1、地下車(chē)位銷(xiāo)售方案XX 地下車(chē)位銷(xiāo)售方案第一部分：成都市中心及項(xiàng)目周邊地下車(chē)位市場(chǎng)調(diào)查一、成都車(chē)位市場(chǎng)簡(jiǎn)介車(chē)位供應(yīng)嚴(yán)峻短缺，購(gòu)買(mǎi)需求冷淡。2006年 4月發(fā)布的成都市城市交通規(guī)劃總報(bào)告顯示,成都每 100 輛機(jī)動(dòng)車(chē)僅擁有 33個(gè)泊位，但 80%以上的人選擇了租賃車(chē)庫(kù) ,對(duì)車(chē)位的認(rèn)購(gòu)和投資熱情仍然未被調(diào)動(dòng)起來(lái)。車(chē)位供應(yīng)日益不足造成收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的大幅上漲。2007年 1月 1日，成都開(kāi)始實(shí)行新的停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一環(huán)內(nèi)、外臨時(shí)停車(chē)相差一元，一環(huán)以內(nèi)普通室內(nèi)包月停車(chē)由以前的180 元/輛月，漲到了 300 元/ 輛月。車(chē)位緊俏將為未來(lái)車(chē)位的購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)帶來(lái)契機(jī)。 根據(jù)最新市場(chǎng)調(diào)查顯示，近八成人接受地下或半地下停車(chē)

2、方式，加上成都的私車(chē)量以300-500 輛/ 天的速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，車(chē)主來(lái)說(shuō)只租不愿掏錢(qián)買(mǎi)車(chē)位的觀念，將隨著小區(qū)車(chē)位的緊俏而改變。結(jié)論：本方案制定的宏觀市場(chǎng)基礎(chǔ)從長(zhǎng)期的車(chē)位購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)發(fā)展分析，未來(lái)市場(chǎng)將越來(lái)越具投資價(jià)值，前景看好。二、物權(quán)法關(guān)于車(chē)位的規(guī)定車(chē)位銷(xiāo)售的約束條件物權(quán)法第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。成都市當(dāng)前對(duì)政策的執(zhí)行情況是非業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)不辦理產(chǎn)權(quán)證件，其他公司在新政推出后也未向非業(yè)

3、主出售。三、項(xiàng)目周邊車(chē)位租售現(xiàn)狀1、中心城區(qū)車(chē)位現(xiàn)狀（普通車(chē)位、機(jī)械式停車(chē)位見(jiàn)附件）2、周邊區(qū)域車(chē)位現(xiàn)狀區(qū)域界定：北門(mén)大橋至玉沙路，太升北路至北大街項(xiàng)目名稱車(chē)位情況簡(jiǎn)述售價(jià)租價(jià)（臨）租價(jià)（月）北斗星花園-2F100 余個(gè)車(chē)位8-10 萬(wàn)3元/2 小時(shí)起，后 1 元/1 小時(shí)盛世年華-1 F100 余個(gè)車(chē)位約8萬(wàn)4元/4 小時(shí)起，后 1 元/1 小時(shí)排量 1.8 以下， 230元/月；排量 1.8-2.5 ，330 元/月；東方美地-2 F 400 余個(gè)車(chē)位無(wú)3元/2 小時(shí)起，后 1 元/1 小時(shí)排量 2.5 以上， 430 元/ 月北大花園-2 F 100 余個(gè)車(chē)位約 10 萬(wàn)4元/4 小時(shí)起

4、，后 1 元/1 小時(shí)長(zhǎng)盛苑-1 F 60 余個(gè)車(chē)位不清楚4元/4 小時(shí)起，后 1 元/1 小時(shí)時(shí)代印象-2 F6-11 萬(wàn)（標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位約 8 萬(wàn)）3元/2 小時(shí)起，后 1 元/1 小時(shí)時(shí)代鋒尚-只租不售3元/2 小時(shí)起，后 1 元/1 小時(shí)文殊坊-只租不售5元/2 小時(shí)起，后 1 元/2 小時(shí)排量 1.8 以下， 200元/月；排量 1.8-2.5 ，300 元/月； 排量 2.5 以上， 500 元/ 月和平電影院19 個(gè)車(chē)位-3元/2 小時(shí)起，后 1 元/1 小時(shí)排量 2.2 以下， 200元/月；排量 2.3 以上， 300 元/月備注： 2008-7-19 下午實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)，調(diào)查人：

