1、北京大興區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究分析暨商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告上目錄第一局部工程屬性界定及核心問(wèn)題第二局部區(qū)域價(jià)值認(rèn)知第三局部市場(chǎng)政策分析第四局部工程用地分析第五局部寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析第六局部獨(dú)棟辦公物業(yè)研究第七局部寫(xiě)字樓需求分析第八局部工程定位第九局部財(cái)務(wù)分析第十局部設(shè)計(jì)建議第十一局部營(yíng)銷策略建議第 3 頁(yè)1第一局部工程屬性界定及核心問(wèn)題工程特質(zhì)1物業(yè)特征：商業(yè)綜合體中的寫(xiě)字樓物業(yè)寫(xiě)字樓物業(yè)處于西紅門(mén)商業(yè)綜合體工程的整體規(guī)劃中，具備強(qiáng)大的商業(yè)、商務(wù)氣氛整體工程一、二期開(kāi)發(fā)進(jìn)展順利，宜家工程已于2021年12月開(kāi)工，區(qū)域知名度擴(kuò)大，奠定高端商業(yè)綜合體基調(diào)區(qū)域特征：京城門(mén)戶 北京南大門(mén)工程地處大興區(qū)北端，緊

2、鄰豐臺(tái)區(qū)，占據(jù)北京城區(qū)南大門(mén)的有利位置工程特質(zhì)2本案工程特質(zhì)3公路交通：工程緊鄰南五環(huán)、大廣高速軌道交通：大興地鐵西紅門(mén)站位于工程?hào)|北角航空交通：距北京第二機(jī)場(chǎng)選址僅25公里，十分便利交通特征：便捷的立體交通本案五環(huán)路大廣高速大興地鐵北京第二機(jī)場(chǎng)選址21.31萬(wàn)平米，如此大體量寫(xiě)字樓物業(yè)的開(kāi)展目標(biāo)是什么？開(kāi)展空間在哪里？我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？寫(xiě)字樓物業(yè)的聚焦客戶是誰(shuí)？植入何種產(chǎn)品策略驅(qū)開(kāi)工程成長(zhǎng)、可持續(xù)開(kāi)發(fā)并推動(dòng)土地升值？如何實(shí)施最終獲利？核心問(wèn)題第 8 頁(yè)2第二局部本工程區(qū)域價(jià)值認(rèn)知區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃交通開(kāi)展從京津冀城市群看大興大興處于中國(guó)經(jīng)濟(jì)第三極京津冀增長(zhǎng)極的核心要地，是北京面向環(huán)渤海經(jīng)

3、濟(jì)圈和華北平原的橋頭堡。在市域空間格局中占據(jù)了“聯(lián)結(jié)一軸、橫跨兩帶、關(guān)聯(lián)多中心的重要地位。綜合交通體系興旺，是京南鐵路、公路樞紐。 北京對(duì)外聯(lián)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡區(qū)域價(jià)值認(rèn)知大興是首都的“南大門(mén)，地勢(shì)開(kāi)闊，土地資源相對(duì)豐富，約占全市平原面積的六分之一。傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大區(qū)，為首都供給平安豐富的農(nóng)產(chǎn)品。從北京看大興定位之變農(nóng)業(yè)區(qū)變城市開(kāi)展新區(qū) “兩軸兩帶多中心的開(kāi)展格局中，大興是距城市中心區(qū)最近的遠(yuǎn)郊區(qū)，連接南中軸線的延長(zhǎng)線，橫跨東部和西部?jī)蓚€(gè)開(kāi)展帶。大興是北京未來(lái)面向區(qū)域開(kāi)展的重要戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)，具有十分重要的地緣優(yōu)勢(shì)和增長(zhǎng)潛能發(fā)展格局主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)未來(lái)目標(biāo)中部一體、東西兩翼、產(chǎn)業(yè)集群、城鎮(zhèn)組團(tuán)、生態(tài)融合都市工業(yè)、現(xiàn)

4、代服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展節(jié)點(diǎn)、新興產(chǎn)業(yè)基地、京南綠色新城區(qū)域價(jià)值認(rèn)知大興新城功能結(jié)構(gòu)核心區(qū)：是新城的行政中心和文化中心；六片區(qū)：東片區(qū)為區(qū)域綜合功能區(qū)，東北片區(qū)為綜合功能承接區(qū)，西片區(qū)為文教先導(dǎo)綜合區(qū)，東南片區(qū)為物流先導(dǎo)綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)，西南片區(qū)為生醫(yī)先導(dǎo)綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)；三組團(tuán)；西紅門(mén)組團(tuán)為綜合承接居住區(qū)，孫村組團(tuán)為開(kāi)展控制區(qū)，狼垡組團(tuán)為綜合生活效勞區(qū)。以生態(tài)綠化、生態(tài)產(chǎn)業(yè)穿插于新城、組團(tuán)之間，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展、人居環(huán)境與生態(tài)環(huán)境的有機(jī)結(jié)合打造宜居宜業(yè)的新大興。南五環(huán)南六環(huán)本工程位于西紅門(mén)組團(tuán)，綜合居住功能區(qū)。具有寫(xiě)字樓潛在市場(chǎng)區(qū)域價(jià)值認(rèn)知小結(jié)京城南大門(mén)，形象展示中心，城市南門(mén)地標(biāo)大興

