1、 .DOC資料. 房地產(chǎn)企業(yè)ISO常用標(biāo)準(zhǔn)-作者：-日期：合同評(píng)審控制程序1. 目的通過對(duì)合同評(píng)審的控制，明確顧客對(duì)產(chǎn)品的要求及公司具備滿足這些要求的能力，確保合同得以順利履行，滿足顧客要求。2. 范圍 本程序適用于公司合同的評(píng)審工作。3. 職責(zé)3.1 總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)合同評(píng)審的綜合管理工作，對(duì)合同的合法性、有效性進(jìn)行評(píng)審； 3.2策劃營銷中心負(fù)責(zé)房屋銷售、租賃、代建合同評(píng)審的組織、記錄以及合同的簽訂、修改等工作；3.3 財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部對(duì)合同資金付款計(jì)劃、履行合同的資金運(yùn)作計(jì)劃進(jìn)行評(píng)審，負(fù)責(zé)融資合同評(píng)審的組織、記錄以及簽訂和修改等工作，； 3.4工程部負(fù)責(zé)對(duì)合同的工程技術(shù)可行性、安全性進(jìn)行評(píng)

2、審； 3.5審計(jì)部負(fù)責(zé)對(duì)合同的條款的嚴(yán)密性、屬實(shí)性進(jìn)行評(píng)審。4. 控制程序4.1 房屋銷售合同的評(píng)審 4.1.1 公司開發(fā)項(xiàng)目開盤前的銷售方案以及集團(tuán)購買、金額超過1000萬元的房屋銷售合同采取會(huì)議評(píng)審的方式進(jìn)行，在開盤前或合同簽訂前，由公司經(jīng)營副總經(jīng)理主持，策劃營銷中心組織工程部、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計(jì)部召開評(píng)審會(huì),對(duì)銷售方案或合同草案進(jìn)行評(píng)審:a)策劃營銷中心負(fù)責(zé)提供銷售方案或銷售合同草案，并對(duì)其中的銷售方式、產(chǎn)權(quán)證書辦理要求以及對(duì)方資信程度等進(jìn)行評(píng)審； b)工程部對(duì)其中的銷售面積、工程項(xiàng)目的使用功能和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及工程保修等條款進(jìn)行評(píng)審；c)財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部對(duì)其中的銷售價(jià)款、付

3、款方式等經(jīng)濟(jì)條款進(jìn)行評(píng)審； d)總經(jīng)理工作部對(duì)合同的合法性、有效性進(jìn)行評(píng)審； e)審計(jì)部對(duì)合同的嚴(yán)密性、屬實(shí)性進(jìn)行評(píng)審。策劃營銷中心負(fù)責(zé)評(píng)審會(huì)議的記錄,編制銷售方案或填寫“合同評(píng)審表”，由參加評(píng)審人員填寫意見并簽字,交分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批。4.1.2 零散房屋銷售合同的評(píng)審對(duì)于散戶購買或者集團(tuán)購買、金額在1000萬元以下的房屋銷售合同作為零散房屋銷售合同進(jìn)行評(píng)審。在合同簽訂前,由承辦人負(fù)責(zé)對(duì)合同草案內(nèi)容對(duì)照已經(jīng)批準(zhǔn)通過的銷售方案進(jìn)行評(píng)審,無異議時(shí)，辦理合同簽訂前的巡簽手續(xù)，執(zhí)行Q/TZH-WI-005合同管理制度。 對(duì)于顧客的特殊要求或超出銷售方案的要求，應(yīng)填寫合同評(píng)審表，講明這些要求，由策劃

4、營銷中心、工程部、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計(jì)部進(jìn)行書面評(píng)審，公司經(jīng)營副總經(jīng)理批準(zhǔn)。 4.1.3對(duì)銷售合同中不明確或無法滿足的內(nèi)容，由策劃營銷中心記錄，聯(lián)系顧客進(jìn)行協(xié)調(diào)，達(dá)成一致。4.2房屋租賃合同的評(píng)審 4.2.1 對(duì)公司物業(yè)的租賃方案及一次性租賃面積在1000平方米以上的房屋租賃合同采用會(huì)議評(píng)審方式進(jìn)行評(píng)審，在方案確定或合同簽訂前,由策劃營銷中心組織工程部、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計(jì)部召開評(píng)審會(huì),對(duì)租賃方案或合同草案進(jìn)行評(píng)審:a)策劃營銷中心對(duì)其中的租賃方式、承租人的有關(guān)要求、承租人的資信程度、租賃用途的合法性等進(jìn)行評(píng)審； b)工程部對(duì)合同所涉租賃房屋的質(zhì)量和使用功能、維

