1、 PAGE PAGE 962010年濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告二一年八月目 錄第一章 濰坊市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)背景分析一、濰坊自然地理環(huán)境概述. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31、地理位置. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32、城市規(guī)模. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33、行政區(qū)劃.

2、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44、城市交通. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .55、人文資源. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .76、個(gè)性濰坊. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3、. . . . . . . . . .7二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .101、濰坊在山東省內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .102、地區(qū)GDP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .113、人均GDP . . . . . . . . . . . . . . . .

4、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .124、濰坊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .125、2010年第一季度濰坊市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12三、人口情況. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .161、總?cè)丝? . . . . . . . . .

5、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .162、人口增長(zhǎng)率. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .173、總戶(hù)數(shù). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .184、戶(hù)均人口. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1

6、85、濰坊市各區(qū)縣人口. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19四、城市規(guī)劃與發(fā)展. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .201、城市結(jié)構(gòu). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .202、城市發(fā)展動(dòng)力. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

7、 . . . . . . .233、城市發(fā)展規(guī)劃. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .244、城市發(fā)展戰(zhàn)略影響分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30五、消費(fèi)特征分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .311、人均收入水平. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8、. . . . . . . . . . . . . .312、人均可支配收入及消費(fèi)性支出. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .323、城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .334、居民消費(fèi)特征. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35六、本章小結(jié). . . . . . . . . . . . . . . . . .

9、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37第二章 濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特點(diǎn). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38二、濰坊樓市專(zhuān)業(yè)水平總體評(píng)價(jià). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .401、總體規(guī)劃. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .402、建筑風(fēng)格. . . . . . . .

10、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .403、營(yíng)銷(xiāo)手法. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .414、整體質(zhì)素. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .425、物業(yè)管理. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11、42三、濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .431、供應(yīng)情況分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .432、需求主體分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .453、需求情況分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

12、. . . . . .464、價(jià)格分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .54四、濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .59五、典型住宅項(xiàng)目調(diào)查. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .60六、本章小結(jié). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

13、 . . . . . . . . . 66第一章 濰坊市宏觀(guān)背景分析一、濰坊自然地理環(huán)境概述1、地理位置濰坊市地處山東半島中部，位于沿海和內(nèi)陸的過(guò)渡交界地帶，東與海港名城青島、煙臺(tái)相接，西與能源石化城東營(yíng)和重工業(yè)城淄博相接，南依山巒起伏的泰沂山脈，與日照、臨沂相連，北臨美麗的渤海萊州灣。屬于繁榮的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈南部地帶的中心城市之一。1988年，世界風(fēng)箏協(xié)會(huì)定濰坊為“世界風(fēng)箏都”，每年四月舉行國(guó)際風(fēng)箏會(huì)。“銀線(xiàn)連四海，風(fēng)箏傳友誼”，盛大的民俗活動(dòng)大大提高了濰坊市在國(guó)內(nèi)外的知名度。（1）地理位置優(yōu)越濰坊市位于山東半島中部，南北長(zhǎng)188 公里，東西寬164公里，總面積15859平方公里，其中市區(qū)面積

14、1472平方公里。市域地勢(shì)南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂。距濟(jì)南183公里，距北京410公里。南依沂山，北瀕渤海，扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉。（2）環(huán)境氣候溫暖，四季分明濰坊市地處北溫帶季風(fēng)區(qū)，屬于暖溫帶季風(fēng)型半濕潤(rùn)大陸性氣候，四季分明，年平均氣溫12.3，無(wú)霜期200天左右，平均降雨量700毫米以上。區(qū)域位置極其優(yōu)越，市區(qū)地勢(shì)平坦，為城市的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了大空間環(huán)境。2、城市規(guī)模全市總面積15859平方公里。至2009年底，據(jù)公安部門(mén)統(tǒng)計(jì),全市年末戶(hù)籍總?cè)丝?67.85萬(wàn)人。據(jù)人口變動(dòng)和勞動(dòng)力調(diào)查資料推算,全市年末常住人口895.15萬(wàn)人。

15、中心城區(qū)（西起大圩河，東至濰坊電廠(chǎng)，北臨濟(jì)青高速公路，南到膠濟(jì)鐵路）建城區(qū)面積128平方公里，人口108萬(wàn)。據(jù)濰坊市城市總體規(guī)劃（20052020），濰坊市中心城市的總?cè)丝跀?shù)2010年將達(dá)到127萬(wàn)人，2020年將達(dá)到179萬(wàn)人。在土地可供開(kāi)發(fā)資源固定前提下，城市人口規(guī)模的不斷增長(zhǎng)會(huì)使得剛性需求不斷增加，進(jìn)而推動(dòng)濰坊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3、行政區(qū)劃濰坊市轄奎文、濰城、寒亭、坊子4個(gè)市轄區(qū)，臨朐、昌樂(lè)2個(gè)縣，代管青州、諸城、壽光、安丘、高密、昌邑6個(gè)縣級(jí)市。濰城區(qū) 面積289.5平方公里 人口40.6萬(wàn)人 居委會(huì)77個(gè) 村委會(huì)190個(gè)城四區(qū)寒亭區(qū) 面積1200平方公里 人口42.3萬(wàn)人 居委會(huì)21個(gè)

16、 村委會(huì)422個(gè)城四區(qū)坊子區(qū) 面積906.6平方公里 人口52萬(wàn)人 居委會(huì)24個(gè) 村委會(huì)547個(gè)奎文區(qū) 面積 182.88平方公里 人口53萬(wàn)人 居委會(huì) 49 個(gè) 村委會(huì)173 個(gè)臨朐縣 面積1834平方公里 人口85.4萬(wàn)人 居委會(huì)60個(gè) 村委會(huì)877個(gè)昌樂(lè)縣 面積1101平方公里 人口61.8萬(wàn)人 居委會(huì)61個(gè) 村委會(huì)452個(gè)青州市 面積1569平方公里 人口90.6萬(wàn)人 居委會(huì)59個(gè) 村委會(huì)1002個(gè)諸城市 面積2168.6平方公里 人口106.07萬(wàn)人 居委會(huì)89個(gè) 村委會(huì)1249個(gè)壽光市 面積2072平方公里 人口102.1萬(wàn)人 居委會(huì)67個(gè) 村委會(huì)922個(gè)安丘市 面積1713平方公

17、里 人口92.1萬(wàn)人 居委會(huì)94個(gè) 村委會(huì)1137個(gè)高密市 面積1524.34平方公里 人口84.7萬(wàn)人 居委會(huì)77個(gè) 村委會(huì)883個(gè)昌邑市 面積1578.1平方公里 人口57.7496萬(wàn)人 居委會(huì)42個(gè) 村委會(huì)649個(gè)4、城市交通城際、省際交通發(fā)達(dá)便利濰坊區(qū)位優(yōu)越、交通便捷。有多條高速公路、國(guó)道、省道貫穿、鐵路貫穿其中，是全國(guó)交通樞紐城市，此外，還有港口和機(jī)場(chǎng)。膠濟(jì)鐵路、濟(jì)青、濰萊、東青三條高速公路橫貫東西，濰坊機(jī)場(chǎng)已先后開(kāi)通了濰坊至上海、北京、大連等城市的空中航線(xiàn)，隨著濰坊海港的建成，構(gòu)建起了公、鐵、水、空全方位、開(kāi)放式的大交通體系，為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐和保障。市內(nèi)公共交