5、是北京對(duì)外聯(lián)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡在北京城市開(kāi)展中將成為主城區(qū)的輔城，區(qū)域核心新城大興正在樹(shù)立北京城市門(mén)戶地位區(qū)域發(fā)展逐步升級(jí)區(qū)域價(jià)值認(rèn)知北京城南開(kāi)展方案已經(jīng)啟動(dòng)的“城南開(kāi)展方案在未來(lái)三年將投入高達(dá)500億元的政府投資，加上帶動(dòng)的社會(huì)投資，總投資可達(dá)2900億元 。 “十二五期間，南部高技術(shù)制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)將走創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量和開(kāi)展質(zhì)量的新跨越，著力提高產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、自主創(chuàng)新力、國(guó)際影響力；引導(dǎo)形成高端、高效、高輻射的十大產(chǎn)業(yè)集群，成為首都戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)區(qū)、高技術(shù)制造業(yè)核心區(qū)開(kāi)展示范區(qū)努力將城市南部地區(qū)培育成為城市協(xié)調(diào)開(kāi)展的新區(qū)域、首都高端產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的新空間、京津冀區(qū)域合作的橋頭堡。

6、北京南部成為“人文北京、科技北京、綠色北京中一個(gè)新的富有活力的地區(qū) 產(chǎn)業(yè)引入方案逐步落實(shí)，區(qū)域升級(jí)開(kāi)始啟動(dòng)本案區(qū)域價(jià)值認(rèn)知大興規(guī)劃產(chǎn)業(yè)北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū) 范圍：主要是指南六環(huán)以北的地區(qū)，包括大興新城、黃村鎮(zhèn)、西紅門(mén)鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)、北臧村鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)以及瀛海鎮(zhèn)北部。產(chǎn)業(yè)：大力開(kāi)展房地產(chǎn)與建筑業(yè)，重點(diǎn)開(kāi)展以金融保險(xiǎn)、商務(wù)會(huì)展、影視傳媒、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代商業(yè)等為主的現(xiàn)代都市效勞業(yè)，以及以交易結(jié)算、投資融資、中介參謀、信息咨詢、科技研發(fā)等為主的生產(chǎn)性效勞業(yè)。中部文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū) 范圍：主要是南六環(huán)路以南、西至京九鐵路、東至規(guī)劃104國(guó)道地區(qū)，包括南中軸路延長(zhǎng)線上的魏善莊鎮(zhèn)、禮賢鎮(zhèn)及其輻射地區(qū)。產(chǎn)業(yè)：開(kāi)展包括動(dòng)漫設(shè)計(jì)

7、、出版印刷、影視編播制作等在內(nèi)的新媒體產(chǎn)業(yè)。南六環(huán)104國(guó)道京九鐵路 本工程位于大興西紅門(mén)鎮(zhèn)，在大興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中的北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)區(qū)域價(jià)值認(rèn)知大興現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū) 產(chǎn)業(yè)：石油加工業(yè)、金屬制品業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、食品制造業(yè)、塑料制造業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、紡織業(yè)等。中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥基地北京大興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 北京采育經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 北京精細(xì)化工基地 北京國(guó)際印刷包裝產(chǎn)業(yè)基地 國(guó)家新媒體產(chǎn)業(yè)基地 榆垡國(guó)家級(jí)農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范基地 北京大興輕紡服裝產(chǎn)業(yè)基地 京南物流基地 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)配套區(qū) 區(qū)域價(jià)值認(rèn)知工程周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)現(xiàn)有大型企業(yè)： 中國(guó)步長(zhǎng)

8、制藥集團(tuán)、美國(guó)東方生物技術(shù)、華潤(rùn)集團(tuán)、浙江新和成股份、北京天壇生物制品股份、民海生物科技、國(guó)家疫苗工程中心等研發(fā)、大興蒙牛、ABB等大型企業(yè)產(chǎn)業(yè)園主要分布區(qū)區(qū)域價(jià)值認(rèn)知產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 區(qū)域重點(diǎn)工程或事件2021年2021年2021年2002年10月,北京市人民政府決定“北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地選址北京市大興區(qū)。目前整體開(kāi)展良好2005年12月31日,國(guó)家科技部批復(fù)建立國(guó)家火炬方案北京大興新媒體產(chǎn)業(yè)基地。是國(guó)家火炬方案批復(fù)的全國(guó)目前僅有的以新媒體產(chǎn)業(yè)為主的專業(yè)集聚區(qū),也是北京市首批認(rèn)定的十個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。 1、實(shí)施昆侖新廠區(qū)建設(shè)工程：昆侖新廠區(qū)分兩期建設(shè)，占地208畝，建成后產(chǎn)值可達(dá)20億

9、元，解決就業(yè)300人。2、實(shí)施科寶、昆侖土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工程。3、完成高教書(shū)庫(kù)二期建設(shè)工程。4、完成科寶新區(qū)一期建設(shè)工程：完成主體廠房建設(shè)及設(shè)備調(diào)試，建成后產(chǎn)值可達(dá)15億元，解決就業(yè)200人。5、完成閥門(mén)廠建設(shè)工程：新建球閥加工中心1座，占地30畝，可解決就業(yè)500人。北京京南物流商港合作工程 北京國(guó)際印刷包裝產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)合作工程北京大興旅游生態(tài)新區(qū)-榆垡北京精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)合作工程。雄厚的產(chǎn)業(yè)根底將為大興帶來(lái)充足的開(kāi)展動(dòng)力北京大興綠色新城龐各莊位于“北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地南部,毗鄰京開(kāi)高速公路。該地區(qū)是北京京郊農(nóng)村現(xiàn)代化示范鎮(zhèn),也是大興區(qū)重點(diǎn)開(kāi)展的中心小城市。該區(qū)域以建設(shè)小城市為目標(biāo),重點(diǎn)建

