1、初次聯系：經紀人：您好，打擾您了，請問您可否是在XX小區有一套房子呀？注：（確定客戶能聽到的情況下，此話連結說完，中間不要逗留，杜絕語：喂。說完逗留讓客戶提問）房東：你這里是哪里啊？有什么事嗎？經紀人：我們是后湖中介公司的，我有一個客戶，點著要XX小區的房子，他的朋友在里面居住，想和他的朋友住在一起，急著找XX小區的房子，我們幫他找了幾套，不太合適，問您房子近期有沒有想過打算銷售啊？（注：此話術連續說完，表達要清楚。若是客戶有打斷，不能夠逗留。最后一句語調放慢低。在客戶不明確的情況下，不要報出自己所在公司名稱，）以下為客戶回答的幾種方式以及應答。房東：我們的房子才裝修，不賣。經紀人：那有沒有想

2、過出租呢？房東：我需要考慮下經紀人：好的，您考慮下吧，那您看我什么時間比較方便聯系您？我把我的手機號碼用短信發給您，若是您還有其他關于房子方面的問題，能夠直接電話我，希望能對你有所幫助房東：你是怎么知道我的電話號碼的？你是那個公司的？經紀人：不好意思，特別對不起打擾到您了，感謝您（注：關于糾結的房東，不糾結，先致歉，后感謝，不浪費時間）房東：我在考慮出不銷售，現在我這房子能夠賣多少錢啊？經紀人：請問：面積？樓層？裝修？可否兩證？有無5年？可否還有貸款？有多少貸款？您想賣個什么價？注（專業參照，類比的回答）房東：旁邊開盤的房子不是元/平米了嗎？怎么我的房子價格這么低啊？經紀人：我們剛賣了一套此小

3、區的房子，成交價格是元/平米。買方過戶后期的花銷是XXX，除了房價，過戶花銷是買方其他交的。總合買下來平均元/平米。新盤的價格是XXXX,畢竟是新盤，新盤和次新盤的價格必然是有差其他，若是買方的預期價格高出新盤，別人必然會優先考慮新盤。再說了，您的房子畢竟有幾年了，土地使用限時也會比新盤的限時要短，若是換成是您，估計您也會這么考慮，你說對吧房東：我的房子是裝修過了的，花了很多錢，怎么可能和新盤的毛坯房來比較？經紀人：如您所說，您裝修了，花了很多錢，那我們能看看您的房子嗎？我們看了您房子詳盡的裝修情況，爾后才能評估出一個合理的價位，你看能夠嗎？您近來什么時間比較方便，我好安排時間來看您的房子。請

4、問，您今天有時間嗎？房東：我今天沒有時間經紀人：那我就明天打你的電話，看明天你能不能夠安排出時間來房東：我近來蠻忙，沒有時間經紀人：那您估計什么時間比較方便，我電話您。、房東：還是我考慮好了，電話你吧經紀人：好的，您考慮下吧。我把我的手機號碼用短信發給您，我是XX中介公司的，我的名字叫XXX，若是您還有其他關于房子方面的問題，能夠直接電話我，希望能夠對您有所幫助感謝你，耽誤了您這么長的時間，實在是不好意思，感謝您了！再見（重申：電話陌拜小區業主，必然要對此小區銷售的價格有所認識，以對付業主的問題，以及給出建議。關于希望值很高的業主，用已經成交的房子的價格來進行類比，讓業主考慮，點到即可）銷售房

5、源的跟進：房子還在賣，則按下面的話題進行溝通：向來圍繞著價格產生跟進的話題，能夠分次進行。（逼價格）1、經紀人：我素來介紹您的房子，今天還在介紹，但客人都表示考慮一下，就沒下文了，你看我們的價格可否做個適當的調整，您看多少比較合適。（這樣，房東就不會煩躁，就會去配合你的工作，認可你的服務是在幫助他更快的賣掉房子。）2、經紀人：不好意思，打擾您了。還是關于您那套房子的事。我們公司素來都在不斷地介紹，但一說到價格就不看房了。我得可否是價格偏高，可否做個整？因按個價格來算，價確有點高。自然房子是很不的，但是竟是舊了。我得差不多的就可以定。您呢？3、經紀人：XX先生（小姐），不好意思，您的房子我許久都

