世紀華辰休閑購物廣場世紀華辰休閑購物廣場負一樓：華辰超市一樓：時尚精品館（鞋靴、黃金珠寶、箱包、化妝品、生活服務、手表）1、鞋靴：（男）沙馳、1960歡騰、駱駝、公牛巨人、卡帝樂鱷魚、琦角龍、圣大保羅、BN.PIPE、瓦薩琪、鱷魚恤、大自然駱駝、歐羅巴、千百度、百麗、金利來、哈森（女）卡萊莉爾、蘭波兒、查吉斯、達芙妮、VL、泰和源、APPLE、萊斯佩斯、艾西、甘蒂、星期六、太陽舞、mayvenus、巨派、cameido、富貴鳥、好利時、B.E.X.S、金利來、卓之雅、紅蜻蜓、皮皮娜拉、杰豪、步賢、卓雅、DIBO2、黃金珠寶：六桂福黃金、CF珠寶、大福緣珠寶、瑞豐銀店3、箱包：金利來、皮爾保羅、沙馳、稻草人、布蘭施4、化妝品：謎尚、高夫、珀萊雅、美膳媛、深藍彩妝、相宜本草、自然堂、悠萊、夢妝、韓束、olay、dhc、calvin、klen、韓雅、泊美、美膚寶、歐詩曼、za、卡姿蘭、膜世界、迪奧、化妝品集合店（迪奧、香奈兒、CD）5、生活服務：電器飛利浦、溫馨禮品、生活用品玻璃器皿、蓮荷佰麗日化用品、幫手店（充手機話費）、皇宇（皮具護理）、華辰大藥房（外店）、農村信用社（外店）6、手表：飛亞達、天王表、卡西歐、漢密爾頓，依波表，CITIZEN，瑞士名爵、寶齊萊、雷諾、天梭、浪琴、美度二樓：青春麗人館（少女裝、少少淑裝、時尚配飾、精品美食、美甲SPA）阿依蓮、太平鳥、木九十、三COLOUR、DJEANS、三COLOURleisure、飄雷、VEROMODA、ONLY、民族印象（圍巾、帽子、首飾）、IAM27、伊韻兒、播、VIVIdion、shangshe、ES、艾格、曼婭奴、MECITY、Y.SING、海貝、私人衣櫥、betu、SeasonWind、Tune&TUne、G&F、PageOne、pancoat、Btboy、Lily、太平鳥、適度、designice、kaxiwen、bayilu、helloKitty,幻走、Ledin、朵以、cache、sanmiao、韓菓惑、CCDD、小資SPA（美甲）、seeYourStory、布同、OYLL、ID、AIANGEL、SALIX三樓：都市名媛關（時尚女裝、淑女裝、精品配飾、內衣家居、時尚小棧）米珂拉，迪圖，飾品島柜，依維妮，絲奧菲，君帛，非尚，UIZIFAN，BROINA巴蒂娜，永恒顏色，哥弟，阿瑪詩，恒澤，粉紅瑪琍，紐方，Aquamotrice，玖姿，婓朗思，采軒，香榭詩尚，HONRN，外灘故事，AISIWEN，lianiche，INICKOO覓可國際，水映，山之鉆絲巾，HPLY，秋水伊人，AIVEI，CAROLINE，容子木，恩曼琳，DF冰淇淋，瘋笛，名典屋，TGGC，DGVI，MEEMILEID，逸陽、LaBabite、Candie's、拉夏貝兒、伊絲艾拉、7.Modifier、、HON.B、TGGC、名典屋、風笛、恩曼琳、黑森、OdBo、shiesser、天梭、DGVI、ZARILA、MEEmILEID、卡洛琳、內衣：纖妍，婷美，怡蘭芬，imi's,曼妮芬，愛慕，夏娃之秀、萊特妮絲；化妝品集合店、秋鹿家家居，四樓：紳士運動館（商務男裝、男正裝、時尚休閑、運動休閑、戶外服飾、牛仔）狼爪、牧高笛、探路者