10、設(shè)中心區(qū)根底設(shè)施,集中開(kāi)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群。 借勢(shì)奧運(yùn)形成明確的新城開(kāi)展思路龐各莊鎮(zhèn)實(shí)施品牌戰(zhàn)略,推進(jìn)重點(diǎn)工業(yè)工程建設(shè),把現(xiàn)有企業(yè)做大做強(qiáng)、做出品牌2004-2007年重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為大興開(kāi)展奠定了良好根底產(chǎn)業(yè)布局、大企業(yè)入駐，高端辦公物業(yè)需求被引入，存在市場(chǎng)時(shí)機(jī)區(qū)域價(jià)值認(rèn)知交通開(kāi)展歷程2001年6月28日 全長(zhǎng)42.65公里的京開(kāi)高速北京段建成通車開(kāi)啟大興與城區(qū)高速連接時(shí)代按照原方案，地鐵大興線2021年9月通車，現(xiàn)在提前至2021年12月通車，比預(yù)計(jì)早9個(gè)月。與已經(jīng)于09年9月開(kāi)通的4號(hào)線連接，這將全面提速大興的交通開(kāi)展，增強(qiáng)與城市核心區(qū)的聯(lián)系。2004年12月25日北京第一條大容量快速公交南中

11、軸1號(hào)線開(kāi)通，從前門(mén)到大興德茂莊，全長(zhǎng)16公里，設(shè)17座站臺(tái)連接北京南北公共交通的一條大動(dòng)脈2007年2021年2021年2021年 2021年6月，大興地鐵線全面開(kāi)工建設(shè)，沿線共規(guī)劃建設(shè)用地301公頃，將建成西紅門(mén)、金星路、棗園、義和莊、醫(yī)藥基地和南兆路六大立體化公共交通樞紐。未來(lái)完整立體交通規(guī)劃清晰可見(jiàn)2001年9月29日，黃亦路建成通車該路的建成通車將對(duì)亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)和大興工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)展和形成北京城南城鄉(xiāng)結(jié)合部的重要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)帶，具有重要的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)意義。2007年12月，地鐵6號(hào)線、8號(hào)線、10號(hào)線二期、亦莊輕軌、大興線等5條地鐵線同時(shí)開(kāi)工建設(shè)，總里程近140公里。這將從根本上改變大興的城市

12、面貌目前，大興與北京城市中心連接的道路只有一條，即京開(kāi)高速。為此，2021年將新開(kāi)工4條道路，未來(lái)連接大興和北京城市中心這4條道路分別是范陽(yáng)路、萬(wàn)壽路、蒲黃榆路和馬家堡西路。大興交通從單一連接逐漸向網(wǎng)絡(luò)交通過(guò)渡隨著北京第二機(jī)場(chǎng)的選址逐漸明確在大興區(qū)域，無(wú)論是新修機(jī)場(chǎng)高速，或是大幅減少目前從大興去機(jī)場(chǎng)的通勤時(shí)間，未來(lái)都會(huì)給大興區(qū)域的整體交通環(huán)境帶來(lái)質(zhì)的變化。2000-2006年2021年以后區(qū)域價(jià)值認(rèn)知交通開(kāi)展 交通規(guī)劃力促區(qū)域升級(jí) 2021年6月，大興地鐵線全面開(kāi)工建設(shè)，沿線共規(guī)劃建設(shè)用地301公頃，將建成西紅門(mén)、金星路、棗園、義和莊、醫(yī)藥基地和南兆路六大立體化公共交通樞紐。地鐵大興線2021

13、年9月通車這將全面提速大興的交通開(kāi)展，增強(qiáng)與城市核心區(qū)的聯(lián)系。大興地鐵規(guī)劃建設(shè) 北京第二機(jī)場(chǎng)的選址明確在大興區(qū)域，無(wú)論是新修機(jī)場(chǎng)高速，或是大幅減少目前從大興去機(jī)場(chǎng)的通勤時(shí)間，未來(lái)都會(huì)給大興區(qū)域的整體交通環(huán)境帶來(lái)質(zhì)的變化。北京第二機(jī)場(chǎng)規(guī)劃地鐵的興建大大促成了大興與中心城區(qū)便捷的動(dòng)線交流機(jī)場(chǎng)的興建將帶來(lái)大量的中高端客群和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展時(shí)機(jī)區(qū)域價(jià)值認(rèn)知區(qū)域價(jià)值認(rèn)知結(jié)論領(lǐng)先一步，定義市場(chǎng)，爭(zhēng)當(dāng)區(qū)域新地標(biāo)，實(shí)現(xiàn)南城門(mén)戶標(biāo)桿大興是北京對(duì)外聯(lián)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，在北京城市開(kāi)展中將成為主城區(qū)的輔城，區(qū)域核心新城產(chǎn)業(yè)布局、大企業(yè)入駐，高端辦公物業(yè)需求被引入，存在市場(chǎng)時(shí)機(jī)地鐵的興建大大促成了大興與中心城區(qū)便捷的動(dòng)線交流

