1、所 長: 楊德民主 管 院 長: 胡朝志總 工 程 師: 尹衛紅市政四所所長所: 陳永信市政四所副所長: 陳利萍主 任 工 程 師: 平玉峰工 程 負 責 人: 平玉峰項 目 組 成 員: 平玉峰 姚學同 李靜豪 陳利萍 劉朝霞 馮 偉 楊崇慧 藤本宗弘證書編號:市政公用行業甲級037003-sj目 錄前序說明一、 總 論二、 市場預測三、 建設規模與產品方案四、 選址方案五、 節能節水措施六、 環境影響評價七、 勞動安全衛生與消防八、 組織機構與人力資源配置九、 項目實施進度十、 投資估算十一、 融資方案十二、 財務評價十三、 社會評價十四、 風險分析十五、 研究結論與建議十六、 組員評價十

2、七、 附 件前 序 說 明河南省城市規劃設計研究院在地產領域有著自己獨特的行業經驗，針對該項目，發表點自己的看法和見解。房地產開發項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發的項目進行全面、系統的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。 一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結果。從房地產項目開發的實際情況來看，單從建筑施工技術上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑；可見，關鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經濟效益，并兼顧社會效益和環境效益。一個房地產

3、項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的特定項目成功的可能性問題。當然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項目是合適的。常態下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研究多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力，要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價、合理取舍。該可行性研究報告，至少能為您回答如下三個問題：（1）、該項目是可行的還是不可行的；（2）、如果可行，可行到什么程度；（3）、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應作什么

4、后續安排。本房地產投資可行性研究主要著重從項目總論、項目背景、市場研究、項目研究、投資估算、開發進度、資源供給、財務評價（投資回收期、利潤率等）、綜合評估等諸方面來整體論證該項目的可行性。一、總 論一市場背景及經濟發展動態 鄭州新區崛起，城市焦點加速東移、東擴,鄭汴一體化、鄭汴產業帶、鄭汴快速物流這些城市發展的戰略措施，都在帶動著中牟白沙的發展，鄭汴一體化的核心前沿在白沙。白沙組團是鄭州新區的重要組成部分，處在鄭汴融城的關鍵節點上。也讓房地產企業不約而同地“盯”上了中牟白沙組團這塊投資熱土。白沙鎮地處古黃河沖積平原，西與鄭州的莆田、祭城接壤，地勢平坦，土壤肥沃。屬暖溫帶大陸性季風氣候區。四季分

5、明、無霜期長，雨量集中、日照充足，年平均氣溫13.7，一月氣溫最低，年均1.4，七月最高，年均27.1。年平均降水量634.3毫米，無霜期200229天，日照平均2368.5小時，日照率為54。目前，大鄭州新區雛形正在快速顯現，而離鄭州城東最近的白沙組團，無疑將成最大受益者，讓中牟的房地產業發展步入了前所未有的“黃金時代”。隨著鄭汴一體化的加快，白沙成了眾多房地產企業角逐的焦點，而恒通、鄭東新世界、寬等樓盤的開發就搶了大鄭東新區的先機，感受白沙組團房價一漲再漲的快感。河南地產界巨頭建業住宅集團（中國）在中牟縣白沙鎮囤積了多畝地用于住宅項目開發，聞名全國的房地產巨鱷廣東碧桂園，在中牟投資開發多畝

6、地，作為其進軍河南的第一個項目，恒大也拿下了畝地蓄勢待發，這些足以證明這些觸角敏銳的地產巨鱷已經在中牟積極備戰。發展空間、價格優勢、生態優勢、區位優勢、連通繁華與靜謐鄭汴商都大道、鄭開大道、中央快速物流大道、新107等“三橫六縱”立體交通優勢成為中牟系列樓盤的核心賣點，這也成為鄭州購房者選擇中牟樓盤的重要原因。 鄭州榮泰和置業在鄭州新區白沙組團中建設高檔住宅社區是必然趨勢。項目提出的理由與過程:房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。發展房地產經濟有利于加快我國產業結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續發展。現在房地產經濟（尤其住宅經濟）是我國新的經濟增長點，發展

