1、銀行個(gè)人一手住房貸款操作規(guī)程第一章總則第一條為規(guī)范個(gè)人一手住房貸款業(yè)務(wù)管理，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)及銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)管理辦法，制定本規(guī)程。第二條本規(guī)程所稱個(gè)人一手住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的，用于購買國有土地上的首次交易住房（即房地產(chǎn)開發(fā)商或其他合格開發(fā)主體開發(fā)建設(shè)后銷售給個(gè)人的住房）的貸款。第三條個(gè)人一手住房貸款歸入“個(gè)人住房貸款”會計(jì)科目核算，在信貸管理系統(tǒng)群（簡稱，下同）中錄入“一手房貸款”。第二章基本規(guī)定第四條按揭準(zhǔn)入原則上僅可對經(jīng)有權(quán)人審批準(zhǔn)入的按揭樓盤辦理個(gè)人一手住房貸款，并在中通過“合作項(xiàng)目品種編號”將個(gè)人一手住房貸款與合作樓盤建立關(guān)聯(lián)。總行規(guī)定可以免準(zhǔn)入的除外。第五條貸款對象借

2、款人除應(yīng)符合銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)管理辦法第七條規(guī)定的客戶準(zhǔn)入條件外，還應(yīng)符合下列條件：（一）已簽訂合法有效的房屋買賣合同。（二）有不低于最低規(guī)定比例的首付款證明。（三）本筆貸款申請?jiān)u分達(dá)到規(guī)定的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。第六條貸款金額貸款金額應(yīng)同時(shí)符合以下條件：（一）不超過所購住房成交價(jià)格（首付款比例）。（二）樓盤準(zhǔn)入審批意見中明確每平方米最高可貸金額的，貸款金額不超過所購住房面積每平方米最高可貸金額。（三）以貸款金額測算的本筆貸款月債務(wù)支出（本筆貸款月還款額月物業(yè)管理費(fèi)）與借款人（借款人及配偶）月收入之比在（含）以下，借款人及配偶月所有債務(wù)支出（本筆貸款的月還款額月物業(yè)管理費(fèi)其他債務(wù)月均償付額）與借款人（借款人

3、及配偶）月收入之比應(yīng)在（含）以下。對無法取得物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的貸款申請，物業(yè)管理費(fèi)可不計(jì)入債務(wù)支出。第七條貸款期限最長不超過年，借款人年齡與貸款期限之和不超過年。第八條貸款利率應(yīng)符合外部監(jiān)管機(jī)構(gòu)和總行規(guī)定。第九條還款方式應(yīng)選擇等額本息、等額本金或總行規(guī)定的其他分期還本付息方式。第十條貸款擔(dān)保（一）原則上應(yīng)以本筆貸款所購住房設(shè)定抵押。（二）在辦妥抵押登記之前，應(yīng)由售房人提供階段性保證擔(dān)保。階段性保證擔(dān)保期限自貸款發(fā)放之日起，原則上至辦妥抵押登記手續(xù)之日止。（三）對符合一級分行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)樓盤，或?qū)Φ盅侯A(yù)告登記能夠直接轉(zhuǎn)為抵押登記的地區(qū)，階段性擔(dān)保期限可適當(dāng)縮短為自貸款發(fā)放之日起，至辦妥抵押預(yù)告登

4、記手續(xù)之日止。第十一條保證人交納保證金的，應(yīng)在銀行“個(gè)人信貸保證金”會計(jì)科目下為保證人設(shè)置保證金專戶。第十二條在與借款人平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，選擇是否投保、保險(xiǎn)品種、保險(xiǎn)金額、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、保費(fèi)繳納方式等。第十三條對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門已經(jīng)實(shí)行房屋買賣合同網(wǎng)上簽約的，借款人按規(guī)定提供網(wǎng)簽（或備案）合同后，客戶經(jīng)理原則上應(yīng)聯(lián)網(wǎng)核實(shí)房屋買賣合同真實(shí)性。第三章貸款申請與調(diào)查第十四條貸款申請借款人填寫銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申請表，并提供以下資料：（一）借款人及配偶身份證件。（二）借款人戶籍證明及婚姻狀況證明。（三）借款人還款能力證明。（四）借款人與售房人簽訂的合法有效的房屋買賣合同。（五）購房首付款證明。原則上應(yīng)為以

