商業部工作指南目錄1.架構?????????????????????????32.部各位任要求?????????????????????33.各位工作??????????????????????44.招商人平時工作要求???????????????????85.招商目的??????????????????????96.招商判原???????????????????????97.目招商全程工作流程???????????????????118.招商工作流程?????????????????????129.運目接流程?????????????????????13運管理流程?????????????????????14傭金管理制度???????????????????????1512.附件（各表及合同范本）????????????????15商業部組織架構商業部招商部商業部文運營部項招營項目商運目經顧主駐理問管場人員裝備：商業部經理1人，商業部秘書1人；招商部經理1人，項目招商經理1人，項目招商顧問可依據項目需求而定；運營部經理1人，運營主管1人，項目運營經理1人，項目其余運營人員可依據項目需求而定；各崗位任職要求崗位性別學歷任職要求下限商業部經理無本科擁有10以上的商業管理經驗，熟習商業各樣業態經營模式，有優秀組織協調能力和交流能力商業部秘書女大專擁有兩年的工作經驗，有優秀的文字組織能力，全面掌握辦公自動化管理。招商部招商部經理無大專擁有5年以上商業項目各樣業態招商管理經驗，擁有大批的商戶資源，擁有有優秀組織協調、交流能力及部門管理經驗招商部項目經理無大專擁有5年以上商業項目各樣業態招商管理經驗，招商洽商能力強，擁有有優秀組織協調、交流能力及部門管理經驗招商部主管無大專擁有3年以上商業項目各樣業態招商管理經驗，招商洽商能力強，認識各種業態的品牌定位招商顧問無大專擁有2年以上商業項目各樣業態招商管理經驗，招商洽商能力較好，認識各種業態的品牌定位運營部運營部經理無大專擁有5年以上運營管理經驗，有優秀組織、協調、培訓、交流能力認識商業運營管理模式，有優秀組織協調能力和交流能力運營部項目經理無大專擁有5年以上運營管理經驗，有優秀組織、協調、培訓、交流能力，認識商業運營管理模式，有優秀組織協調能力和交流能力運營主管女大專擁有3年以上運營管理經驗，有優秀組織協調能力和交流能力，能夠掌握培訓技巧各崗位工作職責3.1商業部經理：3.1.2主持對商業項目的開發業務或其余經營業務的管理工作；3.1.3組織實行公司所有商業項目年度經營計劃及目標的達成；2.1.4依照公司的詳細受權，參加各種商業項目的重要招標決議工作；機構設置及人員架構，參加人員招聘、并組織展開業務培訓工作；3.1.6擬訂商業項目年度工作計劃、確定工作目標、進行工作總結；。3.2招商部經理：3.2.1負責與招商項目的對接及其余有關部門的組織協調工作；人員的平時和培訓工作；部的工作內容及建議；信息、招商工作展開進度；有關的問題作出決議及解決；團隊中存在問題并予以解決；的狀況，并實時與策劃部商議；人員的市場檢查工作；剖析報告、會議記錄、客戶資料；總控及擬訂有關報表與公司確認成交鋪位。人員的評核工作，并提攜尖子作為貯備人員3.3項目招商部經理氛圍，有序展開招商工作；人員的平時和培訓；信息、招商進度及商戶資料；團隊中存在問題并予以解決；人員的市場檢查工作，匯總剖析，實時反應；剖析報告、會議記錄、客戶資料剖析3.4招商部主管人員引進客戶加快成交，實時掌握人員的客戶狀況；經理之間的聯系和傳達工作；過程中的突發事件及客戶投訴；經理。狀況；組員的工作；組員當值時間表，若有改動，實時向公司報告及改正；人員評估市場有待解決問題、成交要素等；3.5招商部顧問及工作要求進行平時工作；狀況、市場檢查等）；后的追蹤服務；部及模型的陳設和潔凈進行檢查、整理；資料，保證資料齊整完好；一線中出現的問題和建議。3.6運營部經理；3.6.5全面指導各項目負責人的工作展開狀況，并配合實行培訓工作；3.6.6踴躍配合人事部做好對項目人員的招聘工作；3.6.7踴躍做好與甲方對接人的交流工作。3.7運營部項目經理3.8運營部主管3.9商業部秘書：3.9.7達成上司交辦的其余工作。招商人員平時工作要求4.1任何時間都要以客人為重，不得怠慢，特別注意午飯時間來訪的客人。4.2要注意保持工作場所整齊，特別在開業和舉行其余重要活動時期，所有招商人員均有義務保持招商部的整齊，亦有責任將有關資料歸整放好；4.3一定聽從上司領導工作安排，有任何異議均不行在客人眼前爭辯。對其余公司工作人員要著重禮貌，多用禮貌用語，保持公司優秀形象；4.4工作時期需儀容整齊，按公司規定著裝，保持個人形象；4.5招商內部的全部書本、辦公用品、設備等一律不得外帶及私自挪用，工作用后物件應自覺放回原處；4.6工作時期招商人員不得以各樣形式，向客戶討取利益或要客戶請客送禮等；4.7不論發生任何事情，都不可以在招商現場爭辯，有事可向招商經理報告，進行最后裁決；4.8陪伴客人看鋪前須見告其余同事，以便隨時清楚行跡。