1、一、 收入利潤(rùn)下滑，毛利率持續(xù)探底上市房企績(jī)下滑虧損業(yè)數(shù)量加。結(jié)算程放、毛率下等因影響，1 3家A+H上市房企體營(yíng)收同比下降.，歸凈利同比下降.，幅較1年全年擴(kuò)大0個(gè)百分點(diǎn)其中3家上市房企中4家出現(xiàn)虧損，虧數(shù)量較 1年（6家）明提升資金力下半年工交仍可受到影；中考慮售規(guī)下臺(tái)，后續(xù)結(jié)算仍可面臨力。圖表 2022143 家上市房企營(yíng)收同比下降 133%億元00000007營(yíng)業(yè)收入同比%-%-%-%-%-%注分樣本銷售前的 3家 H房企其央企6家別為科保利發(fā)綠控股中國(guó)外發(fā)華置招商口、中國(guó)金、綠中、遠(yuǎn)集團(tuán)首開份華發(fā)份、僑城 、發(fā)國(guó)集團(tuán)越秀產(chǎn)大悅、中地，企 7家，分為碧桂園、新城股、湖集、陽城、地集、旭

2、控股團(tuán)、南建設(shè)金科份、梁控、富地產(chǎn)融信國(guó)、榮地、雅樂集團(tuán)、榮發(fā)展濱江團(tuán)、光發(fā)、美置業(yè)龍光團(tuán)、景泰富團(tuán)、駿集控股時(shí)代國(guó)控、禹圖表 43 家上市房企歸母凈利潤(rùn)同比下降 65%億元0000000007歸母凈利潤(rùn)同比%-%-%-%-%-%-%-%-%-%-%-%圖表 2022143 家上市房企 14家呈現(xiàn)虧損86420歸母凈利潤(rùn)虧損房企數(shù)量家611家61毛利率持探底企穩(wěn)回仍需待利潤(rùn)滑原來看除工進(jìn)度緩導(dǎo)結(jié)算入減以外結(jié)算利率低亦為重要因之一由前期價(jià)高企限價(jià)及市調(diào)整段加現(xiàn)房庫去化市房結(jié)算利率續(xù)承壓1 3家上市企整毛率 .，同比下降 .5個(gè)百分，較 1年全下降 .6個(gè)百分。2以來各地陸放寬土拍規(guī)則度調(diào)地價(jià)價(jià)房

3、拿地毛利逐步穩(wěn)有帶動(dòng)長(zhǎng)期算端利率步改善但考拿地竣工需要時(shí)間，算端以迅體現(xiàn)短期算毛率或處探階段。圖表 2022143 家上市房企毛利率延續(xù)回落.%789011銷管費(fèi)用維持低位精細(xì)管理重性提升。13家上市房企售費(fèi)用率.管理用率.同比下降.1個(gè).2個(gè)百分較1年下降 .1個(gè)提升.2個(gè)百分絕規(guī)模持歷較低平地產(chǎn)高速長(zhǎng)向質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變程中精益理、細(xì)化營(yíng)重性凸，各業(yè)將更注重本費(fèi)管控銷售管理用率有望續(xù)改善。圖表 2022143 家上市房企銷售&管理費(fèi)用率表現(xiàn)%銷售費(fèi)用率管理費(fèi)用率%央國(guó)企業(yè)相對(duì)較，毛率降幅控、用率小改善。子塊看，1 3 家上市企中國(guó)企體營(yíng)維持正增長(zhǎng)，比增 .，民企則比降 .。歸母利潤(rùn)度，國(guó)企比降

4、.；民企同下降 .，整體歸母凈潤(rùn)2億，已現(xiàn)虧。細(xì)項(xiàng)看央國(guó)毛利降幅對(duì)可，1同比下降.1個(gè)百分，于民企（.7個(gè)百點(diǎn)；同時(shí)國(guó)企管費(fèi)率小改善1同比下降4個(gè)百點(diǎn)，企則同上升2個(gè)百分。圖表 2022143 家上市房企各子板塊營(yíng)收增速表現(xiàn)央國(guó)企民企%1-%-%-%-%-%企%-%1-%-%-%-%-%-%-%-%-%-%圖表 2022143 家上市房企各子板塊毛利率表現(xiàn)央國(guó)企民企%.%.%789011圖表 2022143 家上市房企各子板塊銷管費(fèi)用率表現(xiàn)企%.%789011二、 銷售延續(xù)低迷，拿地態(tài)度維持審慎銷售拿地縮業(yè)景氣未見穩(wěn)。1 3家上房企計(jì)銷售.5萬億同下降.后續(xù)著穩(wěn)產(chǎn)保交付政持續(xù)力樓有望步修復(fù)但考

