1、 .DOC資料. 房地產(chǎn)市場分析論文集0-作者：-日期：上半年北京市房地產(chǎn)市場分析(一)北京房地產(chǎn) 不詳 1998.09本文介紹了北京房地產(chǎn)市場總體運行狀況以及當前北京房地產(chǎn)市場各物業(yè)租售價格現(xiàn)狀.一、北京房地產(chǎn)市場總體運行狀況自年改革開放以來，北京市房屋建設(shè)在總量上呈明顯上升趨勢，年竣工面積由年的萬平方米，上升到年的萬平方米，增長了倍。房地產(chǎn)的綜合投資增長顯著，由年的億元增加到年的億元。年上半年，北京市房地產(chǎn)投資完成億元，增速由去年同期下降轉(zhuǎn)為增長，呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢。 在經(jīng)歷三次房地產(chǎn)建設(shè)的高潮后（分別是年；年；年），北京房地產(chǎn)發(fā)展趨于理性發(fā)展，特別是在經(jīng)過年末至年初的調(diào)整期后，年北京房地產(chǎn)

2、市場銷售形勢明顯回升，全年商品房銷售面積比年上升了。其中住宅銷售面積上升了，但寫字樓和商場的銷售面積大幅度下降。普通住宅市場在消費需求和政策支持方面，有較強的發(fā)展動力，北京住宅市場在越來越多的個人購房者的參與和推動下逐漸繁榮。受政府房改政策的影響和市場需求拉動，年上半年北京市商品房銷售成倍增長，共銷售建筑面積萬平方米，銷售額達億元，比去年同期分別增長倍和倍。資本經(jīng)營、品牌經(jīng)營等將在房地產(chǎn)市場內(nèi)吸引力增強，營銷策劃在項目經(jīng)營中的作用會越來越大。亞洲金融風暴直接影響到北京房地產(chǎn)市場，特別是對外銷高檔物業(yè)沖擊較大。但若內(nèi)資購買力能迅速發(fā)展，可對外銷物業(yè)市場起到一定的支撐作用。 各物業(yè)呈現(xiàn)的特點是 住

3、宅市場.全面上升住宅投資增長迅速，自年后，年投資增長率在以上。其中年住宅投資占房地產(chǎn)總投資的，房屋總竣工量的，總銷售面積的。年住宅持續(xù)上升的趨勢在新的一年中繼續(xù)維持，年上半年住宅投資億元，比去年增長，住宅銷售億元，同比增長倍，占總銷售額的，隨著市場交易的活躍，房價繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢。上半年北京市商品房綜合平均售價為元牤平方米，比去年同期上升。住宅市場銷售價格上升情況下，住宅項目的銷售量也在穩(wěn)定上升。住房制度的改革進一步提高個人購房的比例，成為普通住宅在銷售上繼續(xù)攀升的基礎(chǔ)。購房貸款力度加大和規(guī)范市場價格、交易行為等政策的出臺，以及政府對開發(fā)普通住宅項目的態(tài)度，都將促進住宅市場的進一步發(fā)展。 取消

4、福利房等房改政策的出臺，短期對集團購買力產(chǎn)生較大的促進作用。但從長期來看，對北京住宅市場起重要支撐作用的集團購買力將會明顯下降，個人購房將會逐步成為住宅市場的主要力量。東三環(huán)、西三環(huán)及東北四環(huán)一帶是大規(guī)模住宅開發(fā)新的熱點，城南是危房改造的熱點，集中了較多的新住宅開發(fā)項目。年上半年新上市商品住宅量大，其中大部分是成片開發(fā)，付款方式靈活，新建住宅規(guī)劃及建筑品質(zhì)明顯提高，具有適應(yīng)當前需求的各種戶型設(shè)計及手續(xù)齊備、配套設(shè)施齊全等特點。 寫字樓市場.競爭激烈寫字樓的建設(shè)高峰期為年以后，當時由于寫字樓需求急劇上升，開發(fā)利潤高，開發(fā)商紛紛斥資開發(fā)寫字樓，至年月，北京利用外資有左右在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，其中開發(fā)寫

5、字樓的占相當數(shù)量，導(dǎo)致、年寫字樓竣工面積增幅較大，年后進入盤整期，供過于求。至年上半年，市場上供應(yīng)的寫字樓將達到多萬平方米，實際空置率會繼續(xù)上升，年上半年寫字樓投資億元，比去年增長，銷售額為億元，同比增長倍，主要為大宗購買，寫字樓承租相對活躍，但租售價格在歷經(jīng)年末的支撐點后，繼續(xù)下滑到新的低點水平。一方面是寫字樓的集中上市，另一方面大買家將已購買物業(yè)委托物業(yè)公司對外招租，加大了市場的空置面積，而且不斷有新的樓盤推出，加之小業(yè)主為了盡快出租所購物業(yè)紛紛壓低價格，使得一些大發(fā)展商不得不降價租售。 商業(yè)用房.市場平淡 年后的商業(yè)用房建設(shè)將非常平穩(wěn)。主要是由于年后許多大型綜合性項目竣工，一萬平方米以上

