1、wa筮丸肇肇膈上海朱家角旅游項目商業策劃蝕螂膈薇方蔓蒞一、項目環境黃芍襖聿輯丸芨1、青浦艘芍踴筮肅薄覆青浦地處上海市西郊，太湖下游,黃浦江上游。東與閔行區毗鄰，南與松江區、金山區及浙江嘉善縣接壤，西連江蘇省的吳江、昆山兩市，北與嘉定區相接。以青浦城區為中心，東部河江交錯，西部湖蕩群集，內河航運具有天然優勢，可通行50300噸貨船，是江浙滬的重要水上通道。陸路交通滬青平高速公路與318國道并行，由東到西橫貫全區，北有滬寧高速公路，南有滬杭高速公路，同三國道由東北到西南穿越東部地區，交通十分便捷，是上海市輻射長三角、服務全國的西大門。青浦城區距上海市中心人民廣場40公里；距虹橋國際機場25公里。帔

2、蟆袂滕葡S襦青浦全區總面積669.7平方公里，占上海市總面積的十分之一。境內水域面積149.1平方公里，占全區總面積的22.3%。全區共有河道1817條，長2155公里；有湖泊21個，總面積59.3平方公里；其中包括上海市最大的淡水湖泊-淀山湖，面積約62平方公里，跨青浦區和昆山市，在青浦境內為46.7平方公里，約占75.4%。青浦區共有朱家角鎮、趙巷鎮、徐涇鎮、華新鎮、重固鎮、白鶴鎮、練塘鎮、金澤鎮8個鎮和夏陽、盈浦、香花橋3個街道辦事處。2004年末，全區戶籍人口45.6萬人，總戶數15萬戶，農業人口22.6萬人，非農人口23萬人。量蒂肄菱蔓1轄青浦旅游業的發展速度驚人：2004年旅游接待

3、人數304萬人次，旅游總收入達到9.5億元，星級飯店客房率達到50.07%。旅游管理體制和產業體系得到進一步完善：到目前為止我區已審批了21家國內旅行社、國際旅行社營業部3家；有國際標準高爾夫球場3個；有各類飯店、旅館200家，其中：星級飯店14家（三星級飯店6家，二星級飯店8家）；有國家AAAA級旅游區（點）3個。凌裂肇箴連袂黃青浦歷史悠久，遺留較多名勝古跡，包括距今6000多年的秋澤文化（感澤遺址、福泉山遺址、金山墳遺址、寺前村遺址）、1200多年前形成的青龍港、唐代的青龍塔和泖塔、宋元時期的普濟橋、明代的放生橋、清代的城隍廟、曲水園、萬壽塔以及民國的課植園（馬家花園）等。螂曹膈I耦蛾原青

4、浦經濟發展保持高增長，經濟實力繼續增強：經核算，2004年完成工業總產值（現價）704億元、農業總產值（現價）29.4億元、財政收入68.9億元（其中地方財政收入37.4億元）；實現固定資產投入154.4億元、實現社會消費品零售額85.8億元。螭蔗墓裂羋蝸聿2、朱家角腿蠶螞領m裊朱家角鎮位于青浦區行政區西部，北接江蘇省昆山市；東接青浦鎮，東南與松江區接壤；西側面臨淀山湖，西南與西岑鎮、練塘鎮相連。全鎮陸域面積92.56平方公里，淀山湖水域面積62平方公里，現有人口66000人，是上海第一大鎮。膀喊骷瞬螃芍朱家角，原名朱家村，又名珠街閣，雅稱珠溪，俗稱“角里”。歷史悠久，人杰地靈，早在五千年就有

