1、目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc444032694 前 言 PAGEREF _Toc444032694 h 1 HYPERLINK l _Toc444032695 第一章 總 論 PAGEREF _Toc444032695 h 2 HYPERLINK l _Toc444032696 第一節 項目名稱及承辦單位 PAGEREF _Toc444032696 h 2 HYPERLINK l _Toc444032697 第二節 可行性研究報告編制單位 PAGEREF _Toc444032697 h 3 HYPERLINK l _Toc444032698 第三節

2、可行性研究的依據和內容 PAGEREF _Toc444032698 h 3 HYPERLINK l _Toc444032699 第四節 研究結論 PAGEREF _Toc444032699 h 6 HYPERLINK l _Toc444032700 第五節 要緊技術經濟數據指標 PAGEREF _Toc444032700 h 13 HYPERLINK l _Toc444032701 第二章 項目背景和建設必要性分析 PAGEREF _Toc444032701 h 15 HYPERLINK l _Toc444032702 第一節 項目背景 PAGEREF _Toc444032702 h 15 H

3、YPERLINK l _Toc444032703 第二節 建設的必要性 PAGEREF _Toc444032703 h 19 HYPERLINK l _Toc444032704 第三章 建設用地、征地拆遷及安置 PAGEREF _Toc444032704 h 26 HYPERLINK l _Toc444032705 第一節 改造范圍 PAGEREF _Toc444032705 h 26 HYPERLINK l _Toc444032706 第二節 拆遷方案 PAGEREF _Toc444032706 h 28 HYPERLINK l _Toc444032707 第三節 拆遷補償安置方案 PAGE

4、REF _Toc444032707 h 29 HYPERLINK l _Toc444032708 第四章 購買安置方案 PAGEREF _Toc444032708 h 38 HYPERLINK l _Toc444032709 第一節 必要性分析 PAGEREF _Toc444032709 h 38 HYPERLINK l _Toc444032710 第二節 購買安置流程 PAGEREF _Toc444032710 h 46 HYPERLINK l _Toc444032711 第三節 購買安置方案 PAGEREF _Toc444032711 h 47 HYPERLINK l _Toc444032

5、712 第四節 本項目房源購置成本分析 PAGEREF _Toc444032712 h 49 HYPERLINK l _Toc444032713 第五節 房產市場分析 PAGEREF _Toc444032713 h 49 HYPERLINK l _Toc444032714 第五章 建設內容及規模 PAGEREF _Toc444032714 h 52 HYPERLINK l _Toc444032715 第六章 新建工程設計方案 PAGEREF _Toc444032715 h 57 HYPERLINK l _Toc444032716 第一節 規劃設計目標 PAGEREF _Toc444032716

6、 h 57 HYPERLINK l _Toc444032717 第二節 建筑設計方案 PAGEREF _Toc444032717 h 60 HYPERLINK l _Toc444032718 第三節 道路交通規劃設計 PAGEREF _Toc444032718 h 62 HYPERLINK l _Toc444032719 第四節 景觀與綠色生態設計 PAGEREF _Toc444032719 h 64 HYPERLINK l _Toc444032720 第五節 公用工程設計 PAGEREF _Toc444032720 h 65 HYPERLINK l _Toc444032721 第七章 建設條

7、件 PAGEREF _Toc444032721 h 72 HYPERLINK l _Toc444032722 第一節 自然條件 PAGEREF _Toc444032722 h 72 HYPERLINK l _Toc444032723 第二節 經濟建設條件 PAGEREF _Toc444032723 h 75 HYPERLINK l _Toc444032724 第三節 配套建設條件 PAGEREF _Toc444032724 h 76 HYPERLINK l _Toc444032725 第八章 環境和生態阻礙分析 PAGEREF _Toc444032725 h 78 HYPERLINK l _T

8、oc444032726 第一節 設計依據 PAGEREF _Toc444032726 h 78 HYPERLINK l _Toc444032727 第二節 要緊污染源 PAGEREF _Toc444032727 h 79 HYPERLINK l _Toc444032728 第三節 環境阻礙分析及措施 PAGEREF _Toc444032728 h 79 HYPERLINK l _Toc444032729 第九章 節能方案分析 PAGEREF _Toc444032729 h 83 HYPERLINK l _Toc444032730 第一節 用能標準和節能規范 PAGEREF _Toc444032

9、730 h 83 HYPERLINK l _Toc444032731 第二節 能耗狀況和能耗指標分析 PAGEREF _Toc444032731 h 86 HYPERLINK l _Toc444032732 第三節 綜合能耗指標分析 PAGEREF _Toc444032732 h 88 HYPERLINK l _Toc444032733 第三節 節能措施和節能效果分析 PAGEREF _Toc444032733 h 89 HYPERLINK l _Toc444032734 第十章 項目治理 PAGEREF _Toc444032734 h 92 HYPERLINK l _Toc444032735

10、 第一節 項目組織實施 PAGEREF _Toc444032735 h 92 HYPERLINK l _Toc444032736 第二節 項目進度安排 PAGEREF _Toc444032736 h 93 HYPERLINK l _Toc444032737 第三節 物業治理 PAGEREF _Toc444032737 h 93 HYPERLINK l _Toc444032738 第十一章 投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc444032738 h 95 HYPERLINK l _Toc444032739 第十二章 風險分析 PAGEREF _Toc444032739 h 106 HYP

