1、淮北市桓譚路以南項目地塊可行性研究報告深圳天則- -淮北市桓譚路以南項目地塊可行性研究報告深圳天則-i -淮北市桓譚路以南項目地塊可行性研究報告2007-6-12第一章房地產投資宏觀環境一、 淮北概況（一）人文、地理及交通條件1、區域位置與交通狀況淮北市位于安徽省北部，東經116度23分一一117度02分，北緯33度16 分一一34度14分之間。地處華東地區腹地，蘇、魯、豫、皖四省之交，北接蕭 縣，南臨蒙城，東與宿州比鄰，西連渦陽和河南永城。南北長 108公里，東西寬 60公里，總面積2741平方公里。淮北市地勢由西北向東南傾斜，地貌以平原為主，平原面積占土地總面積的 95.3%，低山殘丘面積

2、僅占4.7%。本市河流有十多條，總長378公里，主要河流 有濉河、南沱河、閘河、龍岱河、岱河、龍河、湘西河、洪堿河、巴河、王引河、 新北沱河、包河、澮河、懈河、北淝河等自然和人工河流，面積約18萬平方米。素有-百里煤城 美譽，大小煤礦星羅棋布。全市因采煤塌陷土地已達15000公頃， 形成永久性水面4000公頃，季節性水面5000公頃。春秋季明顯短于冬夏季，冬 季寒冷干燥，夏季炎熱多雨，年平均氣溫為14.8攝氏度。全年主導風向夏季多為東南風，冬季主導風向為東北風。2、行政劃分及隸屬關系淮北市位于安徽省北部，蘇、豫、皖三省交界處。市轄一縣三區：包括濉溪縣（10鎮1鄉，413村，24居）、相山區（1

3、鎮7辦，40村56居）、杜集區（3 鎮2辦，92村，20居）、烈山區（3鎮5辦，84村，43居）。強星7iiidH_L丁莊I屯孌山皿寧山山灘淮北rf比働尺ij 50000tfi34S.f址匚底莊B f3、人口狀況2006年，年末全市戶籍人口 212.2萬人，比上年末增加1.7萬人，其中非農 業人口 89.9萬人。常住人口 204萬人，與上年持平。2006年人口數及其構成指 標年末數（萬人）比重（%指標年末數（萬人）比重（%全市戶籍人口212.2-其中：非農業人口89.942.4農業人口122.357.6其中：男性108.751.2女性103.548.8其中：0-18歲51.724.418-60

4、歲135.763.960歲及以上24.811.74、城市發展的優勢與制約因素（1）自身優勢：煤炭資源優勢。淮北已探明儲量84億余噸，且煤種齊全。隨著國家新能源戰 略的實施，淮北市煤炭資源的品種優勢將進一步突出， 是全國少有的具備發展煤 化工條件的煤產區之一。區位優勢將逐步顯現。淮北是安徽距離淮海經濟區中心城市徐州最近的城市， 是安徽離出海口最近的城市之一，也是距離未來中俄聯合建設歐亞大陸橋最近的 城市。京福高速、連霍高速的貫通，京滬高速鐵路的修建，進一步改善了淮北市 的交通條件，淮北市東西互補、南北交融的區位優勢逐步提升。勞動力資源優勢。經過多年的發展，形成了一大批高素質工程技術人員和技術 熟

5、練的產業工人，勞動力成本遠遠低于長三角地區，比較優勢明顯。綜合經濟實力日益增強。-十五 以來淮北市經濟呈加速增長態勢， 地區生產總 值及財政收入等增長速度指標一直位居皖北地區前列。推動經濟加速增長的重大項目布局初步形成。 煤炭、電力、煤化一鹽化一體化、 煤化工等一大批重點項目已經實施， 新經濟增長點開始全面孕育，推動經濟加速 增長的重大項目儲備充裕。六是社會精神文明優勢。經過多年的文明城市創建工 作，市民文明素質和城市文明程度得到了極大提高。（2）面臨的挑戰和制約因素：從外部制約因素來看，我市經濟發展高度依賴煤電產業，煤電產業增加值占整 個工業增加值的80%以上，產業結構過于單一，抵御宏觀經濟

6、波動風險的能力弱， 易受國際、國內能源價格波動等不確定性因素的沖擊。從內部制約因素來看，一是資源及環境要素的制約。我市水資源匱乏，人均水 資源占用量僅為全省平均水平的 2/5,且地表水污染嚴重，造成功能性缺水。工 業-三廢It采煤塌陷速度仍在加快，對維護淮北的生態環境構成了嚴峻的挑戰。二是資金的制約。企業的融資能力偏弱，融資以貸款為主，融資方式和渠道單一， 投融資機制不活，制約了企業的成長和經濟的發展。三是人才制約。在采煤、選 煤方面人才濟濟，但其他方面的人才就明顯不足，特別是煤化工、管理、開放型 等專業人才有限，人才的后備資源不足。四是城鄉經濟發展不平衡，二元結構矛 盾突出。農業人口較多，農

7、村經濟發展相對滯后，產業化水平偏低，縣域經濟發 展緩慢。中心城區規模小，聚集功能不強，輻射能力弱，對農村經濟的帶動力不 足。五是開放型經濟、非公有制經濟等發展不足。經濟發展對資源依賴性較強， 企業的自主創新動力不足；經濟外向度較低；非公有制經濟總量小，遠低于全國 和全省平均水平；開發區和工業園區發展慢、總量小，對全市經濟增長貢獻率低。（二）歷史沿革與文化屬性相傳公元前21世紀，商王朝的創立者商湯的一世祖相土向東部開拓疆土，建城于相山南麓，相山、相城由此得名。春秋（公元前588-576年）宋國共公為避水患，經睢陽遷都于相。中華民國元年（1912年） 市境分屬安徽省宿縣 和江蘇省蕭縣。1948年1

