1、第七章 本錢管理全國物業管理師考前培訓輔導王 兆 春建設部房地產業深圳培訓中心深圳房地產和物業管理進修學院QQ: 373469446 Email: 深圳房地產和物業管理進修學院 教授 廣東省、廣州市物業管理行業專家 & 特聘培訓師 中物協物業設施設備管理師資庫 培訓師資 ?住宅與房地產?心理學專欄作者 國家注冊物業管理師 人力資源管理師王兆春 博士 ：Q Q： 37346944623章節編排物業管理中的本錢及其分類 鏈接本錢估算方法 鏈接本錢預算 鏈接本錢控制 鏈接內容要點及考試根本要求 掌握 熟悉 了解物業管理本錢的構成 )物業管理本錢的分類 )物業管理本錢的內容 兩種物業管理效勞收費方式，

2、及其構成 本錢預算的根本要求、各種方法 本錢控制的原那么、程序 責任中心的分類、業績考評指標 本錢日常管理主要內容 要點講解與練習第一節 物業管理中的本錢及其分類總目錄要點.物業管理本錢的含義 物業效勞企業的本錢，就是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和效勞等過程中發生的各項支出。包括兩大局部：區分：企業的生產費用、物業的物業管理本錢、企業的營業本錢P182要點.物業管理本錢構成 構成部分費用類別 包括內容營業成本直接人工費企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。直接材料費企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、

3、低值易耗品、包裝物等。間接費用企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。P183要點.物業管理本錢構成 P183構成部分費用類別 包括內容期間費用或經營管理費用管理費用包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢(減盤盈)損失以及其他

4、管理費用等。財務費用包括：利息凈支出；匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)；金融機構手續費；公司籌資發生的其他財務費用。要點.物業管理本錢分類 P184分類標準包括內容按照成本的經濟性質或內容分類外購材料、工資、職工福利費、折舊費、利息支出、稅金、其他支出按照與物業管理服務業務量的關系劃分固定成本、變動成本和半固定或半變動成本照計算依據不同劃分目標成本；定額成本；計劃成本；實際成本按照與決策的關系邊際成本、差異成本、機會成本、估計成本、沉沒成本、可緩成本、可免成本、附加價值成本注意要求對某一本錢進行歸類！物業管理本錢的構成或開支范圍?物業管理企業財務管理規定?和?施工、房地產開發企業財務制度?還

5、有以下特別規定： (1)物業管理企業經營共用設施設備，支付的有償使用費，計人營業本錢； (2)物業管理企業支付的管理用房有償使用費，計人營業本錢或管理費用； (3)物業管理企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計人遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業本錢或管理費用； (4)發生的壞賬損失，計人管理費用； (5)按現行財務制度的規定，不得列入本錢的支出主要有：購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出；對外投資支出；被沒收的財產，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業的贊助、捐贈支出；國家法律、法規規定之外的各種付費；國家規定不得列入本錢、費用的其他支出。 相關練習題目在一定時期內，

6、物業效勞企業為受托物業提供管理效勞而發生的直接管理本錢，稱為( )。 A直接本錢 B管理本錢 C. 營業本錢 D經營本錢P182參考答案:C相關練習題目一定時期內物業效勞企業發生的、用貨幣額表現的生產費用，稱為物業效勞企業的( )。 A物業管理費用 B生產費用 C經營費用 D營業費用P182參考答案:B相關練習題目物業效勞企業為特定物業提供物業管理效勞所支出的各種生產費用之和，是這些物業的( )。 A物業管理本錢 B物業經營本錢 C物業營業本錢 D物業生產本錢P182參考答案:A相關練習題目物業效勞企業在提供物業管理效勞過程中發生的，與物業管理效勞活動沒有直接聯系，屬于某一會計期間耗用的費用為

7、( )。 A間接費用或期間費用 B間接費用或經營管理費用 C期間費用或經營管理費用 D間接費用或管理費用P183參考答案:C相關練習題目物業效勞企業經營共用設施設備，支付的有償使用費，計入( )。 A營業本錢 B管理費用 C遞延資產 D營業本錢或管理費用P183參考答案:A相關練習題目物業效勞企業支付的管理用房有償使用費，計入( )。 A營業本錢 B管理費用 C遞延資產 D營業本錢或管理費用P183參考答案:D相關練習題目物業效勞企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計人( )。 A營業本錢 B管理費用 C遞延資產 D營業本錢或管理費用P184參考答案:C相關練習題目物業效勞企業對管理用房進行