11、ERLINK l _Toc444032740 第一節 政策性風險 PAGEREF _Toc444032740 h 106 HYPERLINK l _Toc444032741 第二節 金融風險 PAGEREF _Toc444032741 h 107 HYPERLINK l _Toc444032742 第三節 征收拆遷引發的社會穩定風險 PAGEREF _Toc444032742 h 108 HYPERLINK l _Toc444032743 第四節 投資風險的操縱 PAGEREF _Toc444032743 h 111 HYPERLINK l _Toc444032744 第十三章 償債資金分析

12、PAGEREF _Toc444032744 h 114 HYPERLINK l _Toc444032745 第十四章 社會效益分析 PAGEREF _Toc444032745 h 121 HYPERLINK l _Toc444032746 第一節 社會阻礙效果分析 PAGEREF _Toc444032746 h 121 HYPERLINK l _Toc444032747 第二節 社會適應性分析 PAGEREF _Toc444032747 h 122前 言近年來，我國持續加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度，棚改工作取得顯著進展。截至2015年底，城鎮保障性安居工程住房差不多建成772萬套，棚戶區住

13、房改造開工601萬套，農村危房改造432萬戶，一大批住房困難家庭圓了安居夢，有效改善了困難群眾的住房條件，發揮了帶動消費、擴大投資的積極作用，促進了社會和諧穩定。但我國的棚改任務仍然十分艱巨，特不是待改造的棚戶區多為基礎差、改造難度大的地塊，在創新融資機制、完善配套基礎設施等方面還存在許多困難和問題。菏澤+高度重視棚戶區改造工作，將其作為改善民生、提升都市建設面貌、完善住房保障體系的重要工作來抓。堅持“政府主導、社會參與、市場運作、讓利于民”的原則，因地制宜，快速推進，棚戶區改造工作取得了較大成績。本項目結合本地棚改實際，擬實施2016年棚改工程(二)，改造采納購買安置(1個片區)和原地新建安

14、置(2個片區)相結合的方式，可實現改造3個片區共計拆遷土地面積191001.3平方米、拆遷建筑面積152801平方米，項目總安置居民1210戶，可取得較為良好的社會效益。第一章 總 論第一節 項目名稱及承辦單位一、項目名稱+2016年棚戶區改造項目(二)二、項目承建單位1、單位名稱：*開發有限公司4、單位簡介*開發有限公司成立于2011年4月26日，系從事國有資產經營的主體，是具有企業法人地位的有限責任公司，由縣政府授權進行行政事業單位占有和使用全部國有資產經營、都市基礎設施建設、房地產開發經營等。公司的注冊資本為3221萬元，股東以貨幣出資3221萬元，實繳出資3221萬元。公司要緊經營范圍

15、：城鄉基礎設施建設；房地產開發經營；國有資產經營；礦產品開發技術咨詢等。*開發有限公司自成立以來致力于+縣都市基礎建設，改善了都市面貌，取得了良好的社會效益和經濟效益，具備開展本項目棚戶區改造的差不多條件。第二節 可行性研究報告編制單位單位名稱：山東省工程咨詢院工程咨詢資格證書編號：工咨甲11820070051咨詢等級：甲級發證機關：國家進展與改革委員會第三節 可行性研究的依據和內容一、研究依據1、中華人民共和國城鄉規劃法；2、中華人民共和國建筑法；3、中華人民共和國土地治理法；4、國務院關于加快棚戶區改造工作的意見；5、國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的

16、意見(國發201537號)；6、山東省國民經濟和社會進展第十二個五年規劃綱要；7、山東省人民政府關于貫徹國發201537號文件加快推進城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設的實施意見(魯政發201523號)；7、山東省關于解決都市低收入家庭住房困難的實施意見；8、山東省人民政府辦公廳關于進一步加快都市和國有工礦棚戶區改造工作的通知；9、關于公布2016年棚戶區改造任務分降落實項目的通知(魯建住字2015 25號)；10、山東省市政工程消耗量定額山東省市政工程價目表山東省市政工程費用表；11、山東省都市房屋拆遷治理條例(山東省人民代表大會常務委員會公告第88號)；12、菏澤市都市總體規劃(2

17、010年-2020年)；13、菏澤市國有土地上房屋征收與補償暫行方法(菏澤市人民市政府令第12號)；14、產業結構調整指導目錄(2011年)(2013修正)；15、建設項目經濟評價方法與參數(第三版)；16、投資項目可行性研究指南(試用版)；17、項目承建單位提供的有關基礎資料、數據；18、項目單位提供的基礎資料和數據。二、可行性研究范圍及內容1、項目建設背景和必要性2、建設用地、征地拆遷及安置3、建設內容及規模4、工程設計方案5、建設條件6、環境和生態阻礙分析7、節能方案8、項目治理9、投資估算和資金籌措10、風險分析11、償債能力分析12、社會效益分析第四節 研究結論一、本項目建設背景和必

