1、西安水晶島項目February 2004PAGE PAGE 75一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發展走勢，明確了項目所面臨的市場壓力和機遇。同時對與項目區位、檔次、物業類型有類似性的北京商務綜合建筑體進行了專題研究，以掌握綜合建筑體的基本規律，作為本項目定位的依據。此外對項目自身條件也進行了詳細分析，作為項目定位的前提條件。在上述分析的基礎上，結合市場特點及未來發展走勢、綜合建筑體的規律、項目自身條件三個方面提出了我們的定位建議。

2、即：項目總體定位為高檔次商務綜合建筑體，項目的三個主要功能之間，應形成運轉良好的互動作用，成為西高新乃至西安市獨特的高品質綜合性項目。具體體現在整體項目應以寫字樓為主要功能，公寓配合寫字樓，形成項目的主體；商業配套作為對二者功能的補充和完善，三種功能在統一的商務氛圍下相互支撐，形成1+1大于2的合力效應，最終能夠以較強的綜合實力參與市場競爭。通過與貴貴司的溝溝通和研研討，以以上的基基本定位位已經達達到了雙雙方的共共識。但但在此基基礎上還還需要進進一步細細化有關關問題，才能夠夠達到可可操作的的程度。由于時時間緊迫迫，而且且定位工工作的深深化也需需要階段段性深入入，在第第一階段段報告中中，定位位的

3、細化化程度還還不足，因此我我們在項項目基本本定位確確定的基基礎上，結合項項目急待待解決的的具體問問題，對對項目的的定位進進行了補補充和細細化，以以便促進進項目的的定位落落實到可可操作的的層面。目前需要要細化的的問題主主要包括括：公寓的詳詳細定位位，以及及相應的的細化定定位問題題，如交交通組織織、大堂堂分割、裝修、經營管管理方式式、與已已售出物物業的關關系問題題等；公寓底商商定位，包括業業態、布布局、規規模等；寫字樓低低商定位位，包括括業態、布局、規模等等；水晶石的的功能細細化、業業態組合合、經營營管理模模式等；作為綜合合建筑體體，上述述需細化化定位的的內容之之間是有有聯系的的，特別別是作為為項

4、目主主要功能能的公寓寓的定位位更是關關鍵。在在項目總總體定位位于高檔檔商務綜綜合建筑筑體的前前提下，寫字樓樓、商務務俱樂部部水晶晶石的定定位方向向已經明明確，而而且是與與總體定定位吻合合，提升升項目總總體價值值的。但但公寓的的定位還還需要明明確，公公寓內應應當包含含何種功功能才能能夠與項項目的總總體定位位吻合，與寫字字樓、水水晶石等等起到相相互促進進的作用用。而且且公寓的的功能細細化，公公寓與其其他物業業的關系系明確之之后，公公寓的功功能劃分分、交通通組織；公寓低低商的定定位、寫寫字樓底底商的定定位等將將迎刃而而解。因因此，在在項目定定位細化化調整階階段，核核心的問問題是公公寓的定定位問題題。

5、二、公寓寓細化定定位在公寓細細化定位位上，關關鍵的問問題是在在公寓中中是否需需要設立立酒店的的功能。在是否否需要酒酒店明確確之后，才能夠夠確定公公寓內還還應安排排何種類類型的公公寓產品品，以及及公寓、寫字樓樓低商配配套等定定位細化化的問題題。因此此，我們們首先對對酒店功功能的必必要性和和具體產產品模式式進行確確定，在在據此考考慮其他他功能的的設置。酒店功能能定位一）酒店店功能存存在的必必要性分分析市場需要要高檔酒酒店西高新作作為西安安經濟發發展最活活躍的區區域，入入住企業業達到近近50000家，其中不不乏世界界5000強企業業和國內內知名企企業。企企業的聚聚集，除除了進行行生產、研發等等活動，

6、也同時時會產生生商務交交流的需需要，對對高檔次次酒店有有較為強強烈的需需求。同同時西高高新經過過多年的的發展，已經成成為綜合合性的城城區，商商務活動動日趨頻頻繁。目目前的酒酒店設施施明顯不不足，全全區知名名酒店僅僅有一家家三星級級酒店，已無法法滿足商商務活動動的需要要。因此此從市場場情況來來看，高高新區存存在著對對高檔次次四星級級、五星星級商務務酒店的的需求。酒店是商商務型綜綜合建筑筑體中的的重要功功能通過對商商務綜合合建筑體體的專題題研究，在大型型的商務務綜合性性項目中中，寫字字樓、公公寓、酒酒店和商商業是最最重要和和基本的的功能。而且酒酒店的比比重在綜綜合性項項目中，所占比比例一般般介于1

7、1030，公寓基基本為服服務式公公寓，比比例介于于1525。本項目目中公寓寓部分的的規模比比例在550%左右，如果考考慮酒店店功能和和投資服服務型公公寓兩種種功能，其比重重完全吻吻合較為為理想的的綜合建建筑體酒酒店與公公寓的規規模比例例。符合貴司司的長期期發展戰戰略貴司作為為西安最最具實力力的開發發企業之之一，多多年來開開發了大大量的房房地產物物業，都都在市場場中產生生了較大大的影響響力，貴貴司一直直是市場場的引領領者和開開拓者。在高新新區經濟濟快速發發展，房房地產市市場競爭爭日趨激激烈的情情況下，貴司為為自己提提出了新新的要求求和挑戰戰，涉足足新的市市場領域域，開發發西安市市場還幾幾乎屬于于

8、空白的的高檔次次綜合性性項目和和酒店類類產品，繼續保保持對市市場的引引導，是是企業發發展的新新的一步步和重要要的戰略略。綜合來看看，西高高新區域域酒店設設施不足足，而市市場又對對高檔酒酒店有較較大的需需求，開開發高檔檔次酒店店產品可可以滿足足市場需需求，有有良好的的市場空空間。同同時作為為商務綜綜合建筑筑體，酒酒店是必必備的功功能，對對項目的的品質保保持在高高水平是是有力的的支撐，并使項項目總體體價值有有較大的的提升。此外，開發酒酒店產品品也是貴貴司引領領市場的的重要舉舉措，是是涉足新新的市場場領域的的重要步步驟。因因此綜合合而言，對于本本項目安安排酒店店類產品品是必要要的。二）酒店店功能的的