8、裝飾裝修發生的支出，在有效使用期限內，分期攤人( )。 A營業本錢 B管理費用 C遞延資產 D營業本錢或管理費用P184參考答案:D相關練習題目將物業管理本錢戶分為營業本錢、期間費用或經營管理費用的依據是本錢( )。 A經濟性質 B經濟用途 C與業務量的關系 D與決策的關系P184參考答案:B相關練習題目將物業管理本錢分另固定本錢、變動本錢和半固定伙伴變動本錢的依據是本錢的( )。 A經濟性質 B經濟用途 C與業務量的關系 D與決策的關系P185參考答案:C相關練習題目按照計算依據不同劃分，可以將物業管理本錢劃分為( )。 A營業本錢、期間費用或經營管理費用 B固定本錢、變動本錢和半固定伙伴變

9、動本錢 C目標本錢、定額本錢、方案本錢、時間本錢 D邊際本錢、差異本錢、時機本錢、估計本錢、漂浮本錢、可緩本錢、可免本錢、附加價值本錢P186參考答案:C相關練習題目以下物業管理本錢劃分是按照與決策的關系劃分的一組是( )。 A營業本錢、期間費用或經營管理費用 B固定本錢、變動本錢和半固定伙伴變動本錢 C目標本錢、定額本錢、方案本錢、時間本錢 D邊際本錢、差異本錢、時機本錢、估計本錢、漂浮本錢、可緩本錢、可免本錢、附加價值本錢P186參考答案:D相關練習題目在目標利潤已經確定的根底上所要求實現的期望本錢是( )。 A目標本錢 B定額本錢 C方案本錢 D. 實際本錢P186參考答案:A相關練習題

10、目依據材料消耗定額確定材料本錢、依據工時定額確定人工本錢、依據費用標準確定生產本錢，由此而得出的本錢是( )。 A目標本錢 B定額本錢 C方案本錢 D. 實際本錢P186參考答案:B相關練習題目方案期經過預測而預算出來并要求執行的物業管理本錢是( )。 A目標本錢 B定額本錢 C方案本錢 D. 實際本錢P186參考答案:C相關練習題目以下本錢中，屬于指令性的本錢是( )。 A目標本錢 B定額本錢 C方案本錢 D. 實際本錢P186參考答案:C相關練習題目在一定資源條件下，物業效勞企業選擇某住宅小區物業管理工程，所放棄其他住宅小區物業管理工程或收益性物業管理工程潛在收益為( )。 A差異本錢 B

11、邊際本錢 C估計本錢 D. 時機本錢P186參考答案:D相關練習題目在一定物業管理效勞量水平下，增加或減少一個單位效勞量所引起本錢總額的變動數是( )。 A差異本錢 B邊際本錢 C估計本錢 D. 時機本錢P186參考答案:B相關練習題目以下本錢費用中，列入物業效勞企業營業本錢的有( )。 A直接人工費 B.直接材料費 C間接費用 D.管理費用 E勞動保險費P183參考答案:ABC相關練習題目以下費用中，屬于期間費用或經營管理費用的有( )。 A間接費用 B管理費用 C財務費用 D. 直接人工費 E直接材料費P183參考答案:BC相關練習題目以下費用列入管理費的有() A公司經費 B綠化費 C土

12、地損失補償費 D排污費 E管理費用P183參考答案:ABCD相關練習題目以下物業管理單位的費用中，屬于物業效勞企業間接費用的有()。 A物業管理單位管理人員的工資、獎金及福利費 B固定資產折舊費和修理費 C公司經費、工會經費、職工教育經費 D勞動保險費、待業保險費、董事會費 E水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費P183參考答案:ABE相關練習題目物業效勞企業的財務費用包括( )。 A利息凈支出 B匯兌凈損失 C營業外凈支出 D金融機構手續費 E公司籌資發生的其他費用P184參考答案:ABDE相關練習題目按照現行財務制度規定，以下支出不得列入本錢的有() A購置和建造固定資產、無形資產和

