1、【（暫用名）】前期市場第一章項目所在區域環境調研一、項目所屬區域范圍描述本次市場（環境部分）以項目為中心向周邊幅射，將市調范圍分為兩大部分。第一部分包括項目所在地工貿片區、步行街片區、南坪西路、南城大道，直接決定的商務環境。第二部分包括轉盤周邊：南坪北路、南坪東路、南坪南路，間接影響商務環境。本次市調以工貿片區、步行街周邊、南城大道為重心，沿線主干道有開發路、南坪西路、區府路、南城大道、區府大道等重要交通要道，市調內容涉及大小型商場、超市、相關金融機構、車站、品牌餐飲、大型休閑設施等與本項目關的商務環境。二、南岸區商務環境南岸區以南坪轉盤至步行街片區為商業中心，商務環境在近年來得到較大的改善。

2、隨著區、區院等機構的搬遷于此，巖大橋的通車，南濱路、步行街的修建以及各大型商場的相繼進駐，南岸區交通得到了進一步改善，商務配套也隨之進一步的完善，具體情況如下：1、 下圖為南岸區商務環境的匯總片區分類工貿片 區步行街片區南城大 道南坪西路南坪南 路南 坪東路南坪北路餐飲總量（家）21約有 50604大型的 僅 1 家4無經營面積（平）1500；16040其中 6090 平之間 占 52 以 上比例200；700；200；1300300 平左右200；350；200；600租價（元平月）30；10050平均租 金為 5060均價： 40 60自置均價：20 40經營狀況一般；一般較好較火爆均較好

3、較好一般總量（家）3無10 家左右313無經營面積（平）300；220 平方米； 850 平方米80120平 之間300；300；1600220 平120 平；1000平 方米； 200 平租價（元平月）均價： 100 元平月平均租 金為 5060 元平方 米月前兩個為自置；最后一個租價為 50 元平50 元平月平 均租 價為 20 40元 平 方米 月經營狀況均一般較好均一般一般數量無63無分類分理處233儲蓄所43832面積范圍（平）30400100 200100100080 150專業市場數量（家）14122無無面積范圍（平）一個門 面為 10平左右8001500100010000；30

4、00一個門 面 20價格租價（元平月）1530120；3035；4001200；33000 元月1個攤位燈飾廣場 一層： 80 100二層：70 三層：60 四層： 25 50福天：2530一樓平 均租價：40 100； 二樓平 均租價：1220售價（元 平 方米）250均不出售不出售燈飾廣場不出售； 福天為 6000 7000不出售大型百貨商 場、超市數量無5無4無2無經營規模（平）700 5000不等4600700040005600經營現狀較好較好一般價格范圍租價（元 平月）60 180 不等50250重 百南 豐由 于為 內部 資料 故不詳售 價（元 平 方米）均不出售其中浪高為 200

5、00，其余均不出售重 百南 豐不 出售；晶都 商場 為170023000不等數量（家）00400002、小結21、餐飲、南坪地區的餐飲、設施主要分布于南城大道片區，規模大都在 100 平左右。現經營狀況較好，生意較為火爆。而該片區餐飲、的租價約為 5060 元平月。雖然目前經營狀況不錯，但此處有個很大的弊端停車困撓（因為此處為主干道，而來此就餐的客人只能將車停靠在公路兩邊，這對于本來就是雙向兩車道的南城大道的交通受到很大的阻礙）。項目所在片區工貿片區的餐飲、業并不發達，主要因為該片區背離中心區。如果步行街的延伸段以及項目門前廣場能夠修建，對于本項目的裙樓部分招商定位為餐飲有很大的促進作用。22

6、、南坪的主要集中在步行街片區、南坪西路、南坪南路、南坪東路，而規模在 100 平以上的集中在南坪西路，這主要跟其商業的發達有很大關聯。本項目工貿片區的無，主要因為該片區的商業不發達，商務環境尚未形成。但項目所在區域的未來發展：步行街的延伸段、門前廣場的修建以及會展中心的建成帶來商務氛圍逐步形成，對于裙樓部分招商對象為有極大的利好。23、專業市場機構名稱南岸區 ；南 岸區 ；南岸區 院；南岸區 局南坪地區的專業市場主要分布于步行街片區、南坪西路、南坪南路。這三個片區的商業較活躍，交通便利，人氣旺等優勢非常利于專業市場的發展。經營方式主要為租賃，租賃價格分別為：步行街片區：最少的僅為 3 元平月，