14、機(jī)場(chǎng)的興建將帶來(lái)大量的中高端客群和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展時(shí)機(jī)第 21 頁(yè)3第三局部市場(chǎng)政策分析市場(chǎng)政策分析商業(yè)辦公類工程建筑設(shè)計(jì)要求商業(yè)辦公工程不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)單位、施工圖審查機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格按照工程可研報(bào)告內(nèi)容、建設(shè)工程規(guī)劃許可內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)商業(yè)、辦公類工程進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工圖審查商業(yè)、辦公類工程一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)。規(guī)劃許可有特殊要求的按規(guī)劃執(zhí)行。市場(chǎng)政策分析房屋分割、銷售要求 根本單元是界限固定、可獨(dú)立使用、并禁止以任何虛擬、劃線分割的形式對(duì)房屋單元進(jìn)行分割和登記 商業(yè)、辦公類工程房屋登記的根本單元是界限固定、可獨(dú)立使用、并有明

15、確唯一編號(hào)的房屋或者特定空間。 禁止以任何虛擬、劃線分割的形式對(duì)房屋單元進(jìn)行分割和登記。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者售后包租等方式銷售商業(yè)、辦公類工程 酒店立項(xiàng)工程禁止分層分套銷售。針對(duì)市場(chǎng)中的產(chǎn)權(quán)式酒店或者是酒店立項(xiàng)公寓工程的銷售和投資行為，增加開(kāi)發(fā)商回款壓力，減少投資客房地產(chǎn)投資渠道，整頓標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。第 24 頁(yè)4第四局部本工程用地分析工程用地分析地塊位置三期用地四至范圍東至西紅門(mén)西區(qū)二號(hào)路南至五環(huán)路西至大興城外環(huán)路、西紅門(mén)西區(qū)一號(hào)路北至西紅門(mén)南二街四期工程用地四至范圍 東至西環(huán)路 南至五環(huán)路 西至西紅門(mén)西區(qū)二號(hào)路 北至西紅門(mén)南二街 三期四期西紅門(mén)西區(qū)一號(hào)路西紅門(mén)西區(qū)二號(hào)路西紅門(mén)

16、南二街西紅門(mén)南二街南五環(huán)西紅門(mén)西環(huán)路規(guī)劃指標(biāo)及地塊形狀地塊具體尺寸三期地塊總規(guī)劃建筑面積為13.8萬(wàn)平方米，四期地塊總規(guī)劃建筑面積22.5萬(wàn)平方米 基本項(xiàng)目參數(shù)工程用地分析 地塊周邊物業(yè)環(huán)境未完全開(kāi)發(fā)區(qū)域規(guī)模性成熟普通住宅區(qū)地塊飯館、中小企業(yè)、服裝市場(chǎng)、家居廣場(chǎng)別墅區(qū)公園學(xué)校區(qū)域配套正向國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)過(guò)度，將帶動(dòng)整個(gè)南城的零售業(yè)開(kāi)展，為提升整個(gè)區(qū)域居民生活品質(zhì)起到推動(dòng)作用 地塊東邊、東南邊是完全開(kāi)發(fā)成熟的普通住宅區(qū)和別墅區(qū)，并有相應(yīng)的區(qū)域生活配套； 配套較初級(jí)，檔次一般，規(guī)模較小； 整個(gè)工程中包括正在興建的大型的購(gòu)物中心和宜家家居，將帶動(dòng)區(qū)域零售業(yè)整體開(kāi)展興海家園風(fēng)景翠園月桂莊園別墅區(qū)瑞海家園普通

17、住宅區(qū)興海公園興海學(xué)校西紅門(mén)地鐵站星星學(xué)校君誼中學(xué)本案工程用地分析交通環(huán)境及可達(dá)性地塊周邊交通配套完善，出行便利，可達(dá)性良好可達(dá)性地塊到達(dá)大興黃村的直線距離約為6-7公里，行車時(shí)間約10分鐘； 地塊到達(dá)市中心直線距離為19公里，行車時(shí)間30分鐘； 地塊到大興機(jī)場(chǎng)直線距離25公里，行車時(shí)間約50分鐘 路網(wǎng) 公交：西紅門(mén)公交車站有366、610、676、937金星、957快1、993等車； 地鐵：緊鄰地鐵4號(hào)線西紅門(mén)地鐵站； 高速：緊鄰南五環(huán)、京開(kāi)高速 機(jī)場(chǎng)：距離大興機(jī)場(chǎng)約25公里19公里，30分鐘市中心6.5公里，10分鐘大興機(jī)場(chǎng)25公里，50分鐘黃村工程用地分析景觀環(huán)境及可視性南五環(huán)京良路大量

18、綠色植被，未開(kāi)發(fā)區(qū)域成熟住宅區(qū)，多為多層和小高層興海公園西紅門(mén)地鐵站京開(kāi)高速 地塊緊鄰南五環(huán)、西紅門(mén)地鐵站，周邊無(wú)高層遮擋，可視性良好； 地塊東北方向是興海公園本案工程用地分析二期 宜家規(guī)模及投資英特宜家占地30萬(wàn)平米的購(gòu)物中心預(yù)計(jì)總投資50億元，分兩期開(kāi)發(fā)： 一期是宜家家居旗艦店預(yù)計(jì)宜家家居的總體建筑面積為13萬(wàn)平米，營(yíng)業(yè)面積約為5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2021年開(kāi)業(yè)； 二期是宜家購(gòu)物中心，總占地面積約17.2萬(wàn)平方米，建筑面積50萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積約16萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)吸引300余個(gè)品牌入駐； 宜家家居落成后的商場(chǎng)分為3層，將涵蓋9000多種設(shè)計(jì)精美、美觀實(shí)用的家居用品； 購(gòu)物中心將聯(lián)合國(guó)內(nèi)外600