18、通發(fā)展滯后，經(jīng)營(yíng)范圍小，線(xiàn)路布局不合理市內(nèi)公交線(xiàn)路達(dá)到46條，并在全省范圍第一個(gè)投入使用天然氣公交車(chē)。但公交線(xiàn)路運(yùn)營(yíng)一直被限定在“城區(qū)四條外環(huán)路以?xún)?nèi)；高新開(kāi)發(fā)區(qū)以?xún)?nèi)；城區(qū)至寒亭區(qū)、坊子區(qū)政府所在地。”即城區(qū)小四環(huán)以?xún)?nèi),這一界定導(dǎo)致公交經(jīng)營(yíng)范圍過(guò)小、優(yōu)勢(shì)無(wú)法體現(xiàn)。近來(lái)，峽山區(qū)、濱海區(qū)等新開(kāi)發(fā)城區(qū)積極要求開(kāi)通公交線(xiàn)路，更顯出廣大居民對(duì)公交的渴望。在這一社會(huì)需求前提下，市公交部門(mén)積極優(yōu)化完善城市大公交格局。按照公交專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，爭(zhēng)取政府政策支持,對(duì)公交線(xiàn)網(wǎng)進(jìn)行優(yōu)化拓展。本著“優(yōu)化城區(qū)，拓展外圍”的原則，消除市區(qū)線(xiàn)網(wǎng)盲區(qū)，減少線(xiàn)路重復(fù)，優(yōu)化市區(qū)線(xiàn)網(wǎng)布局。完善發(fā)達(dá)的公交系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，是促進(jìn)城市發(fā)展及城市化的基礎(chǔ)

19、，對(duì)城市房地產(chǎn)的加快發(fā)展也有促進(jìn)作用。出租車(chē)行業(yè)發(fā)展緩慢，與城市快速發(fā)展脫節(jié)，出租車(chē)13年未增加，不能滿(mǎn)足需求濰坊出租車(chē)等車(chē)難、打車(chē)難現(xiàn)象普遍，個(gè)別路段長(zhǎng)時(shí)間無(wú)出租車(chē)駛過(guò)，影響人們交通出行。濰坊出租車(chē)于上世紀(jì)80年代末出現(xiàn)，1996年至1997年間，濰坊出租車(chē)數(shù)量達(dá)到2116輛，出租車(chē)公司達(dá)到15家，隨后的13年濰坊市區(qū)的出租車(chē)沒(méi)有再增加一輛。而截至2009年，濰坊市區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到128平方公里，比2003年擴(kuò)大50平方公里，人口達(dá)到140萬(wàn)，比2003年增加約40萬(wàn)。濰坊每千人擁有出租車(chē)數(shù)量只有1.4輛，與“每千人不宜少于2輛”的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)有較大差距。濰坊出租車(chē)等車(chē)難、打車(chē)難現(xiàn)象普遍，個(gè)別路

20、段長(zhǎng)時(shí)間無(wú)出租車(chē)駛過(guò)，影響人們交通出行。作為城市公共交通的補(bǔ)充，出租車(chē)行業(yè)應(yīng)滿(mǎn)足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及城市化程度的需要。目前，濰坊市在公共交通方面尚有很大提升改進(jìn)空間的情況下，出租車(chē)行業(yè)亦飽和運(yùn)行發(fā)展緩慢，將對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人民消費(fèi)產(chǎn)生較大消極影響。濰坊市汽車(chē)保有量居全山東省之首，超過(guò)210萬(wàn)輛。但整體看，中高檔次機(jī)動(dòng)車(chē)明顯偏少，大多為經(jīng)濟(jì)型轎車(chē)。城市公共交通不發(fā)達(dá)不完善與機(jī)動(dòng)汽車(chē)保有量之間存在一定相關(guān)影響作用。5、人文資源濰坊是一座歷史文化名城，各種民俗文化眾多，旅游資源豐富。歷史悠久。早在7000多年前的新石器時(shí)代。境內(nèi)就有氏族部落秤和生活，久遠(yuǎn)的歷史給濰坊境內(nèi)留下了不同時(shí)期的文化群帶。人才輩

21、出。濰坊作為歷史古州名郡，人才薈萃，英杰輩出，生于濰坊市域或曾活動(dòng)于此的高層次文化名人就有100多人。如：孔融、徐干、李清照、王盡美、臧克家等。濰坊還是著名的世界風(fēng)箏之都。此外，高密的撲灰年畫(huà)、剪紙，臨朐奇石、鐵花、仿古銅器，楊家埠木版年畫(huà)、聶家莊泥玩具、青州花博會(huì)、昌樂(lè)藍(lán)寶石、北城村滿(mǎn)族習(xí)俗、云門(mén)山風(fēng)俗等都在全國(guó)出名。豐厚的歷史文化資源的不斷挖掘促進(jìn)濰坊市旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)濰坊市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與繁榮。6、個(gè)性濰坊（1）城市之最濰坊是中國(guó)唯一一個(gè)國(guó)際性聯(lián)合組織總部（國(guó)際風(fēng)聯(lián)）所在地的地級(jí)市。國(guó)際風(fēng)箏聯(lián)合會(huì)將國(guó)際風(fēng)箏聯(lián)合會(huì)的總部設(shè)在濰坊。 濰坊是全國(guó)最大的藝考考區(qū)，有省外200多座高校坐鎮(zhèn)濰坊

22、考試，是一個(gè)超級(jí)大考區(qū)。濰坊人民廣場(chǎng)的噴泉是江北最大的旱地噴泉。濰坊的海化集團(tuán)是全國(guó)最大的海洋化工生產(chǎn)基地。濰坊昌樂(lè)是全國(guó)最大的藍(lán)寶石產(chǎn)區(qū)，是中國(guó)最大的珠寶生產(chǎn)地和貿(mào)易地。濰坊的富華大酒店是山東最大的5星酒店，占地8.8萬(wàn)平米，比青島新建成的還要大8000平米。 濰坊有全國(guó)最大的蔬菜貿(mào)易市場(chǎng)，是最大的蔬菜貿(mào)易集散地。濰坊富華游樂(lè)園是山東最大最漂亮的游樂(lè)城。濰柴是中國(guó)內(nèi)燃機(jī)行業(yè)首個(gè)銷(xiāo)售額過(guò)百億的企業(yè)，是中國(guó)最早一批生產(chǎn)柴油機(jī)的廠(chǎng)家，是中國(guó)第一家在香港H股上市，并回歸內(nèi)地實(shí)現(xiàn)A股再上市的企業(yè)，是國(guó)內(nèi)唯一一家同時(shí)具有三大業(yè)務(wù)板塊的集團(tuán)。濰柴要做世界上最大的通用發(fā)動(dòng)機(jī)生產(chǎn)商。濰坊晨鳴紙業(yè)集團(tuán)是全國(guó)最大