7、房地產經濟，可以拉動一系列行業發展。從市場表現看，盡管白沙板塊房價目前為每平方米3000元以上，但相對于鄭東新區六七千元的水平，該板塊當下還處于“洼地”，隨著各項基礎設施和配套設施的完善，尤其是鄭汴產業帶大工業項目的建設，白沙組團的輪廓與新面貌將日漸清晰，一個交通便利、生態良好、文化氣息濃郁的現代化“小衛星城”，將呈現在世人面前，其未來價值也將進一步提升。因此，鄭州榮泰和置業在白沙這塊熱土上決定規劃、開發“金水灣城市花園”。“金水灣城市花園”選擇此處規劃、開發，等項目實施后，將極大改善白沙城區和引黃干渠兩岸的面貌。白沙鎮簡介：中牟縣白沙鎮位于中牟縣城與鄭州市區之間，總面積66平方公里，轄23個

8、行政村，36個自然村，現有人口4萬人。史載，白沙古屬豫州之中，鄰莆田大澤，澤枯而沙出，滿地潔白，因此而得名-白沙。 白沙自古就為交通要沖，重要驛站,同時又作為盛極一時的內河水運的水陸碼頭，使白沙成了中原腹地的商品集散地，車水馬龍，舟輯船艫相接，富商巨賈云集。在白沙的歷史上不僅出現過“清明上河圖”般的繁榮景象，同時也先后涌現出了一批名載史冊的匡世奇才、志士仁人。最為著名的有列子的作者列御寇，民族英雄史可法。昔日的擁有蘊積了今天的輝煌。白沙鎮被稱為“中州名鎮”是當之無愧的。 白沙是中牟縣的“西大門”，交通便利，區位優勢明顯。近幾年，白沙鎮圍繞“富民強鎮”的總目標，充分發揮近郊和區位優勢，經濟建設和

9、社會各項事業發展迅速，已形成三個區域經濟發展帶。隴海鐵路以南已初步形成了千畝特種養殖、種植基地；北部灌區以發展高效農業為主，形成了以蔬菜日光溫室、全光照西瓜溫室、食用菌大棚、百合種植園、蓮菜種植等為主的高效農業示范區，全鎮年產各類新鮮蔬菜4萬噸，已成為鄭州市重要的蔬菜供應基地之一；中部鎮區沿310國道為軸線向兩側輻射以工業和第三產業為主。 小城鎮建設初具規模。先后建成了2平方公里的工業區和1平方公里的商貿區，道路、電力、通訊、給排水等基礎設施齊全，改善了投資環境，樹立了良好的形象。先后被命名為“中州名鎮”。“鄉鎮之星”稱號，并被確定為“河南省小城鎮建設試點鎮”和中牟縣唯一的“鄭州市改革發展建設

10、綜合試點鎮”。 工業和鄉鎮企業發展迅速。近幾年來，白沙鎮除加強對鎮辦企業的經營管理外，通過改善投資環境加大招商引資力度，主動出擊，廣交朋友，借船下海，借雞下蛋，先后引進了河南省三苑公司植物油廠，河南省服裝公司包裝廠，鄭州市金水花園包裝材料廠，福日鋼廠（福建投資），河南省煤炭廳立源包裝材料廠（豫港合資），河南亞神集團蒂諾達紙箱廠，旅游化工物資公司，東正磨料磨具廠，鄭州市獸藥廠及河南省天同公司，河南省中懷公司種植基地等一大批外來投資項目，總投資近2億元。逐步形成了造紙、化工、制藥、包裝、建材、食品、服裝等門類齊全的企業發展格局。隨著鄭州市建設的東擴和中牟汽車城建設的西移，白沙鎮已成為鄭州市以東最具