8、1月，市境解放。1949年6月，市境分屬華東局皖北行 政公署宿縣專區之宿縣和蕭縣。1960年4月，建立濉溪市。1971年4月，更為 淮北市。淮北著名的風景名勝有相山森林公園、顯通寺、飲馬池、釣魚臺、疊翠峰、 奇峰、摩崖石刻、萬丈碑、牛鼻洞、秘霞洞、雪泉、戰捷山、天藏寺、龍脊山自 然風景區、南湖公園、乾隆湖旅游風景區、世紀廣場。淮北的聞人名士有：春秋 時期政治家、秦相蹇叔；三國時期的揚州刺史劉馥、魏國大司農桓范、三國魏著 名文學家、哲學家、音樂家“竹林七賢”之一的嵇康、劉伶；東晉軍事家、音樂 大師桓伊、東晉繪畫和佛像雕刻大師戴逵；明代開國元勛傅友德；我國當代杰出 的人民藝術家、雕塑藝術大師、著名

9、的美術教育家、中國美術館事業的開創者劉 開渠等等。淮北市酒文化悠久，著名的口子酒就是產于此地。臨渙包瓜、臨渙棒 棒茶、黃里石榴、黃里笆斗杏、土型西瓜、大莊葡萄、宿半夏都是淮北的久負盛 名的特產。（三）城市發展與城市規劃建設2006年榮獲國家園林城市I稱號。年末城市人均道路面積9.7平方米，城市 供水普及率88.5%，建成區綠化覆蓋率39.3%，人均公共綠地面積11.4平方米， 燃氣普及率75.4%，城市公交客運人次5410萬人次，比上年增長8.9%。交通運 輸能力不斷提高。全年公路運輸完成貨運量 3626萬噸，比上年增長15.9%;貨 物運輸周轉量112622萬噸公里，增長24%。完成客運量3

10、408萬人，增長16.4%， 旅客運輸周轉量199722萬人公里，增長22.6%。國務院辦公廳關于批準淮北市城市總體規劃的通知中明確規定：淮北市在城市發展過程中要以主城區湖泊為中心，相山、龍脊山為背景，構建雙山伴湖的山水城市框架。依托城市豐富的水系和周邊山體， 大力開展城市綠化建設， 形成多種形式的公共綠地系統，突出山、水、城、林交融一體的城市特色。在城 市功能定位方面，堅持經濟、社會、人口、環境和資源相協調的可持續發展戰略， 統籌做好淮北市城市規劃、建設和管理的各項工作。大力推進經濟增長方式的根 本轉變，調整產業結構和布局，依托淮北市豐富的礦產資源和能源工業優勢，發展高新技術產業和第三產業。

11、不斷完善城市功能，逐步把淮北市建設成為經濟繁 榮、社會文明、生態良好，具有地方特色的現代化城市。努力建成 安徽省東北部 地區的中心城市，國家重要的能源城市 。根據規劃要求，未來15年淮北市城市發展的總體目標是：有序推進城市化 進程，形成完美的城鎮體系結構，擁有先進的公共服務設施和完善的城市基礎設 施，生態環境建設成效顯著，城市管理規范有序。通過20年左右的時間，把淮北建設成為布局合理、功能完善、環境優美的資源型生態山水園林城市。到2020 年，淮北主城區實際居住人口控制在 94萬人以內，建設用地控制在 96.2平方公 里以內。二、經濟運行及人民生活（一）經濟運行1、國民生產總值全年生產總值（G

12、DP） 224.7億元，按可比價格計算，比上年增長 10.1%。2、人均GDP按常住人口計算，人均生產總值11015元，比上年增加763元。3、產業結構2006年，第一產業增加值 25.6億元，增長11.4%;第二產業增加值120.2億元，增長8.3%；第三產業增加值78.9億元，增長12.6%。三次產業結構為11.4：11.40%53.5： 35.1。U第一產業U第二產業口第三產業4、固定資產投資全年累計完成固定資產投資110.3億元，比上年增長42.7%，其中城鎮投資95.3億元，房地產開發投資12.5億元，分別增長43.9%和41.7%。分行業看， 工業投資75億元，增長34.5%，其中

13、采礦業投資49.3億元，制造業投資21.9億 元，分別增長29.8%和99%。分區縣看，濉溪縣完成投資 16.5億元，杜集區完 成投資7.2億元，相山區完成投資8.2億元，烈山區完成投資4.9億元，分別增 長 95.4%、71.5%、41.4%和 54.4%。 mo年固定旌嚴 糧俺總額筆儀：萬并 口去年冋翩出儀：萬（二）人民生活1、城市居民人均可支配收入城鎮居民人均可支配收入達到 9807元，比上年增長14%，人均消費性支出7559元，增長12%2、恩格爾系數恩格爾系數40.6%，下降2.8個百分點。3、消費品零售總額2007年實現社會消費品零售總額 61.9億元，比上年增長13.9%，增幅為

14、近 10年來最高水平。4、居民人均儲蓄存款余額居民儲蓄存款余額160.8億元，較年初增加19.9億元，增長14.2%。5、人均居住面積城鎮居民人均住宅使用面積18.9平方米，農村居民人均住房面積38平方米。第二章淮北房地產市場發展概況一、淮北房地產發展的軌跡：2001年黎苑新村成為淮北市最大最大的住宅小區。房地產市場平穩。2002年淮北市房地產開發投資額為1。37億元。2003年淮北市房地產投資金額達 6.1億元，同比增長了 74%，完成開發建 設面積150.52萬平方米。2004年，房地產開發經營商品房施工面積 225.4萬平方米;竣工面積90.85 萬平方米；商品房銷售面積60.53萬平方

15、米；商品房銷售額8.79億元。2005年房地產投資8.8億元。2006年僅相山區內房地產投資就達到 10億元。從2001-2005年底相山區五年累計完成開發面積 400萬平方米。2002年以來,淮北市商品房銷售價格的不斷上漲也反映了商品房市場的供求 狀況。在淮北,商品房價格平均價格2002年為1202元/平方米,2005年5月末為1519元/平方米,上漲了 26.4%。但是市區的商品房價格明顯的高于統計價格。 目前市區新建住宅和二手住宅的最低價格分別為1950元/平方米、1500元/平方米；最高價格分別為3100元/平方米、2900元/平方米，比2002年幾乎增加了一 倍，居安徽全省的第二位。

