1、第一管理資源網 免費管理資料下載基地第一管理資源網 免費管理資料下載基地第一部分分 商商務文件件第一節投投標書致：xxx醫學院院招標小小組：根據貴方方（招標標編號）對xxxxxxxx校區區物業管管理服務務的招標標，正式式授權下下述簽字字人，；代表投投標人 提交下下述文件件。1、投標標書2、投標標報價書書3、法人人代表授授權書(原件)4、法人人工商營營業執照照（復印印件）5、稅務務登記證證（復印印件）6、物業業管理企企業資質質證書（復印件件）7、公司司簡介8、物業業管理方方案9、物業業服務案案例據此函，簽字代代表宣布布同意如如下：1、投標標人將按按招標文文件的規規定履行行合同責責任和義義務。2、

2、投標標人已詳詳細審查查全部招招標文件件，包括括修改文文件（如如有的話話）以及及全部參參考資料料和有關關附件。我們完完全理解解并同意意放棄對對這方面面有不明明及誤解解的權利利。3、其投投標自開開標日起起有效期期為300個工作作日。4、如果果在規定定的開標標時間后后，投標標人在投投標有效效期內撤撤回投標標，其投投標保證證金將被被貴方沒沒收。5、投標標人同意意提供，按照貴貴方要求求與投標標有關的的一切數數據或資資料，并并理解貴貴方不一一定接受受最低價價的投標標。6、與本本投標有有關的一一切正式式往來通通訊請寄寄：地址：郵編：電話：傳真：投標人法法定代表表人姓名名：投標人代代表姓名名、職務務：（印印刷

3、體）投標人名名稱：（公章）：全權代表表簽字：日期：220055年7月月日日第二節投投標報價價書項目名稱稱：xxx醫學院院xx校校區物業業管理服服務采購購項目投標報價價（大寫寫）：￥：投標人（蓋章）：法定代表表人（蓋蓋章）：20055年7月月日日公司簡介介xxx公公司是xxxx控控股的屬屬下公司司，成立于于20000年7月，是是國家二二級物業業管理企企業，220044年6月通過過了ISSO90001：20000質量量體系認認證，是是xxxx“十強物物業管理理企業”之一，多次得得到xxxx的贊贊許，目目前是xxxx物物業管理理協會會會員、xxxx物物業管理理協會會會員。公司以“文明、禮貌、優質、高

4、效”為經營營宗旨，以“以人為為本、嚴嚴謹周到到”為服務務原則，構建了了完善的的服務質質量管理理體系，致力于于為業主主/租戶提提供高效效、精細細化的寫寫字樓服服務，以以及舒適適、宜人人的小區區生活環環境，目目前在管管物業面面積超過過1000萬平方方米，包包括了高高級寫字字樓、住住宅小區區、商鋪鋪、賓館館酒店等等物業管管理類型型。目前前，公司司上下員員工共有有五百二二十八人人，其中中各類管管理人員員和專業業工程技技術人員員占300%以上上，公司司多次組組織員工工進行在在崗培訓訓，每一一工種崗崗位都取取得了上上崗證書書，其中中管理崗崗員工都都取得了了物業管管理崗位位證書或或是物業業管理自自考大專專班

5、畢業業學歷，塑造了了一支綜綜合素質質高，適適應能力力強，專專業程度度高的物物業管理理隊伍，全心為為客戶提提供貼身身服務。公司的優優質服務務得到了了政府主主管部門門及社會會各界的的肯定和和支持，在管物物業xxxx大廈廈，于220033年獲“xxxx物業管管理示范范大廈”稱號，xxxx管理處處，榮獲獲20004年xxxx文文明標兵兵稱號。公司于于20005年度度被中國國資信評評估學會會及中國國質量標標準研究究中心列列為建設設系統信信用信譽AAAA級單單位。公公司的顧顧問管理理樓宇xxxx大廈廈，已成成為xxxx首家家具有航航空服務務特色的的電子智智能化寫寫字樓，公司在在管的四四幢高級級寫字樓樓，平

6、均均出租率率達833%以上上，遠高高于同行行業的水水平。在“一業為為主，多多種經營營”的原則則指導下下，公司司充分合合理利用用各種資資源，為為客戶的的服務要要求和標標準永無無止境，公司擬擬定了“提高核核心能力力，向規規模化、專業化化方向發發展”的總體體思路，分別成成立了設設備維修修、賓館館服務二二個子公公司，進進一步提提升公司司的綜合合實力和和專業化化管理水水平，力力爭到220066年成為為一級物物業管理理企業，為更多多的住/租戶提提供更優優質的物物業管理理服務。期望社社會各界界一如既既往地支支持和鼓鼓勵公司司的發展展，公司司將以“進取、創新”的企業業文化精精神，同同社會各各界一起起，與時時俱

7、進，再創佳佳績。 組織架架構：股東會董事會總經理安保部人力資源處各管理處保安隊工程部服務部行政部財務部清潔綠化部策劃部管理者代表副總經理xxx子公司xxx子公司營銷部第二部分分 物物業管理理方案管理服務務理念和和目標第一節 影響管管理服務務效果的的因素一、受設設備設施施先進程程度影響響眾所周知知，建筑筑的設備備設施對對于建筑筑本身及及使用人人的決對對重要性性是無可可否認的的，這不不僅決定定建筑的的顯性價價值和隱隱性價值值，也關關系到使使用人的的安全程程度。大大廈配備備設備設設施的先先進程度度如何，將直接接決定建建筑功能能是否能能夠充分分發揮及及實現物物業使用用人的要要求。為為此，選選擇質優優、

8、先進進的產品品其本身身就是保保障正常常使用的的基礎，再通過過專業人人員的維維修、養養護，使使其發揮揮應具功功能并延延長使用用壽命，減少更更換周期期，從而而節約一一筆為數數可觀的的更換費費用。二、業主主對物業業管理的的理解與與支持的的影響物業管理理行業在在國內出出現雖已已二十多多年，但但目前仍仍然存在在對物業業管理認認識上的的偏頗，探其原原因是多多方面的的。僅從從法律觀觀點來判判斷，首首先物業業公司必必須嚴格格按照物業管管理條例例及有有關法律律、法規規、政策策規定規規范操作作，認真真履行物業服服務合同同，在在此基礎礎上渴望望得到業業主的理理解與支支持。物物業管理理是人對對物的管管理和人人對人的的

