1、房地產定價法一、房地產定價方法價格是房地產經營過程的核心與實務，一切的經營活動均以此為中心。高價位能夠提高單位利潤，但可能阻礙房地產銷售，低價位盡管能夠擴大銷售，但可能喪失獵取更多利潤的機會。如何確定最適合的價格，求取最大的利潤，是所有投資人最關懷的情況。（一）成本加成定價法將產品的成本（含稅金）加上預期利潤即為房地產價格的定價方法，是一種最差不多的定價法，是依照測算或核算的成本加上一定比例的利潤率確定的。例如：某一項150010，16501650朝向、室內裝飾情形確定房地產售價。成本是開發項目的全部成本，包括開發成本以及經營過程中的支出和稅收，差不多上可分為可直截了當計入的成本和分配計入的成

2、本。利潤率應當考慮房地產投資的風險情形和整個行業的平均利潤綜合測算確定。成本加成訂價雖較簡單、理論依據充分，但這種方法本身考慮市場對價格的同意能力不夠，實際定價時，在此基礎上仍必須考慮市場行情及競爭猛烈與否，才能定出合理的價格，在市場競爭猛烈的情形下，這種定價方法所做的定價可能缺乏競爭力。（二）競爭價格定價法的房地產，通常應具有公司信譽良好、用材較高級、具有專門的設計等優勢。競爭價格定價法通常是在市場競爭較為猛烈時應當考慮的一種方法，在此種方法下，開發經營者獵取較高利潤的途徑確實是必須著眼于降低開發經營成本。（三）顧客感受定價法這種方法的理論基礎實際上是效用理論。對購房者而言，他實際上并不清晰

3、也不十分關懷市場上房地產商品的成本、造價等問題。他在選購房地產時，阻礙其作出決定的因素要緊有兩方面：一是其他同類房地產商品的價格如何；二是以一定的價位購買該項房地產是不是值得。當購房者對某開發公司的品牌有信心時，縱然定價較高，購房者基于享受良好的售后服務和今后物業治理的考慮或是為了表達自己的實力、身份等，仍會欣然前往，而當購房者對推出房地產商品的開發公司不具信心時，一旦定價太低，購房者反而會懷疑其品質而不予信任。什么緣故在同一個都市里，物質條件（如交通、綠化、生活服務設施等硬條件）相當的一些小區，有的定價較高卻仍舊賣得火爆，有的價位盡管較低，銷售卻冷冷清清，重要的一個緣故確實是顧客的感受。顧客

4、的感受與推出該項房地產商品的開發商的社會信譽有關，也與該項房地產從策劃時期到營銷過程中的宣傳定位有專門大的關系。依顧客感受而定價是大膽作風，難以確定定量的理論依據并進行定量運算，因此，盡管房地產和其他商品一樣，品牌信譽確實能阻礙甚至主導消費者的消費意愿，但房地產的定價亦不能太離譜，若超過顧客所能忍耐的價位，銷售反而不利了。（四）加權點數定價法預售房屋的定價，通常采納市價比較法，即前述的競爭價格定價法，分析擬推出經營房地產每平方米單價的合理行情，再依照面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例，并據以對不同房屋進行定價，稱為加權點數定價法。樓層、朝向及面積等因素對價格的阻礙受消費適應、

5、心理經濟條件、社會風俗等多種因素制約，專門難有一個統一的標準，因此運用該方法時，應當依照調查研究的情形而確定。不過一樣遵循下列規律：朝向差價：一樣南北向較貴，東西向較廉價。樓層差價：樓層價位高低，受建筑物高度的阻礙。一樣而言，高層建筑中，一、二、三樓及越高越貴，中間較廉價；多層建筑則中間樓層較貴，越往上下價位越低。選間差價：選間因三面采光，因而較其他單位為貴。視野差價：臨公、湖邊、海灘或視野較佳、景觀較佳為貴，面臨巷弄或采光較暗者， 即使同一棟樓，同一樓層，也較廉價。格可適當提高。設計差價：屋內布局、大小公共設施的配置都會阻礙房屋價格，布局合理的單元住宅價格可適當提高，一宗房地產項目內某些專門

6、差的單元，可能需要降價銷售。（五）舊房定價方法舊房因受到損耗的阻礙或是設計、布局等方面差不多過時，在定價時，應考慮房能夠適當提高價格。二、房地產定價策略（一）價格折扣與折讓策略數量折扣。顧客大量購買時，則予以價格上的優待。這是公司薄利多銷原則的表達， 能夠縮短銷售周期，降低投資利息和經營成本，及早收回投資。但房屋價格高，金額龐“”（有時會顯現機構購買的情形），但一旦如此，通常能夠通過談判獲得更高的折扣。（二）單一價格與變動價格策略單一價格即不二價，不管誰來購買差不多上同樣價格。若有折扣、優待、贈品， 則對每一顧客皆一視同仁。”不一樣了。（三）“特價品”定價策略使少數產品以專門廉價的姿勢顯現，來

7、吸引消費者購買。所謂“特價品”在房屋營銷中往往只有一戶或少數幾戶，即所謂 “廣告戶”，如廣告中常見的所謂 “起價”元。（四）心理定價策略495048元的銷路還要好。這種策略也可能用于房地產定價。現代心理定價還有其他一些新的表現， 如吉祥數字、吉祥門牌號定價策略，像每平方米1998元這類定價。（五）非價格競爭策略價格競爭是市場競爭的差不多策略，但在房地產營銷中，也有在競爭中突破價格理費等來吸引顧客。三、房地產價格調整（一）房地產價格調整類型在房地產營銷過程中，基于市場情形的變化以及企業自身目標的調整，需要對房地產價格進行調整，其類型無非是降低價格或提高價格。降低價格。當賣方面I慮。降價終將引起同

8、業間的摩擦與價格戰，但卻是不得已而為之的。降低價格的另一個緣故是生產能力過剩，產量過多，資金占用嚴峻，而增加銷售力量、改進產品或其他營銷手段都無法達到銷售目標，從而造成資金周轉不靈，企業無法進一步擴大業務。因此一些房地產企業舍棄“追隨領導者的定價”的做法，而采納“攻擊性定價”的方法，以便提高銷售量。有時企業為了獵取市場占有率，會主動降價，隨著市場占有率的提高，生產成本又會因銷售量的增長而下降。（二）房地產價格調整的方法直截了當的價格調整有以下兩種方式。調整基價。基價的調整確實是對一棟樓宇的運算價格進行上調或下降，因為基價總體趨勢的統一應對。差價系數的調整。房地產實務中，通常是在基價的基礎上通過制定不同的差價系估不行賣實際上卻好賣。差價系數的調整確實是依照實際銷售的具體情形，對原先所設定的差價體系進