1、【精編匯總版】精品文檔小型小區(qū)物業(yè)企業(yè)之撤聚散集】8/8【精編匯總版】精品文檔小型小區(qū)物業(yè)企業(yè)之撤聚散集論文陳說【精品文檔】淺析小型小區(qū)物業(yè)企業(yè)之撤離 改良現(xiàn)行的物業(yè)收費管理措施邱志文引子：據(jù)懂得，2007年，我市有6個物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理 企業(yè)從管理的小區(qū)內(nèi)撤出，撤出頭積1 1.5537萬行。本年至6 月底就有7物業(yè)從小區(qū)內(nèi)撤出，撤離面積8. 92萬肝。而這13 個物業(yè)小區(qū)中面積在1萬平方米以下的小型小區(qū)就有5家，“入 不夠出”是小區(qū)物業(yè)撤離的次要原因，并已成為一種趨勢。現(xiàn)就 該現(xiàn)象作扼要剖析并提出相應的對策。一、我市物業(yè)管理概略及物業(yè)收費管理存在的主沖要突我國當代的物業(yè)管理從1981年3月1

2、0日變卦開放的前沿 深圳市成立第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司一一深圳市物業(yè) 管理公司，對深圳經(jīng)濟特區(qū)涉外商品房實施統(tǒng)一的物業(yè)管理開 始。我市的物業(yè)管理隨著國家住房管理制度變卦和房地財富的迅猛發(fā) 展，起步于上世紀九十年代末，從無到有，逐漸開展壯大。但在 其成前途程中，無疑會碰著很多困難，尤其是小都市、老城區(qū)的 物業(yè)管理面臨的成就更甚，次要表格模板此刻以下幾方面：（一）目前我市物業(yè)企業(yè)和物業(yè)管理尚處于開展前期，企業(yè) 資質(zhì)普及偏低。據(jù)統(tǒng)計，至2008年7月，全市共有已注冊登記 的物業(yè)管理企業(yè)58家，其中本市54家物業(yè)都僅有三級或暫三級 資質(zhì)，物業(yè)管理專業(yè)人員少，管理程度絕對偏低，物業(yè)服務從業(yè) 人員收

3、入程度低，企業(yè)上局限、上品級缺乏潛力。市外物業(yè)企業(yè) 已進駐我市的4家（具有一級資質(zhì)1家，二級資質(zhì)2家，三級資 質(zhì)1家）。（二）物業(yè)管理項目面積小，無法抵達局限效應。目前，全 市實施物業(yè)管理的項目共244個，管理面積877.164平方米。由 于我市自然地貌、歷史開展、城區(qū)規(guī)劃等諸多綜合因素的制約， 導致我市物業(yè)小區(qū)面積小，小區(qū)平均管理面積僅2. 88萬平方米。 其中小區(qū)面積在5萬平方米以上的管理項目61個，僅占總量的 25%, 75%的小區(qū)管理面積在5萬平方米以下。（三）物業(yè)服務被看成房地產(chǎn)售后服務的特征不竭持續(xù)了下 來，而物業(yè)管理作為一個新興服務業(yè)的特征卻越來越弱。物業(yè)管 理在中國開展了二十余

4、年，當所有的產(chǎn)物發(fā)賣企業(yè)都導入售后服 務，當服務成為當今社會一個次要特征的時候，物業(yè)管理和其他 行業(yè)的售后服務并無二致地看待。房地產(chǎn)商也都不約而同地但愿 操作優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理提髙顧客的信任度和虔敬度，來打造其房地 產(chǎn)的品牌，以使更多的人來采辦其開拓的房地產(chǎn)產(chǎn)物。這也恰是 開拓商每次的物業(yè)管理招投標，中標者基本都是與開拓商一脈相 承的物業(yè)管理企業(yè)這一不正常現(xiàn)象存在的癥結地址。開拓商必要 的是售后服務，因此可以在經(jīng)濟上賜與物業(yè)管理企業(yè)以支撐，物 業(yè)管理費每平米虧幾角或幾元，而在產(chǎn)物發(fā)賣上每平米增加21000元，這里面的經(jīng)濟利益得失，不用要龐大的盤算便可以了 解得清分明楚。最典型的案例剖析比如：綠城房

