1、.學校物業管理服務規范1范圍本標準規定了學校物業管理服務的術語和定義、基本要求、校舍與設施設備管理、秩序維護管理、消防安全管理、住宿管理與服務、環境保潔、綠化服務、特約服務、應急管理、服務質量評價與改進等。本標準適用于上海市行政區域內學校物業管理服務。2規范性引用文件下列文件對本標準的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件,僅注日期的版本適用于本標準。凡是不注日期的引用文件,其最新版本包括所有的修改單適用于本標準。GB 2894安全標志及其使用導則GB 17051二次供水設施衛生規范GB 25201建筑消防設施的維護管理DB31/329.6重點單位重要部位安全技術防范系統要求第6部分:學校、幼

2、兒園DB31/T 361辦公樓物業管理服務規范DB31/547中小學、幼兒園安全防范管理基本要求DB31/T 637高等學校學生公寓管理服務規范物業管理條例國務院令第504號保安服務管理條例國務院令第564號上海市消防條例上海市人民代表大會常務委員會第19號公告機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定公安部令第61號物業服務企業資質管理辦法建設部令第164號3術語和定義下列術語和定義適用于本標準3.1學校school按照中華人民XX國教育法及國家有關規定設立的有目的、有計劃、有組織地進行系統教育的機構,包括：大學、中學、小學及其它教育機構。3.2校舍building學校的房屋,包括教學、科研

3、、辦公、生活及輔助用房。4基本要求4.1企業資質物業服務企業應取得物業服務企業資質證書。物業服務企業承接學校物業管理服務項目應符合物業服務企業資質管理辦法的規定。4.2物業服務合同物業服務企業應與學校簽訂書面物業服務合同。物業服務合同應包含服務內容、管理要求、收費約定、評價方式及違約責任等相關內容。物業服務企業應按照物業服務合同的約定,提供質價相符的服務。4.3服務人員物業服務人員應具有良好的職業道德,身體健康。物業服務人員應按照國家和地方有關規定取得相應的職業資格。物業服務人員應接受相應的崗位培訓,并定期考評。涉及食品衛生安全的,服務人員應持有效的健康證明。4.4服務公示物業服務企業應公示服

4、務信息,包括：服務范圍、內容、要求等。物業服務企業應公布投訴電話,受理投訴,接受監督。5校舍、場地及設施設備管理5.1承接查驗物業服務企業承接新建學校物業時,應對承接的校舍、場地及配套設施設備進行查驗,承接查驗應由交接雙方簽署記錄文件,長期保存備查。物業服務機構更迭時,新進駐的物業服務企業應對移交的物業資料、管理資料及物業共用部位、共用設施設備及管理現狀等進行承接查驗,并就財務、物資財產等辦理交接手續,交接方簽署記錄文件,長期保存備查。5.2建立檔案建立校舍、場地及設施設備臺賬,內容應包含：建筑物名稱、建筑面積、層高、場地面積及場地材料、竣工時間、設施設備配置及相關檢測報告、維修記錄等。定期核

5、對、更新臺賬,賬實相符。按約定建立其他物業檔案。5.3校舍管理校舍使用管理根據學校課程表或樓宇、場館使用通知開放和關閉教室及其他樓宇、場館。根據教學、科研活動需要開啟和關閉教室及其他樓宇、場館的燈光照明。開放教室及其他樓宇、場館之前,應進行防火、防盜等安全檢查。配合校方辦理房屋使用情況登記、鑰匙管理、房屋臨時借用,并做好記錄。校舍使用管理服務應適應教學、科研、辦公及生活需要,并建立相應的規章制度和質量記錄。食堂、商業用房等按約定管理。校舍維修管理校舍日常養護對校舍地面、屋面、墻面、門窗、給排水管等進行日常檢修、保養。提供日常零星維修。發現房屋存在安全隱患,應及時采取必要的處置及防護措施。校舍日

6、常養護服務應建立房屋維修質量等考核指標,并實施考核。校舍計劃養護根據房屋構件、部件的合理使用年限、不同結構的養護要求等,制定大、中型維修及預防性維修等維修養護計劃。大、中型維修經校方批準后,按約定實施。.3實施校舍計劃維修養護,宜在假期或休息日進行,應不影響正常教學活動。協助學校建立服務區域歷史建筑物臺賬,配合開展歷史建筑物保護工作。校舍裝修管理對外來施工人員實行登記、備案管理；施工人員進入樓內施工,應進行登記、驗證。配合校方對施工現場消防安全、施工材料堆放、清運建筑垃圾等進行監督管理。告知施工單位應避免施工噪音、揚塵、異味等對教學、生活環境造成影響。5.4場地管理提供道路、停車場地、戶外場地

