1、一、 收入利潤下滑，毛利率持續探底上市房企績下滑虧損業數量加。結算程放、毛率下等因影響，1 3家A+H上市房企體營收同比下降.，歸凈利同比下降.，幅較1年全年擴大0個百分點其中3家上市房企中4家出現虧損，虧數量較 1年（6家）明提升資金力下半年工交仍可受到影；中考慮售規下臺，后續結算仍可面臨力。圖表 2022143 家上市房企營收同比下降 133%億元00000007營業收入同比%-%-%-%-%-%注分樣本銷售前的 3家 H房企其央企6家別為科保利發綠控股中國外發華置招商口、中國金、綠中、遠集團首開份華發份、僑城 、發國集團越秀產大悅、中地，企 7家，分為碧桂園、新城股、湖集、陽城、地集、旭

2、控股團、南建設金科份、梁控、富地產融信國、榮地、雅樂集團、榮發展濱江團、光發、美置業龍光團、景泰富團、駿集控股時代國控、禹圖表 43 家上市房企歸母凈利潤同比下降 65%億元0000000007歸母凈利潤同比%-%-%-%-%-%-%-%-%-%-%-%圖表 2022143 家上市房企 14家呈現虧損86420歸母凈利潤虧損房企數量家611家61毛利率持探底企穩回仍需待利潤滑原來看除工進度緩導結算入減以外結算利率低亦為重要因之一由前期價高企限價及市調整段加現房庫去化市房結算利率續承壓1 3家上市企整毛率 .，同比下降 .5個百分，較 1年全下降 .6個百分。2以來各地陸放寬土拍規則度調地價價房

3、拿地毛利逐步穩有帶動長期算端利率步改善但考拿地竣工需要時間，算端以迅體現短期算毛率或處探階段。圖表 2022143 家上市房企毛利率延續回落.%789011銷管費用維持低位精細管理重性提升。13家上市房企售費用率.管理用率.同比下降.1個.2個百分較1年下降 .1個提升.2個百分絕規模持歷較低平地產高速長向質量發展轉變程中精益理、細化營重性凸，各業將更注重本費管控銷售管理用率有望續改善。圖表 2022143 家上市房企銷售&管理費用率表現%銷售費用率管理費用率%央國企業相對較，毛率降幅控、用率小改善。子塊看，1 3 家上市企中國企體營維持正增長，比增 .，民企則比降 .。歸母利潤度，國企比降

4、.；民企同下降 .，整體歸母凈潤2億，已現虧。細項看央國毛利降幅對可，1同比下降.1個百分，于民企（.7個百點；同時國企管費率小改善1同比下降4個百點，企則同上升2個百分。圖表 2022143 家上市房企各子板塊營收增速表現央國企民企%1-%-%-%-%-%企%-%1-%-%-%-%-%-%-%-%-%-%圖表 2022143 家上市房企各子板塊毛利率表現央國企民企%.%.%789011圖表 2022143 家上市房企各子板塊銷管費用率表現企%.%789011二、 銷售延續低迷，拿地態度維持審慎銷售拿地縮業景氣未見穩。1 3家上房企計銷售.5萬億同下降.后續著穩產保交付政持續力樓有望步修復但考

5、收入行預期竣工付擔等擾因素在修過程相對折受資金及樓壓力響，1 3家上市房拿地持謹，上年拿銷售積比，低于1年全年（，仍處于土儲消耗態。半年地銷金額比 ，高于 1年全年（主要因地聚重點市下地成上升所致后短行業資售環難以顯改長期業發速度將有放緩房企地態預計將維審慎，并進一步經濟人口撐力的核城市斜。圖表 2022143 家上市房企銷售額同比下降 454%億元0000000000銷售金額同比%-%-%-%-%-%-%-%-%-%資料來源，圖表 2022143 家上市房企拿地銷售面積比維持低位拿地銷售面積比13579135791135791135791135資料來源，中，注：3家H 上房企地銷面積為 3家

6、中數圖表 43 家上市房企拿地銷售金額比走勢拿地銷售金額比13579135791135791135791135資料來源，中，注：3家H 上房企地銷金額為 3家中數央國企銷售降幅較低拿地相對積極。于購房較高信任及政策端持松動，1 央國企銷售現相對較好，家上市企中國企售額比下降.降小于（.同得益資金優國企儲獲亦更積極。 1 3家上市房企央國拿地售面比、地銷金額分別為、，高于企（、圖表 2022143 家上市房企分板塊銷售額增速央國企民企%-%1-%-%-%-%-%-%-%-%資料來源，圖表 2022143 家上市房企分板塊拿地銷售面積比央國企民企年月年月年月年月年月年月資料來源，中，圖表 2022

