1、43/44萬科集團房地產成本核算指導目 錄第一章 總 則 第二章 成本核算的差不多程序 第三章 成本核算對象的確定 第四章 成本費用項目及核算內容 第五章 會計科目與帳簿設置 第六章 成本費用的歸集與分配 第七章 成本報表 第八章 附 則 VANKE萬科企業股份有限公司房地產開發企業成本核算指導（討論稿）編制單位：財務治理部一九九八年十二月第一章 總 則1-1 為了加強成本治理，規范集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便于成本資料的比較和分析，依照股份有限公司會計制度會計科目和會計報表及其附件三“房地產開發業務會計處理規定”與我國具體會計準則等有關規定，以及集團財務治理規則和會計

2、治理規則的要求，制定本指導。1-2 集團房地產開發企業成本核算的任務是：建立和完善成本核算基礎工作，嚴格遵守成本開支范圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，及時發覺成本治理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。1-3 各房地產開發企業，建立成本核算責任制，不斷完善成本核算基礎工作，改進成本核算方法，嚴格按照國家以及集團成本治理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺同意集團的監督。第二章 成本核算的差不多程序成本核算的一般步驟：第一步：依照成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：按成本核算及治理的要求，設置有關成本核算會計科

3、目和帳簿，按成本核算對象歸集開發成本費用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。第四步：將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。第五步：編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。第六步：正確劃分完工和在建開發產品之間的開發成本，分不結轉完工開發產品成本，按建筑面積計算完工產品單位成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，依照有關規定分不計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，按與結算銷售收入配比的原則正確結轉完工開發產品的銷售成本。第八步：編制成本報表，依照成本治理和核算要求，總括反

4、映各成本核算對象的成本情況。第三章 成本核算對象的確定3-1 成本核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算；適應成本監控的要求。3-2 各單位可依照上述原則，參照下列條件，結合項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和治理需要等當地實際情況，確定具體成本核算對象。(1) 單體開發項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象。(2) 在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時刻相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發項目，能夠合并為一個成本核算對象。(3) 關于開發規模較大、工期較長的開

5、發項目，能夠結合項目特點和成本治理的需要，按開發項目的一定區域或部位或周期劃分成本核算對象。 成片分期（區）開發的項目，能夠以各期(區)為成本核算對象。 同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區)劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。 同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。 (4) 依照核算和治理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。關于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，能夠不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接

6、計入房屋等開發項目的成本。3-3 成本核算對象一般應在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準確性。第四章 成本費用項目及核算內容4-1 開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列六項：1) 土地征用及拆遷補償費2) 前期工程費3) 基礎設施費4) 建筑安裝工程費5) 配套設施費 6) 開發間接費4-2 各成本項目的開支范圍如下：土地征用及拆遷補償費指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，要緊包括以下內容：(1) 土地征用費：支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發費，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補

7、償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。(2) 拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入帳，分不沖減有關成本。(3) 市政配套費：指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當地市政公司交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建筑費、管線鋪設費等。(4) 其他：如土地開發權批復費、土地面積丈量測繪費等。前期工程費指在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、 “三通一平”等前期費用。要緊包括以下內容：(1) 項目整體性批報建費：項目報建時按

8、規定向政府有關部門交納的報批費。如：人防工程建設費、規劃治理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷治理費、招投標治理費等。 (2) 規劃設計費：項目立項后的總體規劃設計、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市場調研費)，制圖、曬圖費，規劃設計模型制作費，方案評審費。(3) 勘測丈量費：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。(4) “三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用)、供電、道路(含按規定應交的占道費、道路挖

9、掘費)等設施的設計、建筑、裝飾和進行場地平坦發生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。(5) 臨時設施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建筑、裝飾等費用。臨時設施內的資產，如空調、電視機，家具等不屬于臨時設施費。(6) 預算編、審費：支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發生的費用。(7) 其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。基礎設施費指項目開發過程中發生的小區內、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎設施工程費用，紅線外兩米與大市政接

