1、房地產法律業務指引(試行)（經廣州市律師協會四屆第十三次常務理事會討論通過） 2002年9月29日第一章總 則第一條為了實實現廣州市執執業律師從事事房地產法律律業務的規范范化，限制不不正當競爭，防防范執業風險險，特制定本本指引。第二條 本指引引所稱的房地地產業務，主主要包括：涉涉及房屋土地地為標的物的的建設、買賣賣、租賃、使使用、物業管管理、金融、修修繕及土地使使用權出讓、轉轉讓等方面的的法律顧問、非非訴訟及訴訟訟業務。第三條 本指引引所述的各項項業務的從業業主體，須為為已取得律師師執業證的執執業律師。未未取得律師執執業證的人員員不得獨自從從事房地產法法律業務，但但可協助執業業律師工作。 第四

2、條 執業律律師應以事實實為依據，以以法律為準繩繩，誠實守信信、勤勉盡責責，盡職盡責責地維護委托托人的合法權權益，努力為為委托人提供供優質高效的的法律服務。 第五條 本指引引旨在為執業業律師從事房房地產法律業業務提供最基基本的指引，執執業律師還應應結合自己的的實踐經驗，豐豐富及完善各各項業務操守守。 第六條 本律師師協會的會員員，均可申請請參加房地產產法律專業委委員會的各項項業務活動。在在執業活動中中遇到的各類類房地產法律律問題，會員員本人可申請請律協房地產產法律專業委委員會就相關關法律問題進進行研討；房房地產法律專專業委員會認認為需要研討討的，應組織織召開有關業業務研討會。 第七條 本律師師協

3、會在處理理本會會員執執業紀律和糾糾紛案件時，涉涉及房地產法法律業務的案案件，參照本本指引。 第二章 公司法法律顧問業務務第八條 公司法法律顧問業務務主要包括以以下各項： （一）常年法法律顧問：指指執業律師接接受房地產公公司或房地產產中介公司、建建筑公司、拆拆遷公司或物物業管理公司司的委托，并并通過書面合合同確定的、為為期一年以上上的，為委托托人提供法律律服務的業務務。 （二）項目法律律顧問：指執執業律師接受受房地產公司司、建筑公司司、拆遷公司司或房地產項項目法人或項項目投資者等等的委托，并并通過書面合合同確定的，專專為指定項目目提供法律服服務的業務。 第九條 律師在在接受委托之之前，應審查查委

4、托人合法法持有的下列列文件原件： (一)公司法法律文件（通通用）： 、企業法人人營業執照；（通用） 、企業資質質證書；（通通用） 、會計師事務務所出具的公公司注冊資本本金或投資的的驗證報告；（通用） 、公司章程；（通用） 、董事會名單單；（通用） 、法定代表表人證明書；（通用） （二）業務法律律文件： 、項目建設用用地規劃許可可證或（項目目類） 、項目土地地使用權出讓讓合同或項目目建設許可證證或（項目類類） 、土地使用人人已繳清出讓讓金的發票或或（項目類） 、土地使用用證或相應的的權屬證明或或（項目類） 、房地產權證證（房產已建建成并通過確確權的）；（項項目類） 、房地產項目目使用驗收的的各項

5、合格證證；（物業管管理類） 、物業管理理委托合同；（物業管理理類） 、物業移交確確認文件；（物物業管理類） 、法律、法規規規定的物業業資料；（物物業管理類） 10、物業管理理公約（物業業管理類） 第十條 從事事常年法律顧顧問業務的，應應建立律師業業務檔案，每每次工作的工工作記錄應歸歸檔備案，每每月應有工作作記錄或拜訪訪委托人的工工作情況記錄錄。 第十一條 從事事項目法律顧顧問業務的，應應建立律師業業務檔案， 并將每次工工作的工作記記錄歸檔備案案。 第三章 其它它非訴訟法律律業務第十二條 業務務范圍 非訴訟法律業務務主要包括但但不限于： 1、出具法律意意見書；2、代理仲裁； 3、代為起草合合同、

6、參加合合同洽談；4、見證商品房房的預售、買買賣； 5、代理房地產產交易； 6、代辦房地產產抵押； 7、代理房屋租租賃； 8、代理房屋拆拆遷；9、受委托協調調各類涉及房房地產的糾紛紛。 第十三條 出具具法律意見書書業務 （一）從事該項項業務的一般般程序： 1、詳細閱讀讀委托書所列列的委托事項項（委托事項項如不明確、具具體，要求委委托人修改）； 2、發出律師師費報價單； 3、委托人確確認律師費報報價； 4、收集相關關的法律、法法規； 5、審閱委托托人提供的文文件資料； 6、進行必要要的調查； 7、對所涉重重大爭議問題題進行研究； 8、起草及出出具法律意意見書； （二）法律意見見書一般應具具備下列內

