1、2015年大連報批報建流程及要點第一頁，共46頁。 目 錄第一部分 工作目標歷 史 回 顧現 狀 問 題解 決 方 法第三部分 報批手冊概 念 方 案 報 審詳 規 報 審詳 規 消 防 報 審單 體 報 審工程規劃 許可證超 高 限 審 查人 防 審 查初 步 設 計 審 查抗 震 設 防 審 查 第二部分 操作原則第二頁，共46頁。第一部分 工作目標第三頁，共46頁。 歷史回顧06年02月，概念設計招標確定ZGF、RTKL06年04月，項目操盤方式確定分項目一、項目二操作06年07月，集團規劃評審會確定ZGF方案4點方案06年11月，概念方案正式報批溝通開始07年01月，政府規劃條件確定確

2、定地上30萬平07年05月，政府產品配比確定確定334產品配比07年06月，市規劃局基本認可3棟超高層+1棟高層方案07年08月，通過規劃局專家評審會經歷了6輪概念方案的溝通后確定規劃和單體07年08月，星海項目規劃、單體深化全面開展相關設計資源到位07年09月，詳規公示歷時21天完成07年11月23日，正式通過詳規批復07年12月18日，星海項目擴初圖紙完成07年12月18日，單體立面效果得到規劃局確認玻璃幕墻效果07年12月21日，開始單體方案審批與建設工程規劃許可證的報批工作08年01月，擴初報批溝通開始08年03月24日，單體正式批復08年3月30日，星海項目施工圖紙完成08年5月 2

3、1日，擴初審查 通過08年8月 22日，建設用地規劃許可證獲得大連沿海國際中心項目設計與報批進程一覽規劃條件的獲取歷時間8個月第四頁，共46頁。期間大連公司項目運籌部、原投資發展部與公司管理層以及設計單位投入了大量的人力、精力，做了大量的溝通、協調、修改工作，回頭看來，許多教訓、經驗是值得小結的為了大連項目的下一期報批；為了下一個項目的報批；也許還能為了更多的“急需”時間的公司項目 歷史回顧已經完成的報批工作歷時近1.5年、17個月、而報批工作，仍然持續 其間經歷了 規劃指標確認、單體性質配比確認、90/70配比的確認； 立面效果的調整與確認； 規劃與單體的對應； 總圖的設計深度及單體報建圖紙

4、內容調整等等問題 第五頁，共46頁。現狀問題 面臨現狀 海創公司新權責系統項目技術相關報批報建歸屬海創，地區公司提供支持配合 大連面臨著對針對性的管理資源、技術支持的了解不清晰以及對當地政府相關審批流程、人脈的不熟悉 報批報建中存在的非技術因素有風險的爭取目標、不可控的政府需求第六頁，共46頁。 海創公司新權責系統：項目技術相關報批報建歸屬海創 報批報建中存在的非技術因素有風險的爭取目標、不可控的政府需求 大連面臨著對針對性的管理資源、技術支持的了解不清晰以及對當地政府相關審批流程、人脈的不熟悉解決方法 有效、清晰的工作流程和專業支持是縮短報批周期的保證設計調整是必須完成的工作；有風險的爭取目

5、標是爭取價值最大化，是專業追求；不可控的政府需求，必須接受，我們能做的是在此前提下，盡量靠近公司目標。避免“原則性錯誤”，為“新項目”與當地審批部門的長期良好合作關系創造條件 縮短報批（開發）周期第七頁，共46頁。第二部分 操作原則第八頁，共46頁。大連報批工作流程：需要海創設計管理部門操作的報批報建關鍵點擴初審批 基礎資料土地摘牌成交確認書中標通知書及附紅線圖履約保證書；規劃條件；選址意見 建設項目報建書修建性詳細規劃批復建筑工程消防規劃選址意見書人防審批衛生審批地名批復道路占用道路挖掘審批移植、砍伐城市樹木審批自來水審批報煤氣街道兩側和公共場地搭建暫舍審批施工現場臨時建設審批報排水國有土地