6、沒客人去看了。因我素來介紹，客人一到價格就嫌，看都不去看，因此我想價格方面先不跟客人明確，我估客人的承受能力差不多的情況下，就他去看您的房子。至于價格能出到多少，我到再向您反，爾后我再商討定價，能夠？我希望您趕忙銷售，而且是個合理的價格，好？房子已銷售了，則按下面的話題溝通：經紀人：你好！你那房子已掉了，是？恭賀你！那您戚朋友有沒有其他房子要的，經紀人：恭賀、恭賀，必然是了個好價了，是吧！可是我又得幫我的客去找房子了。了，您以前住在那處，比熟悉，可否幫忙介一下呢？客人真的很喜那周邊的房子哦！那您必然有其他地方的房子吧！相信我會幫您到好價格。出租房源跟進：租房子還在，則按以下話術溝通：依舊向來圍

7、繞著價格產生跟進的話題經紀人：我素來介紹您的房子，今天在介紹，但客人都表示考一下，就沒下文了，你看我的價格可否做個適當的整，您看多少比合適。您房子有考？我在正好有個客在.您多少價格合適,我有個客能承受在,那我在去看一下能夠?我也好向他(客)做介紹,那你看下午是3點是4點呢?經紀人：了，我有個很有意的客人，因前一次他看中了您那周邊的一套房子，很意，因工作就在那，但是最后沒成，你套有考？客人由于前一次沒成，相信次在價位上可能有，可以承受*萬。您呢？個客人是第一次看房有，客人很急，年終以前必到房子，他少兒就在那周邊上學，重點考哦。其價位合適了也好，要不空著也許收房租也人，您呢？（盡量引導和說服客戶轉

8、租為賣）若是出租的房子可銷售時：經紀人：您房子有考？我在正好有個客在.您多少價格合適,我有個客能承受在,那我在去看一下能夠?我也好向他(客)做介紹,那你看下午是3點是4點呢?房子已出租，則按以下活術溝通：經紀人：你好！你那房子已租掉了，次租了多少啊，哦！好（若是已租掉了的要到期，并在系中做提示）恭賀你！那您戚朋友有沒有其他房子要的。經紀人：真是憾，不不要，那何到期呢？您看可否幫我個忙。戚朋友、居可否有考？因您那比認識，改天我自登拜和教，感您我工作的支持，心您服。二、約客戶看房：經紀人回訪：你好！有一套房子是登，我看房很急著，在XX花園，全部都裝修好了，按行情可100萬的，房才90幾萬,很低價,

9、因此，我趕第一個通知你。是120幾平方米的，交通很方便，(一步初略點)在XX面我下午3點抓去看一下(迫式).經紀人回訪：無論怎，既然您委托我房，我就有在第一通知您市上出的好房源，吧！經紀人回訪：好房子不等人，有意向的得抓。人回：主若是他的價格低于市行情，必然不上低價，但合適就好，一分一分嘛！經紀人回訪：多看一套您來百利無一害的一個，多一次機遇，機遇出就掌握。三、帶看時的技巧話術：對客戶：經紀人：這樣吧！我們配合一下，你待會兒去看房時，在房東眼前要假裝不滿意，挑幾個缺點，看好后就走，時間不要太長，我今后與他談價就會比較有利，要不然的話，你若就地與房東談價，房東就感覺你滿意就會頂住價格，那對我們沒

10、啥利處，你說呢？經紀人：我們只要看清楚就好，不能夠表現過于滿意，要不價格可能還會上漲。恰到利處，只說貴就好。經紀人：為了保障您能夠以最低價格買到這套房子，就需要配合。經紀人：千萬別現場談判，您能夠問價格，為我的后邊談價打基礎。對房東：你好！待會兒去看房，由于這個客戶很會壓價，為了防備客戶討價還價，我給客戶先報了個*價格，您配合一下。自然，若能夠賣個好價我也替你快樂。我們一起努力，希望能夠順利達成交易。感謝！經紀人：為保證您能夠實收到*萬，我們加上花銷，又由于客人很會砍價，我們給他是報*萬。經紀人：前一次這個客戶看中了一套，最后由于沒空間才差3000元就泡了一單，遺憾啊！因此此次我要這樣，更是為