9、服務，其服務務的對象象對于物物業管理理的認識識、了解解或期望望也是因因人而異異，所以以對人服服務的工工作尤其其需要理理解與支支持。三、受物物業公司司管理能能力的影影響目前全國國注冊的的物業公公司有22萬多家家，如此此眾多的的物業公公司之中中必然良良莠不齊齊，為此此物業管管理上級級主管部部門按照照國家、省、市市（計劃劃設區）級別分分別設立立主管機機構和行行業協會會，并根根據物業業公司的的管理能能力、信信譽程度度、經濟濟實力等等眾多條條件評定定出的物物業公司司。而在在管經驗驗不同的的物業公公司管理理同樣條條件下的的物業，其管理理效果也也一定是是不同的的。第二節 管理理服務的的整體設設想我們根據據x

10、xxx校區所所處項目目地理位位置相對對獨立，建筑面面積較大大，根據據本物業業規劃布布局，建建筑風格格，智能能化硬件件設施設設置及使使用性質質等特點點，計劃劃設置駐駐校區管管理處。管理處處在合同同期內負負責對所所有涉及及乙方（物業管管理公司司）服務務范圍內內的事項項進行專專業管理理，并受受受委托托方（甲甲方）指指導，負負責管理理下轄的的安保部部、保潔潔部、綠綠化部、工程部部、服務務部，使使其按照照“四個統統一”和ISSO90001：20000質量量服務體體系要求求規范操操作，并并及時保保持與委委托方（甲方）聯系，主動接接受其監監督和指指導，對對欠完善善的事項項及時改改進，努努力為校校區師生生營造

11、一一個安全全、有序序、環境境優美、健康舒舒適的工工作和學學習環境境。根據貴校校是集行行政辦公公、教學學、生活活為一體體化的綜綜合性物物業的特特點，我我司將提提供以下下有償特特色服務務：1、在星星期六、日及法法定節假假日提供供往返xxxx市市區、xxxx的的校巴服服務；2、為教教職員工工、學生生提供包包括打印印、復印印、傳真真、裝訂訂、票務務的商務務服務；3、根據據貴校行行政辦公公樓、學學術交流流中心等等物業具具備會議議功能的的特點，提供全全方位的的會務服服務；4、為教教職員工工、學生生提供鐘鐘點工保保潔服務務；5、開展展師生宿宿舍超支支水電費費代收代代付服務務；6、為貴貴校在設設施設備備維護方

12、方面提供供技術性性的支持持；7、協助助校方開開展有特特色的社社區文化化活動，共建和和諧、友友好、團團結的校校園；8、提供供質優價價廉的鮮鮮花、禮禮儀及接接待服務務。第三節 管理理服務理理念和策策劃一、管理理理念我司長期期以來，無論在在實踐中中，還是是在行業業中，都都一如既既往的倡倡導“管理和和服務相相結合，以服務務為主”的理念念。在管管理學中中，管理理和服務務似乎是是辯證的的矛盾統統一體，只有將將兩者有有機的結結合，方方能實現現管理和和服務水水平的同同步提升升，并獲獲得持續續改進。尤其是是以提供供無形服服務為本本的物業業管理，其必須須依照有有關法律律、法規規、政策策及物業業服務合合同賦予予的權

13、力力和責任任行使職職權和承承擔責任任，實施施對房屋屋、設施施、設備備的管理理以及對對公共秩秩序的管管理。沒沒有管理理，服務務只是一一名空話話，服務務要靠管管理來實實現。但但是，我我們必須須明確，管理是是手段，服務才才是目的的，管理理的最終終歸宿是是服務。通過有有效的管管理，達達到為業業主、委委托方服服務的目目的。二、管理理策劃在全面執執行國務務院頒布布的物物業管理理條例的前提提下，以以管理和和服務兩兩個中心心為支撐撐點，為為xxxx校區提提供優質質的管理理和服務務，來營營造安全全、舒適適、整潔潔、方便便的工作作和學習習環境。1、管理理模式統一管理理標準：嚴格執執行公司司已通過過認證的的ISOO

14、90001：220000質量管管理體系系之有關關標準及及公司各各項規章章制度。統一管理理理念：“以人為為本，服服務為主主，注重重對各級級員工的的關心、激勵、挖潛，做到人人盡其才才，在外外延上則則是以業業主、顧顧客的服服務為焦焦點，對對業主、顧客的的合理需需求給予予最大限限度的滿滿足。統一服務務意識：創新性性、全方方位的服服務意識識，想客客戶之未未想，急急客戶之之未急，通過不不斷創新新服務內內容、服服務方法法來滿足足不斷轉轉變觀念念和不斷斷擴展需需求的顧顧客。統一管理理目標：“接一座座物業，創一方方文明，保一方方平安，樹一個個品牌。” 我們們將著力力實施品品牌戰略略和形象象工程，進一步步倡導我我

15、們xxxx物業業管理實實踐中一一直堅持持的科學學發展觀觀，信守守“文明、禮貌、優質、高效”的經營營方針，通過專專業精細細化物業業管理，確保校校內區域域安全，優美校校區環境境，從而而提升xxxx品品牌形象象，達到到社會效效益、環環境效益益、經濟濟效益良良性循環環發展。2、兩個個意識： 管理意識識：寓管管理于服服務之中中，以改改革、開開拓精神神創新學學院的管管理新思思路，樹樹立業主主就是顧顧客，管管理就是是服務的的觀念。服務意識識：全方方位的主主動服務務，客戶戶的一切切所需，均是服服務之想想為之的的觀念。第四節 管理理目標一、接管管后一年年內達市市“優秀小小區”標準；三年內內獲省級級或國家家級“物

