1、PAGE PAGE 58房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)會計核算涉稅會計教研中中心主任 趙建華 第一講 房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會會計核算的內(nèi)內(nèi)容一、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)各階段會計計核算的內(nèi)容容房地產(chǎn)開發(fā)階段段可分為房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的設(shè)立階段段、開發(fā)項目目的準(zhǔn)備階段段、項目開發(fā)發(fā)階段、房地地產(chǎn)銷售階段段及利潤分配配階段。由于于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的各個個階段特點不不同，其會計計核算的側(cè)重重點也有所不不同。（一）開發(fā)企業(yè)業(yè)設(shè)立階段的會會計核算成立新的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必必須按規(guī)定辦辦理有關(guān)登記記注冊手續(xù)，包包括辦理企業(yè)業(yè)名稱登記、驗驗資、制定公公司章程、辦辦理營業(yè)執(zhí)照照、銀行開戶戶和納稅登記記。因此，這這一階段的會會計核算重點點是

2、注冊資本本金及籌建費費用的核算，核核算的難點是是對投資方投投入的非現(xiàn)金金資產(chǎn)（包括括存貨、固定定資產(chǎn)、無形形資產(chǎn)）的計計價。（二）開發(fā)項目目準(zhǔn)備階段的的會計核算1取得土地使使用權(quán)的核算算取得土地使用權(quán)權(quán)是房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)進(jìn)行行房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的前提，也也是開發(fā)產(chǎn)品品成本的主要要組成部分，因因此加強土地地使用權(quán)的核核算顯得尤為為重要，在會會計核算中要要注重在不同同方式下取得得土地的核算算。2取得項目借借款由于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目所用資資金量很大，項項目借款一般般期限較長，在在會計上作“長期借款”進(jìn)行核算。為為了反映和監(jiān)監(jiān)督企業(yè)長期期借款的借入入、應(yīng)計利息息和歸還本息息的情況，應(yīng)應(yīng)設(shè)置“長期借款”科目。核

3、算算的難點與重重點是對借款款利息費用的的核算，包括括利息費用的的費用化與資資本化的計算算與處理。3開發(fā)前物資資準(zhǔn)備包括為開發(fā)商品品房而購置原原材料、固定定資產(chǎn)等，會會計核算要點點是對購入物物資的計價以以及領(lǐng)用發(fā)出出時的成本核核算。（三）項目開發(fā)發(fā)階段的會計計核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)在這一階段段的會計核算重點點：一是房地地產(chǎn)開發(fā)成本本的核算；二二是房地產(chǎn)開開發(fā)產(chǎn)品的核核算。1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本的核算算房地產(chǎn)開發(fā)成本本的核算是指指企業(yè)將開發(fā)發(fā)一定數(shù)量的的商品房所支支出的全部費費用按成本項項目進(jìn)行歸集集和分配，最最終計算出開開發(fā)項目總成成本和單位建建筑面積成本本的過程。主主要包括土地地開發(fā)成本、房房屋開發(fā)

4、成本本、配套設(shè)施施開發(fā)成本及及代建工程開開發(fā)成本的核核算。為加強強房地開發(fā)成成本的核算，必必須建立和完完善成本核算算基礎(chǔ)工作，正正確歸集和分分配開發(fā)成本本及費用，準(zhǔn)準(zhǔn)確、完整地地提供成本核核算資料，及及時發(fā)現(xiàn)成本本管理中存在在的問題。2房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的核算算開發(fā)產(chǎn)品是指企企業(yè)已經(jīng)完成成全部開發(fā)建建設(shè)過程，并并已驗收合格格，符合國家家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和和設(shè)計要求，可可以按照合同同規(guī)定的條件件移交訂購單單位，或者作作為對外銷售售、出租的產(chǎn)產(chǎn)品，包括土土地(建設(shè)場場地)、房屋屋、配套設(shè)施施和代建工程程。為了正確確核算開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的增加、減減少、結(jié)存情情況，開發(fā)企企業(yè)應(yīng)設(shè)置資資產(chǎn)類“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。該賬賬戶借

5、方登記記已竣工驗收收的開發(fā)產(chǎn)品品實際成本，貸貸方反映結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)對外銷售、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或或出租的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品實際成成本。月末借借方余額表示示尚未銷售、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或或出租的各種種開發(fā)產(chǎn)品實實際成本。（四）銷售階段段及利潤分配配階段的會計計核算1房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)銷售業(yè)務(wù)的的核算銷售業(yè)務(wù)核算主主要包括主營營業(yè)務(wù)收入和和其他業(yè)務(wù)收收入的核算。房房地產(chǎn)銷售收收入是指房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)自行開發(fā)的的房地產(chǎn)在市市場上進(jìn)行銷銷售獲得的收收入，包括土土地轉(zhuǎn)讓收入入、商品房（包包括周轉(zhuǎn)房）銷銷售收入、配配套設(shè)施銷售售收入等。2利潤分配階階段的核算利潤分配是指企企業(yè)根據(jù)國家家有關(guān)規(guī)定和和公司章程、投投資者協(xié)議等等，對企業(yè)當(dāng)當(dāng)

6、年可供分配配的利潤進(jìn)行行的分配。企企業(yè)應(yīng)通過“利潤分配”科目，核算算企業(yè)利潤的的分配。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)務(wù)主要有以下下幾個方面：（1）土地地（建設(shè)場地地）的開發(fā)經(jīng)經(jīng)營；（2）商商品房的開發(fā)發(fā)經(jīng)營；（33）城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和配套套設(shè)施的開發(fā)發(fā)和建設(shè)；（44）代建房屋屋和工程的建建設(shè)；（5）經(jīng)經(jīng)營房屋的出出租和經(jīng)營；（6）其他他多種經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)。二、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)特殊會計核核算科目一、資產(chǎn)類物資采購采購保管費庫存設(shè)備庫存材料開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房四、成本類開發(fā)成本開發(fā)間接費用第二講房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營營業(yè)收入的會會計核算一、營業(yè)收入的的范圍和實現(xiàn)現(xiàn)（一）營業(yè)收入入核算的特殊殊

7、性 1營業(yè)收入具具有多樣性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的特點是要要對一定的地地區(qū)或地段進(jìn)進(jìn)行總體規(guī)劃劃，統(tǒng)一開發(fā)發(fā)和建設(shè)，因因而開發(fā)的內(nèi)內(nèi)容具有綜合合性和多樣性性。因此，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)營業(yè)收入入一般包括土土地轉(zhuǎn)讓收入入、商品房銷銷售收入、配配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓讓收入、其他他業(yè)務(wù)收入等等，營業(yè)收入入的形式具有有多樣性。2營業(yè)收入的的壞賬風(fēng)險較較小由于房地產(chǎn)銷售售一般采用一一次性付款或或銀行按揭付付款，產(chǎn)品一一旦預(yù)售成功功，則公司基基本可以實現(xiàn)現(xiàn)銷售收入，因因此壞賬的風(fēng)風(fēng)險較小。（二）營業(yè)收入入的內(nèi)容1會計收入的的內(nèi)容會計收入特指企企業(yè)在銷售商商品、提供勞勞務(wù)及讓渡資資產(chǎn)使用權(quán)等等日常活動中中所形成的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益的

8、總總流入。2稅法的收入入企業(yè)所得稅法第第六條：企業(yè)業(yè)以貨幣形式式和非貨幣形形式從各種來來源取得的收收入，為收入入總額。包括括：（1）銷銷售貨物收入入；（2）提提供勞務(wù)收入入；（3）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入入；（4）股股息、紅利等等權(quán)益性投資資收益；（55）利息收入入；（6）租租金收入；（77）特許權(quán)使使用費收入；（8）接受受捐贈收入；（9）其他他收入。會計收入與稅法法收入的比較較會計 稅法會計收入銷售商品收入 銷銷售貨物收入入會計收入提供勞務(wù)收入 提供勞務(wù)務(wù)收入讓渡資產(chǎn)使用權(quán)權(quán)收入 轉(zhuǎn)讓讓財產(chǎn)收入 股股息、紅利等等權(quán)益性投資資收益投資收益 利息息收入 租金收收入營業(yè)外收入 特許權(quán)權(quán)使用費收入入接受捐贈收