4.9防止與客人在招商現場高聲爭執，應將客人帶到招待室內，認識其原由，并實時向經理反應，追求解決方法；4.10同事之間應相互當合保持優秀的關系，踴躍主動招待客人之余要注意不用要的"搶客"而造成誤解。4.11招商現場由各組抽調人員每天依照值班表輪番值班。每位值班人員均需按次序招待客戶，不得挑客戶、搶客戶。4.12招待了別人客戶的招商人員，一定主動將客戶還給該招商人員，假如該招商人員不在現場，應當實時與其獲得聯系，經贊同并在認識先期洽商狀況以后進一步與客戶洽商，以后將結果反應與原招商人員。4.13別人招待客戶時，其余人員不一樣意主動插話或幫助介紹，除非獲取請示或應允。4.14每位招商人員招待客戶要做到有頭有尾，不得以任何原由中斷正在招待的客戶而轉接其余客戶，不然視為挑客戶。4.15招商人員招待客戶一定問清楚客戶來訪渠道和目的（如：能否和其余招商人員有過聯系），經確認無矛盾以后方能洽商客戶。假如以前有過招商人員接觸，但客戶沒有指定某招商人員或記不清，洽商完成需做沒法辨識登記，以后與客戶保護名單進行查對，保護名單未有記錄的，視為該招商招待人員客戶。4.16任何人員未經贊同，不得任意泄漏公司同事之電話及地址。4.17在工作時間及工作地址內不得使用庸俗語言；。4.18以公司利益為最大前提，在任何時候、任何場合都不該參加及議論散布有損或影響公司利益的活動和言論。4.19尊敬每一位到訪客戶，不論是同行仍是隨意看看，因為他們都是我們的傳聲筒。4.20尊敬上司領導和每一位同事，在客戶里不作有損同事名譽人品的言說。4.21嚴守公司業務機密，不該向外泄漏有關公司業務的資料。未經公司贊同不得翻查、抄錄公司的任何重要資料。4.22未經公司贊同不得外借、外傳及調換公司的招商資料。4.23不該宣揚有損公司內部團結、制造悲觀情緒的言論。4.24不該參加商店炒作或個人行為。4.25未經公司贊同，不得私自代客轉讓鋪位。4.26對于未經贊同受權之事，不得私自答應客戶要求，不得私自改正任何合同條款。4.27絕對聽從公司上司領導的工作安排。招商目標的選擇商業項目的招商目的即要提升利潤收入，同時也要吸引著名商家，更好地提升項目整體市場吸引力。本項目主力商戶招商目標的選擇，要依據市場需乞降項目定位狀況來確定，詳細說應試慮以下要素：5.1項目自己的市場定位；5.2項目所在地的花費狀況；5.3投資商和發展商的自己資本狀況；招商談判原則確實定招商談判的目的在于使參加談判的商家能切合本項目的目標和利益需要。要達到這一目的，招商談判一定針對談判的特點，確定一些基來源則。6.1招商談判的特點6.1.1談判對象的寬泛性、多樣性和復雜性商業的交易活動不受時空限制，而詳細的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。這步驟工作內容就要求本項目的談判人員要環繞自己項目的經營范圍，寬泛采集信息，認識市場行情，并選擇適合的方式與社會各方面保持寬泛的聯系。6.2談判條件的原則性與靈巧性本項目招商的目標要詳細表此刻談判條件上。這些條件擁有必定的伸縮余地，但其彈性常常不可以超越最低界線，這一界線是談判人員一定堅持的原則。這一特點就決定了招商談判人員要從實質出發，既要不失原則，又要見機而作，擁有必定的靈巧性，以保證明現項目招商談判的基本目標。6.3談判口徑的一致性在招商談判中，兩方談判的形式能夠是口頭的也能夠是書面的，談判過程常常需要頻頻接觸。這就要求本項目的談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。所以談判人員要有比較好的口才和文字涵養能力，也要有較強的公關能力市場全面調研剖析步驟工作內容項目經營定位招商前認識項目整體規劃，對項目進行招商前的市調診療擬訂招商政策駐場前準備認識品牌落位，并輔助項目擬訂租金價位開發合作商資源與核心主力店接洽商判及項目招商人員的招聘與品牌供應商接洽商判合作商提交證件資料，商品價錢及有關資料目標合作商的選擇合同條件的談判招商中確定合作商并填寫申請表達成內部審批手續繳納訂金設計裝飾方案審查并經過裝飾方案，簽訂正式的合同繳納有關的花費進場裝飾商品進場查收陳設招商后試營業正式開業項目招商全程工作流程招商駐場人職工作流程擬訂開業倒計時計劃表擬訂品類招商進度(餐飲、休閑娛樂、衣飾等)準備駐場資料（人員、辦公用品、招商計劃）與合作商接洽商判，并做好來訪客戶的登記工作對目標合作商進行帥選討取合作商的證件資料，商品價錢及有關資料與合作商進行合同條件的談判現場招商確定合作商并填寫申請表達成內部審批及繳納訂金的手續簽訂正式的合同繳納有關的花費合作商設計裝飾方案安排合作商出具裝飾圖紙（成效圖、平面圖、立面圖、線路圖等）審查并經過裝飾方案轉走運營部，輔助運營安排進場裝飾駐場招商結束輔助運營辦理合作商在裝飾過程中出現的突發事件輔助運營部組織進行正式開業7.運營項目的對接流程認識甲方公司背景參加BD運營項目對接簡單介紹運營服務范圍認識甲方經營面積及品牌定位擬訂服務范圍建議書供應項目建議書（3-7個工作日）確項認目合建作議范書疇討報講價