19、多個(gè)知名零售品牌，集百貨、超市、時(shí)尚、家電、運(yùn)動(dòng)、餐飲、娛樂(lè)影院等全方位消費(fèi)功能為一體，預(yù)計(jì)2021年開(kāi)業(yè)能夠促進(jìn)南城零售業(yè)進(jìn)入全新開(kāi)展階段，品牌投資商的進(jìn)入有利于提升區(qū)域開(kāi)發(fā)的成熟度工程用地分析結(jié)論地塊周邊交通條件好，可達(dá)性強(qiáng)周邊無(wú)高層遮擋，可視性較好周邊配套初級(jí)，檔次一般，不成規(guī)模工程二期宜家家居旗艦店及宜家購(gòu)物中心的落成將極大提升區(qū)域配套檔次及品質(zhì)中高端寫(xiě)字樓產(chǎn)品存在市場(chǎng)時(shí)機(jī)工程用地分析第 32 頁(yè)5第五局部寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析整體北京市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究獨(dú)棟辦公物業(yè)研究寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析中關(guān)村商務(wù)區(qū)金融街東直門(mén)商務(wù)區(qū)機(jī)場(chǎng)商務(wù)圈三元橋商務(wù)區(qū)CBD望京通州商務(wù)區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)北京寫(xiě)字樓

20、分布 CBD區(qū)域是主要寫(xiě)字樓最集中地區(qū) 目前寫(xiě)字樓供給多位于城市東部及南部商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 歷年市場(chǎng)供給2021年市場(chǎng)供給規(guī)模步伐放緩 2021年北京上市寫(xiě)字樓租售工程數(shù)量達(dá)29家，供給量達(dá)235.2萬(wàn)平方米，與2021年同比減少28.3%；2021年整體供給量減少，東部地區(qū)朝陽(yáng)區(qū)、東城區(qū)、通州區(qū)供給規(guī)模持續(xù)領(lǐng)跑。朝陽(yáng)區(qū)以中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心三期、環(huán)球金融中心等為代表，供給量達(dá)100.2萬(wàn)平方米，占總供給量的42.60%.東城區(qū)以銀河SOHO、民生金融中心為代表，供給量29.4萬(wàn)平方米，占總供給量的12.50%.通州區(qū)憑借北京ONE工程，第一次進(jìn)入甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，提供2.2萬(wàn)平方米，占0.94

21、%；寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析2021年北京各城區(qū)供給大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入起步階段朝陽(yáng)區(qū)寫(xiě)字樓供給量巨大，大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)起步階段。西城區(qū)以太平洋保險(xiǎn)大廈、金貿(mào)中心為代表，供給量11.3萬(wàn)平方米，占總供給量的4.80%.海淀區(qū)以丹棱大廈、光耀東方廣場(chǎng)為代表，供給量27.5萬(wàn)平方米，占總供給量的11.69%.石景山區(qū)累計(jì)供給量到達(dá)36.8萬(wàn)平方米，占15.65%；大興區(qū)累計(jì)供給量到達(dá)27.8萬(wàn)平方米，占11.82%;寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 租金和售價(jià)租售價(jià)格市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期2021年北京寫(xiě)字樓租金、售價(jià)不斷上漲上升，均到達(dá)歷史高位。其中，CBD、金融街依然是價(jià)格漲幅最大的區(qū)域，租金售價(jià)同比漲幅均超過(guò)20%,個(gè)別工程售價(jià)

22、最高漲幅到達(dá)50%以上； 截止2021年12月，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)24788元/平方米建筑面積報(bào)價(jià)，與2021年相比上漲16.8%;平均租金169元人民幣/平方米/月建筑面積報(bào)價(jià)，與2021年相比上漲29%。2021年北京寫(xiě)字樓租售價(jià)格均到達(dá)近年高位，市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期。2002-2010年北京寫(xiě)字樓歷年租金與售價(jià)元/月元/寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 空置率空置率大幅降低，市場(chǎng)前景良好 2002-2010北京寫(xiě)字樓歷年空置率2021年平均空置率為19.7%,處于近年低位，與2021年相比下降10.9%，下降幅度較大。空置率的大幅降低說(shuō)明北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)受到調(diào)控的影響較小，投資持有具有穩(wěn)定的成長(zhǎng)性和回報(bào)，開(kāi)

23、展?jié)摿颓熬耙廊涣己脤?xiě)字樓市場(chǎng)分析 供需關(guān)系市場(chǎng)供需較為平衡，市場(chǎng)需求旺盛2002-2010北京寫(xiě)字樓歷年供應(yīng)量與吸納量 2021年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給量達(dá)235.2萬(wàn)平方米，較2021年減少28.3%.而市場(chǎng)整體吸納量為156萬(wàn)平方米，較2021年上升18.2%；市場(chǎng)吸納量緩步走高，供需較為平衡，絕大多數(shù)市場(chǎng)供給可在當(dāng)年被市場(chǎng)吸納，整體市場(chǎng)前景看好。金貿(mào)中心佳程廣場(chǎng)首都時(shí)代廣場(chǎng)中冠大廈光耀東方廣場(chǎng)金澳國(guó)際琨莎中心2021年典型整售工程寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析2021年共有12宗大單或整棟寫(xiě)字樓銷售成交，涉及物業(yè)面積約83萬(wàn)平方，占據(jù)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)近一半的成交量。其中整售主要大單成交共計(jì)7單，總成交面積4