、思凱樂、哥倫比亞、生活無限、樂斯菲斯、匡威、安踏、迪亞多納、耐克、李寧、耐克生活、諾迪克、阿迪達斯、阿迪三葉草、B.t.boy、精致牛仔、ME&CITY、MENSEYE、杰克瓊斯、馬克華菲、MARCCASNE、NORTHLATITUDE30、BURNETIE、SELECTED、ALTFINEISM、mogao高邦、NINEWAY、愛登保、路易杰克、TRIES才子、鹿王WORTHY、WZIDINI、DEON、JOEONE九牧王、ROMO、雅戈爾，Aquamotrice、金利來、jeep、報喜鳥、袋鼠、尼諾里拉、JOSFOND、周織男裝、恒源祥、柒牌、卡迪利、利郎、富貴鳥、勁霸、seluch、七匹狼、男包、皮帶五樓：休閑娛樂館（影院、休閑體驗、美食、家居、臺球、電玩）愛家生活館、華辰美食廣場（約2500平米）、嘉納影院（不到2000平米，5廳）、臺球（約420平米）、華辰電玩（約670平米）、啡茶勿擾水吧、哈根達斯冰淇淋、STARBULES咖啡（影院大堂部分外租）、濁品窩飾品、電信（充值、手機配件）、彩票站、ICECREAM冷飲、三貓時袋美食廣場：（約2500平米）1、檔口：面皮大王、土豆粉、天名緣米粉、西部大盤雞、百年水餃、阿婆蒸菜、天成飯包、閱味（砂鍋、川辣撈）、鐵板炊飯、北京麻辣香鍋（朝鮮冷面、石鍋拌飯）、烤肉拌飯、上海香炸雞柳、北李媽媽菜、安徽板面、特色冷面、蘭州拉面（山西刀削面、肉夾饃）、楊國富麻辣燙、好勁道刀削面、竹桶飯、黃燜雞、金牌卷餅、豆豆麻辣面、云南過橋米線、串串香、烤冷面、鐵板燒、鮮榨果汁、水吧2、店中店：過鍋癮火鍋、旋轉小火鍋綏化唯一一個購物中心項目，占據核心位置，也是我們項目最大的競爭項目。項目擁有影院、餐飲、流行品牌服裝，大型超市、美食廣場等主力業態，設有中庭，缺少兒童，主題餐飲，休閑娛樂業態，沒有地下停車場，屬于初級階段的購物中心。在經營的嘉納影院是城市唯一一個影院，設置在五層，面積不足2000平米，共5個廳，最大廳能容納200人，其余均為70多人小廳，目前經營非常好。影院等同于沒有設置候影區，而是將主要區域出租給咖啡、電信、冰淇淋等商家，賺取租金。影院設有3D影廳，但面積和層高均受限，整體裝修效果一般。美食廣場：面積約2500平米，共有30多個檔口，品類齊全，裝修一般，就餐客流非常大。與小商戶之間采用聯營扣點模式，基礎扣點點位為20%，視營業情況向上調整扣率，客單價在10元左右。美食廣場的主要缺點為排煙效果非常不好，就餐區油煙味非常大。臺球和電玩生意較好，客流量不斷；曾經也經過網吧，但生意一般，目前已經關掉。我們走訪綏化學院，在院校周邊的網吧非常多，說明網吧在綏化有一定的市場，但是此項目位置不合適引進業態。大潤發1、一樓：大潤發超市、KFC（外鋪）、美國加州牛肉面（外鋪）、四海銀寶、塞飛洛（包）、植物醫生、寶島眼鏡、童年陽光（兒童娛樂）、啟迪（兒童玩具）、伶俐（飾品店）、休閑吧、翡翠男裝、老中醫化妝品、摩奧（服飾）、歐夢達女裝、特百惠、泰和源老北京布鞋、木果果木、電玩體感中心、松霖園蜂蜜2、二樓：大潤發超市，超外：zippo、耐克換季優惠店、達芙妮、黑龍禮品、阿香米線、稻草人、三耳兔（家居服）、伊思男裝、沃爾莎琪（皮具）、古堂香茗茶大潤發超市位于城市東南部，建筑面積2萬平米，2013年10月底試營業，購物環境非常好，通道寬敞，分區明確，貨品齊全，屬于標配項目。