5、xx 。四、結(jié)論成都市目前的停車(chē)位大體分為 2 類：普通車(chē)位（又分為微型、標(biāo)準(zhǔn)、豪華、子母車(chē)位）和機(jī)械車(chē)位成都市中心目前地下停車(chē)位的市場(chǎng)租金： 200-300 元 / 個(gè)月（普通車(chē)位） ；成都市中心目前地下停車(chē)位的市場(chǎng)售價(jià)： 6 16萬(wàn)/個(gè)（普通車(chē)位） ，其中微型車(chē)位約 6-8 萬(wàn)/個(gè)，標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位約 8-10 萬(wàn)/個(gè)，豪華車(chē)位（含子母車(chē)位） 12-15 萬(wàn)/ 個(gè) 從有限的資料來(lái)看，車(chē)位的銷(xiāo)售情況均不太理想，主要原因是車(chē)位的租售比低，投資回報(bào)率低，導(dǎo)致大多數(shù)業(yè)主愿租不愿買(mǎi)。第二部分：本項(xiàng)目車(chē)位產(chǎn)品分析一、產(chǎn)品分析1.總產(chǎn)值 （ 根據(jù)目前規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙 ）車(chē)位 359 個(gè)（規(guī)劃車(chē)位 391 個(gè)，其中

6、32個(gè)為子母車(chē)位，合并字母車(chē)位后實(shí)際359 個(gè)。 ）產(chǎn)值預(yù)估約 2800萬(wàn)元。2. 車(chē)位套內(nèi)面積劃分及依據(jù) 按套內(nèi)面積分為 3 類，微型車(chē)位、標(biāo)準(zhǔn)型車(chē)位以及子母車(chē)位。? 微型車(chē)位（ 10 ）： 4.75（-5）m 2.28（-2.4）m? 子母車(chē)位（子母車(chē)位 19 ）： 19.68 、24 （12 +12 ） 參考：成都花園上城（套內(nèi)） ：豪華車(chē)位： 13 ；標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位： 12 ；微型車(chē)位： 10 萬(wàn)科魅力之城（套內(nèi)） ：標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位： 12.72 （ 5.3 m *2.4 m ）；微型車(chē)位： 8.8 （ 2.2 m *4 m ）車(chē)位數(shù)量車(chē)位類型套內(nèi)尺寸（ m）及面積（）負(fù)一層負(fù)二層合計(jì)標(biāo)準(zhǔn)型車(chē)位1

7、2(2.4*5 83 ( 2.28*4.75 )112合計(jì)135140275配比37.60%39.00%76.60%微型車(chē)位5.76（1.92*3）110117.68 （ 1.92*4 ）192241合計(jì)302252配比8.36%6.13%14.48%19.68991824（12+12）8614子母車(chē)位合計(jì)171532配比4.74%4.18%8.91%總計(jì)182177359、優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1）市中心，車(chē)位較少，而停車(chē)需求較大；2）項(xiàng)目位于 RBD商務(wù)休憩區(qū)，緊臨文殊坊大體量商業(yè)，且臨主干道，到達(dá)率高；3）項(xiàng)目住宅約 800戶，商鋪 89 套，車(chē)位僅 359個(gè)，車(chē)位比

