1、編號： QPWY-XM-GC 文件受控號： 企跑辦公物業運營商工程維修部運營手冊編 制 審 核 批 準 受控狀態 分 發 號 公布日期 201年 月 日實施日期 201年 月 日序號文件編號文件名稱頁碼0文件目錄1部門工作內容2組織架構/人員編制3.1工程部主管崗位講明書 3.2工程部弱電主管崗位講明書3.3工程部暖通主管崗位講明書3.4工程部空調主管崗位講明書3.5工程部暖通給排水領班崗位講明書3.6工程部弱電領班崗位講明書）3.7工程部強電領班崗位講明書）3.8工程部綜合領班崗位講明書）3.9工程部暖通給排水技工崗位講明書3.10工程部弱電技工崗位講明書3.11工程部維修電工崗位講明書3.

2、12工程部綜合維修工崗位講明書4.1工程部部門職責4.2值班治理制度4.3設備機房巡視治理制度4.4設備維修保養治理制度4.5設備外包維保治理制度4.6工具物品領用治理規章制度4.7臨時用電治理制度4.8機房治理制度4.9能源統計治理規章制度4.10設施設備檔案治理規章制度5.1工程資料治理操作規程5.2設備保養打算編制及實施操作規程5.3樓宇照明系統設備的維護保養規程5.4強電豎井操作規程5.5低壓配電柜操作規程5.6避雷系統檢修檢測操作規程5.7電梯機房運行治理規程5.8弱電系統巡視檢查規程5.9消防自動操縱設備的維護保養操作規程5.10消防泵房的維護保養操作規程5.11消防蓄水池（生活水

3、箱）清洗保養操作規程5.12給排水管網的維護保養操作規程5.13中水系統的維護保養規程5.14給水設備設施運行操作規程5.15土建裝飾維護保養操作規程5.16地源熱泵運行治理規程、鍋爐房運行治理規程5.17入室維修工作標準規程5.18水景景觀設備維護保養作業指引5.19電動工具操作指引5.20電梯巡查治理作業指引5.21維修工具、測量用具治理、操作及自校作業指引5.22房屋和共用設備設施普查治理作業指引5.23停車場治理系統維護保養作業指引5.24特種設備及安全用具使用、檢定作業指引5.25電纜設施巡查維護作業指引5.26工程設備（設施）編號規則作業指引5.27有限空間作業指引5.28高位水箱

4、保養規程5.29工程前期接驗收操作規程5.30燃氣調壓站（箱）的維護保養操作規程5.31房屋、設備普查操作規程5.32熱交換站運行操作規程5.33隔油池清掏操作規程5.34化糞池清掏操作規程5.35變配電系統操作規程5.36門禁、可視對講系統維護保養作業指引6記錄表格清單1 目的確保各設備設施正常運行，為業主制造一個安全、快捷、舒適的環境。2 范圍適用于工程部日常維修和運行人員。3 職責3.1 工程部主管負責制定本部門工作維修保養打算及方案。3.2 工程各專業人員堅決執行本部門的工作安排及打算。4 工程部日常工作：4.1 負責本部門環境因素和危險源的識不、評價及運行操縱。4.2 對建筑物及所有

5、機電設備的日常運行治理及維護保養。4.3 對物業未盡人意之處提出整改方案。4.4 對客戶的裝修工程方案審核，對施工進行監督治理。4.5 對客戶進行有償服務。4.6 為物業治理提供有關工程詢問。4.7 服從公司及服務中心各部門領導交辦的其它工作。5 工程部各專業工作：5.1 強電專業5.1.1配電室、公區配電箱、配電柜，樓層強電間5.1.2電梯機房、設備機房、空調供暖設備5.1. 3車庫照明、樓層照明、園區照明、泛光照明52 給排水專業52.1 生活水泵房、中水機房、消防泵房、消防補水間、熱交換站52.2 園區市政給排水管線、污水井、化糞池、雨水井、水泵接合器、污水泵房52.3 樓層管道間、消火

6、栓、噴淋系統53 綜合維修專業1 房屋普查維修2園區公用設施土建、門窗等服務中心4樓層公用設施5日常維修工作54 弱電專業541電話、網絡機房542消防、監控系統543門禁、可視對講系統544紅外報警系統人員架構（依照實際編制）1.1 負責項目維修部日常治理工作；1.2 負責檢查本部門的各項工作實施情況，規范各項記錄，發覺問題及時糾正；1.3 負責部門職員業務指導及培訓工作；1.4 負責制定并實施本部門長、中、短期工作打算；1.5 負責組織召開部門例會，安排工作，傳達公司會議精神；1.6 負責協助處理因維修服務產生的顧客投訴及緊急事件；1.7 負責制定并組織實施設備設施維修保養打算，確保設備設

7、施正常運行；1.8 負責編制年度工程開支和能源預算；1.9 負責編制實施節能降耗方案，有效操縱項目能源耗費；1.10 負責參加項目新增工程改造項目的談判、評審、報價及驗收，確保質量達到預定的標準；1.11 負責組織對新項目的房屋主體、機電設備設施進行接管驗收及其配套設施的完善工作；1.12 負責組織對技術文件、圖紙和設備檔案的同意、建立和治理工作；1.13 負責組織處理突發性設備設施的維修工程，建立應對突發事件的應急機制；1.14 負責項目二級庫房的治理工作；1.15 負責對設備維保單位的監督檢查，確保符合合同約定；1.16 完成上級領導交辦的其它任務。1.建立強電專業設施設備臺帳、圖紙資料、

8、維修檔案、運行及操作流程，確保所管設備的正常運行。2.負責協助部門經理制定巡查、檢修制度及周、月、年度工作打算，并組織具體實施。3.定期對各系統的用電情況進行統計、分析，制定合理的運行模式，操縱能耗成本。負責項目二級庫房的治理工作；4.負責本專業日常設備運行、設備保養、設備檢修、設備巡檢等工作的治理。負責檢查本部門的各項工作實施情況，規范各項記錄，發覺問題及時糾正；5.負責本專業設備故障、顧客投訴的分析、解決。并處理應急事件，及時發覺隱患并采取相應措施。6.負責配電專業維修人員的技術培訓、督導、考核和評估工作，制定部門職員日常培訓的打算、組織與實施。7.負責制定所管轄設備的安全操作規程和規章制