23、的造紙企業(yè)，是造紙業(yè)的世界50強(qiáng)。濰坊的“風(fēng)箏魂”銅雕是中國(guó)最大的組合群雕，已申報(bào)世界吉尼斯。濰坊風(fēng)箏生產(chǎn)廠(chǎng)是全國(guó)最大的風(fēng)箏生產(chǎn)基地。 濰坊檸檬生化是全世界最大的檸檬酸專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)商和貿(mào)易商。 濰坊是世界首個(gè)LED路燈全覆蓋城市，是全球首個(gè)LED城市。濰坊世界風(fēng)箏博物館是中國(guó)第一座大型風(fēng)箏博物館，是國(guó)內(nèi)唯一、世界最大的專(zhuān)業(yè)風(fēng)箏博物館。濰坊的迎賓大道北海路是中國(guó)最長(zhǎng)的街道，據(jù)說(shuō)全長(zhǎng)120里，比“神舟第一街”長(zhǎng)安街還要長(zhǎng)。 濰坊諸城的中國(guó)馳名商標(biāo)和山東著名商標(biāo)的數(shù)量居全省之首。濰坊沂山是五鎮(zhèn)之首，“五岳之尊是泰山，五鎮(zhèn)之首是沂山” 。濰坊有全世界最大的鴨嘴龍新屬種化石，現(xiàn)陳列在“恐龍之鄉(xiāng)”濰坊諸城博物

24、館恐龍館內(nèi)。濰坊蘿卜是中國(guó)最好吃的蘿卜，有“水果蘿卜”的美譽(yù)，“煙臺(tái)蘋(píng)果萊陽(yáng)梨，比不上濰坊的蘿卜皮”。濰坊的明代趙秉忠狀元試卷是海內(nèi)外孤本，是唯一能夠填補(bǔ)明代宮廷檔案空白的國(guó)家一級(jí)文物。 濰坊昌樂(lè)古火山口是全國(guó)最罕見(jiàn)、位于中國(guó)最大最長(zhǎng)的一條地殼斷裂帶的火山奇觀(guān)。 濰坊云門(mén)山上有天下第一大字“壽”，僅其“寸”就有2米多高，故有“人無(wú)寸高”之說(shuō)。濰坊市博物館是全國(guó)地級(jí)市中最大的博物館。 濰坊的V1購(gòu)物廣場(chǎng)是中國(guó)首個(gè)濱河體驗(yàn)式購(gòu)物廣場(chǎng)。 濰坊國(guó)際風(fēng)箏會(huì)是全世界最大的風(fēng)箏盛會(huì),是全國(guó)舉辦時(shí)間最早、堅(jiān)持時(shí)間最長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益最好的幾個(gè)節(jié)會(huì)之一。 濰坊山旺有迄今世界上唯一的、保存最好的東方祖熊完整骨架，

25、有中國(guó)首次發(fā)現(xiàn)的第一個(gè)完整的鳥(niǎo)化石，有中國(guó)發(fā)現(xiàn)的最大的鳥(niǎo)類(lèi)化石。濰坊壽光國(guó)際蔬菜科技博覽會(huì)是國(guó)內(nèi)唯一的國(guó)際性蔬菜專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)。濰坊是中國(guó)最大的高端電聲器件生產(chǎn)基地，產(chǎn)品市場(chǎng)占有率居國(guó)內(nèi)第一，世界第三。濰坊歌爾聲學(xué)擁有全國(guó)最大、世界領(lǐng)先的聲學(xué)實(shí)驗(yàn)室，是中國(guó)最大的駐極體傳聲器專(zhuān)業(yè)制造商，“德勤中國(guó)高科技高成長(zhǎng)50強(qiáng)”中，歌爾聲學(xué)是山東唯一一家入選的高科技企業(yè)。幾乎所有的主流國(guó)際品牌都使用歌爾電聲的產(chǎn)品。濰坊瑞森華光是國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的激光二極管芯片生產(chǎn)企業(yè)，是濰坊建設(shè)中國(guó)“光谷”的支柱產(chǎn)業(yè)。 濰坊中微光電子是全球最大的大功率LED光源生產(chǎn)供應(yīng)商之一，是一個(gè)高科技跨國(guó)公司。 敦行國(guó)際（濰坊）光電科技首先

26、在中國(guó)研發(fā)生產(chǎn)了OLED技術(shù)產(chǎn)品，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)的空白。 濰坊有山東第一個(gè)懸挑瀑布景觀(guān)平臺(tái)，比美國(guó)大峽谷“空中懸廊”的跨度還要長(zhǎng)好幾米。 濰坊白浪河里裝有全省最大的、可以自行升降的多媒體音樂(lè)噴泉，是一個(gè)全長(zhǎng)120多米的超級(jí)噴泉。 濰坊晨鳴大酒店是山東最豪華的度假式5星級(jí)酒店，為馬來(lái)西亞風(fēng)格。濰坊浮煙山國(guó)際風(fēng)箏會(huì)放飛場(chǎng)是國(guó)內(nèi)唯一、全世界最大的專(zhuān)門(mén)用于風(fēng)箏放飛的場(chǎng)地。 國(guó)家級(jí)濰坊高新區(qū)是中國(guó)最具創(chuàng)新活力、最具魅力的5個(gè)高新區(qū)之一。濰坊普通高考重點(diǎn)本科文理上線(xiàn)率連續(xù)位居全省第一。 濰坊擁有大中型水庫(kù)25座,其中峽山水庫(kù)最大庫(kù)容量14億立方米,為全省之最。濰坊是全國(guó)四大航空郵件轉(zhuǎn)運(yùn)中心之一，依次為上海、北

27、京、廣州，濰坊。濰坊高校的電子信息類(lèi)專(zhuān)業(yè)在校生居全山東省之首。 “濰坊市高新區(qū)LED照明示范工程”項(xiàng)目入評(píng)“2008年中國(guó)LED應(yīng)用工程優(yōu)秀獎(jiǎng)”,該獎(jiǎng)項(xiàng)是全國(guó)唯一LED路燈應(yīng)用工程優(yōu)秀獎(jiǎng)。濰坊市區(qū)東環(huán)路跨濟(jì)青高速公路立交橋是目前全省鋼混組合結(jié)構(gòu)連續(xù)梁?jiǎn)慰缈鐝阶畲蟮臉蛄骸?“十城萬(wàn)盞”半導(dǎo)體照明應(yīng)用工程試點(diǎn)，濰坊是山東省唯一被列入的城市。濰坊比德文研制的可續(xù)航500公里的電動(dòng)轎車(chē)在全國(guó)，乃至在全球也是首次出現(xiàn)。樂(lè)購(gòu)（TESCO）在濰坊開(kāi)出了山東的第一家店。濰坊孚日家紡是全亞洲最大的家紡企業(yè)，林志玲代言：“孚日大家紡，真正大家紡”。濰坊福田雷沃重工是全國(guó)最大的農(nóng)業(yè)機(jī)械裝備制造商。濰坊亞星化學(xué)CPE