給甲方提報BD對接簽訂合同合擬同定談管判理及制簽度約40-60個工作日30-50個工作日項目人員招聘、培訓步驟工作內容商業運營商業運營對項目全面調研剖析認識項目的管理模式進場前熟習各項運營管理制度擬訂運營管理工作進度表準備駐場資料（人員、辦公用品、開業倒計時計劃）組織運營各級人員進行崗位職責及工作流程的培訓與招商部對接，認識各合作商的經營業態及合作方式對合作商的合作合同及有關資料進行一致歸檔審批合作商的裝飾方案，并擬訂裝飾進度開業前準備依據各種業態不一樣，組織合作商進場裝飾全面監察合作商的裝飾進度及裝飾質量，根絕存在安全隱患踴躍輔助物業部對各種設備設備進行調試與各合作商簽訂《商戶管理條約》及《安全責任書》與各業態合作商進行交流，整合營銷活動方案，確定開業營銷活動的展開查收各商戶的裝飾質量及各商店上貨進度查收各種設備設備的正常運行狀況及項目整體及商戶的美陳美化開業確定開業揭幕儀式及營銷活動方案的展開正式開業8、運營管理駐場流程傭金管理制度為了有效的激勵職工業務的展開，公司收取項目傭金后，按百分比的計提方式給職工進行傭金的發放，詳細內容以下：崗位提取方式提取說明項目傭金比率個人傭金比率商業部經理100%商業項目傭金1%招商部經理15%1、招商傭金=項目傭金12%；項目經理25%2、個人傭金=項目傭金12%的百招商業務員60%分比率；運營部經理100%運營項目傭金3%1傭金不包含項目成本投入備注傭金發放以公司實收款金額（稅后）為準210.附件附件一：項目整體招商工作展開進度表（開業日期）步驟工作內容工作展開進度（時間挨次類推）第第第第第第第第一二三四五六七八周周周周周周周周第一階段第二階段第三階段說明：依據項目整體擬訂的開業日期，擬訂出項目整體招商進度，便于招商工作的有序展開。附件二：項目商店招商工作進度表品類