5、修條款等進(jìn)行評(píng)審;c)財(cái)務(wù)與資產(chǎn)運(yùn)營部對(duì)其中的租賃價(jià)格、付款方式等經(jīng)濟(jì)條款進(jìn)行評(píng)審； d)總經(jīng)理工作部對(duì)合同的合法性、有效性進(jìn)行評(píng)審； e)審計(jì)部對(duì)合同的嚴(yán)密性、屬實(shí)性進(jìn)行評(píng)審。策劃營銷中心負(fù)責(zé)評(píng)審會(huì)議的記錄，填寫“合同評(píng)審表”，由參加評(píng)審人員填寫意見并簽字，交公司分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批。4.2.2租賃面積在1000平方米以下的房屋租賃合同,在合同簽訂前,由承辦人組織相關(guān)部門對(duì)合同草案內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審，辦理合同巡簽手續(xù)，執(zhí)行Q/TZH-WI-005合同管理制度。 4.2.3對(duì)合同草案中不明確或無法滿足的內(nèi)容，由策劃營銷中心負(fù)責(zé)聯(lián)系顧客進(jìn)行協(xié)調(diào)。 4.3融資合同評(píng)審 4.3.1開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)過可行性研究和

6、投資決策后，由財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負(fù)責(zé)根據(jù)“項(xiàng)目運(yùn)作方案”中規(guī)定的融資方式和要求，聯(lián)系貸款人，洽談?dòng)嘘P(guān)的融資事宜。 4.3.2在合同簽訂以前，由財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部組織總經(jīng)理工作部、審計(jì)部召開合同評(píng)審會(huì),對(duì)融資合同草案進(jìn)行評(píng)審。a)財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部對(duì)對(duì)方的資信程度、資金用款計(jì)劃、借款期限及利率、還貸資金來源及還貸計(jì)劃、雙方的權(quán)利與義務(wù)及違約責(zé)任等條款進(jìn)行評(píng)審； b)總經(jīng)理工作部對(duì)合同合法性、有效性進(jìn)行評(píng)審；c)審計(jì)部重點(diǎn)對(duì)合同的嚴(yán)密性、屬實(shí)性和相關(guān)財(cái)務(wù)條款進(jìn)行評(píng)審。 4.3.3財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負(fù)責(zé)評(píng)審會(huì)議的記錄,填寫“合同評(píng)審表”,由參加評(píng)審人員填寫意見并簽字，交分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批。4.3.4對(duì)合同

7、草案中不明確或無法滿足的內(nèi)容,由財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部記錄,聯(lián)系貸款人進(jìn)行協(xié)調(diào)。 4.4 代建合同的評(píng)審 4.4.1 工程項(xiàng)目經(jīng)過可行性研究后，在合同簽訂前，由策劃營銷中心組織工程部、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計(jì)部召開合同評(píng)審會(huì),對(duì)代建合同草案進(jìn)行評(píng)審： a)策劃營銷中心負(fù)責(zé)對(duì)其中的代建方式、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及對(duì)方資信程度等進(jìn)行評(píng)審； b)工程部對(duì)合同草案的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、房屋造價(jià)、使用功能要求、工程進(jìn)度及質(zhì)量要求、工程技術(shù)可行性和安全性等進(jìn)行評(píng)審；c)財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部對(duì)其中的資金使用計(jì)劃、代建費(fèi)用的收取方式及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析等合同條款進(jìn)行評(píng)審； d)總經(jīng)理工作部對(duì)合同的合法性、有效性

8、進(jìn)行評(píng)審； e)審計(jì)部對(duì)合同的嚴(yán)密性、屬實(shí)性和相關(guān)財(cái)務(wù)條款進(jìn)行評(píng)審。4.4.2財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負(fù)責(zé)評(píng)審會(huì)議的記錄，填寫“合同評(píng)審表”，由參加評(píng)審人員填寫意見并簽字,交分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批。4.4.3 對(duì)于合同草案中不明確或無法滿足的內(nèi)容,由財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部記錄,聯(lián)系對(duì)方進(jìn)行協(xié)調(diào)，達(dá)成一致。4.5 通過評(píng)審,應(yīng)確保合同草案或評(píng)審方案的內(nèi)容達(dá)到：a) 條款完備可行,雙方的權(quán)利與義務(wù)明確； b)內(nèi)容合法有效，用語規(guī)范嚴(yán)密；c)確保顧客合理需求得到完整體現(xiàn)；d)公司具備滿足顧客要求的能力。4.6 合同的簽訂4.6.1 經(jīng)過評(píng)審?fù)ㄟ^的合同草案，由承辦部門依據(jù)Q/TZH-WI-005合同管理制度的規(guī)定，進(jìn)