9、具體類類型分析析酒店功能能類型可可以分為為三種類類型：純純酒店、產權式式酒店和和進行酒酒店式經經營和管管理的公公寓式酒酒店。下面我們們對三種種酒店類類型在本本項目中中的適應應性進行行分析，選擇較較為適合合本項目目的酒店店功能類類型。純酒店純酒店是是擁有440年產產權，產產權與經經營權統統一，通通過經營營獲取長長期收益益的酒店店類型。通過我我們對北北京商務務綜合建建筑體的的專題研研究，在在商務綜綜合建筑筑體內的的酒店一一般都是是4星級級、5星星級高檔檔次的純純酒店，產權與與經營權權不分離離，由知知名酒店店管理公公司經營營管理，是商務務綜合建建筑體高高品質的的有力保保證，對對綜合建建筑體內內的其它

10、它功能有有較強的的支持作作用。對于本項項目而言言，設置置純酒店店的有利利因素是是：1.市場當當中缺乏乏高檔次次酒店，而對高高檔酒店店的需求求在不斷斷增長；2.酒酒店是商商務綜合合建筑體體中的重重要功能能，有利利于綜合合建筑體體不同功功能的協協調，促促進總體體價值提提升。但不利因因素也很很明顯：純酒店是是進行長長期經營營獲取收收益的，一般不不出售，資金的的回收期期限比較較長。貴貴司開發發酒店物物業，是是涉足新新的市場場領域，迎接新新的挑戰戰的戰略略考慮，純酒店店的開發發存在著著高投入入與難以以快速回回籠資金金的矛盾盾，對公公司繼續續做市場場市場領領航者在在資金支支持方面面有不足足。四、五星星級高

11、檔檔酒店是是西高新新市場所所需要的的，高檔檔酒店對對裝修、設施設設備的要要求較高高，本項項目如果果建設純純酒店無無疑需要要加大成成本投入入，風險險大，而而長期經經營是否否能夠保保證項目目成本的的順利回回收存在在不確定定性，而而且后期期的經營營也存在在風險。作為純酒酒店，國國家有嚴嚴格的星星級評定定標準，而本項項目本身身是公寓寓，無論論在空間間上、設設施設備備配置、配套設設施的配配備等方方面，都都無法達達到國家家標準，難以按按照星級級評定的的標準進進行改造造，從而而無法保保證作為為純酒店店所必須須的檔次次標準。根據項目目目前的的現狀條條件，已已經無法法作成純純酒店，而且已已經有相相當數量量的房間

12、間出售出出去，使使后期進進行酒店店式管理理的難度度很大。因此在在經營管管理方面面，找到到知名酒酒店管理理公司進進行經營營和管理理是比較較困難的的。通過以上上分析，可以判判斷，本本項目不不適合開開發純酒酒店。產權式酒酒店產權式酒酒店是旅旅游與房房地產相相結合的的產物。產權式式酒店即即投資者者購買酒酒店的客客房后一一般不在在酒店居居住，而而是將客客房委托托給酒店店管理公公司統一一出租經經營，獲獲取一定定的投資資回報，同時獲獲得酒店店管理公公司贈送送的一定定期限的的免費入入住權。產權式酒酒店一般般位于自自然景色色優美的的旅游度度假區，滿足投投資者休休閑度假假和獲取取投資收收益的雙雙重需求求。產權權式

13、酒店店也是真真正的酒酒店，產產權為440年，進行酒酒店式經經營與管管理，長長期收益益。作為為一種投投資產品品，投資資者擁有有產權和和收益權權，但沒沒有經營營權。從國外的的經驗來來看，產產權式酒酒店的成成功要素素中有幾幾個必要要的因素素：有龐大的的客戶群群位于自然然景觀、娛樂休休閑資源源優越的的旅游度度假區專業的管管理公司司和網絡絡化經營營對于本項項目而言言，開發發產權式式酒店不不是理想想的方案案，存在在以下制制約問題題：產權式酒酒店的土土地使用用權限是是40年，也需要要進行星星級的評評定才能能保證品品質，吸吸引投資資者，因因此需要要加大前前期的成成本投入入。西高新是是產業區區，不是是旅游區區，

14、對客客戶的吸吸引力比比較差。由于不是是旅游區區，產權權式酒店店只能作作為投資資工具，而西安安客戶的的投資多多帶有多多重需求求屬性，僅能滿滿足其投投資需求求的產品品對其吸吸引力不不足。與本項目目商務氛氛圍不協協調。為吸引投投資者，大多數數產權式式酒店需需對投資資者有投投資回報報的承諾諾，無疑疑加大了了開發商商的經營營風險。由于存在在上述制制約因素素，有產產權式酒酒店管理理經驗的的酒店管管理公司司會對項項目的經經營前景景進行評評估，達達成合作作的可能能性會比比較低。公寓式酒酒店根據北京京、上海海等發達達城市的的經驗，在高檔檔商務綜綜合建筑筑體內或或在商務務區內，已經出出現了起起到酒店店功能并并且進

15、行行酒店管管理的公公寓式酒酒店。雖雖然在本本質上，它們是是有700年產權權的公寓寓，但它它們實現現了一定定時期內內產權與與經營權權的完全全分離，并且通通過酒店店的銷售售渠道獲獲得租客客，由專專業的酒酒店管理理公司統統一經營營管理，從品質質到管理理到服務務都接近近或達到到高檔酒酒店的水水平，客客戶以短短期的商商務客人人為主。此類公寓寓式酒店店兼顧了了產權式式酒店與與居住型型公寓的的屬性，購買者者可以滿滿足其自自用與投投資的多多重需求求，對購購買者而而言比較較有保障障。此類產品品的基本本操作模模式是：（1）開開發商通通過高品品質的裝裝修和組組建專門門的酒店店管理公公司，將將項目包包裝成高高端產品品

16、四、五星級級酒店，從而使使投資者者感覺到到項目未未來的保保值增值值能力，吸引投投資者注注意；（2）通通過長期期的返租租、承諾諾替投資資者還月月供款等等特殊的的投資模模式，促促使有意意向的投投資者進進行實質質的投資資，并且且實現較較長時間間內的投投資者的的產權與與經營權權分離，酒店管管理公司司可以獲獲得長時時間的經經營管理理權，從從而保證證了將公公寓按照照酒店的的方式進進行經營營管理，實現酒酒店的功功能。（3）在在項目進進入經營營階段，為投資資者提供供一定期期限的免免費使用用權。（4）通通過后期期的經營營，獲取取經營收收入，實實現對投投資者的的承諾。對于本項項目而言言，采取取此種方方式對于于投資