9、度，并對本專業進行日常工作的督導和檢查跟蹤維修。做好回訪工作。8.負責本部門環境因素和危險源的識不、評價及運行操縱。9.對設備安全、人員安全治理全程監管。10.負責組織召開部門例會，安排工作，傳達公司會議精神負責協助處理因維修服務產生的顧客投訴及緊急事件；負責參加項目新增工程改造項目的談判、評審、報價及驗收，確保質量達到預定的標準；11. 負責組織對新項目的房屋主體、機電設備設施進行接管驗收及其配套設施的完善工作；負責對設備維保單位的監督檢查，確保符合合同約定；1.編制建立本專業設備設施臺帳、圖紙資料、維修檔案、運行及操作流程。2.編制本專業設備的巡查、檢修制度及年、季、月度維保打算，并組織實

10、施。3.巡回檢查等各項制度落實情況；各種預案檢查落實工作。4.編制本專業年度培訓打算，負責職員的技術培訓、督導、考核和評估工作。5.負責與其它專業或部門的協調合作。定期對各系統的水、燃氣、空調系統等能源進行統計、分析，制定合理的運行模式。掌握相關設備的操作程序和應急處理措施；6.對新工作申請估工、估料，并組織施工，對完工的新工作，填報實耗材料和工時。7.負責本部門環境因素和危險源的識不、評價及運行操縱。8.努力提高班組的凝聚力、執行能力。9. 定期對公共區域及設備間進行檢查發覺問題及時處理； 10.嚴格按照維修服務標準，組織職員處理各種報修并作好記錄； 11.協助經理處理各類突發故障，并組織進

11、行搶修； 12.監督協調材料、工具的使用情況，定期向主管反饋材料、工具的質量以及使用情況；1.建立空調專業設施設備臺帳、圖紙資料、維修檔案、運行及操作流程，確保所管設備的正常運行。2.負責協助部門經理制定巡查、檢修制度及周、月、年度工作打算，并組織具體實施。3.定期對空調系統的用電、用水、用氣等能耗進行統計、分析，制定合理的運行模式，操縱能耗成本（畫預警圖、做出預算）。4.負責本專業日常設備運行、設備保養、設備檢修、設備巡視等工作的治理。5.負責本專業設備故障、顧客投訴的分析、解決。并處理應急事件，及時發覺隱患并采取相應措施。6.負責運行人員的技術培訓、督導、考核和評估工作，制定部門職員日常培

12、訓的打算、組織與實施。7.負責制定所管轄設備的安全操作規程和規章制度，并對本專業進行日常工作的督導和檢查。8.負責環境因素和危險源的識不、評價及運行操縱，編制運行方案，并組織實施。9.安排換季空調系統清洗、檢修、檢測工作，保證空調設備系統正常運行。1.負責協助主管制定周、月、年度工作打算，并組織具體實施。2.負責所治理區域內暖氣、給排水、消防水等用水，系統設施、設備的維修、運行的治理工作。3.負責處理本專業顧客投訴的分析、解決。4.負責與其他專業或部門的溝通、協調。5.負責本專業職員日常培訓的打算、組織與實施。6.負責對本專業日常工作的督導和檢查。負責有限空間工作嚴格治理。7.及時跟進入戶維修

13、、返修工作。8.負責對本專業工作的提高和改進提出意見和建議。9.參與本部門環境因素和危險源的識不、評價及運行操縱。10.定期對公共區域及設備間進行檢查發覺問題及時處理； 12. 嚴格按照維修服務標準，組織職員處理各種報修并作好記錄； 1.負責弱電機房（電話機房、有線電視、網絡機房、消防中控機房、閉路監控機房）內設備的日常維護治理及運行監測；2.負責社區弱電系統（電話系統、電視系統、網絡系統、消防系統、安防系統、樓宇自控系統）的維護和檢修。負責各弱電系統圖紙保管、整理工作。3.嚴格執行各項操作規程及各項規章制度；4.依照打算做好相關設備的月、季、年度檢測維護工作； 5.治理弱電設備維修中所需備件

14、，包括備用零件、備用部件、備用組件，定期測試，保證隨時應急使用； 6.負責防火、防潮、防靜電工作，保證弱電機房的工作環境達到設備的運行要求；7.承接入室維修服務工作，滿足業主個性化需求；8.對設備運行、維護和保養工作實施治理。 9.檢查本專業職員日常工作質量及各項工作記錄10.參與本部門環境因素和危險源的識不、評價及運行操縱。1.負責強電機房內設備的日常維護治理及運行監測；記錄設備缺陷、跟蹤解決。2.嚴格執行各項操作規程及各項規章制度；認真嚴格執行北京地區電氣設備有運行治理規程。嚴格執行停送電操作組織措施，技術措施。3.依照打算做好相關設備的月、季、年度檢測維護工作；負責安全用具安全檢測記錄歸

15、檔工作。協助配合供電部門做好各種工作安排、實施。4.治理強電設備維修中所需備件，包括備用零件、備用部件、備用組件，定期測試，保證隨時應急使用； 5.負責防火、防潮、防靜電工作，保證強電機房的工作環境達到設備的運行要求；6.承接入室維修服務工作，滿足業主個性化需求；7.做好入室維修服務回訪工作。8.對設備運行、維護和保養工作實施治理。 9.檢查本專業職員日常工作質量及各項工作記錄。10.參與本部門環境因素和危險源的識不、評價及運行操縱。11.定期對公共區域及設備間進行檢查發覺問題及時處理； 12. 嚴格按照維修服務標準，組織職員處理各種報修并作好記錄； 13.協助主管處理各類突發故障，并組織進行