11、活力的投資發展熱點之一。規劃區內鐵路、高速公路、107國道、鄭開大道、鄭汴物流快速路等構成“井”字框架多個干道在此交匯，距新鄭機場數十公里、距鄭東高鐵站僅十公里，交通便利，區位優勢顯著。基礎設施建設。近年來，白沙基礎設施建設獲得快速發展，供水、供電、供氣及道路建設均能滿足市場需求。建設項目周邊市政配套設施完備、良好。能源供應充足。境內有裝機大容量新區熱電廠一座、變電站數座，年供電量足可滿足用戶需要。境內供水、供氣網絡可滿足任何企業用水、用氣需求。產業聚集優勢明顯。改革開放以來，中牟白沙工業經濟得到長足發展，目前已形成食品加工、飼料、醫藥化工、彩印包裝、電線電纜、地方建材、等產業為支柱的較為完整

12、的工業體系。白沙工業集中區已初具規模，且規劃理念超前，規模宏大，已實現“六通一平”，有數十家超千萬元企業入駐。政策優惠，環境寬松。為擴大招商引資規模，使客商投資放心，經營舒心，賺錢開心，中牟相繼出臺了中牟縣鼓勵外商投資優惠辦法、中牟縣招商引資優惠政策等一系列優惠政策和治理、優化經濟發展環境的措施，在土地、財稅、收費、基礎設施配套、資產出讓等方面給予減免優惠。縣政府成立了行政便民服務中心，簡化辦事程序，實行一站式審批，一條龍服務。對外商投資企業實行掛牌保護，封閉運行，不經縣政府批準，任何單位和個人不得對企業檢查、攤派、收費。二.項目背景1.項目名稱:“金水灣城市花園”2.承辦單位概況：鄭州榮泰和

13、置業，是經河南省工商行政管理局批準，在鄭州市工商行政管理局正式登記注冊的置業。公司致力于房地產開發業務。公司地址坐落在鄭州市金水區鄭花路65號。企業從創立那天起便以“肩負天下、追求卓越”為己任，以“繁榮、安泰、和諧”的核心價值觀為導向。具有極強的歷史使命感和強大的社會責任感。立足中原大地，我們傾注滿腔的熱情去做每一個項目，以專業的經驗，秉承“用心去做”的一貫宗旨，鑄造客戶滿意的精品工程。鄭州榮泰和置業的經營宗旨是：為客戶創造生活-提供高質量的住宅產品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創造價值-服務社會，創造文明進步的生活方式，充分實現榮泰和置業的社會價值；為員工創造機會-創造

14、發展空間，提升員工價值，提高榮泰和置業人的工作生活質量；為股東創造回報-以長遠利益回報榮泰和置業股東。3.可行性研究報告編制依據:（1）項目建議書（2）國家頒布的相關法律、法規、及中牟縣招商引資政策（3）中牟縣國民經濟和社會發展“十一五”計劃和遠景目標綱要（4）中牟縣2008、2009年國民經濟和社會發展統計公報（5）中牟縣城市總體規劃大綱（20052020年）（6）房地產開發機構發布的工程建設方面的標準、規范、定額（7）投資項目方簽定的協議書或意向書（8）編制報告的委托合同（9）其他有關依據資料4.項目提出的理由與過程:房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。發展房地產

15、經濟有利于加快我國產業結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續發展。現在房地產經濟（尤其住宅經濟）是我國新的經濟增長點，發展房地產經濟，可以拉動一系列行業發展。現今，國家為拉動經濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發展房地產經濟。為了響應國家的安居工程，決定規劃、開發“金水灣城市花園”。 “金水灣城市花園”項目開發實施后，將極大改善中牟縣白沙城區的城市品位和引黃干渠東岸的環境面貌。三項目概況:1.擬建地點:該項目擬建于白沙西城區，西臨引黃干渠，南接城區繁華商圈，北有鄭汴快速物流通道。坐擁引黃干渠美景公園。鄭金路與青年路門前交匯，南距商都大道僅200余米。2.建設規模與目標:我公司以超

