1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業管理師考試復習-物業經營管理5第五章 房地產市場與市場分析本章要求：掌握：物業經營管理計劃及其編制，計劃的主要內容和表現方式。熟悉：房地產市場的特性與功能，房地產市場的供求規律，房地產市場的結構、細分方式。了解：反映和描述房地產市場狀況的指標，房地產市場的運行環境和影響因素，政府干預房地產市場的原則、手段和措施。本章考試知識要點：1 房地產市場的構成及影響其轉變的因素2 房地產市場結構的構成3 房地產供給的主要指標4 房地產市場的特性與功能5 房地產市場分析的內容6 物業管理規劃及制定的基本原則7 物業管理計劃的分類8 編制物業經營管理計劃的基礎

2、工作內容9 物業管理計劃的主要內容本章復習綱要：一、房地產市場概述1. 房地產市場概述房地產市場可以理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易活動場所以及一切交易途徑和形式。房地產經濟學中對房地產市場的定義，則是指當前潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動。一個完整的房地產市場由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統。與一般市場相同，房地產市場也是由參與房地產交換的當事者、房地產商品、房地產交易需求、交易組織機構等要素構成的。2. 房地產市場的運行環境房地產市場的運行環境，是指把房地產市場作為一個中心體時，它周圍各種影響因素的總和。包括:社會環境、政治環境、經濟環

3、境、金融環境、法制環境、技術環境、資源環境、國際環境。3.房地產市場的影響因素(l)影響房地產市場發展的社會經濟因素；(2)影響房地產市場轉變的社會經濟困素。（技術、金融、人文、自然、政治。）二、房地產市場結構與市場指標（熟悉）（一）房地產市場結構房地產市場結構包括總量結構、區域結構、產品結構、供求結構和投資結構。（二）房地產市場細分我們可以按照地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產市場進行細分。細分市場：買方市場是由若干個購買者組成的，而他們在產品需求、購買能力、地理位置、購買態度等方面都會有差異，這些差異便形成了市場細分的依據。市場細分的方法：根據買主對產品的不同需求或營

4、銷反映將購買者分為若干類型。（三）房地產市場指標反映和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型：1.供給指標存量，是指報告期期末(如第t年或半年、季度、月，下同)已占用和空置的物業空間總量，單位為建筑面積或套數；在數值上，報告期存量上期存量報告期新竣工量報告期滅失量；可按物業類型分別統計。新竣工量，是指報告期內新竣工房屋的數量，單位為建筑面積或套數，可接物業類型分別統計。我國竣工量統計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經驗收合格(或達到竣工驗收標準)，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。滅失量，是指房屋存量在報告期內

5、由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。空置量，是指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。我國目前空置量的統計是不完整的，是指“報告期末己竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面鞏中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期己竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積”。空置率，是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在實際應用中，可以根據房屋的類型特征和空置特征分別進行統計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。可供租售量，是指報告期可供銷售或出租房屋的數量，單

6、位為建筑面積或套數。可供租售量上期可供租售數量上期吸納量本期新竣工量；實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別統計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數量。房屋施工面積，是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應為各層建筑面積之和。房屋新開工面積，是指在報告期內新開工建設的房屋面積。不包括上期跨人報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積

7、。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準。平均建設周期，是指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數值上，平均建設周期房屋施工面積/新竣工面積。竣工房屋價值，是指在報告期內竣工房屋本身的建造價值。竣工房屋的價值一般按房屋設計和預算規定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備(如電梯、通風設備等)的購置和安裝費用；不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝，工藝設備基礎的建造；辦公和生活用家具的購置等費用；購置土地的費用E遷移補償費和場地

8、平整的費用及城市建設配套投資。竣工房屋價值一般按結算價格計算。2.需求指標房屋空間使用數量，是指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數量。商品零售價格指數，是反映一定時期內城鄉商品零售價格變動趨勢和程度的相對數。商品零售物價的變動直接影響到城鄉居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供需的平衡，影響到消費與積累的比例關系。城市居民消費價格指數，是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數。該指數可以觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據。3.市場交易指標銷售量，是指報告期內銷售房

