1、保障性住房審計計講座保障性住房，是是與商品性住住房（簡稱 HYPERLINK /view/30881.htm 商商品房）相對對應(yīng)的一個概概念，保障性性住房是指政政府為中低收收入住房困難難家庭所提供供的限定標準準、限定價格格或租金的住住房，由 HYPERLINK /view/30853.htm 廉租租住房、經(jīng)濟濟適用住房和和政策性租賃賃住房構(gòu)成。與與商品房相比比，保障性住住房制度還很很不完善，為為此，我國已已經(jīng)提出要加加大保障性住住房建設(shè)力度度，進一步改改善人民群眾眾的居住條件件，促進房地地產(chǎn)市場健康康發(fā)展。保障性住房是指指政府在對中中低收入家庭庭實行分類保保障過程中所所提供的限定定供應(yīng)對象、建

2、建設(shè)標準、銷銷售價格或租租金標準，具具有社會保障障性質(zhì)的住房房。保障性安安居工程主要要是指城市的的 HYPERLINK /view/30853.htm 廉租住房、城城市的 HYPERLINK /view/30841.htm 經(jīng)濟適適用住房，也也包括在一些些林區(qū)、墾區(qū)區(qū)、煤礦職工工的棚戶區(qū)（危危舊房）改造造、游牧民定定居工程。從從今年開始，黨黨中央、 HYPERLINK /view/17491.htm 國務(wù)務(wù)院提出了要要擴大農(nóng)村危危房改造的試試點工作，所所以我們把解解決城市低收收入住房困難難的廉租房、經(jīng)經(jīng)濟適用住房房，解決林區(qū)區(qū)、墾區(qū)、煤煤礦棚戶區(qū)的的改造問題、游游牧民定居工工程和擴大農(nóng)農(nóng)村危房

3、改造造試點工作統(tǒng)統(tǒng)稱為保障性性安居工程。 不同情況的 HYPERLINK /view/2055604.htm 低收收入家庭，對對保障性住房房有租賃與買買賣的不同需需求。廉租住住房是政府或或機構(gòu)擁有，用用政府核定的的低租金租賃賃給低收入家家庭。低收入入家庭對廉租租住房沒有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的保障性性住房。經(jīng)濟濟適用住房是是政府以劃撥撥方式提供土土地，免收城城市基礎(chǔ)設(shè)施施配套費等各各種 HYPERLINK /view/449889.htm 行政事業(yè)業(yè)性收費和政政府性基金，實實行 HYPERLINK /view/4253995.htm 稅收優(yōu)惠惠政策，以政政府指導(dǎo)價出出售給有一定定支付能力的的低收入

4、住房房困難家庭。這這類低收入家家庭有一定的的支付能力或或者有預(yù)期的的支付能力，購購房人擁有有有限產(chǎn)權(quán)。這這是廉租住房房和經(jīng)濟適用用住房最本質(zhì)質(zhì)的區(qū)別。通通過保障制度度的完善，不不論是哪一類類住房，最終終目的都是盡盡快地解決低低收入家庭住住房困難，實實現(xiàn)“住有所居”的目標，這這是最根本的的。 世界各國將住房房大多分為公公屋或私屋。公公屋是由政府府買單的保障障性住房，而而私屋則是私私人擁有不享享受政府買單單優(yōu)惠的自建建或市場化的的 HYPERLINK /view/30881.htm 商品房。 HYPERLINK /view/1554.htm 日本有一種保保障性住房叫叫公營住房，類類似于廉租住住房，

5、住戶是是沒有任何產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的；還有有一種是公團團住房，政府府提供相當?shù)牡膬?yōu)惠條件，使使得住房者擁擁有一部分產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。 HYPERLINK /view/3593.htm 新加坡坡的保障性住住房叫“組屋”，既有租，也也有售。一、建設(shè)保障性性住房的意義義首先，改善城市市低收入居民民的居住條件件，是重要的的民生問題，加加快建設(shè)保障障性安居工程程，對于改善善民生、促進進社會和諧穩(wěn)穩(wěn)定具有重要要意義。新增增1000億億元中央投資資的安排原則則中，最重要要的一條就是是要投向使用用效率最高、發(fā)發(fā)展最為需要要的地方。從從這個意義上上說，下大氣氣力加快建設(shè)設(shè)保障性安居居工程，是促促進我國經(jīng)濟濟社會發(fā)展的的順時應(yīng)勢之之舉