16、前的戰略和眼光，開發、建設 “金水灣城市花園”，致力于為知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優美、低碳、舒適的高檔居住環境。 “金水灣城市花園”，水岸名邸，上風上水，演繹浪漫風情。“金水灣城市花園”，是由榮泰和置業傾情打造的集居住、休閑為一體的高檔人文社區，地段與景觀兼容，繁華與雅靜并蓄，灣畔名宅，生活可以停泊，身心可以靠岸“金水灣城市花園”，之所以成為名宅，還有一個先決條件，即引黃干渠鬧中取靜的環境，引黃干渠的靈性，將使得眾多的文化、體育、生活設施聚集周圍。 “金水灣城市花園”項目規劃總用地5萬平方米，建筑面積12萬平方米，其中住宅10萬平方米，平方米，公共建筑5000平方米。總居住

17、戶數900戶，規劃總居住人口3000人，容積率，綠化覆蓋率40%。小區內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業網點等設施。師承國內優秀設計院，臨河而居，建筑形態不一：疊加別墅、多層、小高層，形成傲然天際線，理念先進，視野國際，精心設置四大主題園林，錯落排布，生活中處處有景，整個社區綠化率高達40%。真正的花園式住宅社區，盡顯尊貴與不凡，引領風尚，又傳承百年生活之美。高層建筑，傲立于壯觀引黃干渠之畔，居于高處，視野更為遠大，從更高處感受引黃干渠之美，更有180度全視角景觀窗戶，拉闊觀景視野。小高層建筑與疊加別墅連成一片，形成引黃干渠一道靚麗天際線，刷新白沙名宅新記錄，挑戰白沙前所未有的生活高度，共

18、同塑造出一片近河怡情的上佳生活空間！完備名宅配套，從容享受生活，小區實現了高智能化管理，管家式物業管理：遠程抄表、三表出戶，居家杜絕不速之客，生活節奏從容自如，電視監控，樓宇對講，紅外線周圍防護，寬帶入戶，為業主提供安全的智能環境。格調高雅的私家會所：1000平米的娛樂康體中心、網球場、臨水茶座，同時配有兒童游樂園、特色主題組團園林景觀、練球場等等設施應有盡有！ 整個花園小區中不乏洋溢著溫馨，溫馨伴隨著金水灣。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，榮泰和人對于溫馨的認知，是源于對生活細節完美的追求。讓榮泰

19、和人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。3.主要建設條件:1. 供水:在項目區內有現狀DN600mm供水管線，本項目供水可從上述干線引入。2. 雨水、污水排放:計劃鋪設DN1200毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線。3. 供熱:擬采用地暖空調系統。4. 供電:擬采用雙路供電，變壓器容量為8000千伏安。5. 供氣:本項目已具備天然氣接入條件。6. 通信:本項目預計需裝機容量為1000門的程控交換機，擬由中牟縣聯通公司解決。4.項目投入總資金及效益情況: 本項目元，項目完成后，預計銷售收入為元，預計未分配利潤為元，預計可增加財政收入1.05億元。5.主要技術經濟指標:項目單位數

20、量占地總面積平方米50000總建筑面積平方米120000居住建筑面積平方米100000公共商業建筑面積平方米20000居住居數戶900平均每戶建筑面積平方米116平均每戶居住人數人3.3容積率2.69綠化率%40住宅棟數棟20平均層數層10車庫面積平方米6000四問題與建議:考慮到“金水灣城市花園”項目建成后，其用戶多數為擁有較高文化層次和收入的階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設很大程度上依賴于鄭州新區的發展，因而，在建設的過程中，要時

21、時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。二、市場預測一市場調查:據2010年下半年中牟縣房指數報告顯示:住宅平均價格為3100元/m2。從市場形態來看,全縣各地區樓盤銷售量是上升趨勢。目前中牟縣住宅市場供應上,住宅面積在100m2以下的占總量的16%,住宅面積在101-120的占總量的40%,121-140占總量的30%,141-160的占總量的10%,161-180占總量的5%,180以上的占總量的4%。從以上統計結果看,110m2-130m2的住宅面積目前是中牟縣住宅市場上供應的主力,市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產市場上最為關心的問題,根據我們這次調查結果,購