28、產(chǎn)銷(xiāo)量和品種居世界第一，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率為70%以上，世界CPE市場(chǎng)上占有率已超過(guò)40%。濰坊肉蛋奶產(chǎn)量全省第一，畜產(chǎn)品國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售量和禽肉出口量全省第一。濰坊有中國(guó)第一個(gè)專(zhuān)業(yè)蔬菜質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)國(guó)家蔬菜質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心。濰坊壽光蔬菜電子交易市場(chǎng)是全球最大的網(wǎng)上蔬菜交易市場(chǎng)。濰坊高新區(qū)有目前國(guó)內(nèi)倉(cāng)庫(kù)面積最大、分揀設(shè)備最先進(jìn)的現(xiàn)代化醫(yī)藥物流中心。濰坊華光精工是我國(guó)最大的短版快速印刷設(shè)備生產(chǎn)基地。濰坊萬(wàn)佳網(wǎng)絡(luò)文化園是目前國(guó)內(nèi)最大的網(wǎng)吧運(yùn)營(yíng)商。濰坊有山東省最多的省級(jí)信息產(chǎn)業(yè)園。濰坊一中，山東唯一一所通過(guò)省級(jí)驗(yàn)收的國(guó)家級(jí)示范性中學(xué)。占地1300畝，為亞洲占地最大高中，世界第二。（世界第一為聞名世界的英國(guó)的伊頓

29、公學(xué)，占地3000畝）。濰坊地下鹵水靜儲(chǔ)量58億立方米,居全國(guó)首位。（2）城市名片世界風(fēng)箏之都；國(guó)家園林城市；中華環(huán)境獎(jiǎng)；最具創(chuàng)新力城市；中國(guó)優(yōu)秀旅游城市；國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)示范城；國(guó)家衛(wèi)生城市；全國(guó)雙擁模范城。二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展1、濰坊在山東省內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力2009年濰坊市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到2727.8億元，比上年增長(zhǎng)12.9%。濰坊經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度高于全國(guó)平均水平3.8個(gè)百分點(diǎn)，但在山東省內(nèi)相比來(lái)看，增長(zhǎng)速度處于平均水平。2009年濰坊在山東省內(nèi)17個(gè)地級(jí)市GDP排名中繼續(xù)列第四位。濰坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，長(zhǎng)年在省內(nèi)排名第四（前三甲亦穩(wěn)定），實(shí)力居前。可見(jiàn)濰坊總體發(fā)展水平較好，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。山東

30、省17個(gè)地級(jí)市2009年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）排名排 名城 市2009年GDP（億元）增 速（%）1青島4890.3312.2%2煙臺(tái)3728.712.4%3濟(jì)南3351.412.2%4濰坊2727.812.9%5淄博2473.113.2%6濟(jì)寧2279.1912.7%7臨沂21101813.4%8東營(yíng)2076.6112.4%9威海1969.3612.8%10泰安1715.713.6%11德州1545.3512.7%12聊城1375.9213.2%13濱州1350.913.4%14棗莊1201.2812.6%15荷澤953.6414.3%16日照861.6714.1%17萊蕪461.2912.

31、5%說(shuō)明：本章數(shù)據(jù)均源自山東統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、山東省統(tǒng)計(jì)年鑒及濰坊市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。2、地區(qū)GDP 從2004年至今的經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，濰坊保持了年均17.8%的較高增長(zhǎng)速度。從2004年2008年看，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速、穩(wěn)定，增速大，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長(zhǎng)。同歷年發(fā)展速度相比，2009年濰坊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)較明顯滑落，增速為近幾年最低，為12.9%。這與同期國(guó)內(nèi)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及全球金融危機(jī)的爆發(fā)有一定關(guān)系，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到影響。進(jìn)入到2010年，面對(duì)復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，在國(guó)家一系列發(fā)展經(jīng)濟(jì)宏觀(guān)調(diào)控措施指導(dǎo)下，濰坊經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)企穩(wěn)回升勢(shì)頭，保持了經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)較快發(fā)展。今年一季度，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到

32、645.5億元，比上年同期增長(zhǎng)15%。今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情勢(shì)開(kāi)局良好。3、人均GDP從2004年至2009年，濰坊市年人均GDP平均增長(zhǎng)率為14.88%，低于同期全市GDP增長(zhǎng)平均水平。可以從GDP及人均GDP增長(zhǎng)速度的一個(gè)側(cè)面，看出濰坊市近年人口增加快于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。濰坊人均GDP保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，為城市及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。4、濰坊產(chǎn)業(yè)構(gòu)成從近幾年濰坊市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成看，第一、二、三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成基本穩(wěn)定，幾年來(lái)沒(méi)有發(fā)生太大變化。其中，第一產(chǎn)業(yè)逐年穩(wěn)步微降，降幅不大，所占比重仍較高；第二產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)年保持穩(wěn)定，基本穩(wěn)定在58%左右；第三產(chǎn)業(yè)相比2007年增加近一個(gè)百分點(diǎn)，增加幅度及速度較慢。做為山

33、東省工業(yè)大市，地級(jí)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，濰坊市第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高。可以看出，濰坊三大產(chǎn)業(yè)間，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重在向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，但較為緩慢，第二產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究表明，一般情況下，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人均收入水平的提高，勞動(dòng)力在三次產(chǎn)業(yè)間的分布首先從第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。當(dāng)人均收入水平進(jìn)一步提高時(shí)，勞動(dòng)力又向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。社會(huì)資本分布的重心也逐步從第一產(chǎn)業(yè)向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。與勞動(dòng)力和資本在三次產(chǎn)業(yè)間轉(zhuǎn)移相適應(yīng)，三次產(chǎn)業(yè)增加值的相對(duì)比重也發(fā)生相應(yīng)的變化，第一產(chǎn)業(yè)比重不斷下降，第二產(chǎn)業(yè)比重由快速上升逐步轉(zhuǎn)為下降，第三產(chǎn)業(yè)則經(jīng)歷上升、徘徊、再上升的發(fā)展過(guò)程，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中最大的產(chǎn)業(yè)。從第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)所

34、占比重看，濰坊市服務(wù)業(yè)距離發(fā)達(dá)地區(qū)與城市的服務(wù)業(yè)70%比重還有較大空間。從城市現(xiàn)狀來(lái)看與此相印證，目前濰坊服務(wù)業(yè)發(fā)展較為緩慢，居民有效需求不足，服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)，消費(fèi)不活躍，影響到整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)活力。通過(guò)對(duì)濰坊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的分析可以看出，濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開(kāi)始向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，整體城市發(fā)展水平處在起步發(fā)展階段。在未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，濰坊第一產(chǎn)業(yè)將逐步下降，第二產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)始增長(zhǎng)。之后，第一產(chǎn)業(yè)比重趨于穩(wěn)定，第二產(chǎn)業(yè)逐步轉(zhuǎn)為下降，向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)上升，進(jìn)而超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中最大的產(chǎn)業(yè)。最終實(shí)現(xiàn)城市現(xiàn)代化，建立現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系。大力促進(jìn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展與提高

