1、重慶大足石刻影視文化有限公司“大足影視基地度假村”項目策劃建議書導 言感謝貴司給給予的合合作洽談談機會！貴司為為大型國國有控股股企業，資資金實力力強，社社會資源源豐富，尤尤其在文文化傳媒媒產業方方面具有有突出的的核心競競爭力。大足影影視基地地項目（以以下簡稱稱“項目整整體”）正是貴貴司基于于企業自自身優勢勢條件所所確立的的一個起起點高、規模大大、特色色鮮明、要要素復雜雜的復合合地產開開發項目目。貴司司針對項目整體體開發已已作了大大量前期期論證和和規劃工工作，總總體思路路及開發發理念已已基本明明確，但但由于影影視基地地項目上上述特點點，在項項目整體體進入具具體操作作推進階階段時，還還必須深深入細

2、致致地進行行大量的的調研和和策劃工工作。就就先期啟啟動的五五星級酒酒店及度度假村（以下簡稱“本項目”）部分而言，目前急需明確如下幾個方面的問題：一是確定項項目整體體及本項項目開發發時機。在在貴司發發展戰略略和項目目總體思思路指導導下，結結合地塊塊先天條條件及市市場現狀狀，明確確最佳開開發時機機。二是選擇項項目整體體及本項項目的運運營模式式。在明明確項目目開發時時機后，結結合當前前市場情情況，明明確項目目整體基基本項目目的最佳佳運營模模式，以以求開發發風險和和開發利利潤的平平衡。三是明確項項目整體體產品定定位組合合及本項項目的。結結合地塊塊先天條條件及區區域市場場現狀，明明確項目目產品定定位方向

3、向及規劃劃要點。四是做好前前期開發發與后期期開發的的接口。商商務度假假村不是是孤立存存在的單單個項目目，而是是對整個個項目至至關重要要、對本本項目其其他部分分影響深深遠的開開篇之作作，所以以在考量量每個問問題時必必須基于于對整個個項目的的通盤考考慮，在在項目最最終形態態上必須須預留好好與其他各各部分的的接口。我們理解以以上四方方面的問問題正是是本項目目現階段段進行市市場調研研和定位位策劃要要注意的的方向性性的問題題，也是是我們開開展市調調及策劃劃工作的的前置問問題。我們真誠地地期望，通通過我們們的工作作，為貴貴司戰略略決策提提供切實實的市場場依據，同同時，為為雙方的的深層次次合作，打打好堅實實

4、的基礎礎。第一章：項項目初解解一、項目概概述大足影視基基地是20006年重重慶市重重點旅游游開發項項目及重重慶市“十一五五”規劃重重點文化化產業項項目之一一，在重重慶市旅旅游及文文化產業業方面具具有舉足足輕重的的重要性性。1、項目緣緣起發展廣廣電產業業，填補補西南空空白隨著重慶廣廣播電視視產業的的發展以以及近年年來數字字電視節節目、付付費頻道道、購物物頻道的的開通推推廣，重重慶廣電電集團（總總臺）拍拍攝、制制作的方方言劇、電電視劇等等各類節節目制作作量大大大增加。（是是否能加加入相關關數據）然然而相對對落后的的拍攝條條件無法法與發展展速度同同步，在在很大程程度上制制約了影影視產業業的發展展升級

5、。另另據考察察，西南南地區至至今沒有有一個具具備生產產能力的的大型影影視制作作基地，如如重慶在在這方面面有所動動作，將將對重慶慶的文化化產業和和城市形形象有極極大的提提升。經經過反復復研究論論證，重重慶市廣廣電局、重重慶電視視臺、重重視傳媒媒等單位位萌生了了開發建建設影視視基地的的初衷。2001年年起，市市廣電局局與重慶慶電視臺臺、重視視傳媒開開始集中中各種優優勢力量量，著手手籌備影影視基地地前期準準備工作作。20005年年，廣電電產業公公司整合合成立后后，全面面接手項項目的相相關事宜宜，其下下屬單位位廣電實實業公司司則成為為影視基基地工作作的具體體實施單單位。2、項目選選址多方考考察論證證，

