1、.PAGE ：.；PAGE 46土地增值稅涉稅技巧第一部分土地增值稅清算根底知識第二部分清算收入的審核第三部分 稅前扣除原那么第四部分 轉讓稅金的審核第五部分 利息支出的審核第六部分 期間費用的審核第七部分 開發本錢的審核第八部分 匯算清繳熱點問題第一部分：土地增值稅清算根底知識 一、土地增值稅清算概念二、增值額和扣除工程三、開發本錢的口徑四、稅率的方式五、清算對象重點六、清算條件七、清算審核八、補繳土地增值稅九、清算后再轉讓 一、土地增值稅清算概念 國稅發【2021】91號第三條規定，“土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，按照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地

2、產開發工程應交納的土地增值稅稅額，并填寫，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產工程應交納土地增值稅稅款的行為。二、增值額和扣除工程 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所獲得的增值額和規定的稅率計算征收。 其中，納稅人轉讓房地產所獲得的收入減除規定扣除工程金額后的余額，為增值額。 詳細到房地產開發企業，規定的扣除工程包括： 1、獲得土地和開發土地的本錢費用，包括土地價款和出讓金、場地平整費用和契稅等； 2、新建房及配套設備的本錢費用，包括前期工程費、建筑安裝工程費、根底設備建立費、公共配套設備費和開發間接費等； 3、與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時交納的營業稅、

3、城市維護建立稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 4、與轉讓房地產有關的期間費用，包括管理費用、銷售費用和財務費用等。 其中，上述12項可以加計扣除20%，第3項據實扣除，第4項按照12合計數的一定比例內計算扣除。 三、開發本錢的口徑 會計口徑：包括土地和資本化利息 土地增值稅法：不含土地、資本化利息 加計扣除基數：會計口徑資本化利息見國稅函【2021】220號“三、房地產開發費用的扣除問題:四土地增值稅清算時，曾經計入房地產開發本錢的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。 四、稅率的方式 1、定額稅率是指按照納稅對象的計量單位直接規定納稅絕對額的稅率方式，主要運用

4、于土地運用稅和車船運用稅，在消費稅和印花稅也有部分運用。 2、比例稅率是指對同一納稅對象不分數額大小，規定一樣的納稅比例的稅率方式，是最常見的稅率，運用于企業所得稅、增值稅、營業稅、房產稅等。 3、累進稅率是指按照納稅對象數量的增大，納稅比例逐漸提高的稅率方式，又分為超額累進稅率和超率累進稅率，特點是每個級次分別適用不同的稅率。前者主要運用個人所得稅的工資薪金和個體工商戶所得，后者主要運用于土地增值稅。 4、土地增值稅的稅率 土地增值稅實行四級超率累進稅率： 第十條 條例第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超越扣除工程金額的比例，均包括本比例數。 計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的

5、稅率減去扣除工程金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，詳細公式如下： 一增值額未超越扣除工程金額50% 土地增值稅稅額=增值額30% 二增值額超越扣除工程金額50%，未超越100%的 土地增值稅稅額=增值額40%-扣除工程金額5% 三增值額超越扣除工程金額100%，未超越200%的 土地增值稅稅額=增值額50%-扣除工程金額15% 四增值額超越扣除工程金額200% 土地增值稅稅額=增值額60%-扣除工程金額35% 公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。 五、清算對象 一會計本錢核算對象 開發本錢核算對象，是指在進展本錢核算時，歸集和分配開發本錢而確定的本錢承當者。 由于房地產開發企業是按照

6、城市總體規劃和建立規劃以及土地運用規劃的要求，在特定的固定地點進展開發運營的。因此應結合開發工程的地點、用途、構造、裝修、層高、施工隊伍等要素，按照以下原那么，選擇本錢核算對象： 1、普通的開發工程，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為本錢核算對象。 2、同一開發地點、構造類型一樣的群體開發工程，開開工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個本錢核算對象。 3、對于個別規模較大、工期較長的開發工程，可以結合經濟責任制的需求，按開發工程的一定區域和部位，劃分本錢核算對象。 二企業所得稅計稅本錢對象 國稅發【2021】31號第二十六條本錢對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的

7、各項耗費而確定的費用承當工程。計稅本錢對象確實定原那么如下： 1、可否銷售原那么。 開發產品可以對外運營銷售的，應作為獨立的計稅本錢對象進展本錢核算；不能對外運營銷售的，可先作為過渡性本錢對象進展歸集，然后再將其相關本錢攤入可以對外運營銷售的本錢對象。 2、分類歸集原那么。 對同一開發地點、開工時間相近、產品構造類型沒有明顯差別的群體開發的工程，可作為一個本錢對象進展核算。 3、功能區分原那么。 開發工程某組成部分相對獨立，且具有不同運用功能時，可以作為獨立的本錢對象進展核算。 4、定價差別原那么。 開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差別的，應分別作為本錢對象進展核算。

8、5、本錢差別原那么。 開發產品因建筑上存在明顯差別能夠導致其建造本錢出現較大差別的，要分別作為本錢對象進展核算。 6、權益區分原那么。 開發工程屬于受托代建的或多方協作開發的，應結合上述原那么分別劃分本錢對象進展核算。 本錢對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。本錢對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改動本錢對象的，應征得主管稅務機關贊同。 三土地增值稅清算對象 1、第八條 土地增值稅以納稅人房地產本錢核算的最根本的核算工程或核算對象為單位計算。2、清算單位1國稅發【2006】187號“一、土地增值稅的清算單位：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發工程為單位進展清算，

