1、供學習參考供學習參考研究生課程考試成績單試卷封面院院系經濟管理學院專業金融學學生學號課程名稱財務報表分析授課時間2021 年2021 年月至月周學時3學分2簡要評語考核論題總評成績含平時成績備注任課教師簽名： 日期：注：1. 要評語欄缺填無效。任課教師填寫后與試卷一起送院系研究生秘書處。學位課總評成績以百分制計分。保利地產財務分析報告完成人： 指導老師:完成日期：2021 1 26 日聯系：EMAIL:第一局部：緒論及財務指標計算說明一.關于保利2006 年 7 月 31 日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權分置改革后，重啟 IPO 2021 年全年保利地產共實現簽約金額 1541

2、.04 12.75%1218.30 14.22%。2、突出的品牌影響力公司是央企控股的大型房地產上市公司，堅持“和者筑善的品牌理 念年末公361.5 3270 個，待開發土地總建筑面積 5482 萬平方米，其中一二線城市占比約為74%開展奠定堅實根底。二.2021 年房地產市場概述12021 政策不斷利好的刺激下，溫和回暖。1-5 月全國商品房銷售面積 35996 萬平方米，同比下降 0.2%24409 億元，同比增長 3.1%2021 5 月國房景氣指數 92.431997 年指數創立以來的歷史低值。2、房地產行業國企占比高，運營效率相對較低。從房地產行業來看，國企改革對于房地產行業意義重大

3、。地產行業當中國企占比較大。房地產行業A 166 家，其中央企 13 家，地方國企63 ROE 整體呈現下滑態勢，但國企 ROE 2021 年行業平均 ROE 是 12.4%， 國企 ROE 為 ，低了 1 年行業平均費用率 8.7%，國企為 8.8%。從運營效率來看，國企有較大提升空間。32003 年至 2021 年，我國房地產企業購置土地面積僅增長了 8.7%，而同期商品房銷售面積增長了287.2%40 個主要城市供應土地占地面積同比增速由2021 44.62%2021 年上半年的-19.8%。土地價格的增速明顯超過同期商品房銷售均價的上漲。2004 年至 2021 年，土地平均購置價格年

4、均復合增長率 15.07%，同期商品房銷售均價年均復合增長率 9.69%。土地平均購置價格占商品房銷售均價的比例由26.62%上漲至 40.97%。4一線城市的人口強吸附能力也構成了對于潛在需求的強力支撐2022021年北上廣深土地均處于供求相對平衡的狀態的迫切性增強，其土地資源的稀缺性將進一步凸顯。三.指標說明及重要事項披露1對外投資資產包括：長期股權投資、可供出售金融資產、投資性房地產、持有至到期投資科目；2息稅前利潤總額 =(+企業支付的利息+)/ 每年支付出去的利息數，不采用合并利潤表中的財務費用；3不考慮存貨跌價和壞賬準備；4應付帳款涵蓋應付票據、應付賬款以及其他應付款；5可持續增長

5、率用范霍恩方程式=(銷售凈利率總資產周轉率收益留存率 期末權益乘數)/(1-銷售凈利率總資產周轉率收益留存率期末權益乘數)6關于改進的杜邦分析：金融資產主要包括：貨幣資金、交易性金融資產、可供出 售金融資產如果企業持有的應收票據是為了獲利而不是促銷目的而持有那么也應該歸入金 融資產。其他那么應該歸入經營資產。短期借款、交易性金融負債、長期借款、應付券應該屬于金融負債。其他那么屬于經營負債。7=潤(1-8所得稅率統一為 25%；9恒大地產屬于港股上市企業，存在會計準那么處理差異；10本報告所用的行業平均指小組所選的8 家公司，分別為華夏幸福、萬科、保利地產、金地集團、中糧地產、金科股份、大龍地產