6、花落落龍水湖湖畔影視基地的的選址自自20001年起起便拉開開了序幕幕。經過過對重慶慶周邊區區縣歷時時兩年多多的全方方位考察察、論證證，影視視基地最最后塵埃埃落定于于大足縣縣玉龍鎮鎮龍水湖湖畔，其其原因在在于：（一）大足足石刻得得天獨厚厚的旅游游文化資資源。自自19880年開開放以來來，大足足石刻已已接待國國內外游游客12200余余萬人，年年門票收收入達110000萬元，不不僅創造造了可觀觀的經濟濟收入，更更具有豐豐厚的文文化內涵涵：作為為享譽中中外的世世界文化化遺產，大大足石刻刻被國內內外譽為為神奇的的東方藝藝術明珠珠，代表表中國石石刻藝術術的顛峰峰，具有有豐富的的文化內內涵。未未來的影影視基

7、地地將可與與大足石石刻的人人文資源源互為依依托，把把現代的的影視文文化與傳傳統的大大足石刻刻藝術通通過文化化的紐帶帶、傳媒媒的推動動、旅游游業的手手段緊密密結合，形形成濃郁郁的文化化旅游氛氛圍。（二）龍水水湖優良良的自然然環境。龍龍水湖位位于大足足縣境內內，系119588年修建建的人工工湖，水水域面積積56000多畝畝，常年年蓄水115000多萬立立方米，風風景優美美，湖中中各色小小島星羅羅棋布，形形成了天天然的分分區，其其鄰近的的玉龍山山森林公公園還被被列入國國家級森森林公園園。經過過十多年年的旅游游開發建建設，龍龍水湖旅旅游環境境日新月月異，已已建成為為以山水水自然風風景為主主要格調調的著

8、名名旅游景景區，連連續三年年年平均均接待游游客超過過十萬人人次，有有較大的的旅游開開發潛力力。（三）龍水水鎮良好好的地理理位置。考考慮到影影視基地地需要大大面積可可供開發發的土地地，如此此大面積積的土地地只能在在重慶近近郊的區區縣中尋尋找，廣廣電集團團（總臺臺）選定定了距離離重慶主主城區僅僅一個半半小時車車程，距距離適中中的大足足縣玉龍龍鎮。玉玉龍鎮北北距大足足縣城114千米米，南距距成渝高高速公路路及成渝渝鐵路大大足站112千米米，距大大足機場場8千米，大大郵、大大永、龍龍銅高等等級公路路縱貫腹腹心，交交通便利利，已成成為連接接渝西各各區市縣縣、鄉鎮鎮的樞紐紐。（四）大足足縣黨委委、政府府的

9、政策策扶植。大大足縣政政府擬將將旅游業業確立為為主要發發展方向向，故對對此項目目高度重重視，向向廣電集集團（總總臺）表表達了充充分的合合作誠意意并提供供了各種種優惠政政策。220055年12月，廣廣電產業業公司與與大足縣縣政府簽簽訂了合合作協議議，共同同出資組組建了大大足石刻刻影視文文化有限限責任公公司，主主要負責責影視基基地的開開發建設設。在大大足縣政政府的全全力配合合下，大大足石刻刻影視文文化有限限責任公公司在經經營上逐逐漸步入入正軌，影影視基地地一期用用地的征征地工作作也已展展開：縣縣國土局局已通過過了對第第一批約約2900多畝土土地的報報批，隨隨后還將將陸續開開展其余余土地的的審批工工

10、作。（五）溫泉泉資源對對項目開開發價值值的提升升為豐富影視視基地內內容，增增加影視視基地附附加值，強強化休閑閑娛樂的的資源儲儲備，廣廣電產業業公司于于20005年末末收購了了重慶市市水質最最好的龍龍水湖溫溫泉及其其附帶的的溫泉度度假中心心。龍水水湖溫泉泉位于風風景秀麗麗的龍水水湖畔，玉玉龍鎮政政府駐地地，井口口水溫達達62，日出出水量達達60000立方方米，富富含多種種有益于于身體健健康的礦礦質，具具有獨特特的養生生、保健健功能，其其出水量量？和質質量均堪堪稱重慶慶溫泉之之首，具具有極大大的開發發潛力，為為影視基基地人氣氣的聚積積和整體體環境的的升值提提供了保保障。目前廣電產產業公司司正擬對對