7、容容： 1、受托事項項; 2、受托時間； 3、委托人提提供的文件資資料； 4、律師實際進進行的調查情情況； 5、法律依據據及法律意見見； 6、律師執業證證編號及其親親筆簽名； 7、律師事務務所蓋章。 （三）出具法律律意見書前應應詳細閱讀委委托人提供的的文件資料和和進行必要的的盡職調查。 （四）出具法律律意見只能以以現行有效的的法律、法規規作依據。 地方政府的的行政規章和和政府主管部部門實際執行行狀況應當作作為備注說明明，不得作為提提供法律意見見的依據。 （五）涉及本市市重大項目或或出具確認項項目無效的法法律意見時，應應征得本所所所務會或指導導合伙律師的的書面批準。執執業律師本人人認為有需要要的

8、，可提請請律協房地產產法律專業委委員會進行研研討。 第十四條 代理理仲裁 根據據中華全國律律師協會制訂訂的律師參參與仲裁工作作規則執行行。 第十五條 參加加合同洽談、起起草合同 （一）從事受托托起草合同業務務的一般性程程序： 1、報價及確確定律師收費費； 2、請委托人人書面確認其其要求合同必必備的商業條條件； 3、收集相關關的法律、法法規； 4、審閱委托托人提供的商商業條件和業業務文件（可可根據需要，要要求委托人補補充提供有關關文件資料）； 5、起草合同同； 6、向委托人提提交合同討論論稿并向其解解釋重要條款款。 （二）受托參參加合同洽談談前，應準備備的主要工作作： 1、合同草案案中各項非商商

9、業條款的法法律依據； 2、合同雙方方可能有爭議議的條款及其其可能援引的的法律依據。 （三）受托參參加合同洽談談應注意的事事項： 1、律師一般般僅對涉及委委托人權利、義義務的法律事事項發表意見見，不干涉當事事人的純商業業條件。 2、律師不僅要要注意合同內內容的合法性性，而且要注注意可履行性性。合同用語語應準確，無無歧義。合同同條款之間應應環環相扣，沒沒有脫節和遺遺漏。 3、律師提出出建議，而當當事人不予接接受的事項，亦亦應作好記錄錄備查。 第十六條 合同同見證業務 （一）從事合合同見證業務務的一般性程程序： 1、確定律師收收費； 2、與要求合同同見證的各方方簽訂委托合合同，訂明委委托事項； 3、

10、審查及核核對合同各方方經營文本或或個人身份證證原件，并留留存各方復印印件存檔； 4、要求各方方（自然人除除外）出具法法定代表人證證明書原件存存檔； 5、如非法定代代表人（自然然人除外）簽簽約，須要求求各方出具書書面授權委托托書原件存檔檔； 6、審查合同所所涉及的相關關法律文件及及有無合同同法第五十十二條、第五五十三條規定定的情節； 7、依據合合同法第五五十四條向各各方解釋合同同主要的條款款，并做出會會議紀要； 8、留存簽約代代表身份證復復印件及其簽簽名字樣存檔檔； 9、親自目視各各方代表（如如一方或雙方方為自然人，應應由其本人親親自到場）在在合同文本上上簽字； 10、向合同各各方出具律律師見證

11、書。 11、留存合同同原件一份和和合同相關法法律文件復印印件存檔。 （二）具有下下列情況之一一的，執業律律師不得出具具見證書： 1、合同一方方或雙方不能能提供證明其其為合法簽約約人的身份證證明文件的； 2、合同或合同同條款具有合合同法第五五十二條、五五十三條、五五十四條規定定的情況，而而當事人拒絕絕修改合同的的。 第十七條 房地地產的預售合合同見證業務務 （一）執業律師師在該項業務務中應根據本本業務指引引第十六條條審查賣方預預售、出售的的合法性及其其有效法律文文件；審查買買賣合同的真真實性及合法法性；向合同同各方解釋合合同條款；在在當事人或房房管部門有需需要時，向其其出具律師師見證書。 （二）

12、從事該項項業務，執業業律師可依據據合同約定向向合同一方或或合同雙方收收取律師見證證費。但該收收費條款必須須向買樓方作作特別說明，并并由買樓方簽簽字確認。（三）執業律師師從事房地產產預售見證業業務的，須要要求賣方（發發展商）提供供下列法律文文件： 1、交付土地地使用權出讓讓金的憑證或或減免土地出出讓金的審批批文件； 2、土地使用權權證書； 3、建設工程規規劃許可證和和施工許可證證； 4、按提供預預售商品房計計算，投入開開發建設的資資金達到工程程建設總投資資25%以上上的證明； 5、工程施工工合同； 6、有效期內內的商品房房預售許可證證； 7、資金來源源證明； 8、委托人的的營業執照及及其資質證書