工作內容

工作展開進度（時間挨次類推）第第第第第第第一二三四五六七周周周周周周周

第八周主力店餐飲類休閑娛樂衣飾類工作內容：說明：依據項目整體招商計劃的展開，各樣業態的不一樣擬訂出要點及次要點招商，擬訂出各樣業態招商的進度附件三：（）項目招商品牌規劃業態目標品牌規劃備注規劃一規劃二規劃三主力店餐飲娛樂衣飾其余配套附件：附表：附圖：甲方反應建議：工作對接確認書甲方:

對接人

:乙方：

對接人

:日期:

年代

日對接確認甲方署名（蓋印）確認：乙方署名（蓋印）確認：附件四：附件五：商家租借意愿書甲方（出租方）：乙方（承租方）：為保障兩方的權益和義務，兩方本著自覺、同樣、互惠的原則，經磋商一致，簽訂本租借意愿書,商定內容以下：一、出租方出租的場所：地址：；物業：物業層，建筑面積：二、出租場所用途：

平方米。三、租金和其余花費的支付方式：1.收費標準：22水費標準待定元/噸，電費標準：待定

計提，二者取高。元/度；燃氣費：待定

元/米

3；付費方式：1）租金和管理費：押ⅹⅹ付ⅹⅹ，另承租方每個月25日以前支付下月租金和管理費；2）水電費和燃氣費：承租方每個月10日以前交上月各樣使用費；四、租借限期：年，年代日至年代日。五、乙方支付甲方定金：，并于簽訂本義愿書7日內支付，待簽訂正式租借合同后轉為部分押金。六、估計開業時間:。七、估計簽訂正式合同時間：。七、泊車位：本項目所有泊車位合計個供廣場內公共使用。八、交房工程條件：（一）、土建構造部分：達成建筑物的所有土建工程。（二）、土建裝飾部分：建筑物外立面與整個建筑群形成一致風格，由設計院一致考慮。（三）、電氣部分1、供電：、經營配電量設計標準應達到每建筑平米W。分別接至各層經營區配電柜地點。2、各種電梯：依照建筑圖紙供應扶梯及電梯。（四）、給排水部分1、給水系統：室外供水的給水主管徑不小于DNmm，且供水壓力為流出水頭不小于Mpa。2、排水系統：室外排水總管直徑不小于mm。生活污水需設隔油池辦理（五）、消防系統：（六）、暖通部分1、中央空調：應一致采納中央空調方式，2、供暖系統：應一致采納中央空調方式，設備能力應知足熱負荷W－W/㎡3、排煙系統：4、排風系統；新風量要達到32m/（m.h）。（六）、其余燃氣：七、其余商定事項：乙方如未按本義愿書規準時間轉簽租借合同，甲方有權不予退還乙方支付的定金，并排除本協議；甲方如未按本義愿書規準時間轉簽租借合同，甲方應退還此定金，并按此定金標準支付乙方違約金。七、此協議署名或蓋印奏效。八、未盡事宜兩方磋商解決，磋商不行，可向當地法院起訴。甲方：乙方：單位地址：單位地址：郵政編碼：郵政編碼：電話：電話：傳真：傳真：開戶銀行：開戶銀行：帳號：帳號：附件六：招商洽商記錄表（餐飲、休閑娛樂類）基本狀況：公司名稱：品牌/類型：聯系人：商標明冊地：聯系電話：品牌特點：傳真：人均客單價：公司性質：國有合資私營外資顧客年紀段：品牌銷售狀況：連鎖店數目：本市家外埠家商場/本市；面積米2；銷售額元/日；租金元/天/米2。商場/本市；面積米2；銷售額元/日；租金元/天/米2。商場/外埠；面積米2；銷售額元/日；租金元/天/米2。（單店客流量人／日／店）品牌配送中心地點規模米2商品推行宣傳狀況：項目供應標準備注上水下水電燃氣空調新風排風樓板承重層高招待人：附件七：