7、等零星維修與計劃養護服務。定期巡檢道路、場地。按約定維修養護體育場地。5.5設施設備運行管理與養護建立日常運行記錄。設施設備運行管理與養護應符合DB31/T 361的要求。電梯、中央空調、安防系統、消防系統、智能化系統等設施設備的維修保養宜委托給專業單位,物業服務企業應按約定對維修保養專業單位的服務過程、服務質量進行監管。實驗室通用設施設備管理檢查供水設施設備,保持管道、閥門等無銹蝕、無滲漏,總水閥可以隨時關啟。檢查、巡視供電設施設備,保持可靠、安全運行。檢查、巡視通風排氣裝置,保持功能良好。檢查污水排放管道系統,保持暢通。配合校方識別實驗室危險因素,對重大危險因素進行預防和有效控制。5.6節

8、能管理根據校方節能管理要求,制定節能管理方案,開展節能宣傳。做好能耗、水耗的計量記錄工作,配合校方實時監控用水、用電情況。定期分析能源消費、用能效率、節能效益等,并擬訂節能措施。定期檢查能源系統、杜絕跑冒滴漏等,減少資源浪費。配合校方實施空調設備及風管的清洗維護,確保換熱效率。5.7標識管理定期檢查、維護,保持設施設備、道路交通、水體、消防、安全警示等各類固定標識安置牢固。定期保潔,保持各種標識清潔、醒目。根據安全需要、作業現場實際情況,及時設置臨時性安全警示標識。配合校方按照GB 289的要求4補充、完善安全標識。配合校方在教學樓、辦公樓、圖書館、閱覽室、食堂等公共場所設立禁煙標志。6秩序維

9、護管理6.1出入管理校門設置門崗,門衛應由專職秩序維護人員擔任。校門門衛應提示進入人員出示證件,查驗校外人員的有效證件并登記。校內機動車輛應憑證出入校門,外來機動車輛出入校門,應驗證、登記,并發放臨時出入憑證。對大件物品帶出校門應實施出門證管理。學生出入校門高峰時段,應安排人員維護交通秩序,防止發生擁擠踩踏等傷害事故。禁止將非教學、科研使用的易燃易爆物品、有毒有害物品、動物和管制器具等危險物品帶入校園。6.2安全巡視定時巡視服務區域,重點關注消防與安全防范重點部位。每日教學、辦公活動結束后,應對教學、辦公場所進行巡查。應勸說閑雜人員、推銷人員離開校區。對危害安全、影響教學秩序的行為應進行勸阻,

10、勸阻無效的應及時報告校方。6.3車輛管理提示、引導機動車輛和非機動車輛在規定停車區域有序停放。及時疏導占道車輛,保持校區道路暢通。配合校方定期清理無主非機動車輛。6.4監控服務消防、安防監控中心應配備專職人員,24小時值班,并做好值班記錄。監控影像資料、報警記錄的存留與查閱,應按保安服務管理條例執行。消防、安防監控中心應及時接聽公安、消防及學校保衛部門報警聯動電話。6.5中小學安全管理學校重要部位安全技術防范系統的配置、維護等,應符合DB31/ 329.6的要求。中小學安全防范管理應符合DB31/547的要求。6.6 信息通報物業服務企業應建立、完善安全信息通報制度。7消防安全管理7.1基礎管

11、理建立消防臺賬,包括消防安全基本情況和消防安全管理情況。配合校方制定消防安全管理制度,明確消防安全管理責任人及防火安全責任。物業服務企業按規定組建員工義務消防隊。定期進行消防知識培訓和消防演練,保留演練記錄。消防控制中心管理應符合GB 25201的要求。7.2防火檢查按機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定規定,進行防火巡查和檢查,并保留記錄。防火巡查和檢查重點關注實驗室和學生宿舍等。7.3火險隱患整改發現火險隱患,應采取相應措施并及時報告校方,配合校方消除火災隱患。8住宿管理與服務8.1制度要求依據相關法律法規及學校規章制定住宿管理制度,并公示。8.2日常管理服務住宿管理與服務應符合DB

12、31/T637的要求。配合校方接待留學生、少數民族學生入住。8.2.3建立住宿備用鑰匙臺賬,借用鑰匙應保留書面記錄。8.2.4對外來人員來訪、大件物品出入、學生晚歸等實施登記管理。8.2.5進行每日安全巡查,女學生宿舍應增加夜間巡查頻次。8.2.6學生發生意外傷害或失蹤事件,應及時報告校方,并保留書面記錄。配合校方進行宿舍衛生檢查、學生晚歸檢查及住宿安全檢查,提供檢查記錄,發現異常情況及時報告校方。9環境保潔9.1教學、科研、辦公用房保潔按 DB31/T 361的環境衛生服務要求,提供教學、科研及辦公區域公共環境保潔服務。按合同約定提供教學、科研、輔助用房、辦公用房等室內保潔服務。應勸阻在教學