9、行合同簽訂前的巡簽,與顧客正式簽訂合同。4.6.2 合同簽訂后,由合同承辦部門將合同正本交總經(jīng)理工作部存檔，副本送交財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部等相關(guān)部門。4.7 合同的變更4.7.1 對(duì)顧客提出的合同變更由承辦部門填寫“合同履行跟蹤表”,說明變更內(nèi)容和理由，由原相關(guān)評(píng)審部門、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批后，及時(shí)下發(fā)相關(guān)部門執(zhí)行。 4.7.2對(duì)公司提出的合同變更,由承辦部門負(fù)責(zé)通知顧客，并及時(shí)征求顧客同意后,辦理合同變更手續(xù)。4.7.3 合同重大變更應(yīng)重新組織相關(guān)部門評(píng)審。4.8 合同的解除4.8.1 根據(jù)合同規(guī)定的解除條件、開發(fā)經(jīng)營的實(shí)際和顧客的要求,進(jìn)行合同解除。4.8.2 合同承辦部門填寫“合同履行

10、跟蹤表”, 說明合同解除原因，由原合同評(píng)審部門審核簽字后,交分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批，由承辦部門負(fù)責(zé)通知顧客,辦理合同解除手續(xù)。4.8.3總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)指導(dǎo)承辦部門辦理因合同變更和解除而涉及的違約索賠工作，重大合同變更和解除的違約索賠應(yīng)由承辦部門會(huì)同總經(jīng)理工作部共同進(jìn)行。5.質(zhì)量記錄 5.1 QR04-01 合同評(píng)審表 5.2 QR04-05 合同履行跟蹤表 6.支持性文件 6.1 Q/TZH-WI-005 合同管理制度設(shè)計(jì)和開發(fā)7.3設(shè)計(jì)和開發(fā) 公司所開發(fā)工程的設(shè)計(jì)均委托具備相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位來完成，根據(jù)國家法規(guī)規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位不能免除設(shè)計(jì)責(zé)任，因此，公司將按以下規(guī)定對(duì)工程設(shè)計(jì)進(jìn)行控制： a

11、)按照7.4章節(jié)的規(guī)定進(jìn)行工程的設(shè)計(jì)招標(biāo)，確保選擇合格的設(shè)計(jì)單位； b)工程部設(shè)有專門人員進(jìn)行專項(xiàng)管理，參加設(shè)計(jì)單位各階段的評(píng)審活動(dòng)，包括設(shè)計(jì)輸入、設(shè)計(jì)輸出、最終設(shè)計(jì)結(jié)果的評(píng)審，以及設(shè)計(jì)驗(yàn)證和設(shè)計(jì)確認(rèn)等活動(dòng)。 c)通過采取抽查、設(shè)計(jì)參與、例會(huì)等監(jiān)督檢查形式，確保設(shè)計(jì)單位按照本標(biāo)準(zhǔn)7.3條款要求實(shí)施設(shè)計(jì)活動(dòng)。 d)對(duì)設(shè)計(jì)過程中的各階段活動(dòng)，一般由工程部技術(shù)專責(zé)人負(fù)責(zé)組織各項(xiàng)目部實(shí)施，重要活動(dòng)或關(guān)鍵活動(dòng)，由工程部組織進(jìn)行。 7.3.1設(shè)計(jì)和開發(fā)策劃 7.3.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)和開發(fā)過程中應(yīng)確定： a) 設(shè)計(jì)和開發(fā)階段； b) 適合每個(gè)階段的評(píng)審、驗(yàn)證和確認(rèn)活動(dòng)； c) 設(shè)計(jì)和開發(fā)的職責(zé)、權(quán)限

12、。 7.3.1.2策劃的輸出應(yīng)形成設(shè)計(jì)開發(fā)計(jì)劃，隨著設(shè)計(jì)開發(fā)的進(jìn)展、情況的變化以及可能發(fā)生要求的變更，設(shè)計(jì)開發(fā)計(jì)劃在適宜時(shí)修改或更新。設(shè)計(jì)開發(fā)計(jì)劃要由公司分管項(xiàng)目部進(jìn)行審核確認(rèn)。 7.3.2設(shè)計(jì)和開發(fā)輸入 7.3.2.1 工程部組織項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在設(shè)計(jì)招標(biāo)中，制定項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)書，設(shè)計(jì)任務(wù)書在發(fā)放投標(biāo)單位前，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行審核批準(zhǔn)。 7.3.2.2 項(xiàng)目部專責(zé)人參與設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)輸入評(píng)審。 7.3.3設(shè)計(jì)和開發(fā)輸出 設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)輸入要求完成設(shè)計(jì)階段任務(wù)，包括初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，項(xiàng)目部應(yīng)安排專責(zé)人參與設(shè)計(jì)單位組織的設(shè)計(jì)輸出評(píng)審，設(shè)計(jì)輸出文件（包括設(shè)計(jì)圖紙、說明書、專題報(bào)告及設(shè)備材料明