6、、中國恒大。名前兩位的地產公司。12財務內容見保利地產年度財務報告。四.報告的思路、創新及缺乏1、思路：報告嚴格按照總量分析比率分析綜合分析三個方面，從橫向行業 況和行業地位極其缺乏之處。2、創新點：本報告將保利地產分別與行業均值比較的同時，重點將其與行業排名相似析，詳細分析了與傳統杜邦分析之間的差異及其原因。最后，報告采用分析。3第二局部：總量分析一個體分析表 1. 2021 年2021 年資產科目變化情況2021金額占總資產比例2021金額占總資產比例2021金額占總資產比例流動資產384675180.95350858010.963.03008E+110.97貨幣資金37484910.09

7、40069510.1337529698310.11交易性金融資產000000存貨288265830.71267192100.732.39907E+110.76其他應收款30334950.07517678060.04877368874040.025非流動資產19158010.04714907630.04109317994360.035對外投資資產14350600.03610984150.0333820829430.011固定資產3155290.0082477630.006819850395170.006無形資產28387.02765E-0518485.05242E-0514535584.924.

8、63005E-05總資產4038332013657656413.1394E+111注：單位“元保利地產資產主要是流動資產，占總資產比到達 95%以上。三年間，流動資產占比呈70% 2021 年流動資產和存貨占比下降是其主要變化特征。表 2. 2021 年2021 年負債及所有者權益科目變化情況2021金額占總負債比例2021金額占總負債比例有息負債87905910.29100782800.35短期借款3100890.013257400.01長期借款66411730.2290494980.32應付債券18393290.067030420.02無息負債218786900.71184110550.6

9、5流動負債221833740.72187313490.66非流動負債所有者權益總額8485907金額97140380.280.249757986金額80872280.340.22注：單位“萬元71% 年到2021 年到2021 年占72%。2021 2021 6 所有者權益方面，2021 2021 2 個百分點。股東權益增加。表 3.2021 年2021 年利潤表主要科目變化情況營業總收入1415 年的變化率0.13181314 年的變化率0.1808主營業務收入0.13180.1808凈利潤0.182420210.19952021營業總本錢金額占總本錢比例101696931金額占總本錢比例9

10、1228751營業本錢/主營業務本錢82453300.8174122570.81營業稅金及附加12156910.1211147730.12期間費用6930450.0685395890.059注：單位“萬元2021 潤的增速在三年間變化不大。營業總本錢中，營業本錢占比為81%，且保持穩定。表 4.2021 年2021 年現金流量表主要科目變化情況銷售商品、提供勞務收到的現金1415 年的變化率0.281314 年的變化率0.028經營活動現金流入小計0.30-0.015經營活動現金流出小計0.06-0.01經營活動產生的現金流量凈額-2.70.07投資活動現金流入小計-0.203.43投資活動現

11、金流出小計-0.220.68投資活動產生的現金流量凈額-0.220.42籌資活動現金流入小計-0.190.05籌資活動現金流出小計0.47-0.07籌資活動產生的現金流量凈額-1.890.592021 2021 14 2021 2021 加，2021 年大幅度下降。二行業平均及競爭對手比較表 5. 2021 年總資產比例構成圖存貨68.72%73.05% 62.49% 70.55%75.87% 61.95% 53.03%52.07%其他應收款0.83%4.83%0.80%0.92%2.12%7.64%0.33%3.38%非流動資產5.52%4.08%8.58%12.19%8.38%8.38%8

12、.81%19.14%對外投資資產0.39%3.00%5.38%8.89%3.95%14.28%5.77%13.04%固定資產1.44%0.68%0.45%1.27%1.38%0.21%1.78%3.27%無形資產0.40%0.01%0.17%0.13%0.07%0.00%0.00%0.08%華夏幸福保利萬科中糧地產金科金地大龍地產恒大流動資產94.48%95.92%91.42%87.81%91.62%86.51%91.19%80.86%貨幣資金14.21%10.95% 12.34% 15.74%9.17%13.66% 16.43%12.54%交易性金融資產華夏幸福保利萬科中糧地產金科金地大龍地