6、使用權出讓合同 國有土地使用權出讓批復國有土地使用證（土地批復）建設工程規劃許可證建設工程施工許可證商品房預售許可證建筑方案審查意見書施工圖設計文件審查意見書建設工程質量監督申請受理書房地產開發項目計劃通知單基本建設任務通知單建筑施工圖中標通知書建設工程安全監督申請受理書房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案環評審批消防審批施工圖審批建設用地規劃許可證及附圖建設用地批復 大連報批工作流程：職責尚不清晰的報批報建點第九頁，共46頁。大連報批工作流程：設計周期與報批時間節點配合.12個月3個月 基礎資料概念方案設計方案設計擴初設計施工圖設計市長會詳規公示專家評審委員會詳規報批擴初審查超高限審查

7、施工圖審查單體報審與批復規證獲得立面批復詳規消防報審單體 消防報審規劃局消防局建委人防審查（人防辦）1.52個月11.5個月1.52個月34個月11.5個月？個月6個月？個月89.5個月1215個月 ？個月？個月第十頁，共46頁。提前熟悉報批流程 提前熟悉經辦部門提前了解經辦時間提前了解負責人員及職責范圍提前明確報建所需資料清單提前明確圖紙內容與深度操作原則 “ 提前準備、系統計劃、質量保障、資源制導”實例： 找對經辦人，避免“拜錯神”，注意政府部門人員間的微妙關系，避免可能帶來的負面影響第十一頁，共46頁。操作原則 “ 提前準備、系統計劃、質量保障、資源制導”實例： 計劃通常趕不上變化，存在

8、邊報批邊設計邊實施的風險報批報建應與項目開發計劃相吻合，此階段應與地區公司項目運籌部充分溝通應系統了解、預估各階段報批報建所需時間，并準確反映在項目開發網絡圖中，并應考慮到報批具有一定的滯后性第十二頁，共46頁。操作原則 “ 提前準備、詳細計劃、質量保障、資源制導”實例： 報批速度與圖紙修改存在時間成本的矛盾，集中體現在圖紙的準確性方面以及政府對圖紙表達方式的特殊要求.應熟知大連當地的規范設計要求應系統了解、明確各階段設計深度及圖紙要求，并準確表達給配合單位，以減少圖紙反復保證基礎資料的準確性，避免成果的無效內部審核：報批圖紙送審之前要預先內審，保證高質量的圖紙第十三頁，共46頁。操作原則 “

9、 提前準備、詳細計劃、系統分工、資源制導”實例： 大連公司與當地設計院的人脈資源，應善加利用應特別注意具有大連地區“特色”的報批內容：即特別“關照”沿海的應與大連地區公司保持密切的配合關系，并時刻溝通協調應積極通過海創總部協調與地區公司的報批配合關系，以加快報批速度應充分利用當地設計院與報批報建部門的特殊關系，推進報批的進展第十四頁，共46頁。操作原則實例： 消防詳規報審各報批環節中互相交叉關聯牽制的項報批圖紙內容與施工圖紙內容是否一致報批完成后的內容在后期設計中是否有調整的余地各政府部門對各自管轄范圍之外的內容“束之高閣”，可有針對性通過圖紙的局部修改“逐個擊破”事先要加強與審批部門的溝通、

10、并滿足專業規范的要求關注技術之外的問題，明辨隱性的需求，尋找有針對性的外部資源，作到應對有方。 “操作中須特別關注”第十五頁，共46頁。 周圍建筑與項目的關系表示是否準確？ 日照間距、消防間距、衛生視距及其計算方法 面積指標表的內容是否準確？ 房屋的性質是否統一？ 標高控制、限高問題能確保嗎？操作原則“設計圖紙中務求特別關注”實例：不僅要求無誤，并且要精確到標注位置實例：特別是牽涉到另外一個公司(沿商)的項目實例：公建、寫字樓還是酒店式公寓?實例：水箱、電梯間計算在高度內了嗎？ 標高控制究竟是絕對標高還是相對標高？實例：基礎資料的準確性第十六頁，共46頁。第三部分 報批手冊第十七頁，共46頁。