16、搶修； 14.監督協調材料、工具的使用情況，定期向主管反饋材料、工具的質量以及使用情況；1.負責制定本專業的周、月、年度工作打算，并組織具體實施。2.負責本專業日常治理及巡視工作。3.負責本專業新工作的估工估料，并組織施工。4.負責本專業工具的治理。5.負責與其他專業或部門的溝通、協調。6.負責本專業日常維修工作的治理和統計。7.負責本專業排班、值班工作的治理。8.負責本專業職員日常培訓的打算、組織與實施。9.負責對本專業日常工作的督導和檢查。10.負責對本專業工作的提高和改進提出意見和建議。11.完成領導交辦的其他臨時性工作。12.參與本部門環境因素和危險源的識不、評價及運行操縱。定期對公共

17、區域及設備間進行檢查發覺問題及時處理； 13. 嚴格按照維修服務標準，組織職員處理各種報修并作好記錄； 14.協助主管處理各類突發故障，并組織進行搶修； 15.監督協調材料、工具的使用情況，定期向主管反饋材料、工具的質量以及使用情況；1.負責水泵房設備的日常運行、巡視、保養和故障的檢修。2.負責供水管線的巡視、保養和故障的檢修。3.負責水箱的清洗、消毒，并負責水箱間和供水的安全、衛生。4.負責消防水泵的盤車、試泵，確保消防水泵隨時啟動，運行可靠。5.負責排水系統的巡視和維修。6.負責對公共區域供水、排水設備的巡視、維修。7.負責對化糞池、隔油池清掏供方的工作進行監督。8.負責顧客報修的維修工作

18、。9.參與本部門環境因素和危險源的識不、評價及運行操縱。1.負責可視對講、門禁、閉路電視、交通治理、監控自動計量和消防聯動等弱電設備實施接管驗收工作，收集、匯總相關技術資料。對接管驗收工作質量負責。2.熟悉小區弱電設備的技術性能、維修保養要求和操作使用方法。3.嚴格執行弱電設備維修保養打算，安全操作規程和維修保養規程，確保正常運行，堅持遵守操作，杜絕責任事故。設備運行中出現異常情況時，弱電技術員應在5分鐘內趕赴現場進行搶修，關于本單位無能力完成的維修服務中心，上報上級領導，及時聯系專業公司進行維修，盡快恢復正常運行狀態。4.按日、周、月、季、年檢制度對操縱室、設備房及管線進行巡視檢查，掌握設備

19、的運行狀況，做好運行記錄。發覺問題，正確處理，及時向上級報告。5.認真負責地解決業主在使用弱電設備遇到的實際問題。6.積極鉆研技術，不斷提高專業技術能力，注意改善弱電設備設施的技術性能，充分發揮其使用功能。7.參與本部門環境因素和危險源的識不、評價及運行操縱。遇有強電設備維修時尋求工程部強電電工技術支持1.負責所有電氣設備的維護檢修工作；負責電氣設備的巡檢工作，負責設備缺陷的記錄、跟蹤消除一切安全隱患。突發事件時，認真執行及時啟動各種預案工作。2.熟悉本項目情況、布局及各類電氣設備的使用性能、作用；協助工程部搜集治理、整理各種電氣設備資料，能夠熟練運用現有圖紙資料分析和解決電氣設備故障。3.嚴

20、格執行操作工作流程及各項規章制度；認真嚴格執行北京地區電氣設備有運行治理規程。嚴格執行停送電操作組織措施，技術措施。保障人身安全和設備安全。4.協助其他專業人員完成日常維修和公共設施保養維護工作；5.承接入戶維修服務工作，滿足業主個性化需求；6.配合客戶服務部辦理房屋驗收工作；1.嚴格執行各項操作規程及各項規章制 度，做到文明維修。2.負責治理區域內土建、裝飾的維修、巡檢。3.始終把防火等安全制度貫徹到工作中去，要牢固樹立安全第一的思想。4.確保工單按時完成，不得積壓。5.職員在使用機具時要注意愛護，嚴格按正確的方法操作，防止機具本身造成損壞，延長機具壽命。6.服務中做到來賓至上，微笑服務，使

21、業主及客戶都能夠中意。7.愛護工具和公物，視工具為第二生命。8.負責顧客報修的維修工作。9.9.參與本部門環境因素和危險源的識不、評價及運行操縱。1.嚴格執行各項操作規程及各項規章制度，做到文明維修。2.熟練掌握治理項目中央空調系統情況,設備技術性能及操作規程。 3.按規定及時巡檢各層樓溫度及機組運行情況,發覺故障及時排除;并認真做好記錄。 。4.監督保養單位做好對機組的保養。5.保持機房設備的清潔,做到無油漬、無積水、無灰塵。 6.遵守職員守則和各項規章制度,服從上級領導的安排。7.相應公司號召，做好設備設施的節能工作。 8.參與本部門環境因素和危險源的識不、評價及運行操縱。工程部是實施園區

22、設施、設備正常運行的職能部門。工程部治理具有嚴密的科學性和較高的技術性、具有較強時刻、空間的規律性，它是為業主（使用人）制造安全、文明、舒適、方便的工作環境和生活環境的差不多保障和堅強后盾，是反映園區服務水準、良好形象和社會聲譽的重要標志。要緊職責范圍是：負責公司物業以服務為中心的項目接管驗收工作。認真整理竣工資料歸檔、不斷完善、搜集相關資料，圖紙資料補充工作。及時準確提供圖紙、資料查詢工作。負責治理區域內的機電設備、各種管道、房屋主體業主（使用人）室內水電、公共設施等運行、維護、檢修、設備缺陷消除工作。處理一般性故障，確保建筑設施完好，機電設備不帶任何缺陷正常運行。負責治理區域內的水電氣暖等

23、能源供應工作，掌握相關設備的操作流程和應急處理措施。按照工程治理時刻規律性，提早安排各種設備換季維修、維保工作。負責業主（使用人）二次裝修的審批、裝修現場巡查、裝修驗收、監管及阻止違反裝修治理規定的裝修行為。配合安防部門全程監控動火證簽發及工程實施全過程。負責公共能源治理統計，建立項目能源臺帳，改進設施設備運行條件，提出安全合理的節能方案。定期統計水、電表數據，并負責水電用量分析與上報工作。負責處理業主（使用人）一般性維修服務，提供免費或有償性維修服務，并保證服務質量。負責計量儀器、儀表檢測治理工作。制定的設施設備維修保養打算工作。跟蹤各項生產治理、實施工作。嚴格執行安全生產相應國家法律、法規