22、房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在25萬以下的占23%,承受總價格在26-40萬之間的占60.5%承受總價格在40-100萬的占10.50%承受總價格在100-200萬以上的占4%。以上調查結果顯示, 中牟縣購房者所能承受的價格在26-40萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。另外，重點調查了中牟縣城區和白沙新區房地產市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在2010年第三季度中牟縣白沙新區住宅平均價格為3500元/平方米，比上季度上漲了160元/平方米。2009年第四季度白沙樓盤銷售均價在2600元/平方米左右，且銷售情況良好：恒通世紀城一期售罄，均價在2600元

23、/平方米。目前，在白沙城區聚集了恒通世紀城、新世紀、寬house等多個高檔住宅項目，除了新世紀二期價格達到4000元/平方米以外，其他樓盤均價在3600元/平方米上下浮動.二產品供需預測:根據調查，目前在中牟白沙，房地產投資大幅增加，施工面積達到200萬平方米。空房閑置率均在3.5%以下。本案以絕佳的親水地段、便利的交通和經典的建筑品位，搶占城市宜居中心，勢必掀起一輪新的購房熱潮。再結合中牟縣白沙及周邊人民生活水平進一步的提高，居民購房能力將大大提高，市場需求強勁。據此分析，該項目的建設開發，將迎合市場需求，銷售前景看好。三價格預測:據調查，白沙還將陸續推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2

24、009年項目相比，這些項目無論在質量，還是在規劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動白沙房價繼續走高，升幅可達20%以上，從原因上看，主要有四：1.在政府土地供應政策與方式變化的情況下，地價上升。2.需求量大。從目前白沙房地產的消費市場來看，有84.6%的消費者都采用了商業貸款或組合貸款的方式進行購房置業，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期內釋放。3.購買力的增強，按揭的作用。鄭州大新區城鎮居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，居民購房能力將大大提

25、高、。4.住宅品質的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經濟的發展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業管理服務的要求的提高。最終導致價格上揚。5.競爭激烈，由于房地產市場供銷了兩旺，從2005年開始大量開發企業紛紛入駐鄭州大新區以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于鄭州大新區人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發展水平相對較低，開發企業紛紛進入。使鄭州大新區房地產市場的競爭更為激烈化。綜上所述，再結合白沙房價持續攀升的實際情況，初步確定該小區住宅價格每平方米36004200元，商鋪價格每平方米55008000元四競爭力分析：眾多開發企業紛紛進

26、入鄭州大新區。由于大新區人口眾多，消費市場巨大，致使大量外地開發企業紛紛入駐以爭奪市場。廣東、北京、上海、浙江等國內地產商的到來，使鄭州新區房地產市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發水平和住宅的質量。另外知名企業得到追捧。品牌的魅力在房地產業中已經顯現，目前在鄭州大新區居民購房消費中，企業知名度已經成為重要的參考因素。無論是開發公司還是規劃設計、中介代理等企業，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內知名的地產商和外域、外省的著名規劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據不同市民

27、的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發的地段位于城區核心地段和引黃干渠岸邊。真正實現了“我家門前有條河”的居住理念。具有巨大的市場潛力，為此項目開發帶來了無限的商機。據此我們有理由相信我們開發的商品房有較強的競爭力。五市場風險分析：1.擬建”金水灣城市花園”的居住對象定位在知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。除對住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區環境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。這就意味著該項目的變現性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風險不會太大.2.通貨膨脹

28、的防護能力：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。3.房地產開發受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。三、建設規模與產品方案建設規模與產品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，論證比選擬建項目的建設規模和產品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據。一建設規模：“金水灣城市花園”項目占地5萬平方米，建筑面積12萬平

29、方米，其中住宅10萬平方米，公建2萬平方米。總居住戶數900戶，規劃總居住人口3000人，容積率2.69，綠化覆蓋率40%。小區內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業網點、等設施。二產品方案：1. 戶型選擇：小區規劃以高檔多層、小高層住宅為主，配以少量高檔疊加別墅住宅。在規劃設計及建筑風格上充分體現“以人為本”的設計理念。注重環境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現21世紀鄭州新區高品質住宅社區的風貌。“金水灣城市花園”主要居住對象為白領階層、知識分子以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。根據以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：戶 型 分 配 表樓型戶型格 式