10、口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。要緊包括以下內容：(1) 道路工程費：小區內道路鋪設費。(2) 供電工程費：變（配）電設備的購置費，設備安裝及電纜鋪設費，供（配）電貼費、電源建設費，交納的電增容費等。(3) 給排水工程費：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設施的建筑、管線鋪設費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。(4) 煤氣工程費：煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣進展基金、煤氣掛表費等。(5) 供暖工程費：暖氣管道的鋪設費、集資費。(6) 通訊工程費：電話線路的鋪設、電話配套費，電話電纜集資費，交納的電話增容費等。(7) 電視工程費：小區內有線

11、電視(閉路電視)的線路鋪設和按規定應交納的有關費用。(8) 照明工程費：小區內路燈照明設施支出。 (9) 綠化工程費：小區內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設費。(10) 環衛工程費：指小區內的環境衛生設施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。(11) 其他：小區周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區大門、園區監控工程費、自然下沉整改費等。建筑安裝工程費指項目開發過程中發生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用 (含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費)，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。發包工程應依據承包方提供的經甲方審定的“工程價款結算單”來確定。要

12、緊包括以下內容：(1) 土建工程費 基礎工程費：土石方、樁基、護壁(坡)工程費，基礎處理費、樁基咨詢費。 主體工程費：即土建結構工程費（含地下室部分）。 有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。 (2) 安裝工程費 電氣(強電)安裝工程費：主體工程內的照明等電氣設施安裝費，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。 電訊(弱電)安裝工程費：主體工程內的通訊、保安監視、有線電視系統等電訊設施安裝費。 給排水安裝工程費：主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費。 電梯安裝工程費：主體工程內的電梯及其安裝、調試費。 空調安裝工程費：主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管操縱、樓宇自控系統等

13、空調設施安裝費。 消防安裝工程費：主體工程內的自動噴灑、消防栓、消防報警系統等消防設施安裝費。 煤氣安裝工程費：主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費。 采暖安裝工程費：主體工程內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。 上述各項如有甲供材料、設備，還應分不包括相應的甲供材料、設備費。(3) 裝修工程費：內外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費，有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。(4) 項目或工程監理費：指支付給聘請的項目或工程監理單位的費用。(5) 其他：工程收尾所發生的零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費（零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費能夠歸

14、類的，應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中），現場垃圾清運費、工程保險費等。配套設施費指房屋開發過程中，依照有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目，具體核算內容可區不以下情況：(1) 在開發小區內發生的可不能產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，如建筑消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環廊、街心公園、涼亭等設施的支出。(2) 在開發小區內發生的依照法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配

15、套設施的支出，如建筑幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。(3) 開發小區內都市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用。(4) 關于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應依照當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位為組織和治理開發產品的開發建設而發生的各項費用。開發間接費的內容包括：(1) 現場治理費用：內部獨立核算的、開發項目現場治理的人職

16、員資及福利費、工會經費、職工教育經費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費、通訊費、業務交際費、勞動愛護費、低值易耗品攤銷、周轉房攤銷等。(2) 利息并借款費用：直接用于項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。(3) 固定資產投資方向調節稅：按規定應計繳的固定資產投資方向調節稅。(4) 物業治理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規定應撥付給業主治理委員會的由物業治理公司代管的物業治理基金、公建維修基金或其他專項基金。(5) 質檢費：包括按規定支付給質檢部門的質量檢驗費，項目發生的材料、設備質量檢驗費、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質量鑒定性

17、費用。(6) 其他：項目交付使用后發生的，按規定或協議應由開發商承擔、補貼給物業治理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應計入開發間接費的費用。4-3 開發企業期間費用的開支范圍為：營業費用指在開發產品銷售環節發生的各項費用。包括：(1) 已完開發產品銷售往常的改裝修復費，開發產品看護費及按規定或協議應交物業治理公司的空房物業治理費，依照規定或協議應承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業水電費等。(2) 小區內、主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建筑、裝飾等費用。樣板房、售樓處內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用列支。主體內臨時樣板房、售樓處的設計、建筑、裝飾等費用在

18、房屋開發成本中列支。(3) 開發產品銷售、轉讓、出租過程中發生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續費、銷售服務費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業治理啟動金、商品房注冊登記費、產權交易費(或商品房交易手續費）、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。(4) 專設銷售機構的職職員資、工會經費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、業務交際費以及其他經費。治理費用指企業行政、財務、人事等行政治理部門，為組織和治理房地產開發經營活動而發生的各項費用。包括：(1) 行政治理部門人員的工資、福利費，