24、、嚴格執行各工種安全操作規程。消除一切不安全因素、及時準確消除設備運行缺陷。確保人身安全、設備安全。緊急事件處理過程中及時啟動各種預案，嚴格按照預案流程執行。遵守公司規章制度，勤奮工作，時刻注意公司形象，相互學習努力提高安全生產業務水平，完成公司領導交辦其它工作。目的確保各機房的值班及交接班工作正常、有序。范圍適用于工程部的值班及交接班工作。職責工程部主管負責本部門排班情況的審核和批準。工程各專業主管負責本專業排班制定和排班的調整。制度 排班各專業主管于每月 日依照人員配置和工作打算，安排本專業人員的排班情況，并編制排班表，報工程部主管。工程部主管對排班表的可行性、合理性進行審核，審核無誤后，

25、下發給各專業。各專業將排班表在本專業工作場所明顯位置張貼，并確保每名職員明確各自的 當班日期、時刻。 排班的調整排班表原則上不同意進行調整，職員如有專門情況需調整排班的，需提早三日向本專業主管提出申請。專業主管依照申請人申請緣故和本專業人員安排情況確定是否批準調整排班。專業主管對排班情況進行調整，需及時變更排班表，報工程部主管批準后，報人力資源治理中心后，方可進行調整。 排班原則每名職員的月工作時刻不得超過國家規定的法定工作時刻。每名職員每一班次不得連續超過12小時。確保治理區域內24小時有維修人員能夠處理客戶報修。 機房值班人職員作內容清掃機房內環境衛生，確保機房環境整潔；按規定時刻、頻次、

26、內容對工作區域進行巡視；監控、檢查設備運行情況并進行記錄；按工作安排、保養打算對設備進行操作、保養；處理當班期間的異常、緊急情況。交接班值班人員必須按照排班表按時上崗，未經部門或專業負責人同意，不得擅自離崗或替班。接班人員必須提早10分鐘到崗，做好接班前的預備工作。接班人員必須詳細閱讀交接班記錄和有關通知單，詳細了解上一班設備運行情況，有不清晰的問題必須向交班人員詳細了解情況，交班人員有責任主動向接班人員介紹本班工作情況，并在交接班記錄表中詳細記錄。在交接班時刻時，接班人員未到崗或交接手續不齊全時，交班人員應接著值班并及時向上級反映情況，直到接班人員到崗辦完手續，才能離崗。當班職員在當班期間遇

27、有重大或疑難事故未排除時，未經部門主管批準不得交班離崗。嚴禁在事故處理過程中進行交接班。交接班時，如遇突發性事故，應由交班人員負責處理，接班人員積極配合，待系統和設備完全恢復正常后，報告工程部主管，經同意后交班人員方可離崗。接班人員帶病或酒后堅持上班，交班人員有責任不與其交接，并及時報告相關負責人，統籌安排。交接班時，必須嚴肅認真，一絲不茍，做到交底清晰，接時明白，做好交接工作的記錄和簽字手續。交接班一般應包括以下內容：設備運行情況；需接著處理的問題；上一班的異常、專門情況；需交接的工具、物品、鑰匙等情況；需明確交代的其它事項。每班交接前負責值班區域衛生的清掃工作。質量記錄及表格交接班記錄表

28、目的為確保各機房設備的安全、正常運行，規范公司設備的治理，特制定本巡視治理制度。范圍本巡視治理制度適用于項目園區、服務中心全部設備的日常巡視。職責服務中心工程部主管編制巡視制度，并監督實施；工程部各專業主管對本專業所治理的設備安排巡視，負責機房設備運行狀況；工程值班人員負責本職責范圍內機房設備的巡視。巡視周期強弱電豎井由強電巡視人員每天進行巡視記錄一次；強電人員每半月對電梯系統維保工作進行查驗一次；生活水泵房由水專業、暖通值班人員每天巡視記錄2次；通排風設備由暖通人員每半月巡視記錄一次；消防泵房及穩壓泵房由水專業巡視人員每日巡視記錄一次；污水泵設備由水專業人員配合強電專業人員巡視，汛期時每日巡

29、視2次，平常每周巡視1次，檢查設備 運行狀態；消防系統、監控報警系統、門禁系統、停車場治理系統、對講報警系統由中控室值班人員24小時監控，發覺問題記錄在記錄表內，并及時報修，弱電維修工不定期進行巡視。每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等；每1個月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。專門天氣配合安保部門加強巡視。巡視治理關于外包維保設備工程專業人員嚴格按照合同約定進行維護；外包維保單位簽定 安全生產協議。設備機房巡視表必須用硬板夾掛在機房醒目的位置，專業巡視人員按規定的時刻進行巡視；設備巡視以機房為單位，巡視內容詳見設備機房巡視記錄表；嚴格

30、按照機房設備巡視記錄表中的內容逐項巡視檢查，設備運行良好打“” ，不正常打“”；巡視中發覺設備故障隱患及時維修或報修，維修內容及結果詳細記入異常情況處理結果欄內，記錄在設備缺陷記錄表中并跟蹤維修及時消除隱患。設備需要大、中修或換件的同時記入設備臺帳的歷次大、中修記錄欄內；生活水泵、污水泵、消防泵房的設備由暖通專業巡視人員，巡視中發覺本專業設備設施出現故障時要及時審報、維修；各專業巡視記錄表（詳見6.質量記錄及表格），按時由工程部各專業主管簽字確認、匯總、裝訂后統一保管。質量記錄及表格6.1 機房來訪登記表 6.2 強弱電豎井每周巡視表 6.3 空調、水豎井每月巡視表 6.4 消防高位水箱間日巡