9、入其他收入稅法收入=會計計收入+營業(yè)業(yè)外收入+投投資收益3開發(fā)企業(yè)的的營業(yè)收入的具體內(nèi)容包括三個方面一是建筑產(chǎn)品的的銷售及結(jié)算算收入。包括建設(shè)場場地銷售收入入、商品房銷銷售收入、配配套設(shè)施銷售售收入、代建建工程結(jié)算收收入等；二是房屋出租及及多種經(jīng)營業(yè)務(wù)收入入。包括房屋出出租經(jīng)營業(yè)務(wù)務(wù)收入、工業(yè)業(yè)收入、商業(yè)業(yè)收入、飲食食服務(wù)業(yè)收入入、商品房銷銷售及服務(wù)收收入等；三是其它銷售。如多余積壓壓的材料、物物資銷售收入入等。（三）營業(yè)收入入確認(rèn)的條件件企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)規(guī)定的收入確確認(rèn)的條件是是銷售商品品收入，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在下列條件件均能滿足時時予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將將所有權(quán)上的的主要風(fēng)險和和報酬轉(zhuǎn)移給給買方；（

10、2）企業(yè)既沒沒有保留通常常與所有權(quán)相相聯(lián)系的繼續(xù)續(xù)管理權(quán)，也也沒有對已售售出的商品實實施控制；（3）與交易相相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利利益能夠流入入企業(yè)；（4）相關(guān)的收收入和成本能能夠可靠計量量。討論1：取得銷銷售許可證，與與客戶簽訂預(yù)預(yù)售合同并收收取預(yù)收款時時能不能確認(rèn)認(rèn)收入實現(xiàn)？討論2：開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品過戶時確確認(rèn)收入實現(xiàn)現(xiàn)是否可以？會計實務(wù)中，房房地產(chǎn)收入的的確認(rèn)應(yīng)同時時具備以下條條件：1）開開發(fā)產(chǎn)品已竣竣工并經(jīng)有關(guān)關(guān)部門驗收合合格，房屋面面積業(yè)經(jīng)有關(guān)關(guān)部門測定；2）已與客客戶簽訂的正正式房屋銷售售合同；3）標(biāo)標(biāo)的物房屋屋已經(jīng)客戶驗驗收、對房屋屋的結(jié)構(gòu)、銷銷售面積及房房款購銷雙方方均無異議，并并與客戶辦妥妥

11、了交付入住住手續(xù)，雙方方均已履行了了合同規(guī)定的的義務(wù)。差異分析：國家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅稅收入若干問問題的通知國稅函200088755號一、除企業(yè)所得得稅法及實施施條例另有規(guī)規(guī)定外，企業(yè)業(yè)銷售收入的的確認(rèn)，必須須遵循權(quán)責(zé)發(fā)發(fā)生制原則和和實質(zhì)重于形形式原則。（一）企業(yè)銷售售商品同時滿滿足下列條件件的，應(yīng)確認(rèn)認(rèn)收入的實現(xiàn)現(xiàn)：1.商品銷售合合同已經(jīng)簽訂訂，企業(yè)已將將商品所有權(quán)權(quán)相關(guān)的主要要風(fēng)險和報酬酬轉(zhuǎn)移給購貨貨方；2.企業(yè)對已售售出的商品既既沒有保留通通常與所有權(quán)權(quán)相聯(lián)系的繼繼續(xù)管理權(quán)，也也沒有實施有有效控制；3.收入的金額額能夠可靠地地計量；4.已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售售方的成本能能夠可靠

12、地核核算。結(jié)論堅守了一條底線線；放棄了一部分調(diào)調(diào)整。申報表存在問題題：當(dāng)銷售收收入稅法與會會計有差異時時，申報表無無法準(zhǔn)確填寫寫，而且沒能能體現(xiàn)三項費費用的扣除基基數(shù)。二、主營業(yè)務(wù)收收入的核算設(shè)置”主營業(yè)務(wù)務(wù)收入”科目目來核算主營營業(yè)務(wù)收入的的發(fā)生和結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。按主營業(yè)業(yè)務(wù)收入的類類別設(shè)置明細(xì)細(xì)科目，主要要有“土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入”、“商商品房銷售收收入”、“配配套設(shè)施銷售售收入”、“代代建工程結(jié)算算收入”、“出出租產(chǎn)品租金金收入”等。（一）現(xiàn)售方式式銷售由于有現(xiàn)房供應(yīng)應(yīng)，在辦妥開開發(fā)產(chǎn)品移交交手續(xù)后，即即可確認(rèn)收入入。（二）預(yù)售方式式銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)項目竣竣工驗收、辦辦妥移交手續(xù)續(xù)前，不論是是

13、否簽訂正式式商品房銷售售合同，所收收到的均為預(yù)預(yù)售房款，一一律不確認(rèn)收收入，其款項項記入“預(yù)收賬款”科目。因預(yù)預(yù)收房地產(chǎn)款款而交納的營營業(yè)稅費等在在“應(yīng)交稅費一一應(yīng)交營業(yè)稅稅”等科目核算算。開發(fā)項目目完工經(jīng)驗收收合格、竣工工決算后，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)按照銷售售合同規(guī)定將將合格的房地地產(chǎn)產(chǎn)品移交交給購買方，辦辦妥移交手續(xù)續(xù)后可以確認(rèn)認(rèn)銷售收入的的實現(xiàn)，借記記“預(yù)收賬款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸貸記“主營業(yè)務(wù)收收入”科目，同時時結(jié)轉(zhuǎn)銷售成成本。例：某房地產(chǎn)企企業(yè)，第一年年辦妥一樓盤盤預(yù)售證，收收取預(yù)售收入入2 000萬元元；第二年實實現(xiàn)上述樓盤盤80%的銷銷售收入，即即1 600萬元元，結(jié)轉(zhuǎn)銷售售

14、成本1 000萬元元。營業(yè)稅率率為5%（不不考慮其他稅稅費）。第一年收到預(yù)收收款（單位為為萬元）：借：銀行存款 2 000 貸：預(yù)預(yù)收賬款 2 000繳納營業(yè)稅：22 0005%=1000 借：應(yīng)交稅費 1000貸：銀行存款 1000第二年確認(rèn)收入入：借：預(yù)收賬款 11 600 貸：主主營業(yè)務(wù)收入入 1 6600結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：借：主營業(yè)務(wù)成成本 11 000貸：開發(fā)產(chǎn)品商品房 11 000按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)營業(yè)稅金：借：營業(yè)稅金及及附加 80貸：應(yīng)交稅費 80（三）采用分期期收款、委托托代銷、委托托包銷等結(jié)算算方式銷售1采用分期收收款方式銷售售房地產(chǎn)分期收款方式銷銷售房地產(chǎn)，應(yīng)在辦妥移交手續(xù)后，

15、先將“開發(fā)產(chǎn)品商品性土地”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品分期收款”科目。按購銷合同約定的期限收取銷售價款或確定當(dāng)期應(yīng)收價款時，借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算確定當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品分期收款”科目。2采用支付手手續(xù)費委托代代銷的，應(yīng)增增設(shè)“委托代銷商商品”科目核算委委托銷售的開開發(fā)產(chǎn)品，收收到受托方代代銷清單后確確認(rèn)收入。例：某房地產(chǎn)企企業(yè)某樓盤還還剩幾套尾房房，造價為880萬元，計計劃委托某房房產(chǎn)中介公司司代銷，協(xié)議議約定售價為為100萬元元，營業(yè)稅率率5%（不考考慮其他稅費費）；中介公公司