18、要性(一)建設背景棚戶區改造是重大的民生工程，是我國當前推進都市住房建設事業進展的重要舉措。以都市、縣區低收入家庭為對象，加大棚戶區改造力度，將使低收入家庭住房條件得到明顯改善，是實實在在的利民工程。目前，公共服務能力低下、基礎設施不齊全、交通不方便、治安和消防隱患大、環境衛生臟亂差、本地房源庫存過大等問題，成為目前菏澤+開發建設中的薄弱環節，嚴峻制約了其進展的步伐，棚戶區亟待改造，當地老百姓安新居的意愿也逐漸強烈。(二)建設必要性1、棚戶區改造是完善都市功能、加快推進城鎮化進程的客觀要求；是促進經濟社會協調進展、維護+社會和諧穩定的有效途徑；棚改實施購買安置，是消化過量房源，節約社會建設成本

19、的新路徑。2、棚改通過購買安置的優勢：一是房屋質量高、 HYPERLINK /cpro/ui/uijs.php?c=news&cf=1001&ch=0&di=128&fv=11&jk=40a99e2d518405c0&k=%CE%EF%D2%B5&k0=%CE%EF%D2%B5&kdi0=0&luki=1&n=10&p=baidu&q=52066088_cpr&rb=0&rs=1&seller_id=1&sid=c00584512d9ea940&ssp2=1&stid=0&t=tpclicked3_hc&tu=u1847666&u=http%3A%2F%2Fwww%2Exzbu%2Ecom%2

20、F3%2Fview%2D6333601%2Ehtm&urlid=0 t _blank 物業治理好，商品房質量好。政府統建安置小區，周邊生活配套齊全；二是安置周期短。出棚即進樓，居民無需在外租房過渡，幸免長期過渡帶來的生活不便，政府節約過渡費用；三是群眾選擇多。回購商品房能夠給被安置戶更多可選擇的余地，可依照自身經濟條件選擇最適合的地段、樓盤、戶型，實現分散安置，幸免集中安置帶來的社會問題；四是尋租環節少。政府參與環節減少較多，減低尋租空間；五是后續轉讓易。購買的商品房產權完整，為出讓土地，后續轉讓方便，群眾的財產價值能夠得到實現和維護。3、國家政策支持2014年10月，住房城鄉建設部、中國農業

21、進展銀行印發了關于進一步加強統籌協調用好棚戶區改造貸款資金的通知(建保2014155號)，規定各地可依照棚戶區改造打算與當地存量商品住房供應規模，將小戶型和戶型合適的存量商品住房納入安置房房源，明確相應的打算安排，在充分尊重居民意愿的前提下，以政府組織棚戶區居民自主購買、政府購買存量房源等方式，加快實現棚戶區改造居民的住房安置。2015年6月，國務院下發國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見，要求各地加快制定城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設三年打算(2015-2017年)，期間，改造包括都市危房、城中村在內的各類棚戶區住房1800萬套(其中201

22、5年580萬套)，農村危房1060萬戶(其中2015年432萬戶)，加大棚改配套基礎設施建設力度，使都市基礎設施更加完備，布局合理、運行安全、服務便捷。李克強總理在2016年全國兩會政府工作報告中指出，要深入推進以人為核心的新型城鎮化，實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶，完成約1億人居住的棚戶區和城中村改造，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。到2020年，常住人口城鎮化率達到60%、戶籍人口城鎮化率達到45%。二、要緊方案和建設規模1、要緊方案本項目在充分開展社會調研的基礎上，結合本地棚改實際，擬實施購買安置和原地新建安置相結合的棚改方案。2、建設規模(1)購買安置產權調換購買

23、安置1個片區，總購置房源建筑面積42000平方米，產權調換總安置居民400戶，安置人口1242人。(2)原地新建安置本項目擬實施2個片區的原地新建安置方案。依照本地棚戶區年度改造需求、建設用地條件及周圍環境狀況、房型結構及綠化條件，本項目改造2個片區總用地面積57203.3平方米，總建筑面積156851平方米，新建住宅建筑面積127977.9平方米，配套公建建筑面積976.7平方米，地下建筑面積27896.4平方米。三、投資估算與資金籌措經估算，本項目總投資40752萬元。資金來源：擬申請銀行貸款32510萬元，占總投資的80%，其余資金由項目單位自籌解決。本項目投資估算與資金構成見下表：投資

24、估算與資金構成表序號項目名稱用地面積(m2)建筑面積(m2)安置戶數工程建筑安裝費用(萬元)工程其他費用(萬元)差不多預備費(萬元)建設期利息(萬元)貨幣補償費用(萬元)購房建筑面積(m2)購置費用(萬元)總投資(萬元)貸款(萬元)資本金(萬元)比例(%)一原地新建安置1羅莊片區9104.1 28624.0 2104255.0 483.9 94.8 294.0 -195.8 4931.8 3940.0 991.8 20.11%2王建場片區48099.2 128227.0 60018629.6 2328.2 419.2 1298.2 -839.9 21835.4 17400.0 4435.4 2

25、0.31%小計57203.3 156851.0 810 22884.6 2812.1 514.0 1592.2 -1035.7 26767.2 21340.0 5427.2 20.28%二購買安置1金山新村二期40076.0 231.5 -1525.9 5040015203.1613984.8 111702814.8 20.13%小計40076.0 231.5 -1525.9 50400.0 15203.2 13984.8 11170.0 2814.8 20.13%合計1210 590.0 1823.7 -2561.5 50400.0 15203.2 40752.0 32510.0 8242.