外租區以家庭生活零售業態為主，外鋪引進肯德基和加州牛肉面，室內的兒童樂園經營情況非常好。與華辰超市對比，大潤發物價偏高，但憑借品牌優勢、良好的購物環境和超大的停車位仍得到消費者的青睞，19:00到20:00時段人流量約1000人。陽光地下購物廣場項目全長710米，寬16米，設有16個出入口，8部電梯，約200個商鋪，總建筑面積15600平方米，堪稱黑龍江北部最大的人防地下商業街。動線規劃為一條4米通道，兩側為商鋪，每個單元商鋪開間3米，進深6米。1平方米的商鋪每年租金8萬元，物業費1萬元。美食廣場：24個檔口，約950平米。正大廣場占據核心商圈的核心位置，位于十字路口處，沿街展示效果非常好，項目共四層，商品主要為傳統的零售百貨業態，即化妝品、鐘表、鞋靴、女裝、一小部分男裝、運動戶外服裝、童裝及家居家飾業態，品牌并不齊全，檔次中端偏低，其中兒童百貨、家居和床品業態商品較多，占據整個四層，另外在四層設有電玩城，由于品類搭配并不協調，消費人群定位也不匹配，故電玩非常冷清。一層引入時尚流行服裝GXG，因定位與整個項目不符，該店生意很一般。除在路口的外鋪設有德克士快餐和地下一層的美食廣場外，無其他餐飲業態，德克士生意比較好，美食廣場位置較偏，主要為商場工作人員提供。地下一層規劃有電子城，電子城是區域內唯一一個電子賣場，客流量比較好。華辰商都華辰商都是綏化傳統的老牌商場，收購中央商城后，華辰商都成為綏化最大的百貨商場項目，營業面積5萬多平方米。業態主要有家用電器、手機數碼、鐘表、化妝品、男裝、女裝、鞋靴、家居飾品、床品、兒童百貨、兒童淘氣堡、美食廣場業態。商場商品齊全，檔次由地攤貨到中端的知名零售品牌，符合絕大多數消費者的定位，應該是綏化人氣最旺的項目。項目面積的利用率非常高，通道寬度僅為2.5米，除了一層的化妝品、部分品牌男裝、黃金珠寶和四層的美食廣場采用聯營扣點外，其他均采用租賃的形式，并且租金非常高，如手機售賣、手機維修、針織品區域，均按照“米”計租。項目引進肯德基，正在裝修。美食廣場位于項目4層，共1800平米，客單價在10元左右，生意非常好。由于項目改建擴建，在動線設置和業態劃分方面較差，尤其在一樓，品牌服裝和低端品牌混在一起，明碼標價與討價還價混在一起，大大降低項目品質感。一層的小租戶租賃區與化妝品區域相鄰，商品展示和銷售形象方面均較差，整個項目處于傳統服裝市場向百貨商場的過渡階段。項目無中庭無休憩區域。二樓設有一個兒童娛樂區，以軟體游樂設施和玩沙、DIY手工為主，面積約300平米。一層手機：柜臺1.4米長，租金14000元，電費另算二層男裝：30㎡，租金：6—7萬華辰超市購物中心店：華辰超市：2500㎡（不包含外租區）獨立店：華辰超市：每層1800㎡*2=3600㎡兩個超市距離100米，占據了城市最核心的商業區。并且在城市內，還開設多個大小不一的華辰超市，可以說在綏化具有壟斷地位，也正是依靠這兩個核心位置的超市和散落在各街區的華辰超市，迫使開業不到一年的北京華聯超市退出綏化市場。