13、其他資產的支出 B對外投資支出 C被沒收的財產，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業的贊助、捐贈支出 D公司為籌資和辦理各種結算業務而支付給銀行和非銀行金融機構的各種手續費 E國家法律、法規規定之外的各種付費以及國家規定不得列入本錢、費用的其他支出P184參考答案:ABCE相關練習題目以下本錢費用屬于非比例變動本錢的有( )。 A原材料本錢 B輔助材料本錢 C輔助燃料本錢 D動力本錢 E物業管理師的根本工資P185參考答案:BCD第二節本錢估算方法總目錄要點.主要本錢工程的構成 P187物業管理效勞本錢，主要包括有人工費、辦公費、物業共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費、保安費、清

14、潔衛生費、綠化養護費、物業效勞企業固定資產折舊費、保險費以及經業主同意的其他費用。 專項維修資金，即物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用支出，雖然從業主預先繳納的專項維修資金中支付，不計入物業管理效勞支出或者物業管理效勞本錢，但也需要依據有關估算結果，制定科學的支出方案和補充方案。在經營性物業中，與住宅專項維修資金相對應的公共維修基金或大修基金，是從業主逐期獲取的租金或經營收人中提取的，但這種提取也要以該項費用的支出估算為依據。要點.物業管理效勞收費方式及其構成 P187包干制物業管理效勞費用的構成包括物業管理效勞本錢、法定稅費和物業效勞企業的利潤，這種收費方式類似工程采購中

15、的固定總價合同酬金制預收的物業管理效勞資金包括物業管理效勞支出和物業效勞企業的酬金，這種收費方式，類似工程采購中的本錢加酬金合同(固定酬金或百分比酬金)。 要點.按規定提取的福利費 P187福利基金按照工資總額的14計算工會基金按照工資總額的2計算教育經費按照工資總額的計算局部費用是月費用、局部費用是年費用，都需要換算成單位面積單位月費用主要本錢工程的估算注意了解計算公式2021年在此出題第三節 本錢預算總目錄要點.本錢預算的功用 本錢預算也稱本錢方案，它是根據物業效勞企業的經營目標和經營方針，在了解過去、分析現在和預測未來的根底上，以貨幣形式事先規定預算期內履行物業管理受托責任所應發生的本錢

16、的一種財務管理活動。本錢預算是物業效勞企業財務管理手段、起點和財務預算的一個重要組成局部是企業本錢管理在一個時期內的本錢水平、本錢目標的一種書面方案是本錢決策結果的系統化P194要點.本錢預算的根本要求 本錢預算必須同其他預算相協調。物業效勞企業的收入預算、資本預算、現金預算等都是編制本錢預算的重要依據。本錢預算要以各項定額為根底。物業效勞企業制定的各項材料物資消耗定額、勞動定額、費用定額等，是編制本錢預算的直接依據。本錢預算必須以各項先進的技術經濟定額為根底。本錢預算應有相應的技術經濟措施保證。在編制本錢預算時，首先應進行本錢預測本錢預算要全面權衡，提高資金使用效益。物業管理效勞中，如何提高

17、物業管理資金的使用效益是物業效勞企業始終關心的主題。本錢預算既要符合實際，又要適當留有余地P195要點.本錢預算的編制方法 固定預算又稱靜態運算，也稱為增量預算或減量預算編制法假設前提是：現有的業務活動是企業必需的；原有的各項開支都是合理的；增加費用預算是值得的。主要特點是，預算編出后，在預算期內除特殊情況必須追加預算，一般不做變動或更迭，具有相對固定性，因而稱為固定預算。彈性預算又稱變動預算，是指在本錢習性分析的根底上，以業務量、本錢和利潤之間的依存關系為依據，按照預算期可預見的各種業務量水平，分別確定相應反映預算期內預計支出的費用數額，并據此編制能夠適應各種情況的本錢預算的預算編制方法。這