9、對于分期開發的工程，以分期工程為單位清算。2廈地稅發202116號“第十五條 對于分期開發的工程，以政府建立主管部門頒發的作為分期規范，以分期工程為單位清算。3鄂地稅發2021207號規定，“對于滾動開發工程，以規劃部門發放的審批的房地產開發工程為單位進展清算。 3.國稅發【2021】91號第十七條 清算審核時，應審核房地產開發工程能否以國家有關部門審批、備案的工程為單位進展清算；對于分期開發的工程，能否以分期工程為單位清算；對不同類型房地產能否分別計算增值額、增值率，交納土地增值稅。瓊地稅函2007356號“十、住宅和非住宅確實認問題：判別房產屬住宅或非住宅，以規劃報建資料和房產證記載的房產

10、用途為準。 總結：清算對象原那么上按照房地產本錢核算的最根本的核算工程或核算對象，但對于對于房地產開發企業的不同開發工程，假好像時符合以下條件，可以合并為一個清算對象： 1屬于同一界定的土地范圍； 2屬于同一報建的工程； 3屬于一樣的房產類型； 4開工時間接近。 需求闡明的是，在滿足上述條件的前提下，普通不再思索定價差別原那么、本錢差別原那么。 鄂地稅發2021211號“三、關于清算計算口徑的問題房地產開發工程中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時還有商鋪、商網、車庫等其他開發產品的，該工程應交納的土地增值稅，應按住宅和其他開發產品兩類分別計算土地增值稅。其他開發產品類中納稅人建造商網、商鋪、車

11、庫、輔助房等，不再按功能分別分類計算土地增值稅。 4、綜合樓 對于同一宗土地上建造的綜合樓，即既有住宅又有非住宅如寫字間、商鋪等，該當貫徹功能區分原那么，按照不同的房產類型歸屬于不同的清算對象。六、關于一條線、二條線、三條線之爭1、第八條： “土地增值稅以納稅人房地產本錢核算的最根本的核算工程或核算對象為單位計算。2、財稅199548號十三條：“對納稅人既建普通規范住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通規范住宅不能適用條例第八條(一)項的免稅規定。要求按“二條線核算，假設不分開，一條線就不能享用免稅3、財稅200621號第一條： “納稅

12、人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額要求按“兩條線核算4、財稅200621號第三條： “各地要進一步完善土地增值稅預征方法，根據本地域房地產業增值程度和市場開展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。5、國稅發2006187號第一條： “土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發工程為單位進展清算，對于分期開發的工程，以分期工程為單位清算。“開發工程中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。注：上述規定有破綻，有的地產商故意不分開核算，這樣就可把盈利高的店面等非普通住宅與普通住宅的虧損混在一塊，相互抵補后，總體的增值額就

13、少了，就可少交土增稅。由于企業方會分辯說國稅發2006187號文要求分開核算的目的是讓普通住宅增值額不超越20%可免稅用的，而我又不要享用免稅，所以就混在一同核算，怎樣不行？6、國稅發202191號第十七條：清算審核時，應審核房地產開發工程能否以國家有關部門審批、備案的工程為單位進展清算；對于分期開發的工程，能否以分期工程為單位清算；對不同類型房地產能否分別計算增值額、增值率，交納土地增值稅。 國稅發202191號要求對普通住房、非普通住房、非住宅等三條線進展分別核算，這就堵住了國稅發【2006】187號文的政策破綻。七、清算條件國稅發【2021】91號第九條 納稅人符合以下條件之一的，應進展

14、土地增值稅的清算: 一房地產開發工程全部開工、完成銷售的；二整體轉讓未開工決算房地產開發工程的；三直接轉讓土地運用權的。第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進展土地增值稅清算：一已開工驗收的房地產開發工程，已轉讓的房地產建筑面積占整個工程可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超越85%，但剩余的可售建筑面積曾經出租或自用的； 注：尚未銷售的部分不確認收入和扣除工程。其中：1.可售建筑面積：等于總建筑面積扣除不能分攤的公用建筑面積后的余額。 2.總建筑面積：指在建立用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上各層建筑面積之和； 注：特殊情況下包含地下建筑面積。 3.不包括不能分攤的

15、公用建筑面積有：單獨具備運用功能的獨立運用空間、機動車庫、供暖鍋爐房、物業管理用房等。 二獲得銷售預售答應證滿三年仍未銷售終了的； 注：尚未銷售部分不確認收入和扣除工程，未來再銷售時按照舊房處置。 三納稅人懇求注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；注：尚未銷售部分需求確認收入和扣除工程。八、土地增值稅的清算時點與所得稅的完工時點區別一開發業務與開工時間 1完工與未完工對于稽查來說有什么區別？答：假設已完工，對收入和計稅本錢能否屬實，稽查都要查；假設是未完工的，那么稽查只查收入，不查本錢，由于企業所得稅是按銷售未完工收入乘以計稅毛利率來計算的。見31號文第九條企業銷售未完工開發產品獲得的收入

16、，應先按估計計稅毛利率分季或月計算出估計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅本錢并計算此前銷售收入的實踐毛利額，同時將其實踐毛利額與其對應的估計毛利額之間的差額，計入當年度企業本工程與其他工程合并計算的應納稅所得額。 在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實踐毛利額與估計毛利額之間差別調整情況的報告以及稅務機關需求的其他相關資料。2開工證明資料是指什么？開工證明資料交房地產管理部門備案是一個時點還是一個時期？1建立單位該當自工程開工驗收合格之日起15日內，按照的規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建立行政主管部門備案。工程開工驗收報告還應附有以下文件:.