5、收入行預(yù)期竣工付擔(dān)等擾因素在修過程相對(duì)折受資金及樓壓力響，1 3家上市房拿地持謹(jǐn)，上年拿銷售積比，低于1年全年（，仍處于土儲(chǔ)消耗態(tài)。半年地銷金額比 ，高于 1年全年（主要因地聚重點(diǎn)市下地成上升所致后短行業(yè)資售環(huán)難以顯改長(zhǎng)期業(yè)發(fā)速度將有放緩房企地態(tài)預(yù)計(jì)將維審慎，并進(jìn)一步經(jīng)濟(jì)人口撐力的核城市斜。圖表 2022143 家上市房企銷售額同比下降 454%億元0000000000銷售金額同比%-%-%-%-%-%-%-%-%-%資料來源，圖表 2022143 家上市房企拿地銷售面積比維持低位拿地銷售面積比13579135791135791135791135資料來源，中，注：3家H 上房企地銷面積為 3家

6、中數(shù)圖表 43 家上市房企拿地銷售金額比走勢(shì)拿地銷售金額比13579135791135791135791135資料來源，中，注：3家H 上房企地銷金額為 3家中數(shù)央國(guó)企銷售降幅較低拿地相對(duì)積極。于購(gòu)房較高信任及政策端持松動(dòng)，1 央國(guó)企銷售現(xiàn)相對(duì)較好，家上市企中國(guó)企售額比下降.降小于（.同得益資金優(yōu)國(guó)企儲(chǔ)獲亦更積極。 1 3家上市房企央國(guó)拿地售面比、地銷金額分別為、，高于企（、圖表 2022143 家上市房企分板塊銷售額增速央國(guó)企民企%-%1-%-%-%-%-%-%-%-%資料來源，圖表 2022143 家上市房企分板塊拿地銷售面積比央國(guó)企民企年月年月年月年月年月年月資料來源，中，圖表 2022

7、143 家上市房企分板塊拿地銷售金額比企年月年月年月年月年月年月資料來源，中，三、 現(xiàn)金流承受壓力，資源向央國(guó)企集中三條紅線綠檔標(biāo)負(fù)債金短債有所弱化1末 3家上市房企除預(yù)款后資產(chǎn)債凈債率、現(xiàn)金短比分為 .、.、.“三紅線”檔達(dá)。其，剔預(yù)收后的產(chǎn)負(fù)率較 1年末下降.7個(gè)百分點(diǎn)，幅改；負(fù)債、現(xiàn)短債較1年末提升 .8個(gè)、下降.7個(gè)百分，所弱。1末 家上市房中紅、橙房企別為0家、6家，分較1年末增加1家、3家。圖表 43 家上市房企“三條紅線”走勢(shì)圖凈負(fù)債率剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)金短債比%789011圖表 43 家上市房企“三條紅線”各檔分布家119696386420綠黃橙紅央國(guó)企維綠檔，務(wù)穩(wěn)性相

8、對(duì)高。不同塊來，1 末 3家上市房企央國(guó)凈負(fù)率、除預(yù)款后的資產(chǎn)負(fù)率、金短比分為.、.、.“條紅”維綠；民凈負(fù)率、除預(yù)款后資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)短債分別為、.、，入橙檔。圖表 43 家上市房企中央國(guó)企“三條紅線”走勢(shì)圖率率.%.%.%789011圖表 43 家上市房企中民企“三條紅線”走勢(shì)圖率率%.%.%789011房企面臨金流考，央企現(xiàn)金幅可。1 3家上市企整在手現(xiàn)金.6萬億元，比下降.，較年末（.8萬億元下降 .，在現(xiàn)金量處三年位。中，國(guó)企 1末在手現(xiàn)金近1萬億元，較1年末下降.，幅遠(yuǎn)于民（.反映國(guó)企銷售融資更大優(yōu)勢(shì)。圖表 2022143 家上市房企在手現(xiàn)金同比下降 219%億元000000現(xiàn)金及現(xiàn)