13、細(xì)表等）在放行前應(yīng)得到批準(zhǔn)。 對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的管理執(zhí)行Q/TZH-WI-010圖紙管理規(guī)定。 7.3.4設(shè)計(jì)和開發(fā)評(píng)審 項(xiàng)目部專責(zé)人參加設(shè)計(jì)單位組織的設(shè)計(jì)方案及有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證的設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議，以評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)開發(fā)各階段成果滿足要求的能力，并通過評(píng)審識(shí)別問題，采取改進(jìn)措施。 7.3.5設(shè)計(jì)和開發(fā)驗(yàn)證 為確保設(shè)計(jì)開發(fā)的輸出滿足輸入的要求，項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)單位的計(jì)劃安排，派專責(zé)人參加并聽取設(shè)計(jì)單位后期設(shè)計(jì)階段驗(yàn)證意見結(jié)論的匯報(bào)。 7.3.6設(shè)計(jì)和開發(fā)確認(rèn) 公司通過以下措施和方法進(jìn)行設(shè)計(jì)和開發(fā)的確認(rèn)： a)項(xiàng)目部專責(zé)人參加設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)確認(rèn)活動(dòng)； b)檢查落實(shí)設(shè)計(jì)圖紙是否通過政府主管部門的審批并簽章； c)由

14、項(xiàng)目部組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位進(jìn)行圖紙會(huì)審，執(zhí)行Q/TZH-WI-023圖紙會(huì)審制度； d)以階段性的驗(yàn)收，如：驗(yàn)槽、基礎(chǔ)驗(yàn)收、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等，作為對(duì)設(shè)計(jì)和開發(fā)的確認(rèn)； e)施工期間，請(qǐng)顧客進(jìn)行監(jiān)督，由項(xiàng)目部部負(fù)責(zé)聽取并收集顧客意見。 當(dāng)確認(rèn)結(jié)果表明設(shè)計(jì)開發(fā)的產(chǎn)品不能或不能完全滿足預(yù)期使用要求時(shí)，應(yīng)采取有效的跟蹤措施（包括變更設(shè)計(jì)）以滿足要求，確認(rèn)結(jié)果跟蹤措施。 7.3.7設(shè)計(jì)和開發(fā)更改的控制 7.3.7.1在以下情形下，要對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行更改： a)隨著設(shè)計(jì)開發(fā)的進(jìn)展、情況的變化，可能發(fā)生要求的變更，應(yīng)更改策劃輸出。 b)在設(shè)計(jì)開發(fā)的各項(xiàng)評(píng)審、驗(yàn)證、確認(rèn)等過程中，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題涉及的更改

15、采取跟蹤措施。 7.3.7.2設(shè)計(jì)更改要形成記錄，并由責(zé)任部門保存和管理。 7.3.7.3設(shè)計(jì)變更要充分考慮變更對(duì)以前完成部分和其它部分以及結(jié)構(gòu)安全和使用功能的影響，適當(dāng)時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)更改進(jìn)行評(píng)審、驗(yàn)證和確認(rèn)，予以充分分析和論證，在確定合理可行的基礎(chǔ)上，批準(zhǔn)后實(shí)施。 設(shè)計(jì)和開發(fā)更改的具體實(shí)施辦法見Q/TZH-WI-019設(shè)計(jì)變更實(shí)施辦法。采購7.4.1 總則 7.4.1.1通過對(duì)采購過程的控制，確保能夠選用合格的供方和采購的材料、設(shè)備質(zhì)量滿足項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的要求。 7.4.1.2職責(zé) a) 工程部負(fù)責(zé)公司的工程招標(biāo)工作，對(duì)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等供方進(jìn)行評(píng)價(jià)、選擇和驗(yàn)證； b)、物資采購中心負(fù)責(zé)物資采購工

16、作，對(duì)材料設(shè)備的供方進(jìn)行評(píng)價(jià)、選擇和驗(yàn)證； c)、策劃營銷中心負(fù)責(zé)營銷策劃代理單位和物業(yè)管理單位的招標(biāo)工作，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)、選擇和驗(yàn)證； d)、項(xiàng)目部參與對(duì)供方的評(píng)價(jià)、選擇和驗(yàn)證，并對(duì)采購材料設(shè)備的質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)控制； 7.4.1.3采購控制的主要活動(dòng)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程施工招標(biāo)、工程監(jiān)理招標(biāo)、營銷策劃代理招標(biāo)、前期物業(yè)管理招標(biāo)以及設(shè)備材料的招標(biāo)和采購等。 7.4.2供方的評(píng)價(jià) 對(duì)其提供的產(chǎn)品影響到工程關(guān)鍵質(zhì)量的供方，如：工程施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、策劃等單位以及大型設(shè)備的供方，公司將按以下方式進(jìn)行評(píng)價(jià)和控制。 7.4.2.1 工程部、物資采購中心和策劃營銷中心根據(jù)職責(zé)范圍，負(fù)責(zé)結(jié)合工程招標(biāo)，收集