8、不到 0.5 ；樓體交付使用后，居住、商務(wù)、商業(yè)對(duì)車(chē)位有較大需求。劣勢(shì)：1）購(gòu)買(mǎi)住宅的客戶主要以首次置業(yè)（過(guò)渡性居住）及投資者為主；首置客戶購(gòu)車(chē)比例較小，投資者對(duì)車(chē)位多持觀望態(tài)度。且商家（商鋪）客戶多以租賃 為主，購(gòu)買(mǎi)的可能性較小。2）銷(xiāo)售應(yīng)符合物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。三、客戶分析2）、年收入： 310 萬(wàn)占到 61%成交客戶年收入4030系列2 系列125%20%15%10%5%0%3）、購(gòu)買(mǎi)目的：自住居多成交客戶購(gòu)房目的系列2 系列12 .B 座客戶分析1）、年齡： 40 歲以下為主成交客戶年齡分布系列2 系列12）、年收入： 615 萬(wàn)為主成交客戶年收入系列2 系列13）、購(gòu)買(mǎi)目的：投資居多成

9、交客戶購(gòu)房目的系列2 系列170%60%50%40%30%20%10%0%商業(yè)客戶 鑒于商業(yè)物業(yè)的特殊性，不必要對(duì)商業(yè)客戶做特梳理與分析。一般情況下只有高樓層自營(yíng)客戶會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)車(chē)位。本項(xiàng)目高樓層商業(yè)自營(yíng)客戶不多。就 AB 棟客戶來(lái)看， AB 棟雖然購(gòu)買(mǎi)人群有明顯的差異，但是作為以首次置業(yè)為主的A 棟業(yè)主，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上有明顯的不足，大規(guī)模購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的可能性不高；而投資客為主的 B 棟，由于其置業(yè)目的的特殊性更不會(huì)過(guò)多考慮購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目車(chē)位。4、成交客戶的付款方式與付款金額分析1）、一次性付款客戶：一次性付款的客戶中，總價(jià)在35 萬(wàn)以上的客戶占 11%。16014012010080604020一次性付款

10、1487711%35萬(wàn)以上戶數(shù) 百分比20%戶數(shù)77148百分比11%20%35萬(wàn)以下2）、按揭客戶：按揭客戶中，總價(jià)在35 萬(wàn)以上的客戶占 27%按揭付款30025020015010050030719327%42%35萬(wàn)以上35萬(wàn)以下戶數(shù)193307百分比27%42%350戶數(shù) 百分比5、針對(duì)可能購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)的客戶抽樣測(cè)試：1）、抽樣數(shù)據(jù)： 50 平米以上，共 260 戶2）、有效數(shù)據(jù)： 230 份有效問(wèn)卷無(wú)效問(wèn)卷合計(jì)填寫(xiě)情況23030260百分比88%12%100%3）、意向購(gòu)買(mǎi)的客戶分析車(chē)位類型標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位 微型車(chē)位 未透露 合計(jì)數(shù)量 22 2 3 27百分比 10%1% 1% 12%車(chē)位個(gè)數(shù)1

11、 個(gè)2 個(gè)多個(gè) 未透露 合計(jì)數(shù)量 25 0 0 2 27百分比 11%0% 0% 1% 12%付款方式分期 一次性 按揭 未透露 其他 合計(jì)數(shù)量51018327百分比2%4%0%3%1%12%注：其他為：2 個(gè)看優(yōu)惠情況，1 個(gè)看政策購(gòu)買(mǎi)時(shí)間交房前 1 個(gè)月交房后 1 個(gè)月 入住后未透露合計(jì)數(shù)量5271327百分比2%1%3%6%12%4）、需要考慮的客戶分析車(chē)位類型標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位微型車(chē)位未透露其他合計(jì)42811263百分比18%3%5%1%27%注：其他為： 2 個(gè)關(guān)心車(chē)位價(jià)格車(chē)位個(gè)數(shù)1個(gè)2個(gè)多個(gè)未透露合計(jì)44001963百分比19%0%0%8%27%付款方式分期一次性不確定未透露合計(jì)171153