16、業管管理示范范小區”稱號。二、全面面實行環環境保護護管理條條例，使使校區內內成無污污染、無無噪音、無廢氣氣的“三無”綠色環環保區。三、根據據國家物物業管理理示范大大廈（小小區）的的評分細細則規定定要求，結合我我司在管管榮獲物物業管理理示范大大廈（小小區）的的成功經經驗，我我們承諾諾有關服服務綜合合技術指指標及為為完成承承諾指標標采取的的措施如如下：序號承諾項目目國家示范范標準承諾指標實施措施施1安全防范范管理無重大刑刑事案件件和重大大交通等等安全事事故24小時時巡邏，關鍵崗崗位244小時固固定值班班，落實實保安崗崗位職員員，明確確責任區區域，完完善制度度，狠抓抓人員思思想業務務素質。2消防管理

17、理無消防事事故無組建保安安義務消消防隊，定期培培訓和演演習，加加強防火火宣傳，對火災災隱患及及時處理理，確保保火災發發生率為為0。消防設備備完好率率1000%100%進行編號號入檔管管理，管管理員與與保安員員每天上上班必須須對消防防設施、設備進進行全面面檢查，做好防防盜，損損壞的防防范、保保養，確確保消防防設施的的完好與與正常啟啟動運行行。3衛生、保保潔動態態保潔滿滿意率95%以以上實行垃圾圾分流，垃圾日日產日清清，定期期對區內內的垃圾圾中轉站站及保潔潔器具進進行消毒毒、殺菌菌，落實實管理區區域的責責任制，保持路路無樹葉葉影，走走道無煙煙頭，公公共場所所掃干凈凈。4環境綠化化達標率率95%以以

18、上分工負責責，責任任落實，日常養養護與定定期養護護有機結結合。5房屋及設設備、配配套設施施完好率率（因基基建質量量、設備備在保養養期內等等特殊原原因外）98%以以上100%加強巡查查、監測測，重要要設備責責任到人人，做到到日運行行記錄，不放過過任何微微小的現現象，把把故障排排除在發發生之前前，切實實消除運運行故障障和事故故隱患，保證設設備設施施運行完完好、正正常。6房屋零修修、急修修及時率率（單項項在1000元以以內）99%100%接到維修修單在承承諾時間間內到達達并督促促供方準準時到達達現場，零修及及時完成成，急修修不過夜夜，強化化回訪制制度、考考核制度度。7管理服務務人員培培訓合格格及持證

19、證上崗率率100%100%實行入職職培訓、在崗培培訓、內內部培訓訓與外出出學習。8師生員工工對物業業管理服服務滿意意率及投投訴處理理率95%95%以人性化化管理，按照政政策、法法規規定定，依法法管理，建立業業主/師師生投訴訴及時跟跟蹤解決決，回訪訪并記錄錄入檔。95%以以上100%9停車場、道路完完好率95%以以上100%加強巡視視，確保保道路暢暢通無損損壞，路路面平坦坦整潔，排水通通暢，無無隨意占占用道路路，無改改變使用用功能10化糞池、雨水井井、污水水井完好好率95%以以上100%每日記錄錄檢查情情況定期期疏通、清理，井蓋齊齊全良好好，保證證排放通通暢無堵堵11排水管、明暗溝溝完好率率95

20、%以以上100%排水通暢暢，無堵堵，無積積水，無無塌陷，無殘缺缺12照明設備備完好率率95%以以上98%每日檢查查，發現現問題及及時更換換維修，確保照照明設備備完好無無損，夜夜間正常常使用，保持潔潔凈。管理機構構動作方方法及管管理制度度第一節 項目目管理機機構圖管 理 處在綜合一一體化管管理方式式的指導導下，實實施物業業管理服服務工作作，我們們力求：部門設設置精簡簡、高效效；人員員配置合合理、科科學。在在管理處處經理的的調度下下，各司司其職，各負其其責，以以協調的的、高效效率的、相互促促進的管管理模式式來實現現管理服服務的良良性循環環。其機機構設置置如下:固定崗巡邏崗義務消防隊應急分隊修剪消殺

21、日常保養護理教學區生活區維護維修行政辦公及附屬區綜合事務保 安 隊綠 化 部保 潔 部工 程 部第二節 工作作職能組組織運行行圖xxx公司委托方(甲方：xxx校區)公司各職能部門管理處 指示示 指令 報告 指令令 各部門服務地點部門員工反饋 督督導第三節項項目經理理管理職職責及內內部管理理職責一、項目目經理管管理職責責報告上級級：xxxx公司司總經理理督導下級級：管理理處管理理員、保保安隊長長、保潔潔部長、綠化部部長、工工程部長長。 管理職責責：全面負責責管理處處的工作作，領導導全體員員工完成成公司下下達的責責任目標標。根據國家家的政策策法規和和物業公公司的指指示精神神，制定定管理處處的經營營

22、方針和和運作模模式。制定各項項規章制制度、服服務規范范及操作作規程，明確各各級管理理人員和和員工的的職責，并監督督貫徹執執行。建立健全全管理處處的各級級組織架架構及工工作程序序，使之之合理化化、精簡簡化及效效率化。編制管理理處業務務中、遠遠期發展展計劃，負責制制定年度度工作安安排，員員工培訓訓計劃及及年終工工作總結結。對管理處處的全面面工作有有決策指指揮權，對管理理處所屬屬管理崗崗人員的的任免及及聘用、調動和和辭退有有建議權權；對管管理處所所屬生產產崗人員員有人事事決定權權。負責制定定、審核核管理處處的經費費收支，做到合合理收支支、開源源節流，開展各各項有償償服務，力求取取得良好好的經濟濟和社

23、會會效益。組織管理理處的月月檢工作作，對管管理處的的整體服服務質量量，安全全生產負負責。負責對外外業務的的聯系工工作及合合同的評評審工作作，并組組織實施施對供方方的考評評，有權權建議決決定聘用用或解聘聘，并上上報公司司批復。注重與行行業主管管部門及及同行業業之間的的交流，樹立公公司對外外形象，努力爭爭創優質質服務。研究制制定管理理處所轄轄物業的的“創優”評比計計劃及方方案，使使所轄物物業隨社社會的不不斷進步步和行業業的不斷斷前進而而發展，最終形形成品牌牌物業。定期巡視視所管物物業及各各部門的的工作情情況，檢檢查服務務質量，及時發發現問題題，解決決問題，做好上上請下達達的保障障工作。以身作則則，

