房地產經紀人基礎知識培訓第一頁，共45頁。課程內容一、基本知識二、影響房價的因素三、認識房屋兩證四、房屋買賣五、房屋租賃六、購買二手房的十大理由第二頁，共45頁。一、基本知識房地產（realestate)是房產和地產的總稱，也叫“不動產”。指土地及土地上的建筑物、附著物。房產是房屋及其權利的總稱，地產是土地及其權利的總稱；房地產的形態：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。土地所有權分類：國有、集體所有土地使用權取得方式：出讓（招標、拍賣、協議）、劃撥。

土地使用年限：住宅70年，工業、教育、衛生50年商業娛樂、旅游40年，加油站20年第三頁，共45頁。房地產業：從事房地產經營管理服務性企業的總稱。

房地產產業的主要內容：1、土地的開發和再開發；2、房屋的開發和建設；3、地產的經營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)；4、房地產經營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；5、房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀、公證等)；6、房地產物業管理；7、房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。一、基本知識第四頁，共45頁。1、中介經紀中介是一種居間的服務活動。經紀是一種有償居間的中介服務活動房地產中介是在房地產交易領域中的一種居間服務活動房地產經紀是指房地產交易當事人有償提供中介、代理、咨詢服務等營業活動。一、基本知識經紀概念及特點第五頁，共45頁。2、經紀人(參與中介進行經紀活動的當事人，我們稱之為經紀人)：指在經紀活動中以收取傭金為目的為促成他人交易而從事居間經紀或代理(詳細參見第六條)服務的中間人。3、房地產經紀人：是指在房地產經紀活動中以收取傭金為目的，為促成他人房地產交易而從事居間、經紀或代理服務的中間人。第六頁，共45頁。4、經紀人業務實務中介業務介紹：居住物業：包括公寓、別墅的租賃、買賣業務（高端市場）包括民宅租賃、二手房買賣（中低端市場）商用物業：包括寫字樓、商鋪的租賃與買賣（高端市場）例如：南方一些經濟發達城市房地產中介業務中關于高端商用物業有專門人員進行銷售。第七頁，共45頁。?建筑密度--建筑物底層占地面積÷用地面積（反映建筑用地范圍內的空地率和建筑物的密集程度）?建筑高度—建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度

建筑物的高度必須符合日照、建筑間距、消防等方面的要求。一般在風景區、文物保護單位、建筑保護單位周圍有限高要求一、基本知識名詞解釋第八頁，共45頁。?建筑間距--建筑間距的控制是為了保證人們工作、生活的質量與安全，滿足必須得日照、通風與消防要求。按日照間距與消防間距要求，求其最大值；最低需滿足冬至日中午滿窗日照一小時或偏斜照二小時。一、基本知識名詞解釋第九頁，共45頁。?建筑面積＝套內面積＋公攤面積?套內面積：=套內凈面積＋套內墻體面積＋陽臺面積?公攤面積：公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設備間等

它僅限于本棟樓內的公用建筑面積，與本棟房屋不相連的公共建筑不得分攤到本棟房屋內。一、基本知識名詞解釋第十頁，共45頁。?得房率=套內建筑面積÷建筑面積一般：多層住宅為85-91％，小/高層住宅為72-76％，商業、辦公樓為55-70％一、基本知識名詞解釋第十一頁，共45頁。?層高--住宅高度以“層”為單位計算；它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。目前，一般住宅層高在2.8米左右。?凈高--則是指層高減去樓板厚度的凈剩值，一般在2.65米。一、基本知識名詞解釋第十二頁，共45頁。?住宅進深--指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。?我國城鎮住宅房間的進深一般限定在5米左右，不能任意擴大。?在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的 前提下，設計的住宅進深過大，就是住宅成為 狹長型，距離門窗較遠的室內空間自然光線不 足，不過，進深大的住宅可以有效的節約用地一、基本知識名詞解釋第十三頁，共45頁。?住宅開間即住宅的寬度。?指一間房屋內一面墻皮之間的實際距離，因為是就一個自然間的寬度而言，故又稱為開間。?住宅開間一般為3.3、3.6、4.2米。?較小的開間范圍，可縮短樓板的層間跨度，增強住宅結構的整體性、穩定性和抗震性一、基本知識名詞解釋第十四頁，共45頁。房屋分類相關概念?商品房：開發商開發的以商品價出售的房屋，含成本和利潤兩部分.?房改房：經過房改辦批準購買的房屋.?經濟適用房：政府為照顧普通收入職工建造的微利商品房（利潤為3%以下）.?二手房：是指經過一次交易之后再上市交易的房屋。一、基本知識名詞解釋第十五頁，共45頁。

一手房（增量房）1、按性質分

二手房（存量2、按用途分

房）住宅非住宅普通非普通

磚混：以磚墻作為豎向承重框架:以鋼筋混凝土柱梁來承重3、按結構分4、按外型分鋼結構：工業化，國內較少、需高質量

剪力墻結構：主要用于高層，防風

多層：總高在4-7層

小高層：總高在8-12層

高層：總高在12層以上

平房：總高3層以下1、房屋所在小區的建筑容積率1.0以下2、單套建筑面積在144M2以上3、成交單價:主城區大于8690元,江寧5100元,浦口3700元一、基本知識第十六頁，共45頁。5、按產權分使用權:只有使用的權利，無權自行轉讓、出租、抵押共有權:產權證上有兩個或兩個以上名字，共有人6、按單元組合分