17、者者有一定定吸引力力：由于一定定時期的的產權與與經營權權分離，使得項項目實現現了酒店店的功能能，而酒酒店在西西高新是是有良好好的市場場前景的的，因此此，作為為酒店功功能的產產品其產產品本身身的品質質有保障障，而且且開發商商的承諾諾和市場場潛力可可以使投投資者獲獲得穩定定的回報報，物業業有升值值的可能能性。對對投資者者而言，用較少少的投資資獲得了了高品質質的物業業，而且且物業保保值增值值的能力力比較強強，通常常還可以以得到一一定期限限的免費費使用權權，因此此有較強強的吸引引力。對于開發發商而言言，采取取此種方方式主要要的好處處在于：將公寓產產品包裝裝成高檔檔酒店，在按照照高檔酒酒店的價價格出售售

18、給投資資者。用用高總價價獲取較較高的首首付款，一次性性獲得大大部分成成本的回回收。西高新高高檔酒店店缺乏，使得經經營收入入有保證證，在扣扣除承諾諾的返租租或按揭揭款以及及經營成成本后，可能不不僅回收收了全部部成本，而且可可以獲得得額外的的經營利利潤。通過獲得得長期的的統一經經營管理理權，實實現高檔檔酒店的的功能，對于綜綜合建筑筑體總體體功能的的協調和和總體價價值的提提升有促促進作用用。可以帶動動其它物物業的保保值增值值，提高高公寓的的品質，促進其其銷售。但此種模模式在市市場及經經營方面面也存在在著一定定風險：投資者實實質上是是用較高高的首付付款購買買了155年后的的可以繼繼續使用用55年的的公

19、寓產產品，是是一種期期貨投資資。155年后產產品的價價值如何何難以得得到保證證。而且且投資者者讓渡了了首期款款的時間間價值，喪失了了用其投投資其它它項目的的收益。因此投投資者對對項目115年后后的品質質和市場場情況最最為擔心心，而且且會希望望在155年內獲獲得一定定的附加加權利。因此開開發商應應當定期期更換裝裝修和家家具，保保證項目目的品質質，并且且給予投投資者一一定期限限的使用用權或其其它優惠惠。此種模式式適合于于對項目目成本構構成不了了解，投投資渠道道少，不不理解資資金時間間價值的的投資者者。為達到酒酒店的品品質，開開發商在在前期必必須要增增大投資資成本，使項目目銷售風風險加大大。必須與專

20、專業的酒酒店管理理團隊合合作，有有良好的的酒店銷銷售渠道道，才能能夠保證證項目的的穩定回回報。在項目經經營期間間，還要要定期重重新裝修修和更換換家具，需要追追加投資資，增大大了經營營風險。項目目前前的公寓寓價格平平均在336000元/平方米米，而高高檔酒店店的價格格會非常常高，與與項目前前期定價價有較大大區別，價格跨跨度大，對銷售售會造成成不利影影響。4.適合合本項目目的酒店店類型通過以上上三種酒酒店類型型的分析析，可以以看出，酒店式式公寓是是較為適適合的類類型。符合公司司的經營營發展戰戰略，從從單純的的住宅開開發向復復合房地地產開發發過渡。符合商務務綜合建建筑體的的基本規規律。對項目整整體品

21、質質有提升升作用，保證項項目總體體價值和和高回報報。符合目前前市場中中投資者者的投資資心理和和多重投投資的目目的。能夠提升升公寓及及其它物物業的價價值，帶帶動其經經營和銷銷售，縮縮短回款款速度。酒店的直直接客戶戶是投資資者，間間接客戶戶（租客客）是短短期居住住的商務務客人。直接客戶戶是投資資者，他他們是將將本項目目作為酒酒店和一一種投資資產品來來購買的的，他們們所看中中的是高高檔酒店店和專業業的經營營管理為為項目帶帶來保值值和增值值。間接客戶戶是短期期居住的的商務客客人。由由于商務務團體客客人對配配套的要要求比較較高，而而項目本本身是公公寓，配配套設施施與專門門的酒店店會存在在一定差差距，一一

22、方面雖雖然可以以通過商商業配套套設施在在一定程程度上加加以彌補補，但另另一方面面可以將將重點側側重在短短期居住住的商務務散客，因為短短期居住住的商務務散客承承租能力力較強，對于保保持較高高的經營營收益，進而實實現對投投資者的的承諾有有好處。而對于于旅游客客人，因因為西高高新不是是旅游區區，對旅旅游客人人的吸引引力不強強，而且且旅游客客人的價價格承受受能力也也比較低低，因此此不是理理想的客客戶。對對于西安安，特別別是西高高新而言言，由于于商務活活動越來來越活躍躍，短期期的商務務客人數數量比較較多，周周邊眾多多企業、寫字樓樓的商務務人士應應當是酒酒店式公公寓的主主要客戶戶，而且且如果本本項目酒酒店

23、特色色較為鮮鮮明，提提供與住住酒店不不同的居居住感受受，很可可能會吸吸引更大大范圍的的商務客客人。（二）公公寓類型型定位對于本項項目的公公寓而言言，除了了設置酒酒店功能能以外，還應當當有其他他的公寓寓類型。我們下下面對有有可能的的公寓類類型一一一進行分分析，從從而判斷斷最為適適合的公公寓類型型。純公寓純公寓是是以自用用為主要要目的，兼顧其其它需求求的公寓寓。根據據我們的的對西高高新住宅宅市場的的調查，目前住住宅市場場的發展展態勢良良好，人人們普遍遍對西高高新的住住宅市場場較為看看好，需需求較為為旺盛。但純公寓寓的客戶戶對戶型型的需求求相對比比較大，戶型選選擇上以以23室為主主，而本本項目公公寓