16、按售價的的2%收取手手續(xù)費。代銷協(xié)議生效時時：借：委托代銷商商品 800 貸：開開發(fā)產(chǎn)品商品房 80收到代銷清單：借：應(yīng)收賬款 100 貸：主主營業(yè)務(wù)收入入 1000結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)稅和銷銷售成本：借：營業(yè)稅金及及附加 5貸：應(yīng)交稅費 5借：主營業(yè)務(wù)成成本 80貸：委托代銷商商品 880收取款項和結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手續(xù)費：借：銷售費用 2銀行存款 98 貸：應(yīng)應(yīng)收賬款 10003采用視同買買斷方式委托托代銷，則該該房產(chǎn)企業(yè)在在收到代銷清清單時，直接接按協(xié)議約定定的售價確認(rèn)認(rèn)收入額，不不用結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)續(xù)費。如果采取基價（保保底價）并實實行超過基價價雙方分成方方式委托銷售售開發(fā)產(chǎn)品的的，應(yīng)按基價價加按超基價價分成比例計計

17、算的價格于于收到代銷單單位代銷清單單時確認(rèn)收入入的實現(xiàn)。如上例代銷合同同約定保底售售價為1000萬元，超過過保底價銷售售則按5比55雙方分成。如如實際收到代代銷清單代上上實際售價為為120萬元元，則房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)認(rèn)收入1100萬元。4采用包銷方方式銷售的，應(yīng)在包銷合同生效日進(jìn)行確認(rèn)收入的會計核算，并同時結(jié)轉(zhuǎn)包銷手續(xù)費、營業(yè)稅和銷售成本。例：某房地產(chǎn)企企業(yè)某樓盤還還剩幾套尾房房，造價為880萬元，與與某房產(chǎn)中介介公司訂立包包銷合同，協(xié)協(xié)議約定售價價為100萬萬元，營業(yè)稅稅率5%（不不考慮其他稅稅費）；中介介公司按售價價的2%收取取手續(xù)費。包銷合同生效日日：借：應(yīng)收賬款 1000 貸：主主營業(yè)

18、務(wù)收入入 1000結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)稅和銷銷售成本：借：營業(yè)稅金及及附加 5貸：應(yīng)交稅費 5借：應(yīng)交稅費 55貸：銀行存款 5借：主營業(yè)務(wù)成成本 800貸：開發(fā)產(chǎn)品商品房 80收取款項和結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手續(xù)費借：銷售費用 2銀行存款 98 貸：應(yīng)收賬款 10005采用銀行按按揭方式銷售售。其首付款應(yīng)應(yīng)按實際收到到日確認(rèn)收入入的實現(xiàn)，余余款在銀行按按揭貸款辦理理轉(zhuǎn)賬之日確確認(rèn)收入的實實現(xiàn)。 補充：關(guān)于銷售售退回國稅發(fā)【20003】45號號：企業(yè)年終終申報納稅前前發(fā)生的資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表日后后事項，所涉涉及的應(yīng)納所所得稅調(diào)整，應(yīng)應(yīng)作為會計報報告年度的納納稅調(diào)整；企企業(yè)年終申報報納稅匯算清清繳后發(fā)生的的資產(chǎn)負(fù)債表表日后事項，

19、所所涉及的應(yīng)納納所得稅調(diào)整整，應(yīng)作為本本年度的納稅稅調(diào)整。國稅函【20008】8755號第一條第第（五）項規(guī)規(guī)定：企業(yè)已經(jīng)經(jīng)確認(rèn)銷售收收入的售出商商品發(fā)生銷售售折讓和銷售售退回，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期期沖減當(dāng)期銷銷售商品收入入。按照新文件的精精神，意味著著只要是銷售售退回，不論論是否為日后后事項，都只只能沖減銷售售退回年度的的銷售商品收收入。6.代建工程收收入的確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的代代建工程一般般是房地產(chǎn)企企業(yè)為委托方方代建房屋、建建設(shè)場地或市市政工程，一一般情況下是是先簽合同后后建造，具有有價值大，建建造期長，不不可取消性的的特點，符合合建造合同的的特點 ，所所以房地產(chǎn)企企業(yè)代建工程程的收入核算算應(yīng)按

20、照建造造合同的方法法來確認(rèn)、計計量收入和費費用。7.價外收入的的會計核算房地產(chǎn)企業(yè)的價價外收入是指指房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在銷售或出出租開發(fā)產(chǎn)品品時向客戶收收取的價款以以外的各種 HYPERLINK /wiki/%E8%B4%B9%E7%94%A8 o 費用 費費用。包括手手續(xù)費、補貼貼、 HYPERLINK /wiki/%E5%9F%BA%E9%87%91 o 基金 基金、集資費費、獎勵費、 HYPERLINK /wiki/%E8%BF%9D%E7%BA%A6%E9%87%91 o 違約金 違約金（延期付款利息）、優(yōu)質(zhì)費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收入。房地產(chǎn)企業(yè)的價價外收入根據(jù)據(jù)不同性質(zhì)

21、，應(yīng)應(yīng)計入不同的的會計科目。對對手續(xù)費收入入可計入“其他業(yè)務(wù)收收入”，集資費沖沖減“財務(wù)費用”？，獎勵費、優(yōu)優(yōu)質(zhì)費沖減“管理費用”， HYPERLINK /wiki/%E8%BF%9D%E7%BA%A6%E9%87%91 o 違約金 違約金可計入入“營業(yè)外收入入”，而代收款款項、代墊款款項和需上繳繳的 HYPERLINK /wiki/%E5%9F%BA%E9%87%91 o 基金 基金應(yīng)計入“其他應(yīng)付款款”或“其他應(yīng)收款款”等往來賬。例：某房地產(chǎn)公公司銷售一個個自行開發(fā)的的商鋪，總建建筑面積為1100平米，單單價1萬元，收收取總價款1100萬元，按按每平米200元收取維修修基金，該維維修基金日

22、后后由房產(chǎn)公司司統(tǒng)一解繳當(dāng)當(dāng)?shù)刈》抗芾砝頇C(jī)構(gòu)，另按按每平米100元收取優(yōu)質(zhì)質(zhì)費，上述收收取的款項全全部存入銀行行。借：銀行存款 1000.3 貸：主營業(yè)業(yè)務(wù)收入 100 其他應(yīng)付款維維修基金 0.2 管理費用優(yōu)質(zhì)質(zhì)費 0.1 按預(yù)計毛利計算算所得稅的處處理【例21】:甲甲新辦房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)年年有一樓盤預(yù)預(yù)售收入20000萬元(計稅毛利率率15%)，其其他應(yīng)納稅所所得-200萬元元。則應(yīng)納稅額=（-200+200015%）25%=25萬元。借:遞延所得稅稅資產(chǎn) 7500000 貸:應(yīng)應(yīng)交稅費應(yīng)交所得稅稅 2550000 所得稅費用用 5000000第二年企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)上述樓盤880%的銷售售收入，

23、即11600萬元元，確認(rèn)經(jīng)營營成本10000萬元，當(dāng)當(dāng)年可扣除期期間費用等3300萬；同同時另一樓盤盤預(yù)售收入33000萬元元。應(yīng)納稅額=(116001100033002000015%80%+3300015%)25% =127.55萬元作會計分錄：借借:所得稅費費用 7500000 遞遞延所得稅資資產(chǎn) 5250000 貸:應(yīng)交稅費應(yīng)交所得得稅 112750000第三講房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的成本核算一、開發(fā)產(chǎn)品成成本核算的特特殊性（一）成本構(gòu)成成復(fù)雜，核算難難度大。房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)主要從事房房地產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)活動，其其生產(chǎn)成本主主要指開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的成本，包包括土地征用用及拆遷補償償費、前期工工程費、