17、2國家稅務總局關于印發的通知國稅發202131號第三條企業房地產開發運營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設備等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合以下條件之一的，應視為曾經完工： 一開發產品開工證明資料已報房地產管理部門備案。 二開發產品已開場投入運用。 三開發產品已獲得了初始產權證明。3國稅函2021342號明確：根據國稅發200631號規定的精神，房地產開發企業建造、開發的開發產品無論工程質量能否經過驗收合格，或能否辦理完工開工備案手續以及會計決算手續，當其開發產品開場投入運用時均應視為曾經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅本錢并

18、計算此前以預售方式銷售開發產品所獲得收入的實踐毛利額，同時將開發產品實踐毛利額與其對應的估計毛利額之間的差額，計入當年完工年度應納稅所得額。開發產品開場投入運用是指房地產開發企業開場辦理開發產品交付手續包括入住手續或已開場實踐投入運用。4根據國稅發200631號規定精神和國稅發202131號第三條規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量能否經過驗收合格，或能否辦理完工開工備案手續以及會計決算手續，當企業開場辦理開發產品交付手續包括入住手續、或已開場實踐投入運用時，為開發產品開場投入運用，應視為開發產品曾經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅本錢，并計算企業當年度應納稅

19、所得額。 因此，建立單位假設曾經向上述的有關部門備案，那么稅務部門會從“建立單位假設曾經向上述的有關部門備備案之日起，作為完工之日計算計稅本錢時點。九、土地增值稅清算單位確定一土地增值稅以納稅人房地產本錢核算的最根本的核算工程或核算對象為單位計算。國稅發2006187號進一步規定土地增值稅的清算單位以國家有關部門審批的房地產開發工程為單位進展清算，對于分期開發的工程，以分期工程為單位清算。二納稅人提出清算懇求時，主管稅務機關應根據開發工程立項批復、土地運用出轉讓合同協議、土地運用權證、建立用地規劃答應證、建立工程規劃答應證、建筑工程施工答應證、商品房銷預售答應證、等有關資料，審核房地產開發工程

20、能否以國家有關部門審批、備案的工程為單位進展清算；對于分期開發的工程，能否以分期工程為單位清算。三未經政府有關部門同意，企業自行分期開發的工程，或者與政府有關部門審批的開發工程不一致的，應進展實地審核察看，結合企業核算情況、有關部門批文和，本著“本質重于方式的原那么，可按建筑工程規劃答應證或其他合理的方式確定清算單位。四第七條 根據指點意見第五條的規定鑒證清算單位確認情況，應特殊關注：二清算單位的認定。在確認開發工程的清算單位時，應以有關部門頒發的答應證照為條件。凡應獨立辦理有關部門的答應證照的房地產開發工程，才是一個法定意義上的獨立開發工程。鑒證時應思索：1.以法定意義上的獨立開發工程，確認

21、開發工程；2. 按工程開發情況劃分的，應作為單獨鑒證對象的單項工程或單位工程；3.根據實踐開發情況，分別以單項開發工程、單位工程或單項工程，為清算單位；4.對于分期開發的工程，以分期工程為單位清算。 十、清算審核 1. 稅務機關對企業清算資料的審核，不改動企業的依法申報責任。 2.企業采用偽造、變造有關資料證明等手段呵斥少繳土地增值稅稅款的，該當根據的有關規定進展處置3.清算報告：房地產開發企業委托稅務師事務所等中介機構審核鑒證的清算工程，主管稅務機關該當采取適當方法對有關鑒證報告的合法性、真實性進展審核。主管稅務機關假設未采信或部分未采信鑒證報告的，該當向房地產開發企業告知其理由。 十一、補

22、繳土地增值稅 1、國稅函【2021】220號“八、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題：納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。 第五十二條 因稅務機關的責任，致使納稅人、扣繳義務人未繳或者少繳稅款的，稅務機關在三年內可以要求納稅人、扣繳義務人補繳稅款，但是不得加收滯納金。 2、退還多繳土地增值稅 第五十一條 納稅人超越應納稅額交納的稅款，稅務機關發現后該當立刻退還；納稅人自結算交納稅款之日起三年內發現的，可以向稅務機關要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，稅務機關及時查實后該當立刻退還；涉及從國庫中退庫的，按照法律、

23、行政法規有關國庫管理的規定退還 第七十八條 稅收征管法第五十一條規定的加算銀行同期存款利息的多繳稅款退稅，不包括依法預繳稅款構成的結算退稅、出口退稅和各種減免退稅。 退稅利息按照稅務機關辦理退稅手續當天中國人民銀行規定的活期存款利率計算。 3、補退土地增值稅與企業所得稅 總局公告2021年第29號 假定各年企業所得稅稅率一致，并且繼續運營，那么： 1補繳土地增值稅的，直接在當年所得稅前扣除； 2退還土地增值稅的，直接在當年所得稅前調整。 假定企業懇求公司注銷： 無論以前年度所得稅率能否一致，都該當按照各年銷售收入含預收收入比例，重新計算以前年度各年該當扣除的土地增值稅，進而計算以前年度各年該當