5、下四類之一：開發(fā)商開具的由稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的預(yù)收款發(fā)票（憑據(jù)）。開發(fā)商開具的首付款收據(jù)，以及與首付款收據(jù)對應(yīng)的銀行相關(guān)憑證（進(jìn)賬單、轉(zhuǎn)賬憑證、匯款憑證、現(xiàn)金繳款憑證或銀行卡付款憑證等），其中，對首付款不高于一級分行規(guī)定金額的，可僅提供首付款收據(jù)。尚未支付首付款的，提供借款人在我行不低于所需首付款金額的賬戶證明。一級分行規(guī)定的其他形式的首付款證明。（六）申請?jiān)u分所需其他資料。第十五條貸款調(diào)查調(diào)查人員除依據(jù)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)管理辦法第二十一條和銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)盡職調(diào)查操作要點(diǎn)指引進(jìn)行貸款調(diào)查外，還應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：（一）借款人購房行為是否真實(shí)。調(diào)查人員應(yīng)與借款人至少面談一次，并做好面談筆錄。對開發(fā)商或其關(guān)

6、聯(lián)企業(yè)員工（含員工配偶）申請貸款的，應(yīng)撰寫調(diào)查報(bào)告，并出具特別風(fēng)險(xiǎn)提示和調(diào)查意見。（二）借款人是否已真實(shí)、足額支付首付款，或具有足額支付首付款的能力。（三）借款人是否具備購房和貸款資格。（四）借款人資信情況、還款能力是否符合規(guī)定。（五）借款人所購住房是否在預(yù)售許可范圍內(nèi)，貸款要素是否符合按揭樓盤準(zhǔn)入審批批復(fù)和按揭合作協(xié)議約定。（六）與同區(qū)域、同類型、同檔次住房相比，所購住房成交價(jià)格是否合理。第十六條大額貸款應(yīng)實(shí)行雙人調(diào)查。對同一中小企業(yè)多名員工在同一樓盤購房申請貸款的，應(yīng)實(shí)行雙人實(shí)地調(diào)查，除按第十五條規(guī)定進(jìn)行調(diào)查之外，還應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)借款人工作及收入真實(shí)性。第十七條調(diào)查人員提出調(diào)查意見，按規(guī)定將調(diào)

7、查核實(shí)的相關(guān)數(shù)據(jù)信息輸入，并將審查審批環(huán)節(jié)需要的資料掃描上傳至，提交審查。第四章審查審批第十八條貸款審查審查人員除按銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)管理辦法第二十五條規(guī)定進(jìn)行審查之外，還應(yīng)重點(diǎn)審查以下內(nèi)容：（一）借款人資信情況、還款能力是否符合規(guī)定。（二）首付款支付是否符合規(guī)定。（三）對開發(fā)商或其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工（含員工配偶）申請貸款的，應(yīng)特別關(guān)注關(guān)聯(lián)關(guān)系人購房交易行為真實(shí)性。（四）住房成交價(jià)格是否合理。審查人員提出審查意見，按規(guī)定將審查意見輸入，提交有權(quán)人審批。第十九條有權(quán)審批人進(jìn)行審批，將審批意見輸入。第二十條對一手住房貸款業(yè)務(wù)，經(jīng)一級分行批準(zhǔn)，可實(shí)行審查審批崗位分離或雙崗合一運(yùn)作模式。實(shí)行審查審批雙崗合一的

8、，調(diào)查后直接提交獨(dú)立審批人進(jìn)行審批。第五章用信管理第二十一條完善資料對貸款申請時(shí)提供了房屋買賣合同，按規(guī)定放款前應(yīng)提供已備案合同的，客戶經(jīng)理應(yīng)收集所需資料，并核實(shí)前后合同主要內(nèi)容（購房人、所購住房具體座落、建筑面積、交易價(jià)格、開發(fā)商開戶行及收款賬戶等）的一致性。對前后合同信息存在重大不一致的，應(yīng)重新進(jìn)行調(diào)查、審查、審批。對貸款申請時(shí)尚未支付首付款的，客戶經(jīng)理應(yīng)收集借款人已支付首付款的相關(guān)證明。第二十二條客戶經(jīng)理與借款人、擔(dān)保人當(dāng)面簽署個(gè)人購房擔(dān)保借款合同。第二十三條按規(guī)定辦理擔(dān)保手續(xù)。第二十四條貸款發(fā)放（一）應(yīng)在落實(shí)抵押權(quán)，確保能夠辦妥抵押（預(yù)告）登記手續(xù)才能發(fā)放貸款。（二）對未開辦抵押預(yù)告登