17、各種供方的有關(guān)信息資料，組織有關(guān)部門進(jìn)行評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)的準(zhǔn)則參照以下原則： a）供方的企業(yè)規(guī)模、資質(zhì)和經(jīng)營狀況應(yīng)與其所投標(biāo)的或提供的產(chǎn)品（服務(wù)）的要求相適應(yīng)； b）供方在其所在的專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，具備一定的社會(huì)聲譽(yù)，并有著一定的成功業(yè)績； c）供方具備持續(xù)提供合格產(chǎn)品的能力，能夠提供其質(zhì)量保證體系有效運(yùn)行的證據(jù)； d）與公司有過歷史合作的供方，應(yīng)具備良好的歷史合作經(jīng)歷。 關(guān)于對(duì)供方具體的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則，在每次招標(biāo)的招標(biāo)文件和評(píng)標(biāo)辦法中予以詳細(xì)規(guī)定，執(zhí)行Q/TZH-WI-044工程招投標(biāo)管理制度。 7.4.2.2 對(duì)供方的評(píng)價(jià)要填寫“供方評(píng)價(jià)表”，由參與評(píng)價(jià)的有關(guān)人員填寫評(píng)價(jià)意見并簽字。供方經(jīng)評(píng)價(jià)合格后，由各分

18、管部門負(fù)責(zé)編制合格供方的名冊(cè)，包括供方的名稱、主要業(yè)務(wù)范圍、資質(zhì)等級(jí)以及聯(lián)系方式等。名冊(cè)由管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。同時(shí)，各分管部門負(fù)責(zé)對(duì)名冊(cè)中的合格供方建立合格供方檔案，內(nèi)容包括： a)供方的名稱和企業(yè)概況； b)主要工作業(yè)績證明資料； c)相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)證書復(fù)印件； d)質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況的證明資料； e)與公司以往的合作情況等。 7.4.2.3各分管部門在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，要組織對(duì)供方進(jìn)行重新評(píng)價(jià)，并根據(jù)評(píng)價(jià)的結(jié)果，確定對(duì)供方控制的程度和方式。 7.4.2.4重新評(píng)價(jià)的準(zhǔn)則主要包括： a)供方應(yīng)保持良好的社會(huì)聲譽(yù)、企業(yè)信譽(yù)、經(jīng)營狀況和規(guī)定的企業(yè)資質(zhì)； b)供方提供的產(chǎn)品或服務(wù)能夠持續(xù)滿足規(guī)

19、定的要求； c)供方的質(zhì)量管理體系保持良好的運(yùn)行； d)不發(fā)生重大的質(zhì)量事故和其它責(zé)任事故。 7.4.2.5 對(duì)供方的重新評(píng)價(jià)一般每季進(jìn)行一次，由分管部門組織有關(guān)部門填寫“供方考評(píng)表”進(jìn)行考評(píng)。根據(jù)評(píng)價(jià)的結(jié)果，確定對(duì)供方控制的程度和方式，對(duì)持續(xù)保持評(píng)價(jià)合格的供方，可放寬至每半年評(píng)價(jià)一次，供方在全部完成其外包任務(wù)后進(jìn)行最終評(píng)價(jià)。 7.4.2.6 對(duì)在重新評(píng)價(jià)中不合格的供方，公司將責(zé)令其進(jìn)行整改，并按照評(píng)價(jià)準(zhǔn)則進(jìn)行中心評(píng)價(jià)，整改后仍不能滿足評(píng)價(jià)準(zhǔn)則的，報(bào)經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，根據(jù)合同規(guī)定，終止其外包合同，并在合格供方名冊(cè)中刪除。 7.4.3采購過程 7.4.3.1 嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)法的規(guī)定，堅(jiān)持公開

20、、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。采用公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行。 7.4.3.2各分管部門負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門編制招標(biāo)文件，確定投標(biāo)單位，依法成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)，組織召開評(píng)標(biāo)會(huì)，確定中標(biāo)單位。 7.4.4.4在確定中標(biāo)單位后規(guī)定的期限內(nèi)，由分管部門辦理合同簽定前的巡簽審批工作，與中標(biāo)單位簽定書面分合同。 7.4.4.5 工程招標(biāo)的具體管理方式執(zhí)行Q/TZH-WI-044工程招投標(biāo)管理制度。 7.4.4.6 物資采購的具體規(guī)定執(zhí)行Q/TZH-WI-049物資采購管理辦法。 7.4.4采購文件 7.4.4.1采購文件包括采購合同、招標(biāo)文件、招標(biāo)合同以及所涉及和運(yùn)用的技術(shù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和圖紙等。在實(shí)施采購前，要對(duì)