7、143 家上市房企分板塊拿地銷售金額比企年月年月年月年月年月年月資料來源，中，三、 現金流承受壓力，資源向央國企集中三條紅線綠檔標負債金短債有所弱化1末 3家上市房企除預款后資產債凈債率、現金短比分為 .、.、.“三紅線”檔達。其，剔預收后的產負率較 1年末下降.7個百分點，幅改；負債、現短債較1年末提升 .8個、下降.7個百分，所弱。1末 家上市房中紅、橙房企別為0家、6家，分較1年末增加1家、3家。圖表 43 家上市房企“三條紅線”走勢圖凈負債率剔除預收款后的資產負債率現金短債比%789011圖表 43 家上市房企“三條紅線”各檔分布家119696386420綠黃橙紅央國企維綠檔，務穩性相

8、對高。不同塊來，1 末 3家上市房企央國凈負率、除預款后的資產負率、金短比分為.、.、.“條紅”維綠；民凈負率、除預款后資產負債率、現短債分別為、.、，入橙檔。圖表 43 家上市房企中央國企“三條紅線”走勢圖率率.%.%.%789011圖表 43 家上市房企中民企“三條紅線”走勢圖率率%.%.%789011房企面臨金流考，央企現金幅可。1 3家上市企整在手現金.6萬億元，比下降.，較年末（.8萬億元下降 .，在現金量處三年位。中，國企 1末在手現金近1萬億元，較1年末下降.，幅遠于民（.反映國企銷售融資更大優勢。圖表 2022143 家上市房企在手現金同比下降 219%億元000000現金及現

9、金等價物%-%-%-%-%-%-%-%億元企民企0000000789011央國企融更具優躍發債力據中院不全統1主流房境內發債資分別為1億元.1億元同比別下降.、.。從債主結構看上半境內發債央國占比達、，較1年上升 8個、0個百分點。外，益于資環結構寬松，1央國企綜融資本普下行融資優持續凸顯。圖表 1房企境發債以國企為主圖表 1房企海發債以國企為主% % 央國企民企央國企民企% % 資料來源中指資料來源中指11%.%.%A萬科A保中華招中利國潤商國發展 海置蛇金展外地口茂發華越大僑秀悅A城地城A產資料來源公司告，注：中國外發、招蛇口越秀產為內綜融資本，余為期成本四、 E趨勢預判：由杠桿驅動、周轉

10、驅動向利潤驅動轉變E延續下行，凈利率滑為大拖累。從 E表現來，1 3家上房企體 E為 .，較 1年全年下降 .6個百分同下降.6個百分延續降趨杜邦析來利資周轉較上同期降 .1個、.1個百分點益乘由上同期.6倍降至.0倍其凈利大幅降為拖累E主要因素周轉緩及益乘數下降也反出2行業流性風爆發來，房去化結轉緩，時積降杠降風。從央國及民對比看，半年 3家上市企中國企體 E為 .，遠高民企的.，相對好的利率表現（央企 %VS 民企 ）為央國企E表現好主，央企產品牌費用控方優勢現。資產轉率來看，央企及企周率均幅放，但企周率放更快，比降 3 個百分點央國降 .1 個百點，反映民企相更弱結轉度。半年國企民企益乘

11、分別為.2倍和 .2倍，低于年同（.4倍、.5倍民企杠桿率仍顯高央國，但 0年以來明顯降中長期來，過高杠桿高周轉式不延續，企 E驅動將主要回歸凈率提升將更考驗房運營管控能。圖表 E延續下行，央國企好于民企OEOE）OE-%凈利率凈利率（央國企）凈利率凈利率（央國企）凈利率（民企）-%-%圖表 周轉率同比放緩，民企下行更快周轉率周轉率（央國企）周轉率（民企）倍權益乘數權益乘數（央國企）權益乘數（民企）565554五、 投資建議受行業氣度行、利率底等素沖，1行業結算業同比下，損企數量加，金流受壓。結構上，央國業績現相對好，融更具勢，財安全亦相對高。展后市政策持發力房地產望溫和復，但信心塑仍時間復過或相波折發板建議選銷售投資優有率先益行復蘇高信企業如保利發、國海發、招蛇口萬科、地集、江集、秀地、城中、健集團。管板建議優選關聯企風可控模優漸成市化能突出央國及優民企招商余保物