6、。 其次，加快快建設(shè)保障性性安居工程，對對相關(guān)產(chǎn)業(yè)具具有很強的帶帶動效應(yīng)。權(quán)權(quán)威測算顯示示，今年新增增的75億元元 HYPERLINK /view/186048.htm 廉租房建設(shè)投投資及其所帶帶動的地方和和社會投資，可可以拉動鋼材材消費量655萬噸，水泥泥消費量500萬噸。同時時，此次 HYPERLINK /view/8426.htm 國家家還安排了117億元中央央投資用于 HYPERLINK /view/763515.htm 棚棚戶區(qū)改造基基礎(chǔ)設(shè)施工程程建設(shè)，這可可以拉動鑄鐵鐵消費量兩萬萬噸，鋼材消消費量10萬萬噸，水泥消消費量30萬萬噸。 再次，加快快建設(shè)保障性性安居工程，還還為今后擴大

7、大消費創(chuàng)造了了有利條件。加加快建設(shè)保障障性住房，大大力推進廉租租房建設(shè)、棚棚戶區(qū)改造、農(nóng)農(nóng)村危房改造造和實施游牧牧民定居工程程，都是改善善城鄉(xiāng)居民消消費環(huán)境和條條件的有效舉舉措，都將有有利于城鄉(xiāng)居居民特別是低低收入居民擴擴大消費。 二、保障性住房房的分類兩限商品住房，即“限套型、限房價、競地價、競房價”。為降低房價，解決本地居民自住需求，保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。目前情況來看，首批限價房規(guī)定：限價房的 HYPERLINK /view/348582.htm 套型建筑面積全部為90平方米以下。 經(jīng)濟適用房，指指具有社會保保障性質(zhì)的 HYPERLINK /view/277710.h

8、tm 商商品住宅，具具有經(jīng)濟性和和適用性的特特點。經(jīng)濟性性是指住宅價價格相對于市市場價格比較較適中，能夠夠適應(yīng)中低收收入家庭的承承受能力；適適用性是指在在住房設(shè)計及及其建筑標準準上強調(diào)住房房的使用效果果，而非建筑筑標準。經(jīng)濟濟適用住房面面積需要嚴格格控制在中小小套型，中套套住房面積控控制在80平平方米左右，小小套住房面積積控制在600平方米左右右。 廉租房，廉租房房只租不售，出出租給城鎮(zhèn)居居民中最低收收入者。在房房價瘋漲，經(jīng)經(jīng)濟適用房走走入困境，百百姓居住難的的背景下，廉廉租房便成為為了社會關(guān)注注的焦點，能能成為了低收收入家庭住房房的“救命草”。據(jù)調(diào)查，廉廉租房戶型設(shè)設(shè)定是以一居居室、兩居室室

9、為主， HYPERLINK /view/43753.htm 建筑筑面積原則上上按一居室套套型建筑面積積35平方米米，兩居室套套型建筑面積積45平方米米，三居室套套型建筑面積積55平方米米。三個項目目中的三居都都不高于555平方米，名名副其實的“袖珍”小戶型。 政策性租賃房，指通過政府或政府委托的機構(gòu)，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應(yīng)標準的租房補貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標準而又無力購買經(jīng)濟適用房的低收入家庭的住房困難。這個概念正好被定格在新出爐的“租賃型經(jīng)濟適用房”。經(jīng)濟適用房以租代售，可以說是將經(jīng)濟適用房變成“擴大版的廉租房”

10、。三、保障性住房房的特點社會保障性住房房是我國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住宅建設(shè)中中較具特殊性性的一種類型型住宅，它通通常是指根據(jù)據(jù)國家政策以以及法律法規(guī)規(guī)的規(guī)定，由由政府統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、統(tǒng)籌，提提供給特定的的人群使用，并并且對該類住住房的建造標標準和銷售價價格或租金標標準給予限定定，起社會保保障作用的住住房。社會保保障性住房制制度也就是在在社會保障性性住房建設(shè)、分分配、流通等等具體實踐中中形成的制度度。四、保障性住房房的現(xiàn)狀與商品房相比，保保障性住房制制度還很不完完善，致使有有人開始懷疑疑這項舉措的的推行。 保障性住房房成為“雞肋”的現(xiàn)象，主主要是由于保保障性住房無無法像商品房房那樣有高額額的“賣地”款可得，反反而