7、多則為 3035 元平月；一個攤位則為 30120 元（1 個攤位）月；南坪西路：平均租價約為 45 元平月；南坪南路：一層平街約為 70 元平月；二樓約為 1220 元平月不等。項目所在區域內僅為一個花市，一個門面為 10 個平左右。租價為 15 元平月，售價為 250 元平。如果本項目裙樓部分定位為專業市場還需滿足幾個基本條件：確定步行街延伸段及門前廣場的具體修建動工時間，以人氣；留出室外一部分作為專業市場的室外停車場；須將整個裙樓部分全部售出或租出，尋找一個大容量的專業市場，不然余下的將很難出租或出售出去。24、大、中型百貨商場、超市南坪地區的大、中型百貨商場、超市主要集中于步行街及南坪

8、西，且生意較好。大部分租價在 50250 元平月之間，除浪高商城售價在 1700023000 元平之間外，其余均不出售。項目所在地雖緊臨南坪西路，但由于該片區商業不發達，人氣不旺，對于定位為商場有一定的難度。25、機構南坪地區的機構主要分布在南城大道片區，機構有南岸區、南岸區、南岸區院、南岸區局等。二、項目所在狀況2、 現已開通的交通11、項目所在區域即南坪地區與渝中區僅一橋之隔，因南濱路的修建通車，大大緩解了交通壓力，使多年以來的“瓶頸”交通得到了一定的改善。12、由于南岸區主要用橋梁與各區連接起來，同樣與九龍坡區也是一橋之隔巖大橋，于去年通車，不僅拉近了兩區的距離，而且經濟開發區與高新技術

9、產業區的進一步帶來了、經濟、技術等發展。13、南岸區不僅用橋梁連接其他各區，且使用了另一交通工具索道。位于南岸區內的兩架索道，可連接渝中區和南山風景區，分別用于營運和旅游之用。3、 建設中的交通線路21、正在建設中的一條交通道路為渝黔高速公路，并可經過南岸區內的多個站點，而該條高速干道的修建將可帶來沿途經濟、商業等各項事業的發展。22、位于南岸區內的另一座正在修建的交通道路為大佛寺大橋，該大橋主要連接南岸區，屆時從南岸區至機場僅 30 分鐘左右的車程。4、 規劃中的交通線路31、近幾年隨著道路、橋梁修建，南岸區的交通已得到極大的改善。由于近年業該區旅游業、業、商業的發展，進出城僅限于一座橋仍顯

10、擁擠。因此規劃在南坪至渝中區之間再架一座橋菜園壩復線橋，該橋是界于菜園壩與南坪銅元局片區之間。屆時，來南岸區的車輛將各行其道，而兩座橋也各司其職，相信南岸區的“瓶頸”交通將不覆存在。32、另一座同樣是連接渝中區和南岸區的大橋東水門大橋，但這座橋的功能卻是渝黔高速公路的“配套橋”，而從渝中區出市將不再花上 1 個小時。4、項目所在地周邊具體線路的起始地點41、南坪金臺站的途經車次42、經過本項目的途經車次車次起點終點途經站381南坪銅元江村、試劑廠、巴家灣428南坪六小區四、五小區、本田、工貿、菜園壩366南坪本田區府、電建、五小區365南坪區府、工貿、菜園壩、大、石坪橋372麥朝天門六院、四小

11、區、工貿、南橋頭119南坪石橋鋪口、大坪、肖家灣、43、南坪汽車站短途車次車次起點終點途經站301五一路李家沱南坪、六、七公里、303五一路漁洞南坪、岔路口、305南坪上新街四公里、羅家壩、海棠溪902河溝六公里上清寺、南坪383五一路郵院南坪、上新街、 二外348五一路老龍洞中興路、工貿、南坪、上新街308五一路大江廠南坪、漁洞349朝天門李家沱南坪、四五六七八公里611黃泥磅南泉上清寺、工貿、南坪、四公里車次起點終點途經站125人和二小區人和、橋、菜園壩、二小區361解放碑白鶴路較場口、北橋頭、南坪、麥428南坪南坪、萬壽橋、巖南、北橋、謝家灣115大石壩南坪橋、菜園壩、工貿、五小區372