31、查記錄 6.5 生活水泵房日巡視記錄表 6.6 中水泵房月巡視記錄表 6.7 消防水泵房日巡視記錄表 6.8 低壓配電室日巡視記錄表 6.9 停車場治理系統養護記錄表 6.10 風機房/屋面風機月巡視記錄表 6.11 污水泵巡視記錄表 6.12 室外污水井巡查記錄表 6.13 地庫照明系統日巡視記錄表 6.14 園區附屬設施周巡視記錄表 6.15 樓內公共區域月巡視記錄表 6.16 壓力表更換記錄表 6.18 室外雨水井巡查記錄表 6.19 安防設施日巡視記錄表 6.20 門口對講機周巡查記錄 6.21 樓內門窗周巡視記錄表 6.23 樓體季度巡查記錄表 6.24 隔油池巡查記錄表 6.25

32、園區水景觀使用期內日巡記錄 6.26 園區照明設施日巡視記錄表 6.27 測溫記錄表 6.28 消防設施巡視記錄表 6.29 化糞池清掏巡查記錄 6.30 防火卷簾門巡查記錄表 6.31 應急照明、疏散指示標志月巡檢 6.32 熱交換站巡查記錄表 6.33 壓力表更換記錄 1. 目的為確保各機房設備的安全、正常運行，規范各項目設備機房的治理，特制定本維修保養制度。2. 范圍本治理制度適用于服務中心全部機房設備的日常維修保養。3. 職責工程部主管負責制定設備維修保養檢修工作打算，并組織實施；工程部各專業主管對本專業所治理的設備安排、監督維修保養； 工程維修人員負責本職責范圍內的設備維護保養檢修、

33、巡視等工作。4. 維保周期配電室設備由強電維修人員每半年緊固、檢測、清掃除塵工作、維修保養記錄一次；強電豎井由強電維修人員每月進行維修保養記錄一次；電梯設備由強電主管（安全員）、強電工程人員配合每半月監督外包維保人員進行維修保養，安全員監督維修保養質量并記錄一次；生活水泵房供水管道、閥門、配電設備設施由水、配電專業維修人員配合，每季度維修保養記錄一次；每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。配電柜除塵、緊固、缺陷故障處理，生活水箱清洗1次；中水泵房設備由水、強電專業維修人員配合，每年維修保養記錄一次；鍋爐房設備每年換季時，開機前、停機后由工程部專業人員配合進行監督檢查維

34、保單位維修保養情況記錄一次，詳見鍋爐供熱操作規程； 通風設備由強電、暖通維修人員配合每季度維修保養記錄1次；消防泵房及消防穩壓泵房、房頂消防水箱由安保部聯合水、電專業維修人員配合每季度檢查1次潤滑情況；每年養護1次室內、外消火栓、接合器等工作；通訊網絡機房由弱電維修人員每月維修保養一次；對講、防盜系統由弱電維修人員每月維修保養一次；消防弱電系統由弱電人員每月維修保養一次；監控、防盜系統、門禁系統由弱電維修人員每月維修保養一次；工程部參照以上設備維保周期編制年度年度設施設備維護保養打算，可依照設備實際情況適當調整維保周期。 5. 維修保養實施5.1 工程部主管于每年一月二十五日前編制完成本項目次

35、年的年度設施設備維護保養打算，并經服務中心經理核實、報到公司財務治理中心和企劃治理治理部各一份；5.2 設備的維修保養以機房為單位，維保內容詳見維修保養記錄表；5.3 工程部各專業依照年度維修保養打算及各機房設備的維護保養記錄表內的維保內容按時逐項進行檢查、維修、清掃除塵，即使設備運行正常也必須按時檢查、進行清掃工作 ；5.4 對設備維保結果詳細記入維保結果欄內，設備需要大、中修或換件的同時記入設備臺帳的歷次大、中修記錄欄內；5.5 工程部主管依照年度維修保養打算對本項目的設備維修保養質量檢查一次；5.6 企劃部品質治理中心不定期對服務中心設備的維修保養記錄檢查，關于檢查結果不符合要求的限期整

36、改，逾期不改的在公司辦公例會上通報。6. 相關性和支持性文件6.1 北京市房屋及其設備小修服務標準6.2 設備維修保養標準7. 質量記錄及表格7.1 年度設施設備維護保養打算 7.2 設施設備保養記錄表 目的對設備外包維保工作加強治理，確保設備外包維保的服務處于受控狀態，確保外包維保設備維保質量、設備安全運行。范圍各服務中心治理區域鍋爐、電梯、化糞池、消防中控、門禁系統的弱電工程，防水等所有的工程部無法自行實施的維修、改造方面的工作。職責本制度由工程部主管負責編寫；公司企劃部負責對外委項目工程實施嚴格有效的操縱，并參與5萬元以上工程招標與工程的驗收工作；工程部主管依照實際情況負責上報外委項目施

37、工維護工作實際情況，并將外委施工納入年度保養打算，服務質量情況以書面形式報公司，公司依照現有維保單位服務質量綜合考慮分析再安排維保單位，批準后實施；工程部各專業主管負責對與本專業相關外委工程配合、落實及驗收確認工作；公司財務治理中心負責外委工程資金審核和資金預備。流程4.1 工程部主管依照各設備、設施使用情況提出需要整改、更新、維護、保養、維修等內容的外委服務中心，以書面形式上報公司；4.2 報告中應講明施工的部位、名稱、維護保養維修的內容以及預定施工的時刻、 所需資金的概（預）算、和技術方向的可行性分析等；各外委工程項目中心的工程部專業主管，應做好對外委服務中心的治理工作，監督、檢查施工單位

38、施工質量，使用材料質量；在每天的巡查、督導等工作過程中，應同時檢查、注意外委工作人員是否遵守物業公司要求的行為規范，如發覺問題，必須及時糾正；外委單位在設備維保過程中出現維保質量、服務質量問題，服務中心工程部及時對維保單位下工作聯系單，要求維保單位立即改正，以保證設備正常穩定運行；在設備外包維保后，屬于維保質量問題，阻礙設備正常運行的，依照設備故障阻礙后果，扣除外包維保工程尾款；任何外委項目工程完工后都須進行工程驗收。設備外包工作聯系單及維修保養記錄表由工程部各專業次月初匯總、裝訂后，交給工程部主管統一保管。工程驗收完畢，負責監督該項目工程的專業主管，應在工程驗收報告書上簽署意見，必須由項目部