11、要政府倒倒貼配套資金金。因此，一一些 HYPERLINK /view/310405.htm 地方政府府在建設(shè)保障障性住房的過過程中，將保保障性住房建建在了位置偏偏遠房源不好好的地方。要要從根本上解解決保障性住住房的建設(shè)問問題，一是要要從財政層面面解決多年以以來地方政府府依賴的“賣地財政”，同時還要要看保障性住住房的供應(yīng)是是否落到實處處，將那些依依然是畫在墻墻上的“大餅”，真正轉(zhuǎn)化化為老百姓嘴嘴里的食物。 由于70%以上上的 HYPERLINK /view/68398.htm 常住人口口都是中低收收入家庭，我我國的 HYPERLINK /view/1645951.htm 住房保保障制度只能能以低

12、水平、廣廣覆蓋為目標標； HYPERLINK /view/61891.htm 中國的住房保保障體系需要要保障70%以上的中低低收入家庭。應(yīng)應(yīng)該是一個多多層次的體系系。第一層級級是不足的極低收收入的家庭、老老人、病人等等進入政府提提供的廉租屋屋，通過這種種方式來保證證最弱勢民眾眾的居住生存存權(quán)。所以廉廉租屋的建設(shè)設(shè)比重應(yīng)該在在5-10%。第二層級級是的中低低收入民眾，在在政府住房貨貨幣化補助、優(yōu)優(yōu)惠利率、優(yōu)優(yōu)惠稅收等優(yōu)優(yōu)惠條件下通通過 HYPERLINK /view/2075881.htm 限價商品品房、經(jīng)濟適適用房、租賃賃經(jīng)濟適用房房、民工住房房等多種形式式來解決。其其中經(jīng)濟適用用房的建設(shè)比比

13、重應(yīng)該不低低于20%。限限價商品房的的建設(shè)比重應(yīng)應(yīng)該不低于330-50%。、只有以上中中高收入者，他他們的住房完完全由市場決決定，不納入入住房保障體體系。五、保障性住房房的前景加大保障性住房房建設(shè)力度，進進一步改善人人民群眾的居居住條件，促促進房地產(chǎn)市市場健康發(fā)展展,是黨中央央進一步加強強民生建設(shè)的的重要舉措。日前提出幾項重重要意見，主主要有以下幾幾項內(nèi)容：一是加大保障性性住房建設(shè)力力度，爭取用用3年時間基基本解決城市市低收入住房房困難家庭住住房及棚戶區(qū)區(qū)改造問題。在在加大保障性性住房建設(shè)力力度的同時，積積極推進農(nóng)村村危房改造。 二是進一步步鼓勵普通商商品住房消費費。加大對自自住型和改善善型住

14、房消費費的信貸支持持力度。對住住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)節(jié)營業(yè)稅暫定定一年實行減減免政策。 三是支持 HYPERLINK /view/2377149.htm 房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)積極應(yīng)對對市場變化。引引導(dǎo)房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)積極極應(yīng)對市場變變化。支持房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)合理的融融資需求。取取消 HYPERLINK /view/47517.htm 城市房地地產(chǎn)稅。 四是強化地地方人民政府府穩(wěn)定房地產(chǎn)產(chǎn)市場的職責責。落實地方方人民政府穩(wěn)穩(wěn)定房地產(chǎn)市市場的職責。因因地制宜解決決其他住房困困難群體住房房問題。 五是加強房地產(chǎn)產(chǎn)市場監(jiān)測。繼繼續(xù)加強房地地產(chǎn)市場監(jiān)測測分析，建立立健全 HYPERLINK /view/39201

15、65.htm 房地產(chǎn)產(chǎn)市場信息系系統(tǒng)和統(tǒng)計制制度，完善市市場監(jiān)測分析析機制，準確確把握房地產(chǎn)產(chǎn)市場走勢，及及時發(fā)現(xiàn)市場場運行中的新新情況、新問問題，提高調(diào)調(diào)控措施的預(yù)預(yù)見性、針對對性和有效性性。意見提到，積極極營造良好的的輿論氛圍。堅堅持正確的輿輿論導(dǎo)向。以以加快保障性性住房建設(shè)，鼓鼓勵住房合理理消費，促進進房地產(chǎn)市場場健康發(fā)展為為基調(diào)，大力力宣傳中央出出臺的各項政政策措施及其其成效，著力力穩(wěn)定市場信信心。六、保障性住房房的審計（一）審計范圍圍和對象1、發(fā)展改革部部門（1）建設(shè)項目目計劃，包括括項目個數(shù)、建建設(shè)進度、資資金（其中：中央預(yù)算內(nèi)內(nèi)投資補助資資金和地方政政府應(yīng)安排配配套資金數(shù)額額）。