16、二、現狀：淮北市房地產起步較晚，雖然歷經這幾年的高速增長，發育還是不太完善，表現在房地產價格不太穩定，開發項目信息不能共享，已售房和未售房信息不公 開，期房交易、炒房等投機行為嚴重，造成了多數市民對是否買房把握不準，對 房價更是如霧里看花般迷惑，是持幣待購還是馬上入市，專家的爭論，政府的缺 位，使百姓無所適從。目前淮北市新樓盤房價保持在1600-2500元/平米之間，最高3200元/平米。從2002年到現在，淮北市房地產項目開工和竣工面積成倍增長，房產交易 空前活躍，同時房地產價格不斷增長，很多市民已經感覺到房價到了無法承受的 地步，最近的一項調查顯示多達 90%的人表示買不到房子，一時間，房

17、價成了 人們街頭巷尾議論最多的話題：今年房價還會不會繼續上漲；價格會不會往下跌， 會出現在什么時候！三、分析現在房地產市場上無外乎兩種聲音：1、房地產價格繼續上漲，因為真實地消費需求決定著現在房地產市場還是 買方市場，房屋還屬于緊俏商品，供不應求，價格自然會上漲，加上土地成本、 建筑材料成本不斷增加造成房地產價格不斷走高。2、 房地產價格將在2007年夏秋間出現下降的拐點，這是因為房地產市場 經過幾年發展，利潤可觀，吸引了眾多的開發企業進入，大家都在圈地建房，一時間房地產項目如雨后春蘇般的大量增長，百姓固然有需求，但是需求總量有限， 而開發面積成倍增加，早晚會出現供大于求的局面，到那時房地產價

18、格的走勢將 會日趨明顯！四、風險淮北市的房地產新項目雖然主要集中在人民路附近，但是配套設施及其不完善，商業、醫療、教育、金融、日常消費設施也不健全，城市新區的居民生活還 要靠老城區補給。新區的小區建設大多是100平米以上的大戶型房屋，在目前較高的房價下， 房屋總價較高，購買房屋的市民70%靠銀行貸款，買房后，他們不得不緊衣縮 食，還款供房貸，大大的影響到他們的生活質量，一旦經濟出現波動，或者銀行 調高利率水平，將進一步加大他們的資金壓力，加之父母養老、子女撫養、教育 醫療等現實問題，是這些新區居民不敢再奢侈消費，只能把錢繼續存在銀行里， 從而造成消費緊縮，使自己的生活水平不同程度的下降， 這是

19、他們不愿看到的事 實。一旦投資買房，就是為了賺錢房屋上漲后房價的差價， 而現在房價水平已經 處在一個很高的水平，達到了幾乎近瘋狂的地步，再此背景下，銀行已經調高了 貸款利率，當也不排除國家有關部委和央行聯手調控房價，進一步出臺房價調控措施政策的出臺，遏制房價，那時我市房價將出現一個新的拐點。 如果在進入投 資的話，利潤將大幅縮減，隨著房價見頂回調的可能性越來越大， 投資房市的風 險也隨之加大，一旦房價回調，房屋加之縮水的速度一點都不比股市慢，目前房市已有一部分資金調離，重新投入股市、債市等金融市場。五、淮北市2006年上半年房地產市場發展平穩淮北市居蘇豫皖三省之要沖，臥淮海經濟區之腹地，轄一縣

20、三區，擁有二個省級 開發區，總面積2725平方公里，人口 202萬。2006年淮北市按照東延、西進、 南擴的思路在城市路網，功能設施和景觀建設都大做手筆，力爭將淮北市打造成 全國最佳宜居城市。淮北市房地產開發是在2001 2002年興起，在2003 2004年可以說完全 是個井噴的過程，由20萬平米猛增到160萬平米，投資額也由2億到6億的巨 大轉換。在市政府招商引資下，那些有著資金、人才的實力的房產開發商紛紛來 到了相城立項，據統計在相城的浙商房地產開發公司投資額已占到30%。2006年淮北市上半年房地產完成投資 4.32億元，同比增長37.12%，房屋 施工面積191萬平米，同比增長29.

21、05%其中新開工面積34.77萬平米同比增長21.6%竣工面積20.1萬平米，銷售面積8.04萬米，銷售額為12799萬元。2006年上半年作為房地產界風云變幻較頻繁的一個時期，淮北房地產市場依然在平穩中度過，這無不和政府及淮北市眾多房地產商有著密切的關系。房地產市場發展平穩，住房貸款增速減緩與房地產投資回落形勢一致，全市投機投資性住房需求得到一定遏制，但短時間內房價大幅度下降的可能性不大。相關人 士在談到淮北市房地產價格走勢時表示， 之前國家出臺的房地產調控政策，從長 遠看，必將對穩定住房價格，調控住房結構起到積極作用，但從短期來看，受有 關政策的影響，二手房交易量明顯下降，新上市的商品房由

22、于成本信息不對稱， 房地產開發商觀望、惜售，因此房價大幅度下降的可能性不大。上半年淮北市購房者的消費也更加理性，購買住房面積在80平方米到120平方米的占49.4 %。雖說2006年淮北市上半年房價比2005年上半年同期相比 每平方只上揚了 300元左右，但淮北市老城區因發展時間長，相應的配套設施 均已成熟，加上現在的購房者對下一代的教育環境都比較重視，使的那些在學校 附近的樓盤的價格都比較偏高，記者一朋友住在淮北市的教育巷，那里周邊有著 淮北市的一幼、一小、一高，像這樣樓盤價格就要比別的樓盤價格要高出許多。根據市場調研分析來看：年齡在 20 35歲的準購房戶在買房子時首選購房 面積在80平方

