1、.：.；北京*商城招商謀劃方案第一部分：招商戰略第二部分：招商進度中的比例分配第三部分：招商付款方式第四部分：經濟分析第五部分招商費用預算第六部分：各樓層商品構造定位第七部分：招商預備任務及時間安排、達成目的及實施內容第八部分：廣告宣傳戰略第九部分：開業慶典第一部分：招商戰略招商戰略：立足北京、面向全國、走向國際以北京為重點，在確保北京地域招商任務全面、順利開展的同時，各招商部門安排出20的招商力量，對外地包括外地國內產品的廠家和運營商、國外產品的國內代理、國內內銷分支等運用、網絡、DM等現代化通訊手段進展招商。效果理想的情況下，在保證北京地域招商目的的同時，隨時進展調整加大外地及國際招商力度

2、。第二部分：招商進度中的比例分配招商的前期階段，招商的比例方案為：北京地域招商占60左右；外地招商占20左右；國際招商占15左右；預留出5的比例，作為機動或炒作。其中：北京地域招商所占比例不得超出整體的60；外地招商、國際招商的比例可根據實踐情況擴展，擴展部分可占用本地招商份額；根據招商實踐情況，假設招商出現火爆，可加大預留部分的比例例如10。這樣后期可經過保管精品商鋪推出、拍賣等方式提高價位程度，在工程只需同期推出的情況下，經過預留部分享遭到商鋪升值的部分利益。第三部分：招商付款方式一、租金交納及優惠政策有以下三種方式：1、一次性交納3年的租金。從第四年起租金遞增5；第五年租金遞增6；第六年

3、租金遞增7；總體租金遞增比例不超越原租金程度的20。2、首期交納5年租金的30，正式開業前再交齊5年租金全款。從第六年起租金遞增5；第七年遞增6；第八年遞增7；總體遞增比例不超越20。可簽定租約合同期為20年。首期就一次性交納5年租金。可獲得6年實踐運用權的優惠政策。從第七年起租金遞增6；第八年遞增7，總體遞增比例不超越20。除享用以上優惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的時機。3、首期交納10年租金的30，入駐前交齊10年租金全款。可獲得12年實踐運用權的優惠政策。可簽定租約合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享用以上優惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的時機。二、租金交納

4、及優惠政策2備選方案：1、同上。2、第一段同上。首期就一次性交納5年租金。可獲得贈送6個月無償運用權的優惠政策。從第七年起含第6年后半年租金遞增6；第八年遞增7，總體遞增比例不超越20。除享用以上優惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的時機。3、首期交納10年租金的30，入駐前交齊10年租金全款。可獲得11年實踐運用權的優惠政策。可簽定租約合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享用以上優惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的時機。三、分析以均價8.5元計算：第6年租金收入：115472.04*365*8.5*1.053.761646億元；第6年半年租金：3.761646/21.88

5、0823億元；五年的貸款利息：17.91260億元*0.071.253882億元；五年租金9折損失租金：17.91260*0.11.79126億元；租五送6個月損失：1.8808231.2538820.626941億元；租五送一年的損失：3.7616461.2538822.507764億元；租五送一比租五打9折多損失：0.716504億元；租五送半年比租五打9折少損失：1.164319億元；從上面的分析來看，一次性交納5年租金免費送6個月對公司最有利，租五年送一年的優惠政策雖然損失最多，但比打9折只多損失7千萬，而從對商戶的吸引力卻大大加強。同時保證提早還貸提高公司的信譽級別，綜合思索利大于弊

6、。注：以上方式并不是機械地推出，可視市場反響情況進展交叉，也可以在尾鋪招商過程中，對尾鋪招商的優惠力度添加時運用。四、租金交納方式及提供優惠政策的理由：思索到工程的招商不但要符合公司的總體定位，同時還要兼顧公司的本錢回收，并且回收期越短，產生的運營財務費用支出就越少，同時，及時還貸將有利于公司信譽等級的提高，對未來的公司開展極其有利。上述方案一方面可以起到將缺乏實力小商戶擋在門外的作用及抬高門檻，到達自然淘汰的目的。同時，根據現金是王的原那么，運用對我們影響極小的運用年限的優惠，讓利商戶，做到先期既給出優惠又不會使應收現款產生絲毫損失。另外，兼顧未來中心商鋪升值，我們可以充分享遭到升值的利益，

