商業鋪面分割專題一、商業鋪面劃分基礎知識Q1、為什么要進行商鋪面積分割？商業場所的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經營能否成功有著非常重要的影響，它將直接影響商鋪使用率、租金收益、人流動向組織和業態組合，（例如步行街的廊道、電腦市場的通道等），因此，為了達到商鋪分割的有效、合理，我們必須在充分研究和熟悉項目的前提下，遵循一定的科學原則來進行商鋪的分割。Q2、商鋪面積分割原則1、根據項目定位及銷售的需要合理劃分鋪位的面積1、根據項目定位及銷售的需要合理劃分鋪位的面積商鋪的分割，必須遵循主題定位的原則。即結合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質的商業種類及業態，經營者對鋪位形式、面積大小、租金、總租金的要求不同，這是前提。因此商業項目的商業主題定位是必須考慮的內容。進深比例——結合定位的業態來確定適當的比例；例：若項目將來的定位是以服裝、音像業為主，則那些進深與開間之比大于4：1的商鋪銷售不會有太大困難，因為經營服裝、音像業不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。若項目將來的主要商業定位是以餐飲、零售業為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進深與開間之比大于4：1的商鋪將會因為餐飲、零售業主考慮到不適合自己將來經營或者出租而拒絕購買，因為這些種類的商業要求必須有較寬的門面，而很深的進深對它們幾乎沒有什么用處。因此，商鋪的分割必須結合功能主題來進行。■其次，要根據投資者投資能力劃鋪，鋪位面積大了，鋪位面積大了，投資總值高了，投資客買不起，但螞蟻鋪也并不是最好的選擇，一些面積大總值大的鋪一樣深受投資客青睞，比如萬達廣場的出售的首層商鋪單鋪總值一般都在一兩百萬，面積大通道必然小，只要定位適當，經營可行性強，投資者自然看好，只是必須選擇有實力的投資者或重復投資者2、合理利用區域內的面積，最大化得到使用；3、避免出現鋪位死角；4、避免通道中出現柱子；5、避免出現不規則的鋪位（如三角鋪）；6、通過公共部分與通道系統的劃分來提高各個區域的均好性；包括主通道、次通道、中庭區、入口大廳、休閑娛樂配套區。尤其是單層面積較大的商場，一般后半場經營者和投資者都不感興趣，更需要通過設置共同區域，來提高各個區域的均好性。

7、一般先完成鋪位的銷售分割，再考慮鋪位的招商分割。Q3、如何進行商鋪面積分割？（1）了解基本平面布局，提出修改意見：一般上拿到手的是一張結構完成的圖紙，那么主要的設施已經標注位置，核心筒、樓梯、電梯、柱網如何分布，哪個部分我們需要更改，要即時提出修改意見。（2（2）認識柱網結構：也就柱矩，柱子的分布情況。般規則的柱矩是8x8的，但住宅裙樓商業可能有不規則的情況。（3）了解防火分區：了解國家關于商場的防火分區的設計，或者了解設計院對整體防火分區的設計，各分區之間的防火卷閘門下是不能擺放任何東西的，鋪位劃分時需要注意這點，還有就是消防栓的設置，別把那位置給包到鋪位內。設計院規劃的防火分區往往不能跟我們的鋪位分割不符，這時就需要與設計院討論，結合我們的鋪位分割重新規劃防火分區。（4）鋪位劃分順序先根據場子面積、柱網結構，以及項目的長和寬粗略估計劃分；確定主通道和次通道的寬度；從街鋪開始劃鋪，先外后內；一排排、一層層劃分。Q4目前商鋪分割存在的缺點和問題單純從營銷的角度出發考慮，目前部分商業項目的分割不盡合理，這是造成部分商業項目公攤比例過高（有的高達50%）的直接原因。不合理的地方主要表現在以下幾個方面：、商鋪分割從設計可以看出有許多商業項目分割不規則，而且進深與開間之比大于4：1，這會給將來銷售和使用帶來很多麻煩。由于商業經營對場地形狀結構的要求較高，不合理的分割肯定會對一部分買家造成排斥。、輔助功能區輔助功能區太多，白白浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。三多不除，公攤不減。（1）樓梯：從設計上可以看到，目前許多商業項目在一、二層設計了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。過多的樓梯不僅增加了相應的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實在是沒有必要。建議在消防標準范圍內相應設置即可。（2）廁所：目前一些商業項目在面積內，分布了十幾個廁所！而在深圳的沃爾瑪超市，2萬平方米的商業面積，一共也只在一樓設有1個公共廁所，世界500強企業的精打細算，確實值得我們參照和學習。對此，我們建議設計上按照正常的標準每層保留一個公共廁所即可，這樣不僅節約了面積、建安費，還省下了一大筆的衛生設備購買、將來維護費用，實實在在是一舉多得。（3）空閑場地：目前的一些商業項目由于設計不合理，存在過多的空閑場地，浪費了使用面積。、通道分割許多商業項目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。一方面過道沒有針對人流的導向進行設計，設計了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費了空間。另一方面過道設計不規則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習慣，對空間也造成浪費。按照商場經營的規則，就怕消費者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經驗，一般將出入口分別設置在商場的兩側而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對消費者的行走習慣，對道路盡可能的進行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費者在商場內的滯留時間，帶旺商鋪。Q5::如何解決公攤比例過高問題？商鋪的公攤比例各地計算方法不同，在無法大面積招商的情況下，要降低公攤比例唯一的辦法就是提高使用率，包括縮窄過道、取消部分樓梯、取消休息場所、銷售電動扶梯下部的空間等等，將所有的可出售面積均作為商鋪招租和出售。目前部分商業項目的公攤比例達到了50%，但從目前全國商鋪公攤的情況來看，這種狀況幾乎每個城市都存在。減小公攤的辦法，無非是提高使用率。提高使用率過高非常有效的辦法，就是由大型商家進駐經營，所有的內過道面積自然取消，公攤比例大幅度減小。如移動、聯通、淘寶進入，表面租金標準下降，實際沒有降多少二、商業鋪面平面布局設計平面布局設計是確定通道形態，確定鋪位的布局和面積大小，最大限度地為每個鋪位帶來通行人流，提供更多的生意機會。柱距與鋪位面寬有直接關系：柱子不宜落在店面內，柱點應中分或四分，9m柱距是市場開發比較常用的選擇，這樣對于面積分割以及降低施工成本有益。平面設計的區域形狀一定要規整、簡單，不要使用曲率過大的圓弧，避免實用面積太少。這樣不僅便于業態布局與商鋪分割，而且有利于未來經營，方便人流對不同業態不同區域的識別。在平面布局中多采用棋盤式。對于棋盤條塊式分割，應解決的難點有以下幾點：1)以柱點為自然分界點，便于縱向和橫向分割。

