了通信問題，實現良好的人機界面。2.比例調節燃燒機三檔燃燒機的主要問題是鍋爐的每一次啟停都要吹掃，其熱損失相當大，停爐后的鍋爐就成了一個大散熱器，再加上煙囪的自然抽力，其損失的熱量就更多，且還存在安全隱患，因此，應選擇比例調節燃燒機。燃氣國庫的特點是低負荷的情況下仍能保持較高的熱效率，采用比例調節燃燒機低負荷情況下不會降低運行效率。供熱系統熱負荷每時每刻都在變化，具有很寬闊節范圍的比例調節燃燒機此時就顯示出了它強大的優越性。因為氣候自動補償系統已經給鍋爐提供了最佳運行曲線，再通過它來控制比例調節燃燒機的運行就可以達到最完美的節能效果。分段調節的燃燒機應注意分段的合理性，分段太少則調節精度差，分段太多則邊際效益降低，一般控制在6~8段較合理。3．分時空控制供熱在一個供暖系統中，除了住宅外，還有辦公樓，商場，學校等不同使用性質的建筑。住宅雖然需要24小時不間斷供熱，但也早，中，晚不同時段的差別，其他建筑白天需要供熱，夜間僅需要維持值班溫度即可，若不加以區別控制，均采取24小時供熱，會造成極大的能源浪費。分時空控制供熱可以按照不同時段，不同區域自動調節供熱量，使系統的供熱量與熱負荷保持一致，根據實測結果證明，此類供熱系統的節能率可達20%或以上。（四）管網水力平衡調節系統決定供熱系統能耗高低的因素不僅取決于熱源，還與整個管網系統有關，上述三個子系統的控制調節對象都是針對熱源（鍋爐），而管網水力平衡調節系統則是對供熱外管網的水力平衡狀況進行最佳調節，眾所周知，管網系統的能源浪費主要有兩個因素，一是冷熱不均的失調，而是管網散熱損失，這是許多供暖單位普遍存在但又常被忽略的問題。作為一個完善的節能供暖系統，必須解決這兩個問題。1．系統水力平衡任何一個供暖網系統都存在水力失調的問題。系統小，用大流量掩蓋了矛盾，37問題雖然顯得不那么突出，但實際上增加了循環水泵的功耗，系統大，近端用戶過熱，遠端用戶則不熱，為了使遠端用戶的室溫也能夠達標，必須加大供熱量，勢必造成能源浪費，據測試，室內溫度每升高1攝氏度，能耗增加7%，因此必須進行水力平衡調節。一般用以下三種方法進行系統水力平衡調節（1）診斷選擇系統中的遠，中，近三點，測試各點及循環水泵的流量。（2）加裝調節裝置首先需確定安裝調節裝置的位置，為了節省投資，應在分水器，與主管道連接的各分路，末端用戶之前與主管直接連接的用戶入口處加裝調節裝置。目前采用的調節裝置有：調節閥，平衡閥，自力式流量控制器。（3）水力平衡調試對于供熱面積在3萬平方米以下的系統，可采用簡易調解法，即回水溫度相同法，用紅外線溫儀測量各個用戶入口的回水溫度，調節各個用戶入口的閥門，使之與系統總回水溫度相一致，即整個系統達到了平衡。實施系統水力平衡調節技術，對于失調較嚴重的系統，可節能20%以上。2．減少管網熱損失由于管理不善，維修不及時，造成管網或輕或重的跑，冒，滴，漏現象以及管道保溫層破損或脫落嚴重，致使熱損失較大。眾所周知，鍋爐房輸出的熱能，應最大限度地送往用戶室內，不應損失在管網上，所以杜絕跑，冒，滴，漏現象。做好管道保溫，是減少熱能損失的有效手段，實踐證明，消除上述現象后，可提高節能率10%左右。(五)變頻控制系統1．風機變頻控制系統變頻控制的基本原理是：在鍋爐出口煙道上裝設傳感器，將數據傳輸至控制器，經處理對比后控制送風量。風機變頻控制的效果如下，（1）由于風機絕大多數時間運行在非額定負荷狀態，采用變頻控制可以節電20%~30%以上38（2）在低頻狀態運行下，可使燃燒機噪降低5~10分貝（3）可很好地解決天然氣不能完全燃燒或空氣過量造成排煙損失大的問題，因此可以節省天