1、歡迎下載內容僅供參考合同條款設置西政資本為西政投資集團下屬企業,西政投資集團是西南政法大學地產、金融圈校友傾心打造的地產全產業鏈綜合金融服務平臺。集團主營私募投資、創業投資,主要投資方集團下設西政地產金融研究院,專門從事金融/融資產品設 計、稅務籌劃、跨境投融資、房地產全產業鏈實務研究與顧問工作。歡迎任何形式的溝通、交流和合作,歡迎推薦地產轉讓/融資項目、創投融資項目,推薦者重謝。使用及歸集七股權受讓/回購與退出條款的設置八聲明承諾條款九違約責任安排產項目而言,若以地產基金的方式進行投資,往往不僅會在基金合同中設置相關投資人權益保護條款,在基金對項目的投資協議中亦會設置某些特殊條款實現對基金投

2、資人權益保護。對此,本文將從私募基金投資人權益保護角度出發,總結基金合同及投資協議中關于投資人權益保護的相關條款。本文作為該系列的上篇,主要從投資協議角度出發,對基金投資相關的風控措施及投資人權益保護的條款進行闡述,以期為同業人士提供參考。特別聲明,本文僅為市場上的業務操作情況的總結,不代表筆者對現行的基金投資,投資人越來越關注基金的增信擔保措施的20177隊以往文章的分析,現行的監管法規限制對投資人進行保本保收益。下表亦作出相關分析,在產品端設置對投資人的回購、差額補足條款,可能涉嫌保本保收益的相關安排。對此,一般的增信擔保措施主要在投資端及經營管理層面設 中,而主要體現在基金的對外投資協議

3、中。在進行產品備案時,協會有時亦會反饋要求披露相關增信擔保措施或直接要求提交投資協議。誠如上文所述,若存在產品端約定回購投資人持有的基金份額或對投資人收益進行差額補足,則有可募股權投資基金中,若其他主體在投資端受讓基金持有的項目公司的股權,雖然筆者認為其為一般的增信擔保措施,但不排除協會審核時認定為其有保本保收益之嫌。因而,目前實際操作中,若存在投資端第三方主體受讓基金持有的項目公司的股權,亦有機構選擇不予披露的情形。二、投資協議1.土地使用權抵押條款的設置關于項目公司土地使用權抵押條款一般可 XXXXXX外,在辦理項目預售許可證時,亦需解除土地抵押,但同時可再投資協議中約定共同監管或與開發貸

4、銀行共同監管預銷 2.追加在建工程抵押在滿足在建工程抵押 SPV公司的架構中,可約定將SPV/或項目公司股權部分或在其他第三方愿意作為擔保方,亦可約定將其他第三方的股XXXXXX1.證照監管一般在投資協議中會約定項目公司的公章、財務章、營業執照、開戶許可證、土地證、售房網簽密鑰等重要文件、資料及主要印鑒、證照等資料需交由基金保管。2.XX3-13事會由XX,XXXY對于一般事項采取簡單多數原則,但涉及修改公司章程、增減資、對外擔保、資產轉讓、對外投資、對外融資等可能影響基金安全的重大事項需全體董事一致同意方能通過。若基金以股權投資方式投資于項目公司,則可以賦予基金對項目公司重大事項的一票否決權

5、。該權利的獲取需與項目公司其3.財務人員的委派基金委派人員擔任項目公司的財務人員,對資金使用進行監管。4.修改公司章程就董事會議事規則、股東會議事規則等事項需修改公司章的,要求封閉監管全部賬戶,預留基金授權的個人名章,同時如開通網銀等/回購與退出條款的設置對于股權受讓/回購條款,筆者認為可以分為主動回購及被動回購兩種情形,即項目方原股東或相關主體到期主動要求回購以及因存在項目方對基金的違 約定回購的條件、回購主體、鎖定回購價款、股權轉讓工商 變更的辦理、回購擔保、違約責任承擔等問題。除此之外, 為了充分保障基金利益,通常會由甲方股權持有方、乙方回購方、丙方擔保方另行簽署股權回購協議。關于回購

6、協議的相關內容具體可參見本公眾號西政資本的后續推文。1.主動股權回購/股權受讓筆者界定的主動回購主要系由項目公司原股東或相關主體,在基金對項目投資期滿或在明股實債類基金投資中,在基金按照投資協議的要求收回相關本金及利息后,項目公司原股東或其他相關方主動要求回購基金持有的項目公司的股權。基金實現退出。2.被動股權 回購/股權受讓被動股權回購/股權受讓通常系指項目方存在違約行為或者在明股實債投資中未能按照投資協議的約定向基金按期足額向支付本金及相關利息的,由基金要求原股東或相關主體按照約定的價格受讓其持有的項目公司的 括但不限于如下幾種情況,具體需根據項目的實際情況進一12知情的賬外經營方式隱瞞項

7、目公司實際經營情況345671即上文提及的引起主動回購和被動回購的條件2的約定及通知3456提前到期；對于不能履行回購義務或拒絕回購的,按照回購價格的每日一定比例支付違約金,逾期超過一定時間的,承1.簽約主體的合法有效存續,如各方均按照其各自成立地的法律合法成立并有效存續；2.合法授權,并對其具有強制約束力條款；3.合同的簽署不存在其他潛在的違約行為；4.債務劃斷原則,如項目公司存在未披露的債務,賦予基金選擇解除合同或者繼續履行的權 利；若基金選擇繼續履行,則由債務人及保證人在指定時間內解決相關債務,并且承諾不得影響項目進展；5.項目期限的完成承諾,如保證在約定時間前取得施工許可證、預售許6同意放棄優先購買權的承諾。項目公司其他股東同意出具放 棄優先購買權的承諾,在項目違約且無法償還、基金處置項X1要求繼續履行合同,并要求按照應付未付的款項向基金每日支付一定比例的違約金,直至糾正違約行為之日止。2向基金支付至清償所有本金利息之日止的違約金。3.浮收益,如自違約行為發生或違約情形出現之日起