23、米到120平方米之間，但卻將目標鎖定在新城區，一是：價格相 對便宜，二是：居家環境好，三是：未來的升值潛力大。第三章淮北房地產市場分析一、淮北市房地產市場走勢分析進入二十一世紀開始，淮北房地產業迅速崛起。從最初的幾家統建辦I系統 公司發展到目前的眾多的房地產開發公司， 每年快速增長。呈現出從舊城改造為 主向新區開發轉變，從零星分散建設到成片開發建設，從各自建設到統一開發規 劃。1、淮北市房地產開發趨勢2006年市區推出的實際房地產開發與銷售總量約為 60萬平方米左右。2007 所推出的開發用地將維持去年的水平，土地的出讓形式仍將以拍賣、招標為主。 隨著中央有關文件的頒布和執行，2007年淮北市

24、的土地市場在保證穩定的供應 量同時，將更趨規范化。同時隨著經濟的快速發展，作為安徽北部的一個重鎮， 其資源城市的人均可支配收入將會有極大的提高，而房地產作為一種不動產的投 資正逐步被淮北當地老百姓接受，因此從購買力的角度來理解淮北的房地產發展 應該是較為樂觀的。根據統計分析，我們發現淮北市土地成交價格在近幾年內相差極大，究其原因主要是因為淮北市自從進行土地拍賣政策以來，地價得到大量的提升。因此， 作為必須以拍賣、招標形式出讓的商業、辦公用地的地價將出現快速上升， 從而 增加房地產開發成本，促使房價的上升。2、房地產投資情況分析房地產開發投資額度歷史數據比較1500001000005000002

25、00120022003開發投資額r住宅 二辦公樓=商業營業LI單位：萬元10%D商用物業住宅寫字樓其他數據來源：淮北市統計局發布的統計信息3、房地產市場供求情況淮北市往年房地產施工竣工量歷史數據比較施工面積單位：平方米Y竣工面積數據來源：淮北市統計局發布的統計信息4、淮北房地產市場分析小結自土地實行招標、拍賣的幾來，淮北的土地供應量成倍增長，土地供應量充 足。不管是房地產投資額還是商品房銷售總額近年來都保持良好的經濟增長態 勢，房地產各物業的供給略小于需求， 供求關系在正常的波動范圍內。從淮北市 統計局房地產價格指數來看，淮北房地產市場依然保持著強勁的增長態勢， 這種 趨勢將會在2007年繼續

26、持續下去。同時隨著外地投資大鱷不斷侵入淮北市場， 淮北房地產競爭有望進一步加劇。小結：由于是國家型“能源重鎮”，隨著煤炭、電力價格的持續上漲，以此為支柱產業的淮北市經濟呈跳躍性大幅發展。淮北礦產集團即接近20萬戶，這類 人群往年長期居住在狹小局促的 40- 50平方米的第一代、第二代住宅樓內， 經濟的發展，個人生活水平的不斷提高，促使這類人群正在持續成為當地房 地產改善型需求的巨大客戶群體。特別值得關注的是淮北礦產集團的中高層 管理人員，規模龐大，消費能力驚人。房地產作為消費和投資熱點已經形成，而不是處于形成的過程。近幾年，房地產開發投資、增量房銷售、二手房交易都快速增長，房價上漲速度也較大，

27、房地產業已經成為新的經濟增長點。房地產消費熱點和投資熱點一旦形成就會持續一段較長時期。城市帶來的經濟高速增長的格局近期不會改變，經濟高速增長帶來人均可支 配收入的相應增長，這也意味著老百姓人均可支配收入也會呈總體增長的趨 勢，消費和投資能力自然也會提高。人口城市化在快速推進。越來越多的農村人口進入市區，目前淮北每年人口城市化的速度在2%以上，外來人口的不斷涌入，必然增加買房人的數量 。城市向東、向南發展方向明確。淮北市區北部是相山，西部為縣域或外省市， 市中心區域只有東部與南部有良好的土地資源可予以利用，政府前幾年搬遷 到城南板塊，就指明了淮北現有的發展趨勢一一城市向東、向南開發拓展 。舊城改

28、造帶來 書城市化b淮北大規模的老城改造使得許多居民要重新購房， 老城改造使得拆遷量增大，住房的需求量也越來越大。地價漲幅較大，地價上漲難以控制。按照房地產市場運作的經驗，地價每上 漲1個百分點，房價就會相應上漲0.5個百分點。近幾年全國地價平均上漲 加大，地價上漲則拉升房價。從發展趨勢來看，淮北的地價長期上漲并不奇 怪。房地產市場賣者有定價優勢，從某種意義上講具有壟斷性。從經濟學上來說，房地產市場是個 爭占市場II,在寡占市場上，開發商必然會有賣家優勢，目前淮北房地產市場，畢竟同一個項目只有兩三個競爭項目，價格自然較高。房地產投資的財富效應。房價上漲，買了房的人得到實惠，發展商有更好的投資回報

29、，政府也得到更多的土地收入和稅收，這是一種財富效應。這種財富效應，使老百姓進入房地產市場十分踴躍。房價上漲不乏老百姓盲目追捧 的因素，據調查，淮北市區有些地方的二手房價高得毫無道理等，這客觀上 對房價上漲起到了推波助瀾的作用。房地產的供給品質不斷提高，將導致成本增高。隨著生活水平的提高，人們 對住宅、景觀、配套有了更高的要求，開發商必然會在這些方面投入更大的 資金，這也是發展商提高房價的一個籌碼。、房地產發展現狀與典型樓盤分析（一）總體現狀:目前淮北市內房地產發展較為良好，以鐵路線為界，城北（老城區）房地產基本以城內單體高層住宅和城邊緣多層小區為主，由于受老城區狹小區域、 丘陵地形的限制和成熟

30、的配套影響，目前房價較高（多層：2800-3000元/m2,高層 3500-4500 元/m2）。而城南以平原地形為主，故大型中高檔小區較多，同時隨著市政府南遷及各項城市配套的陸續到位，以及大型體育場館、五星級大酒店、高爾夫球場、 大型公園等相繼開工建設，城南版塊（尤其是城南東部）的升值空間巨大，目 前城南版塊的房價基本呈上漲勢頭，與兩年前相比平均漲幅為1000元/m2左右，當前的房價基本為多層、小高層：2200-2800元/m2,高層：3000-4000元/m2左右，而排屋、別墅：50-200萬元/套。（二）目標地塊競爭性樓盤 一一翡翠島:地理位置人民路（四馬路）以北、南湖路以西、張寨路以東