7、方案設定是為了盡量引導商戶去選擇5年一次性交納租金的方式。此方式到達的經濟效益將在附上的經濟分析內容中計算出詳細的數據表達。第四部分：經濟分析一、交納三年租金經濟分析理想價錢1、根據可出租實踐運用面積按115472.04萬平方米計算；2、按照每層出租實踐運用面積平方米計算；3、平均租金價錢按每天每平方米9元人民幣計算；每層定價為：平均租金價錢為：9元/天樓層 租金價錢元/天 出租面積 闡明 應完成利潤額億元六層 未計算 五層 7.5 18503.89 18503.89*7.5*365*3 1.51963四層 8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180三層 8.5

8、 20454.30 20454.30*8.5*365*3 1.90378二層 9.0 20006.66 20006.66*9*365*3 1.97166一層 12 16876.91 16876.91*12*365*3 2.21763B1層 9.0 19175.98 19175.98*9*365*3 1.88979B2層 未計算 總計 均價9元 115472.04 共回收五年租金費用 11.29429闡明：、11.29429億元的30為：3.38829億元。、綜合管理費：115472.04*1.5*365*31.89663億元。、第一年綜合管理費：6322.0941萬元。、保證金按一萬商鋪，每商

9、鋪2萬元收取：2億元。二、交納三年租金經濟分析保守價錢1、據可出租實踐運用面積按115472.04萬平方米計算；2、按照每層出租實踐運用面積平方米計算；3、平均租金價錢按每天每平方米8.5元人民幣計算；每層定價為：平均租金價錢為：8.5元/天樓層 租金價錢元/天 出租面積 闡明 應完成利潤額億元六層 未計算 五層 6.0 18503.89 18503.89*6*365*3 1.21571四層 7.0 20454.30 20454.30*7*365*3 1.56782三層 8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180二層 9.0 20006.66 20006.66*

10、9*365*3 1.97166一層 12 16876.91 16876.91*12*365*3 2.21763B1層 9.0 19175.98 19175.98*9*365*3 1.88979B2層 未計算 總計 均價8.5元 115472.04 共回收五年租金費用 10.65441闡明：、10.65441億元的30為：3.19632億元。、綜合管理費：115472.04*1.5*365*31.89663億元。、第一年綜合管理費：6322.0941萬元。、保證金按一萬商鋪，每商鋪2萬元收取：2億元。三、交納五年租金經濟分析理想價錢：1、根據可出租實踐運用面積按115472.04萬平方米計算；2

11、、按照每層出租實踐運用面積平方米計算；3、平均租金價錢按每天每平方米9元人民幣計算；每層定價為：平均租金價錢為：9元/天樓層 租金價錢元/天 出租面積 闡明 應完成利潤額億元六層 未計算 五層 7.5 18503.89 18503.89*7.5*365*5 2.53272四層 8.0 20454.30 20454.30*8*365*5 2.98633三層 8.5 20454.30 20454.30*8.5*365*5 3.17297二層 9.0 20006.66 20006.66*9*365*5 3.28609一層 12 16876.91 16876.91*12*365*5 3.69604B1

12、層 9.0 19175.98 19175.98*9*365*5 3.14965B2層 未計算 總計 均價9元 115472.04 共回收五年租金費用 18.82381闡明：、18.82381億元的30為：5.64714億元。、綜合管理費：115472.04*1.5*365*53.16105億元。、第一年綜合管理費：6322.0941萬元。、保證金按一萬商鋪，每商鋪2萬元收取：2億元。四、交納五年租金經濟分析保守價錢1、根據可出租實踐運用面積按115472.04萬平方米計算；2、按照每層出租實踐運用面積平方米計算；3、平均租金價錢按每天每平方米8.5元人民幣計算；每層定價為：平均租金價錢為：8.

13、5元/天樓層 租金價錢元/天 出租面積 闡明 應完成利潤額億元六層 未計算 五層 6.0 18503.89 18503.89*6*365*5 2.02618四層 7.0 20454.30 20454.30*7*365*5 2.61304三層 8.0 20454.30 20454.30*8*365*5 2.98633二層 9.0 20006.66 20006.66*9*365*5 3.28609一層 12 16876.91 16876.91*12*365*5 3.69604B1層 9.0 19175.98 19175.98*9*365*5 3.14965B2層 未計算 總計 均價8.5元 115