11、概念方案報審報審流程 責任部門：大連市規劃局沿海大連公司規劃一處規劃局副局長規劃局局務會專家論證會主管副市長主管市長提出規劃申請簽發審核申請A3圖集（3個方案）A1效果圖板83召開并推薦一個方案形成意見并推薦一個方案Y申報并形成意見形成意見并推薦一個方案YN終審，形成意見簽發并公示YN1、A1詳規彩色公示圖板；2、大連日報公示版面。第十八頁，共46頁。詳規報審報審流程 責任部門：大連市規劃局1、修建性詳細規劃方案圖6份 。NN審核沿海大連公司局業務會規劃局（副）局長收件受理申請政府批文報建藍圖簽批Y核 發經辦處室規劃局窗口圖紙審核及批準調整方案NYY提出詳規報審申請第十九頁，共46頁。詳規報審

12、修建性詳細規劃方案審查申請材料（窗口）申請書立案表（需加蓋公章）和電子文件申請書（需加蓋公章并法人簽字）法人委托書（需加蓋公章并法人簽字）建設項目選址意見書（可無）規劃設計條件及附圖（復印件）建設用地規劃許可證（復印件）用地批復及附圖（復印件）用地紅線點坐標及面積實測數據成果（大堪院） （原件）修建性詳規方案（5套藍圖，加蓋設計單位公章）及電子文件（光盤）市政管線綜合規劃圖（ 5套藍圖，加蓋設計單位公章）及電子文件（光盤）Tips:以上文件均需帶原件同往，復印件留下，原件可帶回申請立案表下載：http:/ ; 網上辦公；文件下載規劃局窗口工作時間：8：3011：00；13；0016：30每日遞

13、件時間：下午15：00詳規批復時間：15個工作日完成批復窗口聯系電話：82185649/82185648 責任部門：大連市規劃局第二十頁，共46頁。詳規報審 詳規報批中的圖紙要求總平面圖：只控制大指標、規劃建筑與周邊建筑的間距以及規劃建筑之間的距離?？偲矫鎴D應在現狀地形圖上套畫，標注用地范圍；標注相鄰現狀和規劃道路的紅線位置和道路名稱與寬度；標注相鄰單位名稱，標明擬建建筑與用地邊界線之間，擬建建筑與周圍現狀建筑及規劃建筑之間的間距等；并應注明地面停車場地、地下車庫范圍、標注機動車出入口位置等將主要技術經濟指標列在總平面圖上，包括建筑明細一覽表、公建項目一覽表，并應標注單棟建筑規模（地上、地下建

14、筑面積)和配套明細表(3) 總平面圖中注意線形的區分；建筑外輪廓以粗實線表示；基地紅線以粗點劃線表示；道路以細實線表示等標明每棟建筑的層數、編號與性質（若單棟建筑包含不同功能則需逐項標注）；標注每棟建筑首層與地下室的絕對標高；表示每棟建筑的主要出入口橫、縱剖面圖1：500：只控制層數與總高度 區域位置圖、指北針、風玫瑰、尺寸單位、比例總平面圖應該有紅線坐標表示；并應有場地豎向標高設計管網綜合圖：基本準確沒有原則錯誤即可（不受關注只要有的圖紙）第二十一頁，共46頁。詳規消防報審報審流程 責任部門：大連市公安消防局NNN審核沿海大連公司防火處高工辦提出初審意見收件受理申請政府批文報建藍圖意見調整方