24、關心心員工，獎罰分分明，使使管理處處具有高高度凝聚聚力，引引導員工工以高度度熱忱和和責任感感去完成成本職工工作。完成公司司交辦的的其它工工作。二、內部部管理職職責分工工（一）管管理處 管理員員（綜合合崗）崗崗位職責責報告上級級：管理理處經理理聯系部門門：公司司人力資資源部、管理處處各部崗位職責責：1、負責責管理處處各類公公文的擬擬稿、修修改、并并呈送部部長審核核，以及及管理處處收發文文登記分分發工作作。2、協助助經理安安排管理理處會務務工作，做好會會議記錄錄，按要要求編寫寫會議紀紀要或決決議。3、熟悉悉檔案歸歸檔范圍圍，懂得得分門別別類，對對檔案的的整理、書寫要要求規范范化，科科學化。做好各各

25、種文件件記錄資資料的收收集，分分期分類類歸檔案案，為日日后查找找提供方方便。對對所管理理檔案的的丟失、損壞、泄露負負責，并并對具體體確定文文件材料料作出保保管期限限的劃分分。4、負責責管理處處的日常常接待工工作。5、負責責管理處處的報銷銷工作。6、完成成上級交交辦的其其他工作作。管理員（質監崗崗）崗位位職責報告上級級：管理理處經理理聯系部門門：綠化化部、保保潔部、工程部部、保安安隊崗位職責責：1、執行行管理處處指令，全面負負責物業業管理的的監管工工作。2、遇到到緊急突突發事件件在第一一時間通通知保安安隊隊長長并匯報報經理，協助相相關人員員做出有有效的應應急處理理，并向向上級匯匯報。3、掌握握現

26、代化化的辦公公設備，不斷提提高服務務意識及及管理水水平、物物業管理理業務知知識，及及時與有有關部門門協調合合作；4、完成成上級交交辦的其其它工作作。（二）保保安隊 保安隊隊主要工工作1、全面面負責物物業區域域范圍內內的安全全保衛工工作，做做好“防火、防盜、防破壞壞、防流流氓活動動、防災災害事故故、防毒毒”的六防防工作；2、對物物業實施施全方位位安全監監督工作作；3、實施施對員工工有關安安全保衛衛方面的的紀律稽稽查；4、協助助公安機機關查處處轄區內內發生的的重大政政治、刑刑事及嚴嚴重事故故等案件件；5、負責責轄區內內消防系系統的監監控、消消防設施施的安全全檢查以以及消防防知識的的宣傳工工作；6、

27、負責責物業區區域范圍圍之配套套設施如如車場、監控等等管理工工作；7、抓好好保安隊隊伍的建建設和業業務培訓訓。保安隊長長崗位職職責報告上級級：管理理處經理理督導下級級：保安安副隊長長、保安安隊領班班、保安安員聯系部門門：管理理處、工工程部、保潔部部、綠化化部崗位職責責：1、堅決決貫徹執執行所屬屬管理處處經理的的指示，工作直直接對所所屬管理理處經理理負責。準確傳達達管理處處的工作作安排，制定本本部門工工作計劃劃，并負負責檢查查落實；2、全面面負責保保安隊的的工作，確保保保安隊能能夠完成成公司下下達的任任務目標標。根據公司司下達的的任務和和目標，制訂保保安隊的的年度工工作計劃劃并督促促實施。3、負責

28、責批示下下級上報報的各類類文件，對重大大的獎懲懲事件提提出建議議，對安安全責任任事故進進行處理理。4、參與與公司的的業務拓拓展，負負責編制制保安方方面的方方案。5、主動動與地方方上級主主管部門門、公安安機關作作好雙向向溝通工工作。6、督促促指導下下級開展展工作，檢查下下級落實實保安處處安排工工作的實實施情況況。7、負責責組織召召開保安安隊人員員的每月月例會，總結上上月工作作情況及及布署下下月工作作安排。8、負責責協調管管理處其其它部門門的有關關工作。9、定期期向上級級領導匯匯報工作作，提出出有關保保安工作作建議。10、完完成上級級交給的的其他任任務。11、經經常深入入檢查各各班次工工作，了了解

29、員工工當值情情況和思思想動態態，發現現隱患及及時處理理；12、負負責擬定定保安培培訓計劃劃，并具具體組織織實施；13、跟跟班值勤勤和不定定時突擊擊查崗，處理值值班期間間發生的的事件（包括各各種治安安案件）；14、負負責員工工的考核核評比工工作，并并對不稱稱職的保保安員提提出處理理意見；15、負負責消防防系統的的監控工工作，制制定消防防設施的的安全檢檢查制度度，組織織訓練消消防人員員，制定定消防安安全知識識的宣傳傳工作。17、定定期檢查查物業之之消防器器材和設設施，按按期組織織員工更更換滅火火器材，保證消消防器材材的安全全可靠；18、收收集和整整理本部部門的有有關資料料，匯總總后交管管理處閱閱讀

30、；19、負負責本部部門員工工的排班班和考勤勤，在權權限范圍圍內審批批本部門門員工的的請假和和調班；20、完完成上級級交辦的的其它工工作。保安副隊隊長崗位位職責報告上級級：保安安隊長督導下級級：、保保安隊領領班、保保安員聯系部門門：管理理處、工工程部、保潔部部、綠化化部崗位職責責：1、負責責保安員員的上崗崗培訓和和思想教教育工作作，對保保安員要要堅持進進行職業業道德和和思想教教育，每每年制定定保安員員訓練計計劃，并并接受管管理處和和轄區派派出所的的監督、指導。2、負責責保安隊隊的日常常工作安安排，合合理調配配人員。保證巡巡邏崗和和固定崗崗正常運運作，無無缺崗，無治安安死角。3、協助助隊長進進行崗