21、采購文件的適宜性進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)招標(biāo)文件的審批和辦理合同巡簽等都作為評(píng)價(jià)的方式。 7.4.4.2采購合同和招標(biāo)合同按照公司合同管理制度的規(guī)定進(jìn)行簽定，合同中應(yīng)明確采購產(chǎn)品有關(guān)質(zhì)量要求及驗(yàn)收的條款，必要時(shí)，對(duì)供方的過程、設(shè)備及程序、人員資格和質(zhì)量管理體系的要求予以規(guī)定。 7.4.4.3 采購文件由各分管部門負(fù)責(zé)管理，各使用部門按相關(guān)規(guī)定使用和保存。 7.4.4.4招標(biāo)文件和采購合同的具體規(guī)定，執(zhí)行Q/TZH-WI-044工程招投標(biāo)管理制度和Q/TZH-WI-049物資采購管理辦法。 7.4.5 采購的驗(yàn)證 7.4.5.1各分管部門按照職責(zé)分工負(fù)責(zé)組織對(duì)供方提供的服務(wù)或產(chǎn)品的質(zhì)量情況進(jìn)行檢驗(yàn)和驗(yàn)證。

22、7.4.5.2 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)材料設(shè)備的進(jìn)場驗(yàn)收，執(zhí)行Q/TZH-WI-015材料設(shè)備管理制度，對(duì)關(guān)鍵設(shè)備和物資，應(yīng)在采購合同中規(guī)定監(jiān)造和驗(yàn)證的要求，由物資采購中心派員到供方現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)造和驗(yàn)證。 7.4.5.3 對(duì)外包單位（設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位）提供服務(wù)的情況，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)日常的監(jiān)督檢查，并定期進(jìn)行評(píng)價(jià)。 7.4.5.4合同有要求時(shí)，顧客或其代表有權(quán)在現(xiàn)場對(duì)供方的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)證。顧客的驗(yàn)證不能免除公司的質(zhì)量責(zé)任，也不能排除其后顧客的拒收。 7.4.5.5 對(duì)供方提供的服務(wù)或產(chǎn)品質(zhì)量經(jīng)驗(yàn)證，不能滿足合同規(guī)定時(shí)，公司將依據(jù)法律規(guī)定終止合同，造成損失的依法進(jìn)行索賠，并重新進(jìn)行招標(biāo)或采購。 7.

23、4.5.6個(gè)分管部門根據(jù)各類供方驗(yàn)證的結(jié)果，對(duì)合格供方名冊(cè)進(jìn)行調(diào)整。修改控制生產(chǎn)和服務(wù)提供7.5 生產(chǎn)和服務(wù)提供 7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制 通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全部業(yè)務(wù)流程進(jìn)行有效的控制，確保項(xiàng)目的整體開發(fā)質(zhì)量，使項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作滿足社會(huì)和相關(guān)方的要求。7.5.1.1 市場調(diào)研和投資決策 a)策劃營銷中心負(fù)責(zé)市場調(diào)研工作，收集整理有關(guān)信息，進(jìn)行投資機(jī)會(huì)的尋找和篩選，編制可行性研究報(bào)告，充分運(yùn)用預(yù)測、可行性分析和決策技術(shù)，為公司的投資決策提供有效的依據(jù)。 b)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的決策，作為公司的重點(diǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行控制，嚴(yán)格執(zhí)行市場調(diào)研和可行性研究的有關(guān)規(guī)定，并在此基礎(chǔ)上組織有關(guān)專家就其客觀性、合理性、科學(xué)性和

24、投資決策進(jìn)行充分的論證，建立投資決策監(jiān)管機(jī)制。最終形成的投資決策方案要上報(bào)集團(tuán)公司進(jìn)行審批后確定。 c)項(xiàng)目決策立項(xiàng)后，由營銷策劃中心負(fù)責(zé)組織編制“項(xiàng)目運(yùn)作方案”，見產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃控制程序，用以指導(dǎo)整體運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)工作。 可行性研究和投資決策的具體要求，執(zhí)行可行性研究和投資決策控制程序。 7.5.1.2 資金籌措 a)根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作方案的策劃結(jié)果，由財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部制定資金的籌措方式，確定投資主體，提供項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用。公司通過月度計(jì)劃會(huì)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析會(huì)等形式，定期對(duì)資金籌措的情況進(jìn)行檢查落實(shí)。 b)支持購買者的按揭貸款，由財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部辦理銀行的按揭貸款手續(xù)。 7.5.1.3 項(xiàng)目的立項(xiàng)

25、報(bào)批控制 a)明確項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期各項(xiàng)審批手續(xù)的辦理程序、方法和職責(zé)分工，符合法律法規(guī)的要求。 b)依據(jù)上級(jí)主管部門辦理各種審批手續(xù)的規(guī)定要求，提供相應(yīng)的文件資料，滿足審批必須具備的各種條件和要求。 c)工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)組織項(xiàng)目部完成各階段審批工作所具備的工程施工方面條件，并提供相應(yīng)的文件資料； d)財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負(fù)責(zé)完成資金方面的有關(guān)工作，提供相應(yīng)的文件資料； e)策劃營銷中心負(fù)責(zé)收集、整理、提供辦理審批手續(xù)的各種文件資料，辦理審批手續(xù)。 f)辦理各種報(bào)批手續(xù)的過程，由辦理部門負(fù)責(zé)記錄，并將取得的相應(yīng)的批示、證書、資料等按照規(guī)定做好移交和保存。 項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批工作，要定期在公司的各種例會(huì)上進(jìn)行