24、以一一居為主主，在戶戶型上難難以滿足足純公寓寓用戶的的需要。而且，純純公寓與與本項目目作為商商務綜合合建筑體體的定位位不吻合合，對項項目總體體的品質質有影響響。酒店店功能與與自住公公寓不協協調，對對酒店的的品質也也有影響響。商住公寓寓隨著高新新區的發發展，各各類公司司越來越越聚集，成長型型企業和和小公司司對商住住公寓有有需求。根據我們們對商住住公司的的調查，他們對對戶型的的需求也也多為22-3居居，以滿滿足辦公公的需要要，而本本項目公公寓戶型型無法滿滿足商住住的要求求。商住公寓寓檔次與與酒店、寫字樓樓的檔次次不匹配配，對項項目總體體品質有有影響，會造成成品質下下降，收收益減少少，不能能達到高高

25、檔次商商務綜合合建筑體體的基本本要求。酒店式公公寓根據北京京、上海海等發達達城市的的經驗，酒店式式公寓大大多是采采取大產產權統一一經營的的方式，其分銷銷渠道是是傳統的的房地產產銷售渠渠道，與與房地產產中介公公司進行行合作。客戶以以長住客客戶為主主，主要要是國內內外高級級商務人人士和高高級白領領。這種種產品是是長期經經營，獲獲取長期期收益的的，投資資成本逐逐期回收收而不是是快速變變現。這這樣對本本項目的的資金壓壓力會比比較大，不是理理想的方方式。以出售為為主的酒酒店式公公寓，若若承諾較較長時期期的回報報，則成成為以投投資為主主兼顧自自用的投投資產品品，為保保證品質質，應統統一管理理和經營營，以獲

26、獲得穩定定的收益益。此種種模式其其實與前前面討論論過的實實現酒店店功能的的公寓式式酒店類類似，作作為一種種新的投投資產品品，本項項目的公公寓部分分完全做做成此種種產品市市場風險險比較大大。如果僅承承諾較短短期限的的回報，也需要要提供裝裝修，與與酒店的的硬件投投入差別別不大，但兩種種產品會會產生競競爭。必必須采取取統一經經營的方方式，否否則小業業主為獲獲得客戶戶，會競競相壓價價，品質質難有保保證。在在客戶方方面也會會與酒店店客人有有沖突。而且包包租的風風險較大大。由于于采取酒酒店式經經營管理理，物業業管理費費會比較較高，對對于自用用客戶不不劃算，會將自自用客戶戶或先期期自用后后期考慮慮投資的的客

27、戶排排除在目目標客戶戶之外，會加大大項目的的市場風風險。投資型服服務公寓寓與上面提提到的采采取短期期承諾的的酒店式式公寓相相比，投投資型服服務公寓寓可以在在保證項項目檔次次的基礎礎上，采采取菜單單式裝修修方案，由開發發商統一一負責裝裝修，使使項目的的品質有有保障。同時服服務內容容也是可可選擇的的，使物物業管理理費降低低，從而而可以吸吸引投資資者、自自用者、自用與與投資兼兼顧者、作為客客戶招待待場所的的企業等等多種客客戶，分分散了市市場風險險。而且且投資型型服務公公寓的用用家多為為長期用用戶，與與酒店以以短期商商務客人人為主也也并不矛矛盾，在在檔次上上雖然與與酒店相相比有一一定差距距，但也也是高

28、品品質的。根據我我們對于于綜合建建筑體的的研究，服務式式公寓也也是基本本功能之之一，對對于綜合合建筑體體內的其其它功能能也可以以起到支支持作用用，對項項目總體體價值提提升有幫幫助作用用。因此，綜綜合比較較幾種公公寓類型型，投資資型服務務公寓是是最為適適合的公公寓類型型。（三）水水晶島公公寓細化化定位1. 目目標客戶戶1.1目目標客戶戶（1）公公寓式酒酒店客戶戶群酒店的直直接客戶戶是投資資者，間間接客戶戶（租客客）是短短期居住住的商務務客人。（2）投投資型服服務公寓寓客戶群群投資者：對該項項目有投投資意向向的客戶戶，希望望首期投投資額較較少的客客戶自用型：高新區區工作的的外籍和和外地高高級管理理

29、人員將其作為為接待客客戶的相相關公司司在西高新新工作的的白領，短期自自主，長長期投資資2項目目現有條條件分析析2.1設設施設備備相對于純純酒店而而言，上上述二種種物業類類型對于于樓宇的的設施設設備不存存在明確確的規定定性要求求，而取取決于市市場和目目標客戶戶的需求求。本公寓樓樓可配備備24小時時熱水、戶式中中央空調調，具備備基本智智能化配配置，基基本滿足足商務客客戶的使使用要求求，對于于整體物物業的品品質有一一定提升升作用。2.2配配套設施施相對于純純酒店而而言，“公寓式式酒店+投資型型服務公公寓”二種物物業類型型對于樓樓宇的公公共配套套設施并并無具體體要求，主要取取決于市市場和目目標客戶戶的

30、需求求。但針對本本項目的的具體區區位，目目前尚未未成熟，商業配配套設施施應盡量量配置全全面，滿滿足客戶戶多方面面的需求求。2.3戶戶型公寓樓的的戶型原原本按照照商務公公寓的標標準設計計，戶型型面積、配比等等與公寓寓式酒店店及投資資型服務務公寓均均較為吻吻合。2.4總總平面布布局及出出入口商務居住住功能所所必須的的臨街面面、多個個與城市市道路的的連接口口本公寓寓樓均滿滿足要求求。公寓寓樓的人人行、貨貨流、內內部出入入口設置置不僅滿滿足使用用要求，為公寓寓的管理理和服務務預留了了條件。3具體體的組合合形式“公寓式式酒店+投資型型服務公公寓” 的具具體組合合形式基基本有如如下二種種方式：分樓層組組合

31、豎向組合合下面將對對此二種種方式加加以分析析說明。3.1分分樓層組組合3.1.1組合合方式分樓層組組合又分分為二種種方式，其一為為將公寓寓式酒店店設在公公寓樓高高層部分分，其下下部為投投資式公公寓，即即“上部公公寓式酒酒店、下下部投資資型服務務公寓”，另一一種方式式為將公公寓式酒酒店設在在公寓樓樓低層部部分，而而投資型型服務公公寓位于于高層部部分，即即“下部公公寓式酒酒店、上上部投資資型服務務公寓”。不同的上上下組合合方式，在不考考慮電梯梯和大堂堂使用的的前提下下，區別別如下：3.1.1.11上部公公寓式酒酒店、下下部投資資型服務務公寓將公寓式式酒店設設在大樓樓的高樓樓層或低低樓層，本身并并無