11、了保障您的權益，能多賣最好，對不對？經紀人：這個客人很會討價還價，我帶他看的房子，每套都要砍個兩三萬，因此為了能幫您賣個理想的價格（*價），等會客人若是有向您問價格方面，千萬不要報底價，先說*價（報價），由于客人都不會相信您這個是底價呀，他還會希望越低越好，這也是人之常情嘛，您說呢？因此我需要配合。四、第一次看房后與房東的反響話術經紀人：你好！剛剛看了房子，客人跟我說了很多，就是感覺我們的裝修不太合適他的風格，（或找其他原因）我估計可能是價格原因，但是沒關系我會再努力一下，再跟客戶談一下，你看呢？（這個客戶還是蠻有誠意的，我感覺要不就50萬，此時不要去重申是各稅還是實收（本來登記時是52萬）您

12、也考慮一下，我這邊必然會再去爭取的。故意拉大價格差距，試試房東心里底價：經紀人：我都不好意思給你說，但是必定反響，自然是不能夠能的，但是我感覺這個價格比較合適，您認為呢？客人對房子是很滿意，但是：a、不能夠落戶b、劃片不好c、地段離上班地遠d、少兒上學遠e、樓層不好C、房子掛了這么久還沒賣，（客觀重申房子的缺點，但不能夠故意）。經紀人：XX房東，剛剛客人看后的情況我給您反響一下，整體感覺還能夠夠，特別是客人感覺您這個人很不錯，挺平易的，希望能夠跟您交朋友。現在有個問題是a、客廳的光輝不夠好；b、內部結構需要改造；c、裝修風格不合適他，要改造（選擇一個原因）。因此若是這樣的話，他還要花幾萬去重新

13、整理，那我估計他就是價格問題。我試試過他的價格，差距荒僻了些，那我想再努力一下，爭取讓他加一些。若是能加到50萬，我想您也愿意，是嗎？由于他本來的出價被我否定掉了。他才說48萬，我都不好意思跟您提這個價，您說是嗎？那我這邊能做的工作我都會先去做的。什么情況我還會向您報告的。房產經紀人話術（模擬一）經紀人款待客戶，必定主動咨詢的事項。經紀人：您好？有什么需要幫助的嗎？客戶：我想買房。經紀人：您想買多大面積的房子？幾居室？（除非客戶明確說明朝向、樓層等具體信息的說明，經紀人不要咨詢過于認真，初次款待做到簡單認識就可以，目的是認識地域及大概情況此后介紹看房，若是咨詢過于認真，就被動了。不要用戶找房，

14、而是以房找戶）客戶：100平米左右。3居吧。經紀人：請問您想買哪個地域的房子？(經紀人不要咨詢詳盡哪個小區的)客戶：XXXX地方經紀人：（經紀人要主動咨詢客戶買房動機）您在這買房是為了上班方便還是為了照顧老人？先生看您很年輕，您是為了結婚買房嗎？今年結婚買房的客戶挺多的，您計劃的結婚時間是幾月啊？先生您選擇的這個樓盤投資回報佷高，您是買房投資嗎？先生您買房的商圈是學區房比較集中的地方，您是為了孩子上學買房嗎？若是不是我就不關心戶口問題了。先生，您是為了改進現在的住所條件買房嗎？您可否需要賣掉現在的房子才能籌辦到房款，也許您能夠考慮貸款買房。F您可否是拆遷買房,拆遷款可否到位.經紀人：您以前買過

15、房子嗎？您以前看過哪個小區的房子？以前有看上的房子嗎？您看房看了多久了?您經過哪此中介看過房子?客戶：沒在武漢買過房子。經紀人：您現在住的房是租的還是買的？（依照客戶的年齡提出問題）您現在的房子是多少平方的？您可否自己住還是和老人一起住？客戶：租的，2居。不知道多少平。經紀人：（主動認識客戶的承受能力）您認識這一帶的房子單價嗎？基本在*左右，估量大概是？您最高承受房款總價是多少？您是貸款還是全款客戶：打聽過，大概在8000左右吧，房款總數不高出80萬，貸款買。經紀人：（主動認識客戶的資信）您需要用公積金貸款還是商業貸款？您是考慮首付在多少萬之內？您考慮今后月還款在多少之內？您需要貸款幾年？您以