26、匯報(bào)協(xié)調(diào)，檢查落實(shí)進(jìn)展情況。關(guān)于立項(xiàng)報(bào)批的具體規(guī)定執(zhí)行立項(xiàng)報(bào)批控制程序。 7.5.1.4施工準(zhǔn)備工作 a)工程部負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理招標(biāo)工作，簽定合同，執(zhí)行Q/TZH-WI-047工程招投標(biāo)管理制度。 b)工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目部組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位，做好有關(guān)的前期工作。 c)策劃營銷中心負(fù)責(zé)依據(jù)法律法規(guī)和地方法規(guī)要求，進(jìn)行拆遷、安置和補(bǔ)償工作，執(zhí)行Q/TZH-WI-046拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施辦法。 d)公司的稽查小組對(duì)施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，項(xiàng)目部要及時(shí)做好匯報(bào)。 7.5.1.5施工過程控制a)工程部組織項(xiàng)目部、監(jiān)理單位，對(duì)施工單位的施工組織設(shè)計(jì)、施工方案進(jìn)行審查，

27、明確對(duì)施工工程的質(zhì)量、進(jìn)度要求。 b)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決影響施工單位工期和質(zhì)量的內(nèi)外因素，提供良好的施工條件。 c)項(xiàng)目部定期對(duì)施工單位落實(shí)施工組織方案的情況進(jìn)行抽查，對(duì)影響質(zhì)量的關(guān)鍵部位施工進(jìn)行監(jiān)督檢查。 d)對(duì)施工過程中的關(guān)鍵工序和重點(diǎn)大型設(shè)備的安裝調(diào)試，由項(xiàng)目部作為特殊作業(yè)過程進(jìn)行重點(diǎn)控制，加強(qiáng)監(jiān)督檢查的力度，采取相應(yīng)的措施，實(shí)施有效的監(jiān)控。 e)施工過程控制的具體要求，執(zhí)行工程施工控制程序。 7.5.1.6工程監(jiān)理控制 a)工程部組織項(xiàng)目部，審查監(jiān)理單位的工程監(jiān)理大綱和工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，明確對(duì)工程的質(zhì)量、工期和投資的監(jiān)理要求。 b)由項(xiàng)目部對(duì)監(jiān)理單位依據(jù)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和監(jiān)理合

28、同的規(guī)定進(jìn)行工程監(jiān)理的工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。 c)在施工過程中，由監(jiān)理單位定期組織召開監(jiān)理會(huì)，編制日常監(jiān)理報(bào)告，匯報(bào)工程監(jiān)理的工作情況。 d)對(duì)工程施工各階段中發(fā)生的質(zhì)量問題，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位和施工單位，進(jìn)行原因分析，制定整改措施進(jìn)行處理。 e)項(xiàng)目負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)理公司完成工程監(jiān)理的工作情況，通過監(jiān)理例會(huì)、日常檢查等形式進(jìn)行監(jiān)督檢查。 工程監(jiān)理控制的具體要求，執(zhí)行工程監(jiān)理控制程序。 7.5.1.7 工程竣工驗(yàn)收 a)由工程部協(xié)調(diào)各項(xiàng)目部，組織設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位，按照有關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，辦理工程的竣工驗(yàn)收工作。 b)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)收集、整理有關(guān)工程建設(shè)過程中的文件資料和質(zhì)量記錄，按檔案管

29、理要求及時(shí)向綜合部歸檔。綜合部負(fù)責(zé)根據(jù)國家和地方工程建設(shè)檔案管理要求，向有關(guān)的上級(jí)主管部門移交有關(guān)的檔案資料。 c)對(duì)工程部組織工程竣工驗(yàn)收的工作質(zhì)量，由公司的稽查小組進(jìn)行監(jiān)督檢查。 工程竣工驗(yàn)收的具體要求，執(zhí)行Q/TZH-WI-022工程質(zhì)量驗(yàn)收管理制度。 7.5.1.8 銷售和交付控制 a)策劃營銷中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目開盤前有關(guān)手續(xù)的辦理工作，并制定銷售計(jì)劃和銷售方案，報(bào)公司經(jīng)營副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。 b)工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，由策劃營銷中心負(fù)責(zé)收集有關(guān)的產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料，建立“成品房屋出入庫臺(tái)帳”，登記房屋的入庫情況。 c)代建工程項(xiàng)目的交付，由工程部負(fù)責(zé)在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，依據(jù)合同條款規(guī)

