1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及法律服務(wù)內(nèi)容主講人：毛禮吉 律師一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律概念 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。二、與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的主要法律規(guī)定1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；2、土地管理法及土地管理法實(shí)施條例；3、城鄉(xiāng)規(guī)劃法及江西省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例；4、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理暫行辦法；5、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例；6、江西省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例；7、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定；9、城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法；10、江西省建設(shè)用地規(guī)劃條件管理辦法

2、；11、江西省建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)管理規(guī)定；12、國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定；13、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開(kāi)工項(xiàng)目管理的通知；14、上饒市企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)意見(jiàn)；15、商品房銷(xiāo)售管理辦法；16、最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的流程 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程大體上包括10個(gè)階段。 (一)開(kāi)發(fā)商提出開(kāi)發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的起點(diǎn) 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下，開(kāi)發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開(kāi)發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場(chǎng)的需要，將決定未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)真研

3、究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況。 (二)可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步 開(kāi)發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒(méi)有真正的市場(chǎng)前景，需要進(jìn)行可行性研究。可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不可缺少的一個(gè)階段。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果:一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行，那么即使開(kāi)發(fā)商不同意，這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程實(shí)際上就結(jié)束了;二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行，則不出意外，這個(gè)項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到最后的階段。目前，在我國(guó)忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的

4、風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對(duì)待。 (三)申請(qǐng)項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第三步，也是正式啟動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一步 土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請(qǐng)土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。在我國(guó)，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對(duì)許多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開(kāi)發(fā)的全部條件，有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢(qián)。因此，在土地市場(chǎng)上各種腐敗事件層出不窮。我國(guó)原來(lái)規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場(chǎng)的運(yùn)行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過(guò)出讓獲得。但在實(shí)際上，從原土地使用者

5、(即原來(lái)占有國(guó)有土地的國(guó)有企事業(yè)單位)獲得土地卻是主要方式。開(kāi)發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門(mén)備案，領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。 (四)項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)需要的重要一步 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)具體步驟。方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)方案。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材

6、料表、工程概算書(shū)4個(gè)部分。 施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì)，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說(shuō)明。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門(mén)申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)(主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車(chē)位個(gè)數(shù)等)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書(shū)，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì)，然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說(shuō)明書(shū)等有關(guān)資料，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門(mén)審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后，即

7、可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。 城市規(guī)劃行政管理部門(mén)對(duì)建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門(mén)在對(duì)工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 (五)征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步 在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開(kāi)發(fā)商還需要到土地管理部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門(mén)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地使用權(quán)證書(shū)及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場(chǎng)地范圍的實(shí)地劃定。開(kāi)發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。 (六)籌措房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第六

8、步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作 取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己投入的資金就基本上花費(fèi)殆盡，如何取得進(jìn)一步開(kāi)發(fā)所需的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最重要的工作。開(kāi)發(fā)商需要制定資金使用計(jì)劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過(guò)各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過(guò)商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)極大的商業(yè)活動(dòng)，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提高了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的門(mén)檻，對(duì)我國(guó)有些過(guò)熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。 (七)建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法 工程項(xiàng)

9、目招標(biāo)投標(biāo)制，是我國(guó)工程建設(shè)市場(chǎng)的重大改革舉措之一。通過(guò)招標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首先可以選擇合適的項(xiàng)目承包商，以確保工程投資不超過(guò)預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還需要通過(guò)招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。 (八)施工是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第八步，也是項(xiàng)目能否及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步 為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工，國(guó)家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門(mén)在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行放線、驗(yàn)線，并到建設(shè)行政主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)發(fā)證后，才可以破土動(dòng)工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項(xiàng)目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行，開(kāi)發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對(duì)監(jiān)理單位的有

10、效監(jiān)督，必要時(shí)解聘監(jiān)理單位。項(xiàng)目施工完成后，還需要通過(guò)由城市建設(shè)行政主管部門(mén)主持的綜合竣工驗(yàn)收。通不過(guò)驗(yàn)收，就不能投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)。 (九)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與策劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第九步，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目即將完工之際，就可以考慮進(jìn)行所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作。如果開(kāi)發(fā)商符合政府主管部門(mén)的預(yù)售條件，開(kāi)發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時(shí)，進(jìn)行所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、確定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)與手段、確定銷(xiāo)售方式、制定銷(xiāo)售合同、準(zhǔn)備銷(xiāo)售宣傳資料、培訓(xùn)銷(xiāo)售人員、參加必要的房展會(huì)、選擇廣告的方式等。甚至給項(xiàng)目起好聽(tīng)的名字，在商品房項(xiàng)目的銷(xiāo)售中，都可