5、先人在此生息，宋元時期形成集市。水木清華，風光漪旎，鎮內河港縱橫，沿河建筑鱗次櫛比，建于明代的五孔石拱橋（放生橋）等36座橋將九條古街連接，形成一派優美的水鄉風光。董荽藏蒲蔽期肇規劃情況翻薄蠅蛔腿賺蟻朱家角中心鎮規劃面積8.14平方公里，其中古鎮區0.68平方公里、老鎮區2.4平方公里、新鎮區5.1平方公里。唐若薄蝸量膂蒂一一古鎮區是靈魂、精華，修舊如舊，凸現旅游功能；老鎮區協調過渡，為旅游配套服務；新鎮區拓展提升，彰顯現代江南水鄉民居特色。腿前膈袈螞蛔曹一一投資近百億進行古鎮再造：調整發展古鎮商業、改造鎮區綜合管網設施、大淀湖環湖景觀改造、漕港河沿河景觀改造，塑造未來“世博度假第一地標”。薄

6、蒞蝸衿蔻妨芾一一2005年，朱家角基本完成中心鎮基礎設施改造，人口有6.6萬（老鎮區1.3萬）；2007年，人口達到10萬（老鎮區5萬），初現“新江南水鄉”風貌；2010年，基本完成一個集旅游、度假、休閑為一體的，以“古文化”和“水文化”為內涵的新型城鎮建設。祎未勺蔗前糖蔗黃二、項目簡介妍袁菜期芳螂英1、地理位置筮先肇肇膈荒莆項目地塊位于朱家角古鎮旅游區西北入口處，比鄰課植園（馬家花園），西南北三面環水。膈薇方蔓蒞袂薇2、地塊才旨標襖聿輯充芨蝕螂用地性質：商業用地d筮肅德嫂范節占地面積：20公頃袂aw勘薄艘芍綜合容積率：0.85肄菱蔓輯蠢蜘奚建筑面積187000平方米肇菽連袂黃里蒂三、古鎮現狀

7、分析膈藕耀蟆蜘疑襲1、商業經營狀況篆裂羋蟻聿螂曹業種項目嗎菜蜜莫裊螂i展各業種平均月營業額（元/月）n第螃茁腿蠶店專甫平均月營業額藏著蔽期肇膀嵋（元/月）蠅蛔腿賺蟻蜜荽每平方米宮業額（元/平方米月）薄蝸量膂蒂贛薄特色/、吃膈袈螞蛔曹唐芳1283366蝸衿蔻妨芾腿前22127蔗前糖蔗冗薄蒞1052菜期芳螂黃祎神占重占玩肇肇股范莆蟒袁98838方蔓蒞得薇筮充10982輯丸芨蝕螂膈薇473肅姆蔑凡弋襖聿手1乙品索勘薄艘其踴筮498540盆輯幕帔蟆袂滕11870連袂黃里蒂肄菱517耀蟆噓虎g肇菽飾品掛件羋蝸聿螂曹膈精321062蜜莫裊螂；蔗墓裂9443建螃芍腿蠶螞菜760蒯巴肇膀蟋!爸X!小月艮飾、布

8、料膽賺蟻蜜荽藏著402528量膂蒂翻薄蠅蛔12579螞蛔曹唐芳薄帆642荒妨芾腿前膈袈童工具矚雇黃躊蒞蝸衿66787芳螂英祎神蔗前9541膈范莆新袁菜蝸500蒞初薇筮充肇肇飯店酒樓卜蝕螂膈薇芹蔓媛凡弋襖聿蟹充295992薄艘芍踴筮肅薄1156蠢蜿:奚袂滕U勘現代月艮飾黃量蒂肄菱蔓輯166250螭鰥肇菽連袂8750聿螂曹膈精耀蟆411裊螂i蔗篆裂羋蟻其他苗腿毒螞藻量英243240肇膀嵋箍譽建螃8108蟻董荽藏蒲蔽期382蒂霸蠅蛔腿賺說明：營業狀況尚可,尤以特色小吃及飯店酒樓生意最好，從營業額來看,商業售價應在1萬到2萬之間。曹唐芳薄蝸量膂2、游客狀況芾腿前膈袈螞蛔游客量黃躊蒞蝸衿荒妨類別童祎神蔗