12、063百分比7%5%2%13%27%購(gòu)買(mǎi)時(shí)間交房前 1 個(gè)月交房后 1 個(gè)月入住后未透露合計(jì)123123663百分比5%1%5%16%27%綜合以上分析可以得出，我們首批次車(chē)位銷(xiāo)售率大概在 7.5%（27 個(gè)）25%（90 個(gè)）之間。四、銷(xiāo)售策略年度預(yù)期銷(xiāo)售目標(biāo)預(yù)期 09 年完成銷(xiāo)售車(chē)位總量的 20%（74 個(gè)） -40%（ 147 個(gè)），銷(xiāo)售金額約 592-1176 萬(wàn)推售策略/ 商鋪 / 商家）；后進(jìn)入自然銷(xiāo)售1）基本策略：集中推售 +自然銷(xiāo)售選定某一周末啟動(dòng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，在短時(shí)期內(nèi)形成銷(xiāo)售高潮，快速走量，最大限度刺激和消化原有車(chē)或近期擬購(gòu)車(chē)業(yè)主（住宅期，對(duì)客戶通過(guò)對(duì)車(chē)位預(yù)期收益（投資方向）引

13、導(dǎo)為主，盡可能的轉(zhuǎn)化潛在客戶。2）銷(xiāo)售組合功能性分區(qū)，部分推出，且以銷(xiāo)售為前提。分區(qū)： -1F 以租賃（臨時(shí) / 月度，物業(yè)管理）為重心，以對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi) /外客戶租賃為主。-2F 以銷(xiāo)售為重心， ，以住宅客戶銷(xiāo)售為主，輔以商家（商鋪業(yè)主）銷(xiāo)售及購(gòu)買(mǎi)；（見(jiàn)附件 - 車(chē)位分區(qū)圖）啟動(dòng)時(shí)間及目標(biāo)拆分1）啟動(dòng)時(shí)間： 3 月 14 日（星期六）/ 售樓部?jī)?nèi)時(shí)間選取依據(jù)： A.11 、12 月是商鋪的集中銷(xiāo)售期，車(chē)位推售時(shí)間應(yīng)避免與商鋪銷(xiāo)售沖突，可在商鋪集中推售期對(duì)車(chē)位銷(xiāo)售開(kāi)始推廣（電話通知展示 / 戶外圍墻） 。B.車(chē)位銷(xiāo)售需順勢(shì)消化，忌喧賓奪主，選取周末以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的形式進(jìn)行集中統(tǒng)一發(fā)售。C.考慮銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)及

14、開(kāi)發(fā)商目標(biāo)，建議 3 月 14 日（星期六）集中發(fā)售。2）年度目標(biāo)拆分目標(biāo)預(yù)期推斷的原則： 集中推售期為啟動(dòng)的一個(gè)月內(nèi)。通過(guò)集中資源的推廣，刺激原本有購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)需求的客戶認(rèn)購(gòu)，因此此階段銷(xiāo)售數(shù)量應(yīng)為最多的；而之后的自然銷(xiāo)售期基 本上是以對(duì)客戶的投資引導(dǎo)為主，在這個(gè)階段客戶的轉(zhuǎn)化是較緩慢的，銷(xiāo)售數(shù)量也會(huì)變得較少。依照以上原則，對(duì)車(chē)位預(yù)期銷(xiāo)售目標(biāo)進(jìn)行拆分：按照 3 月 14啟動(dòng)計(jì)算銷(xiāo)售期集中推售期自然銷(xiāo)售期合計(jì)車(chē)位預(yù)期銷(xiāo)售目標(biāo)3月4月5月6 12 月全年10%的首期消化率36205157620%的首期消化率7110515101價(jià)格策略參照車(chē)庫(kù)的市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格 8 萬(wàn)元/ 個(gè)，通過(guò)三種定價(jià)法，然后取交集