11、以起到極為重要的作用。當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售，必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)，取得銷(xiāo)售許可證。 (十)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的售后服務(wù)。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的流程圖C:UsersMaoDesktop房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流程.doc五、規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)的審批部門(mén)、材料、時(shí)限 （一）審批部門(mén) 第三十四條 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的審批，按照建設(shè)項(xiàng)目審批權(quán)限實(shí)行分級(jí)管理。 省級(jí)以上人民政府有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，由省人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)。 城市、縣人民政府有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，由同級(jí)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)。 （二）規(guī)劃選址應(yīng)提交

12、的材料 第三十三條 1、有項(xiàng)目性質(zhì)、建設(shè)規(guī)模、選址意向等情況說(shuō)明的選址申請(qǐng)書(shū)； 2、建設(shè)項(xiàng)目屬于需要有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)、以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的相關(guān)證明文件； 3、有擬建項(xiàng)目用地范圍的標(biāo)準(zhǔn)地形圖； 4、需要編制規(guī)劃選址研究報(bào)告的，提交規(guī)劃選址研究報(bào)告； 5、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。（三）規(guī)劃選址的時(shí)限 第三十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得選址意見(jiàn)書(shū)后一年內(nèi)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；期滿(mǎn)需要延續(xù)的，應(yīng)當(dāng)在期限屆滿(mǎn)三十日前向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)可以延續(xù)一次，期限不得超過(guò)一年。在規(guī)定的期限內(nèi)未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者未獲得延續(xù)批準(zhǔn)的，選址意見(jiàn)書(shū)失效。六、用地預(yù)審的審批機(jī)關(guān)、資料

13、及時(shí)限 （一）審批機(jī)關(guān) 第四條 建設(shè)項(xiàng)目用地實(shí)行分級(jí)預(yù)審。 需人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府發(fā)展和改革等部門(mén)審批的建設(shè)項(xiàng)目，由該人民政府的國(guó)土資源管理部門(mén)預(yù)審。 需核準(zhǔn)和備案的建設(shè)項(xiàng)目，由與核準(zhǔn)、備案機(jī)關(guān)同級(jí)的國(guó)土資源管理部門(mén)預(yù)審。（二）用地預(yù)審應(yīng)提交的資料第七條 已批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書(shū)的審批類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目與需備案的建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)用地預(yù)審的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： 1、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表； 2、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告，內(nèi)容包括擬建項(xiàng)目的基本情況、擬選址占地情況、擬用地面積確定的依據(jù)和適用建設(shè)用地指標(biāo)情況、補(bǔ)充耕地初步方案、征地補(bǔ)償費(fèi)用和礦山項(xiàng)目土地復(fù)墾資金的擬安排情況等； 3、項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)文件或者項(xiàng)目備

14、案批準(zhǔn)文件； 4、單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目擬選址位于地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)的，提交地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告； 5、單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目所在區(qū)域的國(guó)土資源管理部門(mén)出具是否壓覆重要礦產(chǎn)資源的證明材料。 直接審批可行性研究報(bào)告的審批類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目與需核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，申請(qǐng)用地預(yù)審的不提交前款第（三）、（四）、（五）項(xiàng)材料。（三）用地預(yù)審批復(fù)的時(shí)限 第十五條 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件有效期為兩年，自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。已經(jīng)預(yù)審的項(xiàng)目，如需對(duì)土地用途、建設(shè)項(xiàng)目選址等進(jìn)行重大調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)預(yù)審。七、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 第十六條國(guó)家根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響程度，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)實(shí)行分類(lèi)管理。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下

15、列規(guī)定組織編制環(huán)境影響報(bào)告書(shū)、環(huán)境影響報(bào)告表或者填報(bào)環(huán)境影響登記表（以下統(tǒng)稱(chēng)環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件）： （一）可能造成重大環(huán)境影響的，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告書(shū)，對(duì)產(chǎn)生的環(huán)境影響進(jìn)行全面評(píng)價(jià)； （二）可能造成輕度環(huán)境影響的，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告表，對(duì)產(chǎn)生的環(huán)境影響進(jìn)行分析或者專(zhuān)項(xiàng)評(píng)價(jià)； （三）對(duì)環(huán)境影響很小、不需要進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)填報(bào)環(huán)境影響登記表。 建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)分類(lèi)管理名錄，由國(guó)務(wù)院環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)制定并公布。 八、項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)、材料 第七條 項(xiàng)目申報(bào)單位應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告一式5份。 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）項(xiàng)目申報(bào)單位基本情況；（二）擬建項(xiàng)目情況；（

