1、物業承接查驗基礎一、 物業承接查驗概述1.1 物業承接查驗概念 物業承接查驗制度是物業管理條例（以下簡稱條例）確定的七大基本制度之一，條例第二十八條規定：“物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。” 2010年住房和城鄉建設部印發的物業承接查驗辦法（以下簡稱辦法）第二條規定：“本辦法所稱物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。”1.2 物業承接查驗的意義現階段，我國實行物業承接查驗制度具有以下的現實意義：1. 物業服務企業在承接物業項目時對共用部位、共用設施

2、設備以及檔案資料認真清點驗收，各方共同確認交接內容和結果，有利于明確各方的責、權、利，對維護建設單位、業主和物業服務企業的正當權益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。2. 實現物業承接查驗制度，可以督促建設單位根據規劃設計標準和售房約定，重視物業共用部位、共用設施設備的建設，對提高建設質量，保障業主財權利益具有重要意義。3. 實行物業承接查驗制度，可以彌補前期物業管理期間業主大會缺位的弊端，加強物業建設與物業管理的銜接，保障開展物業管理的必要條件。而在新老物業服務企業交接時進行承接查驗，有利于界定物業共用部位、共用設施設備的管理責任。1.3 物業承接查驗的性質與竣工驗收的區別 物業承接查驗是

3、物業服務企業在承接物業時對物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能的再檢驗，而非物業共用部位、共用設施設備的內在質量和安全性能的確認。 因此物業承接查驗和工程竣工驗收有以下三個不同。一是目的不同。 工程竣工驗收的目的是確認物業項目工程質量是否合格，能否交付使用，取得進入物業產品市場的資格；而物業承接查驗的目的主要在于分清各方責任，維護各方利益，減少矛盾和糾紛，以利于業主使用和物業管理順利進行。二是參與的主體不同。 工程竣工驗收是物業的建設單位將開發建設的物業項目工程交由政府主管部門或行業管理單位進行質量驗收。而物業承接查驗是前期物業服務合同雙方當事人在利益第三人業主參與并接受房

4、地產行政主管部門監督下進行的。三是對象不同。 物業承接查驗是對物業共用部位、共用設施設備的接管查驗。工程竣工驗收是對項目是否符合規劃設計要求以及建筑施工和設備安裝質量進行全面檢驗。1.4 物業承接查驗的依據和原則1、物業承接查驗的依據 物業承接查驗的依據分為法律依據和合同依據。 其中法律、法規依據主要是物權法、合同法、物業管理條例和物業承接查驗辦法等。 合同依據主要是房屋買賣合同、前期物業服務合同和物業服務合同等。2、物業承接查驗的原則 辦法第三條“物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則。”（1） 堅持誠實信用原則。即：加強對建設單位的規范和約束，以督促建設

5、單位在物業承接查驗中切實做到“誠實信用”。具體要求是：1）要求建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能齊備、配套齊全的物業，確保滿足物業的使用功能。2）辦法規定建設單位應當在現場查驗20日前，向物業服務企業移交承接查驗必需的資料。未能全部移交的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。3）要求建設單位應當及時解決現場查驗中發現的物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的問題，并組織物業服務企業復驗；應當在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設

6、施設備。4）辦法規定建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物業承接查驗中免除自身責任，加重物業服務企業的責任，損害物業買受人的權益；不得以物業交付期滿為由，要求物業服務企業承接不符合交用條件或未經查驗的物業。（2） 堅持“客觀公正”原則。即：物業服務企業在物業承接查驗中切實做到“客觀公正”。因此物業服務企業應當做到：1）對于建設單位移交的資料，辦法提示物業服務企業重點檢查共用部位、共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。以確保正確使用、維護、管理好共用設施設備。2）對于現場查驗的方法，辦法指導物業服務企業綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點檢查共用部位、共用設施設備的配

7、置標準、外觀質量和使用功能。3）對現場查驗和交接工作，辦法要求物業服務企業形成書面記錄，并詳細列明查驗記錄和交接記錄應當包括的具體內容。4）對于現場查驗發現的問題，辦法指導物業服務企業將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合合同約定和規定的情形，書面通知建設單位，以促使盡快解決完善。（3） 堅持做到“權責分明”的原則。即“加強對物業承接查驗中的違約行為的監督，以保證前期物業服務合同雙方在物業承接查驗中切實做到“權責分明”。1）為督促建設單位履行物業承接查驗義務，辦法明確規定了建設單位的三項法律責任：A、物業交接后，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備