35、，是提升濰坊城市經(jīng)濟(jì)活力，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)繁榮發(fā)展，進(jìn)一步增強(qiáng)城市發(fā)展動(dòng)力及后勁的必要條件。此外，第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）的快速發(fā)展也會(huì)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)巨大機(jī)會(huì)。5、2010年第一季度濰坊市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2010年第一季度，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值645.5億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng)15.0%，比上年同期加快5.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值54.89億元，同比增長(zhǎng)2.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值389.27億元，增長(zhǎng)16.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值201.34億元，增長(zhǎng)15%。一、二、三產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為1.5%、65%、33.5%；分別拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.22個(gè)百分點(diǎn)、9.76個(gè)百分點(diǎn)和5.02個(gè)百

36、分點(diǎn)。（1）工業(yè)生產(chǎn)、效益加速增長(zhǎng)重工業(yè)好于輕工業(yè)，股份制企業(yè)繼續(xù)發(fā)揮主力軍作用。一季度，規(guī)模以上工業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)增加值409.81億元，增長(zhǎng)21.7%,低于全省水平0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中重工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值238.47億元，增長(zhǎng)26.8%；輕工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值171.34億元，增長(zhǎng)15.3%。股份制企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值278.82億元，占全部規(guī)模以上工業(yè)的68.0%，增長(zhǎng)22.4%，比全部規(guī)模以上工業(yè)高0.7個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)銷(xiāo)銜接良好。累計(jì)產(chǎn)銷(xiāo)率98.41%,同比提高1.47個(gè)百分點(diǎn)。健康生產(chǎn)拉動(dòng)工業(yè)用電。一季度累計(jì)用電49.99億千瓦時(shí)，增長(zhǎng)18.7%。經(jīng)濟(jì)效益快速增長(zhǎng)。一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1605.36億

37、元，增長(zhǎng)35.2%，實(shí)現(xiàn)利稅142.45億元，增長(zhǎng)59.1%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)97.47億元，增長(zhǎng)71.7%。裝備制造業(yè)增勢(shì)迅猛。一季度全市裝備制造業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值110.23億元，增長(zhǎng)35.1%，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入457.17億元，增長(zhǎng)43.1%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額43.86億元，增長(zhǎng)116.3%，實(shí)現(xiàn)利稅總額60.10億元，增長(zhǎng)103.8%，增幅分別高于規(guī)模以上工業(yè)13.4個(gè)、7.9個(gè)、44.6個(gè)和44.7百分點(diǎn)；（2）投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成318.68億元，增長(zhǎng)23.5%。其中，完成規(guī)模以上投資310.37億元，增長(zhǎng)23.4%。非公有投資265.61億元，增長(zhǎng)10.2%。總投資過(guò)

38、1000萬(wàn)元的項(xiàng)目1745個(gè)，其中過(guò)億元項(xiàng)目個(gè)數(shù)636個(gè)，過(guò)10億元項(xiàng)目43個(gè)。從規(guī)模以上投資看，1、三次產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)趨于協(xié)調(diào)。一季度，一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)投資分別為13.61億元、143.88億元、152.88億元，同比分別增長(zhǎng)112.4%、12.3%、27.8%，三次產(chǎn)業(yè)投資之比由上年同期的2.4：49.4：48.2調(diào)整為4.4：46.4：49.3。在二產(chǎn)中，工業(yè)投資完成141.51億元，增長(zhǎng)16.6%。2、房地產(chǎn)投資增勢(shì)平穩(wěn)。一季度，全市完成房地產(chǎn)投資53.74億元，增長(zhǎng)43.1%。其中，住宅投資38.40億元，下降32.9%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重71.5%。（3）消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定一季度

39、，社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)實(shí)現(xiàn)261.22億元，增長(zhǎng)18.5%。零售業(yè)仍是引領(lǐng)消費(fèi)市場(chǎng)的主力軍。批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、住宿業(yè)和餐飲業(yè)分別累計(jì)銷(xiāo)售48.26億元、188.05億元、1.78億元和23.14億元，同比分別增長(zhǎng)17.7%、18.3%、22.9%和21.7%。（4）居民消費(fèi)價(jià)格穩(wěn)中見(jiàn)升，生產(chǎn)價(jià)格提速較快一是居民消費(fèi)價(jià)格穩(wěn)中見(jiàn)升。一季度，居民消費(fèi)價(jià)格累計(jì)上漲2.3%。其中，食品類(lèi)、煙酒及用品類(lèi)和醫(yī)療保健及個(gè)人用品類(lèi)成為推動(dòng)消費(fèi)品價(jià)格水平上漲的主要因素，價(jià)格指數(shù)分別累計(jì)上漲8.0%、1.0%和1.0%。其他均為下降趨勢(shì)，衣著、交通和通信、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)、居住類(lèi)價(jià)格分

40、別下降1.1%、0.7%、0.5%、0.2%、0.1%。二是工業(yè)品、原材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格增速較快。一季度工業(yè)品出廠(chǎng)價(jià)格累計(jì)上漲5.94%，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲5.37%。三是房地產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)定。一季度，房屋銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)上漲3.2%，土地交易價(jià)格累計(jì)上漲3.2%，房屋租賃價(jià)格累計(jì)上漲1.9%。四是固定資產(chǎn)投資價(jià)格下降。一季度，固定資產(chǎn)投資價(jià)格累計(jì)下降1.9%，其中，建筑安裝工程價(jià)格累計(jì)下降4.0%。（5）財(cái)政稅收增勢(shì)趨穩(wěn)一季度，全市完成財(cái)政總收入86.44億元，增長(zhǎng)22.7%。其中地方財(cái)政收入47.58億元，增長(zhǎng)27.6%。分項(xiàng)看：稅收收入42.23億元，增長(zhǎng)32.1%，占地方財(cái)政收入的比重

41、達(dá)到88.8%，其中，主體稅種增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅共完成20.28億元，占稅收收入的比重為48.0%；非稅收入5.34億元，增長(zhǎng)0.5%。財(cái)政支出44.08億元，增長(zhǎng)23.0%。一季度，全市國(guó)地兩稅收入83.11億元，增長(zhǎng)30.3%。其中，國(guó)稅收入48.09億元,增長(zhǎng)27.9%；地稅收入35.02億元，增長(zhǎng)33.8%。在國(guó)地兩稅收入中，第二產(chǎn)業(yè)稅收53.20億元，增長(zhǎng)21.6%；第三產(chǎn)業(yè)稅收29.68億元，增長(zhǎng)48.7%。（6）進(jìn)出口迅猛增長(zhǎng)一季度，全市完成進(jìn)出口總額23.68億美元，增長(zhǎng)43.4%。其中，出口17.91億美元，增長(zhǎng)38.3%；進(jìn)口5.78億美元，增長(zhǎng)62.0%。進(jìn)出口相