24、3.5萬(wàn)平米，總成交額約120億左右。2021年主要典型整售工程整售及大單有成為市場(chǎng)主流銷售形式的趨勢(shì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析位置：朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)紅領(lǐng)巾公園湖畔開(kāi)發(fā)商：招商局地產(chǎn)(北京)級(jí)別：甲級(jí)建筑面積：21000平米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1235平米價(jià)格：20500元/平米實(shí)際成交均價(jià)層數(shù)：20開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2021年1月，但未有銷售證時(shí)已經(jīng)開(kāi)始談?wù)凼垠罆r(shí)間：2021年4月底銷售方式 ：整售銷售率：100%客戶：中遠(yuǎn)物流典型整售案例 公園1872寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析位置：朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)南路小武基橋北開(kāi)發(fā)商：北京市福建產(chǎn)品市場(chǎng)級(jí)別：甲級(jí)建筑面積：34000平米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1800平米價(jià)格：21200元/平米實(shí)際成交均價(jià)層數(shù)

25、：19銷售方式 ：整售銷售率：100%客戶：海航典型整售案例 林達(dá)海漁廣場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)步伐放緩，成熟辦公區(qū)后續(xù)可供應(yīng)用地有限，大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入起步階段市場(chǎng)供應(yīng)逐步回升并創(chuàng)近年新高，市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期租售價(jià)格空置率大幅下降，并位于近年低位，市場(chǎng)需求旺盛。市場(chǎng)需求市場(chǎng)供需較為平衡，絕大部分新入市寫(xiě)字樓可在當(dāng)年消化，在旺盛的市場(chǎng)需求下，市場(chǎng)將對(duì)新興辦公區(qū)產(chǎn)生需求供需關(guān)系整售及大單占據(jù)半數(shù)成交量，有成為市場(chǎng)主流經(jīng)營(yíng)方式的趨勢(shì)整售及大單總結(jié) 寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景良好，市場(chǎng)渴望新興辦公區(qū)，整售及大單有成為市場(chǎng)主流經(jīng)營(yíng)方 式的趨勢(shì)，大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入起步階段寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析2021年2021年大興共成交土

26、地650.12萬(wàn)平米，建筑面積629.19萬(wàn)平米；其中工業(yè)用地成交面積占49%，含商業(yè)功能的用地占42%，含商業(yè)功能在內(nèi)的土地供給量較大，催生區(qū)域商業(yè)氣氛；商業(yè)氣氛成熟的同時(shí)，將會(huì)形成優(yōu)質(zhì)商圈，帶動(dòng)辦公物業(yè)的開(kāi)展。隨著商業(yè)氣氛成熟的同時(shí)，辦公物業(yè)將得到更多的開(kāi)展時(shí)機(jī)。大興土地市場(chǎng) 整體成交情況大興土地市場(chǎng)2021年居住、公建類土地成交信息大興土地市場(chǎng)2021年居住、公建類土地成交信息大興土地市場(chǎng)2021年居住、公建類土地成交信息大興土地市場(chǎng)大興土地市場(chǎng)總結(jié)優(yōu)質(zhì)商圈將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)辦公市場(chǎng)的發(fā)展商業(yè)氛圍成熟的同時(shí)，將會(huì)形成更多的優(yōu)質(zhì)商圈隨著各地塊的建設(shè)，將會(huì)催生區(qū)域商業(yè)氛圍含商業(yè)功能的用地成為主力

27、供應(yīng)。波普工社奧宇大廈奧宇創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)新媒體大廈清城時(shí)代廣場(chǎng)那爾水晶城水晶之星中建國(guó)際港大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)分布特征主要分布于京開(kāi)高速沿線，南五環(huán)至大興政府之間大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給特征出現(xiàn)大規(guī)模、高檔次寫(xiě)字樓，區(qū)域辦公物業(yè)初步得到認(rèn)可規(guī)模：大興目前已供給寫(xiě)字樓含商住共38.5萬(wàn)平米，潛在供給超過(guò)9.2萬(wàn)平米。形式：2021年以前以中、低檔老舊寫(xiě)字樓和商住產(chǎn)品供給為主。 2021年以后均為規(guī)模相對(duì)較大的高檔次純寫(xiě)字樓供給為主。整體市場(chǎng)規(guī)模較小，近年已有有規(guī)模較大的高檔純寫(xiě)字樓工程供給，區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)初步得到認(rèn)可。大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)品特征區(qū)域內(nèi)以小型寫(xiě)字樓供給為主，相對(duì)大型寫(xiě)字樓已出現(xiàn)區(qū)域內(nèi)純寫(xiě)