13、產恒大流動資產94.48%95.92%91.42%87.81%91.62%86.51%91.19%80.86%貨幣資金14.21%10.95% 12.34% 15.74%9.17%13.66% 16.43%12.54%交易性金融資產0.00%0.00%0.01%0.00%0.00%0.00%0.00%2.31%華夏幸福保利萬科中糧地產金科金地華夏幸福保利萬科中糧地產金科金地大龍地產恒大流動資產91.19%95.26%89.49%89.56%91.45%83.98%94.05%80.89%交易性金融資產0.00%0.00%0.02%0.00%0.00%0.00%0.00%0.04%存貨59.67

14、%71.38% 60.22% 68.68%75.52% 55.72% 58.28%50.86%其他應收款1.19%7.51%1.30%3.82%1.55%8.88%1.15%2.87%貨幣資金21.82%9.28%8.70%16.88%9.83%10.77% 19.62%21.67%非流動資產8.81%4.74%10.51%10.44%8.55%16.02%5.95%19.11%對外投資資產0.87%3.55%7.43%7.94%3.66%14.28%2.51%12.83%固定資產1.41%0.78%0.80%1.17%2.65%0.21%1.70%2.21%無形資產2.68%0.01%0.1

15、7%0.09%0.06%0.00%0.00%0.05%相比較 2021 年，保利地產的存貨雖然有小幅度下降，但是在全行業來說，其庫存占比產方面，保利地產是低于行業平均值的，相比競爭對手萬科，也差了4 個百分點左右。華夏幸福保利萬科中糧地產金科金地華夏幸福保利萬科中糧地產金科金地大龍地產恒大有息負債 18.05%35.38%19.96%58.40%34.13% 34.42%0.00%43.10%短期借款 8.22%1.14%0.61%16.94%3.20%3.55%0.00%22.00%長期借款 9.83%應付債券 0.00%31.76% 8.80%29.24%3.35%30.93% 25.79

16、% 0.00%2.47%2.96%0.00%5.09%0.00%21.10%0.00%無息負債81.95%64.62% 80.08%40.23%65.87% 65.58% 100.00%56.90%流動負債87.80%65.75% 88.06%66.38%66.34% 66.11% 100.00%74.08%非流動負債12.20%34.25% 11.94%33.62%33.66% 33.89% 0.00%25.92%房地產行業融資的主要手段是通過向銀行長期借款的方式，歸還期限一般都是在 35 年或者更長。相比行業內的競爭對手萬科，其有息負債為 19.96%，而保利到達了 35.38%。圖 1、

17、2021-2021 年全行業總收入、總本錢及利潤變化趨勢圖從總體上看，2021-2021 業總收入和凈利潤增長率上三總量分析評價在資產中，保利地產的存貨占比很高，比競爭對手萬科高出近10 個百分點且高于行業強，市場后勁很大。一般來說，現金比率在 15%左右較適宜，保利現金比率 10%左右，可4.83%1%。保利地產應減少其他應收款的占比。負債中，保利地產有息負債偏向長期負債，借貸能力很強。但是相比萬科，保利有息負債比例較高，企業存在一定的利息支付負擔，可以考慮適當擴大無息負債比例。第三局部：比率分析一個體分析1、償債能力分析表 8.2021 年2021 年保利地產償債指標情況指標2021202

18、12021變現能力流動比率=流動資產/流動負債1.821.871.85比率速動比率=流動資產-存貨-預付款項-其他流動資產0.2630.3260.43/流動負債現金比率=貨幣資金+交易性金融資產/流動負債0.2030.2140.169負債比率資產負債率=總負債/總資產0.780.7790.76產權比率=總負債/所有者權益3.543.523.16有形凈值債務率=總負債/凈資產-無形資產3.543.523.158利息保障倍數 =息稅前利潤總額 EBIT/利息費用=(企業的凈利潤 +企業支付的利息費用 +企業支付的所得稅)/ 利息費用16.4813.2511.36從變現能力來看，流動比率表現良好且比