26、0 20.22%四、償債本項目總投資40752萬元，*開發有限公司擬申請中國農業進展銀行貸款32510萬元。為保證還款，+縣政府將實行政府購買服務方式償還本項目貸款本息：財政局報經縣人大批準，將每年應還款額列入當年財政預算，確保足額償還政策性貸款本息，且每年償還資金安排留有10%的富裕量。五、社會效益和經濟效益1、社會效益本項目的建設可帶動本地相關產業的進展，擴大就業渠道，增加人民收入；項目建設能夠帶動第三產業的進展，在第三產業的帶動下，本地區的農業、餐飲等行業將會產生乘數效應，對拉動經濟增長，培育新的經濟增長點，促使+經濟快速、穩定的進展；項目建設符合+縣都市總體規劃，既可節約土地又能合理地

27、利用國家資源，既可擴大勞務市場，又能解決農村勞動力過剩問題，從而實現人力資源的合理配置。總之，項目建設符合國家可持續進展的戰略。2、經濟效益本項目擬用于購買安置一般商品房為一般商品房，戶型合理、功能齊全、配套完善、質量優良，不高于所在區域內周邊同類一般商品住房的平均價格。本項目所購房源價格相比市場價格，不同地段，每平方米可實現讓利400元/平方米左右。開發商讓利要緊體現在政府性基金和一次性購房優惠(團購讓利)。通過實施“以購代建”，本項目可實現安置棚改居民400戶，同比市場房價，節約資金成本共計1932.8萬元。六、研究結論隨著+經濟快速進展和人民生活水平的逐步提高，人民群眾對居住環境和居住質

28、量的要求也越來越高。本項目為+棚戶區改造工程，項目的建設可使項目片區居民的生活質量和環境得到改善。本項目在充分開展社會調研的基礎上，結合本地棚改實際，擬實施購買安置和新建安置相結合的棚改方案，可實現改造3個片區共計拆遷土地面積191001.3平方米，安置居民1210戶，其中通過購置房源安置400戶，購置房源建筑面積42000平方米；新建安置居民810戶，新建建筑面積156851平方米，新建住宅面積127977.9平方米。項目總投資40752萬元，擬申請中國農業進展銀行貸款32510萬元。本項目擬用于購買安置以購代建的一般商品房為一般商品房或期房，戶型合理、功能齊全、配套完善、質量優良，不高于所

29、在區域內周邊同類一般商品住房的平均價格。且購買用于安置棚戶區改造項目的一般商品房，免征都市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。通過實施“以購代建”，本項目可實現安置棚改居民400戶，同比市場房價，節約住房成本共計1932.8萬元。綜合分析，本項目建設符合+縣都市總體規劃的要求，項目房源具有良好的交通區位優勢，外部供水、供電、供燃氣、供熱等基礎設施條件良好。項目的建設規模、建設方案、環境愛護、消防安全、實施進度安排、項目組織與治理、投資估算和資金籌措方案是可行的。項目建設具有良好的社會效益，對當地居民的居住環境和居住質量的提高具有積極的重要作用，對促進+的都市化進程和現代化建設，提升

30、區域的形象有著重要阻礙。因此，項目建設是完全必要的，也是可行的。第五節 要緊技術經濟數據指標技術經濟數據指標表序號指 標 名 稱單 位指 標備 注1建設規模1.1購買安置1.1.1購買安置面積m250400.0 住宅建筑面積購買安置戶數戶400 1.1.2純貨幣安置戶數戶0 純貨幣安置總額萬元0.0 1.2原地新建安置1.2.1安置戶數戶810 1.2.2用地面積m257203.3 1.2.3新建住宅面積m2127977.9 2拆遷2.1拆遷土地面積m2191001 2.2拆遷建筑面積m2152801 2.3騰空土地面積m2133798 2.4拆遷戶數戶1210 2.5拆遷人口人3789 3總

31、投資萬元40752.0 3.1差不多預備費萬元590.0 3.2補償費用萬元-2561.5 3.3建設期利息萬元1823.7 3.4購置費用萬元15203.2 3.5建安費與其他費用萬元25696.7 4借款萬元32510.0 5貸款利率%4.145%6購買安置節約成本萬元1932.8 第二章 項目背景和建設必要性分析第一節 項目背景棚戶區改造是重大的民生工程和進展工程，是我國當前推進都市住房建設事業進展的重要舉措，其在促進都市經濟社會和諧進展中具有多方面的作用。隨著都市化進程的加快，都市人口數量的增加，都市人均建設用地將越來越緊張。都市對原有的棚戶區進行改造開發，不僅能夠推動都市保障性安居工

32、程建設，改善都市中低收入群體的生活條件，還能夠使用好部分都市存量建設用地，促進房地產業健康進展。一、項目提出的背景1、政策背景隨著都市化進程的加快，都市人口數量不斷增減，應該看到的是，都市中相當多的一部分人仍處于低收入時期，部分低收入人群住房需求迫切，但住房購買能力較弱，這需要大量的保障性安居住房建設作為都市建設事業的支撐，從而促進低收入人群自主性安居消費，實現都市經濟社會和諧進展。2007年8月7日，國務院關于解決都市低收入家庭住房困難的意見(國發2007第24號)頒布，意見指出：以都市低收入家庭為對象，進一步建立健全都市廉租住房制度，改進和規范經濟適用住房制度，加大棚戶區、舊住宅區改造力度