14、472.04 共回收五年租金費用 17.91260闡明：、17.91260億元的30為：5.37378億元。、綜合管理費：115472.04*1.5*365*53.16105億元。、第一年綜合管理費：6322.0941萬元。、保證金按一萬商鋪，每商鋪2萬元收取：2億元。第五部分：招商費用預算招商總體費用包括人員開銷、廣告制造包括印務、媒體購買、管理費用等項，總費用估計在3000萬3600萬之間，其中廣告費用是最大的一項支出，而廣告費用必需根據實踐運作情況進展調整。如招商非常順利，那么廣告投入將會進展靈敏調整削減。工程 費用預算萬元 備注廣告制造 300 印務、創意、膠片、沙盤、3D、展具、戶外

15、、流動。媒體購買 2400 電視、電臺、平面、戶外、流動辦公用品 150 車輛、演示器具、挪動辦公人員管理 400 薪水、提成獎勵、培訓差旅 20 交通、住宿、款待外埠費用 200 場地、日常費用費用 30 、網絡DM費用 5 郵寄、夾報、分發公關活動 100 發布會、聯誼、合計 3605 分析：其中廣告制造費用約占8.3；媒體購買約占66.6；行政與管理費用約占25.1，應占比例符合正常市場運作中的比例分配。第六部分：各樓層商品構造定位樓層 商品規劃 備注六樓 餐飲、休閑文娛、健身、電玩、圖書 五樓 溫馨家居用品、床上用品、窗簾布藝、國際精品廳 四樓 針紡織品、服裝配飾、文化用品、五金電氣、

16、家用小電器、工藝禮品、小百貨、汽車飾品 三樓 童裝、兒童玩具、哺幼產品 二樓 男裝、男士皮衣 首層 女裝、女式皮衣 B1 鞋類、皮具、箱包、服裝輔料、布料 備選方案：樓層 商品布置 備注六樓 餐飲、休閑文娛、健身、電玩、圖書 五樓 溫馨家居用品、床上用品、窗簾布藝、國際精品廳 四樓 鞋類、皮具、箱包、服裝輔料、布料 三樓 童裝、兒童玩具、哺幼產品 二樓 男裝、男士皮衣 首層 女裝、女式皮衣 B1 針紡織品、服裝配飾、文化用品、五金電氣、家用小電器、工藝禮品、小百貨、汽車飾品 第七部分：招商預備任務及時間安排、達成目的及實施內容一、招商預備任務只針對配合招商部分：1、完成工程稱號注冊、以及工程標

17、志等的CI設計并注冊。2、注冊中文及英文的國內域名及國際域名。3、確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。4、完成設計制造*中心招商文告、招商樓書，包含工程功能分布及內部構造圖。5、完成設計制造工程效果圖的POP，3D資料光盤。6、完成設計制造*中心的主體、各分體剖面模型沙盤。7、完成招商隊伍的建立招聘，進展培訓及人員甄選分配。8、制定商戶準入規范、引入原那么、操作規那么等。9、確定公司組織機構和部門設置。10、招商處的籌建。11、招商部各種管理規章制度、業績考核獎懲制度、任務品行規那么出臺。12、制定商戶準入規范、條件、和招商規那么。13、制定并印制招商租賃合同、租賃懇求表、登記表、相關協議、商

18、業管理守那么等。14、根據招商類別敦促各分部制定招商任務倒計時方案包括招商區域、重點目的、義務目的完成方案等。二、招商時間安排：招商前期預備任務階段為：2002/11/012003/02/10正式招商時間確定為：2003/02/182003/12/30后招商期暨開業慶典謀劃階段：2003/12/302004/04/281、2002/11/012002/12/01完成招商人員招聘10天及培訓任務10天，同時完成個人招商目確實認并按照招商義務目的提交各自的任務倒計時實施方案。2、2002/11/202003/01/01完成印制各種合同、文件、懇求表、登記表等。完成工程標志等系列CI設計，改換識別系

19、統包括名片、信函、旗標等。確定宣傳包裝概念及總體廣告用語。3、2003/01/012003/02/10完成前期招商文告、招商樓書制造，確定招商媒體廣告方案包括廣告創意、制造、媒體購買選擇等、招商各項管理費用支出預算。完成各種POP、3Dvision、沙盤等的制造。完成招商部籌建任務。4、2003/02/10前完成一切招商預備任務。5、2003/02/18招商任務正式開場。6、2003/02/182003/03/30配合組織公關活動，針對對象為行業協會、政府部門的；針對國際招商部分的。如有香港招商方案單列。7、2003/02/182003/05/01招商第一階段。以北京為重點的招商任務，招商比例