13、、科研、辦公等公共場所吸煙的行為。保潔服務應不影響正常教學、科研、辦公活動及課間休息。9.2生活服務用房保潔宿舍樓保潔定時保潔,保持樓梯、走道、活動室等公共部位清潔衛生,垃圾日產日清。保持公共部位的墻面、門、窗臺無污跡、無積灰,門、窗玻璃明亮。公共衛生間、盥洗室及時保潔,保持無異味、無積水、無污垢、無衛生死角。按合同約定提供宿舍室內日常保潔服務。公共浴室保潔每日定時清潔地面、地漏、排水溝等,保持地面清潔,排水通暢。每日定時開窗通風。開水房保潔每日定時進行環境保潔,保持墻面干凈,地面清潔、無積水。每日定時洗刷水槽,清理地漏,保持水槽干凈,排水通暢。每日定時清潔供水設備,保持設備表面清潔。自助洗衣

14、房保潔每日進行環境保潔,保持地面清潔、無積水。定期擦拭洗衣設備,保持設備清潔。9.3水體、場地保潔及時清理水體沿岸垃圾、雜物。定期清潔水景水體,保持水面無漂浮雜物,硬底池壁無積垢。發現水體有污染或疑似污染現象,應及時報告校方。跑道、球場、草坪等場地應保持無廢棄物、無積水。9.4綠化保潔樹枝上無懸掛雜物,孤植樹保留落葉層。綠籬、地被植物、花壇無廢棄物。9.5垃圾處理各類垃圾定點存放,及時處理。生活垃圾日產日清,教學區域應及時收集、清運。配合校方管理有害廢棄物。9.6滅害消殺定期滅鼠、滅蟑、滅蠅、滅蚊。實施滅害消殺應防止對環境造成次生污染。9.7環境消毒定期對公共衛生間、公共浴室、開水房、自助洗衣

15、房、垃圾堆放點等部位實施環境消毒。環境消毒所選用的消毒劑應合格有效。9.8二次供水設施衛生管理二次供水設施衛生管理應符合GB 17051要求。10綠化服務10.1養護管理根據學校物業特點制定并實施綠化養護方案,對校園植物進行養護管理。機械割草、花木施肥應避免噪音、異味等對教學、生活環境造成影響。10.2養護要求基礎要求植株生長健壯,無枯株、缺植空禿或失水現象。枝葉生長色澤正常,色葉植物葉色變化明顯。觀花植物按時茂盛開花,觀果植物正常結果。基本無有害生物危害癥狀。園林植物景觀養護要求行道樹群體植株樹冠完整、規格整齊,樹干挺直。孤植樹樹形完美,樹冠飽滿,樹穴覆蓋完整,黃土不裸露。綠籬修剪保持三面以

16、上平整飽滿、直線挺直、曲線柔和,開花植物花期一致。地被種植密度合理、植株規格整齊,群體景觀效果好；混合種植種類配置合理、葉色、葉型協調。草坪成坪高度符合約定,草坪平坦飽滿,護欄設施完好無損。花壇圖案精美,色彩豐富,株高相等,花期一致。垂直綠化植物枝葉分布均勻,疏密合理。園林硬質景觀養護要求園林建筑及構筑物外觀整潔,構件完整無損。道路地坪平整、無損缺、無積水,無障礙設施完好、暢通。假山疊石穩固安全,不適于攀爬的假山疊石、置石應有醒目警示標志和防護設施。11特約服務11.1 服務受理物業服務企業可提供物業服務合同以外的特約服務。特約服務包括但不限于：教學輔助服務、會務服務、收發服務、大型活動現場服

17、務、代理租賃服務等。物業服務企業提供特約服務應就服務內容、服務要求及收費等相關事項與校方另行訂立專項協議。11.2教學輔助服務教學模型、實物、圖表、板書用筆、板擦等教具與教學用品的保管、領用、發放等教務服務。教學設備、器材維修服務。11.3會務服務會前準備應嚴謹、周到,包括：物品準備、物品擺放、臺型設置、設備調試等。會中服務應禮貌、熱情,包括：接待服務、茶水服務、茶歇服務等。會后服務應及時,包括：清理遺留物、清潔會場、關閉設備等。禮儀服務應根據會議要求,包括：座席引導,嘉賓迎送及頒獎、剪彩服務等。11.4收發服務報紙、雜志、信函、信件及其他資料與物品的接收、分發服務。重要信函及貴重物品收發應登記收發時間、收件人、經辦人等,并由收件人簽名確認。11.5大型活動現場服務對活動場地實施清潔、整理,提供花卉盆景布置服務。臨時電源、設備的安裝調試。對參加活動的車輛實施臨時疏導及停放管理。協助維護現場秩序。11.5.5 提供出口通道防護、安全用電防護、應急事故防護等安全防護措施。11.6代理租賃服務提供房屋、場地代理租賃及租賃過程中的管理服務。提供代理租賃應辦理房屋租賃登記、備案。12應急管理12.1應急預案制定突發事件應急預案,包括：火警、火災、防汛、防臺、高溫、嚴寒、意外停水、停電、水浸、交通、溺水、電梯困人、