Im-iwuTimfl^cwin值間1不［］礦"i口而？而打,。，Im-iwuTimfl^cwin值間1不［］礦"i口而？而打,。，萬■麗工■由ifl3寸匕谷〉UIT■??，號*4中-，盤*i-itr<4*￡?yUkT13rI^H<mtU3J口才.Mi?>k1M>?口*科獷IT14UkTlfl*Tl?B4^>ifSY-IBMjTOBr2bld.itejiM51d?i&w30bDH|4UTI，Q.i(n-jam>444.061811MT3十?'*LU±4?舊ijorw*HW2）以電梯的口為中心進行排列通道，便于人流分散。3）在兩條縱橫線交叉時，如空間太小，也要交叉，對縱橫道路視野有益。

4）在兩條縱橫通道交叉時，如空間太大，則可考慮采用環形或敞開式，使分割與統一標準鋪位面積相差不大。5）對于邊線，盡可能以直線為主，要兩邊同時有攤位，忌諱一側有，一側無。6）對于邊線中有不規則的，則盡可能拉直處理，雖然會使攤位面積不均勻，但會使道路齊整，便于人流貫通。nwCWd>r>ri■K.fPWAlm”q,??????力，??i4/nwCWd>r>ri■K.fPWAlm”q,??????力，??i4/■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■9■■■■■■■■■■■■■■■ItfwTaii.nuftT“漸也用力,用*：l"3yIDf什辛GBkfUfl^MlM}mJittWwWVil/V"4H，$?W??iiM%a州拗■州n4■"mU'uF"*”『7）如遇邊角區域不規則，部分區域面積過大，則可以考慮適當彎曲，使之面積差不要過大。

8）在衛生間和消防梯處，道路邊線不要有攤位，邊線應緊貼衛生間門面,如距離太長，則可考慮放置柜臺，寬度0.5m,墻面做貨架處理。埼仲9）主通道與輔道有差距，主通道應在2.4m以上，若在電梯口的主通道要有3m左右的駐留空間，則在電梯的上下口處，就要有直角交錯道路，使之為主要的縱橫線或是形成主通道。

10）弧形與環形設計；在正方形樓面積中，多采用環形設計。在交錯道路的平面中，有間距大的多采用弧形或環形設計。11）在電梯口，服務臺中或是拐角處，可用弧形設計。越不規則的地方,弧形設計應用越廣泛。

12）在棋盤式隔斷中，弧形組合在一些拐角處應用效果尤其明顯，所以不可生硬搬用棋盤式。13）電梯口要設有主要通道。14）單層面積小的區域，可以考慮敞開式與隔斷式結合，在邊線用隔斷，中間用敞開。敞開式有柜臺，也有攤位。攤位的敞開可用地面的色彩和燈光作區域劃分；柜臺的敞開則可采用弧形的設計。在敞開式中，如果業態是小百貨或通訊飾品類，可以設置全敞開式，許多商場就是采用敞開式與隔斷式相組合的方式。三、功能設計功能設計中為了高效實現人流、物流等流通的需要，在通道設計中要分主通道與輔通道，主通道為2.4m、2.8m、3m、3.2m或更大；輔通道則為2.2m、2m、1.8m、1.5m，具體區域通道的寬度應根據人流量來設計。例：以我們步行街女人世界項目為例：原女人世界分割出的商業鋪面470個，按照一期銷售價格26000元/平和回報率8%/年測算，雖期商鋪租金價格190元/■/月，以每個商鋪面積為10平方米計算平均每個商鋪將來經營要負擔的月租金是1900元，另外加上物業管理費100元月，人員成本1500元/月，稅務200元/月，總費用約3700元/月，而按照20%的毛利潤來計算，每個商鋪業主平均要達到18500元的月營業額才有可能保本，要大到37000元/月營業額才能有10%的盈利。如果每個上門的客戶平均消費50元（視業種業態不同而定），則月上門消費客戶量需保持在370人次，這就是盈虧平衡點，要達到740人次/月，才能有10%利潤。也就是每個商鋪