39、經理簽字確認，工程驗收報告一式三份，財務一份、服務中心工程部一份、公司品質治理中心一份；設備外包設備維保合同到期前一個月，工程部對維保單位進行維保評價，填寫設備外包維保方評價表，內容包括設備維保效果、維保服務質量、人員技術力量及問題糾正記錄等，報行政治理中心、企劃部品質治理中心各一份。公司企劃部每月組織公司各個項目工程主管對公司各項目進行工作質量檢查。外委項目施工付款工作由合同執行部門負責監督。 相關文件5.1 外委施工合同質量記錄及表格6.1 工作聯系單 目的確保各項目對工程維修所使用工具、物品的有效治理和操縱。范圍本規章制度適用于工程人員領取、使用工具和物品的治理。職責3.1 工程部主管負

40、責制定本部門職員配備工具的種類、數量。3.2 工程各專業主管負責本專業職員領用工具、并建立公用工具臺賬和個人領用工具臺賬對所領物品進行確認、核實。3.3 工程維修操作人員負責本人所配備工具的保管、養護，及從庫房領用工具、物品在使用期間的保管和安全使用。制度配發工具4.1.1 工程部職員配發工作所必需的工具或工具箱。配發工具時，各專業主管負責確認、核實職員所在崗位所需工具的種類和數量，經項目經理審核、批準后予以發放。4.1.2 工程人員應將工具整齊放置在工具箱內，并將工具箱放在指定的位置。工程人員必須保持本人工具箱的整潔。工具箱內附工具清單以備清點。工程人員在日常使用工具時應愛護使用，在使用完畢

41、后應檢查工具的完好情況，并及時擦拭、保養。職員配發的各專業安全工具只能用于本專業工作當中，不得做其它用途，不得私自外借或攜帶出工作區域。各專業主管半年至少對本專業職員所保管使用的工具進行一次核對和檢查，以確保工具的齊全、完好。各種安全工具檢測、安全有效期、安全性由工程主管全面負責。工具在正常使用的情況下發生損壞，由工程部門工具保管人及時報告專業主管，工程部主管審核后予以更換；工具由于使用不當、保管不當、未進行有效保養或私自拆卸造成的損壞，由使用工具保管人負責賠償或重置。領用工具工程部職員由于工作需要需從庫房領用工具時，領用單上除有常規領用簽批服務中心外，需由工程部主管在個人工具領用臺賬上做工具

42、領用的登記，并由工程部主管和領用人共同對工具進行檢驗后，在登記記錄上簽字確認后，方可領用。領用的工具應嚴格按照工具的操作規范進行操作。領用的安全工具必須有安全檢測合格證，安全有效。安全工具檢測合格證認真存檔。以備查閱安全有效期、再檢測等工作的實施。公用工具領用，專業主管在公用工具借用登記表上登記，使用人簽字確認。使用完畢，使用人應對工具進行清潔后，及時交還主管。主管和工具使用人對工具共同進行檢查，確認工具完好后，進行登記、確認。物品領用工程人員在工作過程中需領用物料，應填寫領料單，并經專業主管審核、工程部主管批準后，方可到庫房領用。領用物料按相關流程和制度執行。 質量記錄及表格5.1 個人工具

43、領用臺賬 5.2 公用工具借用登記表 5.3 公用工具臺賬 目的規定臨時用電活動的治理措施范圍此規定適用于各項目轄區內全部用電單位及個人職責工程部強電專業具體實施與監督治理規定依照北京市三電辦的文件精神及北京地區電氣規程匯編的相關規定，為確保園區安全用電，對園區臨時用電，做規定如下：園區內各業戶及施工單位，如要在現有的線路上增設和拆改線路時需報園區工程部審批，待批準后方可實施。完工后經工程部驗收合格方可使用。不得擅自增設和拆改供電線路，不得擅自改動愛護定值。各用電單位如進行施工或其它臨時用電，應服從園區電力電量的統一治理和指揮。提早申報用電量并填寫工程臨時用電申請單，經工程部審批后，填寫停送電

44、申請單，方可在指定區域配電箱用電，不得以各種借口削弱和抵制規定的執行。各用電單位和個人，應認真執行本規定，積極配合園區供電部門的檢查。對拒不執行違反規定的，移交國家有關部門，按相關法律規定處罰；造成嚴峻后果的追究其刑事責任。相關文件：設備/設施運行維護流程 設備治理規定 質量記錄：6.1 臨時用電申請單 目的 為確保園區內各機房的安全和設備的正常運行，規范各項目設備機房的治理，特制定本治理制度。范圍本治理制度適用于各項目管轄范圍內的全部機房的日常治理。職責工程部主管對本服務中心治理的設備機房治理情況進行監督、檢查和指導。專業主管負責制定所管轄設備的安全操作規程和規章制度，并對本部門進行日常工作

45、的督導和檢查。工程部各專業主管帶領職員對本專業所治理的設備機房運行、維護和保養工作的實施。 工程巡查人員負責本人職責范圍內的機房進行日常的維護保養工作。治理制度機房出入治理制度機房作為治理區域的重要核心部位，除負責本機房巡視、運行、保養、維修等工作任務的工作人員在工作期間，其他任何人員不得隨意出入設備機房。本公司除本崗位當班工作人員外的其它人員因檢查或其它緣故需進入機房時，需在機房來訪登記表上今后人工作單位、來訪目的、來訪人數、攜入物品、進入時刻進行如實登記，并簽字確認，經機房值班人員核對無誤后，方可進入機房。在離開機房時需在機房來訪登記表上將攜出物品、離開時刻如實登記，并簽字確認，經機房值班