15、，來(lái)確定車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格。1）成本法定價(jià)假設(shè)：地下車(chē)庫(kù)建安費(fèi)用為 1800 元 / 標(biāo)準(zhǔn)型車(chē)庫(kù)建筑面積 33.64-37.27 ，則估算標(biāo)準(zhǔn)型車(chē)庫(kù)的成本價(jià)約為 60552-67086 元， 同理，微型車(chē)庫(kù)建筑面積 18.84-30.19 ，則估算微型車(chē)庫(kù)的成本價(jià)約為 33912-54342 萬(wàn)元。售價(jià)高于成本價(jià)，則標(biāo)準(zhǔn)型車(chē)庫(kù)售價(jià)67086元/個(gè)；則微型車(chē)庫(kù)售價(jià) 54342元/ 個(gè)。2）投資回報(bào)率反推法定價(jià)55200按現(xiàn)住宅微型車(chē)位租金為 230 元/月個(gè)，設(shè)標(biāo)準(zhǔn)型車(chē)位租金為 330 元/ 月個(gè)， 客戶期望車(chē)位的投資回報(bào)率為 5%（靜態(tài)），則微型車(chē)庫(kù)的售價(jià)為 元/ 個(gè)；標(biāo)準(zhǔn)型車(chē)位的售價(jià)為 79200

16、 元 / 個(gè)。3）市場(chǎng)比較法定價(jià) 車(chē)位除投資以外，具有極強(qiáng)的地域性，可比較的樓盤(pán)較少。樓盤(pán)名售價(jià)租價(jià)（月度）北斗星花園8-10 萬(wàn)排量 1.8 以下， 230元/月；排量 1.8-2.5 ，330 元/ 月；排量 2.5 以上， 430 元 / 月北大花園約 10 萬(wàn)時(shí)代印象約 8 萬(wàn)北斗星花園、北大花園戶型較大，為早期該區(qū)域品質(zhì)較高樓盤(pán)，與 XX 項(xiàng)目定位有差異，購(gòu)買(mǎi)人群的綜合購(gòu)買(mǎi)能力均優(yōu)于 XX 的客戶；而時(shí)代印象物業(yè)形 態(tài)及客戶與 XX 較為一致，但 XX項(xiàng)目位置及品質(zhì)略高于時(shí)代印象。綜合比較， XX 地下停車(chē)位（標(biāo)準(zhǔn)位）價(jià)格在 8 萬(wàn) / 個(gè)較為合理。4）綜合以上三種定價(jià)法，取其交集并

17、結(jié)合市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)80000 元/ 個(gè)，我們建議：? 微型車(chē)位定價(jià)在 66.8 萬(wàn)元/ 個(gè)? 標(biāo)準(zhǔn)型車(chē)位定價(jià)在 88.8 萬(wàn)元/ 個(gè)? 子母車(chē)位定價(jià)在 11.8 12.8 萬(wàn)元/ 個(gè)（面積相當(dāng)于 2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位） 根據(jù)車(chē)位具體尺寸及位置，定價(jià)不同，但整體定價(jià)應(yīng)在上述價(jià)格范圍內(nèi) 根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷，各樓盤(pán)的車(chē)位銷(xiāo)售也受到同樣的波及，所以在本次推售的過(guò)程中，建議保留一部分優(yōu)良資產(chǎn)。 推售范圍： -2F ；持有范圍： -1F為了有利于 -2F 的銷(xiāo)售，建議通過(guò)價(jià)格杠桿來(lái)引導(dǎo)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)。價(jià)格杠桿的范圍建議：樓層價(jià)差 2 萬(wàn)/ 層（例： -1F 某車(chē)位 9 萬(wàn)，-2F 相同位置 7 萬(wàn)）5