5、產(chǎn)本身開拓的樓盤， 由綠城物業(yè)管理公司管理，因為本身開拓企業(yè)的前期管理資金的 保障與補助，其物業(yè)管理、服務的品行無疑在我市是一流的。但 綠城物業(yè)管理有限公司管理的不屬于綠城房產(chǎn)開拓的樓盤，其物 業(yè)服務品行卻得不到相應的保障，因而服務質(zhì)量大打扣頭.（四）物業(yè)收費管理“一刀切”，收費管理機制絕對滯后， 尤其是與現(xiàn)行的舟山物業(yè)小區(qū)現(xiàn)狀不相適應。我市現(xiàn)行的住宅小 區(qū)前期物業(yè)收費管理實行當局指導價，對普通住宅小區(qū)前期物業(yè) 服務收費實行分品級定價。在業(yè)主委員會成立前，由物業(yè)管理企 業(yè)（或開拓培植單元）按照地址地物業(yè)服務品級考評措施和收費 參考尺度，擬定本小區(qū)物業(yè)服務品級和具體收費尺度后向當?shù)貎r 格主管部份

6、申報;代價主管部份對其舉行考評并核定中準代價及 浮動幅度。具體收費尺度由物業(yè)管理企業(yè)（或開拓培植單元）在 核定的中準代價及浮動幅度局限內(nèi)判斷，并在物業(yè)服務合同中明 確按普通住宅小區(qū)物業(yè)服務品級。收費尺度分辯為：普通多層住 一級 0. 61-0. 80 元加2、二級 0. 46-0. 60 元加2、三級 0. 31-0. 45 元/ni2,這一尺度在全省處于中等收費程度。但從我市目前的小 區(qū)局限來看，3萬平方米以下的小區(qū)有150個，占物業(yè)總數(shù)的 61.48%, 1萬平方米以下的微型小區(qū)68個，占27. 87%,物業(yè)小 區(qū)局限小在我市具有普及性和非凡性。如果按現(xiàn)行的小區(qū)品級套 核小區(qū)物業(yè)服務收費準

7、，小型小區(qū)的物業(yè)收費遠遠不能賠償成本 付出，更談不上盈利二字。以濱海小區(qū)為例：該小區(qū)住宅總建筑面積3370 m2,經(jīng)實地 考核，我局按普通住宅小區(qū)物業(yè)服務品級尺度三級執(zhí)行，收費標 準為0.31 0. 45元/ m2,在該小區(qū)物業(yè)服務收費率100%、并按 最高尺度0.45元/ m2收費，全年物業(yè)服務收入為18198元。按 三級物業(yè)小區(qū)品級要求，小區(qū)24小時值勤，對重點地域、重點 部位每3小時至少放哨1次等各項規(guī)定，該小區(qū)的配備尚未按三 級要求配備，最低成本付出為管理人員1名、保安3名、保潔員 1名，未列支設備維護工（兼）、綠化工（兼）工資福利，工資、 福利、社保付出82410元，保安、保潔服裝器

8、材等付出8156元, 綠化用水4872元、不成預見費3610元、稅金1392元，共計支 出100440元，吃虧額為82242元，尚未包括社區(qū)精神文化培植、3物業(yè)管理普通辦公付出等費用及合理的利潤。前期接管的物業(yè)企 業(yè)在房產(chǎn)開拓商補助10萬元及配置的67 m2物業(yè)管理用房無償 使用2年半后撤離該小區(qū)。按保本微利原則制訂該小區(qū)物業(yè)服務 費尺度將達2元/m2以上。因此，按照現(xiàn)行品級收費尺度套用“核定”前期物業(yè)服務收 費，顯然違背了賠償成本、合理盈利的原則，這也恰是小型小區(qū) 物業(yè)入不夠出，在房產(chǎn)開拓商前期物業(yè)合同到期后從小區(qū)撤離的 次要原因之一，亟待改良。（五）物業(yè)收費難，要提高物業(yè)收費尺度難上難。物

9、業(yè)收費 難由來已久，原因眾多，不再累述。由于物業(yè)管理費拖欠最終導 致糾葛，表格模板面上看來物業(yè)公司是受害者，可是，賦性上最大的輸 家是泛博業(yè)主。物業(yè)管理服務具有不成份割性.沒有繳費的業(yè)主 與繳費的業(yè)主享受平等的物業(yè)管理服務，攀比從眾心理使更多的 人欠費，成果是物業(yè)管理費收繳率更低。物業(yè)公司為了操作成本, 只好減少人員、低落服務質(zhì)量和尺度。本來每天該打掃三次或隨 時打掃，改成兩次或一次。服務質(zhì)量低落了，業(yè)主不稱心，使更 多的業(yè)主不繳費，而物業(yè)公司再減人降成本，這就進入了惡性循 環(huán)。據(jù)懂得，物價部份對小區(qū)物業(yè)雖然只是訂定前期物業(yè)服務收 費指導價，但對業(yè)主委員會成立后的物業(yè)收費尺度影響深遠。調(diào) 價常