19、辦公費、差旅費、運輸費（包括駕駛員保險費）、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。(2) 工會經費和職工教育經費。(3) 財產保險費、勞動保險費、待業保險費、醫療保險費、失業保險費。(4) 稅金：指按照規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。(5) 審計費、咨詢費、聘請中介機構費、訴訟費、業務招待費、董事會費、公司活動費等。(6) 無形資產及長期待攤費用攤銷。(7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。(8) 環境費：支付清潔工的工資、擺花費、租花費等(9) 租金：包括房屋租金、車庫租金等。(10) 分攤上級治理部門和總部的治理費以及其他治理費等。財務費用指企業為籌集

20、開發經營所需資金而發生的各項費用。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機構手續費(含票據工本費)，以及企業籌集資金發生的其他財務費用。會計科目與帳簿設置 5-1 “開發成本”科目：核算在房屋等產品開發過程中所發生的各項費用。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。5-2 “開發間接費”科目：歸集和分配在房屋等產品開發過程中，本單位項目、設計、工程、預算、材料等業務部門為組織與治理開發項目建設而發生的各項費用。(這類費用由本科目歸集并按一定方法、標準分配后，再計入各成本核算對象的“開發間接費”成本項目中去)。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。5-3

21、 “預提費用”科目：核算按權責發生制原則和受益期限、對象，應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的成本、費用。本科目一般應按費用的內容設置二級科目進行核算。應預提的費用一般包括：配套設施費；與合作單位共建項目應負擔的由合作單位墊付的費用；租金；保險金；借款利息；修理費用及應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的地價等。費用預提的時刻：應由房屋等開發產品負擔的費用，應在結轉房屋等開發產品時預提。配套設施費的預提范圍、條件、依據和計算方法：范圍：開發小區內不能有償轉讓的配套設施將發生的費用。能有償轉讓的配套設施將發生的費用不得預提。條件：配套設施費的預提條件為：房屋與配套設施非同步開發(有前有后、穿插

22、進行)；先建房屋，后建配套設施。依據：擬建配套設施的預算成本或打算成本。計算方法：某成本核算對象應 該項開發產品預算 配套設施費 = *預提的配套設施費 成本(或打算成本) 預 提 率配套設施 該配套設施的預算成本(或打算成本 = *100%費預提率 應負擔該配套設施費各開發產品的 預 算 成 本（或打算成本） 式中應負擔該配套設施費的開發產品一般應包括房屋、能有償轉讓的小區內大配套設施。5-4 “待攤費用” 科目：核算按權責發生制原則和受益期限、對象在本期發生但應由本期及以后各期共同負擔的、分攤期限在一年以內的費用。如：項目開發前期為項目開發而發生的貸款利息支出(分攤期限為可能項目開發期，項

23、目開發期超過一年的列“長期待攤費用”)、廣告費、低值易耗品攤銷、預付保險費、預付報刊費等。本科目一般應按費用的內容設置二級科目進行核算。 5-5 “開發產品”科目：核算已開發完成并驗收合格的開發產品的實際成本。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。各單位在進行“開發產品”核算的同時，應收集、整理具體到每戶的可售面積構成、銷售及其回款情況的詳細資料。 房地產成本核算科目明細表一級科目 二級科目 三級科目 四級科目 五級科目 備注 開發成本 各項目 各成本核算對象 土地征用及拆遷補償費 按前述明細 完工轉開發產品 （各住宅小區、配套設施） 前期工程費 同上 基礎設施費 同上 建筑安裝

24、工程費 同上 配套設施費 同上 開發間接費 自一級科目 待分攤征地及拆遷補償費 按前述明細 開發間接費轉入 待分攤前期工程費 同上 待分攤基礎設施費 同上 待分攤配套設施費 同上 開發間接費 各項目 工資及附加費 定期轉入開發成本 有關部門 辦公費用 差旅交通費 修理費 通訊費 周轉房攤銷 利息并借款費用 質量檢驗費 物業治理基金 其他 開發產品 項目名稱 成本核算對象 設置面積或套 數的數量金額帳 第六章 成本費用的歸集與分配土地征用及拆遷補償費6-1 一般能分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中；假如分不清成本核算對象，須兩個或兩個以上的成本核算對象負擔時，可先在“開