42、抵，順差12.13億美元。（7）利用外資形勢(shì)良好一季度，合同利用外資總額2.88億美元，增長(zhǎng)68.6%，實(shí)際到賬外資1.33億美元，增長(zhǎng)4.0%。（8）貨幣信貸積極平穩(wěn)截止3月末，金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額2963.58億元，比年初增加195.36億元，增長(zhǎng)7.1%。其中，企業(yè)存款余額604.72億元，比年初減少45.79億元，下降7.0%；儲(chǔ)蓄存款余額1755.08億元，比年初增加142.88億元，增長(zhǎng)8.9%。本外幣各項(xiàng)貸款余額2229.73億元，比年初增加155.28億元，增長(zhǎng)7.5%。其中，短期貸款增加109.15億元；中長(zhǎng)期貸款增加106.69億元。貸款指標(biāo)分行業(yè)看，二產(chǎn)中制造業(yè)貸款

43、最多，余額為708.27億元，較年初增加63.62億元；三產(chǎn)中水里、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)位居榜首，余額為197.25億元，較年初增加30.73億元。（9）郵電事業(yè)健康發(fā)展一季度，全市郵政業(yè)務(wù)總量4979.4萬(wàn)元。電信業(yè)務(wù)總量15.0億元，增長(zhǎng)8.3%，其中，固定電話(huà)用戶(hù)（含小靈通）202.0萬(wàn)戶(hù)，下降13.8%，移動(dòng)電話(huà)用戶(hù)592.9萬(wàn)戶(hù)，增長(zhǎng)15.0%，上網(wǎng)用戶(hù)數(shù)299.1萬(wàn)戶(hù)，增長(zhǎng)23.2%。（10）旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)開(kāi)門(mén)紅一季度，全市國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)441.6萬(wàn)人，增長(zhǎng)26.1%，國(guó)內(nèi)旅游收入36.9億元，增長(zhǎng)30.6%，其中，過(guò)夜游客361.5萬(wàn)人，增長(zhǎng)25.5%，實(shí)現(xiàn)旅游收入35.1億元，增長(zhǎng)3

44、0.4%，一日游旅客80.1萬(wàn)人，增長(zhǎng)29.1%，實(shí)旅游收入1.9億元，增長(zhǎng)35.1%。（11）城鄉(xiāng)收支穩(wěn)定增長(zhǎng)一季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5114元，同比增長(zhǎng)5.2%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出4053元，增長(zhǎng)32.8%。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入為2546元，增長(zhǎng)18.4%，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出1364元，增長(zhǎng)28.5%。初步統(tǒng)計(jì)，在崗職工平均工資7232元，增長(zhǎng)19.5%。可以看出，濰坊今年繼續(xù)保持持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展，基本面普遍向好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展開(kāi)局良好。三、人口情況截止2009年底，濰坊市人口規(guī)模達(dá)到867.85萬(wàn)人，全市新出生人口74362人，男女性別比為107：100，人口出生率和自然增長(zhǎng)率分別

45、為8.56和2.93。據(jù)公安部門(mén)統(tǒng)計(jì)，全市年末戶(hù)籍人口867.85萬(wàn)人。根據(jù)人口抽樣調(diào)查，全市年末常住人口為895.15萬(wàn)人。全市有漢、滿(mǎn)、回等51個(gè)民族。中心市區(qū)建城區(qū)面積128平方公里，人口108萬(wàn)。1、總?cè)丝趶纳蠄D可以看出，自2005年以來(lái)，全市總?cè)丝谝?guī)模逐年增加，但從增長(zhǎng)率來(lái)看，每年增長(zhǎng)率有一定波動(dòng)，最大年增長(zhǎng)率為2006年，達(dá)到6.7，之后二年出現(xiàn)回落。進(jìn)入2009年，總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)率又出現(xiàn)快速上升，達(dá)到6.2。在人口增長(zhǎng)率較為穩(wěn)定的情況下，總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)率出現(xiàn)升幅波動(dòng)，可以看出每年濰坊的人口機(jī)械增長(zhǎng)存在一定變化。截止到2009年底，濰坊市總?cè)丝谶_(dá)到867.85萬(wàn)人，相比五年前增加近20萬(wàn)人

46、。全市常住人口為895.15萬(wàn)人。可見(jiàn)，濰坊外來(lái)人口數(shù)量偏少，僅占全市總?cè)丝诘?%。城市總?cè)丝诘脑黾訋?lái)消費(fèi)需求絕對(duì)值的增加，人口的適度增長(zhǎng)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。外來(lái)人口刺激當(dāng)?shù)叵M(fèi)增長(zhǎng)，但對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求主要以房屋出租市場(chǎng)為主。較低的外來(lái)人口規(guī)模，限制了房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的規(guī)模。可以預(yù)見(jiàn)，濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)將以自住性需求為主，投資投機(jī)性需求很少，二手房市場(chǎng)規(guī)模較小且發(fā)展階段較低。2、人口增長(zhǎng)率 從人口增長(zhǎng)及增長(zhǎng)率的角度分析，濰坊市人口自然增長(zhǎng)率變化呈每年穩(wěn)步下降的趨勢(shì)。由2005年的5.69逐年下降，降至2009年的2.93。隨著城市總?cè)丝诿磕甑脑黾樱丝谧匀辉鲩L(zhǎng)率

47、卻相應(yīng)逐年遞減，說(shuō)明城市人口的機(jī)械增長(zhǎng)數(shù)量在增加。2009年，全市總?cè)丝谠黾?.37萬(wàn)人，其中，人口自然增長(zhǎng)2.54萬(wàn)人，人口機(jī)械增長(zhǎng)達(dá)到2.83萬(wàn)人。3、總戶(hù)數(shù)伴隨著總?cè)丝诘脑黾樱瑸H坊市總戶(hù)數(shù)亦呈現(xiàn)逐年穩(wěn)步遞增的態(tài)勢(shì)。從2005年到2009年的五年間，全市總戶(hù)數(shù)增加近10萬(wàn)戶(hù)，平均每年增加2萬(wàn)戶(hù)。極大地促進(jìn)了濰坊城市及城市化的發(fā)展。一戶(hù)就是一個(gè)家庭，戶(hù)數(shù)的增加意味著家庭數(shù)量的增加。只要有家庭，就必然有對(duì)房屋的需求，濰坊城市每年平均2萬(wàn)戶(hù)新增家庭，這部分剛性需求將極大的促進(jìn)和刺激濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。此外，總?cè)丝谂c總戶(hù)數(shù)的增加，促進(jìn)濰坊市城市化程度的逐年提高，城市非農(nóng)人口的比例也將逐年上升。4

48、、戶(hù)均人口從上圖中看出，濰坊市戶(hù)均人口的變化為逐年遞減。由2005、2006年的平均每戶(hù)3.3人逐年下降，到2009年降至平均3.25人/戶(hù)。戶(hù)均人口的減少，說(shuō)明有更多的家庭戶(hù)數(shù)從原家庭中分化出來(lái)，增加了總戶(hù)數(shù)的變化。一戶(hù)當(dāng)中家庭成員平均數(shù)量逐步降低減少。戶(hù)均人口的降低對(duì)濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一利好。5、濰坊市各區(qū)縣人口下轄區(qū)域人口數(shù)量占比主城區(qū)濰城區(qū)40.64.68%奎文區(qū)（高新區(qū)）536.11%寒亭區(qū)42.34.87%坊子區(qū)525.99%合計(jì)187.921.65%非主城區(qū)安丘市92.110.61%昌邑市57.186.59%高密市84.79.76%青州市90.610.44%諸城市106.071