24、建筑筑安裝工程費費、基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費、公公共配套設(shè)施施費、開發(fā)間間接費用及其其他開發(fā)費用用等。這些成成本具備不同同的特性、涉涉及不同的專專業(yè)領(lǐng)域，從從而導(dǎo)致成本本的核算難度度較大。（二）核算時間間跨度長。房房地產(chǎn)項目開開發(fā)的周期較較長，少則112年，多則則超過5年，使使房地產(chǎn)成本本費用核算的的時間跨度很很長。（三）不同項目目核算差異性性較大。不同同的房地產(chǎn)項項目受地域、項項目定位、產(chǎn)產(chǎn)品功能、用用途、規(guī)模等等各方面因素素的影響很大大，導(dǎo)致不同同項目之間的的差異性很大大，每個項目目都或多或少少有自己的特特點。（四）滾動開發(fā)發(fā)核算難度大大。房地產(chǎn)開開發(fā)活動中，房房地產(chǎn)企業(yè)存存在多個項目目同時開發(fā)、

25、一一個項目分多多期開發(fā)等現(xiàn)現(xiàn)象，較為常常見，而且不不同項目、不不同期開發(fā)項項目成本發(fā)生生差異大，給給企業(yè)按項目目、按樓盤等等進(jìn)行成本核核算難度增大大。二、開發(fā)產(chǎn)品成成本核算對象象的確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)可按以下幾幾種方法確定定開發(fā)產(chǎn)品成成本核算對象象：（一）以整個開開發(fā)項目為成成本核算對象象。對于開發(fā)發(fā)規(guī)模小、開開發(fā)周期短、一一次性全部開開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)項目，可以以整個開發(fā)項項目為成本核核算對象，特特點是成本核核算對象的唯唯一性，不存存在成本費用用的分配，成成本核算周期期同項目開發(fā)發(fā)周期一致。如某房地產(chǎn)公司司在市中心有有100畝土土地，擬一次次性開發(fā)商住住樓6棟，該該房地產(chǎn)公司司可將6棟商商住樓合

26、并為為一個成本核核算對象。（二）以開發(fā)期期數(shù)為成本核核算對象。對對于開發(fā)規(guī)模模較大、開發(fā)發(fā)周期較長、分分期開發(fā)的房房地產(chǎn)項目，可可以按開發(fā)期期數(shù)為成本核核算對象，特特點是成本核核算對象的多多樣性，成本本費用需要歸歸集和分配。（三）以開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)為成成本核算對象象。對于開發(fā)發(fā)產(chǎn)品形態(tài)多多樣的房地產(chǎn)產(chǎn)項目，可以以各種開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)為成成本核算對象象，特點是成成本核算對象象的多樣性，成成本費用需要要歸集和分配配。需要單獨核算土土地開發(fā)成本本的開發(fā)項目目，可按下列列原則確定土土地開發(fā)成本本的核算對象象：（1）對對開發(fā)面積不不大、開發(fā)工工期較短的土土地，可以每每一塊獨立的的開發(fā)項目為為成本核算對對象；

27、（2）對對開發(fā)面積較較大、開發(fā)工工期較長、分分區(qū)域開發(fā)的的土地，可以以一定區(qū)域作作為土地開發(fā)發(fā)成本核算對對象。成本核算對象應(yīng)應(yīng)在開工之前前確定，一經(jīng)經(jīng)確定就不能能隨意改變，更更不能相互混混淆。三、成本核算的的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)成本核算的的主要內(nèi)容是是開發(fā)產(chǎn)品成成本。企業(yè)在在開發(fā)、建設(shè)設(shè)和經(jīng)營房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的過過程中發(fā)生的的各種耗費，稱稱為開發(fā)經(jīng)營營費用。開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本是是指由成本計計算對象，即即開發(fā)項目負(fù)負(fù)擔(dān)的開發(fā)經(jīng)經(jīng)營費用。 （一）開發(fā)產(chǎn)品品的成本項目目 1土地征用及及拆遷補償費費，指因開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)而征征用土地所發(fā)發(fā)生的各項費費用，包括征征地費、安置置費以及原有有建筑物的拆拆遷補償費。2前期

28、工程費費，指土地、房房屋開發(fā)前發(fā)發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)設(shè)計、可行性性研究以及水水文地質(zhì)勘察察、測繪、“三通一平”等支出。 3基礎(chǔ)設(shè)施費費，指土地、房房屋開發(fā)過程程中發(fā)生的供供水、供電、供供氣、排污、排排洪、通訊、照照明、綠化、環(huán)環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及及道路等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費用。 4建筑安裝工工程費，指土土地房屋開發(fā)發(fā)項目在開發(fā)發(fā)過程中按建建筑安裝工程程施工圖施工工所發(fā)生的各各項建筑安裝裝工程費和設(shè)設(shè)備費。 5公共配套設(shè)設(shè)施費，指在在開發(fā)小區(qū)內(nèi)內(nèi)發(fā)生，可計計入土地、房房屋開發(fā)成本本的不能有償償轉(zhuǎn)讓的公共共配套設(shè)施費費用，如鍋爐爐房、水塔、居居委會、派出出所、幼托、消消防、自行車車棚、公廁等等設(shè)施支出。6開發(fā)間接費費用

29、，指房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)內(nèi)部獨立核核算單位及開開發(fā)現(xiàn)場為開開發(fā)房地產(chǎn)而而發(fā)生的各項項間接費用，包包括現(xiàn)場管理理機(jī)構(gòu)人員工工資、福利費費、折舊費、修修理費、辦公公費、水電費費、勞動保護(hù)護(hù)費、周轉(zhuǎn)房房攤銷等。房屋開發(fā)成本明明細(xì)賬開發(fā)項目名稱：甲小區(qū) 開開發(fā)總面積：2 000 單位：元 2009年憑證號數(shù)摘 要土地征用及拆遷遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費費開發(fā)間接設(shè)施費費合 計月日企業(yè)對土地開發(fā)發(fā)成本的核算算，可設(shè)置如如下常規(guī)的成本項項目：（1）土土地征用及拆拆遷補償費；（2）前期期工程費；（33）基礎(chǔ)設(shè)施施費；（4）開開發(fā)間接費。土地開發(fā)項目如如要負(fù)擔(dān)不能能有償轉(zhuǎn)讓的的配套

30、設(shè)施費費，還可增設(shè)設(shè)“配套設(shè)施費費”成本項目，用用以核算應(yīng)計計入土地開發(fā)發(fā)成本的配套套設(shè)施費。（二）開發(fā)成本本核算的賬戶 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)歸集和分配配發(fā)生的開發(fā)發(fā)經(jīng)營費用，進(jìn)進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品品成本核算所所采用的主要要賬戶是“開開發(fā)成本”和和“開發(fā)間接接費用”。1“開發(fā)成本本”賬戶該賬戶屬于成本本類賬戶，核核算企業(yè)在土土地、房屋、配配套設(shè)施和代代建工程的開開發(fā)過程中所所發(fā)生的各項費用，以以及企業(yè)對出出租房進(jìn)行裝裝飾及增補室室內(nèi)設(shè)施而發(fā)發(fā)生的出租房工工程支出。賬賬戶的借方反映產(chǎn)品開開發(fā)過程中發(fā)發(fā)生的開發(fā)直直接費用和月月末分配計入入開發(fā)產(chǎn)品的的開發(fā)間接費費用，貨方反反映結(jié)轉(zhuǎn)“開開發(fā)產(chǎn)品”賬賬戶和“出租租