24、補退的企業所得稅。 注：不適用于實踐毛利率的調整 十二、清算后再轉讓 2006國稅發187號關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知八 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進展土地增值稅的納稅申報，扣除工程金額按清算時的單位建筑面積本錢費用乘以銷售或轉讓面積計算。 單位建筑面積本錢費用=清算時的扣除工程總金額清算的總建筑面積 注：要符合同一房產類型 2007云南關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題補充意見 房地產開發企業建造商品房，已自用或出租運用年限在2年以上(不含2年)再出賣的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規定交納土地增值稅，不再列入土

25、地增值稅清算的范圍。 2007遼寧房地產開發企業土地增值稅清算管理方法 第七條 房地產開發企業納稅人建造商品房，已自用或出租運用年限在一年以上再出賣的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規定交納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 2021北京房地產開發企業土地增值稅清算管理方法 房地產開發企業建造的商品房，已自用或出租運用年限在一年以上再出賣的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規定交納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 第二部分 清算收入的審核 一、正常銷售收入 二、外部視同銷售收入 三、內部視同銷售收入 四、轉讓永久運用權五、地下停車場等的土地增值稅和企業所得稅處置六、代收費用 一、正

26、常銷售收入 2021國稅發91號土地增值稅清算管理規程 第十八條 審核收入情況時，應結合銷售發票、銷售合同含房管部門網上備案登記資料、商品房銷售預售答應證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與工程可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入； 1、面積誤差 2021國稅函220號關于土地增值稅清算有關問題的通知 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以買賣雙方簽署的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。 銷售合同所載商品房面積與有關部門實踐丈量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅

27、時予以調整 對于丈量面積的誤差，根據2001年公布的的規定，面積誤差比絕對值在正負3%以內含3%，據實結算房價款；實測面積大于合同面積并且超越3%的部分，房價款由房地產開發企業承當，產權歸買受人；實測面積低于合同面積并且超越3%的部分，房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。 實踐執行過程中，對于返還房價款沖減售房金額的，假設以前曾經全額開具商品房銷售發票，均需求收回并且重新開具；假照實測面積低于合同面積并且超越3%，多數省份要求重新辦理銷售合同備案。 2、違約金收入 2002北京關于對房地產公司收取客戶的違約金征收營業稅問題的批復 根據現行營業稅政策規定，對北京京港物業開展向購房戶收取的因延期

28、支付房款而發生的違約金，應并入營業額隨相關業務適用稅目稅率計算征收營業稅。 注：部分違約/根本違約，收款方向 3、贈送家用電器 2006國稅函1278號關于中國挪動內地子公司業務銷售附帶贈送行為征收流轉稅問題的通知 2007國稅函778號關于中國聯通及所屬分公司和中國結合通訊貴州分公司業務銷售附帶贈送行為有關流轉稅問題的通知 2007國稅函1322號關于中國網絡通訊集團公司及其分公司和中國網通集團及其分公司業務銷售附帶贈送行為征收流轉稅問題的通知 1銷售前明確承諾贈送的 A 屬于捆綁銷售，不需求單獨計算增值稅，本質上是合并計算銷售不動產營業稅 B 假設贈送的家電、家居構成房屋的附屬設備或設備，

29、那么屬于開發本錢，未來可以享用土地增值稅的加計扣除，如可視對講系統、壁掛鍋爐、整體廚房、整體衛生間等，否那么計入銷售費用，如空調、電冰箱、家具等。 2假設采用有獎銷售方式，由于能否贈送具有不確定性，或者明確贈送但金額不確定，不論能否人人有份，不論能否構成不動產的附屬設備，均屬于銷售費用，同時扣繳個人所得稅 2021財稅50號關于企業促銷展業贈送禮品有關個人所得稅問題的通知 3贈送家電的發票 A假設開發商沒有過渡發票，即要求供應商的發票抬頭為業主，本人只擔任辦理轉交，那么房地產銷售收入和銷售本錢不包括贈送的家電金額。 B假設開發商過渡了發票，即要求供應商的發票抬頭為本人，本人一致開具銷售不動產發

30、票，那么房地產銷售收入不得扣除贈送的家電金額，但家電金額可以作為銷售費用或開發本錢處置。4、獲得前述13的收入 2001安徽關于個人所得稅假設干政策問題的通知 個人獲得由房地產開發商支付的購房保證金占用費，應按利息、股息、紅利所得征收個人所得稅，稅款由支付購房保證金的房地產開發商代扣代繳 5、銷售但商定占有 情形：出賣小區內已建成商鋪，但書面合同商定三年后再實踐交付。在這段期間，開發商保管控制權，用于售樓部或樣板間、家居展現等用途。 2021國稅函576號關于個人與房地產開發企業簽署有條件優惠價錢協議購買商店征收個人所得稅問題的批復 中華人民共和國合同法 第六十五條當事人商定由第三人向債務人履

