1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔荊州市新世界名店城有限公司 “新世界名店城”物業管理建議書蔡 開 宇2004年3月15日 / 新世界名店城地處荊州市核心商圈的地王中心，擁有得天獨厚的地理位置，在商場規模和設備設施方面是目前荊州最大的，硬件環境無疑具備了打造一流商場的基礎。做為配套服務的物業管理，在保障商場經營秩序的安全高效、保證設備設施的完好、創建一流商業品牌和百年老店、達到使物業保值增值的目的等方面具有極其重要的作用，是打造一個成功的商業品牌必不可少的軟件基礎。 根據對名店城目前的現場情況的了解以及掌握的一些資料，現就新世界名店城的物業管理方面的相關問題簡要建議如下：一、名店城物

2、業管理的主要內容根據與名店城謝總溝通所了解的情況，名店城的物業管理將成立一個專門的職能部門來負責，其主要職責設計如下：對小業主或承租商的管理名店城采用分散產權和商鋪租賃的方式，在物業管理方面就有一個分散物業的產權人（小業主）和物業使用人（承租商）的管理問題。如果公司另有專門的小業主管理部門，物業部門要做的就是對承租商戶的服務，主要有以下內容的工作：協助和組織成立由公司（大業主）、小業主、工商部門、承租與經營商戶代表共同組成名店城管理委員會，協助管理委員會制定各種管理條例、公約等，并與每位經營商戶簽定管理公約，明確業主、經營者和管理者的責任、權利與義務，對每位經營商戶進行約束，以保證良好的公共經

3、營秩序。協助公司經營管理部門對承租商戶的日常經營中各種與物業相關的問題（比如設備保修）提供良好的服務，及時予以解決；對承租商戶在日常經營中使用商場各項物業設施設備的情況進行監管，包括二次裝修的管理等。承租商的檔案資料的建立和管理。要做到對商場內所有的鋪面的詳細情況登記存檔、有案可查。協調各承租商之間的關系。主要是開展承租商之間的聯誼交流，創建名店城良好的企業文化，為承租經營者營造一個和諧融洽的氛圍。協調承租商與工商、稅務、物價、消協等社會管理部門之間的關系，營造名店城良好的經營環境。為承租商戶提供代辦信函郵件、代收發貨物、以及各種支持服務。2、安全保衛管理保證商場的安全是物業管理的重要任務之一

4、。名店城整體面積達到近20000平米，經營的商品多、客流量大、周邊社會治安環境復雜，容易發生安全問題。因此，安全保衛要形成系統，充分利用 “技防”和“人防”兩個層面全面覆蓋商場的每個角落，以確保安全。在名店城的安全保衛方面設計重要有以下要點：24小時著裝保安人員值班巡邏。采取“五定”（定人、定崗、定路線、定時間、定作業程序）與電子巡更系統考核相結合的方法來保證保安人員的巡邏質量。安排便衣保安及防損人員在商場營業期間的場內巡邏。處理“防扒”和貨品防盜以及營業場所各種突發事件，為消費顧客和經營者提供安全和放心的環境。商場每日打佯前實行嚴格的清場制度。安排專門保安人員對門前車輛停放和店外秩序進行維護

5、管理，營造整齊有序的名店形象。重點部位（黃金珠寶等柜）采用保安員定人定崗定責任的管理方式，選拔優秀合格的保安員負責。積極配合公安機關做好打擊和防范各種犯罪活動，及時處理在商場發生的各種治安事件。確保名店城的社會治安環境的安全。利用電視監控、紅外報警、磁性防損門禁系統、無線對講聯系等保安技術裝備，配合訓練有素反應快捷的保安隊伍、縝密實用的作業程序、嚴格的制度化管理，對名店城進行全方位的安全防范，為顧客購物提供安全放心的環境，確保商家貨品不被偷盜，減少各種貨品損失率。3、消防管理名店城屬于人流集中性場所，消防安全非常重要，消防工作要常抓不懈。主要要點有：根據工地現場查勘到的情況，名店城配備了自動噴

6、淋、煙感報警、防火卷簾等消防設備，物業管理要管好用好這些設備，確保消防安全。組織成立一支義務消防隊，在出現消防事故時能夠及時自救。根據名店城的實際情況擬訂一套緊急情況下的應急方案，保證出現消防事故后最大限度的實現有秩序的救援和最大限度的減少損失。定期對經營商戶、員工進行消防知識的培訓。 根據消防法和國家有關規定要求協助成立名店城消防安全領導組織機構，接受消防管理機關的監督管理和業務指導。定期組織消防骨干例會和消防演練等，以實現“警鐘長鳴”、防患于未然。4、設備管理良好的設備管理是保證商場物業保值增值、節約商場運行成本的關鍵。保證設備設施的正常運轉是商場物業管理的一項基礎工作，設計名店城的工程設

7、備管理主要有以下內容：電力、空調、電梯三大設備系統的日常運行管理，保障商場的各種能源的供應和設備的正常使用。建立并實施一套包涵所有設備設施的維護、保養和修理作業程序和制度。確保所有的物業設備設施都得到充分有效的維保，保證高標準的完好率。房屋建筑共用部位的維修、養護和管理。包括：住宅主體承重結構部位（基礎、內外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、設備機房等。房屋建筑共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務。包括：共用的上下水管道、落水管、電線、供電線路、照明、煤氣管線、消防設施、安防設施、路燈、標識標牌、公益性文體設施等。物業規劃紅線內的公用設施的維修、養護和管理。