32、本質質性的差差別；公公寓式酒酒店位于于高層部部分，酒酒店客房房將擁有有較好的的視野和和采光、景觀等等。 3.1.1.22上部公公寓式酒酒店、下下部投資資型服務務公寓由于本項項目西南南側隔路路的木塔塔寨變電電站，將將公寓式式酒店設設在下部部，距離離變電站站較近，而使公公寓距離離變電站站相對較較遠。公公寓式酒酒店為短短期散租租客，對對此不會會特別注注意，可可將此不不利影響響化解。從經營角角度，由由于下部部3-55層有388套已售售戶型承承諾5年返租租，將公公寓式酒酒店設在在低層，正好將將這些承承諾客戶戶納入酒酒店式管管理，可可以通過過補充協協議將此此部分房房間納入入公寓式式酒店客客房，實實施統一一

33、經營管管理，所所得收益益統一返返還小業業主，有有利于貴貴公司實實踐承諾諾。3.1.2電梯梯和大堂堂的使用用從整個大大樓的安安全性角角度，二二種物業業雖然都都是公寓寓，但公公寓式酒酒店為短短期租戶戶，而投投資性公公寓以長長期租客客為主，所以電電梯和大大堂仍應應當分用用。以免免人流混混雜，對對雙方安安全角成成隱患，降低整整體物業業的檔次次。一旦采用用橫向分分割的方方案，必必然會造造成從電電梯廳到到房間交交通距離離過長的的問題，對于酒酒店客人人而言，由于是是短期居居住，對對此可能能不會特特別關注注。但對對于公寓寓的客人人，由于于是長期期居住，過長的的交通距距離必然然會給其其帶來不不便，從從而降低低其

34、購買買投資或或自用的的興趣，不利于于項目銷銷售。因因此橫向向分割的的方案對對項目的的銷售和和客戶的的居住影影響很大大，不是是理想方方案。3.2豎豎向組合合3.2.1公寓寓樓的平平面布局局具有雙雙大堂的的特點，有利于于豎向分分割。公公寓式酒酒店和投投資型服服務公寓寓可各自自使用一一個大堂堂，各自自獨立成成區、分分區使用用、分區區管理，解決了了公寓式式酒店與與公寓混混用電梯梯和大堂堂的問題題；但此種分分割方式式最大的的問題是是各層平平面被分分成二部部分，每每一部分分的消防防疏散樓樓梯只有有一個，不符合合消防規規范，補補救措施施是在分分割處設設防火門門，作為為另一個個逃生出出口，滿滿足緊急急逃生的的

35、要求；而從電電梯服務務面積的的角度分分析，標標準層66部電梯梯均分為為2組，一一組3部電梯梯，電梯梯數量相相同，決決定其服服務的面面積也盡盡量相同同，所以以縱向分分割方案案需要盡盡量均等等的劃分分標準層層平面，否則會會出現一一邊電梯梯過剩，而一邊邊電梯不不夠使用用的情況況，會降降低公寓寓的檔次次。目前在GG-G11軸的防防火分界界線基本本將整個個平面劃劃分為近近似相等等的兩部部分，基基本符合合電梯的的服務能能力。3.2.2分區區方式采用豎向向分割的的形式，有二種種分割方方式可供供選擇，其一為為根據東東大堂面面積較大大、適合合作為公公寓式酒酒店大堂堂的特點點，將公公寓樓東東半部分分改為公公寓式酒

36、酒店使用用，而西西半部分分仍作為為投資性性公寓；其二為為西部作作為公寓寓式酒店店而東部部作為公公寓。兩兩種方案案各有優優勢和不不足之處處，現分分述如下下：3.2.2.11公寓式式酒店設設在東側側優勢：首層東側側大堂寬寬敞氣派派，適合合作為公公寓式酒酒店的大大堂。東側1-2層商商業配套套面積充充足，有有利于安安排公寓寓式酒店店的服務務配套設設施。劣勢：但木塔寨寨變電站站在西側側，公寓寓式酒店店位于東東側，而而以長期期居住為為主的投投資性公公寓位于于西側。投資性性公寓客客戶對于于居住環環境要求求相對較較高，對對于木塔塔寨變電電站的存存在會較較為關注注，不利利于投資資性公寓寓的銷售售和出租租。整個公

37、寓寓樓的服服務/消防電電梯位于于大樓的的西部，公寓式式酒店無無法順利利使用到到服務電電梯，而而投資性性公寓反反而不十十分需要要服務電電梯。3.2.2.22公寓式式酒店設設在西側側優勢：將公寓式式酒店設設在公寓寓樓西側側，靠近近木塔寨寨變電站站，淡化化變電站站對于投投資型服服務公寓寓的不利利影響，有利于于投資性性公寓的的銷售和和出租。同時公寓寓式酒店店必須的的服務電電梯（及及消防電電梯）位位于西部部，便于于使用。洗衣房等等設施位位于西部部，便于于公寓式式酒店使使用。公寓式酒酒店位于于公寓樓樓西部，距離水水晶島寫寫字樓相相對稍近近，接近近辦公樓樓的商務務氛圍，功能、檔次較較為協調調，便于于配套設設

38、施共享享。劣勢：西部大堂堂的面積積相對較較小，空空間相對對局促，對于公公寓式酒酒店而言言，與公公寓式酒酒店的形形象和檔檔次不符符，不夠夠氣派。酒店式首首層、二二層的商商業配套套面積較較少，11-2層層總面積積約17740平平方米，而且其其中包含含貨運出出入口、煤氣表表間、智智能化機機房等設設備用房房，不能能滿足公公寓式酒酒店對于于配套設設施需求求；而投投資型服服務公寓寓的1-2層總總面積為為約28830平平方米，面積較較為寬松松，其配配套面積積和功能能可以與與公寓式式酒店共共享一部部分，甚甚至在寫寫字樓的的配套中中也有需需要與公公寓式酒酒店共享享的功能能。但這這種共享享配套，特別是是公寓式式酒