16、三）建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃；（四）資源利用和能源耗用分析；（五）生態(tài)環(huán)境影響分析；（六）經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析；（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他內(nèi)容。 第九條項(xiàng)目申報(bào)單位向項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)報(bào)送項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告時(shí)，凡涉及環(huán)境保護(hù)、建設(shè)用地、城市規(guī)劃等的，還應(yīng)當(dāng)附送下列有關(guān)文件：（一）環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)出具的對(duì)環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批意見(jiàn)；（二）國(guó)土資源行政主管部門(mén)出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)；（三）城市規(guī)劃行政主管部門(mén)出具的城市規(guī)劃意見(jiàn)；（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。 （二）核準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的時(shí)限 第二十二條 項(xiàng)目核準(zhǔn)文件的有效期為2年，自頒發(fā)之日起計(jì)算。企業(yè)投資項(xiàng)目在核準(zhǔn)文件有效期內(nèi)未開(kāi)工，項(xiàng)目申報(bào)

17、單位需要繼續(xù)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)在核準(zhǔn)文件有效期屆滿(mǎn)30日前向原項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)申請(qǐng)延續(xù)，原項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在核準(zhǔn)文件有效期屆滿(mǎn)前作出是否準(zhǔn)予延續(xù)的決定。 其他城建項(xiàng)目:高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目、總建筑面積10萬(wàn)平方米及以上經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)項(xiàng)目由省人民政府投資主管部門(mén)核準(zhǔn)；總建筑面積2萬(wàn)平方米及以上經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)和其他房地產(chǎn)項(xiàng)目、所有高層建筑由市人民政府投資主管部門(mén)核準(zhǔn)；總投資1500萬(wàn)元（不含）以下及其他城建項(xiàng)目由縣人民政府投資主管部門(mén)核準(zhǔn)。九、申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的材料江西省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例第三十九條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或者備案文件以

18、及國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。十、辦理國(guó)有土地使用權(quán)證的資料江西省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后一年內(nèi)取得國(guó)土資源主管部門(mén)批準(zhǔn)用地文件；期滿(mǎn)需要延續(xù)的，應(yīng)當(dāng)在期限屆滿(mǎn)三十日前向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)可以延續(xù)一次，期限不得超過(guò)一年。在規(guī)定的期限內(nèi)未取得批準(zhǔn)用地文件或者未獲得延續(xù)批準(zhǔn)的，建設(shè)用地規(guī)劃許可證失效。江西省土地登記辦法 第十二條申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件資料：（一）土地登記申請(qǐng)書(shū)；（二）申請(qǐng)人身份證明，其中屬單位的為法定代表人證明及其法定代表人的個(gè)人身份證明，屬個(gè)人的為個(gè)人身份

19、證或者戶(hù)籍證明；（三）土地權(quán)屬來(lái)源證明（有建筑物、其他附著物的，還應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的權(quán)屬證明）；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他有關(guān)文件資料。通過(guò)出讓或者行政劃撥土地有償轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的，還應(yīng)當(dāng)提交財(cái)政部門(mén)開(kāi)具的土地有償使用收入繳納憑證。凡原有土地權(quán)屬證件不全或者證據(jù)不足的，還應(yīng)當(dāng)提交土地權(quán)屬來(lái)源和權(quán)屬演變的書(shū)面報(bào)告以及法律責(zé)任的具結(jié)保證書(shū)。十一、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的資料江西省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例第四十四條 申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)提交以下材料： （一）建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案及總平面圖、施工圖； （二）國(guó)土資源主管部門(mén)批準(zhǔn)使用土地的有關(guān)證明文件； （三）需要進(jìn)行日照分析、交通影響評(píng)價(jià)等

20、的，提供有關(guān)技術(shù)論證報(bào)告； （四）需要編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的，提交修建性詳細(xì)規(guī)劃； （五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。十二、辦理建設(shè)工程施工許可證提交的資料江西省建筑工程施工許可管理實(shí)施細(xì)則（試行） 第二條凡在本省行政區(qū)域內(nèi)從事各類(lèi)房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)的施工，建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)依照本實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)發(fā)證機(jī)關(guān)）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在20萬(wàn)元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。各級(jí)發(fā)證機(jī)關(guān)可以根據(jù)本地的實(shí)際情況將可不辦理施工許