33、，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農民工等其他都市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。2013年7月4日，國務院關于加快棚戶區改造工作的意見(國發【2013】25號文)頒布，文件明確今后五年棚戶區建設目標是：2013年至2017年五年改造都市棚戶區800萬戶。在加快推進集中成片都市棚戶區改造的基礎上，各地區要逐步將其他棚戶區、城中村改造，統一納入都市棚戶區改造范圍，穩步、有序推進。市、縣人民政府應結合當地實際，合理界定都市棚戶區具體改造范圍。禁止將因都市道路拓展、歷史街區愛護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入都市棚戶區改造范圍。都市棚戶區改造可采取拆除新建、改建(擴建、翻建)等多種方式。

34、要加快城鎮舊住宅區綜合整治，加強環境綜合整治和房屋維修改造，完善使用功能和配套設施。在改造中可建設一定數量的租賃型保障房，統籌用于符合條件的保障家庭。國務院辦公廳關于進一步加強棚戶區改造工作的通知(國辦發201436號)指出，2013年改造各類棚戶區320萬戶以上，2014年打算改造470萬戶以上，為加快新一輪棚戶區改造開了好局。但目前仍有部分群眾居住在棚戶區中，與推進以人為核心的新型城鎮化、改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村的要求相比還有較大差距，棚戶區改造中仍存在規劃布局不合理、配套建設跟不上、項目前期工作慢等問題。2014年，山東省發改委、住建廳等四部門聯合印發了山東省2014-201

35、7年棚戶區改造規劃，規劃確定以后4年全省棚戶區改造的目標任務，提出2014-2017年全省打算改造棚戶區125.10萬戶，力爭2020年底前完成剩余棚戶區改造任務。2016年國務院工作報告中指出：(1)推進新型城鎮化和農業現代化，促進城鄉區域協調進展。縮小城鄉區域差距，既是調整經濟結構的重點，也是釋放進展潛力的關鍵。要深入推進以人為核心的新型城鎮化，實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶，完成約1億人居住的棚戶區和城中村改造，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。到2020年，常住人口城鎮化率達到60%、戶籍人口城鎮化率達到45%。(2)深入推進新型城鎮化。城鎮化是現代化的必由之路，是

36、我國最大的內需潛力和進展動能所在。今年重點抓好三項工作。一是加快農業轉移人口市民化。深化戶籍制度改革，放寬城鎮落戶條件，建立健全人地鈔票掛鉤政策。擴大新型城鎮化綜合試點范圍。居住證具有專門高的含金量，要加快覆蓋未落戶的城鎮常住人口，使他們依法享有居住地義務教育、就業、醫療等差不多公共服務。進展中西部地區中小都市和小城鎮，容納更多的農民工就近就業創業，讓他們掙鈔票顧家兩不誤。二是推進城鎮保障性安居工程建設和房地產市場平穩健康進展。今年棚戶區住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存。2、本項目提出的背

37、景近年來，+國民經濟保持了加速進展的良好勢頭，綜合經濟實力增強顯著。經濟的快速進展，增加了人均收入水平，實現了由溫飽型小康向富裕型小康的轉變。但與迅猛的經濟進展形勢相比較，都市建設卻顯得相對滯后，綜合來看，有以下幾點突出問題：(1)分布范圍廣，占地面積大棚戶區在上世紀80年代進行了規劃，有些區域未得到科學合并，區內道路、街道存在不暢通、不規則現象，布局不夠合理，土地資源白費較大，建設水平較低。(2)住房戶型單一、陳舊區內大部分住房是上世紀90年代建設，住房戶型絕大多數沿襲而來，大多采納磚混結構。戶型單一、松散、陳舊，建筑質量差，抗震性能低，水電等配套不完善，嚴峻制約了人民群眾生活水平的進一步提

38、高。(3)危房問題突出，修繕資金缺乏從調查情況看，區內按照危房標準要求還存在少數危房，房屋破損較重，部分不能順利通過雨季。危房住戶經濟狀況普遍較差，能自籌資金進行維修的戶占少數，不能妥善解決危房修繕、重建問題。為深入貫徹落實國務院關于加快棚戶區改造的意見(國發201325號)、山東省人民政府關于貫徹國發201325號文件加快棚戶區改造工作的意見(魯政發201329號)、山東省人民政府辦公廳關于轉發省財政廳山東省棚戶區改造融資打算實施方案的通知(魯政辦字201487號)和國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見(國發201537號)等相關文件精神，加快+集中成

39、片棚戶區改造，推進舊住宅區綜合整治，+縣政府將加快實施建設2016棚戶區改造（二）工程。項目實施后，將極大地改善棚戶區原來臟、亂、差的居住環境，對完善+縣總體都市規劃、改善本地的招商投資環境具有重大的政治意義和社會意義。第二節 建設的必要性一、進展規劃的符合性1、符合國家十二五進展規劃的要求國民經濟和社會進展第十二個五年規劃綱要中第七章、改善農村生產生活條件中指出：全面推進農村危房改造和國有林區(場)、棚戶區、墾區危房改造，實施游牧民定居工程。加強農村郵政設施建設。推進農村信息基礎設施建設。第三十五章、提高住房保障水平提出：強化各級政府責任，加大保障性安居工程建設力度，差不多解決保障性住房供應