20、按方案控制在總體的60以內。同時擔任外埠招商任務人員在本地進展外地招商任務。國際招商部經過各駐華商務參贊、外商駐華代表處、國外產品在華代理機構進展招商。外埠招商設2個月試探期，假設反響良好，那么由擔任人員作出報告提交招商部，由招商部作出外埠實地設點招商方案包括地點選擇、招商規模、謀劃廣告宣傳配合、費用預算等，報請總經理審批。于8、2003/05/01前完成一切外地實地招商任務預備。9、2003/05/012003/08/01招商進入第二階段。在確保北京地域招商任務按方案順利進展，并到達預期目的、回款理想的根底上，提高要求進展市場二次開發。目的定位于添加中心商品的名、特、優、新、獨、多樣化等的內

21、涵，外埠與國際商品在這一階段列為重點。10、2003/08/012003/11/01招商進入第三階段。本期任務重點是拾遺補缺，針對中心的商品構造進展微調整。做到符合*中心的原定市場定位及功能分布設計。根據實踐招商情況制定招商收尾方案，對招收任務未到達設定規范的進展最后突擊攻關。11、2003/11/012003/12/30招商進入尾聲。一切招商目的在2003/12/30前責成有關分部確實完成。根據招商階段預先挑選商鋪情況、對未決議位置的商鋪謀劃商戶抓號的預備任務地點、方式、平安保證、公正程序。12、2003/12/302004/04/28后招商期、開業慶典。招商部人員縮編，部分人員轉入商業管理

22、編制。招商整體任務做總結，財務情況匯總報告公司董事會。開業慶典的公關活動、促銷活動、廣揭露布等。備選方案：1、同上。2、同上。3、2003/12/012003/01/10任務內容同上。4、2003/01/102003/01/20完成媒體發布前期任務，一切就緒。5、2003/01/20陰歷十二月十八日，大寒招商正式開場。6、2003/01/202003/02/10春節招商任務正常進展，并針對廣東、福建、浙江沿海地域春節港澳臺400萬僑胞回鄉省親時機，進展春節攻勢。結合韓國、日本、港臺商人回鄉探親時機，其分散力將會極有效果。7、其他同上。三、達成目的設定理由及達成手段：達成目的是按照商業工程招商的

23、程序安排制定的最低限制招商進展要求。實踐招商過程中，必需超額或提早完成此目的，否那么將影響整個招商的勝利。1、 2003/02/182003/05/01第一階段完成招商義務的20。此階段主要操作方案是經過工程廣告宣傳及內部預登記商戶，進展提煉挑選，及DM營銷方式，從商業工程對投資者的吸引程度分析，達成此目的較有保證，之所以設定20義務的目的，是為了保證工程招商商戶質量，只假設登記客戶中存在低于20的商戶是到達我們招商規范的。2、 2003/05/012003/08/01第二階段完成招商義務的30。此階段進入招商成熟期，由于前期招入商戶的口碑相傳作用，會同時吸引同業或相關聯商戶；另外第一階段的、

24、DM營銷的滯后反響將在此階段收效；同時外埠招商赴當地設點的大規模展開；以及國際招商部分估計于此階段到達見效最明顯階段；以上四方面支持本階段完成30的義務目的。3、 2003/08/012003/11/01第三階段完成招商義務的50。此階段由于建筑主體出地面，構造到達封頂前階段，商戶對工程的信任度大大加強；招商比例中設計50的消費型商戶廠商及隸屬廠商營銷機構，40的產品代理商及經銷商，10的普通運營商戶，前兩階段主要針對對象為比例設計中的前50，此階段由于接納其他50類型商戶，規范降低，招商難度相應減小；經過招商進展順利、商戶積極等方面的事件公關活動，對剩余招商起到催化作用；恰當的時機運用精品商

25、鋪拍賣會的方式，用奪標宣傳刺激招商的最后階段任務；完成最后階段義務是具有一定可行性的。另外，詳細招商過程中，最后階段的實踐情況應該是剩余義務遠遠低于方案目的，實踐已處于收官圍棋術語微調階段。四、招商實施內容：1、招商人員的招聘任務：為了更好地完成工程的招商任務，需求根據需求進展對招商隊伍的建立。由于工程屬性的特殊性，以及任務進度和任務強度的實踐要求，無法任用缺乏閱歷的人員，同時沒有時間對銷售人員進展從業崗位培育，故對招聘人員進展嚴厲的從業閱歷及任務才干方面的考量。招聘原那么：對商業專業的招商人員，必需具有本行業從業3年以上招商管理的閱歷，優先思索從事過商業房地產工程的招商任務、招商謀劃等方面的