31、開發商中房集團 淮北中房金爵房地產開發有限公司物業管理中房物業（通過IS09002國際體系認證）策劃代理北京亞豪房地產服務機構廣告策劃北京萬有引力廣告公司總用地面積約300畝建筑面積約27萬m2容積率1.34樓盤獎項2007年中國最值得期待名盤（第8屆住交會）樓盤廣告3月18日開始淮北只有兩種住宅習習翠島，非習習翠島六大 物業類型1、淺水灣組團一一獨棟別墅為主的景觀中心區扇形布局下沉式庭院私家木棧道私家專屬車房2、林水公館組團一一林水相依聯排別墅區6-8米面寬6米挑咼客廳 南北雙向私家花園 內置中庭院3、凌波水榭組團一一環繞溪流的疊拼別墅外置樓梯185-197m2面積 下層送大面積私家花園上層

32、送大面積觀景露臺4、陽光漫板組團一一掩映層林的花園洋房6層電梯情境式退臺花園洋房 一梯兩戶電梯 入戶花園 大面寬、短進深 全明衛90-137m2面積 封閉陽臺5、城市花園組團一一藏身花園的城市公寓大面寬、短進深封閉陽臺入戶花園&棕櫚花園組團一一卓爾不群的點式高層淮北獨創棕櫚花園點式高層組團 弧線立面設計180度觀景情趣衛浴4.5米挑空大堂8000平米景觀大道景觀布局一軸、兩灣、六大功能組團社區配套1000m2VIP生活會所、沿人民路商業區配套設施集中供暖系統、外墻外保溫、24小時供熱水、區內活水目前狀況銷售價格尚未開盤排屋：3950-5500 元/m2多層電梯洋房：2950-3500元/m2周

33、邊配套桓譚公園、五星級金陵大酒店、高爾夫球場、十二中、 體育場館等其他情報樓盤效果圖2005年地板拍賣價1.3億元（約40萬/畝）注：以上效果圖攝于電視屏幕（三）典型樓盤分析：淮北市城南版塊（鐵道線以南）部分中高檔樓盤個案分析:1、藍湖綠城地理位置長山路橋南、東200米，桓譚公園西側，桓譚路以南開發商安徽悍馬房地產開發有限公司建筑面積22 萬 m2社區配套10000m2中心景觀區域，保溫墻體、彩鋁窗、雙層中空玻璃、1100m2豪華會所物業類型多層（6層）、小高層目前狀況一期：基本售罄（2007年10月份交房）戶型設計55-200m2 （10余種戶型）調研目標多層、小高層銷售價格2 24層中間套

34、128m , 2355元/m （2007年10月交房）物業費未定周邊配套桓譚公園、黎苑小學、12中學等2、溫哥華城地理位置人民路東頭（錦河兩岸）開發商安徽眾安房地產開發有限公司（浙江眾安集團）方案設計上海澳森建筑設計有限公司策劃推廣杭州味蕾廣告總用地面積3818畝（二期400畝，其中南區200畝）建筑面積225萬m2 （二期22萬m2，其中南區10萬m2）社區配套幼兒園、大型超市、時代公園、智能化系統物業類型多層、排屋、別墅二期：多層、水緣聯排別墅（27幢）目前狀況一期已售罄，并入住二期南區：正在銷售，北區尚未開盤戶型設計多層標準層：131.07-189.55mf2多層躍層：213.09-32

35、9.93m聯排別墅：193.09-196.29mf銷售價格二期南區多層：1800-1900 元/m2（ 5-6 層躍層 1600 元/m2）排屋：2700-3000 元/m2二期北區：多層：2000-2200 元/m2,別墅：5000-6000元 /m2物業費多層0.45元/m2周邊配套一幼、一小、一中3、萬馬相山庭院地理位置東起張寨路、西土長山路、南土重莊路、北依梅夕苑路開發商浙江萬馬集團淮北市萬馬房地產開發有限公司規劃設計杭州江南建筑設計院景觀設計澳大利亞BBC建筑景觀工程設計公司物業管理浙江中都物業管理有限公司整合推廣杭州新天地行銷機構全案策劃杭州青鳥廣告樓盤賣點未來淮北最具精品氣質的高

36、尚人文社區總用地面積298畝建筑面積25 萬 m2容積率1.3 （庭院洋房1.1以下）綠化率42.2%規劃樓數15個花園院落（4-6棟建筑圍合成一個院落組團）物業類型庭院HOUSE、庭院洋房（多層）戶型設計庭院洋房：116.23-161.76m?庭院 HOUSE： 208.7-234.7m?配套設施墻體外保溫、中空玻璃門窗、壁掛式分戶供暖系統社區配套4200m2相山生活會館、景觀泳池2約12000m商業步行街和中央綠軸、內環道路國際標準的9大智能體系1700m幼兒園銷售價格庭院洋房：2488元/m2 （起價）庭院HOUSE: 3500元/m2 （起價）周邊配套婦幼保健院、射擊館、淮北市體育館、

37、市政府、世紀廣場、十二中、名流酒店等備注樓盤參考萬科天津水晶城規劃建設4、可倫國際公館地理位置相山路與桂苑路交叉口投資商加拿大可倫國際房產開發商淮北可倫商貿廣場開發有限公司全程代理上海誠策地產機構建筑規劃英國HWCD景觀設計美國都林景觀設計事務所建筑風格加拿大風情園林社區建筑面積70000m2 （商業面積 20000m2）規劃樓數12棟低密度雙景觀住宅（多層）物業類型多層、大型商業樓盤獎項2007年中國綠色地產品牌十大園林景觀樓盤金獎目前狀況多層在售、商業尚未開盤戶型設計98.76-143.93m2車位比例1:2銷售價格多層2400元/m2 （均價）周邊配套地處淮北行政辦公中心，商貿廣場、郁金