必須全部同意才可買賣、租賃等

所有權：擁有房屋完全產權，（占有、處分、使用、收益）

點式：多層1個單元：條式：多層多個單元塔式：高層1個單元板式：高層多個單元一、基本知識第十七頁，共45頁。7.戶型的分類1)按照居室數量分類：如一居，兩居，三居等；2)按照廳、衛數量分類：有一室一廳一衛、兩室一廳（兩廳）一衛、三室兩廳二衛（一衛），四室兩廳兩衛等；3)按建筑形式分類可分為：平層戶型、錯層戶型、躍層戶型、復式戶型四類。平層戶型第十八頁，共45頁。錯層戶型第十九頁，共45頁。躍層戶型復式戶型第二十頁，共45頁。二、影響房價的因素?????地點——現階段房市看好，地價直接影響房價，特別主城區交通——是否便利，公交，路，橋，以及地鐵購物——周邊的商業區，大型超市，為生活提供方便學區——此房是否可以上比較好的學校樓層——一般客戶只想尋2～5層的房子，這是因為：頂層：有些客戶在買房時，尤其是買二手房時稱“貴賤不用頂層”二層：有些二層房子下水管易堵一層：采光不好，但是有些會在使用面積上占優勢（如帶小院等）第二十一頁，共45頁。二、影響房價的因素房齡——折舊，房價構成中的重要因素；朝向——“坐北朝南”；裝修及配套——房屋是否經過裝修，是否有齊全的配套設施，這方面在租賃市場上影響就比較大；臨街——主干道與支路的情況均不相同；小區環境——小區環境是否優雅，人文環境是否好；周邊學校——在重點校片內，節省了贊助費；房型——好的房型：通風，私密性好，全明。第二十二頁，共45頁。三、房屋兩證?房屋所有權證、國有土地使用權證第二十三頁，共45頁。?產權證封面第二十四頁，共45頁。?產權證內頁一產權證 編號第二十五頁，共45頁。?產權證內頁二第二十六頁，共45頁。?產權證內頁三第二十七頁，共45頁。?土地證封面第二十八頁，共45頁。四、房屋買賣1、可用于買賣的房屋2、出售方需提供的資料3、承購方需提供的資料4、房屋買賣流程圖5、不可出售的房屋6、業務收費標準第二十九頁，共45頁。1、可用于買賣的房屋⑴產權房⑵使用權房（獨立不成套公房，其它不能轉產的房屋）第三十頁，共45頁。2、出售方需提供的資料

⑴產權證及身份證或授權委托書及代理身份證明。（原件）⑵原房地產產權證或房屋所有權證、國有土地使用證明⑶原契稅完稅證明⑷原購房發票⑸房屋買賣合同第三十一頁，共45頁。3、承購方需提供的資料

⑴當事人身份證或授權委托書及代理人身份證⑵房屋買賣合同⑶其他有關的文件第三十二頁，共45頁。4、房屋買賣流程圖

開發、接待買方填寫看房書登記案源、上網、廣告驗看相關資料簽定專任委托協議實地勘察出售房屋簽訂和約變更書客戶回報實地看房（帶看）交納意向金簽定承購合同書簽約中心簽定買賣合同交易中心售后服務協商交易條件意向金轉定金、簽定居間出售合同第三十三頁，共45頁。5、不可出售的房屋1．司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其形式限制房地產權利的；2．已經被抵押的3．所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的;4．有所有權糾紛的;5．已被列入拆遷公告范圍內的;6.7.8.擅自改變房屋使用性質的依法收回土地使用權的。法律、法規以及市人民政府規定的其他不得出售的情形第三十四頁，共45頁。6、收費標準買賣雙方各1%代辦費1000元第三十五頁，共45頁。五房屋租賃

1、可出租的房屋2、不可出租的房屋3、業務操作流程圖4、出租房及承租方需提供的資料5、稅費第三十六頁，共45頁。1、可出租的房屋⑴必須是出租人的房地產，以產權證為準⑵得到抵押人同意的抵押房屋⑶得到共有人同意的共有房屋第三十七頁，共45頁。2、不可出租的房屋權屬不清晰（非合法取得的產權）未爭得共有人書面同意的共有房屋未經有關方面同意，擅自改變房屋用途的房屋被鑒定為危險房屋的根據法律、法規被法院查封的第三十八頁，共45頁。3、業務操作流程圖出租方承租方提交相關資料簽定委托協議實地勘察掛牌上網填寫看房書實地看房簽定房屋租賃合同雙方交納中介費承租方交納房租、押金物業交接房產交易中心登記備案領取房產租賃證、交納稅費協商租賃條件第三十九頁，共45頁。4、出租房及承租方需提供的資料⑴出租方：身份證、房產證（原件）⑵承租方：身份證（原件）、暫住證第四十頁，共45頁。5、稅費第一個月的租金第四十一頁，共45頁。六、選擇二手房的十大理由第四十二頁，共45頁。一、交易簡單，不容易出糾紛。買房前到房產部門檢驗賣家的土地和房屋所有權證書，不會上當受騙。二、房屋質量一目了然。二手房都是經過了好幾年的使用期，房子潛在的問題都已經暴露出來，很容易看出來，如：漏水，地面塌陷什么的。也可以通過探訪賣家的街坊鄰居，了解房子質量狀況。另外，八九十年代的房子雖然戶型設計不太好，但質量通常還不錯。三、房子幾乎沒有污染源。新房最大的問題之一就是污染超標，如：甲醛，苯什么的，二手房經過幾年的使用，有害物質基本揮發的差不多了，健康有保障。四、房子周邊的配套設施健全，衣食住行很方便。二手房通常都有很健全的配套設施，如：菜市場，醫院，學校，公交車什么的，日常生活很方便。五、你可以選擇和什么樣的人做鄰居。買新房時，你根本不知道自己的鄰居會是什么樣的人。但是，買二手房時，你卻可以先考察考察周邊都住些什么人，有利于給孩子選擇一個健康的環境。第四十三頁，共45頁。六、你可以選擇一個