26、任務閱歷、或從事相關行業市場招商、擁有行業內大量全國性和國際客戶資源者。招商部人員招聘方案：總人數為28人(暫定)。按樓層分招商分部。招商1部：B1層，4人，設招商主管一名。擔任對男女鞋類、皮具、箱包的招商任務。招商2部：F1、F2層，4人暫定，設招商主管一名。擔任對男、女服裝、男女皮裝的招商。招商3部：F3層，4人，設招商主管一名。擔任童裝、童鞋、兒童玩具、兒童用品、哺乳用品等的招商。招商4部：F4層，4人，設招商主管一名。擔任針紡織品、服裝配飾、家用小五金、電氣產品、家用小電器、小百貨、文化用品、汽車飾品、工藝禮品等的招商。招商5部：F5層，4人，設招商主管一名。溫馨家居用品、床上用品、家

27、紡布藝、窗簾、繩草編織、國際精品等的招商。招商6部：F6層4人，設主管一名。擔任餐飲、文娛、健身房、電玩廳、圖書、辦公間的招商。國際招商部：4人，設主管一名。擔任國際商品的招商，義務是填充F5層的香港廳、臺灣廳、韓日廳、歐美廳的招商任務。管理組織架構：2、外埠招商方案。外埠招商以輕工產業聚集區域、商品集散中心、區域代表中心城市為主要目的。以下為招商及廣告輻射目的城市：服裝鞋類：廣州春夏時裝、鞋類皮具；上海名牌服裝、進口服飾；中山休閑裝；花都皮鞋皮具；增城新塘牛仔服裝；東莞虎門春夏時裝、針織品、鞋；東莞鹽步內衣；佛山南桂童裝；深圳春夏時裝；杭州春夏時裝、絲綢服裝；石獅牛仔、休閑、童裝；寧波名牌男

28、裝、襯衫；溫州名牌男裝、童裝永嘉、鞋；威海韓國服飾；義烏針織、襪子；海寧皮衣；河北辛集皮衣；晉江運動服飾、鞋；廈門臺灣服飾產品；哈爾濱冬季服裝；沈陽冬季服裝；浙江湖州童裝；遼寧海城童裝；針織家紡布藝類：寧波；浙江紹興柯橋；海寧；上海市；廣東南海西樵；山東青島；蘇州；常熟；箱包類：上海市奉城；浙江瑞安仙降；河北高碑店白溝；辛集皮具箱包；海寧；廣州高檔箱包；遼寧南臺；兒童玩具類：義烏；廣東省60；深圳外銷產品為主；廣東澄海；文化用品類：上海市；義烏；溫州；寧波寧海；廣東潮陽；深圳市；小百貨商品類：義烏；溫州；石家莊；除此之外，思索到全國各經濟區塊中心城市的輻射作用，在以上城市的有針對性的招商方案以

29、外，同時包含對典型中心城市的招商任務安排。主要有：天津；武漢；成都；重慶；杭州；南京；濟南；沈陽；大連；福州；廈門；鄭州；長沙。國際招商部分經過中國工商聯、貿促會的協助結合各國駐華使館商務參贊、外商駐華機構、有關外資企業及行業協會。主要針對的國家有：香港、臺灣、韓國、日本、美國、德國、法國、意大利、英國、澳大利亞等。3、備選方案外埠招商部分：在初期由公司自行進展外埠招商任務，每月總結。同時做委托代理公司招商方案，12個總結期之后，假設在外埠自行招商進展欠理想的情況下，全面思索將外埠、國際部分招商進展委托，同時公司的招商方案繼續進展委托建議以松散式協作方式為主。第八部分：廣告宣傳戰略廣告宣傳是招

30、商中占用費用比例最大，操作方式安排對招商任務又會起到極大影響的部分。廣告謀劃得當，會獲得事半功倍的效果，獲得良好的招商業績將成為順理成章詳細謀劃任務視指點決議由公司進展謀劃，廣告公司配合制造和發布，還是全權委托廣告公司進展謀劃和實施。一、廣告宣傳預備任務：1、2002/12/012003/01/20由廣告公司完成廣告推行謀劃方案及創意(創意與預算由廣告公司做出)。由公司決策層及相關人員審定并提出修正意見。2、2002/12/012003/01/30完成一切招商印刷品的設計、排版、印刷。包括、名片設計制造、POP廣告立牌、拉架、擎天柱、戶外廣告牌、流動廣告、沙盤、3Dvision光盤、禮品等。3、2003/01/302003/03/30DM。4、2003/01/30200