28、字樓工程樓層多為11層以下，商住工程多為20層以上的高層建筑。區(qū)域內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)層面積多為1000-1400平米，新媒體大廈為大面積的3000平米標(biāo)準(zhǔn)層。區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓以標(biāo)準(zhǔn)層面積相對(duì)較小，建筑層數(shù)相對(duì)較低的小型寫(xiě)字樓供給為主。新媒體大廈為標(biāo)準(zhǔn)層3000平米的甲級(jí)寫(xiě)字樓，單體規(guī)模相對(duì)較大。大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)單位面積區(qū)間以小面積單位供給為主區(qū)域內(nèi)小60150平米相對(duì)較小的單位面積供給為主，局部工程雖規(guī)劃為整層出租，但后期多以分割形式進(jìn)行出租。產(chǎn)品細(xì)節(jié)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)偏低，高品質(zhì)工程已經(jīng)出現(xiàn)大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)多數(shù)工程產(chǎn)品品質(zhì)偏低，高品質(zhì)工程已經(jīng)出現(xiàn)。新媒體大廈打造220米超大長(zhǎng)廊，立面采用玻璃幕墻，顯示其極高的

29、品質(zhì)大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況市場(chǎng)整體租售情況良好，少數(shù)工程租售情況差強(qiáng)人意。市場(chǎng)整體租售情況良好，少數(shù)工程租售情況相對(duì)較低。波普公社2021年底開(kāi)盤(pán)，目前取得近50%的銷售率，銷售情況良好。大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)租售情況與產(chǎn)品戶型對(duì)位分析 小面積單位租售情況較好，大面積單位及整層租售面臨壓力。水晶之星整層出租局部經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間仍未出租。新媒體大廈面積相對(duì)較大，出租情況較不理想。小面積單位租售情況較好，大面積單位及整層租售面臨壓力。大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)入駐企業(yè)依托區(qū)域產(chǎn)業(yè)，以工程、商貿(mào)、科技、文化類中、小企業(yè)為主各工程以工程、商貿(mào)、科技、文化類中、小企業(yè)為主，主要依托區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行開(kāi)展。大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié) 市

30、場(chǎng)起步階段，小面積單位寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)良好，大面積單位及整層租售需持續(xù)觀察，高品質(zhì)大規(guī)模純寫(xiě)字樓工程入市，提升區(qū)域辦公氣氛寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體規(guī)模相對(duì)較小，檔次較低。隨著2011年規(guī)模相對(duì)較大的高品質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)發(fā)展將會(huì)邁入新的臺(tái)階。供給以小面積單位產(chǎn)品供應(yīng)為主，多數(shù)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較低。新入市項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)較高，將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域辦公市場(chǎng)形象。產(chǎn)品整體市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況良好。大面積單位及整層租售項(xiàng)目遇到經(jīng)營(yíng)壓力。需求寫(xiě)字樓市場(chǎng)總結(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景良好；市場(chǎng)渴望新興辦公區(qū)；整售及大單有成為市場(chǎng)主流經(jīng)營(yíng)方式的趨勢(shì)；大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入起步階段。北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)大興土地市場(chǎng)含商業(yè)功能的用地成為

31、主力供給；隨著各地塊的建設(shè)，將會(huì)催生區(qū)域商業(yè)氣氛；同時(shí)將會(huì)形成更多的優(yōu)質(zhì)商圈；優(yōu)質(zhì)商圈將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)辦公市場(chǎng)的開(kāi)展。小面積單位寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)良好；大面積單位及整層租售需持續(xù)觀察；高品質(zhì)大規(guī)模純寫(xiě)字樓工程入市；提升區(qū)域辦公氣氛。總結(jié)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景看好，并渴望新興辦公區(qū)，大單及整售有成為市場(chǎng)主流經(jīng)營(yíng)方式的趨勢(shì)。大興辦公市場(chǎng)在今后商業(yè)氣氛的帶動(dòng)下，將會(huì)逐步走向成熟。大興辦公市場(chǎng)目前處于起步階段，以規(guī)模小、檔次低的小戶型寫(xiě)字樓供給為主，目前市場(chǎng)對(duì)于此類產(chǎn)品的接受度較高。大興近期入市的大規(guī)模、高品質(zhì)的純寫(xiě)字樓工程，將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)氣氛。第 59 頁(yè)6第六局部獨(dú)棟辦公物業(yè)研究概念、特點(diǎn)開(kāi)展演變

32、市場(chǎng)供給需求趨勢(shì)產(chǎn)品特征目標(biāo)客戶案例與傳統(tǒng)寫(xiě)字樓相比，由于具備“三低一高低樓層、低密度、低容積率和高綠化的優(yōu)勢(shì)此外，與甲級(jí)寫(xiě)字樓多位于城市中心不同，現(xiàn)在市場(chǎng)上的企業(yè)獨(dú)棟產(chǎn)品通常分布于城市郊區(qū)，通常緊鄰高速干道，交通方便，生態(tài)環(huán)境良好。這不僅可以躲避“大城市病帶來(lái)的交通本錢(qián)，還可以為企業(yè)員工提供較好的工作環(huán)境。概 念特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)根據(jù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心CRRC的報(bào)告，從世界各國(guó)的開(kāi)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，郊區(qū)化獨(dú)棟辦公是開(kāi)展趨勢(shì)。在美國(guó)、日本等國(guó)家，郊區(qū)化辦公早已成為潮流，微軟、IBM、摩托羅拉等知名公司總部均在郊區(qū)。美國(guó)?財(cái)富?雜志統(tǒng)計(jì)稱，在美國(guó)前500家大公司中，1965年有47家的總部設(shè)在郊區(qū)，1969年