49、2.22%壽光市102.111.76%臨朐縣85.49.84%昌樂(lè)縣61.87.12%合計(jì)679.9578.35%總計(jì)867.85100.00%從上表中可以看出，濰坊市四個(gè)城區(qū)人口規(guī)模占全市總?cè)丝诘?1.65%，有近八成的人口分布在濰坊下轄市縣，且非城區(qū)的下轄各市縣人口均多于市內(nèi)各城區(qū)。濰坊市八成人口位于下屬市縣，人口較為分散，濰坊中心城區(qū)向心力較弱。四、城市規(guī)劃與發(fā)展濰坊市地勢(shì)總體特征是南高北低。南部為山區(qū)、丘陵，地面高程在海拔100米以上，最高海拔1032米，面積5646平方公里，占全市總面積的35.6%；中部為傾斜平原區(qū)，地面高程在海拔7-100米之間，坡降1/500-1/1200，面積

50、6597平方公里，占全市總面積的41.6%；北部沿海為濱海平原區(qū)，地面高程在7米以下，面積3616平方公里，占全市總面積的22.8%。主要河流：濰坊市境內(nèi)流域面積在50平方公里以上的河流有103條，主要水系有濰河、彌河、白浪河、南北膠萊河和小清河等五大水系。濰河，全長(zhǎng)246公里，流域面積6367平方公里；彌河，全長(zhǎng)177公里，流域面積3863平方公里；白浪河，全長(zhǎng)127公里，流域面積1237平方公里；南膠萊河，全長(zhǎng)42公里，流域面積1500平方公里，在高密市境內(nèi)7.4公里；北膠萊河，全長(zhǎng)103.5公里，流域面積3900平方公里；小清河，全長(zhǎng)237公里，流域面積10276平方公里，在壽光市境內(nèi)入

51、海，在我市境內(nèi)長(zhǎng)19.8公里。在濰坊市區(qū)內(nèi)主要有三條河流經(jīng)過(guò)，分別為：白浪河、虞河、漲面河，且均為由南向北穿過(guò)市區(qū)。濰坊城市地貌及地勢(shì)特點(diǎn)決定了其規(guī)劃與發(fā)展大方向。1、城市結(jié)構(gòu)城市在聚集與擴(kuò)散這一對(duì)矛盾力的作用下，而形成不同城市結(jié)構(gòu)。濰坊市在歷史、經(jīng)濟(jì)、政治、市政設(shè)施等各方面原因作用下，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，現(xiàn)在中心市區(qū)建成區(qū)面積已經(jīng)超過(guò)128平方公里。奎文區(qū)濰城區(qū)高新區(qū)濰坊市區(qū)由濰城、奎文、坊子、寒亭四個(gè)區(qū)組成，其中坊子區(qū)與寒亭區(qū)位于市區(qū)邊緣位置，市中心區(qū)由濰城區(qū)和奎文區(qū)構(gòu)成，其中奎文區(qū)含國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，位于其東部。市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目也主要集中在濰城、奎文（含高新區(qū)）兩奎文區(qū)濰城區(qū)高新區(qū)濰坊市

52、區(qū)區(qū)劃圖濰城區(qū)屬老城區(qū)，東邊的奎文及高新區(qū)為新城區(qū)。白浪河、虞河及漲面河南北向穿越市區(qū)中部。濰城區(qū)與奎文區(qū)由白浪河所分隔，奎文區(qū)與高新區(qū)以南北向新華路所分隔。濰坊市區(qū)區(qū)劃圖從城市行政功能來(lái)看，市委市政府已遷至城市東部的奎文區(qū)，同時(shí)在奎文區(qū)新華路兩側(cè)積聚了大量的市級(jí)行政職能部門(mén)，包括：審計(jì)局、財(cái)政局、規(guī)劃局、海關(guān)、國(guó)土局、環(huán)保局、勞動(dòng)局、交通局、教育局等。可以說(shuō)，新華路兩側(cè)、東風(fēng)東街以南、健康東街以北這片區(qū)域?yàn)闉H坊市的行政中心區(qū)。位于濰坊城市最佳地理位置的中心地段，東風(fēng)西街與白浪河、四平路交匯地帶，是濰坊傳統(tǒng)的市級(jí)商業(yè)中心區(qū)，濰坊的中百大廈，百貨大樓及春天購(gòu)物中心斂聚了大量的人氣，使這里成為濰坊

53、的頂級(jí)商業(yè)區(qū)。然而隨著市委市政府的東遷，同時(shí)也帶動(dòng)了東部區(qū)域商業(yè)的崛起，在新華路與東風(fēng)東街交叉口區(qū)域已形成了新的商業(yè)中心區(qū)，繁華不在老商業(yè)中心區(qū)之下。因此，從城市商業(yè)功能上看，濰坊有兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心區(qū)，且均位于白浪河以東、東風(fēng)街沿線(xiàn)。此外，規(guī)模及影響比較大的還有火車(chē)站商圈，由車(chē)站北側(cè)的健康西街、民生西街、勝利西街和向陽(yáng)路、和平路、青年路圍合組成。商業(yè)業(yè)態(tài)以批發(fā)、零售為主，檔次較低，且以鄰街商鋪為主要商業(yè)形態(tài)，規(guī)模與人氣亦無(wú)法與市級(jí)商業(yè)中心區(qū)相比，屬次級(jí)區(qū)域型商圈。傳統(tǒng)市級(jí)商業(yè)中心區(qū)傳統(tǒng)市級(jí)商業(yè)中心區(qū)東風(fēng)西街、白浪河、四平路交匯區(qū)域現(xiàn)狀圖重點(diǎn)中學(xué)、高等院校也主要集中在奎文區(qū)，且多在虞河兩岸及東風(fēng)

54、東街兩側(cè)沿線(xiàn)分布。目前，濰坊尚未形成商務(wù)辦公氛圍及環(huán)境，這與濰坊目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及階段有關(guān)，發(fā)展商務(wù)辦公區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，尚無(wú)像樣的寫(xiě)字樓，現(xiàn)有辦公樓也大多數(shù)為政府部門(mén)機(jī)關(guān)使用。奎文區(qū)新華路兩側(cè)規(guī)劃發(fā)展濰坊商務(wù)中心區(qū)，但處于籌建階段，市區(qū)還沒(méi)有商務(wù)中心功能區(qū)。濰坊工業(yè)企業(yè)及廠(chǎng)房設(shè)施主要布局在市區(qū)四周。市區(qū)東部為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)；北部為省級(jí)濰坊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，一直向北約40余公里，到過(guò)濰坊濱海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)；西部為濰城區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)；南部為大量的工業(yè)企業(yè)所在地。濰坊南苑機(jī)場(chǎng)位于濰坊市區(qū)南部、白浪河以東位置。濰坊火車(chē)站位于市區(qū)南部的濰城區(qū)，鐵路線(xiàn)由西向東南方向在市區(qū)南部穿過(guò)。從城市發(fā)展地段上看，