12、朝天門麥望龍門、北橋頭、南坪、四小區903人和街七小區一號橋、中興路、工貿365六小區袁家崗、火車站、南坪373南坪后堡龍職中工貿、南坪、六院、六小區366南坪白鶴路南坪、萬壽橋、六院119南坪石橋鋪口、北橋頭、長江村901沙坪壩南坪火車北站、小龍坎、牛角沱、北橋頭44、南坪汽車站中、長途車次第二章項目所在區域專業寫字樓供應現狀一、項目區域寫字樓供應特征分析車次起點終點途經站326重慶綦江高速路重慶萬盛高速路重慶南川高速路（綦江）重慶銅梁重慶永川重慶遂寧重慶打通重慶巴南307南坪忠興南彭、界石312南坪大橋、太平重慶岳池重慶石壕綦江南坪小石東泉南坪明月沱長生南坪接龍涼水、八中372五公里朝天門

13、南坪、工貿、望龍門1、2000 年南岸區寫字樓供應情況11、以表格形式表示12、分析從 2000 年的寫字樓竣工及銷售情況可以看出：本區域寫字樓市場出租占 51的比例；而銷售僅占近 5的比例，這說明南岸區寫字樓市場仍是以出租為主，以出售為輔，并且有效需求還很大。從上表可算出南岸區寫字樓市場的空置占 44的比例，而本區域的專業寫字樓市場定價過高是最主要的原因。2、南岸區部分寫字樓物業概況21、物業基本情況物業名稱宏聲昌龍金臺位置宏聲廣場步行街南坪步行街處開發商宏聲昌龍渝能經濟技術指標總建 筑面 積35米25米34米項目 一棟 29 層的20 層的單體單體公攤20完成投資（萬元）施工面積（萬M2）

14、新開工面積（萬M2）竣工面積（萬M2）銷售面積（萬M2）銷售額（萬元）空置面積（萬M2）880618.092.524.60.222992.02戶型面積20300 平88 平；5060 平；110 平；120 平100200 平左右交房標準清水房清水房清水房過道寬度（米）2122層高（米）31313322、物業配置情況（公共部分）物業名稱外立面大堂候梯廳電梯空調商務配套車庫物管收費裝修用材色彩搭配大堂面積大堂裝修描述大堂候梯廳面積大堂候梯廳裝修描述標準層候梯廳面積標準層候梯廳描述電梯數量電梯品牌安裝空調的類型空調品牌商務中心會議室放映室所在樓層車位數量商務中心面積具備的功能宏聲大廈面磚深紅、米黃

15、200平方米高檔250平方米豪華80典雅5部LG、OTS空調無50無負一層1203元平方米昌龍大廈瓷磚淡黃色10平方米一般20平方米一般10一般2部SCHINDL ER20 平方米47層50平方米負二層1201元平方米金臺大廈玻璃及锃合金紅色無23平方米較好23平方米較好4部THYSSEN23、裙樓部分定位24、經營形式及價格物業名稱宏聲昌龍金臺經營形式出售可租可售可租可售租賃價格（元平月）無2035租期要求無1 年起租1 年起租（元平）起價：400026002800均價：3200物業（元平月）31無物業名稱宏聲昌龍金臺總建筑面積54599 平840034 萬各樓層面積1900 平1200 平

16、10001300 平層數（層）4472裙樓部分定位商場商場商場經營形式租賃可租可售可租可售租價300 元平月20 元平月3540 元平租期要求1 年起租1 年以上無售價無3000 元起均價：4000 元平物業3 元平月1 元平。月免物管電梯配置數量（部）525品牌LG、OTSSCHINDLER進口出租出售率30906070二、區域寫字樓供應趨勢分析1、 南岸區寫字樓的共性11、公共配置部分大堂：宏聲裝修較高檔，昌龍和金臺無大堂裝修較簡單。外立面：宏聲使用的是面磚；昌龍使用的是瓷磚；金臺使用的是玻璃及鋁合金。在色彩方面有三分之二的物業采用深紅色為主色調，另一主色調為黃色。層高：有三分之二的物業層