8、存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任；B、物業交接后，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當承擔賠償責任；C、建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。（3） 堅持做到“權責分明”的原則。即“加強對物業承接查驗中的違約行為的監督，以保證前期物業服務合同雙方在物業承接查驗中切實做到“權責分明”。1）為督促建設單位履行物業承接查驗義務，辦法明確規定了建設單位的三項法律責任：A、物業交接后，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位

9、、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任；B、物業交接后，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當承擔賠償責任；C、建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。（4） 始終堅持“保護業主物權”原則，最大限度的保護業主的共有物權利益。 這就要求物業的建設單位和物業服務企業在物業的承接查驗中嚴格做到：1）鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業管理創造有利條件。2）建設

10、單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。3）建設單位制定的臨時管理規約，應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。4）建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能齊備、配套齊全的物業。5）建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。6）物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗過程和結果可以公證。1.5 物業承接查驗的法律主體1. 新建物業共用部位、共用設施設備承接查驗

11、的法律主體：交驗方：物業的建設單位接管方：物業服務企業2. 物業管理機構更迭時物業共用部位、共用設施設備承接查驗的法律主體：業主大會與新選聘的物業服務企業之間進行的物業承接查驗的法律主體：交驗方：業主或業主委員會接管方：新選聘的物業服務企業1.6物業承接查驗的范圍 物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：1、共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；2、共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調

12、設備等；3、共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。1.7 物業承接查驗的條件 實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：1、建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；2、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具.3、教育、郵政、醫療衛生、文化體育、

13、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；4、道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；5、電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；6、物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；7、法律、法規規定的其他條件1.8 物業承接查驗的程序 物業承接查驗按照下列程序進行：1. 確定物業承接查驗方案；2. 移交有關圖紙資料；3. 查驗物業共用部位、共用設施設備。 現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。現場查驗應形成記錄，包括：

14、查驗時間、項目名稱、查驗范圍、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認。4. 解決查驗發現的問題。 現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業服務企業復驗。5. 確認現場查驗結果，簽訂物業承接查驗協議。 建設單位應委派專業人員參與現場查驗，與物業服務企業共同確認現場查驗結果，簽訂物業承接查驗協議。物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利和義務，違約責任等事項作出明確規定。6. 辦理物業交接手續。 建設

15、單位應當在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業服務企業共同簽章確認。 分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。物業服務企業應當自物業交接后30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續：（一）前期物業服務合同；（二）臨時管理規約；（三）

16、物業承接查驗協議；（四）建設單位移交資料清單；（五）查驗記錄；（六）交接記錄；（七）其它承接查驗有關的文件。物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。1.9 物業承接查驗的責任自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。物業交接后，發現隱蔽工程質量問題

17、，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。建設單位可以委托物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。物業交接后，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。物業服務企業未按辦法履行承

18、接查驗義務的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，并予以通報。1.10 物業承接查驗爭議的解決物業承接查驗中發生的爭議，可以申請物業所在地房地產行政主管部門調解，也可以委托有關行業協會調解。物業承接查驗相關法律主體在承接查驗中發生的爭議也可以通過仲裁或者訴訟等其他方法解決。二、 物業承接查驗與移交2.1 物業承接查驗應具備的條件實行承接查驗的新建物業，應當具備以下條件：1. 建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；2. 供水、排水、供電、供氣、供熱、電信、有線電視、公共照

19、明等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；3. 教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施按規劃設計要求建成；4. 道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計建成，并滿足使用功能要求；5. 電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；6. 物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；7. 法律、法規規定和合同約定的其他條件。2.2 物業承接查驗的依據實施物業承接查驗，主要依據下列文件：1.物業管理條例；2.物業承接查驗辦法；3. 物業買賣合同；4. 臨時管理規約；5. 前期物業服務合同

20、；6. 物業規劃設計方案；7. 建設單位移交的圖紙資料；8. 建設工程質量法規、政策、標準和規范。2.3 物業承接查驗的程序物業承接查驗應按照下列程序進行： 確定物業承接查驗方案移交有關圖紙資料查驗物業共用部位、共用設施設備解決查驗發現的問題確認現場查驗結果簽訂物業承接查驗協議辦理物業交接手續。2.4 確定物業承接查驗方案2.4.1 確定物業承接查驗方案的程序辦法規定新建物業的建設單位應當在物業交付使用15 日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。而在現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交規定的物業資料。因此，建設單位就應在物業交付使用前至少50日根據