16、（2）建設(shè)項目目的申報和審審批是否真實實、合規(guī)，是是否實行項目目預(yù)算管理，項項目預(yù)算執(zhí)行行是否嚴格，有有無隨意變更更項目預(yù)算。2、財政部門（1）資金預(yù)算算安排及收支支情況，中央央預(yù)算內(nèi)投資資安排的補助助資金，省、市市級政府補助助的資金、本本級政府安排排的資金，其其中;本級政政府安排的資資金重點關(guān)注注其資金結(jié)構(gòu)構(gòu)，包括從土土地出讓凈收收益中安排、預(yù)預(yù)算安排、從從住房公積金金增值收益中中安排社會捐捐贈、利息及及其他資金。（2）地方配套套資金情況;廉租住房和和棚戶區(qū)改造造建設(shè)項目地地方配套資金金是否足額落落實，資金是是否有缺口，缺缺口是多少，形形成缺口的原原因。（3）廉租住房房保障資金是是否納入財政

17、政年度預(yù)算管管理，是否按按規(guī)定實性專專項管理、分分賬核算、專?？顚Ｓ眉笆帐罩蓷l線執(zhí)執(zhí)行；重點調(diào)調(diào)查內(nèi)容：資資金籌集、管管理和撥付情情況；上級資資金和本級財財政配套資金金。 3、房產(chǎn)部門（1）解決城市市低收入家庭庭住房困難發(fā)發(fā)展規(guī)劃及22007-22009年度度計劃，棚戶戶區(qū)改造計劃劃及方案的制制定、實施情情況，分析其其合理性和科科學性。（2）收集地方方制定的廉租租住房保障和和棚戶區(qū)改造造的政策措施施，審查相關(guān)關(guān)政策落實情情況。延伸調(diào)調(diào)查有關(guān)建設(shè)設(shè)單位，審查查建設(shè)工程中中執(zhí)行國家規(guī)規(guī)定的工作程程序情況，重重點審查項目目工程建設(shè)“六制”執(zhí)行情況，實實地察看廉租租住房建設(shè)情情況，重點察察看建設(shè)面積

18、積是否超過550平方米，分分析套型面積積規(guī)定的合理理性。（3）廉租住房房保障和棚戶戶區(qū)改造的基基本情況，包包括保障規(guī)模模、方式、條條件、標準。4、民政、國土土資源、物價價等部門重點調(diào)查了解城城市低保和低低收入家庭的的核定、標準準及戶數(shù)情況況；廉租住房房建設(shè)項目的的用地計劃、土土地劃撥情況況；保障性住住房的定價情情況。（二）審計重點點一是重點關(guān)注國國家政策的執(zhí)執(zhí)行情況。在在審計中要重重點關(guān)注政府府及部門是否否認真貫徹落落實國務(wù)院院關(guān)于解決城城市低收入家家庭住房困難難的若干意見見的要求，加加大廉租住房房保障投入，制制定了相關(guān)規(guī)規(guī)范性文件，明明確了廉租住住房保障工作作目標，落實實了工作責任任，建立完

19、善善建設(shè)項目實實施工作的各各項規(guī)章制度度，確保項目目建設(shè)公開、公公正、規(guī)范、有有序，推動了了廉租住房保保障工作的快快速開展，做做到了應(yīng)保盡盡保。凡符合合廉租住房條條件的申請戶戶，根據(jù)各地地實際情況能能實物配租的的實行實物配配租，暫時無無法實物配租租的，采取發(fā)發(fā)放租賃補貼貼方式解決。二是重點關(guān)注審核程序規(guī)范情況。在審計中要重點關(guān)注住房保障對象的住房、戶籍等情況調(diào)查、審核和復(fù)核，是否實行了“五級審查、三級公示”的準入制度，并在當?shù)孛襟w和房管局網(wǎng)站進行了公示，接受廣大群眾的監(jiān)督。同時對經(jīng)濟適用房申請、廉租房的建設(shè)、補貼發(fā)放中是否有“權(quán)力尋租”的機會，存在不符合條件的群體進入保障范圍的可能，導(dǎo)致真正的