33、增加到56家，1974年猛增到128家，增加了一倍以上，1978年再增至170家。郊區(qū)化辦公在國(guó)外早已是一種成熟的理念。按照國(guó)際城市開(kāi)展規(guī)律，當(dāng)人均GDP超過(guò)3000美金時(shí)，將出現(xiàn)城市開(kāi)展大量向城市邊緣區(qū)域擴(kuò)張的趨勢(shì)，由此促進(jìn)了新的郊區(qū)居住形式和辦公形式的形成。企業(yè)獨(dú)棟 概念、特點(diǎn)獨(dú)棟辦公物業(yè)研究2003年北京的SARS讓人們開(kāi)始追求低密度的居住生活，同時(shí)對(duì)于高層辦公樓的密集的辦公環(huán)境開(kāi)始厭倦。企業(yè)獨(dú)棟寫(xiě)字樓的出現(xiàn)最早就是源于概念以前所謂的企業(yè)獨(dú)棟只有政府機(jī)關(guān)和國(guó)營(yíng)企業(yè)才能擁有后來(lái)一些生產(chǎn)性企業(yè)在遠(yuǎn)郊或是城市的邊緣圈一塊地方，將廠房和辦公樓修在一起，這是最早期的企業(yè)獨(dú)棟。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展，一

34、些大型的國(guó)有企業(yè)蓋一棟高層或是多層的辦公樓，其中一些用于自己辦公，多余的局部就拿到市場(chǎng)上出租，目前北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)多為此種產(chǎn)品，比方，中國(guó)石化的中化大廈，中糧集團(tuán)的中糧廣場(chǎng)，中國(guó)醫(yī)藥集團(tuán)的醫(yī)藥大廈等等。企業(yè)獨(dú)棟 開(kāi)展與演變獨(dú)棟辦公物業(yè)研究如今，企業(yè)獨(dú)棟散布北京各地，大多地處郊區(qū)地帶，如：非中心、max空港企業(yè)園、bad國(guó)際廣場(chǎng)、總部基地等非中心max總部基地Bad國(guó)際廣場(chǎng)企業(yè)獨(dú)棟 市場(chǎng)供給獨(dú)棟辦公物業(yè)研究企業(yè)獨(dú)棟工程多位于城市近郊，以產(chǎn)業(yè)為依托迅速開(kāi)展企業(yè)獨(dú)棟 市場(chǎng)供給獨(dú)棟辦公物業(yè)研究除寫(xiě)字樓之外，企業(yè)獨(dú)棟作為另一種面向企業(yè)的物業(yè)類型，正在被越來(lái)越多的企業(yè)所接受，成為他們的新選擇，在市場(chǎng)上，顯現(xiàn)

35、出良好的成交情況。在過(guò)去，企業(yè)獨(dú)棟通常是國(guó)企等大型企業(yè)的選擇，現(xiàn)在，企業(yè)獨(dú)棟的“草根化趨勢(shì)明顯企業(yè)獨(dú)棟 需求趨勢(shì)獨(dú)棟辦公物業(yè)研究企業(yè)之所以棄寫(xiě)字樓而購(gòu)置獨(dú)棟，與獨(dú)棟產(chǎn)品的幾個(gè)鮮明特點(diǎn)密不可分:企業(yè)形象與文化的詮釋：與寫(xiě)字樓相比，獨(dú)棟辦公擁有獨(dú)立的冠名權(quán)、獨(dú)立的大堂、獨(dú)立的電梯甚至獨(dú)立的員工餐廳、員工會(huì)所等個(gè)性化空間。由于這些個(gè)性化空間的存在，使得企業(yè)在企業(yè)文化、企業(yè)品牌、企業(yè)形象展示以及企業(yè)宣傳推廣方面，更容易貫徹到方方面面。運(yùn)營(yíng)本錢(qián)優(yōu)勢(shì)：在費(fèi)用支出上，獨(dú)棟辦公物業(yè)上也具有一定優(yōu)勢(shì)。甲級(jí)寫(xiě)字樓除購(gòu)置或租賃費(fèi)用外，每月還需支付物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)等一系列費(fèi)用；獨(dú)棟辦公物業(yè)一般可以擁有一定數(shù)量泊位，保安及保潔本錢(qián)那么可以根據(jù)公司自身需求進(jìn)行調(diào)整，相比之下可以節(jié)省不少花費(fèi)，從而減少企業(yè)經(jīng)營(yíng)本錢(qián)。企業(yè)獨(dú)棟 產(chǎn)品特征獨(dú)棟辦公物業(yè)研究由于具備多種優(yōu)勢(shì)，在北京市場(chǎng)上，越來(lái)越多的企業(yè)正在選擇獨(dú)棟產(chǎn)品。有三類企業(yè)在選擇獨(dú)棟產(chǎn)品。一是，外埠進(jìn)京企業(yè)，隨著業(yè)務(wù)打入北京市場(chǎng)，他們需要一個(gè)形象好，有充足展示空間的辦公場(chǎng)所，作為其在北京的總部；第二類是從市中心轉(zhuǎn)移出來(lái)的企業(yè)，他們通常是成長(zhǎng)型、上升型的公司，面臨著增員增產(chǎn)的需要，在市區(qū)卻難以買(mǎi)到適宜的寫(xiě)字樓；第三類那么是有一定投資傾向的企業(yè)，他們認(rèn)為“住宅是純不動(dòng)產(chǎn)的消費(fèi)品，獨(dú)棟是