46、人員核對無誤后，方可離開。非本公司工作人員出于參觀、檢查等目的出入設備機房時，需經各項目經理、主管批準后，方可在指定的陪同人員陪同下進入機房。進入機房參觀人員進入機房前需在機房來訪登記表上進行登記，進入機房后不得隨意拍照、在機房內吸煙或觸摸設備操作部件。維保單位對設施設備進行維修和保養等目的需進入機房時，需按照合同要求進行相關施工作業。工程部主管委派由專業人員進行監督檢查。設備機房差不多治理要求工程部主管為治理區域內的每個機房指定專人為“治安防火責任人”，并將安全治理部發放的“治安防火責任人標識卡”張貼于機房的明顯位置。對相關制度、安全操作規范等文件應鑲嵌在統一的鏡框內整齊懸掛在機房內的明顯位

47、置。每月機房安排人員對機房內的地面、設備表面、管線、操縱箱、 開關盒及辦公桌椅等進行清潔，確保其上無灰塵、污漬、雜物。機房內除巡視記錄、機房來訪登記表、粘鼠板更換記錄等工作必需的記錄，不得放有其它物品。任何設備機房不得存放易燃、易爆等危險物品；不得作為倉庫存放與機房工作無關的物品。機房內的溫度、濕度需操縱在規定的范圍內，重點機房內懸掛溫、濕度表。機房內的管線保溫層完好、無破損、脫落現象。設備名稱、工作狀態、閥門狀態等標識齊全、完好、一一對應，并易于觀看；懸掛于設備、閥門等處的標識統一進行懸掛。機房內各種設備、管線、閥門、儀表等無銹蝕和跑冒滴漏現象；設備機房內應按規定配備滅火器具、并隨時檢查，有

48、效期限，并按時更換。確保能夠隨時啟用。凡有配電柜、重要線纜的設備機房要在門口處安裝擋鼠板，機房內要放置粘鼠板，粘鼠板更換記錄表中要注明粘鼠板的放置日期、有效期限，并按時更換。凡機房內的高、低壓配電柜前必須鋪設絕緣膠墊。設備機房專門要求配電室停送電和倒閘操作、填寫操作票嚴格按照北京地區電氣設備運行治理規程由單人操作，禁止兩人同時操作，進行操作時需有高一級不強電專業人員進行監護。配電室必須配備停電應急照明燈具，并確保應急燈處于完好狀態，可隨時啟用。配電系統設備運行中需檢修時嚴格執行工作票、倒閘操作票制度，必須掛上相應的警示牌，嚴防誤操作。配電室、樓層配電間房門防小動物措施完備，門口處配備60公分高

49、擋鼠板。水泵房凡在生活水泵房從事作業的職員必須具有有效期內的健康證，并隨身攜帶。必須在水泵房明顯位置張貼衛生主管部門核發的衛生許可證、水質監測報告（有效期內）必須在水泵房明顯位置張貼。水箱封閉，并上雙鎖。水箱溢水口安裝不銹鋼金屬網罩。紫外線消毒器處于開啟狀態，凡紫外線燈管自然損壞的要及時更換。排水溝隨時清理，確保其內通暢、無雜物。消防水箱出水管后端所有管線、設備均涂成紅色，并在管線上標明水流流向； 消防水泵標明所帶區域；消防管線閥門處于常開狀態。懸掛閥門（開、關）狀態標識。消防泵房、消防設備安保部負責每日檢查工作。水泵房防小動物措施完備，門口處配備60公分高擋鼠板。電梯機房電梯機房掛吊設備上應

50、有載重量標識。機房應通風良好，照明滿足要求，門窗關閉靈活，任何季節機房內溫度應保持在攝氏5度40度之間。懸掛溫濕度表。各電梯機房張貼維保單位各項治理制度。緊急救援設備齊全有效。電梯設備、環境清潔無導電灰塵。機房內消防器材應放在顯著位置，并隨時檢查，保證滅火器良好，在有效期內。質量記錄及表格5.1 機房來訪登記表 1. 目的 規范社區能源統計治理，保障社區能源正常供給。2. 范圍適用于各服務中心的能源統計治理工作。3. 職責3.1 工程部負責人負責監督、抽查本部門職員對能源統計及日常巡查檢修的操作行為，并組織安排相關工作內容。3.2 工程部主管負責按照相關工作打算內容組織人員并予以實施，監督、檢

51、查人員操作的規范性。3.3 工程部人員按照上級領導安排的相關工作內容進行具體實施。4. 治理制度4.1 能源消耗統計的治理4.1.1 工程部在接管驗收時，應與開發商明確社區內能源計量方式及物業管轄范圍。4.1.2 各項目定期由工程部專業技術人員負責抄表統計各戶（已入住）和公共設施設備及代收代繳部門能源消耗情況，記錄在水、電能源預警曲線圖中。4.1.3 各項目定期由工程部統計核算社區內能源消耗情況，報工程部負責人及治理處財務內勤，并將業主能源消耗報總管部。4.1.4 各項目定期由工程部各專業主管將代收代繳費用明細，以書面形式報工程部負責人確認，由工程部負責人報財務治理中心，財務治理中心依照費用明

52、細制作繳費通知。4.1.5 按照公司品質治理中心能源預警曲線圖文件要求，按時填報相關表格。4.1.6 工程部負責人依照能源統計情況定期組織部門人員進行討論，提出合理化建議以及節能改造方案，報公司企劃部品質治理中心審核。5. 支持文件6. 支持記錄6.1 能源預警曲線圖 目的規范社區公共設施設備檔案治理，為設施設備維護提供依據。范圍適用于各工程部對各項目設施設備的檔案治理。職責工程部負責人負責監督、抽查本部門職員對社區各類工程圖紙、機電設備技術資料的使用、借閱、整理、存檔、更新工作，并組織安排相關工作內容。工程部主管負責按照相關工作內容組織人員并予以實施，監督、檢查人員操作的規范性。工程部人員按