16、前買過幾套房子，帶過幾次款。客戶：公積金商貸都能夠。首付30萬。月還款不高出3000。貸20年。沒買過房，頭一次貸款。經紀人：（判斷購買者夠買能力）不知您方便看房的時間。上班離這兒遠嗎。若是有合適您需求的房子，我會第一時間通知您，并帶您看房？客戶：這個到時候再說吧。經紀人：若是您離得比較近的話我能夠給你約在中午看房（側面認識客戶的工作）客戶：XXXX單位。到時候再說吧，有合適的能夠看。經紀人：（主動留客戶的聯系方式，盡可能多的,不用然一口氣都問完，依照實質情況）能夠留下您的手機號碼或固定電話號碼嗎？除了這些電話，我還能夠與您的家人聯系嗎？這樣方便有合適房源時及時通知到您！您有郵箱嗎？我把一些房

17、源的照片發到您的郵箱里。方便您隨時看房。客戶：XXXXXXXX經紀人：好，感謝您，我們有合適的會第一時間聯系您，最后問一下，您是經過什么方式知道鵬飛房產的呢？客戶：網絡（或朋友介紹等等）房產經紀人話術（模擬二）1客戶：這套房子最低多少錢？（比方：50萬的房子）經紀人：您以為多少錢比較合適呢？客戶：45萬左右。經紀人：45萬，那我請房東過來，您能不能夠馬上定呢？客戶：那必然要考慮一下。經紀人：因此說，買房子不能夠只以價格為準，最重點的是房子適不合適你，若是房子您不滿意即使低價一點你也不會買是嗎？因此我們還是先去看一下房子（那現在有空的話，我馬上約一下，我們一起去看房。）2、客人在看房源，經紀人上

18、前款待，他不理不睬，只說我看一看，你忙你的。經紀人：制造懸念，找一套特別超值的房子吸引他，讓他張口說話。若是這套房子不合適他，再用其他的房子套取他的需求，再判斷他的成熟度。關于以上方法無效的客戶，我們不要給他太大的壓力，我們要誠心的地上名片，委宛的說：“您買不買房子都沒關系，我們這邊有些房源資料您能夠先帶回去看一下，今后若是有什么需要幫忙的話，您能夠找我，關于這方面，相信我還是比較專業，能夠幫得上部分忙。3、房東希望值太高，如何引導？經紀人：先生，我理解您的想法，我們也希望您多賣一點，我們的傭金也能夠多收一些，但是，您也知道，現在的房價很透明，不是由您或我能決定的，是由市場決定的，像您這房子要

19、賣這價格，比較難出手。客戶：多少錢比較合適？經紀人：先生，您為什么要賣這價格？我相信您也去認識過行情。客戶：本來買的價格裝修價格，我的裝修很好。經紀人：先生，我相信您的裝修確實不錯，頭幾天在金湖帝景里，我們也賣了一套面積相同，裝修很漂亮，就是樓層沒您這套好，他就賣57萬，您能夠做個參照。若是可是為了迎合您，說能夠賣到68萬，到時賣不掉，對您來說也是很不負責任的。不如我們先去看一下房子吧！看了今后我心里比較有底，也比較方便銷售，我們公司幫您免費評估。客戶：不用了，有客戶再帶過來吧，我就賣這個價格。(房東比較堅持，保護意識較強的情況下。)經紀人：那您看您這邊價格能不能夠往下調一些，我先跟客戶報64

20、萬，您看可不能夠夠，客戶看滿意后，我再與您商討.客戶:那先按這個價格來報吧。4、幫忙估一下價格？客戶：小伙子，您幫我估一下，這套房子能賣多少錢？經紀人：說實話，我沒有看過房子真的是不好估價，給您估高了賣不掉，是對您的不負責任，估低了您又不快樂。客戶：沒關系啦，你們是專業做這個的，你就蠻給我估一下。經紀人：那這樣吧，我和您說一下方才賣掉的和您贊成社區的房子，您參照一下。客戶：好，你說。經紀人：（給他舉兩個相對典型、比較低價的房子）那您感覺賣多少錢呢？（讓他說些自己的心理價位）客戶：這價格太低了，我不會賣，我最低也要賣（）價格。你看看有這樣的客人就帶過來。經紀人:好的，交給我。5、關于空房屋如何拿

21、鑰匙？經紀人：李小姐，我問一下，您的房子目前是空著，還是自己住？李小姐：空著，許久沒住了，怎么啦？經紀人：李小姐既然空著，我建議您把鑰匙放一副在我們這邊，我們會給您開張公司的收條。李小姐：那不能夠，鑰匙怎么能任意給你們呢？經紀人：其實，我們也特別理解，您可能目前還不大相信我們公司，您看我們一抽屜都是鑰匙，而且有幾套都是方才裝修好的，設備都齊全，房東本來也不相同意，看了幾次房子都不是很方便，有時是中午、有時是晚上。您也知道，客戶白天一般都有上班，沒什么時間，只有中午、夜晚也許周末才有空，因此房子在我們這兩三個月還沒看幾個客人，今后房東上周鑰匙拿過來，我們幫它美化一下，現在就有個客戶談的差不多了，