18、種預算隨著物業經營管理活動水平的不同可以作相應的調控，具有伸縮性，因而稱為彈性預算。主要方法一般有兩種：列表法；公式法。P196要點.本錢預算的編制方法 零基預算零基預算是指以零為根底的預算。它的根本理論是：在每一預算期對任何一項預算開支工程，不考慮以往會計期間所發生的費用工程或費用額，而是以所有的預算支出均為零為出發點，一切從實際需要與可能出發，逐項審議預算期內各項費用的內容及開支標準是否合理，在綜合平衡的根底上編制本錢預算。滾動預算和概率預算滾動預算(連續預算)是指在按年分月編制預算的情況下，隨著一個時期的過去，連續補充編制另一個時期，逐期向后滾動，并調整各期預算的過程。滾動預算包括逐月滾

19、動、逐季滾動和混合滾動三種方式。概率預算是指運用概率論原理，對本錢預算編制中所涉及的諸多變量(如價格、業務量等)在一定范圍內的變動作出近似的估計，從而使預算的編制能把未來預計的各種因素的變化考慮進去，使預算更為符合實際P197要點.本錢預算的編制程序 各物業效勞企業常用的預算編制方式為“二下一上式物業效勞企業管理層首先將財務規劃確定的預計損益表分部門下達，作為各部門編制預算的控制目標(一下)；各部門根據控制目標的要求，結合自身的實際情況，編制出分季度的本錢預算草案，并上報物業效勞企業財務部門(一上)；財務部門對各部門的本錢預算草案進行匯總和綜合平衡，編制出正式的財務預算(包括本錢預算)，并報物

20、業效勞企業管理層，然后再由管理層交業主大會討論批準后，正式下達給各部門執行(二下)P198要點.不同本錢的預算編制 營業本錢預算營業本錢是物業效勞企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，其預算包括直接人工費和直接材料費預算兩局部。編制營業本錢預算，應以收入預算為根底，2021考題分別確定公共效勞收入、公眾代辦性效勞收入和特約效勞收入的直接本錢。管理費用預算它涵蓋了物業效勞企業在提供效勞過程中發生的所有間接費用，包括管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產的折舊、保險費等。編制管理費用預算的最正確方法為零基預算，但為了簡便起見，物業效勞企業仍可以采用固定預算。P199要點.不同本錢的

21、預算編制 財務費用預算財務費用預算是物業效勞企業在預算期內為籌措資金所發生費用的預算，其構成工程包括利息支出、匯兌損失、金融機構手續費和其他財務費用等。對于一般的物業效勞企業來說，如果不涉及融資的問題，通常該項費用預算值為零P200相關練習題目物業效勞企業本錢管理的起點是()。 A本錢估算 B本錢預算 C本錢核算 D本錢控制P194參考答案:B相關練習題目以過去的實際費用支出為根底，考慮預算期內相關因素，如業務量水平可能發生的變動及其影響，在過去實際費用根底上增加或減少一定的百分比確定出的預算為( )。 A固定預算 B概率預算 C彈性預算 D滾動預算P196參考答案:A相關練習題目如果物業效勞

22、企業現有的業務活動是企業必需的，原有的各項開支都是合理的，增加費用預算是值得的，可以采用的本錢預算編制方法是( )。 A固定預算 B概率預算 C彈性預算 D滾動預算P196參考答案:A相關練習題目完全根據預算期業務活動的需要和各項業務的輕重緩急，對各支出工程進行逐個分析和計量，從而制訂費用預算的預算編制方法是( )。 A零基預算 B概率預算 C彈性預算 D滾動預算P197參考答案:A相關練習題目物業效勞企業常用的預算編制方式為( )。 A一上一下式 B一下一上式 C二上一下式 D二下一上式P198參考答案:D相關練習題目編制營業本錢預算，應以()預算為根底。 A本錢 B直接本錢 C收入 D利潤

23、P199參考答案:C相關練習題目編制管理費用預算的最正確方法是( )。 A零基預算 B概率預算 C彈性預算 D滾動預算P200參考答案:A相關練習題目物業效勞企業本錢預算的編制方法主要有()。 A固定預算 B變動預算 C彈性預算 D零基預算 E滾動預算和概率預算P196參考答案:ACDE相關練習題目彈性本錢預算主要能適用于( A生產費用彈性預算 B管理費用彈性預算 C財務費用彈性預算 D直接人工費用彈性預算 E彈性利潤預算P196參考答案:ABE相關練習題目編制彈性本錢預算的主要方法有_)。 A圖形法 B列表法 C公式法 D頭腦風暴法 E專家咨詢法P197參考答案:BC相關練習題目滾動預算包括