31、位位考核，公正地地評價隊隊員的工工作情況況，不得得故意隱隱藏或歪歪曲事實實，否則則將視作作失職。4、督促促隊員遵遵守員工工宿舍管管理制度度，保持持宿舍整整潔，無無亂搭亂亂掛，安安排好值值日。負負責宿舍舍衛生和和隊容糾糾察，保保持隊伍伍有良好好的風氣氣。5、負責責隊員的的政治思思想教育育工作，對態度度不好和和工作不不認真的的隊員，要做好好思想教教育工作作，對屢屢教不改改者和情情況嚴重重者，書書面提出出處理意意見報隊隊長裁決決。6、定期期組織隊隊員進行行常規訓訓練、思思想文化化學習和和學習火火警、匪匪警以及及突發事事件的應應急措施施、救生生知識，定期組組織隊員員參加管管理處消消防訓練練，幫助助每個

32、隊隊員都能能按管理理處的要要求達標標。7、負責責保安隊隊所需裝裝置的保保管、發發放工作作。8、定期期回訪住住戶對校校區治安安狀況的的意見和和提議，并做好好記錄，向上級級匯報好好的建議議。9、完成成上級領領導交待待的其它它工作任任務。保安領班班崗位職職責報告上級級：保安安隊長、保安副副隊長督導下級級：保安安員崗位職責責：1、協助助保安隊隊長完成成本班隊隊員的管管理工作作。2、熟悉悉治安管管理處罰罰條例以以及公司司各項規規章制度度。3、熟悉悉本班各各崗位的的職責和和分布情情況，了了解本班班隊員的的思想動動態和工工作情況況。4、掌握握治安區區域及四四周環境境情況。5、掌握握消防器器材的分分布和維維護

33、情況況，精通通各種消消防器材材的使用用。6、掌握握突發意意外事件件處理程程度，并并具有應應對能力力。7、了解解一定的的物業管管理知識識。保安員崗崗位職責責報告上級級：保安安副隊長長、保安安領班崗位職責責：巡邏崗崗崗位職責責1、負責責按規定定路線巡巡查轄區區各樓層層，密切切注意治治安消防防情況。掌握防防火、滅滅火知識識，熟悉悉火災報報警1119系統統和盜警警1100系統。2、巡視視檢查轄轄區內是是否有不不安全的的因素，發現情情況應及及時報告告，并采采取有效效措施進進行處理理。3、對形形跡可疑疑人員進進行必要要的詢查查，及時時將閑雜雜人員等等勸離轄轄區。4、制止止轄區內內吵架、打架斗斗毆事件件的發

34、生生。5、制止止在轄區區內，尤尤其是在在住宅樓樓的電梯梯內、電電梯廳等等公共地地方大聲聲喧嘩、隨地吐吐痰等不不文明行行為。6、檢查查消防設設施是否否完好，及時消消除火災災的隱患患。7、配合合管理處處其他崗崗位的工工作發現現公共設設施、設設備、水水、電、電梯保保潔衛生生等方面面的問題題應及時時向主管管負責人人匯報，協助及及時處理理。8、認真真記錄巡巡查過程程中發現現的情況況，認真真做好值值班記錄錄和巡邏邏的交接接班工作作。9、完成成上級領領導交辦辦的其它它工作任任務。固定崗崗崗位職責責1、疏通通車輛和和人員進進出，維維護門口口交通秩秩序，保保證車輛輛及行人人安全，使門前前暢通無無阻。2、嚴格格制

35、止閑閑雜人員員、小商商版、推推銷人員員等進入入校區。3、提高高警惕，發現可可疑人員員和事情情后應及及時處理理并迅速速報告領領導。4、認真真履行值值班登記記制度，詳細記記錄值班班中所發發生、處處理的各各種情況況。5、積極極配合其其他保安安員，做做好防火火、防盜盜等各項項安全防防范工作作，把好好轄區的的大門關關。6、為來來訪客人人提供校校內物業業引導服服務（指指明方向向位置）。7、完成成上級領領導交辦辦的其它它工作任任務。學生公寓寓值班員員崗位職職責1、嚴格格制止閑閑雜人員員、小商商版、推推銷人員員等進入入學生公公寓。2、認真真履行值值班登記記制度，詳細記記錄值班班中所發發生、處處理的各各種情況況

36、，并做做好交接接班記錄錄。3、積極極配合其其他保安安員，做做好防火火、防盜盜等各項項安全防防范工作作，把好好公寓的的消防安安全工作作，掌握握公寓消消防器材材的分布布情況，精通各各消防器器材的使使用。4、了解解公寓的的物業常常規和常常識，有有一定的的物業管管理知識識。5、為來來訪客人人提供校校內物業業引導服服務（指指明方向向位置）。6、具有有一定處處理突發發事件的的能力。7、完成成上級領領導交辦辦的其它它工作任任務。（三）工工程部工程部主主要工作作1、負責責管理區區域內設設備設施施維護保保養和小小故障檢檢修。2、抓好好工程部部員工隊隊伍的思思想建設設和業務務建設。3、抓好好工程部部安全教教育（包

37、包括人身身、設備備、消防防），提提高安全全意識，督促員員工嚴格格執行安安全操作作規程。4、完成成上級布布置的任任務和業業主（客客戶）要要求的其其他維修修工作。工程部長長崗位職職責報告上級級：管理理處經理理聯系部門門：管理理處、綠綠化部、保安隊隊、保潔潔部督導下級級：工程程部班長長、工程程部水電電維修工工、泥水水工、木木工 崗位職責責：1、堅決決貫徹執執行所屬屬管理處處經理的的指示，工作直直接對所所屬管理理處經理理負責。2、對工工程部所所有人員員和設備備的全權權管轄和和調配。挑選和和配備下下屬各崗崗位工作作人員。培養、鞏固骨骨干隊伍伍，切實實保障動動力設備備的安全全運行和和設施完完好，以以最低的

38、的動力費費用開支支保持所所管轄范范圍的設設備設施施管理水水準。并并合理編編排工作作人員的的分班分分級，保保證人員員安排合合理。工工作正常常有序地地進行。3、組織織制定所所屬各崗崗位責任任及操作作規程，督促檢檢查下屬屬嚴格執執行崗位位責任制制、操作作規程及及設備檢檢修保養養制度。4、組織織并參與與設備的的定期保保養及檢檢修，制制定、檢檢查各類類設備的的月、季季、年保保養計劃劃的實施施情況，及時向向管理處處經理報報告。5、負責責制定各各系統、設備年年度、月月度保養養維修計計劃和備備品備件件計劃，依時報報管理處處審核，批準后后，組織織實施。6、針對對員工的的工作狀狀況和思思想狀況況，編制制并實施施培