15、案Y1、建筑工程消防規劃選址審核意見書2份；2、詳規批復加印消防意見與印章的圖紙1份。核 發承辦科室（建審科）消防局窗口意見調整方案NYY提出消防報審申請溝通Y消防局副局長簽批YN1、建筑工程消防規劃選址審核不合格意見書2份。第二十二頁，共46頁。詳規消防報審建筑工程消防規劃選址審查申請材料（窗口）建筑工程消防規劃選址申報表2份經批復的詳規圖Tips:申報表須到窗口領取，沒有相關電子文件，其后應附縮小的紅線圖詳規圖紙可以有一份是復印件消防局窗口工作時間：8：3011：00；13；0016：30每日遞件時間：下午15：00批復時間：6個工作日完成批復窗口聯系電話：82185562注意：詳規消防批

16、復時間較短，若前期未能有效溝通，則容易下發詳規消防審核不合格意見書；則需要重新申報 責任部門：大連市公安消防局第二十三頁，共46頁。詳規消防報審理想狀況為規劃局批復過不需要修改的詳規圖紙；但通常在報消防時均會有所調整；圖紙中宜標明消防車道；注意景觀中硬質鋪地與綠化的表示，避免對圖紙造成誤解；標明消防主要撲救面的人員疏散口；注意超高層（高層）建筑對消防車道的要求通常較為嚴格：消防車道距建筑宜5米；消防車道、撲救面以及人員疏散口的問題，基本可以通過圖紙的修改與溝通來協調解決；特別注意：由于詳規圖紙在消防報審時會進行一定量的修改，消防局亦可在調整后的詳規圖紙上蓋章（無詳規批復印章），但必須事先與規劃

17、局確認此點。 消防詳規報批中的圖紙要求第二十四頁，共46頁。NNN審核單體報審報審流程 責任部門：大連市規劃局沿海大連公司局業務會規劃局（副）局長提出初審意見收件受理申請政府批文報建藍圖簽批調整方案Y1、建筑方案審查意見書3份；2、建筑設計方案圖（建筑總平面位置圖、平立剖面圖）1套。核 發經辦處室規劃局窗口討論形成意見調整方案NYY提出單體報審申請溝通Y第二十五頁，共46頁。單體報審建筑設計方案審查申請材料（窗口）申請書立案表（需加蓋公章）和電子文件申請書、法人委托書經批復的、并加蓋消防局印章的詳規圖建筑工程消防規劃選址審核意見書2套A4建筑藍圖圖冊（加蓋設計單位公章）及電子文件彩色效果圖（4

18、00*600）和2套B5小樣圖（加蓋設計單位公章）及電子文件Tips:申請立案表下載：http:/ ; 網上辦公；文件下載規劃局窗口工作時間：8：3011：00；13；0016：30每日遞件時間：下午15：00單體批復時間：19個工作日完成批復 責任部門：大連市規劃局第二十六頁，共46頁。單體報審 單體報批中的圖紙要求單體總平面圖（深度介于詳規圖與施工總圖之間，盡量與批復詳規一致） 應包括：單體尺寸與距離標注（標注位置、尺寸要求接近詳規圖） 建筑主要出入口、轉折點的豎向標高 建筑相鄰道路、社區道路的豎向標高 場地四界的測量坐標和施工坐標 主要道路及主要建筑的坐標 主要技術經濟指標（較詳規可以微

19、有調整，一般規劃局控制大的指 標，即設計條件要求；其余各單體指標可以稍有變化）單體方案圖一套（裝訂成冊，A4規格） 其中應包括包括：各層平面 1：100 各向立面圖 1：100 反映主要位置關系的剖面圖 1：100 效果圖（主要效果圖表現圖A1圖幅 加 B5小樣兩份） 注:尺寸應反映軸線間長度、標高、層高、檐口及屋脊高度第二十七頁，共46頁。單體報審 單體報批中的圖紙要求單體平面圖 注意單體圖紙中單體平面性質與詳規圖紙要求的對應，圖紙表達內容勿多。(1) 標明承重和非承重墻、柱（壁柱）和軸線、軸線編號。(2) 標明墻、柱、內外門窗、天窗、樓梯、電梯、雨蓬、平臺、臺階、坡道、水池、衛生器具等。(