17、高為 3.1 米。過道寬度：有三分之二的物業過道寬度為 2 米12、入駐企業企業類別：、裝飾、貿易類公司占了 50左右的比例；、行、機械類占了 20；其余如房地產、煙草、辦事處、保險類及培訓中心占了 30左右的比例。入駐時間：1 年以上的占了 80的比例；1 年以內占了近 20的比例。2、 南岸區寫字樓的平均價格21、南岸區寫字樓市場的平均售價應在 3600 元平左右（以南坪寫字樓金臺、宏聲的售價為準）；22、平均租價應為 24 元平月左右（以南坪地區寫字樓市場出租價格為準）。三 項目所在區域商住公寓供應現狀一、南岸區部分商住公寓概況入駐情況30906070付款方式可按揭可分期付款及付款；按揭

18、可 7 成 15 年政策提供沙發、茶幾等辦公用品簡裝修免物管費入駐企業,情況中國煙草公司、職業技術鑒訂站、長江煙草報、其余為開發商辦公室和空置、裝飾、駐渝辦事處、貿易公械公司、政府機構開發商、電力公械公司、貿易公司、公司、房地產公司、培訓中心、保險公司1、物業基本情況物業名稱南坪大廈新洲美術公司大樓保險公司大樓正揚工貿山河花園慶隆福天大廈位置南坪轉盤南坪東路 2號南坪東路轉盤往南坪東路方向南坪南路南坪東路南坪開發路 29號工貿車站西面南坪開發路南坪南路南坪西路南坪區府對面南坪金臺旁開發商宏源房產新洲美術公司自建中國人 壽、中國人民保險公司正揚實業物業慶隆物業福天房地產開發有限公司經濟技術指標總

19、建筑面積631米約7500平方米約4500平方米8000平方米3515237 萬平項目構成由兩幢 32 層的組成，負一層至第四層為裙樓1 幢層12 層的小12 層的小一棟 28 層的高層單體單體兩幢層6 層的層單體高層公攤1718無2021戶型面積三室二廳雙 衛：230平方 米； 二室二廳： 89.66平方米； 105.46平方可自行隔斷單 間： 2530 平220平方米； 140平方米； 160平方米隔斷120220平方米隔斷隔斷100 平方米以上，可隔斷米；一室一廳：62平方 米； 一室 戶：30平交房標準清水房清水房清水房清水房清水房清水房清水房清水房清水房清水房過道寬度（米）15 米1

20、5米12米15米12米15米18米12米12米12米18 米層高（米）15 米313333 米33米333332、物業配置情況（公共部分）物業名稱外立面大堂候梯廳電梯空調商務配套車庫物管 裝修用材色彩搭配大堂面積大堂裝修描述大堂 候梯 廳面 積大堂候梯廳裝修描述標準層候梯廳面積標準層候梯廳描述電梯數量電梯品 牌安裝 空調 的類 型空調 品牌商務中心會 議室放映室所在樓層車位數量商務 中心 面積具備的功能南坪大廈瓷磚淺紅色與米色搭配無25 平一般25平方米普通3部三菱暫無無無無無新洲大廈瓷磚米白色（已脫色）120 平整潔、檔次較低25平方米無 檔 次、較 清 爽20平方米作為餐飲、酒店的樓層較好

21、，其余較差2部LG無無無無美術公司大面磚破舊、脫色無大堂30 平年 久、破 損30平方米臟、舊、昏暗2部OTS（已過期）無10樓金信大廈鋁材白色未完工3LG無無無無08保險公司大樓瓷磚米色無10平方米簡陋2LG分體式無正揚大廈瓷磚土黃色無無無無10 15平方米一般3三菱無無無無無無負一層13008工貿大廈瓷磚淡灰色無無2030平方米一般20差2有無40個左右無山河大廈瓷磚紅色1015平方米差10平方米一般2無臺灣花園大廈瓷磚白色6無6一般2無慶隆大廈馬賽克灰色6 10平方米差6 10 平方米一般2部福天大廈玻璃紅黃混合色10平方米不夠大氣10平方米不夠大氣4部環通3 元3、裙樓部分定位物業名稱