10、常成為業(yè)主和物業(yè)抵牾的聚焦點，除非萬不得已，誰也不愿 意動這根弦，因此，物價部份在訂定前期物業(yè)收費尺度時是否按 成本定價就顯得尤為重要。此外，還有個別外地物業(yè)企業(yè)不舉行企業(yè)登記，以不開具收 費票據(jù)、低價入駐小區(qū)、不尺度服務進入舟山，搗亂了當?shù)匚飿I(yè) 管理市場的正常競爭與良性開展。二、必需理清的幾個概念：（一）、服務是物業(yè)管理的核心，服務付出是構成物業(yè)服務 收費的最次要成本。何謂物業(yè)管理？業(yè)界斗勁認同的看法是，物 業(yè)管理就是受業(yè)主的簽約委托，妥善的打理物業(yè)及附近的環(huán)境， 借以為物業(yè)的所有人和使用人提供和保持一個舒適的環(huán)境。管理4的一系列過程就是服務，物業(yè)管理次要的內(nèi)容是管理物，而非管 理人。但由于

11、所有的物都是由人使用，所以，物業(yè)管理更離不開 對人的服務。物業(yè)服務被戴上了 “管理”的帽子，但從其性質(zhì)來 看，雖然冠有“管理”二字，倒是不折不扣的服務行業(yè)，因此， 一些業(yè)主反映的小區(qū)綠地培植、小區(qū)內(nèi)道路鋪設、大眾設施建造 等成就并非物業(yè)的成就，絕大部份是開拓商遺留下來的，可以由 物業(yè)代表格模板業(yè)主與房產(chǎn)開拓商交涉。物業(yè)服務人員的工資、福利及 其他社會保障付出該當是物業(yè)服務費的最次要部份，占物業(yè)服務 成本的70%以上。（二）、透過現(xiàn)象看本質(zhì)，構成物業(yè)小區(qū)整體環(huán)境的硬件只 是物業(yè)管理對象，其代價通過物業(yè)服務后進一步浮現(xiàn)。小區(qū)物業(yè) 內(nèi)部環(huán)境的次要構件：如，建筑物的空間布局、建筑密度、建筑 間距、采光

12、、通風、視野、綠化、景觀大綱、設備設施等，是房 地產(chǎn)開拓大綱建造的組成部份，曾經(jīng)在住房發(fā)賣代價中浮現(xiàn)。物 業(yè)服務是對建筑物本體及其附屬設施的維護和再開拓，諸如對房 屋電機設備的保養(yǎng)、維護和更新、對建筑及附屬設施的節(jié)能降耗 與環(huán)保措置方案、對達不到使用壽命的建筑物及設施的及時改造、對 小區(qū)配套設施如泊車場的從頭大綱及擴充、對小區(qū)衛(wèi)生的保潔、 對小區(qū)綠化的維護等等，所有這一切，既是保證物業(yè)的正常使用， 同時更是通過專業(yè)的維護耽誤物業(yè)的使用壽命，這才是物業(yè)管理 企業(yè)存在的使命地址。（三八消費者看法亟待改動.許多人買房時只注意房子的 質(zhì)量、代價，常常忽視了物業(yè)管理成就。對入住后繳多少錢，享 受什么樣的

13、服務，認為并不是業(yè)主本人的選擇，人們對于這種“硬 派”的器材有一種本能的拒絕。同時，由于消費者的承受本事參 差差異，買房時差異的業(yè)主對物業(yè)管理的預期紛歧樣，有的業(yè)主 偏向髙收費、高尺度服務，有的偏向較低尺度的代收費服務。因 此，購房者對未來物業(yè)管理公司提供各種服務的尺度該當具體了 解，如物業(yè)公司一天打掃頻頻？是否有樓內(nèi)保安？對于迫切性維 修，物業(yè)公司答允多長時間抵達現(xiàn)場？應在購房前作詳盡的了 解。物業(yè)管理比買房更重要，因為你要在這里住一輩子，起碼也 是十幾年。消費者的要學會看法到物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供了安 全，整潔，暢達，溫馨的棲息和工作環(huán)境等等，曾經(jīng)實現(xiàn)了房產(chǎn) 的增值，物業(yè)服務費付出換取了物