31、開發(fā)產(chǎn)品”賬賬戶的已完工工開發(fā)產(chǎn)品實實際成本，期期末借方余額額反映在建開開發(fā)項目的實實際成本。該賬戶的明細(xì)賬賬按開發(fā)項目目的種類設(shè)置置，如“土地地開發(fā)”、“房房屋開發(fā)”、“配配套設(shè)施開發(fā)發(fā)”和“代建建工程開發(fā)”等等，并在明細(xì)細(xì)賬下按成本本計算對象設(shè)設(shè)置賬頁，按按成本項目設(shè)設(shè)置專欄，進(jìn)進(jìn)行明細(xì)核算算。2“開發(fā)間接接費用”賬戶戶該賬戶屬于成本本類賬戶，核算企企業(yè)內(nèi)部獨立立核算單位開開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)發(fā)生的各項間間接費用。該該賬戶的借方方歸集月內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)間接接費用，貸方方反映月末按一定分配配標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本的的費用總額，結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)后無余額額。該賬戶的的明細(xì)賬應(yīng)按按企業(yè)內(nèi)部不不同單位的名名

32、稱設(shè)置。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)可以根據(jù)管管理的要求、企企業(yè)規(guī)模的大大小、開發(fā)項項目和開發(fā)間間接費用的多多少，將“開開發(fā)成本”賬賬戶分解為“土土地開發(fā)”、“房房屋開發(fā)”、“配配套設(shè)施開發(fā)發(fā)”和“代建建工程開發(fā)”四四個一級賬戶戶，或者將“開開發(fā)成本”和和“開發(fā)間接接費用”合并并為一個賬戶戶。四、房屋開發(fā)成成本的核算房屋開發(fā)是房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的主要經(jīng)營營業(yè)務(wù)之一。其其開發(fā)經(jīng)營的的房屋按性質(zhì)質(zhì)和用途分為為四種：1.為銷售開發(fā)發(fā)的商品房；2.為出租而而開發(fā)的經(jīng)營營房（出租房房）；3.為安置被被拆遷居民周周轉(zhuǎn)使用而開開發(fā)的周轉(zhuǎn)房房；4.受其他單單位委托代為為開發(fā)建設(shè)的的代建房。這這些房屋的開開發(fā)成本在核核算方

33、法上大大致相同，但但仍需要“開開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬賬戶下分別設(shè)設(shè)置四種房屋屋的明細(xì)賬（卡卡），并按工工程名稱設(shè)賬賬頁進(jìn)行核算算。（一）房屋開發(fā)發(fā)成本費用的的歸集1土地征用及及拆遷補償費，凡能能分清負(fù)擔(dān)對對象的，可直直接計入房屋屋開發(fā)成本；凡不能分清清負(fù)擔(dān)對象，或或開發(fā)綜合性性建設(shè)場地既既為建造商品品房之用，又又對外銷售或或有償轉(zhuǎn)讓的的，先計入“開開發(fā)成本土地開發(fā)”，待待土地開發(fā)完完成投放使用用時，再按占占用土地面積積比例分配轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)“開發(fā)成本本房屋開開發(fā)”。如果果已開發(fā)完成成的商品性建建設(shè)場地改作作自用性建設(shè)場場地，應(yīng)將土土地征用及拆拆遷補償費從從“開發(fā)產(chǎn)品品”轉(zhuǎn)入“開開發(fā)成本房屋開發(fā)”。例：以銀

34、行存款款為進(jìn)行商品品房開發(fā)支付付了土地征用費費800萬元元。借：開發(fā)成本房屋開發(fā)揚州天下8800貸：銀行存款 800支付拆遷補償費費時分錄同上上。為本企業(yè)房屋開開發(fā)用的土地地，應(yīng)于開發(fā)發(fā)完成投入使使用時，將土土地開發(fā)的實實際成本結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)計入有關(guān)房房屋的開發(fā)成成本，具體可可采用分項平平行結(jié)轉(zhuǎn)法或或歸類集中結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)法。分項項平行結(jié)轉(zhuǎn)法法是指將土地地開發(fā)支出的的各項費用按按成本項目分分別平行轉(zhuǎn)入入有關(guān)房屋開開發(fā)成本的對對應(yīng)成本項目目；歸類集中中結(jié)轉(zhuǎn)法是指指將土地開發(fā)發(fā)支出歸類合合并為“土地征用及及拆遷補償費費”費用項目，然然后轉(zhuǎn)入有關(guān)關(guān)房屋開發(fā)成成本的“土地征用及及拆遷補償費費”成本項目。經(jīng)經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用

35、用土地開發(fā)支支出，自“開發(fā)成本土地開發(fā)成成本”賬戶的貸方方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成成本”賬戶的借方方。2前期工程和和基礎(chǔ)設(shè)施費費，凡能分清清負(fù)擔(dān)對象的的，直接計入入房屋開發(fā)成成本；應(yīng)由兩兩個以上房屋屋開發(fā)項目負(fù)負(fù)擔(dān)，且發(fā)生生時分不清負(fù)負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)分分配后，分別別計入房屋開開發(fā)項目的成成本。例：以銀行存款款支付商品房房開發(fā)的水文文地質(zhì)勘察費費、規(guī)劃設(shè)計計費等50萬萬元。作如下下會計分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)揚州天下50貸：銀行存款 503計入房屋開開發(fā)成本的建建筑工程費，應(yīng)應(yīng)根據(jù)不同施施工方式，采采用不同的核核算方法。采用出包方方式的，應(yīng)根根據(jù)承包企業(yè)業(yè)提交的“工程價價款結(jié)算單”所

36、所列承付工程程款計入“開開發(fā)成本房屋開發(fā)”的的相應(yīng)成本項項目中。采用自營方方式的，發(fā)生生的各項建筑筑安裝工程費費用直接計入入“開發(fā)成本本房屋開開發(fā)”的相應(yīng)應(yīng)成本項目中中。如果企業(yè)自自營施工大型型建筑安裝工工程，可以根根據(jù)需要增設(shè)設(shè)“工程施工工”、“施工工間接費用”等等賬戶，用來來核算和歸集集自營工程的的建筑安裝費費用，月未實實際成本轉(zhuǎn)入入“開發(fā)成本本房屋開開發(fā)”的相應(yīng)應(yīng)成本項目中中。企業(yè)在房地地產(chǎn)開發(fā)過程程中領(lǐng)用的設(shè)設(shè)備，附屬于于工程實體的的，應(yīng)根據(jù)附屬對對象，于設(shè)備備發(fā)出交付安安裝時，按其其實成本計入入“開發(fā)成本本房屋開開發(fā)”的相應(yīng)應(yīng)成本項目中中。例：經(jīng)結(jié)算應(yīng)付付建筑工程公公司建筑安裝裝費3

37、20萬萬元。借：開發(fā)成本房屋開發(fā)揚州天下3320貸：應(yīng)付賬款 3204計入房屋開開發(fā)成本的公公共配套設(shè)施施費，應(yīng)根據(jù)據(jù)配套設(shè)施建建設(shè)的不同情情況，采用不不同的核算方方法。（1）若公共設(shè)設(shè)施是與商品品房開發(fā)同步步開發(fā)的，其其開發(fā)費用直直接計入商品房開發(fā)成成本；分不清清受益對象或或應(yīng)由兩個以以上開發(fā)項目目共同負(fù)擔(dān)的，可可先通過“開開發(fā)成本配套設(shè)施開開發(fā)”賬戶歸歸集，待配套套設(shè)施完成后后，可按各開開發(fā)項目的預(yù)預(yù)算成本比例例分配，其中中應(yīng)由房屋開發(fā)成本本負(fù)擔(dān)的部分分，結(jié)轉(zhuǎn)“開開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬賬戶。（2）若公共設(shè)設(shè)施后于商品品房開發(fā)，企業(yè)應(yīng)預(yù)提土地開開發(fā)項目應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的公共設(shè)設(shè)施費，借記記“開發(fā)成本本

