1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業經營管理精講班第15講講義收益性物業的概念第四章：收益性物業價值評估一、 內容提要：1、收益性物業的概念2、收益性物業價格的概念和特征3、收益性物業價值和價格的種類4、影響收益性物業價格的因素5、收益性物業估價的基本方法二、 考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應考人員對收益性物業價格和其特征、價格和價值的種類、影響價格的因素、價值評估的基本方法等內容的熟悉程度，以及運用基本的評估技術，在物業資產的購置、經營管理和處置過程中進行價值分析與價格決策能力和知識水平。考試的基本要求：掌握：物業價格的構成、投資價值、市場價值、成交價格、市場價格的聯系

2、與區別，市場法、成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟。熟悉：收益性物業價格和其特征、收益性物業價值和價格的種類、收益性物業估價的基本公式及其應用。了解：影響收益性物業價格的因素、市場法和成本法的應用。為了使物業保值增值，提供有關物業購置、維修、改造、處置等專業意見和建議，對物業經營管理工作績效進行評估等，物業管理師需要掌握物業的價格、價值知識和價值評估的基本方法。本章結合物業經營管理中主要涉及收益性物業的情況，介紹收益性物業價格的概念和特征，價值和價格的種類，價格影響因素以及價值評估的基本方法。第一節收益性物業的概念物業按照是否產生收益來劃分，分為收益性物業和非收益性物業。收益性物業是指能

3、直接產生租賃收益或其他經濟收益的物業，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等。影響收益性物業價值的因素很多，例如區位、新舊程度、供求、物業管理等等，但這些最終都表現在未來能夠帶來的收益這一最核心、最直接的因素上，即收益性物業只有未來能夠帶來收益，對投資者才有價值，投資者才會為了預期的投資回報購買該物業。對未來能夠帶來的收益予以具體化，收益性物業價值的高低主要取決于下列3個因素：未來凈收益的大小未來凈收益越大，物業的價值就越高，反之就越低；獲得凈收益期限的長短獲得凈收益期限越長，物業的價值就越高，反之就

4、越低；獲得凈收益的可靠性獲得凈收益越可靠，物業的價值就越高，反之就越低。收益性物業價格的概念和特征第二節收益性物業價格的概念和特征一、物業價格的概念和形成條件物業價格是和平地獲得他人的物業所必須付出的代價貨幣額、商品或其他有價物。在現今社會，物業價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務等其他形式來償付，例如，以物業作價人股換取設備、技術等。二、物業價格的形成條件物業要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，稀缺性是指物品的數量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。有效需

5、求是指對物品的有支付能力支持的需要不但愿意購買而且有能力購買。只有需要而無支付能力(即想買但沒有錢)，或者雖然有支付能力但不需要(即有錢但不想買)，都不能使購買行為發生，從而不能使價格成為現實。例如，一套30萬元的住房，甲家庭需要，可是買不起；乙家庭買得起，但是不需要；丙家庭既需要，也買得起。在這種情況下，只有丙家庭對這套住房有有效需求。需要不等于有效需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持 的需要才是有效需求。三、物業價格的特征物業價格與一般物品的價格，既有共同之處，又有不同的地方。共同之處是：都是價格，用貨幣來表示；都有波動，受供求因素的影響；都是按質論價：優質高價，劣質低價。物業價格

6、與一般物品價格的不同，表現為物業價格的特征。物業價格主要有下列五個特征：(一)物業價格受區位的影響很大。由于物業不可移動，其價格與區位密切相關。即“第一是區位，第二是區位，第三還是區位”。物業的區位是指物業的空間位置。(二)物業價格實質上是物業權益的價格。物業由于不可移動，在交易中可以轉移的不是其實物，而是其所有權、使用權或其他權益。實物狀況相同的物業，權益狀況可能千差萬別，甚至實物狀況好的，由于權益過小，如土地使用年限很短或產權不明或權屬有爭議，價格較低；相反，實物狀況差的，由于權益較大，如產權清晰、完全，價格可能較高。因此，從這種意義上講，物業價格是物業權益的價格。(三)物業價格既有交換代

7、價的價格，又有使用代價的租金。物業因為價值量大、壽命長久，所以同時存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。有些類型的物業，如公寓、寫字樓、旅館，租賃甚至是主流。因此，物業同時有兩個價格：一是其本身有一個價格，經濟學上稱為源泉價格，即這里的交換代價的價格(以下簡稱價格)；另一個是使用它一定時間的價格，經濟學上稱為服務價格，即這里的使用代價的租金(以下簡稱租金)。一般的物品，如家具、服裝，主要是買賣價格，很少有租賃價格。物業的價格與租金的關系，就如同本金與利息的關系。(四)物業價格形成的時間較長。由于物業價值量大，加之獨一無二特性造成對影響物業價格的產權、質量、功能、環境、物業管理等方面的情況在短