19、較穩定在1.8 年到 2021 年有一個較大幅度的下降。但是整體上維持在15%以上。76%78%2021 2021 2021 10 以上，利息歸還能力沒有任何問題。2、營運能力分析表 9.2021 年2021 年保利地產營運指標情況202120212021存貨周轉率0.300.290.30存貨期1211.821232.901212.60應收賬款周轉率4.307.014.52收賬期83.1051.3679.59營業周期1294.921284.261292.19應付帳款周轉率4.001.531.42付賬期90.04229.93206.51現金周期1204.881049.061038.55流動資產周

20、轉率0.340.340.34總資產周轉率0.330.330.32存貨周轉率方面，2021 年2021 年保利地產根本保持不變，故存貨期也沒有大的發3、盈利能力分析表 10.2021 年2021 年保利地產盈利能力指標情況指標202120212021銷售凈利率0.1360.1300.128=凈利潤/銷售收入銷售毛利率=銷售收入-銷售本錢/銷售本錢0.2520.3200.322資產凈利率總資產收益率0.0440.0420.042=凈利潤/平均資產總額凈資產收益率0.1890.1900.191=凈利潤/平均凈資產0.04 19%附近。4、增長能力分析表 11.2021 年2021 年保利地產增長能力

21、指標情況指標202120212021銷售收入增長率=本期末銷售收入-上期末銷售收入/上期末0.13180.18080.3403銷售收入利潤增長率=本期末利潤總額-上期末利潤總額/上期末0.20330.1820.1899利潤總額凈利潤增長率=本期末凈利潤-上期末凈利潤/上期末凈利0.18240.19950.189潤可持續增長率用范霍恩方程式0.1850.2021560.20225(銷售凈利率總資產周轉率收益留存率期末權益乘數)/(1-銷售凈利率總資產周轉率收益留存率期末權益乘數)銷售收入增長率三年間有較大的幅度下降2021 2021 2021 2021 年也有一個明顯的下降。總體來看，保利地產增

22、長率指標值較好，但是趨勢下行。5、上市公司的財務指標表 12.2021 年2021 年保利地產上市公司的財務指標情況指標202120212021每股收益=凈利潤-優先股息/年度末普通股數1.5681.3261.66每股凈資產=年度末股東權益/年度末普普通股數9.057.5379.688每股股利=股利/年度末普通股數0.2160.19560.232每股營業現金流量=經營活動的現金流量-優先股股利/流通在外的普通股股數1.6575-0.9747-1.3665現金股利保障倍數=經營活動的現金流量-優先股股利/支付的現金股利7.67-4.98/股利保障倍數=每股收益/每股股利7.2596.787.15

23、5市盈率=每股市價/每股收益6.78578.164.97市凈率=每股市價/每股凈資產1.175691.43550.85股票獲利率=每股股利/每股市價0.02030.0180.028股利支付率=每股股利/每股收益0.1377550.1470.139759留存盈利比率=凈利-全部股利/凈利0.86220.85250.862021 年到 2021 2021 年沒有到達 186%， 留存盈利比率較高。二行業平均及競爭對手比較1、償債能力圖 2.行業流動比率情況2021 1.732021 年地產行業流動比率平均值為1.8對手萬科的流動比率也在保利之下。圖 3.行業速動比率情況科，兩者差異不大。從這里也可