20、低收入家庭住房不能得到保證。是否家庭因收入變動、住房改善、人員去世以及其他因素被舉報，建立退出了廉租住房保障機制。三是重點關(guān)注廉租住房及配套設(shè)施完善情況。在審計中要重點關(guān)注廉租房建設(shè)及配套設(shè)施不完善、地址偏遠、交通不便等問題，防止變成了一堆無法入住的“爛尾房”。審計著重檢查部分收購、新建的保障性住房建筑面積是否存在設(shè)計不夠合理、套型面積偏小或偏大現(xiàn)象。四是重點關(guān)注套取挪用住房保障資金情況。在審計中要重點關(guān)注是否有利用虛假申報材料等，套取新建廉租住房上級補助資金情況，配套資金落實比率低和配套資金不能足額到位，建設(shè)用地未能切實保證，影響保障性住房建設(shè)項目的施工進度等情況。是否有利用住房保障資金用于

21、工作經(jīng)費等支出和其他支出等。（三）績效審計計目前保障性住房房資金績效審審計沒有成功功的經(jīng)驗可以以借鑒，我們們要立足實際際，不能好高高騖遠，以研研究信息內(nèi)部部控制為中心心開展工作，放放棄一些暫時時還不能實現(xiàn)現(xiàn)的目標，集集中精力，把把現(xiàn)有已具體體審計條件的的信息數(shù)據(jù)中中最基本的問問題搞清楚，初初步對保障性性住房資金績績效審計的內(nèi)內(nèi)容進行了探探索。1、梳理相關(guān)問問題，關(guān)注保保障性住房工工作中的熱點點難點積極開展審計調(diào)調(diào)查，根據(jù)調(diào)調(diào)查情況,認認真梳理保障障性住房工作作中存在的問問題:保障性性住房有關(guān)政政策落實是否否按照政府文文件精神執(zhí)行行？各種、各各批資金的金金額和撥付時時間是否按照照規(guī)定進行？資金來

22、源是是否滿足建設(shè)設(shè)要求，資金金的使用是否否按照規(guī)定進進行？支付的的保障性資金金建設(shè)的房屋屋是否達到規(guī)規(guī)定的覆蓋率率？安置保障障性住房的家家庭是否符合合條件，本人人支付的金額額是否符合比比例，保障性性住房面積和和資金是否符符合規(guī)定？集集中安置的小小區(qū)建設(shè)商是是否在規(guī)定的的范圍內(nèi)享受受政策？保障障性住房從建建設(shè)到出售是是否體現(xiàn)公平平、公開原則則，住房覆蓋蓋面是否滿足足進度要求，房房屋地理條件件和周邊環(huán)境境能否保障基基本生活？2、找準審計切切入點,確定定審計內(nèi)容為了解決保障性性住房工作中中存在的問題題,結(jié)合被審審計單位的電電子數(shù)據(jù)管理理的實際情況況,明確審計計重點內(nèi)容。（1）明確審計計對象和范圍圍。

23、以資金撥撥付使用為切切入點，檢查查資金使用效效益，了解本本地保障性住住房工作社會會效益和經(jīng)濟濟效益情況。社社會保障性住住房資金績效效審計以保障障性住房管理理中心為主要要被審計單位位，近三年安安置情況為審審計范圍，并并延伸審計到到各相關(guān)單位位：如資金撥撥付單位(財財政、土地、公公積金管理)、工程建設(shè)設(shè)單位(房地地產(chǎn)開發(fā)公司司)、住房管管理單位(房房管局、居委委會、民政、公公安、物業(yè)公公司)、住戶戶等。（2）突出重點點，明確審計計內(nèi)容。第一，分析保障障性住房項目目立項的合規(guī)規(guī)性。從保障障性住房建設(shè)設(shè)用地方式入入手，用地方方式是否合理理有無違規(guī)？是否符合節(jié)節(jié)約集約用地地原則？是否否根據(jù)保障性性住房年度計計劃進行選址址，落實建設(shè)設(shè)地塊和建設(shè)設(shè)計劃？建設(shè)設(shè)用地涉及農(nóng)農(nóng)地征轉(zhuǎn)用的的，是否由市市政府統(tǒng)籌安安排用地計劃劃指標？列入入當年度農(nóng)用用地征轉(zhuǎn)用計計劃的，是否否由國土局按按規(guī)定報省政政府批準？其其征轉(zhuǎn)用農(nóng)地地補償?shù)葓笈M用從保障障性住房資金金專戶中預(yù)支支，待工程建建設(shè)單位落實實后，由工程程建設(shè)單位承承擔，納入建建設(shè)成本。第二，審核保障障性住房的安安置程序和申申購條件的合合法性