38、房屋開發(fā)”，貸記記“預(yù)提費用”，實際發(fā)生生公共配套設(shè)設(shè)施費時，借借記“開發(fā)成成本配套套設(shè)施開發(fā)”，貸貸記“庫存材材料”、“應(yīng)應(yīng)付賬款”等等，配套設(shè)施施竣工分配實實際設(shè)施費時時，沖轉(zhuǎn)并結(jié)結(jié)清“預(yù)提費費用“。例：某開發(fā)企業(yè)業(yè)某商品房開開發(fā)工程的配配套設(shè)施后于于商品房開發(fā)發(fā)工程進(jìn)行，會會計處理過程程如下：（1）1至100月按月預(yù)提提配套設(shè)施費費100萬元：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)揚州天下 100貸：預(yù)提費用配套設(shè)施費費 1000（2）10月建建設(shè)配套設(shè)施施時，發(fā)生費費用800萬元：借：開發(fā)成本配套工程開開發(fā) 800貸：銀行存款 800（3）配套設(shè)施施竣工時：借：預(yù)提費用配套設(shè)施費費 800貸：開發(fā)成本配

39、套工程開開發(fā) 800（4）同時結(jié)清清預(yù)提費用：借：預(yù)提費用配套設(shè)施費費 200貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)揚州天下 200例如：某開發(fā)小小區(qū)內(nèi)幼兒園園的開發(fā)成本本應(yīng)由1011、102商商品房、1551出租房、1181周轉(zhuǎn)房房和201大大型配套設(shè)施施商店負(fù)擔(dān)。由由于幼兒園在在商品房竣工工時尚未完工工，為了及時時結(jié)轉(zhuǎn)完工的的商品房的成成本，應(yīng)先將將幼兒園配套套設(shè)施費預(yù)提提計入商品房房等的開發(fā)成成本。假定各各項開發(fā)產(chǎn)品品和幼兒園的的預(yù)算成本如如下：101商品房 11 000 000 181周轉(zhuǎn)房 800 000 102商品品房 990 0000 201配套設(shè)施施商店 500 0000 151出租租房 880

40、 0000 251幼兒園 320 000因此分配率332萬（100萬萬90萬80萬880萬500萬）0.08各開發(fā)項目預(yù)提提幼兒園的配配套設(shè)施費為為：101商品房1 0000 0000.0880 0000102商品房 900 0000.0872 0000151出租房800 00000.0864 0000181周轉(zhuǎn)房800 00000.0864 0000201配套設(shè)施施商店5500 00000.0840 0000合計為320 000元按預(yù)提率計算各各項開發(fā)產(chǎn)品品的配套設(shè)施施時，其與實實際支出數(shù)的的差額，應(yīng)在在配套設(shè)施完完工時，按預(yù)預(yù)提數(shù)的比例例，調(diào)整增加加或減少有關(guān)關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的的成本。補充說明：

41、房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)的配套套設(shè)施，可以以分為如下兩兩類：一類是是開發(fā)小區(qū)內(nèi)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的公共配配套設(shè)施，如如水塔、鍋爐爐房、居委會會、派出所、消消防、幼托、自自行車棚等，這這類配套設(shè)施施，沒有投資資來源，不能能有償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)應(yīng)計入房屋或或土地開發(fā)成成本；另一類類是能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)規(guī)劃中規(guī)定的的配套設(shè)施項項目，包括開開發(fā)小區(qū)內(nèi)營營業(yè)性公共配配套設(shè)施，如如商店、銀行行、郵局等。除了可以有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的大型配配套設(shè)施在“開發(fā)成本配套設(shè)施開開發(fā)”科目核算，完完工后轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”賬戶外，其其他配套設(shè)施施與房屋同步步建設(shè)，發(fā)生生的公共配套套設(shè)施費，凡凡能分清負(fù)擔(dān)擔(dān)對象的，按按房屋開發(fā)項項目應(yīng)

42、負(fù)擔(dān)的的數(shù)額直接計計入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶；凡應(yīng)應(yīng)由兩個以上上開發(fā)項目共共同負(fù)擔(dān)的，先先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開開發(fā)”賬戶歸集，待待配套設(shè)施完完成后，再按按各開發(fā)項目目的預(yù)算成本本比例進(jìn)行分分配，其中應(yīng)應(yīng)由房屋開發(fā)發(fā)項目負(fù)擔(dān)的的數(shù)額計入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶。5開發(fā)間接費費用開發(fā)間接費用是是指房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)內(nèi)部部獨立核算單單位在開發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場組織管理理開發(fā)產(chǎn)品而而發(fā)生的各項項費用。這些些費用雖也屬屬于直接為房房地產(chǎn)開發(fā)而而發(fā)生的費用用，但它不能能確定其為某某項開發(fā)產(chǎn)品品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因因而無法將它它直接記入各各項開發(fā)產(chǎn)品品成本。為了了簡化核算手手續(xù)，將它先先記入“開發(fā)間接費費用”科目，然后后按

43、照適當(dāng)分分配標(biāo)準(zhǔn)，分分配記入各項項開發(fā)產(chǎn)品成成本。開發(fā)間接費用應(yīng)應(yīng)分設(shè)如下明明細(xì)項目進(jìn)行行核算：（1）工資：是是指開發(fā)企業(yè)業(yè)內(nèi)部獨立核核算單位現(xiàn)場場管理機(jī)構(gòu)行行政、技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等等人員的工資資、獎金和津津貼。（2）福利費：是指按上項項人員工資總總額的實際發(fā)發(fā)生的職工福福利費。（3）折舊費：是指開發(fā)企企業(yè)內(nèi)部獨立立核算單位使使用屬于固定定資產(chǎn)的房屋屋、設(shè)備、儀儀器等提取的的折舊費。（4）修理費：是指開發(fā)企企業(yè)內(nèi)部獨立立核算單位使使用屬于固定定資產(chǎn)的房屋屋、設(shè)備、儀儀器等發(fā)生的的修理費。（5）辦公費：是指開發(fā)企企業(yè)內(nèi)部獨立立核算單位各各管理部門辦辦公用的文具具、紙張、印印刷、郵電、書書報、會

44、議、差差旅交通、燒燒水和集體取取暖用煤等費費用。（6）水電費：是指開發(fā)企企業(yè)內(nèi)部獨立立核算單位各各管理部門耗耗用的水電費費。（7）勞動保護(hù)護(hù)費：是指用用于開發(fā)企業(yè)業(yè)內(nèi)部獨立核核算單位職工工的勞動保護(hù)護(hù)用品的購置置、攤銷和修修理費，防暑暑飲料、洗滌滌肥皂等物品品的購置費或或補助費，以以及工地上職職工洗澡、飲飲水的燃料等等。（8）周轉(zhuǎn)房攤攤銷：是指安安置拆遷居民民周轉(zhuǎn)使用的的房屋但不能能直接確定為為某項開發(fā)項項目負(fù)擔(dān)而計計提的攤銷費費。（9）利息支出出：是指開發(fā)發(fā)企業(yè)為開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)借入入資金所發(fā)生生而不能直接接計入某項開開發(fā)成本的利利息支出及相相關(guān)的手續(xù)費費，但應(yīng)沖減減使用前暫存存銀行而發(fā)生生的利

45、息收入入。開發(fā)產(chǎn)品品完工以后的的借款利息，應(yīng)應(yīng)作為財務(wù)費費用，計入當(dāng)當(dāng)期損益。（10）其他費費用：是指上上列各項費用用以外的其他他開發(fā)間接費費用支出。發(fā)生間接費用時時： 借：開發(fā)間間接費用 貸貸：應(yīng)付職工薪薪酬 累計折舊 長期待攤費費用 銀銀行存款 周周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷銷期末結(jié)轉(zhuǎn)時： 借：開發(fā)成成本房屋開發(fā)（某某工程） 貸貸：開發(fā)間接費費用如果開發(fā)企業(yè)不不設(shè)置現(xiàn)場管管理機(jī)構(gòu)而由由企業(yè)（即公公司本部）定定期或不定期期地派人到開開發(fā)現(xiàn)場組織織開發(fā)活動，其其所發(fā)生的費費用，除周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤銷外，其其他開發(fā)間接接費可記入企企業(yè)的管理費費用。6代建工程開開發(fā)成本的核核算代建工程是指開開發(fā)企業(yè)接受受委托單位委委