39、店與與投資性性公寓共共享配套套，使用用不便，同樣造造成一定定程度的的人流混混雜，帶帶來相應應的管理理和安全全問題。公寓式酒酒店還需需借用寫寫字樓的的配套設設施。3.2.3安全全問題豎向分區區的方式式，仍需需保證每每層的消消防疏散散，需要要在防火火分區處處加設甲甲級防火火門（按按照現圖圖紙為每每層走廊廊的G軸-G11軸處）。為確確保日常常居住使使用的安安全性，此處需需要增加加人員或或電子監監控設施施予以管管理和防防范。3.2.4電梯梯數量根據我行行多年對對于酒店店市場的的經驗，一個運運轉良好好、盈利利順利的的酒店，存在一一定的客客觀規律律，即需需要一定定的規模模效應，其基本本盈利的的規模大大致在

40、3300個個客房，才能取取得合理理的收益益。而3300間間客房的的酒店，對于客客用電梯梯數量的的要求基基本是平平均600-900間客房房需要一一部電梯梯，按照照此標準準，3000間客客房約需需要4-5部客客用電梯梯。而本本項目經經過豎向向分割，東、西西兩部分分各3部客梯梯，對于于公寓式式酒店，電梯數數量較為為緊張。3.2.55貨貨運電梯梯由于公寓寓式酒店店提供酒酒店式服服務，進進行房間間日常清清潔護理理需要專專用的貨貨運電梯梯，加上上西部原原有的三三部電梯梯，公寓寓式酒店店共擁有有四部電電梯，基基本滿足足使用要要求。3.2.6分攤攤面積需需要重新新計算由于公寓寓式酒店店和投資資性公寓寓均以出出

41、售為主主，而由由于豎向向分割，公共部部分可分分攤面積積的分攤攤對象與與原整棟棟公寓樓樓統一分分攤的情情況有所所不同，需要重重新進行行銷售面面積的計計算，重重新核算算每戶的的銷售面面積。3.2.7新的的銷售面面積與原原銷售面面積的矛矛盾由于銷售售面積分分攤原則則為按照照實際使使用進行行分攤，投資性性公寓位位于東部部，其大大堂等可可分攤公公共空間間面積相相對較大大，造成成銷售面面積可能能有所變變化，對對于已經經出售的的公寓部部分，需需要與小小業主協協商解決決重新計計算分攤攤面積使使戶型的的銷售面面積變化化的問題題。3.2.8與已已售出戶戶型的矛矛盾從經營角角度，由由于目前前已經售售出公寓寓近200

42、0套，而且在在3-55層有388套已售售戶型承承諾5年返租租。公寓寓樓經過過豎向分分割，這這些已售售戶型一一部分位位于公寓寓式酒店店內，另另一部分分位于投投資型服服務公寓寓內。位位于公寓寓式酒店店內的已已售戶型型，需通通過補充充協議等等方式，將此部部分已售售房間納納入公寓寓式酒店店客房內內，實施施統一經經營管理理，可望望通過將將所得收收益統一一返還業業主，實實踐貴公公司的有有關返租租承諾。但位于于投資性性公寓內內的已售售戶型，特別是是承諾返返租的戶戶型，其其矛盾較較難處理理。3.2.9公寓寓式酒店店與原已已售公寓寓之間的的價格差差通過將原原普通服服務式公公寓改為為公寓式式酒店，大幅度度提升了了

43、公寓的的銷售價價格；而而原服務務式公寓寓的價格格已經被被市場所所接受和和認可；現通過過改為公公寓式酒酒店而使使價格大大幅上揚揚，市場場的接受受和認可可是一個個難題。如果不不能夠為為市場所所接受，公寓式式酒店的的銷售可可能會面面臨困難難。3.2.10公公寓式酒酒店的管管理公司司要確保公公寓式酒酒店的酒酒店品質質，需要要聘請專專業的酒酒店管理理公司進進行專業業化的服服務和管管理。而而本項目目與投資資性公寓寓同處于于一棟樓樓內，在在分界處處由于消消防條件件限制不不能夠完完全分隔隔，具有有安全和和流線混混雜的隱隱患。這這樣的情情況為尋尋找有經經驗、高高品質的的酒店公公司造成成了難度度。結論：根據與貴貴

44、公司的的溝通和和交流，考慮水水晶島公公寓已經經售出一一部分，且其中中3-55層有388套公寓寓對客戶戶作過關關于5年投資資回報的的承諾；并結合合上述對對于公寓寓物業定定位三種種組合方方式的分分析，我我行建議議將公寓寓定位于于“公寓式式酒店+投資性性公寓”的組合合方式。建議將公公寓式酒酒店設在在公寓樓樓的西半半部分，投資型型服務公公寓設在在公寓樓樓東半部部分。（四）商商業配套套定位細細化根據上述述設置，公寓樓樓的1-2層商商業配套套按照為為各自上上部物業業類型服服務的原原則進行行布局和和功能安安排。同同時考慮慮到公寓寓式酒店店對配套套的要求求相對投投資型服服務公寓寓要高，公寓的的配套可可以與公公

45、寓式酒酒店共享享。公寓樓定定位為“公寓式式酒店+投資性性公寓”，組合合方式為為西側為為公寓式式酒店、使用公公寓樓西西側大堂堂，東側側為投資資型服務務公寓，使用公公寓樓東東側大堂堂。故公寓樓樓1-22層商業業配套的的定位，需以公公寓樓的的定位為為依據，以項目目綜合建建筑體的的整體定定位為前前提，緊緊密聯系系兩類公公寓針對對的目標標客戶的的特點和和差別，并結合合綜合考考慮，對對各類業業態的主主要服務務目標客客戶進行行細分，并由此此確定具具體業態態及功能能、位置置等。1公寓式式酒店1.1商商業配套套定位原原則：公寓式酒酒店更類類似于酒酒店，其其服務配配套的內內容應基基本接近近于酒店店的公共共配套設設