18、）車(chē)位總產(chǎn)值（暫按最低賣(mài)價(jià)進(jìn)行計(jì)算）驗(yàn)算： 6*52+8*275+11.8*32=2945 萬(wàn) =2889 2800 萬(wàn)（原預(yù)期車(chē)位產(chǎn)值）6）物管費(fèi)收取建議： 60 元/ 個(gè)月參考：萬(wàn)科魅力之城 50元/個(gè)月，成都花園上城 60元/ 個(gè)月 詳細(xì)的價(jià)格可再結(jié)合具體的車(chē)庫(kù)位置、銷(xiāo)售比例、銷(xiāo)售速度等影響因素進(jìn)行調(diào)整。具體價(jià)格體系建議見(jiàn)附件4，優(yōu)惠體系暫略推廣策略1）客戶定位XX住宅業(yè)主。針對(duì)團(tuán)購(gòu)、投資客戶，鼓勵(lì)其購(gòu)買(mǎi)車(chē)位與住宅配套進(jìn)行投資。XX的商鋪業(yè)主和商家。車(chē)位炒家（業(yè)主） 。現(xiàn)在車(chē)位開(kāi)始升溫，有部分職業(yè)投資者已將購(gòu)買(mǎi)車(chē)位成為一種新的投資方式。2）賣(mài)點(diǎn)組合私家車(chē)增長(zhǎng)，車(chē)位需求增加。車(chē)位投資，地產(chǎn)

19、投資新寵。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，買(mǎi)車(chē)位比租車(chē)位劃算。20 年的以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位為例，售價(jià) 8萬(wàn)元， 40年使用權(quán)，假設(shè)車(chē)位月租金是 330元/月，租用 20年的總費(fèi)用是 79200 元，接近購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的費(fèi)用，還相差 使用權(quán)，何況此為靜態(tài)測(cè)算，幾年后車(chē)位租金不只330 元/ 月。自己的停車(chē)位既安全又方便，也是不動(dòng)產(chǎn)的一部分。 有車(chē)位的住宅比較容易轉(zhuǎn)讓，而且價(jià)格更高。即使轉(zhuǎn)手出售也會(huì)比購(gòu)買(mǎi)價(jià)高出許多。3）推廣及蓄客手段：電話通知：銷(xiāo)售代表電話通知 XX住宅；針對(duì)車(chē)位需求較大的商鋪業(yè)主（或商家） ，銷(xiāo)售人員電話通知其車(chē)位發(fā)售信息；報(bào)版告知：通過(guò)報(bào)版（ 1/4 版）告知業(yè)主進(jìn)行車(chē)位內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，一為車(chē)位銷(xiāo)售進(jìn)行公開(kāi)宣傳

20、，二為規(guī)避開(kāi)發(fā)商關(guān)于車(chē)位對(duì)外銷(xiāo)售存在的風(fēng)險(xiǎn)（車(chē)位銷(xiāo)售需首先滿足業(yè)主 的需要）售樓部?jī)?nèi)場(chǎng)展示：車(chē)位投資折頁(yè)。在售樓處接待客戶時(shí)發(fā)放。借商鋪集中銷(xiāo)售之勢(shì)，集中釋放信息。戶外廣告：戶外廣告位：利用現(xiàn)場(chǎng)的廣告位發(fā)布車(chē)位對(duì)外發(fā)售的消息。四、營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏鋪排推薦建議： 3月 14號(hào)啟動(dòng)推售3 月初通過(guò)對(duì)項(xiàng)目已購(gòu)房業(yè)主電話回訪，告知業(yè)主車(chē)位內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間，并利用商鋪推售帶來(lái)的人氣，在售樓部現(xiàn)場(chǎng)接待客戶時(shí)發(fā)放車(chē)位DM折頁(yè)。3 月 10 日開(kāi)始初通過(guò)易拉寶展示，以及電話回訪，告知業(yè)主車(chē)位內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格及優(yōu)惠政策，并通過(guò)售樓部?jī)?nèi)、外場(chǎng)的展示告知業(yè)主，將車(chē)位營(yíng)銷(xiāo)推至 高潮，進(jìn)行蓄客。3 月 14 號(hào)開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，充分消化