46、托，代為開開發(fā)的各項工工程，或參加加委托單位招招標(biāo)，經(jīng)過投投標(biāo)中標(biāo)后承承建的開發(fā)項項目。其主要要包括：建設(shè)設(shè)場地、各種種房屋和市政政工程。例如如，城市道路路、園林綠化化、基礎(chǔ)設(shè)施施等。主要賬務(wù)處理： （1）代建工工程開發(fā)時：借：開發(fā)成本代建工程程開發(fā)貸：銀行存款（支支付規(guī)劃設(shè)計計、工程等各各種費用） 開發(fā)間間接費用（結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)分配的間間接費用）（2）代建工程程開發(fā)完工時時： 借：開開發(fā)產(chǎn)品代建工程 貸貸：開發(fā)成本本代建工程程開發(fā)（二）房屋開發(fā)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房屋開發(fā)項目竣竣工驗收后，應(yīng)應(yīng)按各種房屋屋的用途，將將房屋的實際際開發(fā)成本分分別結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)關(guān)開發(fā)產(chǎn)品賬賬戶。借：開發(fā)產(chǎn)品房屋 出租開開發(fā)產(chǎn)品 周轉(zhuǎn)

47、房房 貸：開發(fā)成成本房屋竣工商品房、代代建房的開發(fā)發(fā)成本應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品品房屋”賬賬戶；竣工后直接投投入使用的出出租房、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房的開發(fā)成成本，應(yīng)分別別計入“出租租開發(fā)產(chǎn)品”和和“周轉(zhuǎn)房”賬賬戶；若竣工后暫不不使用，應(yīng)計入“開開發(fā)產(chǎn)品房屋”賬戶戶，待投入使使用后再轉(zhuǎn)入入“出租開發(fā)發(fā)產(chǎn)品”和“周周轉(zhuǎn)房”賬戶戶。四、庫存設(shè)備和和周轉(zhuǎn)房的核核算（一）庫存設(shè)備備的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的設(shè)備，是是指將來經(jīng)安安裝后構(gòu)成房房屋或有關(guān)配配套設(shè)施實體體的有機(jī)組成成部分，如各各種供水、供供電、通風(fēng)、通通訊、電梯、中中央空調(diào)等設(shè)設(shè)備。庫存設(shè)備的核算算主要涉及“物資采購”、“采購保管費費”和“庫存設(shè)備”三個賬戶例

48、某房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)購入入電梯一臺，買買價(含進(jìn)項項稅) 8000 0000元，運雜費費20 000元，價價款和運雜費費已用銀行存存款支付。 1.根據(jù)購貨發(fā)發(fā)票、銀行結(jié)結(jié)算憑證等作作如下分錄： 借：物資采購設(shè)備 8820 000 貸：銀行存款 820 000 2.假設(shè)企業(yè)材材料設(shè)備采購購保管費的計計劃分配率為為2，則購購入電梯應(yīng)分分配的采購保保管費為166 400元。采購保管費：主主要核算采購購保管人員的的工資、福利利費、辦公費費、交通差旅旅費、折舊費費、維修費、低低值易耗品攤攤銷、勞動保保護(hù)費、檢驗驗試驗費等借：物資采購設(shè)備 16 400 貸：采購保管費費 16 400 3.電梯驗收入入庫，計

49、算電電梯的實際成成本為8366 400元。 借：庫存設(shè)備 8336 400 貸：物資采購設(shè)備 836 400 4.設(shè)備發(fā)出交交付安裝時。借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 836 400 貸：庫存存設(shè)備 8836 4000（二）周轉(zhuǎn)房成成本的核算1.周轉(zhuǎn)房是指指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)用于安安置拆遷居民民周轉(zhuǎn)使用，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸本企業(yè)業(yè)所有的房屋屋。其主要包包括：開發(fā)專專門為安置拆拆遷居民周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)使用的房屋屋；企業(yè)開發(fā)發(fā)完成的商品品房，在尚未未銷售以前用用于安置拆遷遷居民周轉(zhuǎn)使使用的部分；搭建的用于于安置拆遷居居民周轉(zhuǎn)使用用的臨時簡易易房屋。2.設(shè)置“周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房”科目核算，下下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房房”、“周轉(zhuǎn)房攤銷銷”二級科目核核

50、算。3.主要的賬務(wù)務(wù)處理：（1）周轉(zhuǎn)房開開發(fā)完成交付付使用時： 借：周周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房 貸貸：開發(fā)產(chǎn)品品房屋（2）每月計提提周轉(zhuǎn)房攤銷銷額時（一般般按平均年限限法）： 借：開開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸貸：周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤攤銷（3）周轉(zhuǎn)過程程中發(fā)生修理理費用時： 借：開開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸貸：銀行存款款等（4）對外銷售售周轉(zhuǎn)房，結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)實際成本時時： 借：主主營業(yè)務(wù)成本本 周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤攤銷 貸貸：周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房第四講 建造合合同一、概論（一）建造合同同準(zhǔn)則適用的的范圍建造合同準(zhǔn)則規(guī)規(guī)范建造承包包商建造工程程合同的會計計核算和相關(guān)關(guān)信息的披露露。這里所講講的建造承包包商，是指根根據(jù)合同為客客戶建造工

51、程程(或大型資資產(chǎn))的企業(yè)業(yè)，如承包建建造房屋、建建筑物的建筑筑安裝企業(yè)，承承包建造船舶舶、飛機(jī)和大大型機(jī)械設(shè)備備的制造企業(yè)業(yè)。 （二二）收入核算算的賬務(wù)處理理新舊核算方法比比較經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) 新 制 度度 老 制 度 1、發(fā)生工程成成本 借 工程施工成本 貸 原材料同左2、結(jié)算工程價價款借 應(yīng)收賬款 貸 工程結(jié)結(jié)算 借 應(yīng)收賬款 貸 主營業(yè)業(yè)務(wù)收入3、結(jié)轉(zhuǎn)收入、成成本借 工程施工毛利 主營業(yè)務(wù)務(wù)成本 貸 主營業(yè)業(yè)務(wù)收入借 主營業(yè)務(wù)成成本 貸 工程施施工4、工程完工借 工程結(jié)算 貸 工程施工工成本 工程施施工毛利二、建造合同收收入和建造合合同費用（一）建造合同同收入建造合同收入包包括合同中規(guī)規(guī)定的初

52、始收收入以及因合合同變更、索索賠、獎勵等等形成的收入入四部分。補充說明：會計計準(zhǔn)則中還提提出了“與合合同有關(guān)的零零星收益”概概念，其是指在合同同執(zhí)行過程中中取得的、但但不計入合同同收入而應(yīng)沖沖減合同成本本的非經(jīng)常性性的收益。例例如，完成合合同后處置殘殘余物資取得得的收益。殘殘余物資是指指在施工過程程中產(chǎn)生的一一些材料物資資的下腳料，由由于工程領(lǐng)用用材料時，已已將領(lǐng)用材料料的價值直接接計入了工程程成本，材料料物資的下腳腳料已包括在在合同成本中中，因此，處處置這些殘余余物資而取得得的收益，應(yīng)應(yīng)沖減合同成成本。其賬務(wù)務(wù)處理是：借借記“銀行存存款”、“原原材料”等科科目，貸記“工工程施工”或或“生產(chǎn)成