13、書。 （四）律師還應應審查預售物物業有無被查查封、凍結、抵抵押等限制轉轉讓的情況。 第十八條 代理理房地產轉讓讓 （一）一般性程程序 1、報價及確定定律師收費； 2、由委托人人出具委托書書同時簽署委委托合同明確確委托事項和和權限，必須須明確房地產產轉讓登記手手續由誰負責責辦理。 （二）執業律師師代理委托人人從事房地產產轉讓交易業業務的，須要要求出售方提提供能證明證證實下列情況況的法律文件件： 1、房地產證證或權屬證明明書； 2、屬于預售房房屋，應要求求售樓方提供供權屬證明書書或本業務務指引第十十七條（三）所所規定的法律律文件； 3、代理收樓樓的應向開發發商索要住住宅質量保證證書和住住宅使用說明

14、明書，并與與售樓合同約約定交付條件件相核對。 4、轉讓成片開開發土地的，應應形成工業用用地或其他建建設用地條件件； （三）律師應應審查轉讓的的房地產有無無被查封、凍凍結、抵押、共共有等其他限限制轉讓的權權利附著的情情況。 第十九條 代理理房地產抵押押 （一）一般性程程序 1、報價及確定定律師收費； 2、由委托人人出具委托書書同時簽署委委托合同明確確委托事項和和權限，必須須明確房地產產抵押登記手手續由誰負責責辦理。 （二）代理委托托人從事房地地產抵押業務務的，應要求求委托人提供供下列法律文文件； 1、土地使用權權證書及土地地使用權出讓讓金繳付憑證證或房屋所有有權證書； 2、債的合同同或憑證； 3

15、、抵押人和和抵押權人的的身份證明及及抵押人內部部審批同意抵抵押的證明。 （三）律師事務務所及執業律律師不得在銀銀行辦公場所所內，或擔保保公司辦公場場所內、或房房地產交易場場所內設立臨臨時性或長久久性辦事機構構、辦事點招招攬業務。也也不得在上述述地點代表抵抵押權人或擔擔保人設立臨臨時性或長久久性辦事機構構、辦事點招招攬業務。 （四）審查有無無限制和法定定不準辦理抵抵押的情形。 第二十條 代理理房屋租賃 (一)一般性性程序 、報價及確定定律師收費； 、由委托人出出具委托書，同同時簽署委托托合同明確委委托事項和權權限。 （二）代理委托托人從事房屋屋租賃業務的的，須要求出出租人提供下下列法律文件件：

16、1、房屋所有有權證書或證證明其產權的的其它證明文文件； 2、出租人和和承租人的身身份證明； 3、租賃許可證證。 （三）審查出租租房屋有無被被限制出租的的情形。 第二十一條 代代理房屋拆遷遷 （一）一般程序序 1、報價及確確定律師收費費； 、由委托人出出具委托書，同同時簽署委托托合同明確委委托事項和權權限。 （二）代理房地地產拆遷業務務時，律師須須要求拆遷人人提供下列法法律文件： 、在有效期內內的房屋拆遷遷許可證； 、委托拆遷遷的委托書及及拆遷資格證證； 、拆遷工作人人員的拆遷工工作證； 、拆遷公告； 、永遷房的產產權證明； 、臨時安置房房的租用證明明或產權證明明。 第四章訴訟業業務第二十二條

17、房房地產訴訟 一、房地產訴訟訟的主要類型型： （一）房地產合合作糾紛 房地產合作者之之間因履行合合作合同發生生糾紛，包括括合同效力糾糾紛、合同條條款含義糾紛紛、合同履行行中的違約糾糾紛等，如無無仲裁協議,直接向人民民法院起訴； （二）房地產拆拆遷糾紛 、拆遷人與被被拆遷人對補補償形式和補補償金額、安安置用房面積積和安置地點點、搬遷過渡渡方式和過渡渡期限，經協協商達不成協協議的，由房房屋拆遷主管管部門裁決；拆遷人或被被拆遷人是市市房屋拆遷主主管部門的，由由市人民政府府裁決。 、當事人對裁裁決不服的，可可以在接到裁裁決書之日起起15日內向向人民法院起起訴。但應注注意，在訴訟訟期間，拆遷遷人已給被拆