39、訓計計劃，做做好培訓訓管理工工作。7、完成成上級交交辦的其其它工作作。工程部班班長崗位位職責報告上級級：工程程部長聯系部門門：管理理處、綠綠化部、保安隊隊、保潔潔部督導下級級：工程程部水電電維修工工、泥水水工、木木工 崗位職責責：1、負責責工程部部的綜合合管理，承擔公公司的上上傳下達達及公關關工作。2、負責責制定適適用于本本項目的的各項管管理制度度、操作作規程，并監督督和檢查查其實施施情況。3、負責責策劃和和組織工工程人員員召開各各類會議議和培訓訓工作并并做好記記錄。4、收發發、處理理、跟蹤蹤、督辦辦各類內內外文件件，做好好公司各各種合同同、文件件其它資資料的管管理。5、負責責工程部部材料、零

40、配件件的采購購和保管管、領用用等相關關管理。7、編制制設備的的維修計計劃，并并檢查督督促計劃劃的實施施。8、負責責對各棟棟樓宇設設施設備備運行、保養、維修、搶修等等各項工工作的監監督管理理，協助助、協調調相關人人員完成成設備的的維修和和保養工工作。9、負責責處理工工程部的的各項投投訴、來來信、來來訪，及及時處理理顧客投投訴糾正正不合格格服務，提高管管理服務務質量。10、做做好與學學院相關關部門的的溝通工工作，及及時了解解顧客的的需求，不斷完完善服務務工作。水電維修修工崗位位職責報告上級級：工程程部班長長、管理理員崗位職責責：1、負責責對應學學院設備備的日常常管理和和維修工工作。2、熟悉悉學院設

41、設備的運運行方式式、工作作原理、正常操操作。3、負責責學院各各設備設設施的定定期維護護保養工工作，執執行相關關維保計計劃。4、做好好學院設設備的日日常巡檢檢工作，防止設設備的跑跑、冒、漏現象象，確保保設備的的正常運運行。5、完成成其它臨臨時性工工作。6、不斷斷學習提提高自身身的工作作技能，提高顧顧客服務務質量。泥水工崗崗位職責責報告上級級：工程程班長、管理員員崗位職責責：1、泥水水工主要要負責各各學院三三大區樓樓房天花花，室內內、走道道、樓梯梯間墻身身，車道道的和維維護工作作。2、服從從主管的的調配，完成主主管安排排的其它它工作。木工崗位位職責報告上級級：工程程班長、管理員員崗位職責責：1、主

42、要要負責各各學院三三大區域域的門窗窗、桌椅椅、柜臺臺等設備備設施的的維修工工作。2、服從從主管的的調配，完成主主管安排排的其它它工作。（四）、保潔部部保潔部主主要工作作1、按物業管管理委托托合同規定的的標準及及范圍，實施保保潔、衛衛生業務務工作。22、負責責公司保保潔業務務的安全全工作，明確安安全責任任，制訂訂安全操操作規程程，防患患于未然然。3、負責責與各區區域班組組及客戶戶的工作作協調和和溝通。4、負責責保潔部部員工的的管理工工作。保潔部部部長崗位位職責報告上級級：管理理處經理理聯系部門門：管理理處、綠綠化部、工程部部、保安安隊督導下級級：保潔潔部領班班、保潔潔員 崗位職責責：1、堅決決貫

43、徹執執行所屬屬管理處處經理的的指示，工作直直接對所所屬管理理處經理理負責。對保潔部部生產崗崗人員和和設備的的全權管管轄和調調配。并并合理編編排工作作人員的的分班分分級，保保證人員員安排合合理。工工作正常常有序地地進行。2、依據據公司簽簽訂的保保潔服務務合同制制定保保潔質量量及檢查查標準，提高高工作效效率，實實現管理理目標。3、負責責保潔所所需物品品的采購購和管理理，建立立資產檔檔案及地地盤物料料使用情情況的費費用核算算和控制制。4、針對對員工的的工作狀狀況和思思想狀況況，編制制并實施施培訓計計劃，做做好培訓訓管理工工作。5、組織織制定并并實施員員工的考考核工作作。6、完成成上級交交辦的其其它工

44、作作。保潔部領領班崗位位職責報告上級級：管理理處經理理聯系部門門：管理理處、綠綠化部、保安隊隊、工程程部督導下級級：保潔潔員 崗位職責責：1、協助助部門部部長做好好保潔員員的招聘聘工作。保潔員員人選堅堅持以有有一定工工作經驗驗為主，思想品品德好等等為標準準。2、負責責保潔員員的上崗崗前培訓訓工作，組織保保潔員學學習職業業道德、管理規規章制度度，崗位位職責和和保潔潔質量及及檢查標標準，并督促促員工遵遵守各項項制度。3、負責責日常工工作安排排，劃分分責任區區，把工工作具體體落實到到個人；負責人人員調配配；定期期組織業業務知識識培訓。4、負責責保潔員員的考核核工作，認真抽抽查每個個保潔員員負責的的片

45、區，公平公公正地評評價每一一個員工工的工作作情況。5、每日日巡視物物業區域域，檢查查環境衛衛生情況況，并做做詳細記記錄，以以此作為為崗位考考核的依依據之一一。6、每季季度進行行一次保保潔質量量滿意度度的調查查工作并并作統計計、分析析，以書書面形式式上報。7、按規規定要求求負責本本部門物物料的保保管、發發放工作作。8、負責責員工的的思想教教育，對對工作態態度不好好和工作作不認真真的員工工，要耐耐心做好好思想工工作，屢屢教不改改者，書書面提出出處理意意見報部部長處理理。9、負責責保潔所所需材料料保管、領用等等相關管管理工作作。10、完完成部長長交待的的其它工工作任務務。11、提提前上班班時間二二十