22、南坪新 洲美術公司大樓大廈保險公司大樓正揚大 廈工貿山河花園慶隆物業福天總建筑面積546 萬平7200平 方米4200 平方米43200近 8000392003米6000 平方米2400 3300 平31000 37000 平各樓層面積約 1800 平約 600平 方米約 350 平約約1100 平方米左右500 平方 米800 1100 平10001200 平方米各樓層面積4 層3 層2 層6 層無4 層2 層4 層無3 層4 層裙樓部分定位商場房、酒店 大堂商業門面負一層 至四層 為公司無裙樓一信精 品餐飲汽配城無餐飲商場經營形式租賃已 售完，少量 出租租賃出售自 建 自住，少量出租出售租

23、賃可租可售可租可售出租出售租價400 1500元標準間27 元 平3040 元平25 元平月無1830 元平1220 元平不裝修：13 元平； 裝修： 16元 平方米有 裝修： 45元 平；無 裝修： 30元 平租期要求無無無合同租期一年（可協商）無無無半年起租無無售價1700 起無均價： 186034007200 元平均 價 ： 2550 元平物業8.5 元平月1 5元 平 方米 月無08無寫字間： 2。5 元平 ；： 3元 平方米無3 元平月電梯配置數量3 部2 部2 部（目前只有一部 在 使用）32322223品牌三菱OTSOTS（已過 保 質期）LGLG三菱環通出租出售率住宅出售 10

24、20已 售完近 8080現還未租出601001009898804、經營形式及價格物業名稱南坪新洲美術公司大樓保險公司大樓正揚工貿大廈山河大廈花園慶隆大廈福天經營形式出售出租出租出售出租出售出租出售出租出租可租可售租賃價格（元平月）無273040起價：1700均價：185025投資戶以 15 元平價格出租30 元平1220不帶裝修：13裝修：16二樓：45（帶裝修） 30（無裝修）二樓以上：1520租期要求無無無無無1 年起租無無半年至 2年無無（元平）1800 起無無無無起價：1680均價：1860最高價：2050無起價：1400均價：1600最高價：1800無無均價：2500物業（元平月）0

25、815無暫無無08（暫定）無物管費無25無3入駐情況10的入住率80以上10080公司4050的入住率5060僅剩一套僅剩三套8090左右98付款方式付款 98 折；無分期付款；可提供 7成 15 年按揭無7 成 20 年7 成10 年按揭15 年分期付款及一次性付款政策每套35000 元，不分戶型由于該大廈時日已久，故在 10 樓有220 平方米的辦公公共區可出租，租價為6000元月無出租凈面積無無入駐企業情況23 家小型裝飾設計公司由于該大廈由興勝物業、新洲 合建，故基本上為兩家企業的辦公場所及酒店、酒樓等。僅兩家公司：一家為消防設備；另一家為裝飾設計公司主要為美術公司辦公室，電影院、新華

26、書店、茶樓、美容廳、兩家 公司，入駐最多的為機床公司裙樓部分為公司所有，塔樓部分約有 50家左右的小型摩配公司入 駐，另有一行買去半層壽、中國保險公司、裝飾、貿易等、裝飾公司居多摩配公動車公司、汽配公司、 汽車公 司、交通器材公 司、輪胎公司、軸承公司、小型裝 飾材料公司禮品公司、物資公司、廣告公司、事務所、工商事務所、醫聞公司、技術服務公司、電子公司等工業設 備公司、禮品公 司、商貿公司、裝飾工程 公司消防器材、物業管理公司、電腦班、培訓中心、 辦二、南岸區商務公寓共性1、 公共配置部分11、大堂：無大堂的占了近 80的比例；有大堂的僅占近 20的比例，其中未完工的占 10左右的比例。12、

27、外立面：使用瓷磚的占 60的比例；使用面磚、鋁材、馬賽克、玻璃的分別占 10的比例。13、層高在 3 米的占 70的比例；層高在 3.3 米的占 20的比例；層高在 3.1 米的占 10的比例。14、過道寬度：過道寬度在 1.2 米的占 44的比例；過道寬度在 1.8 米占 33的比例；過道寬度在 1.5米占 22的比例；過道寬度在 2 米的占 12的比例。2、 入駐企業21、企業類別：摩配、機動車公司、輪胎、軸承、裝飾材料、類公司占了 70的比例；行、工商、禮品、商貿類占了 20左右的比例；剩余其他類的公司占近 10的比例。22、入駐時間：1 年以上的占了 80的比例；1 年以內占了近 20