18、拆遷人作了安安置或者提供供了周轉房的的，不停止拆拆遷的執行。 、當事人因履履行拆遷協議議發生糾紛的的，直接向人人民法院起訴訴。 （三）房地產買買賣（轉讓）糾糾紛 、買賣雙方因因買賣合同的的效力、或因因履行合同而而在質量、裝裝修標準、期期限、面積、配配套設施是否否完善等方面面發生糾紛，直直接向人民法法院起訴； 、買賣任何一一方認為國家家主管機關在在頒發證照方方面使當事人人的合法權益益受到了侵害害，均可以直直接向人民法法院提起行政政訴訟； （四）房地產租租賃糾紛 、房地產租賃賃雙方因租賃賃合同的效力力或履行租賃賃合同發生租租金、租賃期期限、租賃條條件、房屋維維修等方面的的糾紛，向人人民法院起訴訴；

19、 、涉及轉租的的，應根據原原租賃合同和和轉租合同的的約定確定訴訴訟當事人； 、國家主管機機關不按規定定辦理房屋租租賃許可證件件的，當事人人可以直接向向人民法院提提起行政訴訟訟。因對國家家主管機關的的行政處罰不不服的，可以以在接到行政政處罰決定之之日15日內內向上一級行行政主管機關關申請復議。對對復議決定不不服的，可以以在接到復議議決定之日起起15日內向向人民法院提提起行政訴訟訟；也可以直直接向人民法法院提起行政政訴訟。 （五）房地產產中介糾紛 、房地產中介介包括地產代代理、房地產產評估、建筑筑監理等，中中介機構均需需專門資質。如如中介機構對對國家主管機機關不批準資資質的決定不不服，可以向向人民

20、法院提提起行政訴訟訟。 、因房地產中中介合同的效效力或履行合合同發生糾紛紛，可直接向向人民法院起起訴； 、房地產中介介機構對行政政處罰不服的的，可以申請請上一級行政政主管機關復復議。對復議議決定不服的的，可以在接接到復議決定定書之日起115日內，向向人民法院提提起行政訴訟訟。也可以直直接向人民法法院提起行政政訴訟。 （六）物業管理理糾紛 、因物業管理理合同發生的的糾紛，通常常由業主、業業主委員會與與物業管理公公司進行訴訟訟； 2、履履行物業管理理合同發生糾糾紛，根據具具體案情，確確定業主、業業主委員會、物物業管理公司司、發展商作作為訴訟當事事人。 （七）樓宇買賣賣按揭糾紛 、樓宇買賣按按揭糾紛

21、其實實是貸款糾紛紛。當貸款人人、借款人、擔擔保人因貸款款合同的內容容發生糾紛，屬屬于樓宇買賣賣按揭糾紛。 、如果房屋買買賣合同同時時附有樓宇買買賣按揭合同同，律師在代代理房屋買賣賣糾紛時，不不要輕易支持持購房人單方方解除房屋買買賣合同，因因為會對按揭揭合同的履行行產生重大影影響。在訴訟訟中，律師應應充分考慮這這一因素。 （八）房地產抵抵押糾紛 因抵押業務各方方當事人就抵抵押合同之效效力、釋義、履履行等發生糾糾紛而產生的的訴訟。 （九）房地產建建筑糾紛 、房地產發展展商或企業、個個人與建筑承承建商之間因因建筑合同的的訂立、履行行、變更、解解除而發生的的糾紛。 、注意對雙方方資質、證照照、政府相關

22、關部門驗收報報告、批文等等的審查。 、注意合同法法對建筑承包包商的法定抵抵押權的保護護（但建筑承承包商帶資建建設部分除外外）。 二、代理房地產產糾紛案件應應注意的幾個個問題 （一）下列案件件因政策性很很強，接受委委托須特別慎慎重： 1、因政府行政政管理方面的的決定引起的的房產糾紛； 2、屬于落實政政策的房產糾糾紛； 3、屬于歸土地地管理部門處處理的房地產產邊界糾紛；4、屬于房地產產行政部門處處理的其他糾糾紛。 （二）房地產糾糾紛案件由于于民事關系和和行政關系交交織，所以較較一般民事糾糾紛復雜，特特別是案由的的確定、責任任的認定比較較復雜。律師師要本著對客客戶負責、對對自己負責的的態度，客觀觀分析案件訴訴訟和勝訴的的可能性； （三）凡是被被告請律師，可可以接受聘請請。但原告在在起訴前請律律師，律師對對是否接受聘聘請應持相對對慎重的態度度； （四）集資房房糾紛、未取取得商品房預預售許可證而而發生的房屋屋預售糾紛，法法院一般不予予受理。退房退款的的訴訟請求通通常較難以實實現，此節是是律師需要特特別注意的； （五）大樓盤盤的業主多人人訴訟時，情情緒和場面容容易失控，律律師要善于因因勢利導，鼓鼓勵當事人調調解解決，切切忌推波助瀾瀾和挑訟。 （六）房地產的的訴訟一般適適用專屬管轄轄，即由不動動產所在地人人民法院管轄轄。但有關房房地產企業的的資質的行政政訴訟和有關關按揭糾紛的的訴訟，由被被告所