31、行債務的，第三人不履行債務或者履行債務不符合商定，債務人該當向債務人承當違約責任。 第六十六條當事人互負債務，沒有先后履行順序的，該當同時履行。一方在對方履行之前有權回絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合商定時，有權回絕其相應的履行要求。 抵銷買賣 A兩方均該當確認營業收入，計算流轉稅、財富行為稅金等 B確認相應的應收帳款和應付帳款 C按照合同法的規定，抵頂、核銷 注：對企業所得稅普通不會產生本質上的影響，主要偷逃了流轉稅、財富行為稅金等。二、外部視同銷售收入 2021國稅發31號房地產開發運營業務企業所得稅處置方法 第七條 企業將開發產品用于捐贈、資助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東

32、或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品一切權或運用權轉移，或于實踐獲得利益權益時確認收入(或利潤)的實現。 2021國稅函828號關于企業處置資產所得稅處置問題的通知 一外部視同銷售收入在審核時關注的是銷售價錢的公允性，普通按照以下順序確定： 1、假設在房地產開發企業內部存在本月份的可比產品銷售價錢，該當按照可比產品銷售價錢確定，如住宅等； 注：公允價值優先 2、假設在房地產開發企業內部不存在可比產品銷售價錢如商鋪，或者雖然存在可比產品但不屬于本月份如住宅，參照當地同一地域、同一月份政府主管部門公布的銷售價錢確定； 3、按開發產品的本錢利潤率確

33、定。開發產品的本錢利潤率不得低于15%，詳細比例由主管稅務機關確定。計算公式為： 開發本錢1本錢利潤率1營業稅稅率 二對外抵債 1998國稅函771號關于以房屋抵頂債務應征收營業稅問題的批復 單位或個人以房屋抵頂有關債務，不論是經雙方(或多方)協商決議的，還是由法院裁定的，其房屋一切權已發生轉移，且原房主也獲得了經濟利益(減少了債務)，因此，對單位或個人以房屋或其他不動產抵頂有關債務的行為，應按“銷售不動產稅目征收營業稅。 1、存在可比公允價錢： 借：應付帳款 貸：主營業務收入 營業外收入 即超越公允價值的部分，不涉及營業稅和土地增值稅 2、不存在可比公允價錢 借：應付帳款 貸：主營業務收入

34、即按照實踐抵債金額和最低價錢孰高的原那么確認營業收入，不單獨債務重組收益 3、對外抵債，間接過戶 2007國稅函645號關于未辦理土地運用權證轉讓土地有關稅收問題的批復 開發商施工企業混凝土企業 第一步，開發商同施工企業達成債務重組協議，施工企業的應收帳款演化為房產權益 第二步，施工企業同混凝土達成債務重組協議，施工企業的抵債對價是房產權益 第三步，開發商經房產按照商定直接過戶給混凝土，但與施工企業的再抵債差價無關 700800850 合同法摘要 第八十條債務人轉讓權益的，該當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效能。 第八十一條債務人轉讓權益的，受讓人獲得與債務有關的從權益，但該從權益

35、專屬于債務人本身的除外。 第八十四條債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，該當經債務人贊同。 第八十六條債務人轉移義務的，新債務人該當承當與主債務有關的從債務，但該從債務專屬于原債務人本身的除外。 三長期股權投資 1995財稅48號關于土地增值稅些詳細問題規定的通知 對于以房地產進展投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地房地產作價入股進展投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。 2006財稅21號關于土地增值稅假設干問題的通知 對于以土地(房地產)作價入股進展投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從

36、事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進展投資和聯營的，均不適用(財稅字1995048號)第一條暫免征收土地增值稅的規定。 2021公告第19號關于企業獲得財富轉讓等所得企業所得稅處置問題的公告 企業獲得財富包括各類資產、股權、債務等轉讓收入、債務重組收入、接受捐贈收入、無法償付的應付款收入等，不論是以貨幣方式、還是非貨幣方式表達，除另有規定外，均應一次性計入確認收入的年度計算交納企業所得稅。 2002財稅191號關于股權轉讓有關營業稅問題的通知 以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承當投資風險的行為，不征收營業稅。 2021財稅59號關于企業重組業務企業所得稅

37、處置假設干問題的通知五 企業重組同時符合以下條件的，適用特殊性稅務處置規定： 一具有合理的商業目的，且不以減少、免除或者推遲交納稅款為主要目的。 三企業重組后的延續12個月內不改動重組資產原來的本質性運營活動。 五企業重組中獲得股權支付的原主要股東，在重組后延續12個月內，不得轉讓所獲得的股權 四用于支付股利1997國稅函387號關于以不動產作為股利進展分配征收營業稅問題的批復東亞公司將屬于東亞公司的不動產作價作為股利分配給中外雙方，一切權發生了轉移，符合現行營業稅關于銷售不動產的規定。因此對東亞公司分配的不動產應按銷售不動產征收營業稅。會計處置： 借：未分配利潤 貸：應付股利 注：必需在股東

38、會宣告分配后作帳務處置，不允許提早預分股利 借：應付股利 貸：主營業務收入 注：按照股東會宣告分配時的公允價錢確定 三、內部視同銷售 2006國稅發187號關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知 房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，假設產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的本錢和費用。 特點：一切權沒有改動，歷史本錢延續 2021國稅函828號關于企業處置資產所得稅處置問題的通知內部處置營業稅 營業稅暫行條例實施細那么 第十條 除本細那么第十一條和第十二條的規定外，負有營業稅納稅義務的單位為發生應稅行為并收取貨幣、貨物或