30、定和驗(yàn)收情況，辦理交付手續(xù),編制“工程項(xiàng)目資料移交明細(xì)表”，進(jìn)行有關(guān)文件資料的移交，雙方簽署“工程項(xiàng)目移交書”。 d)由策劃營銷中心負(fù)責(zé)辦理銷售房屋的產(chǎn)權(quán)證書，并在銷售中主動(dòng)向顧客出示“五證兩書”的文件。執(zhí)行Q/TZH-WI-033房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理規(guī)定，對(duì)銷售和出租房屋的交付，執(zhí)行Q/TZH-WI-032房屋銷售租賃管理規(guī)定。 e)項(xiàng)目的銷售和交付工作，由策劃營銷中心定期通過例會(huì)、專題會(huì)、專題匯報(bào)等形式，及時(shí)向公司進(jìn)行匯報(bào)，落實(shí)進(jìn)展情況。 7.5.1.9前期物業(yè)管理控制 a)對(duì)外銷售的樓盤在正式移交物業(yè)管理公司前，由策劃營銷中心負(fù)責(zé)工程的前期物業(yè)管理工作，為用戶提供良好的前期物業(yè)管理服務(wù)，包括

31、： 1)房屋及附屬設(shè)施的保養(yǎng)和維護(hù)； 2)安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、院區(qū)綠化、車輛管理等； 3)協(xié)調(diào)用戶的有關(guān)對(duì)外關(guān)系； 4)接受和處理用戶的意見投訴。 b)前期物業(yè)管理的具體要求，執(zhí)行前期物業(yè)管理控制程序。 7.5.1.9 售后服務(wù) 策劃營銷中心是售后服務(wù)的主管部門，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的各項(xiàng)售后服務(wù)工作，認(rèn)真履行工程質(zhì)量保修書的規(guī)定，定期走訪用戶，接受和處理用戶的投訴意見，按工程質(zhì)量保修書的規(guī)定，進(jìn)行房屋及附屬設(shè)施的保修。執(zhí)行Q/TZH-WI-041顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定。 7.5.1.10 公司的稽查小組，對(duì)各部門完成生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。 7.5.2 生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的確

32、認(rèn) 公司確定以下過程需要進(jìn)行確認(rèn)： a)項(xiàng)目開發(fā)的投資決策； b)項(xiàng)目的前期開發(fā)工作，以“五證兩書”的辦理為重點(diǎn)； c)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)； d)社會(huì)周邊關(guān)系的協(xié)調(diào)； e)各階段的驗(yàn)收把關(guān)； f)房地產(chǎn)的市場營銷。 對(duì)上述過程，公司將做為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)控制，并在7.5.1章節(jié)中做了詳細(xì)的控制要求，執(zhí)行相應(yīng)的文件規(guī)定。 7.5.3 標(biāo)識(shí)和可追溯性 7.5.3.1通過對(duì)產(chǎn)品標(biāo)識(shí)的控制，防止在使用中發(fā)生混淆，并實(shí)現(xiàn)對(duì)規(guī)定場合的追溯。各部門負(fù)責(zé)歸口管理的重大業(yè)務(wù)活動(dòng)的標(biāo)識(shí)，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)外包單位的實(shí)物標(biāo)識(shí)進(jìn)行管理。 7.5.3.2產(chǎn)品標(biāo)識(shí)管理的范圍： a)在項(xiàng)目運(yùn)作中的立項(xiàng)報(bào)批、產(chǎn)權(quán)交割、工程質(zhì)量驗(yàn)收等重要業(yè)務(wù)活動(dòng)； b)關(guān)系到工程項(xiàng)目的重要質(zhì)量特性的有關(guān)實(shí)物； c)施工單位的現(xiàn)場標(biāo)識(shí)情況。 7.5.3.2標(biāo)識(shí)的方法： a)重大業(yè)務(wù)活動(dòng)以其所涉及的文件資料為標(biāo)識(shí)，如：政府部門的文件、批示、簽章、檢驗(yàn)報(bào)告、證書以及項(xiàng)目運(yùn)作中的各種質(zhì)量記錄。 b)公司的各類合同的修訂，要對(duì)其版本號(hào)進(jìn)行明確清晰的標(biāo)識(shí)。 c)項(xiàng)目部定期對(duì)施工單位的材料設(shè)備、工程實(shí)物的標(biāo)識(shí)及維護(hù)情況進(jìn)行檢查。 d)策劃營銷中心負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部，到項(xiàng)目所在地的主管部門，辦理樓宇門牌的命名、號(hào)碼編排的手續(xù)。 標(biāo)識(shí)方法的具體規(guī)定，執(zhí)行Q/TZH-WI-016標(biāo)識(shí)規(guī)定。 7.5.3.3產(chǎn)品可追溯性控制 7.5.3.1