53、本本”科目。（二）建造合同同費用建造合同費用包包括直接費用用和間接費用用。內(nèi)容： 耗用的人工工費用1直接費用 耗用的材料料費用 耗用的機(jī)械械使用費用 其他直接費費用2間接費用三、建造合同結(jié)結(jié)果是否能夠夠可靠估計的的判斷判斷建造合同的的結(jié)果能夠可可靠估計的條條件1合同總收入入能夠可靠地地計量；2與合同相關(guān)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益益能夠流入企企業(yè)；3在資產(chǎn)負(fù)債債表日合同完完工進(jìn)度和為為完成合同尚尚需發(fā)生的成成本能夠可靠靠地確定；4為完成合同同已經(jīng)發(fā)生的的合同成本能能夠清楚地區(qū)區(qū)分和可靠地地計量，以便便實際合同成成本能夠與以以前的預(yù)計成成本相比較。四、完工百分比比法 完工百百分比法，在在運用時分為為兩步：（一）

54、第一步，確確定建造合同同的完工進(jìn)度度，計算出完完工百分比。根據(jù)建造合同準(zhǔn)準(zhǔn)則，以下方方法可以用于于確定合同完完工進(jìn)度：1按累計實際際發(fā)生的合同同成本占合同同預(yù)計總成本本的比例計算算(成本法) 例例1：某建筑筑公司簽訂了了一項合同總總金額為1 000萬元元的建造合同同，合同規(guī)定定的建設(shè)期為為三年。第一一年，實際發(fā)發(fā)生合同成本本300萬元元，年末預(yù)計計為完成合同同尚需發(fā)生成成本520萬萬元；第二年年，實際發(fā)生生合同成本為為400萬元元，年末預(yù)計計為完成合同同尚需發(fā)生成成本150萬萬元。根據(jù)上上述資料，計計算合同完工工進(jìn)度如下：2按已經(jīng)完成成的合同工作作量占合同預(yù)預(yù)計總工作量量的比例計算算(工作量法

55、法)例2：甲公司簽簽訂了修建一一條80公里里長的公路建建造合同，合合同規(guī)定的工工程總金額為為30 0000萬元，工工期2年。該該公司第一年年修建完成了了32公里，第第二年修建完完成了48公公里。甲公司第一年的的合同完工進(jìn)進(jìn)度=3280100%=40%甲公司第二年的的合同完工進(jìn)進(jìn)度=（322+48）80100%=100%3對已完合同同工作進(jìn)行技技術(shù)測量(技技術(shù)測量法)該辦法是在無法法根據(jù)上述兩兩種確定合同同完工進(jìn)度時時所采用的一一種技術(shù)測量量方法，這種種技術(shù)測量方方法必須由專專業(yè)技術(shù)人員員在現(xiàn)場進(jìn)行行科學(xué)測定，而而不能由建造造承包商測定定。（二）第二步，根根據(jù)完工百分分比法計量和和確認(rèn)當(dāng)期的的合

56、同收入和和費用。當(dāng)期確認(rèn)的合同同收入=（合合同總收入完工進(jìn)度）以前會計年年度累計已確確認(rèn)的收入 當(dāng)期確認(rèn)的 毛毛 利=（合合同總收入合同預(yù)計總總成本）完工進(jìn)度以前會計年年度累計已確確認(rèn)的毛利當(dāng)期確認(rèn)的合同同費用=當(dāng)期期確認(rèn)的合同同收入當(dāng)期期確認(rèn)的合同同毛利以前前會計年度預(yù)預(yù)計損失準(zhǔn)備備例：某建筑公司司簽訂了一項項合同總金額額為1 0000萬元的固固定造價合同同。合同規(guī)定定的工期為三三年。假定經(jīng)經(jīng)計算第一年年完工進(jìn)度為為30，第第二年完工進(jìn)進(jìn)度已達(dá)800，經(jīng)測定定前兩年的合合同預(yù)計總成成本均為8000萬元。第第三年工程全全部完成，累累計實際發(fā)生生合同成本7750萬元。根據(jù)上述資資料計算各期期確認(rèn)

57、的合同同收入和費用用如下：第一年確認(rèn)的合合同收入11000303300第一年確認(rèn)的合合同毛利（110008800）30660第一年確認(rèn)的合合同費用3300600240 其賬務(wù)處理理是：借：主營業(yè)務(wù)成成本 22 400 000工程施工毛利 600 000貸：主營業(yè)務(wù)務(wù)收入 33 000 000第二年確認(rèn)的合合同收入（11 00080）3005500第二年確認(rèn)的合合同毛利（11 000800）806601000第二年確認(rèn)的合合同費用550010004000 其賬務(wù)處理理是： 借：主營業(yè)務(wù)務(wù)成本 4 0000 0000 工程程施工毛利 1 0000 000 貸：主營營業(yè)務(wù)收入 5 0000 000第

58、三年確認(rèn)的合合同收入11 000（300500）200 第三年確認(rèn)的合合同毛利（11 000750）（601100） 990第三年確認(rèn)的合合同費用2200900110 其賬務(wù)處理理是：借：主營業(yè)務(wù)成成本 1 1000 000 工程施工工毛利 9000 000 貸：主營業(yè)業(yè)務(wù)收入 2 0000 000補充說明一：完完工進(jìn)度實際際上是累計完完工進(jìn)度。補充說明二：累累計實際發(fā)生生的合同成本本不包括下列列內(nèi)容：（1）與合同未未來活動相關(guān)關(guān)的合同成本本，例如施工工中尚未安裝裝、使用或耗耗用的材料成成本。（2）在分包工工程的工作量量完成之前預(yù)預(yù)付給分包單單位的款項。差異分析：實施施條例第233條：企業(yè)受受

59、托加工制造造大型機(jī)械設(shè)設(shè)備、船舶、飛飛機(jī)，以及從從事建筑、安安裝、裝配工工程業(yè)務(wù)或者者提供其他勞勞務(wù)等，持續(xù)續(xù)時間超過112個月的，按按照納稅年度度內(nèi)完工進(jìn)度度或者完成的的工作量確認(rèn)認(rèn)收入的實現(xiàn)現(xiàn)。國稅函200088755號: 二、企企業(yè)在各個納納稅期末，提提供勞務(wù)交易易的結(jié)果能夠夠可靠估計的的，應(yīng)采用完完工進(jìn)度（完完工百分比）法法確認(rèn)提供勞勞務(wù)收入。強調(diào)了在納納稅期末確認(rèn)認(rèn)收入五、建造合同的的結(jié)果不能可可靠估計如果建造合同的的結(jié)果不能可可靠地估計，則則不能采用完完工百分法確確認(rèn)合同收入入和合同費用用，而應(yīng)分別別以下情況進(jìn)進(jìn)行會計處理理：（一）合同成本本能夠收回的的，合同收入入根據(jù)能夠收收回的

60、實際合合同成本加以以確認(rèn)，合同同成本在其發(fā)發(fā)生的當(dāng)期確確認(rèn)為費用；例如，某建筑公公司與客戶簽簽訂了一項總總金額為1000萬元的建建造合同，工工期為2年。第第一年實際發(fā)發(fā)生工程成本本40萬元，雙雙方均能履行行合同規(guī)定的的義務(wù)。但建建筑公司在年年末時對該項項工程的完工工進(jìn)度無法可可靠估計。在在這種情況下下，該公司不不能采用完工工百分比法確確認(rèn)收入，但但由于客戶能能夠履行合同同，當(dāng)年發(fā)生生的成本均能能收回，所以以，公司可將將當(dāng)年發(fā)生的的成本金額同同時確認(rèn)為當(dāng)當(dāng)年的收入和和費用，當(dāng)年年不確認(rèn)利潤潤。其賬務(wù)處處理如下：借：主營業(yè)務(wù)成成本 400 0000貸：主營業(yè)務(wù)務(wù)收入 400 0000假定次年又發(fā)生