39、者其他經濟利益的單位，但不包括單位依法不需求辦理稅務登記的內設機構。 注：承包、中央鐵路除外 2003國稅發89號關于房產稅城鎮土地運用稅有關政策規定的通知 四、轉讓永久運用權 前提：沒有獲得預售答應證，也沒有及時補辦，銷售后無法辦理房屋初始產權登記 第九條： 不動產物權的設立、變卦、轉讓和消滅，經依法登記，發生效能；未經登記，不發生效能，但法律另有規定的除外。 1993國稅發149號營業稅稅目注釋2007江蘇關于在鄉村集體土地上建房轉讓征收營業稅問題的批復 對納稅人租用或利用鄉村集體土地建房銷售的行為應按照“銷售不動產稅目征收營業稅。 2005國稅函83號關于營業稅假設干政策問題的批復全文廢

40、止 對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久運用權，應按照“效力業租賃業征收營業稅。 中華人民共和國合同法 第二百一十四條租賃期限不得超越二十年。超越二十年的，超越部分無效。 企業會計準那么租賃第六條：符合以下一項或數項規范的，該當認定為融資租賃： 三即使資產的一切權不轉移，但租賃期占租賃資產運用壽命的大部分。 注：大部分，通常掌握在租賃期占租賃資產運用壽命的75%以上含75%。 2021青島房地產開發工程土地增值稅清算有關業務問題問答 利用地下根底設備構成的停車場所，房地產開發企業與購房人簽署合同，將停車場所法律法規規定期限內的運用權轉移

41、給購房人的，向購房人獲得的收入視同房地產轉讓收入，并入非普通住房轉讓收入；利用地下根底設備構成的停車場所，作為公共配套設備計入扣除，房地產開發企業與購房人簽署車庫、車位一定期限租賃運用權合同，其獲得的租賃收入，不計入房地產轉讓收入。五、地下停車場等的土地增值稅和企業所得稅處置(鏈接) 六、代收款項 1995財稅48號關于土地增值稅些詳細問題規定的通知 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，假設代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所獲得的收入計稅；假設代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入 對于代收費用作為轉讓

42、收入計稅的，在計算扣除工程金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 注：代收的有線電視、燃氣初裝費等公用事業工程收費參照執行 2021國稅發31號房地產開發運營業務企業所得稅處置方法第五條第二款 企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確以為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進展管理。 總結：結合第十三條有關價外費用的規定，該當按照以下原那么掌握： 一假設代收費用時開具的是委托代收方的發

43、票或財政收據，不作為營業稅和土地增值稅的收入； 二假設代收費用開具的是房地產企業的正式發票不含收據，該當作為營業稅和土地增值稅的收入，不思索能否單獨注明“代收費用等字樣； 三假設代收費用時開具的是房地產企業的收據不含正式發票，假設單獨注明“代收費用等字樣，可以不作為營業稅和土地增值稅的收入；假設沒有注明“代收費用等字樣，該當作為營業稅和土地增值稅的收入。第三部分 稅前扣除原那么 一、有效憑證原那么 二、實踐發生原那么 三、相關性原那么 四、合理性原那么 五、一向性原那么 一、有效憑證原那么 2006國稅發187號關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知 除另有規定外，扣除獲得土地運用

44、權所支付的金額、房地產開發本錢、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 2021國稅發91號土地增值稅清算管理規程 第二十一條 審核扣除工程能否符合以下要求： 一在土地增值稅清算中，計算扣除工程金額時，其實踐發生的支出該當獲得但未獲得合法憑據的不得扣除。 總結：土地增值稅的扣除工程，普通情況下該當獲得發票，但并不意味著一切的扣除工程都必需獲得發票。房地產開發企業向其他法人企業支付款項時，該當按照以下原那么把握： 1、假設收款行為屬于增值稅或營業稅的征收范圍含應稅和免稅，該當獲得發票，否那么不允許申報扣除； 2、假設收款行為不屬于增值稅或營業稅的征收范

45、圍，即客觀上無法獲得發票，可以憑相應的合同或闡明申報扣除。 但是，由于沒有外部票據的支持，稅務機關在把握扣除工程的真實性時，普遍從嚴掌握，尤其是支付方式。 根據1988年公布的現金管理條例及其實施細那么的規定，超越1000元的結算款項，不得運用現金方式。因此，企業在對外支付款項時，假設屬于客觀上無法獲得發票的情形，超越1000元但采用現金結算方式的，稅務機關有權不允許扣除。 2021國稅函220號關于土地增值稅清算有關問題的通知 房地產開發企業在工程開工驗收后，根據合同商定，拘留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發工程的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產

46、開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，拘留的質保金不得計算扣除。 二、實踐發生原那么 2021國稅發91號土地增值稅清算管理規程 第二十一條 審核扣除工程能否符合以下要求：二扣除工程金額中所歸集的各項本錢和費用，必需是實踐發生的。 納稅人申報扣除的任何費用必需可以提供證明確屬曾經實踐發生的“足夠“的“適當“憑據。足夠和適當要根據實踐情況來斷定。 例如，1996公布的第四十八條第三項明確指出，購買實物的原始憑證，必需有驗收證明。 因此，僅有購貨發票和付款憑證，但沒有入庫驗收證明，稅務機關也有權不成認。 實踐發生與發票 1、僅獲得發票并支付款項，但沒有適當、足夠的證據證明相關業