11、龍水湖湖溫泉度度假中心心進行來來賓住宿宿樓的擴擴建，吸吸引更多多消費者者來此休休閑娛樂樂，這為為本項目目早期運運作提供供了難得得的切入入點。 二、大足影影視基地地定位預預想項目定位應應基于準準確周密密的調研研基礎上上，但調調研方案案不可能能漫無目目的泛泛泛而論。沒沒有一定定的方向向，調研研必定是是無頭蒼蒼蠅，費費時費力力費錢而而實際價價值很小小，這是是時下許許多調研研結果缺缺乏對項項目的實實際指導導意義的的基本原原因。我我們認為為，在制制定調研研方案之之前，應應該有一一個預調調研和在在于調研研基礎上上的預定定位的前前置工序序。以下下定位預預想是在在我們目目前對本本項目非非常粗淺淺的印象象基礎上

12、上提出的的，有待待我司正正式介入入本項目目后，通通過預調調研和預預定位的的環節加加以修正正。（一）項目目定位生態型升級級版影視視文化基基地新型復復合型“文化休休閑產業業地產”開發項項目（二）功能能定位商務度假區區：五星級國際際商務酒酒店五星級商務務度假村村溫泉休閑中中心高級商務會會所直升機停機機坪商業步行街街：（二期開發發，待定定）影視文化公公園（二期開發發，待定定）創意產業基基地：（三期開發發，待定定）高尚住宅區區（三期開發發，待定定）（三）形象象定位重慶都市圈圈時尚消消費的代代表性場場所時尚孵孵化器：歷史文文脈的傳傳承者時尚文化的的推進器器中國西部影影視文化化及創意意產業高高地產業孵孵化器

13、：大型影影視文化化及創意意企業進進軍中國國西部的的橋頭堡堡 中國國西部影影視文化化及創意意產業向向外擴張張的根據據地（四）戰略略定位“三步步走”戰略第一步：22007720008年人氣聚集：高級商商務度假假功能及及環境的的初步形形成 五五星級酒酒店及度度假村第二步：22009920010年內核打造：影視文文化公園園的建設設商業步行街街的推出第一批影視視創意產產業用房房及住宅宅項目的的推出及及銷售 第三步：22010020112年成就大業：中國西西部影視視文化及及創意產產業高地地的形成成大量影視文文化及商商務活動動的聚集集影視文化及及創意產產業項目目及企業業的聚集集時尚文化休休閑度假假熱點的的形

14、成影視文化特特色步行行街商鋪鋪的運行行及銷售售大量影視創創意產業業用房及及高尚住住宅項目目的推出出及銷售售二、中國西西部大足影視視基地的經營營策略（一）政企企互動即市、縣兩兩級政府府與企業業互動。項項目的運運作，必須堅堅持政府府引導與與市場運運作相結結合，整整合各方方力量，加加強政府府與企業業間的互互動，探探索一條條經濟效效益與社社會效益益雙贏的的路子。在在政企互互動方面面，主要要以市場的的力量依依靠，政政府為導導向的原原則。一一是科學規規劃，拒拒絕與項項目形象象和定位位不相符符的商家家進入；二是營營造與項項目相適應的周周邊環境境、社區服服務和經經營理念念；三是組組織好招招商引資資，特別別是運

15、用用稅費減減免或反反哺的措措施吸引引大型品品牌企業業和成長長性企業業的進入入；四是組組織好交交通，保保障人流流、物流流順暢地地進出；五是減化化相關企業業在建設設、入住住、經營營等方面面的行政政審批手手續，提提高行政政服務水水平；六六是整合合好周邊邊公共服服務配套套如郵政政、醫院院、銀行行等。（二）高屋屋建瓴規劃建設大足影影視基地地的目標標是填補西南南地區至至今無具備生生產能力力的大型型影視制制作基地地的空白白。著力力點是專業業和產業業的互動動，人氣氣、商氣氣、財氣氣的聚集。大足影視基基地將會對西南片片區落后后的拍攝攝條件起起到一個個質的提提升。在在影視業業的發展展上提供一一個設施施齊備，環環境