21、國家有關規定完成物業的竣工驗收，取得質量合格證書，并完成備案，完全達到物業交付使用的條件后，書面通知物業服務企業進行物業承接查驗，并約定時間召開物業承接查驗協調會議。物業服務企業接到建設單位的書面通知后，應主動與建設單位連系，并查看物業承接查驗應具備的條件的相關文件，即：1. 關于工程質量合格證和規劃、消防、環保認可及準許使用文件的備案文件；2. 供水、供電、供氣、供熱等專業公司的供用合同與計量表具的相關文件；3. 教育、衛生等公共配套設施的竣工驗收文件；4. 電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；5. 物業使用、維護和管理的相關技術資料完整

22、齊全；6. 物業買賣合同、臨時管理規約等法規規定的物業管理必須的文件；7. 物業竣工圖紙及竣工資料。雙方根據以上條件，約定物業承接查驗的時間，共同制定物業承接查驗方案。2.4.2 物業承接查驗方案的內容以上條件具備后，物業服務企業應及時作出書面回復，并約定雙方召開物業承接查驗首次協調會。雙方根據有關規定和物業承接查驗依據文件的約定，就物業共用部位、共用設施設備的承接查驗進行協商，形成物業承接查驗方案。其內容包括：1. 組建物業承接查驗小組由物業服務企業和建設單位各抽調數名工程技術人員（包括土建與安裝專業）及管理人員組成物業承接查驗小組，建設單位亦可指派工程施工總承包單位、主要設備供貨廠家、工程

23、監理單位參加，同時可以邀請業主代表和房地產行政主管部門參加。由建設單位和物業服務企業雙方共同推選物業承接查驗組長、副組長，制定各崗位職責與分工，規范物業承接查驗工作。物業承接查驗小組及職責見表21。2. 列出各專業工程實施查驗的技術依據，主要包括：（1）物業項目設計文件引用的建筑與安裝施工工程的國家、行業和地方標準與規范；（2）建設單位提交的物業與物業竣工圖紙資料清單；（3）設施設備供貨廠家安裝、調試、維修及使用說明書；（4）物業買賣合同約定的物業共用部位、共用設施設備的配置標準；（5）建筑、安裝工程施工與質量驗收系列叢書（實用手冊）。3. 確定物業現場查驗的內容（1）物業資料的查驗與移交 現

24、場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交規定的物業資料。主要包括：1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；2）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；3）供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等準許使用文件；4）物業質量保修文件和物業使用說明文件；5）承接查驗所必須的其他資料。（2）物業共用部位、共用設施設備的現場查驗 新建物業的現場查驗時，物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：1）共用部位：一般包括建筑物的基礎、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及

25、設備間等；2）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等；3）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等。（3）物業管理中的有關合同、共用設備的專用工具和機配件等 建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場查驗和驗收的內容，但其能源供用合同應進行查驗和移交

26、。 物業服務企業進行現場物業承接查驗的重點是查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能，而對物業共用部位、共用設施設備的內在質量和安全性能是在查閱確認文件的基礎上進行再檢驗。因此，物業承接查驗小組就應該根據辦法的規定與合同約定、以及物業設計文件及清單列出現場查驗的項目和內容。4. 擬定物業共用部位、共用設施設備現場查驗方案，主要包括：查驗項目、內容、標準、方法、時間與進度、問題的收集與處理、工具與器材、參加人員、記錄人、負責人等。編制物業設施設備現場查驗計劃與進度。參見表22。5. 物業承接查驗物資準備，包括：查驗人員的組織與培訓、設備、儀器儀表、工具、防護用品、記錄表格等。

27、（1）驗收文件的收集，查驗人員查驗前的培訓；（2）設備、工具和儀表，主要包括：壓力表、溫度計、超聲波流量計、電壓表、電流表、兆歐表、試壓泵、鋼卷尺、直尺、高低壓電工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移動照明燈等；（3）記錄表格，主要包括：1）物業資料查驗移交表，參見表232）物業設施設備現場查驗記錄表，參見各專業系統現場查驗記錄表；3）系統設施設備現場查驗問題匯總表，參見表24；4）物業設施設備現場查驗問題處理跟蹤表，參見表25；5）物業設施設備查驗最終遺留問題匯總表，參見表26；6）物業項目移交表，參見表27。2.5 物業資料的查驗與移交物業共用部位、共用設施設備現場查驗20日前，建設單位應當

28、向物業服務企業移交下列資料：1. 竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；2. 共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；3. 供水、供電、供氣、供熱、電梯、消防、環保、防雷、通信、有線電視等準許使用文件；4. 物業質量保修文件和物業使用說明文件；5. 房屋、共用設施設備清單；6. 承接查驗所必需的其他資料，（如物業產權資料、客戶資料、保修資料等）。未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點檢查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證