大潤發超市的強勢進駐，分流了華辰超市的部分客流，但是憑借華辰超市的位置優勢，在超市行列，仍是綏化市場的老大。通過走訪比較可以得出，華辰超市的商品價格整體偏高，有些商品單價甚至高出市場很多，但奶制品價格明顯低于其他城市的同種商品。兩個超市均沒有停車位，購物環境一般，貨架間通道較窄，沒有休閑體驗的氛圍，目的性消費較強。供銷大廈綏化老牌商場項目，設施陳舊、無動線規劃。項目共四層，一至三層以日雜、小百、男裝、女裝、鞋靴低端商品為主，符合老百姓購物需求，客流量大；四層經營家具，面臨閉店。南方大廈位于中興東大街南側，緊鄰茗盛時代廣場項目地，開業時間比較久遠，商品以批發零售和家用電器為主。其中百貨業態引進義烏小商品批發城、一東日用百貨批發城、溫州服裝批發城，其中位于三層的義烏小商品批發城已經撤場；電器引進國美電器和供銷大樓家電賣場，受負一層供銷大樓家電賣場的競爭影響，位于二層的國美電器已經閉店。四層的美食廣場在經營中，主要以商場營業人員居多。華聯商廈位于城市南部區域，毗鄰城市主干路中直南路，周邊以平房和新建樓房居民為主，主力店設有北京華聯、肯德基、大地院線（未開業），目前除了肯德基、泰華醫藥和蛋糕烘焙店以外，均已閉店。其主要原因：一是綏化為單商圈城市，想要打破消費者的購物習慣需要一個長期的過程；二是華聯商廈項目位置比較尷尬，項目客群定位不清，沒有針對性進行業態設置；三是北京華聯的品牌在北方市場影響力非常小，消費者并不買賬；四是普遍大眾反映商品價格高，喪失口碑。茗盛時代廣場項目分析綏化的商業項目基本都位于中興東大街南北兩側，北側以正大廣場、正大鞋城、華辰商都、華辰休閑購物中廣場、華辰超市（2家）、供銷大廈為主要代表；南側以南方大廈和在建的茗盛時代廣場項目為主。綏化的商業項目非常集中，主要聚集在中興東大街北側，其客流明顯多于南側。中興東大街寬約20米，除一排公交車道外，余下為自東向西的單行車道，車流量從早至晚非常擁擠，基本處于打不到出租車的情況。受中興東大街的阻斷，客流能否實現引入南側，存在不確定性。綏化商業市場租金非常高，核心區域基本沒有空鋪，并且在較好的商業項目中，有一鋪難求的現象，通過“好處費”才能租到商鋪，說明綏化商業市場確實具有良好的商業環境和強勁的消費能力。從綏化城市商業市場的現狀和城市特點來看，本項目可以從兩個方向考慮操作該項目。順應區域商業市場大局，追求高回報率，定位為以零售業態為主的商貿城，劃分中小鋪，以當地商家為主，不要求檔次和舒適度，以略低于華辰商都的租金，直接導入競爭對手的商家。優勢：物業和工程要求相對較低，客戶群集中，招商較為容易，租金回報高。劣勢：容易與競爭項目產生惡性競爭。小商家穩定性不夠，抗壓能力弱，多變性不易把控。沒有起到填補綏化商業市場空白的作用，市場說服力弱。百貨業態受電商沖擊，行業整體大趨勢下行。二、避開市場競爭，填補市場空白，以餐飲、娛樂、休閑等體驗式商業業態為主，引入連鎖品牌商家，以口碑、品牌、服務和穩定作為亮點，吸引城市消費者。優勢：城市第一家引入體驗式消費的商業項目，先入為主，直入人心。符合商業發展大趨勢，電商難以沖擊。占據品牌商家資源，使項目在市場具有唯一性。劣勢：物業和工程條件要求較高，規劃設計要求嚴格。必須引進有號召力的品牌商家，招商難度大，