日期招商洽商記錄表（衣飾類）品牌：中文代理商名稱：電話：地址：現操作品牌：合作商聯系人：品牌公司名稱：電話：地址：

傳真：職務：手機：傳真：

英文E-mail：品牌網址：品牌公司聯系人：品牌產地：市場周期：A開發期品牌風格：品牌歷史：創立于主要競爭品牌：已建立經銷點：店名可供應合作條件：計劃擱置地區：

B

職務：手機：品牌起源地：發展期C成熟期年，于樓層面積

E-mail：年進入中國市場。月均銷售業績營銷活動展開方式：招待人：日期附件八：日期

合作商名稱

經營種類

商店洽商信息統計匯總表聯系人聯系方式

面積需意愿位招待人求、

置、附件九：序合作商名稱呼

經營種類

商店合同簽訂匯總表合同簽訂日簽訂地點期

面積

簽訂限期

簽訂人附件七（范本）：租借合同甲方：乙方：年代日合同編號：合同附件：甲方：（出租方）地址：郵編：聯系電話：傳真：開戶行：帳號：聯系人：乙方：（承租方）地址：郵編：聯系電話：傳真：開戶行：帳號：聯系人：甲乙兩方本著自發，同樣，誠實信用的原則，經友善磋商，就乙方承租甲方場所經營商品或供應服務一事，達成以下協議：第一條租借標的物1.1租借標的物本合同項下的租借標的物包含：位于區路號座、層、號的房子及隸屬設備；租借標的詳細平面地點圖見本合同附件《房子樓層表示圖》。1.2租借面積本合同項下租借標的物的面積為依照本合同附件中的《租借標的面積表示圖》頂用紅線標示的范圍內的面積，該租借面積為平方米。假如對該租借面積有異議，則以兩方認同的擁有認證資質的丈量單位的丈量結果為準。假如丈量結果在絕對值2%之內面積不予改正，丈量所產生的花費由乙方擔當；假如丈量結果超出絕對值2%則面積按丈量結果計算，丈量所產生的花費由甲方擔當。1.3租借標的物的交托甲方應在年代日前依照本合同的規定將租借標的物交托乙方。兩方應派代表到現場檢查租借標的物的移交狀況，并共同簽訂租借標的物交托確認書予以確認，并在查收結束后簽訂有關交接的證明文件；租借標的物移交時的條件、狀況的證明及乙方在本合同租借限期停止后向甲方返還租借標的物的標準見附減征甲乙兩方共同簽訂交托確認書之日為租借標的物交托時間。第二條租借用途2.1租借標的物的用途租借標的物僅供乙方用于營業執照所規定的經營范圍內，而且僅供乙方經營甲乙雙方確定的商品的種類、服務種類或品牌、業態；即：層號經營品牌的品種的商品或服務。2.2用途的改正未經甲方贊同，乙方不得改正上述租借用途，不然甲方有權停止本合同。第三條租借限期3.1租借限期租借限期為三年：自年月日起至年月日止。3.2續租租借限期屆滿，如乙方需持續租借，應在租借期滿前三個月向甲方提出版面申請；兩方應在租借期滿前二個月，依據當時的市場狀況及購物中心運營調整的租借條件另行簽訂租借合同。假如甲乙兩方未在本合同商定的限期內簽訂有關續租的租借合同，甲方有權進行重新招租的各項準備工作。第四條租金4.1裝飾免租期本合同規定的裝飾免租期免為天，即自年代日起至年月日止。乙方應依照前述書面通知中所規定的時間內達成裝飾，裝飾免租期不得延伸。4.2租金計算日期租金從裝飾免租期屆滿第二天起算。假如因為甲方的原由造成乙方營業延誤，則租金開端日順延至乙方實質營業日。租金計算至租借限期屆滿之日。假如租借期屆滿或本合同因其余原由提早停止，乙方未在合同約按限期交托租借標的物，則租金計算至租借標的物實質返還之日。4.3租金的計算方式租金包含固定租金和提成租金兩種形式，乙方實質支付的租金以固定租金和提成租金取其高的方式。4.3.1固定租金固定租金是指甲方為保證基本利潤按租借面積每天向乙方收取的固定數額的租金（不包含物業管理費）。自租金開端日起算，第一年固定租金的收取標準為元人民幣/日/㎡。甲乙兩方贊同，固定租金按以下方式逐年增遞（單位：人民幣）。4.3.2提成租金提成租金是指甲方依據乙方的實質經營狀況，從乙方經營所得中提取的不固定數額的租金（不包含物業管理費）。提成租金的收取標準為乙方每個月含稅營業額的%。該營業額為乙方以任何方式在租借標的物售出貨物及供應服務而獲取的所有款項。乙方對付租借限期內經營過程中達成的所有交易記錄保持完好、真切而正確的記錄和會計賬簿。乙方應在本合同有效期屆滿后的兩年中，保存所有此等記錄。乙方有義務接受甲方拜托的審計機構每年對乙方的經營狀況進行審計。4.4租金的支付乙方應于收到甲方或物業管理人發出的繳款通知單后三個工作日內，以固定租金的標準付清首月（陽歷月）租金。從第二個月（陽歷月）起，乙方每個月10日前按甲方或物業管理人發出的繳款該通知付清本月固定租金。乙方應按月（陽歷月）向甲方支付提成租金高于每個月固定租金的部分。乙方應于每月5日以前向甲方供應上個月的銷售報表，并附上月提成租金的計算額。假如該提成租金高于上月固定租金的，則甲方在每個月7日前向乙方發出繳費通知單，乙方應在每個月10日前向甲方支付上月差額部分的租金。第五條物業管理費5.1物業管理公司乙方應當向甲方邀請的物業管理公司繳納對于租借標的物的物業管理費。5.2物業管理費的收費標準物業管理費的收費標準為：（元/月/㎡），遇國家政策調整物業管理費按國家有關規定做相應的調整。物業管理費的開端日從甲方規定的試營業日開始。物業管理費包含在項目的整體推行花費，但不包含公用設備花費、本合同下的廣告和表記的花費。甲方將在乙方經營場所內采納分戶計量方式，包含水、電。5.3物業管理費的支付乙方應在與甲方辦理租借標的交接以前，向甲方預支一個月的物業管理費。首期物業管理費的金額：（元/月/㎡），在租借限期內乙方應于每個月二十五日以前向甲方預支下一個月的物業管理費。第六條公用設備花費6.1公用設備花費及其計算乙方應當依照公用設備供應部門或單位或物業管理人指定的限期和方式，繳付水費、電費、燃氣費等公用設備花費。公用設備的收費標準可由甲方依政府主管部門制定和宣布的收費標準進行調整。