14、業(yè)公司的投入和回報。要從以5往認定物業(yè)管理是“開支”變化看法為是對物業(yè)保值增值的“投 資”，并在物業(yè)服務、收費成就上與物業(yè)服務者取得共識.三、對策與步驟（一）、提高都市檔次，逐步擴大物業(yè)小區(qū)局限，使物業(yè)服 務形成局限經(jīng)營。都市培植要按照“片面規(guī)劃，合理布局，綜合 開拓，配套服務”的原則，在房產(chǎn)開拓、規(guī)劃大將臨近的房產(chǎn)開 發(fā)項目劃入同一小區(qū)，運用招投標方式實施統(tǒng)一管理、尺度化服 務，使物業(yè)服務抵達局限效應，提高服務品行，從底子上低落物 業(yè)服務成本，是舟山物業(yè)走出窘境的底子前途。（二）、正視我市物業(yè)小區(qū)局限小的實際，變卦現(xiàn)行的物業(yè) 服務收費管理措施。按照小區(qū)住宅面積巨細，聚集差異面積的小 區(qū)物業(yè)服

15、務程度，再聚集物業(yè)小區(qū)現(xiàn)行的品級尺度，在賠償成本、 合理盈利的原則的前提下浮現(xiàn)按照按質(zhì)論價，并判斷物業(yè)服務各 品級的收費尺度。如，把現(xiàn)行小分辯成四檔三個級別，1萬m2 以下的為一檔三個品級，1 3萬m2的為二檔三個品級，3-5 萬m2的為三檔分三個品級，5萬m2以上的為四檔三個品級。按 照上述原則訂定的小型物業(yè)小區(qū)的服務費尺度概略成倍提高，將 會引起不小的震動，因此，起首要對物業(yè)服務收費按照小區(qū)局限開展定期成本監(jiān) 審，并當令發(fā)布成本監(jiān)審的成果，這是變卦現(xiàn)行物業(yè)服務收費辦 法的前提。同時，將成本監(jiān)審成果舉行公示，既讓業(yè)主們懂得了 物業(yè)企業(yè)提供服務所需的成本，也是物價部份制訂前期物業(yè)費的 底子。其

16、次，要加強輿論宣傳，正確、及時引導消費，讓消費者在 購房時充沛考慮小區(qū)局限，懂得物業(yè)服務的合理成本付出，以及 未來需付出的物業(yè)服務收費尺度，并作出契合本人愿意的選擇。 明確物業(yè)服務行業(yè)的收費與效益該當浮現(xiàn)“一分代價一分貨”。 每一個業(yè)主都盼愿也有權利在其繳納管理費的同時得到更高的 回報和稱心的服務，而每一個管理服務過程中付出辛苦與熱情的 管理人也都將從汗水和愁容中播種到應得的報償，所以作為物業(yè) 的具有者有理由要求物業(yè)所提供的服務是“質(zhì)價相等”的，而物6業(yè)服務者也必需遵循這樣的法則，才氣夠在愈來愈劇烈的物業(yè)服 務競爭市場中站得住，走得穩(wěn)。第三，物業(yè)服務企業(yè)以代庖服務和其他特約服務等收費收 入，收取小區(qū)車輛停泊服務費等收入賠償物業(yè)服務成本付出，降 低物業(yè)服務收費成本。第四，考慮消費者的心理及經(jīng)濟承受本事，收費尺度分步到 位。（三）、在拖欠物業(yè)服務費用成就上，物業(yè)管理企業(yè)該當對 拖欠費用的住戶期限交納并加收滯納金,采用品行約束與法律手 段相聚集的措施提高收費率。對那些逾期仍不予以交納的，該當 按長住小區(qū)公約和有關規(guī)定催繳，并在小區(qū)內(nèi)予以公示，讓不交 費者成為眾矢之的。對持續(xù)半年拒交的，物業(yè)管理企業(yè)必需向人 平易近法院提出上訴。通過法律本事既庇護了物業(yè)企業(yè)本身的合法權 益，也浮現(xiàn)了對同一小區(qū)其他業(yè)主的平正性，有利于物業(yè)服務工 作正常地開