9、屋的數量，單位為建筑面積或套數。在統計過程中，可按物業類型、存量房屋和新建房屋分別統計。我國房地產開發統計中采用是實際銷售面積，指報告期已竣工的房屋面積中己正式交付給購房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。出租量，是指報告期內出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。在統計過程中，可按房屋類型和新建房屋分別統計。我國房地產開發統計中的出租面積，是指在報告期期末房屋開發單位出租的商品房屋的全部面積。吸納量，是指報告期內銷售和出租房屋的數量之和，單位為建筑面積或套數。實際統計過程中，

10、可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別統計。吸納率，是指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例，以百分數表示，有季度吸納率、年吸納率等。實際計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別計算。吸納周期，是指按報告期內的吸納速度(單位時間內的吸納量)計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間，單位為年、季度或月，在數值上等于吸納率的倒數。在計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別計算。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。預售面積，是指報告期末仍未竣工交付使用，但己簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。報告期預售又在

11、報告期轉正式或協議銷售的商品房屋的面積應列入實際銷售面積，同時統計為銷售收入 。房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數和土地交易價格指數。我國目前的各類房地產價格指數，通常基于平均價格。房地產價格，是指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數價格表示。我國現有房地產價格統計，是基于各類物業平均價格的統計。房地產租金，是指報告期房地產市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數租金表示。我國現有房地產租金統計，是基于各類物業平均租金的統計。三、房地產市場的特性與功能（熟悉）1. 房地產市場的特性：、市場供給的點；、

12、市場需求的特點；、市場交易的特點；、市場價格的特點。2. 房地產市場的功能：、配置存量房地產資源和利益；、顯示房地產市場需求變化；、指導供給以適應需求的變化；、指導政府制訂科學的土地供給計劃；、引導需求適應供給條件的變化。3. 政府干預房地產市場的原則、手段和措施原則：目標的確定性、政策的連續性與協調性、政策的針對性和導向性、政策的公平性和效率。手段:土地供應政策、金融政策、住房政策、城市規劃、地價政策、稅收政策、租金控制。措施:健全市場準入制度、推動行業誠信體系建設、規范交易程序、加強產權管理。四、房地產市場分析（了解）房地產市場分析，是通過信息將房地產市場的參與者與房地產市場聯系起來的一種

13、活動，即通過房地產市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內在的規律和含義，預測市場未來的發展趨勢，用以幫助房地產市場的參與者掌握市場動態、把握市場機會或調整其市場行為。房地產市場的運行規律房地產空間市場與資產市場的聯系和均衡狀態：空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益率，從而影響資產市場中的需求；同時，空間市場上的供給又是由資產市場決定的。房地產市場分析的內容：1、宏觀因素分析；經濟增長、人口、社會政治、產業結構等。2、市場供求分析；供給、需求、競爭、市場占有率分析。3、相關因素分析。五、物業經營管理計劃（掌握）1、物業經營管理計劃的概念物業經營管理計

14、劃，是物業管理規劃一系列子過程的結果，是物業管理師思想的具體化，體現了他們準備做什么，什么時候做，由誰去做以及如何做，即對未來行動方案的一種說明。制定物業管理計劃的基本原則是：第一，物業管理師必須參加和主持；第二，發揮物業管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與；第三，實際參與物業管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定。物業經營管理計劃有多種用途，主要現在以下幾個方面：（1）指導物業管理的具體行動；（2）書面記載物業管理計劃的目標、前提與制約因素；（3）書面記載選擇并最終確定物業管理方案的決策過程；（4）幫助利害關系各方之間進行溝通，有助于統一各方面的認識；（5）便于明確物業管理服務的工作內容、范圍、時間安排、質量標準、所需費用和風險等重大問題；（6）測量物業管理活動，幫助物業管理企業進行相關的控制，幫助業主考核物業經營管理活動的績效。2、編制計劃的基礎工作制定物業經營管理計劃的基礎工作包括：區域宏觀市場環境分析；房地產市場分