9、金等價(jià)物%-%-%-%-%-%-%-%億元企民企0000000789011央國(guó)企融更具優(yōu)躍發(fā)債力據(jù)中院不全統(tǒng)1主流房境內(nèi)發(fā)債資分別為1億元.1億元同比別下降.、.。從債主結(jié)構(gòu)看上半境內(nèi)發(fā)債央國(guó)占比達(dá)、，較1年上升 8個(gè)、0個(gè)百分點(diǎn)。外，益于資環(huán)結(jié)構(gòu)寬松，1央國(guó)企綜融資本普下行融資優(yōu)持續(xù)凸顯。圖表 1房企境發(fā)債以國(guó)企為主圖表 1房企海發(fā)債以國(guó)企為主% % 央國(guó)企民企央國(guó)企民企% % 資料來源中指資料來源中指11%.%.%A萬科A保中華招中利國(guó)潤(rùn)商國(guó)發(fā)展 海置蛇金展外地口茂發(fā)華越大僑秀悅A城地城A產(chǎn)資料來源公司告，注：中國(guó)外發(fā)、招蛇口越秀產(chǎn)為內(nèi)綜融資本，余為期成本四、 E趨勢(shì)預(yù)判：由杠桿驅(qū)動(dòng)、周轉(zhuǎn)

10、驅(qū)動(dòng)向利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變E延續(xù)下行，凈利率滑為大拖累。從 E表現(xiàn)來，1 3家上房企體 E為 .，較 1年全年下降 .6個(gè)百分同下降.6個(gè)百分延續(xù)降趨杜邦析來利資周轉(zhuǎn)較上同期降 .1個(gè)、.1個(gè)百分點(diǎn)益乘由上同期.6倍降至.0倍其凈利大幅降為拖累E主要因素周轉(zhuǎn)緩及益乘數(shù)下降也反出2行業(yè)流性風(fēng)爆發(fā)來，房去化結(jié)轉(zhuǎn)緩，時(shí)積降杠降風(fēng)。從央國(guó)及民對(duì)比看，半年 3家上市企中國(guó)企體 E為 .，遠(yuǎn)高民企的.，相對(duì)好的利率表現(xiàn)（央企 %VS 民企 ）為央國(guó)企E表現(xiàn)好主，央企產(chǎn)品牌費(fèi)用控方優(yōu)勢(shì)現(xiàn)。資產(chǎn)轉(zhuǎn)率來看，央企及企周率均幅放，但企周率放更快，比降 3 個(gè)百分點(diǎn)央國(guó)降 .1 個(gè)百點(diǎn)，反映民企相更弱結(jié)轉(zhuǎn)度。半年國(guó)企民企益乘

11、分別為.2倍和 .2倍，低于年同（.4倍、.5倍民企杠桿率仍顯高央國(guó)，但 0年以來明顯降中長(zhǎng)期來，過高杠桿高周轉(zhuǎn)式不延續(xù)，企 E驅(qū)動(dòng)將主要回歸凈率提升將更考驗(yàn)房運(yùn)營(yíng)管控能。圖表 E延續(xù)下行，央國(guó)企好于民企OEOE）OE-%凈利率凈利率（央國(guó)企）凈利率凈利率（央國(guó)企）凈利率（民企）-%-%圖表 周轉(zhuǎn)率同比放緩，民企下行更快周轉(zhuǎn)率周轉(zhuǎn)率（央國(guó)企）周轉(zhuǎn)率（民企）倍權(quán)益乘數(shù)權(quán)益乘數(shù)（央國(guó)企）權(quán)益乘數(shù)（民企）565554五、 投資建議受行業(yè)氣度行、利率底等素沖，1行業(yè)結(jié)算業(yè)同比下，損企數(shù)量加，金流受壓。結(jié)構(gòu)上，央國(guó)業(yè)績(jī)現(xiàn)相對(duì)好，融更具勢(shì)，財(cái)安全亦相對(duì)高。展后市政策持發(fā)力房地產(chǎn)望溫和復(fù)，但信心塑仍時(shí)間復(fù)過或相波折發(fā)板建議選銷售投資優(yōu)有率先益行復(fù)蘇高信企業(yè)如保利發(fā)、國(guó)海發(fā)、招蛇口萬科、地集、江集、秀地、城中、健集團(tuán)。管板建議優(yōu)選關(guān)聯(lián)企風(fēng)可控模優(yōu)漸成市化能突出央國(guó)及優(yōu)民企招商余保物