24、的方式有( )。 A逐周滾動 B逐月滾動 C逐年滾動 D逐季滾動 E混合滾動P197參考答案:BDE相關練習題目某物業效勞企業要編制本錢預算，需要收集的資料包括()。 A預算期業務量、物資采購情況和工資情況等有關資料 B材料消耗定額、工時消耗定額和費用消耗定額等有關定額資料 C上級下達的本錢降低指標等資料以及本企業上年度的實際本錢以及行業同類管理效勞水平的本錢資料等 D國家有關本錢開支規定及編制本錢預算的要求等資料 E企業預期的目標利潤、稅金水平等資料P199參考答案:ABCD相關練習題目物業效勞企業發生的財務費用包括(。 A利息支出 B匯兌損失 C金融機構手續費 D罰沒支出 E其他財務費用P

25、200參考答案:ABCE第四節 本錢控制總目錄要點.本錢控制的含義 狹義本錢控制物業效勞企業在提供管理效勞的過程中，按照既定的本錢預算，對實際發生或將要發生的各項物業管理本錢開支進行嚴格的計算、限制和監督，及時揭示實際本錢與其預算之間的差異，并積極采取措施予以糾正，使實際本錢限定在預算范圍之內廣義本錢控制除包括狹義的本錢控制外，還包括對本錢的分析與考核，通過總結經驗，為降低以后的物業管理本錢提供參考。物業管理本錢控制具有三層含義對目標本錢本身的控制；對目標本錢完成的控制和過程的監督；在過程控制的根底上，著眼于未來，為今后本錢的降低指明方向P200要點.本錢控制的分類 分類方法內 容按成本控制的

26、時間不同事先控制、事中控制和事后控制按控制的機制分類前饋性控制、防護性控制、反饋性控制按成本信息反饋的程度成本開環控制和成本閉環控制按控制的系統不同簡單控制和分級控制按控制的要求不同絕對成本控制和相對成本控制按控制的對象不同材料成本控制、工資控制和管理費用控制P200要點.本錢控制的原那么與程序 P202本錢控制原那么全面控制原那么講求經濟效益原那么責權利相結合原那么例外管理原那么要點.本錢控制的原那么與程序 P202本錢控制的程序確定控制標準本錢控制目標確實定一般可以按方案指標分解法、定額法、預算法三種方法確定。執行控制標準；分析相關差異糾正本錢偏差；進行考核獎罰要點.責任中心的分類 P20

27、5本錢中心僅對所發生本錢負責的責任中心一般來說，物業效勞企業的業務部門，如保潔部門、保安部門、工程管理部門等是本錢中心本錢中心負責將人工、原材料和機器設備投入轉化為物業管理效勞以控制營業本錢為主費用中心僅對費用發生額負責的責任中心在物業效勞企業，凡不直接參與提供物業管理效勞的部門，通常都設置為費用中心。費用中心是以控制運營費用為主的責任中心，一般是物業效勞企業的各個職能部門，如總經理室、人事部門等以控制運營費用為主要點.業績考評指標 P205考核物業效勞企業本錢(費用)控制中心業績的指標經濟效益指標本錢(費用)降低額本錢(費用)降低額 = 預算本錢(費用)一實際本錢(費用)本錢(費用)降低率本

28、錢(費用)降低率=本錢(費用)降低額預算本錢(費用)100效勞質量指標考核物業效勞企業本錢(費用)控制中心效勞質量的定量指標主要有房屋完好率、維修及時率、重大事故發生率、綠化率、保潔率、業主滿意率、物業增值率等物業增值率是最具綜合性的效勞質量評價指標，其評估標準是與同類物業平均增值率比較 物業增值率=(期末物業總值期初物業總值)100要點.本錢日常管理 利用物業管理周期理論進行本錢控制嚴格實施預算的憑證控制。建立健全費用開支與報銷審批制度P205相關練習題目按本錢控制的時間不同，本錢控制包括( )。 A事先控制、事中控制和事后控制 B隨機控制和方案控制 C前饋性控制、防護性控制和反響性控制 D主體控制、客體控制和手段控制P200參考答案:A相關練