40、不足的問題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補貼制度。重點進展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類棚戶區改造，規范進展經濟適用住房。建立穩定投入機制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導社會力量參與保障性住房建設運營。加強保障性住房治理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監管程序，嚴格規范準入、退出治理和租費標準。2、符合山東省“十二五”進展規劃的要求山東省“十二五”進展規劃的要求中第十、著力保障和改善民生，促進社會和諧進步提出：健全完善城鄉社會保障體系。堅持廣覆蓋、保差不多、多層次、可持續方針，以社會保險、社會救助、社會福利為基礎，以差不多養老、差不

41、多醫療、最低生活保障制度為重點，加快完善社會保障體系。提高社會保險統籌層次，促進包括農民工在內的參保人員養老、醫療、失業等保險關系跨區域轉移接續。全面推進新型農村社會養老保險制度。鞏固完善城鎮差不多醫療保險制度、新型農村合作醫療制度和城鄉醫療救助制度，提高保障標準，力爭實現人人享受差不多醫療保障。加大保障性安居工程建設力度，進展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。進一步健全城鄉社會救助體系，全面落實農村“五保”供養政策，鼓舞支持社會慈善、社會捐助、志愿服務、法律援助等社會救助。大力進展社會福利事業。3、符合菏澤市“十二五”進展規劃的要求菏澤市國民經濟和社會進展第十二個五年規劃綱要指出：大力

42、推進農村基礎設施城鎮化、生活服務社區化、生活方式市民化。以城邊村、園區周邊村、經濟強村為重點，采取合村并居改造、壓煤村莊搬遷和農村資源整合等方式，全面推進農村住房建設和危房改造，加快新型農村社區建設。撤并微小村、改造空心村、建設特色村，積極穩妥推進遷村并點，為都市基礎設施向農村延伸、公共服務向農村覆蓋奠定基礎。實行城鄉能源、交通、通信、水利、流通、環保、防災等基礎設施統一規劃布局，積極推進都市供水、供氣、供熱、治污和垃圾處理等設施向鄉鎮和農村社區延伸。到2015年，全市實現農村社區建設全覆蓋，完成800個村莊整體改造。加快完善促進房地產業健康進展的市場機制和政府保障機制，以舊城改造和新區開發為

43、重點，加快廉租房和經濟適用房建設，最大限度滿足城鎮中低收入家庭和進城務工人員的住房需求。加快房地產交易綜合服務平臺建設，創新拓展住房融資空間與模式，建立集交易登記、經紀評估、咨詢于一體的網絡化、專業化、規范化體系。加強房地產市場監管，建立健全都市土地市場配置機制和科學的土地價格形成機制，努力提高土地利用效率。到2015年，全市房地產業實現增加值160億元以上。二、符合國家產業政策2013年2月16日，國家發改委公布產業結構調整指導目錄(2011年本)(2013修正)，其中，本項目符合第一類中鼓舞類，第三十七、1、保障性住房建設與治理的要求，屬于鼓舞類項目。三、符合改善居民居住條件和環境的要求2

44、015年山東省政府工作報告中指出，要抓好保障性安居工程建設，開工建設和購買保障性住房53.7萬套，其中，公共租賃住房6.1萬套，棚戶區改造46.6萬套。通過棚改，可進一步改善群眾居住環境，提高群眾生活水平，增強群眾文明意識，促使群眾和諧向上，保障群眾同享都市改革進展和文明進步成果，積極建設文明和諧社區；進一步推進全市都市化進程，增強都市生機與活力，強勁都市輻射力和帶動力，不斷提高都市知名度和競爭力；進一步解決開發區住宅緊張，促進都市的全面和諧進展；進一步深化經濟體制改革，集約、節約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經濟進展空間，提高居民經濟收入；進一步深化社會公共治理體制改革，完善社會公共治理職

45、能，優化社會公共治理方式，解決居民的居住、出行、醫療、教育、社保等保障問題。四、棚戶區改造是完善都市功能、加快推進城鎮化進程的客觀要求棚戶區安全隱患突出，阻礙群眾生命財產安全，與都市現代化建設專門不協調。實施棚戶區改造，完善配套市政設施和公共服務設施，有利于改善都市環境，增強都市承載能力，提升都市品位；有利于優化土地資源配置和集約利用土地，加快推進城鎮化進程；能夠改變都市基礎設施條件，完善都市功能，改善地區原先落后的壞境面貌，提升文明和諧社區的創建水平。2015年6月，國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見(國發201537號)文件指出，一要加快棚改項目建

46、設。依法合規推進棚改，切實做好土地征收、補償安置等前期工作。建立行政審批快速通道，簡化程序，提高效率，對符合相關規定的項目，限期完成立項、規劃許可、土地使用、施工許可等審批手續。加強工程質量安全監管，保證工程質量和進度，確保完成三年打算確定的目標任務。把都市危房改造納入棚改政策范圍。二要積極推進棚改貨幣化安置。縮短安置周期，節約過渡費用，讓群眾盡快住上新房，享有更好的居住環境和物業服務，滿足群眾多樣化居住需求。各省(區、市)要因地制宜，抓緊摸清存量商品住房底數，制定推進棚改貨幣化安置的指導意見和具體安置目標，完善相關政策措施，督促市、縣抓好落實，加快安置棚戶區居民。2015-2017年，改造包