38、香大酒店、同仁中學、中級法院等說明該樓盤除多層住宅外，以大型商業中心做為樓盤主體5、帝景翰園（中央公館）地理位置梅苑路以北體育中心以南開發商淮北宏基房地產開發區有限公司整體設計華邦建筑設計機構（上海）物業管理加拿大 COLLIBRS INTBRNATIONAL行銷企劃TOPSIDE天仕不動產機構（上海）物業類型高層、別墅目前狀況一、二期已售罄，三期接受預約，尚未開盤戶型設計三期高層：105-150m2、別墅：300m2起銷售價格三期高層：3000-4200元/m2、別墅：180萬元/套起價備注目前淮北公認最高檔的小區6、奧斯卡春城地理位置相陽路（天地人集團對面）投資商浙江中富建筑集團股份有限公

39、司（紹興 上虞）開發商淮北富華置業有限公司建筑景觀設計浙江華匯工程設計集團有限公司全案策劃杭州尚龍廣告物業類型多層（5+1）社區配套熱電廠直接集中供暖、5大主題風情廣場、2萬m2城市休 閑綠化、目前狀況一期已基本售罄，于2007年7月份交房 二期尚未開盤，但可接受預約戶型設計約 80-160m2銷售價格一期多層：2360元/m2周邊配套淮北職業技術學院、同仁中學、梅苑學校（西）7、家天下水景天成地理位置濉溪路306號慶相橋西南（與濉河交叉口）開發商淮北綠洲房地產有限公司景觀設計衢州花神園林綠化工程工程有限公司全程企劃廈門特域企劃公司總用地面積415 畝（30 萬 m2）建筑面積45000m2

40、（二期）規劃戶數303戶（二期）綠化率60%樓盤賣點淮北獨創的組團式景觀綠島設計淮北唯一原生態水公園高尚居所社區配套10000m2中央會所、9班幼兒園、私人健康中心、中央游泳 廣場、網球場、親水平臺、親子樂園、3萬m社區內水系物業類型多層、高層、疊排、別墅目前狀況一期多層基本售罄，一期疊排、二期多層正在銷售戶型設計一期疊排270m2左右二期多層親水公寓129-167m2、二期疊加別墅190-286m2復式花園洋房（現房）：230-300m2、銷售價格一期疊排：2600元/m2 （均價）總價70萬二期多層：2400元/m2 （均價）周邊配套1700米濉河河濱公園、新老濉河水域、淮紡路小學8、宏發

41、半島地理位置相陽路106號開發商淮北潤竹置業有限公司規劃樓數4幢物業類型高層住宅目前狀況14層以下已基本售罄、14-19層有部分房源在售戶型設計88-190m2銷售價格2900-3900 元/m2 （14-19 層價格）物業費20.6元/m /月周邊配套二幼分院、相陽路菜場、翠峰路小學、黎苑小學、中醫院、 相王廣場、世紀廣場、體育廣場、工行、農行等公共交通8路、16路、18路、19路9、新城國際地理位置人民路與相陽路交叉口西側開發商淮北市房地產開發公司物業管理品牌物管公司（24小時酒店式管理）全程策劃合肥賤賣廣告有限公司樓盤廣告60年代生人生活專署總用地面積6000m2建筑面積23000m2

42、（高層住宅 19000m2、商場 4000m2、地下 2000m2）綠化率30%車位數60個（38個私家停車位）樓盤賣點淮北首個公館式豪宅樓盤特點900m2空中花園、純四房公館豪宅、裙樓大型商業配套設施板式高層、一梯兩戶、雙層中空玻璃、中央空調系統、集中 供暖系統、新型保溫墻體建材、智能化系統規劃樓數1幢（114戶）物業類型高層（3-16層）目前狀況接受預約、尚未開盤戶型設計三房兩廳兩衛一內庭院155.67m2銷售價格2400元/m2 （均價）周邊配套西城小學、人民路中學、淮北煤炭技工學校、淮北中醫院、 西城新村菜場、中國銀行、體育廣場、淮北行政服務中心、 中國移動通信、相山區檢祭院、人壽保險

43、、大地財產保險等10、慢城地理位置人民路以南，北寨路與長山路之間（發現之旅東側）開發商淮北淮信房地產有限公司建筑設計北京中華建筑設計院銷售代理安徽同志地產顧問機構品牌運籌合肥同志廣告有限責任公司建筑面積12 萬 m2物業類型多層、小高層、商鋪配套設施分戶供暖景觀配套3500m2東南亞風情中庭景觀目前狀況在售戶型設計多層 116.1-158.41mf，小高層 87.13-123.32后,多層頂層 186.88-219.89m2，小高層頂層 210.94-212.91nf，銷售價格多層 2690-2800 元/m2,小高層 2200-2700 元/m2特價房源9#102 （多層洋房）135.1m2

44、，2490元/m2，總價 336449元 1#0902 （電梯洋房）90.52m2，2550 元/m2，總價 230826 元 2#1103 （電梯復式）m2，2520 元/m2，總價 531569 元8#605 （多層復式）217.23m2，1990 元/m2，總價 432288 元物業費多層0.3-0.4元/m2/月，小高層前 3年0.3-0.4元/m2/月周邊配套糧貿大廈、婦幼保健院、金陵酒店、12中、體育中心等11、佳恒桂花園地理位置梅苑路北側、相山路西側（香舍花都對面）開發商不詳物業類型多層配套設施分戶供暖景觀配套3500m2東南亞風情中庭景觀目前狀況尚未開盤（估計以集資房為主）戶型

45、設計89.56-147.68m2 （共 7 種戶型）周邊配套農行、國稅大廈、國泰中學、兆基家居、聯通大廈、博物館、 圖書館等淮北市城北版塊（鐵道線以北）部分中高檔樓盤個案分析:1、九方天水（現名：九方東紫昱苑）地理位置林業處以北長山以南（榴園路與幸福路交叉口）開發商淮北市九方房地產開發有限公司銷售代理安佳置業顧問有限公司綠化率32%樓盤賣點皖北地區首席半山養生型主題社區規劃戶數400余戶物業類型多層、聯體別墅（2戶）、獨棟別墅（1戶）目前狀況預約登記中（尚未開盤）戶型設計多層 46.40-148.95m2社區配套統一分戶供暖、智能化安全體系、管家式物管、35處社區健身設施、100公尺攀巖基地、