29、明文件。雙方應按照規定進行物業資料的查驗，查驗結果填入表23，即物業資料查驗移交表，完成物業資料的查驗移交工作。物業資料移交后，物業服務企業參加物業承接查驗的工程技術人員應全面閱讀物業清單、物業竣工圖紙與資料和設備使用說明書，全面了解物業工程內容和引用的標準與規范，并根據物業資料將物業設施設備的配置和建設標準填入各專業系統設施設備現場查驗記錄表和物業設施設備現場查驗匯總表的配置標準一欄中，為現場查驗做充分準備。物業服務企業對接收到的物業資料應按規定進行分類建檔，永久保存，認真管理。2.6 物業共用部位，共用設施設備的現場查驗1. 現場查驗的方法物業服務企業對物業進行現場查驗時應當綜合應用核對、

30、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量、使用功能和檢測、試驗數據。具體做法是：（1）核對。應根據合同約定和規劃設計批準文件及引用的法規、規范和標準，以及物業共用設施設備清單對物業共用部位、共用設施設備進行現場核對，確保設施設備的名稱、型號、規格、數量和安裝位置符合規劃設計批準與物業買賣合同約定的配置要求。（2）觀察。主要是雙方人員，特別是物業服務人員依據自身的專業技術能力和經驗以及觀察力，在對物業共用部位、共用設施設備進行現場核對時詳細觀察其是否符合配置標準，外觀質量是否存在缺陷，發現問題，詳細記錄。（3）使用。物業服務人員在對物業共用部位、共用設

31、施設備進行現場查驗時，要根據設施設備出廠的安裝、使用和維護保養說明文件的要求和有關設備的安全操作規程，由建設單位或供貨廠商的專業人員開啟共用設施設備，并使其達到滿負荷運行，記錄設備運行的主要技術參數，在現場雙方進行交流溝通和有效培訓，保證物業服務企業的值班維修人員全面正確的使用管理設備，并從中發現問題，以便由建設單位責成責任單位負責解決，以保證查驗的正常進行。（4）檢測。在物業共用部位、共用設施設備現場查驗中，查驗人員要利用工具和檢測儀器、儀表，對共用部位、共用設施設備運行使用進行狀態檢測，觀察、記錄各種數據，看其是否達到設計文件規定的要求，是否能滿足使用需要。對存在的問題做好記錄。（5）試驗

32、。物業服務人員要在建設單位專業人員指導和配合下對物業共用部位、共用設施設備的有關部位進行有效性試驗。（如：消防系統的分系統試驗和綜合聯動試驗；排水系統的灌水、通水、通球試驗；有防水要求部位的閉水試驗等）。注意：試驗前要做好方案，試驗中要注意安全，并做好記錄。2. 查驗記錄現場查驗應當形成書面記錄。雙方在物業設施設備的現場查驗中，應由查驗記錄人將查驗情況認真填入各專業現場查驗記錄表，然后匯總填入表24，即各專業系統設施設備現場查驗匯總表；查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業及其他參加查驗的人員在現場簽字

33、確認，統一歸檔保存。2.7 物業現場查驗發現問題的解決1. 書面通知建設單位及時解決，并進行復驗現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合合同約定和有關文件規定的情形，由物業現場查驗小組將查驗中發現的問題分類填入表25，即物業設施設備現場查驗問題跟蹤表，書面通知建設單位，建設單位簽收后應當及時責成責任人解決，完成后，組織查驗的雙方人員進行復驗，直至合格。對于不能及時解決的遺留問題，應記入表26，即物業設施設備現場查驗最終遺留問題匯總表，雙方協商解決方案，并在簽訂物業承接查驗協議時明確約定。2. 建設單位必須派人參加物業現場查驗，并確認查驗結果，簽訂物業承接查驗協

34、議建設單位應當委派專業人員參與現場查驗，與物業服務企業共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議。物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。2.8 物業共用部位、共用設施設備的交接建設單位應當在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房及其他物業共用部位、共用設施設備。交接工作應當形成書面記錄，交接記錄應當包括移交資料明細，物業共用部位、共用設施設備明細，交接時間、交接方式等內容，雙方簽署物業物業移交表

35、，即表27，交接記錄應當由建設單位和物業服務企業共同簽字、蓋章確認。物業共用部位、共有設施設備辦理正式移交前，應有建設單位負責管理；移交后則由物業服務企業進行使用和管理。2.9 其他有關規定1. 分期開發的物業項目的承接查驗分期開發的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗與交接。建設單位與物業服務企業應當在承接最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。2. 物業承接查驗的費用由建設單位承擔物業承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。3. 辦理物業承接查驗備案物業服務企業應當自物業交接后30日內，持