20、3) 注明各房間、車間、工段、走道等的名稱，主要廳、室的具體布置及與土地有關的主要工藝設備的布置示意。(4) 標明軸線間尺寸，外包軸線間尺寸總和。(5) 標明室內、外地面設計標高。(6) 標明剖切線及編號。(7) 標明指北針（畫在底層平面）。第二十八頁，共46頁。單體報審 單體報批中的圖紙要求單體立面圖 繪制有建筑物的各個方向的立面。立面圖上應標明：建筑兩端部的軸線、軸線編號。立面外輪廓、門窗、雨篷、檐口、女兒墻頂、屋頂、平臺、欄桿、臺階、變形縫和主要 裝飾，以及平、剖面未能表示的屋頂、檐口、女兒墻、窗臺等標高或高度。標注立面材質與色彩。單體剖面圖 剖面應剖在層高、層數不同、內外空間比較復雜的

21、部位。一般應繪出： （1） 內外墻、柱、軸線、軸線編號，內外門窗、地面、樓板、屋頂、檐口、女兒墻、樓梯、電梯、平臺、雨蓬、陽臺、臺階、坡道等。 （2） 標注各層標高的室外地面與建筑檐口或女兒墻頂的總高度，各層之間尺寸及其它必須的尺寸等。 第二十九頁，共46頁。規證報建流程 責任部門：大連市規劃局1、建設工程規劃許可證2、施工總圖（加蓋放驗線審批印章）4份。NN審核施工總圖沿海大連公司經辦處室規劃局（副）局長收件受理申請政府批文報建藍圖簽批Y核 發 業務處規劃局窗口驗線及批準調整總圖NYY提出規證報審申請第三十頁，共46頁。規證建設工程規劃許可證申請材料（窗口）申請書立案表（需加蓋公章）和電子文

22、件申請書法人委托書經批復的詳規圖經批復的建筑設計方案批復復印件總平面位置圖復印件中標確認書或中標通知書（跨年度結轉）建筑施工總圖（ 6套藍圖、加蓋設計單位公章）及電子文件Tips:申請立案表下載： ; 網上辦公；文件下載規劃局窗口工作時間：8：3011：00；13；0016：30每日遞件時間：下午15：00批復時間：20個工作日完成批復窗口聯系電話：82185649/82185648 責任部門：大連市規劃局第三十一頁，共46頁。組織會議超高限審查報審流程 責任部門：遼寧省建設廳建設單位抗震設防審查組收件受理1、關于項目初步設計階段抗震設防專項審查的批復（復印件，原件市廳留存）；2、附件：項目超

23、限高層初步設計階段抗震設防審查意見。核 發遼寧省建設廳大連市建委勘察設計處討論形成意見方案介紹及答疑提出單體報審申請設計單位上會申請Y文本制作/調整N調整反饋參與評審參與評審YN初步設計調整第三十二頁，共46頁。超高限審查 超高限審查申請材料超限高層建筑工程抗震設防專項審查申報表（至少5份）；建筑結構工程超限設計的可行性論證報告（至少5份）；建設項目的巖土工程勘察報告（1份）；結構工程初步設計計算書（主要結果，至少5份）；初步設計文件（建筑及結構部分，至少5份）；當參考使用國外有關抗震設計標準、工程實例和震害資料及計算機程序時，應提供相應的說明；進行模型抗震性能試驗研究的結構工程，應提出抗震試

24、驗研究報告。Tips:建質2006220號“關于印發超限高層建筑工程抗震設防專項審查技術要點的通知”；建委工作時間：8：3011：00；13：0016：30；批復時間：初審 5 個工作日，評審會議為1個工作日；超限類別在市建委初審明確，并在申請上會函件中提及；審查取費：按超高層地上及地下建筑面積合計收費，0.508元/m2。第三十三頁，共46頁。超高限審查超限審查的上會資料要求匯報文件準備（設計單位提供，ppt格式）內容包括：建筑方案介紹 結構方案介紹設計文件（裝訂成冊，A3規格） 內容包括：各單體建筑圖 各單體結構圖及結構計算書 項目建筑結構工程超限設計的可行性論證報告（含項目效果圖） 注:

25、初步設計圖紙深度地震安全性評價報告（會上提供即可，2套） 潛規則會議安排、會場布置及食宿問題均需申報單位統籌考慮上會之前需將設計資料轉抗震設防審查組專家（成員名單由省廳確定）會場選擇及專家住宿酒店的標準需提前溝通并預定專家審查除固定收費外，另需付勞務費第三十四頁，共46頁。人防審查報審流程 責任部門：大連人防辦建設單位1、關于項目結建人防工程規劃及設計條件（大人防規條字 號）；2、項目人防工程設計方案審查意見書3、項目人防工程施工圖設計文件審查意見書4、人防工程竣工驗收備案證5、結建人防工程綜合驗收意見6、人防工程使用證人防質監站大連市人防辦工程處人防開工交底及工程驗收組件，提出報審申請設計單

26、位文本制作/調整意見反饋材料審核N人防條件方案審查意見施工圖審查意見Y方案設計/調整設計要求審核N施工圖設計/調整NY第三十五頁，共46頁。人防審查 人防審查各階段申請材料人防條件申請階段行政許可申請書及行政許可申請材料清單項目中標通知書規劃設計條件用地規劃許可證規劃部門批準的詳細設計圖首層平面圖和剖面圖（十層以上或基礎埋深達3米以上民用建筑）人防方案審查階段防空地下室設計說明防空地下室設計方案圖紙Tips:大人防發20061號“關于明確結合民用建筑修建防空地下室有關要求的通知”；工作時間：9：0011：30；13：0016：30；批復時間：審核1個工作日；辦理人防條件2個工作日；辦理人防方案

27、審查意見2個工作日；辦理施工圖設計文件審查意見書2個工作日審查取費： 7.5元/m2（施工圖審查及工程驗收費用），按實際建設人防面積取費，施工圖審查階段需簽訂人防工程質量監督書。第三十六頁，共46頁。人防審查資料要求人防條件階段除前面章節提到內容外，還需提供：1、首層平面的面積指標（準確性），作為后期確定人防面積的依據2、調整方案項目需提供項目的情況說明文件方案設計階段（裝訂成冊，2套） 詳見鏈接文件施工圖審查階段（藍圖，1套） 詳見鏈接文件 潛規則提前溝通并疏通關系，可第一時間了解最新信息，盡可能縮短報建周期適時的借用設計單位的人脈關系，如設計條件未取得前可作方案的私下溝通等第三十七頁，共4

28、6頁。組織會議初步設計審查報審流程 責任部門：大連市建委勘察設計處建設單位專家組收件受理/初審1、關于項目初步設計階段審查的批復；2、附件：項目初步設計階段審查會議紀要核 發大連市建委勘察設計處討論形成意見方案介紹及答疑組件，提出報審申請設計單位Y文本制作/調整N意見反饋參與評審Y施工圖設計第三十八頁，共46頁。初步設計審查 初步設計審查申請材料送審報告1份；市發改委或市土地儲備中心本年度的批準材料1份；市規劃局的詳規批復（含圖紙）1份（驗原件）；環境影響評價批準文件1份（驗原件）；初步設計文件及圖紙15份；經審查通過的工程地質、水文地質勘察報告1份；設計單位資質證書副本復印件1份。Tips:大建委發2005188號“關于印發大連市建設工程初步設計審批申報程序規定的通知”；建委窗口工作時間：8：3011：00；13：0016：30；批復時間：初審 4 個工作日（超限項目6個工作日）；正式受理后20個工作日內上會；第三十九頁，共46頁。初步設計審查資料要求資料準備的具體要求注意事項：所