28、的比例。23、平均價格該類物業均是以住宅價格出售，均價2020 元平左右上下浮動。該類物業平均租價應為 23 元平月。注：以上價格均是以南坪地區商務公寓出租出售價格為準。第四章項目區域寫字樓需求市場分析一、分析依據1、問卷緯聯市場在南岸區的南坪片區所進行寫字樓、商務公寓的深入市場及針對欲購寫字樓的企業進行的問卷。2、重慶城市建設綜合開發年鑒3、緯聯公司每月市場動態二、項目所在區域寫字樓需求情況1、下表為經過市場及問卷后的寫字樓需求情況表：問卷 100 份，回收 88 份，有效問卷 64 份現將情況統計如下表：Q1：公司所屬體制1、國有（占 9.38%）2、集體（占 4.69%）3、私營（占 7

29、8.13%）4、（占 3.13%）5、合資（占 4.67%）6、其它Q2：公司經營范圍（類別）經營狀況1、好（占 35.56%）2、一般（占 57.77%）3、差（占 6.7%）Q3：公司員工人數辦公場面積（分析說明）（分析說明）Q4：公司現有辦公場地為1、租用（占 90.63%）2、自購（占 9.37%）（若選 2 則跳問 Q7，若選 3 則跳問 Q8）Q5：公司租用場地多久1、剛搬入（11.11%）2、半年（占 11.11%）3、一年（占 28.89%）4、一年以上（48.8%）合同租期多長1、半年（占 2.38%）2、一年（占 16.67%）3、一年以上（占 80.95%）Q6：公司場地

30、（元）1、小于 15（1.75%）2、1625（33.33%）3、2630（15.79%）4、3135（31.58%）5、3645（14.04%）6、大于 45（3.51%）Q7：公司現辦公場地單價分析說明Q8：公司對現辦公場地滿意地方1、黃金地段（占 32.81%）2、交通方便（占 68.75%）3、合理（占 42.19%）4、戶型實用（占 12.5%）5、大樓形象檔次高 (占 14.06%）6、物管好（占 15.63%）7、商務配套（占 1.56%）不滿意的地方1、 地段偏（占 14.06%）2、 交通不便（6.25%）3、過高（12.5%）4、 戶型不合理（9.38%）5、 大樓形象差（

31、占 35.94%）6、 物管差（占 39.06%）7、商務配套差（占 21.88%）Q9：貴公司理想的辦公面積為（平）1、 小于 50（占 11.67%）2、5080（占 20%）3、80120（占 28.33%）4、120180（占 12.5%）5、180250（占 13.33%）6、300 以上（占 13.33%）Q10：公司希望租賃還是購賣1、租賃（占 41.67%）2、（占 20%）3、看情況再定（占 38.33%）Q11：貴公司接受的租價（元/平月）1、大于 15（4.17%）2、1625（33.33%）3、2630（43.75%）4、3135（16.67%）5、3645（2.08%

32、）6、大于 452、分析說明21、公司所屬體制Q12：貴公司能接受的寫字樓單價（元/平）1、 1500 以下（占 11.36%）2、15001700（占 13.64%）3、17002000（占 43.18%）4、20002300（占 29.55%）5、230026006、2600 以上（2.27%）Q13：若（或租用）辦公間，是否會選擇工貿區域1、是（占 56.67%）2、否（占 43.33%）（若選擇 1 則跳問 Q15）Q14：不選擇的原因選擇工貿的原因1、交通位置（）2、景觀（）1、交通位置（）2、景觀（）Q15：您更喜歡哪棟樓的外立面1、國際（占 14.06%）2、 大都會（占 39.