46、1000米景觀大道周邊配套礦工醫院、職防院、二幼、二小、實驗中學、銀行、餐飲、 百貨大樓、友誼巷、黨校采場、淮海路商業圈、相山公園、2、名仕花園地理位置相山路北端，淮北電大南開發商不詳規劃樓數1棟規劃戶數158號物業類型高層目前狀況6層以上已全部售罄，1-6層部分房源在售戶型設計119m2、158m2、190m2銷售價格3600-4070 元/m2 （1-6 層），頂層 4900 元/m2銷售率90%周邊配套二實小藝術幼兒園、實驗二小、電大、市委黨校、相山公園（四）樓市主要特征評點：1、樓市規模分析由于早期較早項目進入尾盤期，市場供應量相對減少，但是同時部分新樓盤 正在推廣正式入市，如相山庭院

47、、慢城、相山峰景、水景天成二期、華佳梅苑二 期、奧斯卡春城二、三期以及慢城等，估計未來12年市場的總體供應量仍會維持在約50 70萬平方米左右。淮北市場上戶型面積相對集中在 90150平方米的中、大戶型為主。90平 方米的二室二廳，以及110120平方米的三房二廳為市場主力戶型，從銷售進 度來看，此類房型也是市場上暢銷房型。預計在一7090策實施以后，市場上90平方米及以下的中、小戶型將大量上市，市場競爭將更為激烈。不確定因素也在相當一定程度上存在，如翡翠島、慢城、相山庭院、帝景翰園后幾期產品的上市時機、價位，都將可能成為潛在重要的競爭對手，應給予高度關注。2、價格分析淮北新售樓盤的單價區間：

48、1600-5500元/平方米，其中最低報價是溫哥華 城二期1700元/平方米，最高報價相山庭院別墅報價 5500元/平方米。淮北新售 樓盤的價格主力區間：多層（包括花園洋房）：2800-3500元/m2，高層3000-4500 元/m2，排屋、別墅：50-200萬元/套。主力總價在22萬一35萬之間。部分一樓送花園，價格和3、4樓齊平，6樓普遍帶閣樓2.2米以上的計入建 筑面積，銷售價格基本為各樓盤最低價格。3、營銷策略分析大部分樓盤都主要以戶外廣告為主，如羅馬旗、大型戶外看板等。新出樓盤越來越注重對樓盤的形象包裝，如售樓出的裝修、項目沙盤的制作精美、銷售資料的配備等。大量代理公司的介入，從根

49、本上提高了整個淮北市場的銷售水平和競爭力。部分樓盤辦理VIP貴賓卡，提供部分優惠打折等。4、銷售狀況分析部分樓盤已經售完，如早期的金色華松、惠澤山莊等，部分進入尾盤銷售，如香舍華都、凱旋百年、海容尚城等，以及從帝景翰園的后期銷售情況來看，總 體銷售呈現一片-上升I趨勢。除了新上市尚未開盤的樓盤外，在售樓盤的總體銷 售率75%左右，但是其中部分樓盤銷售率達 90%以上，如相山1號、現代花園、 巴黎印象等，也有部分樓盤銷售約 40%，如慢城等。從整個市場來看，樓盤的形象包裝，廣告推廣以及現場的銷售道具的配備情況來看，注重形象包裝的樓盤在銷售速度方面顯然要快于不注重包裝的樓盤，如香舍花都，相山1號以

50、及帝景翰園等。從本次市場調研情況來看，淮北市場項目總體規劃有超小高層、 高層、多層 混合社區方向發展的趨勢，同時在帝景翰園成功的刺激下，市場對高層、小高層 項目看好的趨勢提高。從項目個體來看，規劃中越來越注重小區的品質的提高、 從概念的導入、到 建筑的設計、小區的環境等各個方面都得到進一步的提升。5、目標客戶分析目前淮北的主要購房群體為采礦業從業人員、電廠職工、政府公務人員、從事經營者。其中礦區職工為房產市場的主要購買力，礦區中高層管理人員以 及從事經營者則為排屋（連體別墅）、別墅的主要消費群體（礦區的基本職工月 收入為3000元以上，而中高層管理人員一般年薪均為 10萬以上）。根據2005-

51、2006年淮北房地產市場調查研究機構的一份內部調查問卷統計分析資料淮北市消費者住宅戶型需求調查報告 顯示，我們可以了解淮北市目 前在售樓盤的主力戶型、暢銷戶型、滯銷戶型及消費者對戶型的需求類型：（1）客戶需求特點A 年齡分布： 3000元以上,55, 25% 500元以下，13, 6%1 500100（元,47, 21%2000300（元,35, 16%-10002000元,73, 32%被調查人群收入分析i 500元以下-| 5001000元10002000元20003000元1 3000元以上目前淮北居住狀況:廠 35, 17% 109, 51%- 47, 22%_116, 8%L丿L 4

52、, 2% 一-目前居住樓型I-多層小高層高層_1別墅I其他目前淮北市消費者居住多層的約 51%，居住小高層的約22%，居住高層的 約8%,居住別墅的約2%,居住其他物業類型的約17%;其中39.1%居住在一、 二層，33.4%居住在三、四層，17.6%居住五、六層，9.9%居住在七層以上。由此可以看出，現在淮北市的住宅主要的建筑形式還是多層， 這是符合現在 淮北市的現實狀況的。現居住戶型分析： 73, 34%廠 71,32%|_ 12, 5%口 一室一廳一衛L9, 4%22, 10%23, 10% 9, 4%|_2, 1%二室一廳一衛1_1四室二廳二衛其他| 12% 14% 6%匚16%111