53、照上級領導安排的相關工作內容進行具體實施。. 治理制度設施設備檔案的建立建立設備設施檔案目錄，設施設備檔案歸檔范圍接收歸檔本治理處所轄范圍內各類設施設備檔案。技術文件（裝箱證、合格證、使用操作維修講明書、結構圖紙和線路圖、備件規格、驗收清單等）。安裝調試記錄及驗收報告。定期巡查、檢修、保養記錄和更換零部件記錄，整改記錄重大故障及處理記錄等。設施設備檔案卡須形成電子版，并將更新情況定期記錄存檔。設施設備檔案收集與整理、分類、立卷工程部人員收集設施設備的相關資料，移交客服綜合治理部統一保管。按名稱分類組卷，將一組內容上具有有機聯系的材料組合成一個保管單位。卷內文件排列依照檔案治理目錄形成順序排列。

54、一個保管單位編一個流水號，一件編一個件號，然后編寫卷內目錄、備考表和卷面，立卷歸檔時歸檔號依照類不編流水號。設施設備檔案記錄的建立依照從開發商移交到物業的設施設備檔案、資料建立設施設備臺賬。依照設施設備臺帳建立 年度設施設備維護保養打算。日常對設施設備的巡查需填寫設施設備巡查記錄表。日常對設施設備的保養需填寫設施設備保養記錄表。關于驗收過程中發覺的問題建立設備缺陷記錄，及保修期內發覺的遺留問題需及時整改。設施設備檔案的借閱編制分類案卷目錄的檢索工具。凡需借閱須履行登記手續。支持文件 支持記錄6.1 年度設施設備維護保養打算6.2 設施設備臺帳 目的確保工程資料收集完整、保存完好。 范圍本操作規

55、程適用于服務中心對所涉及工程資料的收集、保管、使用等相關工作 職責 工程部主管負責圖紙資料借閱的監督審批 工程部專業主管負責工程資料的保管和借閱登記； 各項目主管負責非本服務中心人員借閱工程資料的批準。 流程 差不多要求 工程資料必須按專業、系統、性質等內容分類整理，不斷完善并進行保管。 工程部領班要對所保管的資料建立目錄和索引，以便于查找使用。 工程竣工資料的保管要求按記錄操縱流程中的相關要求執行。 工程資料的分類 工程資料分為接管驗收資料、設施設備基礎資料和日常工作形成的資料類。 接管驗收資料 接管驗收資料是指公司正式接管托付治理服務中心后，由開發企業移交給 物業治理企業的規劃、設計、施工

56、、驗收等相關的竣工圖紙、資料。 接管驗收資料應包括以下內容： 各項目開發批準資料 各項目批準文件；4.3.1.2 用地批準文件；4.3.1.3 建筑執照；4.3.1.4 拆遷安置資料。 政府驗收合格資料： 工程竣工驗收證書；消防工程驗收合格證； 市完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書 用電許可證； 供用電協議書； 用水審批表、水費收繳合同書； 衛星地面接收設施許可證； 電視共用天線合格證； 電梯使用合格證； 供暖系統驗收合格證。 工程技術資料建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙等工程的全套竣工圖紙及各類公共設備使用講明書、調試報告等。 地質勘察報告； 工程合同及開、竣工報告； 工程預決

57、算分項清單； 圖紙會審記錄； 工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)； 隱蔽工程驗收記錄； 沉降觀看記錄及其沉降觀看點布置圖； 竣工驗收證明書； 鋼材、水泥等要緊材料的質量保證書； 材料、構配件的鑒定合格證書；配電、空調、采暖、電梯等設備及衛生潔具的檢驗合格證書； 漿、混凝土試塊試壓報告； 水、供暖管道的試壓報告；配電設備訂購合同、單臺設備的講明書、試驗記錄及系統調試記錄。 其他資料（六圖二書，按1/1000比例尺的）A 現狀圖；B 規劃總平面圖；C 道路規劃圖；D 豎向規劃圖；E 市政設施管網綜合規劃圖；F 綠化規劃圖；G 居住小區的詳細規劃講明書；H 環境預評價書。 接管驗收

58、資料及資料移交清單由服務中心工程部統一保管。 設備設施基礎資料 設備設施基礎資料指能反映設備設施差不多狀況的原始資料。 設備設施基礎資料應包括以下內容： 建筑、結構、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； 設備安裝圖紙； 設備使用保養講明類資料；4.3.7.4 設備初始調試、測試相關資料；4.3.7.5 依據以上內容編制的設備檔案卡；4.3.7.6 其它所需資料。 服務中心工程各專業人員需依照設備基礎資料對本專業治理的設備建立設備卡片，設備卡片應做到登記覆蓋受托治理的全部設備且設備基礎信息齊全。 設備設施基礎資料應分類存放，由工程部主管統一保管，資料借閱時按相關規定辦理借閱手續并按期歸還。如屬各專業需

59、經常使用的資料可經各項目工程部負責人批準后，由各專業辦理借閱手續后，由各專業負責保管，資料借閱使用后按相關規定辦理借閱手續并按期歸還。 日常工作形成的資料。 日常工作形成的資料是指工程部在日常工作中由于維修、巡視、保養、檢查等活動而形成的相關記錄資料。 日常工作形成的資料應包括以下內容： 巡視記錄； 設備運行記錄； 設備日常保養記錄；4.3.12.4 設備維修記錄；4.3.12.5 設備巡視、檢查記錄；4.3.12.6 設備試運行操作記錄；4.3.12.7 服務工作單記錄；4.3.12.8 維保單位工作時形成的與設備設施有關的資料；4.3.12.9 國家強制檢測特種設備的檢測結果。 日常工作形

60、成的資料由各項目工程部負責人依照本項目設備情況和資料使用情況確定匯總周期，由工程部各專業按確定的周期匯總、裝訂后交綜合治理、客服部統一保管。維保單位工作時形成的與設備設施有關的資料，項目工程部應索要并保存。 工程資料的查閱、復印 公司內部人員查閱、復印記錄、資料必須經項目部經理同意后，方可辦理查閱或復印，并在圖紙借閱記錄表上進行登記。 公司外部人員查閱、復印記錄、資料必須經項目經理同意后，方可辦理查閱或復印，并在圖紙借閱記錄表上進行登記。 出于法律證實、處理投訴糾紛或由于其他目的需要查閱/復印記錄時，需經總經理批準。 工程資料的銷毀 接管驗收資料和設備設施基礎應長期保存，只有在設備設施報廢更新