24、以看出，保利地產的庫存存在壓力。圖4.行業現金比率情況圖5.行業資產負債率情況14 15 0.776%以上，高于行業均值。相比萬科，兩者沒有明顯差異。圖6.行業產權比率情況圖7.行業有形凈值債務率情況產權比率方面，保利地產接近行業均值。相比萬科，兩者差異不大，維持在 3.4 2021 2021 年明顯低于行業均值。相比萬科，萬科兩年間變化不大，而保利在2021 年有一個顯著的下降過程。圖 8.行業利息保障倍數情況計而言，保利地產的利息歸還能力較強。500020142015業行圖9.行業存貨周轉率情況圖10.行業存貨期情況2021 年地產行業存貨周轉率平均值為 0.334 。2021 年地產行業

25、存貨周轉率平均值為0.3297周轉率是低于行業均值的圖行業應收賬款周轉率情況圖12.行業營業周期情況2021 年地產行業應收賬款周轉率平均值為8.94 2021 年地產行業應收賬款周轉率平均7.01 88.79。保利地產咋應收賬款周轉率上均低于行業均值和萬科，這說明保利地產的收賬能力 存在欠缺。營業周期方面，保利地產的營業周期高于行業均值和競爭對手萬科。圖13.行業應付帳款周轉率情況圖14.行業現金周期情況2021 年地產行業應付帳款周轉率平均值為1.17 2021 1.08 2021 年地產行業810 天 ，809 圖15.行業流動資產周轉率情況圖16.行業總資產周轉率情況 年保利地產流動資

26、產周轉率高于萬科，但是2021 年萬科的流動資產周轉率有明顯的上升，所以在2021 年保利地產的流動資產周轉率低于萬科。2021 年高于萬科，2021 2021 顯的提升，相比之下，保利地產維持現狀。3、盈利能力分析圖 17.行業銷售凈利率情況2021和2021年行業的銷售凈利率均值分別為11.31和11.672021和13.63%13.05%，均高于行業均值。保利地產2021 2021 售凈利率與行業競爭對手萬科差異非常小。圖 18.行業銷售毛利率情況2021 2021 31.61%2021 和2021 和 32.03%2021 29%2021 4 個百分點。圖 19.行業總資產收益率情況2

27、021 2021 3.50%和 2021 4.37%和 4.19%2021 年的總資產收益率為 4,64%，2021 2021 2021 年實現了彎道超車。圖 20.行業凈資產收益率情況2021 2021 15.12%2021 2021 年的凈資產收益率分別為18.97和18.912021 年2021 年有一個大幅度的上升，為 20.58%。由此可見萬科在 2021 年的凈資產收益率要好于保利地產。4、增長能力分析 年的可持續增長率。圖 21.行業銷售收入增長率情況2021 12.09%40%左右，遠高于保利地產。圖22.行業利潤增長率情況圖23.行業凈利潤增長率情況2021 年利潤增長率行業

28、平均水平為20.4320.3333.66%為 18.24%，相比萬科的 15.08%，保利地產的凈利潤增長率明顯要高。圖 24.行業可持續增長率情況2021 年和 2021 年行業可持續增長率均值分別為 42.64%和 52.54%。保利地產 2021 年和2021 年可持續增長率分別為 20.19%和 18.50%，均比行業均值小很多。萬科2021 年和 2021 年可持續增長率分別為 23.98%和 15.19%，類似于保利地產，兩者的可持續增長率均不高。5、上市公司的財務指標圖25.行業每股收益情況圖26.行業每股凈資產情況圖27.行業每股股利情況圖 28.行業每股營業現金流量情況2021 2021 2021 年有一個明顯的增長，且該年高于行業均值和萬科。圖29.行業市盈率情況圖行業市凈率情況市盈率方面，保利地產的市盈率在6 到 9 行業均值和萬科。三比率分析評價2021 年卻有一個明顯的下降，且低于行業均值。在總資產收益率和凈資產收益率方面，保利地產雖然表現好于行業均值，但是萬科在2021 年均實現了對保利地產的超越。保利地產比較安于現狀。第四局部：綜合分析一個體分析1、傳統的杜邦分析股東權益收益率0.191股東權益收益率0.1