22、因此說我建議您把鑰匙放這邊，大家也比較方便，您感覺呢？李小姐：那我考慮一下，回去和家人商討一下。經紀人：我們真的很希望您鑰匙能放在我們這邊，一方面確實方便我們的帶看，提高效率，另一方面您自己，據我們統計，一般一套房子成交的話，要帶看二十至三十個客人才能6、買賣雙方互留名片，應怎么辦？客戶:先生(房東)，這是我的名片。經紀人：（必定馬上以客戶手中搶過名片）并道：對不起，先生，我們公司規定不相同意這么做，若是您們確實有什么事情，到時我們能夠幫您們聯系。客戶：這沒什么大不了的，可是留一下名片。經紀人：先生，這個希望您能體諒一下，您也知道行有行規，若是我讓你們這么做，回去我必然是要挨罵的，您們人這么好

23、，也希望理解我的苦處。7、當客戶和房東直接談價格，那經紀人該怎么辦？客戶：（z先生）：x先生，您最低要賣多少錢？（直接問價格）房東(x先生)“疑心了一下。經紀人：x先生，您愛人告訴我說要賣55萬，經紀人速度要快，不能夠讓房東先說出口。房東：是啊！經紀人：z先生，您看一下，房子我們也看過了，房子房東也在，您能出多少錢，我們也能夠當面談談。8、客戶在思慮!經紀人：z先生，要不這樣，買房是大事情，您愛人應該也要再看一遍吧！我們先回去和她商討商討，也讓房店東人商討一下，看看能商討多少？我們還是先走吧。經紀人：太麻煩您了，我們走吧。”走到門口做要開門的樣子。對客戶說：我們下去看一下雜物間，免得下次還要來

24、看。對客戶說：我對這社區很認識，一起到下面去逛一下。(總而言之找個借口把客戶支開)9、客戶還價太離譜，怎么辦？經紀人：陳先生，昨天我們看的那套房子，確實不錯吧。上個月我剛買套差不多的面積，裝修還沒這個好都賣了55萬，您看這房子，您能出多少錢？陳先生：52萬,若是52萬我就蠻買。經紀人：52萬（驚訝狀），陳先生，我也理解您，作為您們買方講都希望價格低些，其實我們立場同您們一樣。但是，我感覺這房子，必然不能夠能，由于這房東您也見過，而且房子的情況您也知道。房東人是比較實在，我做這也是很專業，像房東開這價格真的比較實在，在這周邊也找不到這么低價的房子，若是，陳先生您有誠意的話，也出一個比較實在的價格

25、。陳先生：也差不多啦，我這價也蠻高的。這房子也不是說很低價，我朋友上個月也剛買了套差不多的，才買萬。經紀人：x先生，我想請問一下您朋友的房子在哪此中介買的？陳先生：他自己買的。經紀人：那是很低價，那你朋友真好運買了這么好的房子，但是現在要買那么低價的房子，真的找不到了。唉！若是讓你朋友賺1萬塊錢賣給你不知道她肯不肯？10、客戶和業主約好，房東遲到或失期時，我們怎么辦？客戶（李小姐）：怎么搞的，房東還沒到？經紀人：不好意思，李小姐，這房東平時都很準時的，一般還會提前幾分鐘，今天不知道有什么事情，我給他打個電話問一下。客戶（李小姐）：能夠，你打一下。經紀人：（撥通房東電話）結果：1）短時間內會到。2）過1小時會到。3）不會到。經紀人回答：1）李小姐，請稍等一下，房東一會兒就到。2）李小姐，不好意思，房東臨時有事，過一個小時才到，要不我們先看一下其他房子，您看您能不能夠等。客戶（李小姐）：1）能夠。（我們馬上就約就近的房子）2）不能夠夠。（很誠意的致歉，并送她回去，爾后給房東打電話，讓他不用過來）3）（打假電話）您好，是房東嗎？您到哪里了？我同客人在這等了許久了，客戶很有誠意的，怎么有事不能夠來呀？那你能不能夠叫你朋友或家人過來一下，這么大熱天，客戶