16、優美美，交通通便利的的專業場所所。是中國西部惟一的的國際化化、生態態化、低低密度的影視基基地、商商務領地地和財富富中心。（三）上掛掛下聯與國家、重重慶有關關行業管管理部門門共同探探討，建建立中國國西部影影視名人人俱樂部部，使影影視企業業、社會會團體、業業內人士士等密切切的探討討和合作作。影視視業的發發展，必必將帶動動相關行行業。以以業務為為吸引點點，從而而相成影影視相關關行業的的包圍圈圈，帶動動相關行行業的入入駐。（四）優惠惠吸引促使市委、市市政府和和大足縣縣委、縣政府對對影視基地地建設的的高度重重視，并并提供優優惠政策策。凡購購房并注注冊入駐駐的企業業都給予予其企業業經營稅稅費優惠惠的各項項

17、政策。（五）龍頭頭拉動采取特殊的的措施，吸吸引有影影響力的的知名龍龍頭企業業入駐。以以此形成成羊群效效應，帶帶動大量量企業的的陸續進進入。四、基地功功能定位位及形象象推廣初初步構想想（一）功能能定位原原則功能定位原原則：重慶的，更更是西部部的西部的，更更是國際際的影視的，更更是產業業的商務的，更更是時尚尚的精英的，更更是大眾眾的（二）推廣廣策略1、學術開開路，整整合傳播播邀請國內外外一流專專家學者者參與研研討，并并將其成成果通過過各種方方式向國國內外傳傳播，體體現權威威性與科科學性。充充分把握握人際傳傳播與大大眾傳播播互動規規律，采采取一系系列人際際傳播和和大眾傳傳播手段段。通過過“城市事事件

18、”制造引引起重慶慶乃至全全國、世世界的關關注。并并通過大大足以外外的高層層傳播來來影響重重慶。2、突出特特色，制制造事件件深邃的內涵涵和獨特特的定位位，決定定了本項項目的推推廣運作作不能走走簡單的的廣告宣宣傳路線線，而應應該充分分發揮大大足縣和和企業的資資源優勢勢，緊緊緊圍繞影影視基地地的相關關要素，策策劃一系系列的富富有特色色和大規規模參與與性的“城市事事件”，并以以此推動動媒體的的大眾傳傳播和“街談巷巷議”式的人人際傳播播。進而而使客商商在參與與了豐富富多彩的的活動、體體驗了商商務與時時尚雙重重變奏所所帶來的的心靈撞撞擊之后后，對影影視基地地產生深深刻的印印象和入入駐的沖沖動。3、實現價價

19、值，奠奠定基礎礎在項目硬件件設施齊齊備后，積積極拓展展影視業業務。把把項目及及時投入入到的其其功能上上去。讓讓影視基基地自身身的商業業價值得以以實現。以以此來營營造氣氛氛，奠定定基礎。4、高屋建建瓴，引引導潮流流要充分認識識和挖掘掘影視基地地的特殊殊價值和和深厚內內涵，轉轉換傳統統思維，摒摒棄簡單單粗放的的商業地地產開發發和住宅宅開發模模式，將將本項目目這一富富有生態態魅力、文文化底蘊蘊和產業業價值的的空間場場所置于于時代的的最前沿沿，成為為重慶乃乃至西部部地區發發展休閑閑文化產產業的“時尚孵孵化器”和促進進影視創創意產業業擴張發發展的“產業孵孵化器”，使其其在具有有引導時時尚生活活和孵化化產