55、福壽街、東風(fēng)街、勝利街為東西向的三條主街，北宮街以南、北海路以西、健康街以北、向陽(yáng)路以東所圍合成的閉合區(qū)域?yàn)槿械某鞘泻诵膮^(qū)，發(fā)展最為成熟，功能最為齊全，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套最為完善。城市核心區(qū)以外，玄武街以南、濰縣中路以西、寶通街以北、月河路以東所圍合成的區(qū)域，為城市繁華區(qū)，該區(qū)域內(nèi)城市建設(shè)狀況較為成熟，為城市建成區(qū)的主要區(qū)域，城區(qū)人口絕大部分集中在繁華區(qū)邊界以?xún)?nèi)。城市繁華區(qū)域以外的城區(qū)部分為濰坊城市外圍區(qū)，該區(qū)域承擔(dān)城市功能較弱，分布市區(qū)人口相對(duì)較少，城市建設(shè)和開(kāi)發(fā)空間較大，為中心城市建設(shè)外圍擴(kuò)展區(qū)。區(qū)域現(xiàn)狀多為老舊低矮房屋，高層建筑少。從城市結(jié)構(gòu)和功能分布上可以看出，城市主要功能基本全部集中

56、在城市核心區(qū)域內(nèi)，是城市最為繁榮、活躍的區(qū)域而且核心區(qū)主要位于奎文區(qū)。此外，在新華路與東風(fēng)街交匯地帶，行政中心區(qū)、教學(xué)區(qū)與商業(yè)中心區(qū)發(fā)生重疊，該區(qū)域形成重要的城市功能區(qū)域，未來(lái)將發(fā)展成為全市的中心區(qū)域，成為全市的心臟地帶。濰城區(qū)為濰坊市的老城區(qū)，從上圖可以看出，現(xiàn)代城市發(fā)展以及城市功能已經(jīng)出現(xiàn)明顯的東移局面，城市將重點(diǎn)在白浪河以東的奎文區(qū)和高新區(qū)發(fā)展，新的城市格局已然形成。白浪河不僅做為濰城區(qū)與奎文區(qū)的界河，更加將會(huì)是城市發(fā)展格局的分水嶺。因此，可以看出，目前濰坊市呈現(xiàn)出功能東移、東部崛起、新興城市中心聚集度較強(qiáng)，城市中心的聚集力量較為顯著的城市結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。2、城市發(fā)展動(dòng)力城市的發(fā)展受到經(jīng)濟(jì)、交

57、通、政策、人口、產(chǎn)業(yè)等等各種內(nèi)外因素影響，根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)以及城市地理學(xué)方面研究，當(dāng)人均GDP達(dá)到2500美元時(shí)，城市郊區(qū)化發(fā)展開(kāi)始顯現(xiàn)；達(dá)到4000美元時(shí)，郊區(qū)化發(fā)展顯著，而在之前，城市的發(fā)展主要表現(xiàn)為城市的聚集作用。濰坊市2009年底人均GDP達(dá)到30568元，考慮國(guó)際上人民幣升值壓力，按當(dāng)時(shí)人民幣對(duì)美元匯率（1：6.85）計(jì)算，人均GDP為4462美元；如按啟動(dòng)人民幣匯率逐步升值以前較為穩(wěn)定的匯率水平（1：8）計(jì)算，則濰坊人均GDP為3821美元。因此，不考慮政策變化、匯率壓力等因素，濰坊市均人均GDP應(yīng)在4000美元左右。理論上應(yīng)當(dāng)處于城市郊區(qū)化發(fā)展開(kāi)始顯著，城市向外擴(kuò)張明顯加速的階段。

58、城市的發(fā)展主要表現(xiàn)為城市的擴(kuò)張效應(yīng)。濰坊市委市政府已經(jīng)東遷，在一定程度上行政力量的引導(dǎo)也促進(jìn)了城市擴(kuò)張作用力的加強(qiáng)。隨著行政職能部門(mén)的東遷，大量的城市資源隨之東移聚積在行政中心周?chē)涌炝藮|部城區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)與發(fā)展。城市周邊各個(gè)方向上，各級(jí)政府也都利用招商引資、舊村改造等優(yōu)惠政策，以及企事業(yè)單位騰退搬遷、國(guó)有土地出讓、區(qū)域治理開(kāi)發(fā)等各種方式大力推進(jìn)城市發(fā)展建設(shè)，城市發(fā)展正在向外擴(kuò)張。除了明顯的城市擴(kuò)張外，濰坊市政府同時(shí)也加大了中心城區(qū)舊城改造、城中村改造、城中心區(qū)用地優(yōu)化再開(kāi)發(fā)的力度，呈現(xiàn)出外部擴(kuò)張、內(nèi)部改造升級(jí)同時(shí)進(jìn)行的特點(diǎn)。城市開(kāi)始進(jìn)入擴(kuò)張發(fā)展階段，擴(kuò)張作用力大于聚集作用力，在此情況下，城市

59、在保證中心城區(qū)較高土地價(jià)值及利用經(jīng)濟(jì)性的前提下，開(kāi)發(fā)建設(shè)城市周邊區(qū)域，城市整體的土地價(jià)值及利用經(jīng)濟(jì)性將得到有效提升。3、城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)濰坊市城市總體規(guī)劃（2006-2020年），濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃如下：城市發(fā)展戰(zhàn)略接軌戰(zhàn)略。1、根據(jù)山東半島城市群總體規(guī)劃，濰坊處于半島城市群的地理中心，占據(jù)絕對(duì)的地理交通樞紐要塞之地。2、半島城市群中具備鐵路、高速公路、機(jī)場(chǎng)和海港的四個(gè)城市之一，能方便地與省內(nèi)主要城市建立直接經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。協(xié)調(diào)好與半島城市群核心城市青島的關(guān)系，主動(dòng)接受青島的輻射，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的發(fā)展局面。同時(shí)積極配合以天津?yàn)I海新區(qū)為核心的環(huán)1、根據(jù)山東半島城市群總體規(guī)劃，濰坊處于半島城市群的地理中心

60、，占據(jù)絕對(duì)的地理交通樞紐要塞之地。2、半島城市群中具備鐵路、高速公路、機(jī)場(chǎng)和海港的四個(gè)城市之一，能方便地與省內(nèi)主要城市建立直接經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。極化戰(zhàn)略。突出發(fā)展城市個(gè)性，集中力量發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化城市在區(qū)域中的戰(zhàn)略定位和特定職能，提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力；極化優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，提高效益，推進(jìn)工業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。優(yōu)化戰(zhàn)略。通過(guò)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，整合城市用地結(jié)構(gòu)，完善城市功能和空間布局，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)建合理的城市形態(tài)，提高城市運(yùn)行效率，營(yíng)造宜人的城市環(huán)境。人才戰(zhàn)略。注重人才體制的改革，實(shí)施最有效的人才戰(zhàn)略。（2）城市發(fā)展目標(biāo)建設(shè)世界風(fēng)箏都，擴(kuò)大城市品牌效應(yīng)。建設(shè)生態(tài)園林城市，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展。（3）經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)近期（