47、務曾經實踐發生，也不得扣除； 注：或者虛偽，或者提早 2、僅有適當、足夠的證據證明相關業務曾經實踐發生，但沒有獲得相應發票，暫時不允許申報扣除 注：以后的三年內獲得發票的，屬于時間性差別，否那么屬于永久性差別 實踐發生與實踐支付 思索：尚未建造的公共配套設備 1、簽署合同但沒有開工； 2、簽署合同曾經開工，但沒有支付工程款 3、簽署合同曾經開工，但僅支付部分工程款并獲得部分發票 三、相關性原那么 企業申報的可扣除費用必需與獲得應稅收入直接相關。詳細判別必需從費用發生的根源和性質方面分析，而不是費用支出的結果。 2021國稅函220號關于土地增值稅清算有關問題的通知 房地產開發企業逾期開發交納的

48、土地閑置費不得扣除。 2007城市房地產管理法第三章房地產開發 第二十六條 以出讓方式獲得土地運用權進展房地產開發的，必需按照土地運用權出讓合同商定的土地用途、開工開發期限開發土地。超越出讓合同商定的開工開發日期滿一年未開工開發的，可以征收相當于土地運用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未開工開發的，可以無償收回土地運用權； 四、合理性原那么 合理性是指費用是正常的和必要的、計算和分配方法應該符合普通的運營常規和會計慣例。 2021國稅發91號土地增值稅清算管理規程 第二十一條 審核扣除工程能否符合以下要求：五納稅人分期開發工程或者同時開發多個工程的，或者同一工程中建造不同類型房地產的

49、，應按照受害對象，采用合理的分配方法，分攤共同的本錢費用。 本錢與營業外支出 開發本錢是指正常開發活動的耗費； 營業外支出是指正常開發活動外，非正常的、不測的耗費。 開發本錢可以在計算土地增值稅和企業所得稅前按照規定申報扣除； 營業外支出，不允許在計算土地增值稅前申報扣除，但有能夠在計算企業所得稅前申報扣除。 五、一向性原那么 2021國稅發91號土地增值稅清算管理規程 第二十一條 審核扣除工程能否符合以下要求：六對同一類事項，該當采取一樣的會計政策或處置方法。 詳細到房地產開發企業，主要針對分期開發的、不屬于同一清算對象的房地產工程，各期發生的利息等間接本錢的分攤方法該當堅持一致，或者均采用

50、預算造價法，或者均采用直接本錢法。第四部分 轉讓稅金的審核 轉讓房地產有關的稅金，主要包括營業稅、城建稅、教育費附加等。 1、不包括印花稅金 1995財稅48號關于土地增值稅些詳細問題規定的通知 土地增值稅實施細那么中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時交納的印花稅。房地產開發企業按照有關規定，其交納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。 1與房地產銷售合同相關的印花稅，計入營業稅金及附加科目； 2與房地產開發相關的土地出讓轉讓合同、建筑安裝工程承包合同、建立工程勘察設計合同、設備資料的購銷合同等計入開發本錢科目； 上述都屬于錯誤的會計處置。假設不進展相應的會計過失調整，印花稅那么據真實土

51、地增值稅前扣除，逃避了開發費用的在計算土地增值稅的限額扣除，這是稅法所不允許的。 2、不包括土地運用稅 按照會計準那么的相關規定，存貨和無形資產的入賬價值，普通只思索購買環節的相關支出。后續環節發生的相關支出，除符合資本化條件外，該當計入當期會計損益管理費用。因此，房地產開發企業在獲得土地時發生的土地價款、出讓金以及契稅，該當作為土地的初始計量入賬價值；持有環節發生的場地平整費用，該當予以資本化調整的入賬價值；計算交納的土地運用稅，該當計入管理費用科目，直接在當年會計損益申報扣除。第五部分 利息支出的審核 2021國稅發91號土地增值稅清算管理規程 第二十七條 審核利息支出時該當重點關注： 一

52、能否將利息支出從房地產開發本錢中調整至開發費用。 二分期開發工程或者同時開發多個工程的，其獲得的普通性貸款的利息支出，能否按照工程合理分攤。 三利用閑置專項借款對外投資獲得收益，其收益能否沖減利息支出。 2021國稅函220號關于土地增值稅清算有關問題的通知 一財務費用中的利息支出，凡可以按轉讓房地產工程計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超越按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“獲得土地運用權所支付的金額與“房地產開發本錢金額之和的5%以內計算扣除。 注：此方法下非金融機構借款不得扣除 翻譯：金融機構的借款利息全額扣除，但金融機構以外的借款利息不

53、允許扣除，財務費用科目中的其他金額，包括擔保費、抵押費、手續費等，與管理費用、銷售費用一同，在土地和開發本錢不含利息金額之和的5%以內申報扣除。 金融機構，既包括銀行業金融機構，如商業銀行、城市信譽協作社、鄉村信譽協作社以及政策性銀行，也包括非銀行的金融機構，如金融資產管理公司、信托投資公司、財務公司、金融租賃公司等。 二凡不能按轉讓房地產工程計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“獲得土地運用權所支付的金額與“房地產開發本錢金額之和的10%以內計算扣除。 全部運用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 注：此方法下金融機構和非金融機構的利息與其他開發費用合并計算