8、時間內不易了解，所以人們在物業交易時一般是十分謹慎的，從而物業交易價格通常難以在短期內達成。另外，一宗物業通常與其周圍物業構成某一特定的地區，而該地區并非固定不變，尤其是社會經濟位置經常在變化，因此，物業價格也是在考慮該物業過去如何使用，預計將來可以做何種使用，總結這些考慮結果后才形成物業現在的價格。(五)物業價格容易受交易者的個別因素的影響。一般物品由于品質相同，可以開展樣品交易、品名交易，同時存在眾多的賣者和買者，其價格形成通常較客觀，不易受交易者個別因素的左右。物業由于不能搬到同一處進行比較，具有獨一無二的特性，要認識物業，只有親自到實地查勘，而且由于物業價值量大，相似的物業一般只有少數

9、的幾個買者和賣者，有的物業甚至只有一個買者和一個賣者，所以，物業價格通常隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別因素(如偏好、討價還價能力、感情沖動)的影響。使用價值和交換價值第三節收益性物業價值和價格的種類一、使用價值和交換價值一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現為一定數量的貨幣、商品或其他有價物。人們在經濟活動中一般簡稱的價值，指的是交換價值。任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物，能用來滿足人們的某種需要。沒有使用價值的東西不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換

10、價值。因此，使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定就沒有交換價值。但是反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定沒有使用價值，例如空氣。作為商品的物業，既有使用價值也有交換價值。二、投資價值和市場價值投資價值一詞有兩種含義：一是指值得投資，例如，人們在為某個物業項目或某項資產做銷售宣傳時，經常稱其具有投資價值；二是指從某個特定的投資者(即某個具體的投資者)的角度所衡量的價值。這里所講的投資價值指的是后者。因此，某一物業的投資價值，是指某個特定的投資者(如某個具體的購買者)基于個人的需要或意愿，對該物業所評估出的價值。而該物業的市場價值，是指該物業對于一個典型的投資者(市場上抽象的一般投資者，他

11、代表了市場上大多數人的觀點)的價值。市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。同一物業對于不同的投資者之所以會有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在開發成本或經營費用方面的優勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，等等。所有這些因素，都會影響投資者對該物業未來收益能力的估計，從而影響投資者對該物業價值的估計。如果所有的投資者都作出相同的假設，也面臨相同的環境狀況，則投資價值與市場價值就會相等，但實際上不可能出現這種情況。因此，常常會有某些投資者愿意支付比其他投資者更高的價格來獲得某一物業。

12、評估投資價值與評估市場價值的方法本質上是相同的，所不同的是假設前提。例如，投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估價值是未來凈收益的現值之和，但其中選取參數的立場不同。拿折現率來說，評估市場價值所采用的折現率，應是與該物業的風險程度相對應的社會一般報酬率；而評估投資價值所采用的折現率，應是某個特定的投資者所要求的最低報酬率(通常稱為最低期望收益率)。這個特定的投資者所要求的最低報酬率，可能高于也可能低于與該物業的風險程度相對應的社會一般報酬率。在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅。另外，不同的投資者對未來凈收益的估計，有的可能是樂觀的，有的可能是悲觀的

13、；而評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的。投資者評估的物業的投資價值大于或等于該物業的市場價格，是其投資行為(或交易)能夠實現的基本條件。當投資價值大于市場價格時，說明值得投資(購買)；反之，說明不值得投資(購買)。換一個角度講，每個物業投資者對其擬投資(購買)的物業都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。當市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場出售過去所投資的物業。三、成交價格、市場價格和理論價格(一)成交價格成交價格簡稱成交價，是指在一筆物業交易中交易雙方實際達成交易買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價物

14、。成交價格是一個已經完成的事實，通常隨著交易者的財力、動機、對交易對象和市場的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價還價能力、交易雙方之間的關系、賣者的價格策略等的不同而不同。理解成交價格，應對其形成機制，即賣價、買價、成交價格三者的關系有所了解：1賣價是站在賣者的角度，指賣者出售物業時所愿意接受的價格。2買價是站在買者的角度，指買者購買物業時所愿意支付的價格。3賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權的市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權的市場。在買方市場下，成交價格會偏向最低賣價；在賣方市場下，成交價格會偏向最高買價。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關系下進行交易所形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價格。(二)市場價格市場價格是指某種物業在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業大量成交價格的抽象結果。(三)理論價格理論價格是經濟學假設的“經濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。價格與供求是