乙方還應支付甲方其應繳公用設備花費的百分之三（3%）的花費，以填補水、電、燃氣等在項目內輸送到乙方租借標的的消耗。除上述花費外，乙方應依占有關法例政策的要求，支付其余應繳納的有關公用設備需繳納的任何稅費。6.2中央空調假如乙方要求在本合同規定的營業時間內使用中央空調，乙方應提早五個工作日向物業管理人書面申請，并預支超時空調費（請寫明計算標準）。6.3支付時間乙方應按月在收到甲方或物業管理人發出的繳款通知單后于每個月十天前付清應支付給甲方或物業管理人的各項公用設備花費。第七條履約保證金7.1履約保證金的交托乙方應于本合同簽訂之日起三日內向甲方支付履約保證金，該保證金金額為三個月的固定租金和三個月的物業管理費合計人民幣元。乙方在商定日期內未將保證金支付予甲方，甲方有權排除本合同（以支票方式支付保證金者，以此款項進入甲方賬戶的時間為準；以現金方式支付保證金者，以甲方開出收條時間為準）。7.2履約保證金的性質該履約保證金為乙方向甲方供應的保證期履約執行本合同的擔保；但不擁有定金性質，不合用定金罰則。在本合同有效期內的任何時候，乙方均無官僚求甲方用履約保證金支付或抵沖其對付的任何款項，但甲方有權依據實質狀況直接從履約保證金中扣款支付或抵沖乙方依照本合同應支付的任何款項。7.3履約保證金的補足甲方依照本合同規定以履約保證金抵付乙方對付的任何款項，或許以履約保證金抵償乙方給甲方所造成的損失后，乙方一定在接到甲方補款通知后5日內補足差額。每逾期一日，乙方應向甲方支付應補交金額0.5‰的滯納金，直到補齊為止；不然視乙方構成重要違約，甲方有權提早排除合同。在租借限期內，若租金或物業管理費等花費上浮，甲方有官僚求相應調高履約保證金，乙方應在接到甲方補款通知后5日內補足差額；不然，乙方按前款擔當違約責任。7.4履約保證金的返還在本合同停止而且乙方執行了合同規定的所有義務（包含但不限于向甲方原狀返還租借標的及支付已發生的租金及所有花費）以后，履約保證金將轉自動轉為擔保乙方抵花費者要求退貨、賠償及維修作出賠償的質量保證金。在履約保證金轉為質量保證金三個月內，假如沒有花費者退貨、賠償及維修作出賠償的，則甲方在履約保證金轉為質量保證金三個月后向乙方無息退還該質量保證金；不然，甲方有權從該質量保證金中扣除前述索賠給甲方造成的任何損失。第八條付款方式8.1付款幣種乙方應以人民幣向甲方繳付租金、履約保證金、裝飾管理費、物業管理費、公用設備花費和其余對付款項。8.2付款方式乙方可經過現金（）、支票（）、電匯（）或銀行轉賬付款（），但只有當款項所有實質記入本合同或甲方供應收到付款的證明時，款項才能視為已經支付。如果甲方的收款項目有變化，甲方應書面通知乙方。第九條經營場所的管理9.1租借標的物裝飾9.1.1裝飾申請乙方對其承租租借標的物進行裝飾時，須提早三十天向甲方提出版面申請，并提交書面的裝飾設計方案、圖紙、設計資料和施工說明等，在獲甲方及物業管理人書面贊同后，應簽訂安全防火協議，并交托甲方裝飾管理費、保證金等有關花費后，方可進行裝飾。9.1.2裝飾管理費、裝飾押金甲方贊同乙方進行裝飾后，乙方應當繳納裝飾免租期內的裝飾管理費元、裝飾押金元，及公用設備花費。裝飾押金在兩方對裝飾查收后，如乙方未對甲方的設備和設備造成破壞和影響，甲方將返還裝飾押金。乙方在任何狀況下延緩提交或二次提交裝飾設計圖紙及規格說明應不影響租金起始日的起算及租金、物業管理費和乙方所應繳納之其余款項的支付。9.1.3裝飾保險乙方在裝飾進場以前，應按投保建筑安裝工程全部險及第三者保險，并指定甲方為得益人，且向甲方供應有效證明文件；不然，甲方有權拒絕乙方進場裝飾。9.1.4裝飾監察在裝飾過程中，乙方需恪守國家和北京市有關建設、裝飾、消防等方面的法律、法規、規定，以及甲方和物業管理人的有關要求；甲方有權對乙方的裝飾工作進行監督。未經甲方或政府有關主管部門書面贊同，乙方不得私自改正已贊同的裝飾施工圖紙。早先未征得甲方書面贊同和政府有關主管機關的贊同，乙方不得改變租借標的原狀。假如乙方違犯上述條款，乙方應在甲方發出版面通知后七日內恢還原狀。如乙方未在通知后七日內恢還原狀，甲方有權在未通知乙方的狀況下拆掉未經甲方贊同的改建、增建的設備及裝置，由此所惹起的全部花費由乙方擔當。同時，在此狀況下，甲方有權停止本合同。如因乙方或其代理人、受雇人員的行為而使甲方或甲方商場的其余使用者遭到損失時，乙方應負責完好賠償責任，乙方除保證甲方將免于遭到損失、被訴及任何懇求權外，還須賠償甲方所以所產生的全部花費。9.2設備、設備的保護、維修9.2.1甲方的義務（1）租借限期內，甲方應負責公共地區的管理和維修，中央機電系統、公共空間以及有關設備出現故障或傷害時，甲方應在合理限期內進行保護以便設備能夠恢復正常運行。（2）甲方的工作人員因維修、檢查、安裝、保安等需要，進入乙方承租標的物時，應當在合理的時間內早先通知乙方。若因緊迫狀況沒法早先通知時，可直接進入該地區辦理緊迫狀況，但甲方應在上述狀況發生后實時向乙方進行通告，詳細辦理方式見甲方或物業管理人制定的物業管理有關規定。9.2.2乙方的義務（1）甲方供應給乙方獨自使用的設備、設備由乙方負責養護、維修或更新，并擔當相應花費。如乙方租借場所內水、電供應不足，由甲方負責增容，所需報批、改造等有關花費由乙方擔當。（2）乙方在經營時期，妥當使用租借標的物及所附裝置、設備，并配合甲方對公共地區進行養護。乙方應就租借標的及所附裝置、設備的破壞、失靈及異樣狀況實時向甲方報告。因乙方原由造成的租借標的物、公共地區及所附裝置、設備的任何破壞和損失，乙方應當擔當賠償責任。（3）乙方使用甲方供應的各樣設備若有故障或不良反響時，應實時通知甲方辦理，屬乙方非正常使用、私自改正有關設備造成的破壞、所需的維修花費及給第三人造成的損失，由乙方擔當。