47、括都市危房、城中村在內的各類棚戶區住房1800萬套(其中2015年580萬套)，農村危房1060萬戶(其中2015年432萬戶)，加大棚改配套基礎設施建設力度，使都市基礎設施更加完備，布局合理、運行安全、服務便捷。五、棚戶區改造是促進經濟社會協調進展、維護本區社會和諧穩定的有效途徑實施棚戶區改造，既能夠帶動社會投資，促進居民消費，擴大社會就業，又能夠進展社區公共服務，加強社會治理，減少不穩定因素，推進平安社區建設，是擴內需、惠民生、保穩定的重要結合點。通過棚戶區改造，能夠使多數一般群眾告不棚戶區后搬遷上樓，能夠起到穩定民心的積極作用。棚戶區是都市進展矛盾的集中體現，也是阻礙都市幸福感的最全然因

48、素。古人講“宅者人之本”、“人因宅而立”。關于寬敞老百姓來講，安居才能樂業。居者有其屋，是群眾最差不多的幸福追求。把群眾的所求、所需、所盼始終裝在內心，一切以群眾的期盼為動身點和落腳點，才能把都市建設好、改造好，群眾才會感到幸福。大量存在的棚戶區，是阻礙群眾幸福感的最迫切問題。棚戶區是歷史欠賬。棚戶區中的群眾，在打算經濟時期，為支援地點經濟建設和企業進展做出了巨大貢獻。這些職工群眾依舊居住在簡陋的棚戶區里，吃水難、排污難、取暖難、入廁難，環境十分惡劣，無“幸福”可言。棚戶區條件差給群眾帶來了強烈的心理反差。棚戶區削弱了對都市的認同感。通過棚改，讓市民住上了寬敞的新房子，不僅居住條件發生了質的飛

49、躍，而且家庭財產有了大幅增加。抓好棚戶區改造，是科學進展的回歸，是尊嚴的回歸，是民生的回歸。六、棚改實施購買安置，是消化過量房源，節約社會建設成本的新路徑截至2014年11月底，全國商品房待售面積達到近6億平方米的歷史新高；另一方面則是，2015年保障房任務量為700萬套，國開行的棚改直接貸款額度4000億元以上，棚戶區改造規模不低于2014年的470萬戶，融資建設成本壓力依舊巨大。在這種專門的背景下，打通存量房與棚改的需求更易實現。地點政府采納回購存量商品房源的方式，不僅可有效降低配套投資壓力，實現低成本、高效率安置，也將進一步減小地點房地產庫存壓力，促進房地產行業健康進展。此外，進行先安置

50、后拆遷，減少拆遷安置過渡費，也可有效減輕政府回遷安置建設壓力。綜上所述，項目的建設符合各級建設進展規劃的要求，是其精神和進展原則的具體貫徹和落實，是一項實實在在的利民工程。第三章 建設用地、征地拆遷及安置第一節 改造范圍本項目依照國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和治理的指導意見(國辦發【2011】45號)和關于接著做好房地產市場調控工作的通知(國辦發【2013】17號)，國務院關于加快棚戶區改造工作的意見(國發201325號)、國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見(國發201537號)以及山東省住房和城鄉建設廳、山東省進展和改革委員會、山東省財政廳、山

51、東省國土資源廳關于公布2016年棚戶區改造任務分降落實項目第二批的通知(魯建住字2016 1號)、菏澤市人民政府辦公室關于進一步加快都市棚戶區改造工作的實施意見、關于菏澤棚戶區(危舊房)改造的通知等文件，以及結合項目區的實際情況擬實施本項目。本項目在充分尊重民意的原則下，擬實施購買房源安置和原地新建安置工程。項目拆遷地點見下表：+2016年棚戶區改造項目(二)拆遷地點序號項目名稱項目地點土地性質改造前總戶數(戶)拆遷人口(人)一購買安置1金山新村二期集體4001242二原地新建安置1羅莊片區集體2106202王建場片區集體6001927第二節 拆遷方案本項目拆遷土地面積191001.25平方米

52、，拆遷總建筑面積152801平方米(全部為住宅)，拆遷總戶數1210戶，人口3789人，共計騰空土地面積133798平方米，片區拆遷情況見下表：拆遷情況一覽表序號項目名稱拆遷土地面積(m2)拆遷房屋建筑面積(m2)企事業及其他拆遷人口拆遷戶數騰空土地面積(m2)一購買安置1金山新村二期52500.0 42000.0 0124240052500.0 小計52500.0 42000.0 124240052500.0 二新建安置1羅莊片區24520.0 19616.0 062021015415.9 2王建場片區113981.3 91185.0 0192760065882.1 小計138501.3 1

53、10801.0 0254781081298.0 合計191001.3 152801.0 37891210133798.0 第三節 拆遷補償安置方案依照國務院國有土地上房屋征收與補償條例、關于進一步加強統籌協調用好棚戶區改造貸款資金的通知等有關法規政策和菏澤市總體規劃，結合片區實際，確定本項目拆遷補償方案。一、拆遷安置原則1、以人為本，依法拆遷。嚴格執行都市房屋拆遷等有關法律法規的規定，維護群眾的合法權益，充分尊重群眾意愿，采取問卷調差、入戶走訪、召開座談會、聽證會等方式征詢群眾意見，把群眾工作做細、做實，取得群眾的支持理解，讓群眾主動參與其中，在得到絕大多數群眾支持的基礎上組織實施，制定詳細的