25、發成本土地開發土地費用”科目進行歸集，再將其分配計入有關成本核算對象的開發成本；也能夠直接分配計入“開發成本-有關成本核算對象土地拆遷及補償費”。有關分配方法為：按土地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時：方法一：先按小區的占地面積將地價和拆遷補償費分配到各小區；再將分配到各小區內的地價和拆遷補償費，按小區內房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區內道路、廣場等公用場所占地面積的地價和拆遷補償費，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發成本；房屋等成本核算對象的直接分配數加間接分配數，即為該房屋等成本核算對象應負擔的

26、地價和拆遷補償費。方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的地價及拆遷補償費來分配。 按建筑面積計征（或補償）時：不論是公共用地依舊房屋等成本核算對象自身用地發生的“土地征用及拆遷補償費”成本項目內的費用，均應按房屋等成本核算對象的建筑面積來分攤。 前期工程費6-2能夠分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的“前期工程費”成本項目；應由兩個或兩個以上的成本對象負擔的前期工程費，可通過“開發成本 土地開發前期工程費”科目歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入各成本核算對象的成本項目。

27、基礎設施費6-3一般能夠區分成本核算對象的，應直接計入房屋等成本核算對象的“基礎設施費”成本項目中；假如在開發的建設場地上有多個開發項目，不能區分成本核算對象時，其基礎設施費應先在“開發成本土地開發基礎設施費”科目進行歸集，待基礎設施建設完畢后，將歸集的費用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入有關成本核算對象的“基礎設施費”成本項目中。建筑安裝工程費6-4 一般應在與承包單位進行工程價款結算時，按承包單位依照當月實際完成工作量提出，經甲方審定、雙方確認的“已完工程月報表”、“工程價款結算單”所確定的工程價款，直接計入房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。6-5 預付給承包單位的工

28、程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費支出，計入“開發成本”科目，應先在“預付帳款預付承包單位款”科目核算，待工程價款結算時，再從實際應付工程款中扣回。6-6 對幾個工程一并招標出包且按標價結算的，應在工程完工結算工程價款時，按每個工程(或成本核算對象)的預算造價占各項工程預算造價之和的比例，計算各自的標價即實際建筑安裝工程費。依照經計算得出的建筑安裝工程費，計入有關房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。計算公式為：某項工程的實際 該項工程預算造價 = 工程標價* 建筑安裝工程費 各項工程預算造價合計 配套設施費6-7 凡是不能有償轉讓的開發小區內配套設施所發生的支出，均應計入房屋

29、等成本核算對象的“配套設施費”成本項目：(1) 配套設施和房屋等開發產品同步建設的情況下： 能分清成本核算對象的，應直接計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。 不能分清成本核算對象的，應先由“開發成本配套設施開發”科目的相應成本項目進行歸集，再分配計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。(2) 配套設施和房屋等開發產品非同步建設(有前有后、穿插進行)的情況下： 應先通過“開發成本配套設施開發”科目進行歸集，待配套設施完工后，再按房屋等成本核算對象的建筑面積和分項平行結轉法，分配計入房屋等成本核算對象的成本項目。(3) 先開發房屋等開發產品，后建配套設施；或房屋等開發產品已開發

30、完工移交或出售，而配套設施尚未全部完工的情況下： 可按配套設施的預算成本(或打算成本)進行預提，并歸集在“開發成本配套設施開發”科目的相應成本項目，再按房屋等成本核算對象的建筑面積，分配計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。預提數與實際數的差額，應在配套設施完工時調整房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。 假如預提的配套設施費含有多種配套設施項目，應在每項配套設施完工時，逐項結轉并隨時調整房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目，不得等全部配套工程竣工后一次調整。6-8 凡是能有償轉讓的配套設施（包括經營性和非經營性的）支出，不得計入房屋等成本核算對象的成本，能有償轉讓的配套設施應分配的其他配套設施費，應計入其開發成本的