第十條運營管理10.1證照存案乙方在租借場所內展開經營業務前，應從政府有關部門獲得所有必需的執照、批文也贊同證。在簽訂本合同時，依據甲方要求，乙方須供應各項有效證件的復印件一份并加蓋公司紅章，供甲方存案。乙方一定保證該執照、批文也贊同證在租借限期內完好有效，及在各方面均切合該執照、批文也贊同證的規定；而且乙方一定保證在租借場所的經營活動不可以違犯包含但不限于工商行政管理等有關部門的法律法例，不得對甲方或其商場的商業信用、名譽造成不良影響。不然，乙方將擔當所以所造成的全部責任，并賠償由此給甲方造成的損失。10.2經營管理在租借期內乙方自主經營，但應聽從甲方的商場管理。甲方依據商場整體布局對乙方的商品經營、服務項目等布局所做出的調整建議，乙方應予以接受。乙方商品的寄存、陳設須切合甲方管理要求，不得在租借標的物內寄存危險物件和有害物質，不得私自占用商場的公共地區、公共設備。乙方不得在租借標的物內從事任何違紀活動，乙方在經營中一定恪守國家有關商質量量、物價、計量、消防等各項有關法律法例，同時乙方應踴躍主動地配合工商、質檢、物價等國家有關行政部門的監察，檢查。在檢查中存在的問題，均由乙方承擔；因為乙方違紀、違規經營給甲方造成名譽及經濟損失，乙方對付甲方進行賠償，并擔當違約金五萬元。有關政府機關、主管部門對乙方的經營活動提出某些修正建議或做出處分時，甲方有權依照有關規定，依據該修正建議或處分做出相應的辦理或決定，乙方一定聽從該決定或辦理方法。甲方有權對乙方在租借標的物銷售的商品的商標，質量，價錢，產地及經營范圍，或供應的服求實行監察和管理，假如發現乙方銷售的商品或供應的服務有產質量量問題或違犯任何法律規定，依照有關的規定對乙方進行辦理，乙方一定聽從該辦理決定。顧客對乙方的商品或服務提出投訴時，甲方有權依照甲方有關規定，對該投訴做出相應辦理，乙方應接受并聽從該辦理方法。若乙方與在租借標的物內購買商品或接受其服務的任何花費者發生糾葛，甲方或物業管理人有權進行調停和辦理，乙方應當接受。乙方應恪守甲方規定的營業時間，不得私自停止營業。10.3表記管理乙方于租借場所展現自有商號、廣告或公告，應早先經過甲方書面贊同。未經甲方書面贊同，不得在商場任何公共地區張貼自有商號、廣告或公告。乙方未經甲方贊同，不得以任何目的、任何形式地使用甲方物業的名號、標記或商號的圖片、申明或文字。第十一條人員管理11.1人員上崗乙方自行供應營業人員，并依照甲方商場一致管理要求繳納人員管理費；其派駐、改換或增減至甲方的人員應早先經甲方贊同。乙方派駐甲方的人員，應依照有關管理規定，向甲方供應各樣有效證件，經面試、培訓合格以后，方可上崗。11.2人員衣飾乙方派駐的人員應聽從甲方的管理，依照甲方一致規定的時間上、下班，衣著甲方一致的工作制服或經營品牌的一致服飾、佩戴胸卡，產生的花費由乙方擔當。11.3人員薪酬乙方所派服務人員的薪資、獎金及勞保福利均由乙方自行擔當。乙方須準時支付其職工的薪資、獎金等。如乙方不準時支付，經其職工反應，甲方有權從履約保證金中拘留其所欠職工的薪資、獎金等花費。11.4人員離崗乙方派駐的人員若有違規行為，經甲方通知后，乙方有義務馬上撤換該人員；因乙方有關人員的行為影響甲方信用或傷害甲方合法權益時，乙方應負連帶責任。乙方派駐的服務人員在辭職后7日內未辦理辭職手續并送還換衣箱鑰匙、制服及其它應交物件，則甲方有權自保證金中扣除相應花費。11.5賠償責任顧客或其余人員如因乙方派駐人員、代理人等有關人員的行為在商場遇到人身、財產等傷害，乙方應擔當全部責任，并賠償甲方所以所產生的損失及其余花費。第十二條收銀系統12.1電腦收銀機乙方一定接受甲方有償供應的電腦收銀機，接受甲方的電腦收銀系統的連結安排，接受甲方硬件和軟件的購買、安裝、保護；有關花費均由乙方擔當。乙方應于每個月的十天以前向甲方預支下一個月的收銀系統運行保護花費元/月。乙方保證其所有營業收入均經過與甲方相連的收銀系統收取。假如發生乙方營業收入不經過前述與甲方相連的收銀系統收取的狀況，甲方有權一方面立刻停止本合同，并要求乙方按本合同的規定擔當違約責任。12.2銀行刷卡機乙方應安裝并使用甲方指定的銀行刷卡機，因乙方營業所發生的信用卡、借記卡等銀行卡之服務費應當由乙方負擔。12.3收銀員租借標的物內的收銀員應由乙方自行雇用、培訓并對其行為負責。第十三條陳說和保證13.1甲方的陳說和保證甲方向乙方作以下陳說和保證：1）甲方保證作為購物中心的開發單位系依法建立、存續，具備簽訂和執行本合同的主體資格。（2）甲方保證其有權將租借標的出租給乙方，而且有權按本合同的商定向乙方收取租金及本合同商定的其余花費。（3）甲方保證租借標的的建筑質量以及甲方向乙方供應的設備設備均切合國家規范性標準要求。13.2乙方的陳說和保證乙方向甲方作以下陳說和保證：（1）乙方保證依法建立、存續，具備簽訂和執行本合同的主體資格。（2）乙方應當依法經營，依法納稅，獨立擔當相應的民事責任，并自覺恪守國家法律、法例、政策。（3）乙方應向甲方供應本合同項下的租借所需要的承租人的有關資料、文件及簽署本合同的受權拜托書真切有效。（4）乙方在本合同有效時期應恪守甲方及甲方指定的物業管理人制定的守則、規章及各項管理規定。（5）乙方不得將租借標的內甲方供應的任何設備設備拍賣、轉讓、抵押或贈予第三方。（6）乙方與任何第三方發生的債務關系或其違紀經營所造成的法律結果不得影響甲方，如所以以致甲方損失，甲方有權扣除相應保證金以獲取賠償。第十四條商號、商標和其余表記14.1合法性乙方保證對其名稱、商號、商標、標記以及經營的商品或服務的品牌享有合法權益。14.2使用在租借期內，乙方不得入侵任何第三方的專利權，商標權，著作權，名譽權，名稱權等專屬性權益和任何形式的知識產權。乙方使用商號、商標或其余表記等產生的對第三方的任何侵權責任，應由乙方自行擔當。