21、原有車(chē)或近期擬購(gòu)車(chē)業(yè)主（住宅/ 商鋪 / 商家）。3 月底進(jìn)入自然銷(xiāo)售期后，減弱營(yíng)銷(xiāo)強(qiáng)度，重點(diǎn)以對(duì)客戶對(duì)車(chē)位預(yù)期收益（投資方向）引導(dǎo)為主，針對(duì)性電話回訪潛在客戶。具體情況說(shuō)明見(jiàn)下圖）3 月初3月 14日4 月后放量營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)推出車(chē)位共 359 個(gè) 集中推售期持續(xù)消化，進(jìn)入自然銷(xiāo)售期宣認(rèn)傳購(gòu)?fù)茝V認(rèn)購(gòu)潛在客戶挖掘和引導(dǎo)推廣渠道電話回訪電話通知電話回訪易拉寶提易拉寶展示售樓部?jī)?nèi)部展示示售樓部?jī)?nèi)、外（圍墻）展示車(chē)位投資手冊(cè)、 DM售樓部?jī)?nèi)DM展示營(yíng)銷(xiāo)強(qiáng)度五、車(chē)位營(yíng)銷(xiāo)所需物料支持介紹項(xiàng)目車(chē)位的 DM 單，主要介紹產(chǎn)品及價(jià)格情況。同時(shí)介紹投資車(chē)位的回報(bào)情況，以及車(chē)位投資的發(fā)展前景。（3月 10日前到位）需要

22、介紹車(chē)位銷(xiāo)售政策及時(shí)間節(jié)點(diǎn)的易拉寶3個(gè)；介紹車(chē)位價(jià)格及投資價(jià)值的易拉寶 3個(gè)。分別放置在 A、B棟入戶大堂及銷(xiāo)售中心。 （3月 10日前到位）車(chē)位編號(hào)及分布圖。 （3 月 10 日前到位）車(chē)位銷(xiāo)售所需認(rèn)購(gòu)書(shū)及合同。 （3月 13日前到位）六、可能產(chǎn)生問(wèn)題的預(yù)估確定 XX車(chē)位的土地使用類型、土地使用年限、產(chǎn)權(quán)辦理（是否為商業(yè)屬性，40、70 年使用年限問(wèn)題，能否辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)）？土地類型：住宅及附屬設(shè)施、商業(yè)，使用年限：附屬設(shè)施與地上最高使用年限一樣 70 年，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)是否僅限本項(xiàng)目業(yè)主購(gòu)買(mǎi)？一個(gè)業(yè)主能否購(gòu)買(mǎi)兩個(gè)以上（含兩個(gè)）車(chē)庫(kù)？ 咨詢了律師，可以能否辦理按揭業(yè)務(wù)？針對(duì)業(yè)主可以辦理按揭（ 5 成

23、 10 年，建行龍泉支行）若客戶購(gòu)買(mǎi)車(chē)位做純投資用，必然涉及到經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。客戶是不可能自己尋找下家，所以需要委托管理。這樣就涉及到兩個(gè)問(wèn)題：A、產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是否分離？是B、業(yè)主將經(jīng)營(yíng)權(quán)交給誰(shuí)？有多少收益？ 可交與物業(yè)公司，根據(jù)成都市物價(jià)局規(guī)定收取物管費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)？（租賃費(fèi)、管理費(fèi)？）車(chē)位管理費(fèi) 60 元每月，租賃費(fèi)案根據(jù)成都市物價(jià)局規(guī)定收取XX地產(chǎn)2008-11-16附件 1：市中心車(chē)位市場(chǎng)情況調(diào)查簡(jiǎn)表調(diào)查項(xiàng)目車(chē)位售價(jià)（萬(wàn)元 / 個(gè)）備注微型車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位豪華車(chē)位正熙國(guó)際-只租不售財(cái)富中心-只租不售力寶大廈-只租不售鉑金時(shí)代-暫不銷(xiāo)售尚都服飾廣場(chǎng)-不售賽格廣場(chǎng)-不售錦天國(guó)際101215機(jī)械式 7-8 萬(wàn)光大金融大廈-只租不售世貿(mào)大廈-6.5-團(tuán)購(gòu)，不零售華西國(guó)