33、06%）3、 帝豪名都（占 10.94%）4、 都市廣場（占 4.69%）5、廣場（占 4.69%）6、商廈（占 25%）Q16：您選擇辦公間的首要1、 地理位置（占 65.63%）2、 交通條件（占 46.88%）3、 價格（占 26.56%）4、 物業服務（占 17.19%）5、商務配套（占 17.19%）Q17：若開發能提供低首付、低月供，您更愿意選擇1、租房（占 26.32%）2、買房（占 73.68%）Q18：您認為辦公間哪些配套設施比較重要1、 酒店式大堂（占 29.69%）2、 商務茶樓酒吧（占 18.75%）3、 商務中心（占 48.44%）4、 餐廳（占 20.31%）5、

34、會議室（占 18.75%）6、其它Q19：您會選擇1、 清水房（占 57.38%）2、 裝修房（占 36.07%）3、將裝修款計入按揭（占 6.55%）Q20：貴公司認為在南坪辦公的優勢分析說明Q21：貴公司認為在南坪辦公的劣勢分析說明解放碑、上清寺、口等是市內商務辦公理想地段，但由于交通的改善，各項事業的發展，重慶獨有的組團式格局及南坪為重慶的經濟開發區，使南坪逐漸成為辦公的理想地段。但該地區的商務正處于發展階段。經過，多數企業對于目前所屬寫字樓的、交通、地段等表示滿意，而戶型、物管服務、大樓形象、商務配套方面表示極度不滿。這說明南坪地區的寫字樓大多是靠周邊環境、價格優勢吸納客戶，而自身的綜

35、合質素、配套、形象、戶型方面非常欠缺。25、公司理想的辦公面積（：平）二、項目可比物業分析1、 物業優劣勢分析名稱分類正揚金臺昌龍商務大廈工貿福天優勢坐擁較好的地理位 置，交通便 利；由于附近并無大型建 筑物阻隔，登上十幾層的 地方便可一 覽兩江景色；物業作為商 住公寓價格 較低，并提供按揭；該物業目前為現房發售。地處南坪繁華地段，交通、購物、餐飲等 十分便利；外立面色彩較 為鮮艷，引人注意；室內裝修、候梯廳面積、功能配套如空調、四部電梯等 均符合寫字 樓的要求；裙樓部分以商 場、超市作為配套，適合商務辦公。地處南岸區中心繁華地段步行街處，交通、購物、餐飲、娛樂、 機構均集中于此；較低；公共部

36、分的裝 修相對較好；物管口碑不錯。該物業為南岸區最 早的寫字樓 之一；地處交通要塞，裙樓為會展中心，而距此不遠 又為在建的 重慶市最大 的會展中心；擁有酒店式 大堂，對商務形象較好；租低；周圍并無建筑物遮擋，視野開闊。地處南坪黃金地段，車站舉步之遙，交通十分便利；板式建筑，擁有采光、通風等優勢；坐擁步行街。劣勢雖然目前為現房發售，但銷售周期較長，對物業目前的銷售具有一定的阻力；外立面色彩對視覺沖擊不大；作為商住公寓，配套不完善。外立面用材較昂貴，造成成本過高，而 “羊毛出在羊身上”，使其過高；商務大堂基本被商場所占用，使商務形象降低；過道寬度較窄，層高較低不利于商務辦公。無大堂，造成商務形象較

37、 差；外立面用材與色彩不 協調，過于老土；過道窄；基本無配套。由于為十年前的建筑物，在外觀、配套、戶型等方面已不適應現今寫字樓的要求；交通雖便利，但距中心繁華地段仍需幾分鐘的路程；超低的租價不利于寫字樓市場的發展。外立面不具商務功能的眼球的作 用，并且使用了，雖夠大氣，但特別容易臟、脫落，而既然定位中有商務的功能，就應該現代一些；作為商務辦公的配套幾乎沒有。銷售現狀分析該物業除價格較低、地理位置較好的優勢外，自身綜合質素并不理想；以 1680 元平的低價入市初期使 銷售有所突 破，但該樓始終無明顯賣 點吸引客戶，因此使其銷售受阻。目前該物業的入住率已達到 70以上，但以租賃為主；售價在 300

38、0 元平以上，但據這個價格僅是成 本價的一半，所以可以推 斷渝能在這個上是虧損的；而如商務中該物業為目前南坪地區入住率最高的寫字樓，達到了 100，這主要是因為地段的優勢。但該物業是以出租為主的經營形式為主，將其壓得低。配套、商務形象等方面較 差，由于基于以上劣勢，目前該物業的入住率已大幅降低；雖然租低，但目前的寫字樓 在商務形象、功能配套等 方面要求十 分嚴格，致使其銷售受阻。目前該物業銷售已近尾聲，這主要歸功于其所處的地理位置及環境。但既然作為商住兩用的物業，就應該更好的考慮商務功能、住宅功能。心等配套在顯眼處并未看見，說明該物業的配套方面仍不完善，這使銷售受阻的另一原因。卻是以 3000