54、安置補償方案，做到公平、公開、公正，切實讓群眾得到實惠。2、因地制宜，區不對待。堅持政治，愛護和改造相結，維護都市傳統風貌特色。立足長遠，面對現實，突出重點，有序推進。3、統籌兼顧，配套建設。持全面規劃、合理布局、節約用地、綜合開發，組織好新建安置小區的供水、供電、供氣、通訊、污水與垃圾處理等市政實施和商業、教育、醫療衛生、無障礙實施等配套公共服務建設的建設，堅持集約和節約用地，成片改造，配套建設，促進以改善民生為重點的社會建設。二、補償方式總原則拆遷區域內居民住宅房屋實行產權調換和貨幣補償兩種補償安置方式，由房屋所有權人自愿選擇。房屋拆遷補償金額依照房屋的結構、建筑面積、成新、用途、區位等因

55、素，由具有拆遷評估資質的評估機構確定。三、征收補償方法+縣人民政府應當對被征收人給予補償，補償內容應當包括：被征收房屋價值補償；因征收房屋造成的搬遷補償；因征收房屋造成的臨時安置補償；因征收房屋造成的停產停業損失補償。被征收房屋價值中包括房屋裝飾裝修價值以及附屬于該房屋的國有土地使用權的價值。對被征收住宅房屋價值的補償，按照房屋征收決定公告之日被征收房屋所處區位新建一般商品住房市場價格，結合被征收房屋的區位、用途、建筑面積、建筑結構、樓層、朝向、新舊程度、配套設施以及土地等因素由房地產價格評估機構評估確定。一般選取距被征收區域較近的、相同或者類似區域內許多于3個新建一般商品房小區實際交易平均價

56、格作為比較實例。對被征收非住宅房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋所處區位類似房地產的市場價格，由房地產價格評估機構評估確定。在非耕地范圍內，宅基地為國有建設用地，選擇貨幣補償的，參照縣政府公布實施的基準地價依照使用權類型經評估后給予補償。選擇房屋產權調換的，只給予調換住宅房屋，具有合法有效土地手續，并經國土等部門審核認定的國有建設用地空閑宅基地，按照基準容積率進行安置；手續不齊全，經國土、規劃、建設等部門審核確定認為空閑宅基地的，按照0.5容積率的回遷指標予以安置。使用權類型為國有出讓的，交納與安置相應建筑面積的建安造價、配套等相關費用(950元/平方米)，再依照使用年限進

57、行修正；使用權類型為國有劃撥的，交納與安置相應建筑面積的建安造價、配套等相關費用(1000元/平方米)。與被征收房屋院落或空閑宅基地相配套的道路、胡同等用地不計入宅基地面積，參照縣政府公布實施的基準地價依照使用權類型經評估后給予貨幣補償，不計入回遷面積。征收住宅、商業房屋的，被征收人能夠選擇貨幣補償，也能夠選擇房屋產權調換。其他房屋只給予貨幣補償。選擇房屋產權調換的，以征收補償方案中明確的產權調換房屋與被征收人的房屋進行產權調換。產權調換房屋和被征收房屋的價值均依照本方法的規定進行評估確定，雙方結清差價后，該產權調換房屋的所有權歸被征收人所有。產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時

58、點一致。用于產權調換的房屋，應當符合下列規定：1、符合國家和省規定的房屋建筑設計技術規范和標準；2、符合國家和省規定的房屋質量安全標準；3、產權清晰。被征收房屋價值的補償應當以合法建筑面積和用途為依據。對違法建筑的認定以2009年7月土地測量圖為依據。凡在2009年7月1日后建設且沒有辦理建設工程規劃許可證等有效手續的房屋，視為違法建筑。違法建筑的認定由規劃、國土資源、都市治理、財政、房管、監察等單位組成小組負責具體實施。被征收人應在征收補償方案規定的丈量簽約時刻內提供被征收房屋的房屋所有權證、土地使用權證或可確權書證，土地測量圖上未顯示且被征收人在規定時刻內未提供合法有效證件的，經公示無異議

59、或異議不成立后，按臨時建筑或違法建筑處理。對認定為合法建筑或未超過批準期限的臨時建筑，應當給予補償。對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；被征收人在規定期限內主動拆除違法建筑的，可給予一定補助。被征收房屋的建筑面積、土地使用權面積以房屋所有權證、國有土地使用權證和登記薄的記載為依據，經核實后確認。被征收房屋、土地的用途以建設用地規劃許可證、國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、房屋所有權證一致載明的用途為準，不一致的以上述順序靠前的證件載明的用途為準。被征收房屋室內外裝飾裝修的價值按照被征收房屋的實有合法建筑面積每平方米300元的標準給予一次性包干補償。違章突擊裝飾裝修的，不予補

60、償，應自行拆除。被征收房屋有承租人的，裝飾裝修包干補償費用應按照租賃合同的約定給付；沒有約定的，由出租方和承租方在規定期限內協商確定；在規定期限內協商不成的，征收部門可向公證機關辦理證據保全手續后履行征收程序。被征收人只有一套住宅房屋，且建筑面積低于46平方米的，按照最低保障面積46平方米對被征收人進行補償。被征收人符合住房保障條件的，應當直接配租、配售保障性住房，不再輪候。被征收人符合住房保障條件，也符合享受最低面積補償條件的，由被征收人選擇住房保障或者享受最低面積補償。因征收房屋造成搬遷的，應當對被征收人支付搬遷費。搬遷費的標準按照被征收房屋實有合法建筑面積每平方米20元計算。對選擇貨幣補