6、的大型商場出現(xiàn)供應(yīng)量過大，北京現(xiàn)有萬平方米商場家，年新開業(yè)的商場有崇文門新世界百貨、宣武崇光百貨、十里堡華堂百貨等超大型百貨商場，上半年商業(yè)用房投資額為，比去年同期增長。商業(yè)用房呈現(xiàn)嚴重供求失衡，加上宏觀經(jīng)濟嚴峻，需求乏力，商場經(jīng)營不景氣，大型商場的銷售額明顯下降。但利民便民的平價超市商業(yè)網(wǎng)點增長迅速。 二、當前北京房地產(chǎn)市場各物業(yè)租售價格現(xiàn)狀 商品房銷售價格年月至月，據(jù)對家房地產(chǎn)商展銷樓盤的價格資料進行統(tǒng)計，得出如下分析.家房地產(chǎn)開發(fā)、代理企業(yè)中共發(fā)布商品房總建筑面積萬平方米。其中，期房萬平方米，現(xiàn)房萬平方米，其銷售價格情況是： 按內(nèi)銷商品房七種出售型態(tài)劃分。（）住宅：起建筑面積萬平方米，其

7、中期房萬平方米，現(xiàn)房萬平方米；（）公寓.起建筑面積萬平方米，其中期房萬平方米，現(xiàn)房萬犿；（）綜合樓.起建筑面積萬平方米，其中期房萬平方米，現(xiàn)房萬平方米；（）寫字樓.起建筑面積萬平方米，其中期房萬平方米，現(xiàn)房萬平方米；（）別墅.起建筑面積萬平方米，其中期房萬平方米，現(xiàn)房萬平方米；（）辦公用房.起建筑面積萬平方米，其中期房萬平方米，現(xiàn)房萬平方米；（）四合院.起建筑面積萬平方米，新建院萬平方米，半新院萬平方米，舊院萬平方米。 從內(nèi)銷商品房的地段看，住宅在二環(huán)路以內(nèi)幾乎沒有，而個別地段只剩些零散房，大部分住宅分布在三環(huán)周邊；二環(huán)周邊其次。公寓式住宅、寫字樓及辦公用房多集中在二環(huán)路以內(nèi)及二環(huán)路周邊。綜合

8、樓則集中在二環(huán)路和三環(huán)周邊上。別墅則在四環(huán)周邊或近郊區(qū)居多，四合院在二環(huán)路以內(nèi)市中心地段。 從七種類型的房屋價格看，新建四合院平均價格最高，平均價元牤平方米，舊院平均價格元牤平方米，新建院高于舊院（相當于倍）。寫字樓平均價格元牤平方米，其中現(xiàn)房均價元牤平方米，期房均價元牤平方米，現(xiàn)房高于期房。辦公樓與寫字樓在使用功能上大同小異，但由于寫字樓內(nèi)裝修優(yōu)于辦公樓，因此在價格上也就有一定差異。辦公用房平均價格元牤平方米，其中現(xiàn)房均價元牤平方米，期房元牤平方米，現(xiàn)房高于期房。公寓平均價格元牤平方米，其中現(xiàn)房均價元牤平方米，期房元牤平方米，現(xiàn)房高于期房。綜合樓平均價格元牤平方米，其中現(xiàn)房均價元牤平方米，期

9、房元牤平方米，現(xiàn)房高于期房。住宅平均價格元牤平方米，其中現(xiàn)房均價元牤平方米，期房元牤平方米，現(xiàn)房高于期房。此次收集資料別墅數(shù)量不多，僅從起情況看，別墅平均價格元牤，平方米，其中現(xiàn)房均價元牤平方米，期房元牤平方米，現(xiàn)房高于期房。從年月對家統(tǒng)計資料和年月對家統(tǒng)計資料看，房地產(chǎn)商銷售的價格趨于平穩(wěn)。部分商品房銷售價格分析見表。 房屋出租價格 年月至月，據(jù)對家房屋出租戶標出的租金資料進行統(tǒng)計分析，按房屋六種出租型態(tài)劃分。（）寫字樓起，平均租金每天每平方米元，其中，二環(huán)路以內(nèi)平均租金每天每平方米元，二環(huán)周邊平均租金每天每平方米元，三環(huán)周邊平均租金每天每平方米元，四環(huán)周邊平均租金每天每平方米元；（）公寓起，平均租金每天每平方米元；（）商業(yè)用房起，分布的面較廣，二環(huán)路和二環(huán)外周邊平均租金每天每平方米元，四環(huán)周邊每平方米元；（）門面房起，租金水平不同，在二環(huán)周邊位置雖離市區(qū)近，但裝修條件較差，租金相對較低，平均租金每天每平方米元，在三環(huán)路周邊地區(qū)雖離鬧市區(qū)稍遠些，但也在較好的臨街位置，加之裝修了一些，租金價位相對較高，平均租金每天每平方米元；（）平房起，出租房一般在二環(huán)路以內(nèi)，平均租金每天每平方米元；（）住宅樓起，出租面比較廣，一居室平均租金每套每月元，二環(huán)周邊有雙氣的平均租金每套每月元，三環(huán)周邊有雙氣或三氣的平均租金每套每月元，四環(huán)周邊有雙氣的平均租金每套每月元；二居室平均租金每套每月元，