9、前糖展總人數莆新袁菜期芳螂占年總數(%薇筮充肇肇股荒散客(占類總數為螂膈薇方蔓蒞科團隊(占類總數為節襖聿蟹丸侵蝕1口1+周五芍踴筮肅薄覆荒275458蟆袂滕索甘薄艘45.40蒂肄菱盆蟹芽螃241895(87.8)褻肇放連袂黃量33563(12.2)奢膈精耀蟆蜘德周末(周六、日)蔗墓裂羋蟻聿螂216899蠶螞菜蜜奧裊蝴35.80嵋箍譽建螃芍腿193793(89.3)荽藏著蔽期肇膀23106(10.7)怪蠅蛔腿賺蟻蜜春下、黃金周方薄蝸量膂蒂翻114174劉膈袈螞蛔曹唐18.85蒞蝸衿蔻妨芾腿108395(94.9)何蔗蒯!蔗死薄5779(5.1)袁菜期芳螂童祎,總計肇肇肇股荒莆蟒606531薇芹慕

10、蒞粉薇筮100.00聿輯充芨蝕螂膈544083(89.7)筮肅嫩驅弋襖62448(10.3)滕索甘薄艘茶踴說明：游客數量以5月和10月最多，日均旅游人次達3000人以上；2004年日均旅游人次為1600人左右，淡季時日均不足千人。srnio蟆袂游客主體在20-40歲之間，本地旅游客為主，身份主要是學生、職員。游客消費能力不同年齡層游客游朱家角實際人均花費金額100元以下100200元200400元400800元800元以上百分比20歲以下(6.62%)61.10%33.30%5.60%100.00%21-30歲(48.53%)31.10%45.40%19.70%3.80%100.00%31-4

11、0歲(21.69%)16.90%54.20%22%5.10%1.80%100.00%41-50歲(9.55%)15.40%42.30%30.80%11.50%100.00%51-60歲44%32%16%8%100.00%(9.19%)61歲以上(4.42%)16.70%66.70%8.30%8.30%100.00%旅游方式方式單位組織旅游團隊自備車旅游（含各種交通工具）旅游巴士其他合計百分比10.30%6.60%38.60%26.80%17.60%100%旅游關系關系家人情侶朋友同事合計百分比41.90%9.90%36.10%12.10%100%3、旅游配套狀況朱家角周邊賓館、度假村接待情況序

12、號名稱客房數全年營收接待人次客房入住率1家化培訓中心客房54間1005.29萬元25097人44.83%聯體另墅8間別墅14套2景苑水莊客房150間1163.51萬元29007人36.27%別墅10套3財苑賓館客房60間618.14力兀21996人49.25%4馬家食府客棧客房16間5四方客棧客房8間6古鎮旅館客房11間說明：現有酒店總客房數在250左右，設施陳舊臟亂，不具備競爭力。但即將建設的中信度假村項目和尚都里項目將是該項缺口的一大補充。從目前的情況來看，如按發展規劃50%的人逗留1天以上，則平均每天有800人以上住宿，至少需400個以上房間。如按發展規劃2010年全年旅游人口達到224

13、萬，日均旅游人口達到6000人以上，則需1500個房間左右，缺口很大。四、市場策略分析1、市場目前存在的問題2004年朱家角游客總人數約60萬，其中散客占到約90%，而古鎮周邊三大賓館去年接待總人次為76100人(據我們實地考察，實際接待量更低)，即愿意在朱家角過夜的的游客不到實際游覽人數的1/8，游客流失量相當嚴重。從游客的質量來看，主要年齡層為20-40歲，主要職業以學生和公司普通職員為主流。客源也以上海為主，占80%以上。短途、廉價是游客對朱家角游的一般定義。從旅游的消費層次來說，基本還停留在較淺的層次，大比例的游客在20-40歲，這些游客是具備一定經濟能力的，但是他們50%的人花費為1