46、分鐘鐘到崗，負責對對其所管管理區域域內的保保潔工進進行班前前會。12、按按保潔潔工崗位位職責及保保潔質量量及檢查查標準要求做做好屬于于本人保保潔區域域的保潔潔衛生工工作。13、按按保潔潔質量及及檢查標標準要要求每天天進行檢檢查、記記錄，并并于次日日的班前前會通報報檢查結結果。14、按按規定要要求在規規定時間間領取所所需物料料。15、協協助部長長進行保保潔質量量的監管管工作，對本班班組的保保潔工有有獎優罰罰劣的建建議權，建議上上報部長長；完成成部長交交辦的其其它工作作。保潔工崗崗位職責責1、提前前上班時時間十五五分鐘到到崗，確確保小區區（大廈廈）范圍圍內各路路面、樓樓梯、通通道、房房屋樓宇宇天面

47、的的保潔衛衛生，確確保沒有有雜物、紙屑、煙頭，保證區區域內環環境整潔潔。2、維護護保潔區區域的整整潔，制制止各種種有損環環境衛生生的亂倒倒、亂涂涂等違章章行為。3、保持持沙井蓋蓋邊、果果皮箱、垃圾桶桶的保潔潔衛生，定期對對果皮箱箱和垃圾圾桶進行行清洗，定期清清疏化糞糞池沙井井，保持持排水排排污暢通通。4、定期期噴灑滅滅蠅、蚊蚊、蟲、鼠的藥藥水、藥藥物。5、每天天清掃公公共樓梯梯、通道道，上門門收垃圾圾。定期期清洗公公共樓梯梯、通道道扶手，并做好好垃圾清清運工作作及做好好清運記記錄。定定期打撈撈水塘水水面漂浮浮垃圾。6、完成成上級領領導交辦辦的其它它工作任任務。（五）、綠化部部綠化部主主要工作作

48、1、按物業管管理委托托合同規定的的標準及及范圍，實施綠綠化工作作。2、負責責公司綠綠化業務務的安全全工作，明確安安全責任任，制訂訂安全操操作規程程，防患患于未然然。3、負責責與各區區域班組組及客戶戶的工作作協調和和溝通。4、負責責綠化部部員工的的管理工工作。綠化部部部長崗位位職責報告上級級：管理理處經理理聯系部門門：保潔潔部、保保安隊督導下級級：綠化化領班、綠化工工 崗位職責責：1、堅決決貫徹執執行所屬屬管理處處經理的的指示，工作直直接對所所屬管理理處經理理負責。2、對綠綠化部生生產崗人人員和設設備的全全權管轄轄和調配配。并合合理編排排工作人人員的分分班分級級，保證證人員安安排合理理。工作作正

49、常有有序地進進行3、依據據公司簽簽訂的保保潔服務務合同制制定綠綠化質量量及檢查查標準，提高高工作效效率，實實現管理理目標。4、負責責綠化所所需物品品的采購購和管理理，建立立資產檔檔案及地地盤物料料使用情情況的費費用核算算和控制制。5、針對對員工的的工作狀狀況和思思想狀況況，編制制并實施施培訓計計劃，做做好培訓訓管理工工作。6、組織織制定并并實施員員工的考考核工作作。7、完成成上級交交辦的其其它工作作。綠化部班班長崗位位職責報告上級級：管理理處經理理聯系部門門：管理理處、保保潔部、保安隊隊、工程程部督導下級級：綠化化工 崗位職責責：1、協助助部門部部長做好好綠化員員的招聘聘工作。保潔員員人選堅堅

50、持以有有一定工工作經驗驗為主，思想品品德好等等為標準準。2、負責責綠化員員的上崗崗前培訓訓工作，組織保保潔員學學習職業業道德、管理規規章制度度，崗位位職責和和綠化化質量及及檢查標標準及及綠化業業務知識識，并督督促員工工遵守各各項制度度。負責日常常工作安安排，劃劃分責任任區，把把工作具具體落實實到個人人；負3、責人人員調配配；定期期組織業業務知識識培訓。4、負責責員工的的考核工工作，認認真抽查查每個綠綠化員負負責的片片區，公公平公正正地評價價每一個個隊員的的工作情情況。5、每日日巡視物物業區域域，檢查查環境綠綠化情況況，并做做詳細記記錄，以以此作為為崗位考考核的依依據之一一。6、每季季度進行行一

51、次質質量滿意意度的調調查工作作并作統統計分析析，以書書面形式式上報。7、按規規定要求求負責本本部門物物料的保保管、發發放工作作。8、負責責員工的的思想教教育，對對工作態態度不好好和工作作不認真真的員工工，要耐耐心做好好思想工工作，屢屢教不改改者，書書面提出出處理意意見報部部長處理理。9、完成成部長交交待的其其它工作作任務。10、按按綠化化工崗位位職責及綠綠化質量量及檢查查標準要求做做好屬于于本人綠綠化區域域的保潔潔衛生工工作。11、按按綠化化質量及及檢查標標準要要求每天天進行檢檢查，并并向部長長通報檢檢查結果果。12、對對本班組組的綠化化工有獎獎優罰劣劣的建議議權，建建議上報報部長。13、協協

52、助管理理員進行行綠化質質量的監監管工作作，及完完成部長長交辦的的其它工工作。綠化工崗崗位職責責1、掌握握綠地花花草、樹樹木生長長情況，做好四四季護理理，及時時施肥、除草、殺蟲。2、及時時清除已已枯死的的花草樹樹木并補補種，根根據季節節每日噴噴淋，定定期噴灑灑農藥。3、每月月修剪綠綠化、草草坪、樹樹木，每每天清除除綠地、樹腳、花盆內內的雜物物垃圾。4、制止止破壞綠綠化設備備設施、踐踏綠綠地、花花木的行行為。5、完成成上級領領導交辦辦的其它它工作任任務。第四節 日常管管理制度度和考核核辦法一、日常常管理制制度目錄錄1、精神神文明建建設公約約2、環境境衛生管管理規定定3、綠化化管理規規定4、消防防管