46、施，把把握其“酒店”的特性性，針對對公寓式式酒店客客戶的需需求進行行定位。同時兼兼顧綜合合建筑體體整體的的定位需需求。1.2定定位依據據公寓式酒酒店的主主要客戶戶類型為為短期停停留的、商務目目的的散散客。這這類人群群因為是是短期租租住，且且多為因因公商務務往來，需求特特點是注注重內部部空間的的舒適性性和高品品質，注注重服務務的水準準，對配配套的要要求不是是非常強強烈。因因此在酒酒店的配配套可以以少而精精，滿足足其基本本需求，如早餐餐、洗衣衣等，而而對于使使用頻次次相對較較低的配配套如健健身、會會議等設設施，可可共享公公寓或寫寫字樓的的配套設設施。1.3定定位內容容公寓式酒酒店的配配套定位位包括

47、一一層和二二層兩部部分。如前所述述，公寓寓式酒店店的配套套需要在在投資型型服務公公寓和寫寫字樓配配套共享享，故結結合公寓寓式酒店店平面分分割及工工程進度度的現狀狀條件，在一層層設置設設咖啡茶茶吧、美美發店；二層設設洗衣房房（與投投資型服服務公寓寓合用）、美容容美發、小型餐餐飲。由于配套套規模的的限制，公寓式式酒店的的健身中中心、高高檔超市市需要在在投資型型服務公公寓中共共享。而而由于公公寓樓原原設計未未包含高高檔大型型的中式式餐飲配配套，煤煤氣管線線、給排排水等條條件不具具備，并并考慮目目前的工工程進度度，公寓寓的高檔檔餐飲在在寫字樓樓配套中中解決。1.3.1一層層由于公寓寓式酒店店的一層層空

48、間面面積約9920平平方米，布局較較為緊湊湊，西端端為貨流流口和內內部辦公公值班、設備表表間和機機房等空空間，形形成內部部管理區區域，不不便改動動，目前前可以利利用的僅僅有大堂堂兩側的的空間。根據定位位原則和和依據，結合工工程現狀狀、空間間特點及及酒店門門廳應當當具有的的基本接接待服務務功能，在此設設與酒店店公寓日日常出入入關系較較為密切切的內容容，有接接待前臺臺、行李李寄存、咖啡茶茶吧、商商務中心心。接待前臺臺、行李李寄存由于大堂堂北側的的空間相相對較大大，距離離電梯廳廳相對較較遠，故故將此處處作為咖咖啡茶吧吧的位置置，而選選擇南側側的前臺臺作為公公寓的前前臺及管管理辦公公、行李李寄存。位置

49、：11-3軸軸、J- K軸軸圍合的的空間面積：約約50平方方米功能：接接待服務務、行李李寄存、內部辦辦公等。商務中心心由于公寓寓式酒店店的客戶戶為商務務客人，其需求求與普通通酒店的的客戶類類似，商商務中心心是必須須的配置置。結合一層層現有空空間條件件，將商商務中心心設在與與前臺相相鄰的位位置。位置：11-3軸軸、K-L軸圍圍合的空空間面積：約約50平方方米功能：收收發傳真真、電子子郵件服服務、復復印打印印、票務務服務、英文翻翻譯、秘秘書服務務等。咖啡茶吧吧根據我行行對酒店店的調查查，酒店店大堂內內通常均均附設咖咖啡休息息場所，作為休休息、等等候、簡簡單商務務洽談的的場所。位置：112-114軸

50、、L1-J1軸軸圍合的的空間。面積：1150平平方米功能：包包含咖啡啡廳、茶茶吧（位位于原前前臺內）、單間間茶室（位于原原辦公室室內）。目標客戶戶：公寓寓式酒店店的住客客。1.3.2二層層公寓式酒酒店二層層總面積積約為8830平平方米，西端為為洗衣房房及空調調機房，東側為為餐飲、美容和和挑空部部分。考考慮公寓寓式酒店店的住客客的需求求，美容容、餐飲飲、洗衣衣為基本本配套，需求量量和頻次次都較大大，故此此三類功功能設在在二層；其余由由于空間間限制無無法兼顧顧的功能能如高檔檔餐飲、健身中中心等考考慮與投投資型服服務公寓寓和寫字字樓共享享，此處處空間有有限，僅僅設置基基本配套套。小型餐飲飲店高檔的酒

51、酒店應當當能夠提提供自助助早餐，考慮本本酒店3300多多套客房房，需要要的早餐餐廳規模模較大。將原有有的美容容沙龍和和過廳均均納入餐餐廳的空空間，以以求餐廳廳的規模模在現有有的空間間布局條條件下盡盡可能大大，盡量量滿足實實際使用用要求。位置：11-144軸、J-L及J1-L1軸軸圍合空空間。面積：約約2000平方米米（含操操作間）功能：為為樓上客客戶提供供自助西西式早餐餐、休閑閑餐、夜夜宵等。目標客戶戶：公寓寓式酒店店的住客客。美容美發發公寓式酒酒店同酒酒店，對對于美容容美發具具有相當當需求，屬于基基本生活活配套。而自助助洗衣屬屬于公寓寓的配套套，在公公寓式酒酒店配套套面積緊緊張的情情況下，以

52、滿足足酒店需需求為主主。故將將原自助助洗衣的的空間改改為美容容美發。位置：11-2軸軸、N-Q軸圍圍合空間間。面積：880平方方米功能：美美容、美美發、簡簡易按摩摩保健。目標客戶戶：公寓寓式酒店店的住客客。洗衣房與公寓式式酒店所所提供的的酒店式式服務相相適應，洗衣房房是公寓寓式酒店店必須配配置的基基本配套套。根據據空間現現狀，保保留其在在原有的的位置和和規模，主要服服務公寓寓式酒店店，并可可兼顧投投資型服服務公寓寓客戶的的菜單式式選擇服服務要求求。位置：44-5軸軸、P-Q軸圍圍合空間間。面積：662平方方米功能：為為公寓式式酒店統統一服務務提供洗洗衣設備備和場所所。目標客戶戶：公寓寓式酒店店

53、，兼顧顧投資型型服務公公寓的選選擇服務務。注意：在在水晶島島公寓的的兩個大大堂內，從門廳廳到達需需要經過過高差為為1.22米的臺臺階共88步；而而未設殘殘疾人坡坡道。應應加設殘殘疾人輪輪椅坡道道。2投資型型服務公公寓2.1商商業配套套定位原原則投資型服服務公寓寓的主要要目標客客戶為投投資者及及長期租租住的公公寓客戶戶，而其其商業配配套的主主要使用用者是實實際居住住在公寓寓內的長長期租客客。與他他們的需需求特點點和偏好好相匹配配，是水水晶島投投資型服服務公寓寓的定位位原則。2.2定定位依據據根據我們們對西高高新中高高檔住宅宅購房者者的調查查，客戶戶對于配配套設施施的需求求主要集集中在保保健中心心