14、00-200元，還有很大比例不足100元。這些支付估計為游覽費用及土特產購置費，住宿客很少，消費項目單一。從旅游的目的性來看，沒有根據年齡及職業的不同進行市場細分，旅游目的過于單一也是造成消費不足的重要原因之一。目標意圖游客愿意留宿、不同客戶，不同消費、單一性消費目的向多元化消費目的轉變2、消費心理分析目前，朱家角游客中占大比例的游客為以下三個類群：學生(20.5%)、企業管理人員(20.1%)、企業職員(26.4%)。從朱家角本身具備的旅游資源來看，游客前來的目的并不僅僅是觀光，更多的是作為一次短途的、放松身心的戶外活動，因此，針對不同客戶群體的特點，考慮項目與水鄉的互補性及拓展性，打造不同

15、的商業類型，是項目成功的關鍵。學生特點：好奇的，求知的企業管理人員特點：休閑需求，品質需求企業職員特點：體驗式3、定位策略增加游覽吸引力及可消費項目：夜生活文化、主題性活動、不同特色文化館、學習型消費項目等自成體系，古鎮配套與融合：高級會所、游艇俱樂部、愛好訓練營等細分市場：客棧、高檔會所、五星級酒店、精致酒店；目標客戶擴容，包括青浦及周邊高檔消費群體，九間堂鄉村俱樂部會員4、形象定位高級會所：私密的，精神的，神秘的各類酒店：親切的，多選擇性的，趣味的商業：動手性強的，古老的，奇異的娛樂：互動的，國際化的五、供參考的業態配置1個大型停車廣場：商業30000平方米左右包括：1個大賣場6000-8

16、000平方米1個舞廳夜總會3000-5000平方米1個休閑浴場3000平方米其他零售休閑餐飲商業（上宿下店）15000平方米1個入口水廣場：商業5000平方米左右包括：1個江南繡藝館1000-1500平方米2個西式休閑餐廳500平米/個1個中式茶館500平米其他零售休閑商業2500平方米1個主題休閑廣場：商業30000平方米左右包括：1個大餐廳3000平方米1條小吃街500平方米1個旅游產品賣場3000平方米1個明清家具館2000平方米其他零售休閑餐飲商業20000平方米1個五星級酒店：30000平方米左右包括：250-300間客房1個精致酒店：5000平方米左右包括：50-80間客房1個大型

17、客棧：5000平方米左右包括：60-100間客房/個8個小型客棧：6000平方米左右包括：10-30間客房/個客棧底商：3000平方米左右50-60棟院落式別墅：20000平方米游艇俱樂部：35000平方米左右說明：大型停車廣場：主力消費對象為朱家角與青浦的當地客源；以大型的超市及休閑娛樂為聚合力，吸引目標人群，帶動周邊其他商業。入口水廣場：以精致的傳統民間工藝為主打，穿插西式的典雅風情；形象展示。主題休閑廣場：作為最主要的人流匯集處，類似“四方街”，可舉行大型演出、展示、慶典等活動，位于仿清皇城的五星級酒店正門廣場之上。辟出一條百米左右的水街作為酒吧休閑的主要聚集地。星級酒店：仿清皇城，護城河圍繞，建筑左右中軸對稱，設有大型會議廳、議事廳、宴會廳等。精致酒店：政府招待或具有私密要求的客人。客棧：各具特色的住宿，供給普通游客，體驗水鄉風情。院落式別墅：作為五星級酒店旁的附屬建筑群，體現一定的隨意性，可居住可商業可連通，建筑形態需具有一定變化，在用途上可由業主自行決定，或作企業公館，或作餐廳酒吧，或作私人俱樂部等，從功能上體現出隨意性，有利于營造曲徑通幽，鬧中取靜，別有洞天的風味。項目建議：1、項目不應簡單挖掘朱家角歷史文化，對于一個文化底蘊