39、元平的起價，讓許多企業望塵莫及物業定位商住公寓寫字樓及商場商場、餐飲、寫字樓寫字樓、酒店寫字樓及商場成交價格16802050（售價）3000 元M2以上（售價）20 元平方米月（租價）3000 元平起（售價）30 元平方米月均價：2500（售價）銷售情況60幾乎全為出租出售：90出租：近 10050以上100媒介組合南坪北路有少量路牌廣告，樓盤所在地有布幅廣告，無報媒廣告投放少量布幅廣告，無報媒廣告投放僅為布幅廣告，無報媒廣告投入無投放無投放三、重慶市部分經典寫字樓點評1、重慶經典樓盤基本情況一覽物業名稱大都會商廈國際商務商務帝豪名都地理位置解放碑路解放碑路口轉盤轉盤開發商和記實業物業慶隆屋業

40、帝紳實業建筑面積M210 萬5 萬近 8 萬2.76 萬建筑樓層25 層34 層36 層29 層層高/M凈高 3 米凈高 2.63.253.1物業元/ M2.月包括在內包括在內82.5經營形式租賃租和售售4-5 樓租，8 樓以上出售元/ M2均價5300起價5000 均價5500最高價8000均價3200租賃價格元/ M2.月90-12065-9025-30租（售）率約 65%75%70%75%入駐情況入駐企業約300 家，多為外企與中外合資企業等三資企業入駐企業100 家，集中為絡、信息、服飾、外企、科技等2001.6-7 月交房，企業集中為外企、電腦、等行業入駐企業99 家，集中在機 械、

41、機電、裝飾、電子、信息、能源、化工、醫療等行業公共部分裝修配置電梯高區和低區各 3 部客梯、2部貨梯、2 部消防電梯3達電梯，準載13 人/部5 部迅達電梯4 部三菱電梯候梯廳10 M2左右，墻身和地面用花崗石或人造花崗石飾面，配合法式條天花和燈飾約 8 M2，地面以進口石材鋪砌，精裝修進口大理石鋪地，裝修風格高檔、穩重約6 M2，地面鋪拋光地磚，刷乳膠漆大堂和地面用云石和花崗石以不銹鋼條配合照明裝飾，用法式條配合天花深藏射燈，設接待臺、候客條凳約200 M2，大理石鋪地約300 M2，空高7.2M，風格簡潔、大方約50 M2，地面大理石鋪地，設候客沙發、臺空調冷、暖氣供應系統每租戶內設有恒溫

42、控制器集中式空調分戶式空調分戶式空調公共過道1.8 米寬，地面鋪以地毯，配以燈飾1.5 米寬，斯高級拋光磚鋪地地面普通地磚，刷乳膠漆1.5 米寬，地面普通地磚，刷乳膠漆商務配套五星際海逸酒店、大都會購物廣場、環藝影院、每層設茶水間、商務中心、員工食堂、 車庫商務中心、商務 、 大酒店、雪茄吧、屋頂設陽光餐廳、240 個停車位車場商務中心、名都、員廳、每層設臺及提供商務服務、室外、底下停車場2、點評21.大都會商廈大都會商廈由和記黃浦開發，從各方面來看都屬于重慶較為高檔的國際標準寫字樓。建筑材料從外磚到室內地磚、墻磚、天花、燈飾、衛生間潔具等均為進口產品；設立專門的物業管理公司，有員工上百名從事管理、清潔、保安、燈光維修與；每層設有固定的清潔、保安、維修和郵件分發員，并對的服務管理實行評分標準；雨天專設護傘套，保持地面潔凈、干爽；整幢樓設背景音樂系統等；硬件設施設備較為齊全；大都會商廈成為公司實力的象征，三資企業、對外辦事處、中介服務行業將大都會作為辦公場地；大都會商廈僅以出租形式進行經營，且價