36、下列文件向物業所在地的區、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續：（1）前期物業服務合同；（2）臨時管理規約；（3）物業承接查驗協議；（4）建設單位移交資料清單；（5）查驗記錄；（6）交接記錄；（7）其他承接查驗有關的文件。建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。告知方式應在前期物業服務合同中約定。4. 物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。2.10 物業承接查驗遺留問題的解決與物業保修責任1. 物業承接查驗存在的問題由建設單位負責解決，否則應承擔相應的法律責任。物業交接后，建設單

37、位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業交接后，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。 2. 物業交付物業服務企業管理后，物業服務企業應當按前期物業服務合同的約定和有關法規的規定履行維修、養護和管理的義務，否則亦要承擔相應的責任。自物業完成交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀壞或

38、滅失的責任。物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業承接查驗檔案資料屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主、業主委員會移交物業承接查驗檔案。”3. 建設單位應當按照國家有關規定，認真履行物業的保修責任，否則應承擔相應的法律責任。建設單位應當按照國家規定，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。建設單位可以委托物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。2.11 物業承接查驗中其他法律責任1. 當事人雙方均應承擔不履行協議的違約

39、責任物業承接查驗協議生效后，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。建設單位、物業服務企業未按辦法規定履行承接查驗義務的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，并予以通報。2. 建設單位應承擔的物業承接查驗的違約責任建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物業承接查驗中免除自身責任，加重物業服務企業負擔，損害物業買受人權益。建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交

40、用條件或者未經查驗的物業。建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照物業管理條例第五十九條的規定處罰。3. 物業服務企業應承擔的物業承接查驗的違規責任物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。4. 業主在物業承接查驗中具有知情權、監督權物業承接查驗活動，業主享有知情權和監督權。5. 房地產行政主管部門的監管責任物業所在地房地產行政主管部門應當對物業的承接查驗進行有效監管，并及時處理業主對建設單位和物業服務企業承擔查驗行為的投訴。2.12

41、爭議的解決物業承接查驗中發生的爭議，可以申請物業所在地房地產行政主管部門調解，也可以委托有關行業協會調解。2.13 物業管理機構更迭時的物業承接查驗物業管理機構更迭時的物業承接查驗和移交是在前期物業服務合同終止或物業服務合同期滿時，業主大會選聘了新的物業服務企業，并與之簽訂的物業服務合同生效時發生的物業共用部位、共用設施設備的承接查驗及移交活動。1. 承接查驗的法律主體（1）原有的物業服務企業向業主或業主委員會（產權單位）移交時的雙方法律主體是：交方：原有的物業服務企業接方：物業的業主或業主委員會（產權單位）（2）業主或業主委員會（產權單位）向新的物業服務企業移交時的雙方法律主體是：交方：業主

42、或業主委員會（產權單位）接方：新選聘的物業服務企業2. 承接查驗的條件在物業管理機構發生更迭時，新的物業服務企業必須在下列條件均滿足的情況下才能實施承接查驗。（1）物業的業主或業主委員會（產權單位）與原有的物業服務企業解除了前期物業服務合同；（2）物業的業主或業主委員會（產權單位）同新選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效。3. 物業管理機構更迭時的物業共用部位、共用設施設備承接查驗所依據的文件：（1）物業服務合同；（2）物業管理條例；（3）物業承接查驗辦法；（4）管理規約；（5）移交的物業圖紙資料、清單；（6）物業管理的相關法律、法規、政策、標準和規范；（7）物業管理相關的合同、協議等。4

43、. 承接查驗及移交的程序和內容（1）成立承接查驗組織，確定查驗和移交方案為保證物業查驗和移交的順利進行，使物業管理實現無縫銜接，一般情況下，應當在物業的業主、業主委員會或產權單位主管部門的主持下，由原有的和新選聘的物業服務企業的人員參加，共用組成查驗和交接小組，對物業共用部位、共用設施設備和物業檔案資料進行全面的查驗和移交。（2）查驗和移交的物業管理資料，主要包括：1）物業原始資料，主要是：物業交付使用初期物業服務企業從物業建設單位承接來的物業原始資料，包括：物業竣工圖紙資料，竣工驗收資料，設備的使用、維護技術資料，物業產權資料，物業清單等。2）物業共用部位、共用設施設備維修、養護和管理以及大中修、更新改造及專業檢驗的資料；包括：物業設施設備清單、臺帳，使用、修理、改造報告、重大事故報告、專業檢測報告、完好率評定報告等。3）業主資料，包括：業主身份、產權證明，物業查驗、問題解決記錄，物業使用、裝修、維修資料，有關服務、投訴、回訪記