21、可證的小型工程限額適當(dāng)調(diào)低。按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。第三條施工許可按下列規(guī)定實(shí)行分級(jí)管理。 （一）國(guó)家和省人民政府及所屬部門(mén)（包括省直部門(mén)的直屬單位）總造價(jià)400萬(wàn)元以上或建筑總面積8000平方米以上的建筑工程，中外合資、中外合作、外商獨(dú)資企業(yè)投資建設(shè)的涉及社會(huì)公共利益、公眾安全的總造價(jià)1000萬(wàn)元以上的建筑工程（指在建和續(xù)建各單項(xiàng)工程累計(jì)的總造價(jià)，下同），300萬(wàn)元以上的建筑裝飾項(xiàng)目，向省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證； （二）設(shè)區(qū)的市人民政府（包括地區(qū)行政公署，下同）及所屬部門(mén)（包括其所屬部門(mén)的直屬單位）的建筑工程，國(guó)家和省人民政府

22、及所屬部門(mén)（包括省直部門(mén)的直屬單位）總造價(jià)400萬(wàn)元以下或建筑總面積8000平方米以下的建筑工程，中外合資、中外合作、外商獨(dú)資企業(yè)投資建設(shè)的涉及社會(huì)公共利益、公眾安全的總造價(jià)400萬(wàn)元以上1000萬(wàn)元以下的建筑工程，100萬(wàn)元以上300萬(wàn)元以下的建筑裝飾項(xiàng)目，向設(shè)區(qū)的市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證； （三）縣（市、區(qū)）人民政府及所屬部門(mén)（包括所屬部門(mén)的直屬單位）的建筑工程，中外合資、中外合作、外商獨(dú)資企業(yè)投資建設(shè)的涉及社會(huì)公共利益、公眾安全的總造價(jià)400萬(wàn)元以下的建筑工程，100萬(wàn)元以下的建筑裝飾項(xiàng)目，向縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。前款中未列舉的工程項(xiàng)目，均實(shí)

23、行屬地化管理。本條所指總造價(jià)和建筑總面積均是指一個(gè)立項(xiàng)批文內(nèi)各單位工程的造價(jià)或建筑面積和，不得化整為零肢解計(jì)算。 第五條建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備下列條件，并提交相應(yīng)的證明文件：（一）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。（二）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（三）施工現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)基本具備三通一平等施工條件，能滿(mǎn)足施工企業(yè)進(jìn)場(chǎng)的需要，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求。（四）已經(jīng)依法確定施工企業(yè)并辦理了備案手續(xù)。按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的工程沒(méi)有招標(biāo)，應(yīng)該公開(kāi)招標(biāo)的工程沒(méi)有公開(kāi)招標(biāo)，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無(wú)效。已

24、簽訂了施工合同并辦理了合同審簽和鑒證手續(xù)。（五）有滿(mǎn)足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例等規(guī)定進(jìn)行了審查。（六）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計(jì)中有根據(jù)建筑工程特點(diǎn)制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的工程項(xiàng)目編制了專(zhuān)項(xiàng)質(zhì)量、安全施工組織設(shè)計(jì)，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。（七）按照江西省建筑管理?xiàng)l例等規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。（八）建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%；建設(shè)工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，

25、有條件的可以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。（九）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。十三、工程放線江西省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例 第五十五條 建設(shè)工程開(kāi)工前，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的要求，進(jìn)行建設(shè)工程放線，并提出驗(yàn)線書(shū)面申請(qǐng)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到書(shū)面申請(qǐng)之日起三個(gè)工作日內(nèi)，到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行驗(yàn)線。經(jīng)驗(yàn)線合格的，出具驗(yàn)線單。十四、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的公示江西省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例 第五十六條 建設(shè)單位在建設(shè)工程放線前，應(yīng)當(dāng)在施工現(xiàn)場(chǎng)醒目位置設(shè)置建設(shè)工程規(guī)劃公示牌。公示牌的內(nèi)容包括：城鄉(xiāng)規(guī)劃許可文件的編號(hào)及發(fā)證機(jī)關(guān)名稱(chēng)、建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)、建設(shè)規(guī)模及主要指標(biāo)、

26、建設(shè)單位及其負(fù)責(zé)人、經(jīng)審定的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖和效果圖、投訴和舉報(bào)受理途徑等。 在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)保證公示牌內(nèi)容真實(shí)和完整。十五、規(guī)劃驗(yàn)收 第五十八條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)規(guī)劃條件核實(shí)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)完成建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)。經(jīng)核實(shí)符合規(guī)劃條件的，應(yīng)當(dāng)出具建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)合格意見(jiàn)單；不符合規(guī)劃條件的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面要求建設(shè)單位或者個(gè)人進(jìn)行整改。 第五十九條 未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得辦理權(quán)屬登記。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自竣工驗(yàn)收之日起六個(gè)月內(nèi)向