9、記的地區(qū)，在采取以下風(fēng)險(xiǎn)防控措施的前提下，可在辦妥房屋買賣合同登記備案之后發(fā)放貸款：一級分行應(yīng)在詳細(xì)了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦事流程的基礎(chǔ)上，制定有效措施，防范一房多售、一房多貸、交易雙方未經(jīng)我行同意解除或撤銷房屋買賣合同等風(fēng)險(xiǎn)，確保在一級分行規(guī)定的合理期限內(nèi)辦妥抵押登記手續(xù)。對同一合作樓盤中前移放款時(shí)間的業(yè)務(wù)實(shí)行限額管理，經(jīng)樓盤準(zhǔn)入有權(quán)審批人審批同意后向上一級分行備案。按合作樓盤建立臺賬，由專人跟蹤、督促相關(guān)手續(xù)辦理。出現(xiàn)未在合理期限內(nèi)辦妥抵押登記手續(xù)的情況，且并非由于房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)造成的，須調(diào)整為在辦妥抵押登記之后發(fā)放貸款。（三）放款審核崗除按銀行用信管理辦法第十五條第（五）項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行放款審

10、核外，還應(yīng)重點(diǎn)審核以下內(nèi)容：對放款前借款人補(bǔ)充提供的資料，應(yīng)核實(shí)是否與貸款申請資料中相關(guān)內(nèi)容一致。電話回訪客戶，核實(shí)客戶身份信息、聯(lián)絡(luò)信息是否與一致。是否已辦妥抵押（預(yù)告）登記手續(xù)。按規(guī)定可以提前放款的，核實(shí)是否已辦妥房屋買賣合同備案登記。除總行另有規(guī)定外，收款賬戶是否為售房人賬戶。（四）放款審核通過的，放款崗從打印借款憑證、放款通知單，提交有權(quán)人審核簽字后，送交會計(jì)結(jié)算人員辦理會計(jì)放款。第六章貸后管理第二十五條按銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)貸后管理操作規(guī)程進(jìn)行批量監(jiān)管、現(xiàn)場檢查、風(fēng)險(xiǎn)處理、信用收回等工作。第二十六條以樓盤為單位建立臺賬，監(jiān)控抵押預(yù)告登記、分戶房屋產(chǎn)權(quán)、抵押登記辦理進(jìn)度，確保在合理期限內(nèi)辦

11、妥相關(guān)手續(xù)。在抵押預(yù)告登記后，應(yīng)自能夠進(jìn)行抵押登記之日起三個(gè)月內(nèi)申請抵押登記。第二十七條及時(shí)取得他項(xiàng)權(quán)利證書，按規(guī)定歸入重要空白憑證庫保管，并及時(shí)在錄入或變更抵押物信息，同時(shí)在解除階段性擔(dān)保合同。第七章其他規(guī)定第二十八條對借款人向我行申請一手住房貸款，并申請貸款購買與住房配套的車庫（位）的，可按以下規(guī)定辦理：（一）車庫（位）能夠辦理獨(dú)立的所有權(quán)證書和抵押登記手續(xù)的，貸款條件和辦理流程參照本規(guī)程執(zhí)行，歸入“個(gè)人住房貸款”會計(jì)科目核算，在中錄入“一手房貸款”類別，并勾選“車庫（位）貸款”特色產(chǎn)品。（二）車庫（位）貸款與住房貸款同時(shí)申請，且車庫（位）能夠辦理獨(dú)立的所有權(quán)證書和抵押登記手續(xù)的，可合并發(fā)放個(gè)人住房貸款。（三）車庫（位）不能辦理獨(dú)立