54、、便利利店、中中餐廳、干洗店店、美容容美發、咖啡廳廳或茶社社等方面面，注重重日常生生活的方方便性。購房者對對生活服服務類配配套設施施的需求求作為投資資型服務務公寓的的長期居居住者，他們的的特點是是長期居居住，因因此對配配套設施施的需求求也是以以日常性性需求為為主，與與公寓式式酒店客客戶相比比，更注注重實惠惠、便捷捷，盡可可能兼顧顧舒適。消費水水平較為為穩定，具有較較強的消消費能力力；以滿滿足日常常生活的的實用性性為主，對生活活品質有有一定要要求。消消費范圍圍主要包包括休閑閑咖啡、高檔超超市、美美容美發發、健身身、保健健、干洗洗店、餐餐飲、藥藥店等。他們對對中高檔檔餐廳也也有需求求，但由由于底商

55、商設置餐餐飲對居居住者的的居住環環境有一一定影響響，因此此可以使使用寫字字樓配套套的中高高檔餐廳廳。2.3定定位內容容根據上述述定位原原則和依依據，并并結合項項目具體體建筑形形式和空空間現狀狀，及施施工進度度情況，同時考考慮對于于公寓式式酒店配配套的補補充和兼兼顧，投投資型服服務公寓寓配套內內容分布布在一層層和二層層。其中中一層設設大堂、休息廳廳、咖啡啡廳、高高檔超市市、美容容美體中中心、藥藥店；二二層設健健身會所所，包括括健身房房、體操操房、桑桑拿、球球類運動動室、兒兒童活動動室、圖圖書室及及與二層層露臺結結合的屋屋頂花園園。在這些配配套中，分為投投資型服服務公寓寓專用配配套、與與酒店公公寓

56、合用用配套、與寫字字樓及周周邊更大大區域共共享的配配套三類類。休息廳和和咖啡廳廳主要為為投資型型服務公公寓服務務，屬于于其內部部配套。但咖啡啡廳也可可兼顧酒酒店公寓寓、寫字字樓等外外部需求求。健身會所所與公寓寓式酒店店合用配配套；高檔超市市、藥店店、美容容美體保保健中心心由于屬屬于臨街街門面房房，兼顧顧了對公公寓式酒酒店、寫寫字樓的的需求，并可向向周邊區區域的寫寫字樓客客戶提供供服務。2.3.1一層層投資型服服務公寓寓一層總總面積約約14770平方方米，面面積較為為充足；門廳約約2400平方米米，賦予予投資型型服務公公寓氣派派、高檔檔的形象象，是提提升其品品質、吸吸引高端端客戶的的重要因因素；

57、一一層有三三個臨唐唐延路的的門面房房，具有有極高的的商業價價值，適適合布置置對外營營業的業業態。根據上述述考慮，在一層層靠近大大堂附近近設咖啡啡、休息息廳服務務型的功功能，為為投資型型服務公公寓的內內部服務務區，是是提升投投資型服服務公寓寓檔次的的重要途途徑，只只有提升升投資型型服務公公寓的檔檔次，才才能保證證其與酒酒店公寓寓品質的的差距，從而縮縮小其目目標客戶戶與酒店店公寓客客戶的差差別，保保證整個個項目的的檔次和和品質，有利于于項目的的推廣和和銷售。一層臨街街的門面面房不同同于內部部的空間間，因其其具有較較高的商商業價值值，功能能的設置置應即滿滿足上部部公寓的的使用，同時對對外部提提供配套

58、套服務，服務對對象具有有對內對對外兼顧顧的特點點。故在在此設可可以對外外服務的的高檔超超市、美美容美體體保健中中心、藥藥店、花花店，使使水晶島島公寓的的配套能能夠服務務于整個個項目，并輻射射周邊區區域。大堂：投資型服服務公寓寓的門廳廳不同于于公寓式式酒店的的大堂，其前臺臺可以較較為簡單單，主要要以安全全保障和和提供相相關服務務為主。而由于于客觀空空間條件件較好，為投資資型服務務公寓配配置了大大面積的的大堂，對投資資型服務務公寓品品質的提提升具有有重要作作用。位置：原原有大堂堂位置面積：2240平平方米功能：為為接待、問訊、交通空空間。22層通高高的大空空間有利利于展示示投資型型服務公公寓的形形

59、象，提提升檔次次。休息廳與大堂的的寬闊、氣派的的高品質質相適應應，在大大堂北側側設休息息廳。此此處窗外外為本項項目的綠綠地花園園，景觀觀良好，適合休休息、觀觀景，放放松身心心。休息息廳的設設置是有有力提升升公寓品品質的另另一個重重要因素素。位置：位位于大堂堂北側，12-14軸軸、D11-F11軸之間間；面積：1120平平方米功能：休休息、等等候目標客戶戶：公寓寓式酒店店的客戶戶咖啡廳利用原設設計咖啡啡廳的操操作間的的上水、下水、電氣等等設施設設備的配配置；且且其位置置位于南南側，可可以享受受到陽光光，是適適合咖啡啡廳位置置。作為為公寓客客戶接待待及休閑閑的場所所，是公公寓起居居廳的在在空間上上

60、的延伸伸。位置：CC-F軸軸、1-4軸圍圍合的空空間。面積：2240平平方米功能：咖咖啡茶飲飲、休閑閑、洽談談、會晤晤等目標客戶戶：公寓寓式酒店店的客戶戶，可以以兼顧周周邊的消消費人群群（包括括水晶島島寫字樓樓）。高級超市市由于高級級超市需需要對內內、對外外服務，需選擇擇公寓內內部與外外部均可可方便到到達的位位置。一一層東北北角的門門面房可可以通過過大堂經經過道直直接到達達，位置置隱蔽而而便利，是酒店店內高檔檔超市合合適的位位置；同同時對外外臨街（唐延路路），便便于吸引引人流對對外服務務。且高高檔超市市有利于于提升公公寓的檔檔次。位置：CC1-AA1軸、12-14軸軸圍合的的空間。面積：約約1