53、4%(_ 20%|_ 18%105115就115就以上居民現居住戶型分析居住面積統計I I 65平米以下U 6575就n 7585就n 8595就口 95105就目前居住面積統計目前被調查者的居住面積在 65川以下的約占11.9%, 6575川之間的約 15.7%, 7585川之間的約20.5%, 8595川之間的約18.1%, 95-105川之間的 約13.8%, 95105川之間的約5.7%, 115川以上的約14.3%。由上圖表可以看出，淮北市以前建設的住宅面積大多數都較小。從以上的統計數據可以看出，淮北市目前存在的戶型中二室二廳一衛及二室 一廳一衛占絕大多數，住宅面積也大多為6595卅

54、，絕大多數的被調查者居住的 是多層住宅。客戶來源分析區域客戶群體比例:產品以及戶型分析A.購買樓型意向統計一 31%購買樓型意向統計匚多層 廠小高層 廠高層匸別墅其他從被調查者的購買意向上看，24%的人群選擇購買多層，31%的人群選擇小 高層，17%的人群選擇高層，27%的人群選擇別墅，1%的人群選擇其他物業類型。 拋開購買力的因素，適居度、環境、管理等都日益得到消費者的重視，所以選擇 別墅的人群較多；小高層的適居性、環境、管理等也相對較好，而價格相對別墅 來說較低，所以大多數人群選擇小高層。由此可見，隨著經濟的發展以及信息的快速傳播， 有著良好的管理、優美的 環境、適中的面積的小高層、別墅等

55、都在為淮北市民所接受。當然，考慮的淮北 目前的經濟狀況和居民收入水平，小高層住宅將來會越來越為多數消費者所接 受，而高層和別墅這樣的高檔次樓盤目前還不能為大部分的市民看好。購買戶型意向統計析而對被調查者的戶型需求調查中，約6.4%的人群選擇二室一廳一衛，26%的人群選擇三室一廳一衛，16.9%的人群選擇三室二廳一衛，31.5%的人群選擇 三室二廳二衛，15.5%的人群選擇四室二廳二衛，3.7%選擇其他戶型，從功能的 全面性、實用性及私密性的角度上，消費者目前對三室二廳二衛的戶型較為偏愛。以前的兩居室的戶型現在已經不能夠滿足淮北市民的生活需求了，從圖表上我們可以看出，現在三室的戶型甚至是更大點的

56、戶型都能夠找到適合的消費人 群。因為現在的淮北人民更注重的的是住宅的居住功能的完善。希望購買居住面積統計7585就8595就95105tf105115就J115125tf_| 125135就1135145就145155就1155就以上而對希望住宅面積的調查中，大多數選擇95-105川和115-125川這兩種面積形式，主要是因為對于年輕的購房者心理來說，擁有的積蓄相對較少，而基本上95105卅的面積也就足夠，可能以后有機會還可以再換面積較大的房型；對 于處于中年層次的人群來說，要考慮到家庭成員的居住場所是否足夠寬敞，功能是否齊全等，而手頭上的積蓄相對較多，所以普遍會選擇面積相對更為適中的 951

57、05 川和 115125 m20相對于戶型來說，消費者對于住宅的面積需求有變化， 但是面積需求也不是 像有些行業樂觀人士所說的越大越好。目前比較適合的面積就在95125卅之間。廠 19, 9%H23,I 1143, 65%朝向調查分析戶型設計分析_1 一臥一廳 兩臥一廳 二I三間臥室 I兩間臥室從被調查者對住宅各部位朝向的意向上看，有65%的被調查者希望購買兩間 臥室一間客廳朝南的房型，主要由于目前消費者對住宅的采光的要求普遍較高， 相對應的也就要求開發商的戶型設計必須要重視住宅各部分采光的要求。生活水平的提高使得現在的淮北市民開始注重良好的生活環境。他們對于住宅的舒適性也有了一定的認識，采光

58、、通風都成為他們購房時重點考慮的因素L I 20, 10%丨 55, 27%74, 36%匚 54, 27%淮北市消費者客廳樣式表匚直接進入客廳匚設有玄關匸帶有入戶花園u帶有入戶花園并設有玄關從被調查者對住宅入戶方式上看，約 64%以上的被調查者選擇入戶不直 接進入客廳，隨著生活水平和質量的提高，消費者希望的生活方式是多樣的， 對每個細節都是挑剔的，以往不被重視的入戶方式現在出現的如入戶玄關、 入戶花園等各種設計細節。在實際調查中，發現目前淮北市市民中年人群講究實用，多數選擇直接 進入客廳，從而使得客廳的實用面積最大；而作為年輕消費群體，他們需求 的是新潮、別致的布局，以張顯個性，所以大多數不

59、選擇直接進入客廳。從被調查者對住宅面積分布上看，對客、餐廳面積要求主要集中在3040m2,主臥室面積集中在2025 m2，次臥室面積則集中在1520 m2,現在的社會很 強調人與人的交流和交往，而中國的傳統也講究待客之道，而對于現在的家庭來 說，親戚、朋友等上門做客最直觀反映主人的檔次的就是客廳、餐廳是否寬敞，是否有可以留宿的客房及房間的大小等等， 并且出于居住舒適度、實用性等方面 的考慮，一般消費者會選擇主臥室、客廳相對較大的。從消費者對陽臺分布的意向上看，多數人要求的陽臺不是越多越好，而是盡 量的實用，或者南1北1（42%）,或者南2北1（35%）,因為陽臺畢竟還是占 住宅的建筑面積的。第

60、四章項目分析一、項目概況本案位于淮北市市區桓譚路以南、張寨路以東、南湖路以西、桓譚公園以北。 地塊占地面積約233畝，容積率約1.3。1、地形地貌地塊地勢平坦，現已全部拆遷與平整完畢，接近于凈地。地塊北面即為桓譚 路，項目西南面有獨特的區位綠化水景觀 桓譚公園，風景秀麗。桓譚公園南 面為正準備強力推盤的翡翠島項目， 再往南為城市橫向干道人民路。項目地塊西 面為正在修建的張寨路，張寨路以西為在售的藍湖綠城項目。 項目地塊東面為南 湖路，與馬莊隔路相望。地塊內部地形地貌項目北面項目東面項目南面2、周邊配套設施項目地塊周邊配套設施為桓譚路原有老街的生活配套設施，居住與商業現狀氛圍都較差。教育機構：十