53、理規規定5、安全全用水、用電管管理規定定6、文體體娛樂場場所管理理規定7、管理理處運作作制度8、管理理處檔案案資料管管理制度度9、管理理處辦公公設備使使用制度度10、管管理處消消防責任任制11、管管理處對對外服務務工作管管理規定定12、管管理處員員工工作作服管理理規定13、管管理處員員工宿舍舍管理規規定14、管管理處投投訴處理理、回訪訪制度15、管管理處維維修、回回訪制度度16、安安保管理理工作制制度二、考核核辦法目目錄1、部門門考核細細則2、管理理崗員工工考核細細則3、非保保安類生生產崗員員工考核核細則（考核崗崗位：保保潔工、綠化工工、維修修工；含含班長、領班）4、保安安隊員工工考核細細則（

54、考核崗崗位：保保安領班班、保安安）管理服務務人員配配置第一節 配置置各崗位位人員的的具體情情況部門（總總人數）管理崗人人員（人數）生產崗人人員（人數）生產崗人人員（人數）管理處（3人：其中管管理處經經理1人人，管理理員2人人）管理處經經理(11人)綜合崗管管理員(1人)質監崗管管理員(1人保安人 （911人）保安隊長長(1人人)保安副隊隊長(1人)領班(33人)學生公寓寓值班員員(399人)保安(447人)保潔部 （466人）部長(11人)班長(11人)保潔領班班(3人人)保潔員(41人人)綠化部 （100人）部長(11人)班長(11人)綠化員(8人)工程部 （122人）部長(11人)班長(1

55、1人)水電維修修工(66人)泥水工(2人)木工(22人)合計：1162人人(管理理人員77人)第二節 項目目經理人人簡介序號姓名性別年齡學歷資格證書書擬任職務務從事物業業管理年年限第三節 各崗崗位任職職標準管理處經經理：本科以上上學歷，持“物業管管理企業業經理”上崗證證；3年年以上物物業管理理工作經經驗，熟熟知物業業管理流流程和物物業管理理專業知知識；熟熟悉相關關物業法法規；優優秀的溝溝通協協調組組織公公關能力力；業務務素質和和市場意意識強，謹慎敏敏銳，品品行優良良。綜合崗管管理員：大專以上上學歷，熟悉公公文寫作作基本要要求；良良好的口口頭表達達能力，工作認認真負責責；頭腦腦靈活，具有保保密意

56、識識；熟悉悉電腦操操作，持持電算化化上崗證證；持“物業管管理崗位位”上崗證證。質監崗管管理員：大專以上上學歷，；有11年以上上物業管管理經驗驗；熟悉悉xxxx市有關關物業市容衛衛生綠綠化治治安消消防等管管理規定定，并能能熟練運運用；熟熟悉電腦腦操作。工程部長長：理工科大大專以上上文化程程度，助助理工程程師以上上技術資資格；持持“物業管管理崗”上崗證證，具有有2年以以上工程程維護及及裝修工工程管理理的工作作經驗；熟悉電電腦操作作。工程部班班長：大專以上上文化程程度，持持“物業管管理崗”上崗證證，具有有2年以以上物業業管理工工程維護護管理的的工作經經驗；熟熟悉電腦腦操作。工程部水水電維修修工、水水

57、泥工、木工：高中以上上學歷，持上崗崗證。有有2年以以上同崗崗位工作作經驗。保安隊長長：大專以上上學歷；強烈的的工作責責任感和和工作敏敏銳感；出色的的組織 協調調溝通通能力及及突發事事件應變變能力；具有全全面豐富富的安保保業務知知識，部部隊轉業業軍人優優先，熟熟悉電腦腦操作。保安副隊隊長：大專以上上學歷，身高1175厘厘米以上上；具軍軍事技能能培訓指指導能力力，制訂訂軍事技技能培訓訓計劃并并跟進考考核；掌掌握各安安保崗位位必備條條件的業業務知識識，有部部隊服役役經驗者者優先，熟悉電電腦操作作。有11年以上上同崗位位工作經經驗。保安領領班、保保安：年齡200-288周歲，身高1170厘厘米以上上，

58、初中中以上文文化程度度，身體體健康，相貌端端莊，有有酒店或或物業管管理保安安工作經經驗及退退伍軍人人優先。學生公寓寓值班員員：年齡200-355周歲，身高1168厘厘米以上上，初中中以上文文化程度度，身體體健康，相貌端端莊。保潔部長長、綠化化部長：大專以上上學歷，形象好好，身體體健康，有一定定的溝通通及處事事能力，有3年年領班工工作經驗驗及一定定專業知知識，并并具備電電腦操作作基礎。保潔班長長、綠化化班長：高中或中中專以上上學歷，形象好好，身體體健康，有一定定的溝通通及處事事能力，具備電電腦操作作基礎。保潔工、綠化工工：初中以上上學歷，身體健健康，外外地人員員須有xxxx市市、xxxx市戶戶口

59、的親親友擔保保。注：對公公司內部部培養的的各級管管理人員員，公司司堅持“能者上上，平者者讓，庸庸者下”的用人人原則，堅持學學歷職稱稱與實際際工作能能力相結結合，以以實際工工作能力力為主的的原則。對任職職人員的的學歷，職稱和和年齡等等條件可可作適當當放寬，注重其其實際工工作經驗驗和綜合合素質。第四節人員員開發和和培訓按公司IISO990011：20000質質量管理理體系標標準要求求，建立立員工工培訓制制度，管理處處每年年年底制定定第二年年的培訓訓計劃，并認真真實施，管理處處不定期期對各部部門的培培訓工作作進行抽抽查，年年終作為為各部門門績效考考核的依依據。一、人員員培訓計計劃（一）培培訓計劃劃的

60、制定定1、管理理處根據據公司培培訓制度度的要求求，結合合實際工工作需要要，于每每年122月份制制定下年年度年年度培訓訓計劃。2、下屬屬部門根根據管理理處的年度培培訓計劃劃，結結合本部部門實際際情況，制定本本部門月月度、年年度培培訓計劃劃。3、培訓訓計劃包包括：培培訓項目目、培訓訓對象、培訓部部門或責責任人、完成期期限等內內容。4、培訓訓計劃應應由編制制人簽名名，并由由管理處處負責人人審批。（二）三三年總體體培訓計計劃第一年：培訓目目標為保保證項目目派駐人人員充分分了解項項目的具具體情況況，使各各部門員員工熟悉悉各項工工作流程程及應急急方案。在建立立健全各各項規章章制度和和操作規規程的前前提下，