54、翻譯：不區分金融機構還是非金融機構，不區分財務費用的詳細內容，發生的一切財務費用含資本化利息與管理費用、銷售費用一同，在土地和開發本錢不含利息金額之和的10%以內申報扣除。 三房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條一、二項所述兩種方法。 四土地增值稅清算時，曾經計入房地產開發本錢的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。 注：會計和企業所得稅口徑的開發本錢包括資本化利息，但土地增值稅不包括 2021國稅發31號房地產開發運營業務企業所得稅處置方法 第三十條 企業以下本錢應按以下方法進展分配：(三)借款費用屬于不同本錢對象共同負擔的，按直接本錢法

55、或按預算造價法進展分配。第六部分 期間費用的審核 土地增值稅下，期間費用的扣除金額，必需依次滿足以下規定： 1、企業財務會計的相關規定 2、企業所得稅法的相關規定 3、土地增值稅法的相關規定 注：不符合會計規定的費用，不允許扣除；企業所得稅法存在扣除限額，但土地增值稅沒有類似規定的，也必需執行企業所得稅法的相關規定，如傭金等 2021國稅發91號土地增值稅清算管理規程 第二十一條 審核扣除工程能否符合以下要求： 五納稅人分期開發工程或者同時開發多個工程的，或者同一工程中建造不同類型房地產的，應按照受害對象，采用合理的分配方法，分攤共同的本錢費用。 分析：房地產開發企業發生的期間費用，假設只涉及

56、一個土地增值稅清算對象，不涉及分攤，但假設涉及兩個及以上的清算對象，必需按照一定的比例進展分攤。 1、假設某項期間費用是專為某個清算對象單獨發生的，不需求進展分攤； 2、假設另一清算對象尚未開工，普通不參與期間費用的分攤。 3、假設不同的清算對象都曾經完工，該當按照實踐發生的土地本錢和開發本錢之和比例進展分攤； 4、假設不同的清算對象完工進度不一致，該當按照到達土地增值清算時點的實踐發生的土地本錢和開發本錢之和比例進展分攤。土地增值稅第七部分 土地本錢 一、土地本錢總額 二、土地本錢的返還 三、土地本錢的有效憑證 四、土地本錢的分攤 多個清算對象共用根底設備和配套設備 / 綜合樓 一、土地本錢

57、總額 土地本錢是指為獲得土地開發運用權或開發權而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金和契稅等。 2021國稅函220號關于土地增值稅清算有關問題的通知房地產開發企業為獲得土地運用權所支付的契稅，應視同“按國家一致規定交納的有關費用，計入“獲得土地運用權所支付的金額中扣除。 一市政設備支出 2021湖北關于房地產開發企業土地增值稅清算任務假設干政策問題的通知 對房地產開發企業以修路方式獲得土地運用權的，且在同一合同或補充協議中明確了的，可將修筑道路的本錢作為土地運用權的購置本錢或開發本錢進展扣除。 相關性 注：土地界圖外，事先在合同中注明 2021廣西關于明確土地增值稅清算假設干政策問題的通

58、知房地產開發商按照當地政府要求建立的道路、橋梁等公共設備所產生的本錢費用，凡屬于房地產開發工程立項時所確定的各類設備投資，可據實扣除；與開發工程立項無關的，那么不予扣除 二場地平整條款 1、假設土地出讓合同明確商定由出讓方政府承當，并且出讓方實踐履行，那么場地平整費用與受讓方開發商無關。 2、假設土地出讓合同明確商定由受讓方開發商依規劃自行平整，那么土地買價或出讓金不包括場地平整費用，但開發商實踐發生的場地平整費用該當計入土地本錢計算交納契稅。 2021國稅函603號關于明確國有土地運用權出讓契稅計稅根據的批復 3、假設土地出讓合同明確商定由出讓方政府承當，但出讓方向受讓方開發商返還定額的場地

59、平整費用，那么 1實踐發生的場地平整費用，實踐獲得發票時該當開具出讓方政府的抬頭，與開發商無關； 2假照實踐發生的場地平整費用大于定額返還的金額，超越的部分不允許反復計入土地本錢，該當計入營業外支出科目，既不允許在企業所得稅前反復申報扣除，也不允許在土地增值稅前反復扣除； 注：違背相關性原那么，不思索能否獲得抬頭為開發商的建筑業發票 二、土地本錢的返還 開發商向土地部門支付土地買價或者出讓金后，也有能夠會獲得相應的返還，稅收待遇是不一樣的。 1、假設收款人與返還人一致，該當推定為獲得的折扣，沖減土地本錢，不思索財政收據如何開具； 2005國稅函436號關于免征土地出讓金出讓國有土地運用權征收契

60、稅的批復 2、假設收款人與返還人不一致，但相關的政府文件明確為對于土地本錢的資產性政府補助，該當采用凈額法核算，沖減土地本錢，也不思索財政收據如何開具； 3、假設收款人與返還人不一致，并且相關的政府文件明確為土地本錢以外的政府補助，該當采用全額法核算，計入營業外收入科目或者遞延收益科目。 2021青島房地產開發工程土地增值稅清算有關業務問題問答 房地產開發企業因從事拆遷安頓從政府部門獲得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產開發本錢中的土地征用及拆遷補償費的金額； 2021大連關于進一步加強土地增值稅清算任務的通知 凡獲得票據或者其他資料，但未實踐支付土地出讓金或購置土地運用權價款或支付土地出讓金