20、業雙雙重功能能的基礎礎上，高高起點地地展開宣宣傳推廣廣，使影影視基地地的推廣廣傳播過過程成為為一個傳傳播時尚尚風范、更更新企業業發展理理念、引引導經濟濟潮流的的過程。第二章 策劃作作業大綱綱上述關于影影視基地地的初步步構想，是是在尚未未展開深深入細致致的調研研和科學學系統的的策劃工工作的情情況下作作出的主主觀臆想想，鑒于于本項目目的系統統性和復復雜性，我我們認為為，整體體策劃工工作一定定要在深深入細致致的調研研的基礎礎上，充充分整合合國內外外有關專專家的力力量，廣廣泛吸取取外界的的先進做做法和經經驗，進進行科學學的系統統的策劃劃和整合合運作。因此，結合合我們目目前所能能把握的的本項目目基本情情

21、況和我我們的粗粗淺認識識，編制制了以下下大足足影視基基地調研研及定位位策劃主主要工作作內容（以以下簡稱稱工作作內容）。需要說明的的是，本本項目調調研策劃劃是一個個極為特特殊的綜綜合策劃劃項目，必必須在充充分細致致調研的的基礎上上，結合合本地塊塊和企業業的實際際情況展展開策劃劃工作。現現階段對對策劃工工作內容容進行細細化，難難免會與與實際情情況產生生一定偏偏差。因因此，建建議在進進入合同同正式洽洽談階段段后，雙雙方再就就工作內內容進行行深入細細致的溝溝通和磋磋商，根根據項目目的實際際情況和和企業的具具體要求求做進一一步的修修訂。第一部分 市場場調研（提提供市市場調研研報告）一、市場資資源狀況況調

22、研（一）商業業經營市市場資源源調研1、市場環環境條件件調研（1）重慶慶都市經經濟圈及及主城區區社會經經濟宏觀觀情況；（2）中國國影視業發展情情況；（3）項目目所在地地區位條條件、市市政狀況況及區域域規劃。2、影視基基地調研研（1）各影影視基地地自身結結構（2）影視視基地的的分布及及發育狀狀況（3）各影影視基地地經營狀狀況（4）各影影視基地地起步時時狀況（5）各影影視基地地發展路路線（6）各影影視基地地相應社社會經濟濟發展狀狀況（7）各影影視基地地的商務務及生活活服務配配套狀況況（8）各影影視基地地的生態態環境狀狀況（9）各影影視基地地的社區區服務狀狀況（10）各各影視基基地的相相關產業業帶動狀

23、狀況3、國際、港港、澳、臺臺及內地知名影視視企拓展展計劃調調查（二）本項項目目標標客戶群群定位分分析二、本項目目競爭形形勢調研研（一）本項項目競爭爭對手項項目調研研1、競爭對對手項目目的區位位及周邊邊環境2、競爭對對手項目目的規劃劃布局3、競爭對對手項目目的建筑筑風格4、競爭對對手項目目的賣場場特點5、競爭對對手項目目所運用用的建材材、設備備及裝修修標準6、競爭對對手項目目的配套套設施與與服務7、競爭對對手項目目的運營營管理（二）競爭爭對手項項目的市市場反應應1、競爭對對手項目目的營銷銷策略競爭對手項項目的招招商政策策及銷售售價格競爭對手項項目的價價格體系系分析競爭對手項項目的入入市價格格及其

24、市市場反映映競爭對手項項目的價價格調整整策略競爭對手項項目的付付款方式式競爭對手項項目的招招商及銷銷售策略略特點、創創新方式式及其市市場反映映2、競爭對對手項目目的實際際銷售及及經營狀狀況3、競爭對對手項目目的優劣劣勢分析析三、本項目目地塊特特質與市市場價值值調研（一）本項項目所在在片區的的功能特特征分析析及其發發展趨勢勢1、目前本本項目所所在區域域的城市市功能布布局2、本項目目所在區區域的城城市功能能的演變變趨勢3、本項目目所在區區域的城城市規劃劃與城市市功能的的市場價價值（二）本項項目所在在片區的的市政建建設及配配套1、市政建建設及配配套現狀狀2、本項目目所在片片區市政政建設及及配套的的發展趨趨勢3、市政建建設及配配套對本本項目開開發的影影響4、本項目目有效利利用社會會配套設設施的研研究（三）本項項目所在在片區交交通條件件調查分分析1、交通條條件