8、包括：道路、圍墻、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車房（棚）、停車場（庫）等。及時對商場燈光、裝飾、鋪面設施以及各承租商戶的報修問題進行處理。維護良好的物業形象。節日期間裝飾物業，包括燈光及其它飾物的制作安裝。收集和管理名店城的所有工程圖紙、檔案資料。對商場的二次裝修進行監理。5、公共環境（清潔衛生）管理根據商場的特點，按星級酒店的標準對店堂進行保潔，為購物顧客和經營商家提供一個干凈整潔的環境。主要內容有：場內流動保潔、采用酒店式的保潔服務標準。垃圾雜物的清理外運。公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運。大理石、飾面、不銹鋼扶手、玻璃等的定期專業養護、打蠟、拋光

9、、清洗等。公共區域的綠化與植物的養護、調整等。定期消殺以及化糞池的清掏等。二、物業管理的組織結構策劃按照實用節約、分工明確的原則，根據名店城的實際情況和上述物業管理主要任務內容，對新世界名店城的物業管理的組織結構設計如下：1、部門設置與組織結構由于對新世界名店城的管理體系和整體架構還不甚了解，根據與謝總溝通的情況，物業管理是做為新世界名店城有限公司的一級職能部門。建議部門名稱即為“物業管理處”，管理處下設 “客戶服務、保安、保結、工程”四部，具體組織結構圖如下：公司董事會公司董事會總經理總經理物業管理處物業管理處客戶服務部工程部保安部財務、經營管理等部門客戶服務部工程部保安部公共環境部公共環境

10、部管理員檔案員清運員保潔員空調工萬能工監控組警衛組防損組管理員檔案員清運員保潔員空調工萬能工監控組警衛組防損組2、物業管理處各部門主要職責保安部：負責名店城的24小時安全巡邏、突發事件處置、監控和消防系統的24小時值守、車輛秩序維護、貨品防損、消防管理等。公共環境部：負責營業期間的店堂酒店式流動保潔、垃圾和雜物的清運、大理石和飾面等的專業保養維護、綠化養護等。綠化養護和專業清洗保養等外聘專業公司負責承包，以節約人力和物力成本。工程部：負責工程設備設施的運行、電力系統24小時值班、日常設備設施的維修和計劃保養、工程圖紙檔案的保管和收集、節假日或促銷活動期間的設備制作安裝、二次裝修的監利。大型設備

11、的保養和維修外聘專業公司承包（保修期間除外）、以節約人力等。客戶服務部：處理承租商戶的日常報修和聯絡，收集整理并保存小業主、商戶的資料檔案，按管理公約對商戶進行監督管理，與管理委員會一起協調各方面的關系，為商戶提供特約的服務，組織商戶聯誼活動和共創名店城商業文化系統等。這是物業管理處的靈魂和中樞。三、物業管理的人員編制人是企業之本，這里遵循“以人為本”的現代企業管理理念，按照在沿海地區先進的“小編制、大工作量、高薪酬待遇”、充分發揮人的主動性和積極性、減少人力編制的思路，根據上述的管理結構，名店城的物業管理方面的人員編制方案如下：管理處主任 1人 崗位職責（略）保安部 共18人 （最小編制13

12、人）主管 1人 崗位職責（略）保安員17人 分3班運轉、輪休制。具體安排為：-營業時段的巡邏保安分2班、每班1人，共2人；-營業時段的便衣防損保安分2班、每班1人，共2人；-黃金珠寶柜定崗保安分2班、每班1人，共2人；-門前保安分2班、每班1人，共2人；-消防監控中心保安分3班、每班1人，共3人；-夜班巡邏保安2人；-輪休人員2人、保證每人每周輪休1天。 * 如考慮為全天24小時分2班運轉，則夜班3人、白班7人、輪休2人，共12人。公共環境部 共20人 （最小編制13人） 主管 1人 崗位職責（略） 保潔員 17人 分2班運轉、輪休制度。具體安排為： -營業時段每樓層安排1名樓層保潔員負責流動

13、保潔和設施清洗維護、共6層，分2班，共12人； -營業時段安排1名衛生間保潔員負責所有的衛生間的保潔、分2班，共2人； -輪休人員3人、保證每人每周輪休1天，垃圾清運員2人* 如考慮營業時間為1班制，則只需保潔8人、清運2人，輪休2人，共12人。工程部 共9人 （最小編制7人） 主管 1人 崗位職責（略）維修工8人 全部為萬能工 負責所有的設備運行和維修。具體安排為： -營業時段分2班每班1人負責設備（主要是中央空調等）運行，共2人； -營業時段分2班每班安排2人負責巡檢維修，共4人； -夜班安排1人值班； -輪休人員1人，保證每人每周可輪休1天。* 如考慮為萬能工模式、全天24小時分2班運轉、則夜班1人、白班4人、輪休1人；共6人。客戶服務部 共2人按以上編制，物業管