乙方贊同甲方有權無償使用乙方的名稱、商號、商標、標記以及乙方經營的商品或服務的品牌進行對外宣傳；因為甲方使用乙方名稱、商號、商標、標記以及其經營的商品或服務的品牌，而遭到的損失由乙方賠償。14.3改正若在租借限期內，乙方需改變其商號或表記，應提早三十天向甲方提出版面申請，并提交有關文件、保證乙方所改變的商號或表記為其合法擁有或使用的合法商號或表記，在獲取甲方書面贊同后方可予以改正。第十四條保險14.1保險乙方應按有關規定自費購買租借標的內的財富（包含但不限于乙方達成的裝飾裝修、乙方的商品、貨物和乙方自行購買的設備設備）及其余可能發生的各樣風險的保險，和聘用的職工的基本保險。投保后，將投保單等有效證明交給甲方作為投保的依照。投保限期應與租借期一致。第十五條促銷及宣傳15.1促銷及宣傳甲方負責商場的廣告宣傳及美工工作；甲方所供應的各項促銷宣傳活動，乙方應予以合作，并分擔經費，以求共同發展和得益，所波及的經費分擔，甲方應早先與乙方磋商確定。在甲方店慶、促銷時期，乙方應輔助甲方的促銷活動，對所供應商品賜予價錢折扣和促銷金，對于甲方因進行促銷活動所刊行的各種優惠卡、禮券、信用卡等，乙方應全力配合，接受使用。15.2自營商品促銷及宣傳乙方如對自營商品進行個別宣傳或搞促銷活動時，須經甲方事先書面贊同。第十六條分租和轉租16.1分租和轉租未經甲方早先書面贊同，乙方不得將租借標的的所有或部分以任何方式分租或轉租（包含但不單限于以聯營等形式達到分租或轉租的目的）給任何個人或實體。第十七條租借標的物的返還17.1限期當租借期屆滿或本合同因其余原由提早停止，乙方應當在租借限期屆滿或收到甲方通知后7日內，依照本合同第十七合商定辦理完成有關租借標的物的返還事宜。17.2恢還原狀除非經甲方贊同，在本合同停止或本合同因其余原由提早停止時，乙方應在上述限期內，依據兩方簽訂交接證明文件時租借標的物的狀態，拆掉所作的所有室內裝飾和增添的設備設備，將租借標的物恢還原狀后向甲方移交；不然，視為乙方自動放棄對其物件的所有權，甲方有權強前進入租借標的物，一方面辦理乙方保存在租借標的物內的物件，拆掉乙方室內裝飾和增添的設備設備，所以產生的花費及物件損毀、滅失的風險由乙方負責擔當。乙方在實行上述恢復租借標的物原狀行為時，不得挪動和破壞甲方原有設備、裝置，并應使甲方原有設備、裝置保持優秀、潔凈和可租狀態；不然，甲方可指定的專業人員進行潔凈、維修或改換，由此產生的花費由乙方擔當。對于甲方贊同保存的設備設備或裝飾，歸甲方所有，且甲方并沒有需為此對乙方進行任何賠償。17.3交托乙方應向甲方交回租借標的的各個部分使用的鑰匙，而且與甲方辦理交接手續，簽訂移交確認證明文件。甲乙兩方簽訂移交確認證明文件之日為租借物返還日。假如乙方未能在本合同規定的限期或甲方通知限期內將租借標的物返還甲方，甲方有權強前進入并回收；甲方強前進入租借標的之日或恢還原狀之日視為乙方向甲方返還租借標的物之日（此后到者為準）。第十八條對于末位裁減制的特別商定18.1末位裁減制為保持項目的整體競爭力，推行末位裁減制，甲、乙兩方特別商定，甲方有權對乙方的營業表現進行評估，做出排名，若乙方的排名連續三個月排同類產品單位平方米銷售后三名，則甲方有權提出要求乙方做適合的調整或要求停止本合同。第十九條保密條款19.1保密條款甲、乙兩方贊同，到任何及全部從本合同產生或與之有關的資料，任何一方不得對其雇員、所屬公司公司、關系方之外的任何實體或個人泄漏本合同內容，包含租借條件和其余與銷售、財務報告、重要商業決議和敏感商業奧密等有關的信息（不論是以書面或口頭形式）。第二十條不行抗力20.1不行抗力的定義不行抗力是指任何不可以預示、不可以防止、不可以戰勝的事件，包含洪水、臺風、地震、戰爭或軍事行動、內爭或公眾混亂、恐懼主義行動、火災、爆炸、停工（甲、乙雙方內部職工的停工除外）等狀況及近似的天災人禍以及任何現行的法律法例的更改。20.2不行抗力的對付本合同執行過程中如因不行抗力以致合同沒法執行或延誤執行的，兩方可磋商解決。遭受不行抗力的一方應采納踴躍舉措減少不行抗力造成的損失。為采納踴躍措施造成損失擴大的，就擴大多數自行擔當。20.3不行抗力的通知遭受不行抗力的一方應在不行抗力發生之日起24小時內立刻通知對方。未實時通知的，應就對方所以擴大的損失擔當賠償責任。20.4不行抗力的證明遭受不行抗力的一方應自不行抗力發生之日起十天內獲得不行抗力的有關證明，并提交給對方。未獲得上述證明的，視為未發生不行抗力。20.5不行抗力的結果不行抗力消逝后，本合同具備持續執行條件的，應立刻恢復執行；不具備持續執行條件的，兩方應簽訂書面協議中斷執行。第二十一條合同的停止21.1甲方排除合同除本合同其余規定外，有以下情況之一的，甲方有權排除本合同，乙方須向甲方支付相當于租借限期未執行部分的固定租金總數20%的賠償金。（1）乙方被采納查封，凍結，扣押等司法強迫執行舉措，或乙方發生破產，解散，和解，分立，重組，吞并等法人資格的改正或財富重要調整的，甲方有權排除本合同；（2）乙方未如期足額支付租金或其余任何對付花費并逾期三十天；（3）未經甲方贊同，乙方私自改變租借標的物用途的；（4）未經甲方贊同乙方將租借場所轉租、承包給第三方，或與第三方合作經營的；（5）乙方利用租借場所違紀經營的；（6）乙方不聽從甲方管理的，或嚴重違犯本合同規定的義務。甲方依照上述情況排除本合同時，應書面通知乙方。乙方應在接到通知后的三日內清理并交回租借標的物，結算全部花費（租金算至乙方返還租借標的物時），并賠償甲方所遭到的全部損失。21.2兩方排除合同除本合同其余規定外，一方有以下情況之一的，另一方有權排除本合同：（1）一方不可以償還到期債務，或處于非正常經營狀況、休業狀況時；（2）一方的財富被扣押或被法院執行以致沒法持續經營的；（3）因為國家的政策原由此使合同沒法正常執行；（4）因不行抗力以致合同沒法如