30、面積（）A3室2廳2衛1廚1陽臺B3室2廳2衛1廚2陽臺C2室2廳1衛1廚1陽臺D3室2廳2衛1廚3陽臺E4室2廳3衛1廚2陽臺1書房F3室2廳3衛1廚2陽臺1書房G3室1廳1衛1廚1陽臺H2室1廳1衛1廚1陽臺2. 技術設備條件1) 室外1.外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現澆平屋面、屋頂花園。2) 室內：1、窗：戶外窗用彩鋁窗2、分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。3、梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。3) 配套設備：1.電梯：7層上商品房均配置高檔名牌電梯。2.電視、 、電訊系統：有線電視插口、 插口、寬帶高速上網，報裝后可立即使用。3.電氣配置：開

31、關、照明、插座、電表各一個。4.天燃氣：天燃氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統，每戶獨立水表。6.排水：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。4) 智能化系統：1.安全防范系統：家庭緊急報警系統、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統、車庫管理系統等。2.“一卡通” 智能系統：IC卡門禁、小區內停車、消費“一卡通”。3.信息服務系統：小區局域網（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等。3. 道路系統：道路為小區主干道和組團內部道路兩極。主干道把小區中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統。4. 小區建筑小品：入口：區內設保安。入口處有寬廣的地下停車場指示牌

32、：居住區設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環境。座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區地形又高低變化時，可設臺階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設在人流集中必經之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區域等人流較多的地方、居住樓旁設置。廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施。附表：技 術 經 濟 指 標項 目單 位數 量居住戶數戶900居住人數人3000戶均人口人3.3總建筑面積萬12萬10萬2住宅平均層數層10容積率2.69

33、綠地率%40四、選址方案目前，消費者購房，不光看戶型、地段、朝向，還要看小區的環境、園林設計、信息網絡等是否到位。本著節約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區合理布置和安全運行幾有利于保護環境和生態，有利于保護風景區和文物古跡的原則，依據：1、適應白沙未來建設發展的要求。2、適應小區投資項目的要求。3、適應小區房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質條件，市政基礎設施等因素需要。所以我們將“金水灣城市花園”小區項目的選址定位在白沙西區惟一的引黃干渠岸邊，南至青年渠，北鄰新建白沙自來水公司，本項目兩面鄰河，三面臨路。通過收集資料、走訪調查、查閱資料及抽樣調查，運用科學方法整理

34、和分析相關的信息資料，茲對項目選址的科學性、可行性作以下評述。一項目概況：1. 自然條件：通過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發現該地塊地質好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。2. 城市的基礎設施條件：政府部門通過開發項目征收環境配套費，為項目提供排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎設施。項目與城市基礎設施網絡連接點較近，不需要建造水處理系統。交通方便。周邊學校、醫院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。3. 周邊環境條件：“金水灣城市花園”雄踞白沙城

35、區西部前沿，坐擁城西區惟一的引黃干渠。風光宜人，岸邊路綠樹紅花掩映，曲轉回折，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環境幽雅。是新區市民理想的置業宜居之地。湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的樹林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨特的地理位置，賦予了“金水灣城市花園”更深刻的內涵。二開發地址的獲取與開發：1. 該地塊土地使用權以出讓方式取得，土地開發實行“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針。該項目建設用地按如下程序進行：(1)申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經同意后進行選址。(2)制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位

36、及有關部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進行調查研究制定補償方案。(3)申請批準。向中牟縣人民政府正式申請審批，批準后的征地方案，由城市規劃部門核定“紅線圖”，發出規劃許可用地通知。(4)發布用地通告：由城市土地管理部門發出具有法律效力的用地通告。(5)簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協商一致的原則簽定合同或協議，并經土地管理機關簽證。(6)發證：由土地管理部門簽發準許使用土地的證明。2. 對該地塊開發成本主要包括土地批租費(見投資開發方案中的項目的總投資估算表)。三建設條件：1. 供水：現狀有DN600mm供水管線，

37、本項目上水可從上述干線引入。2. 雨、污水排放：計劃鋪設DN1200毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就近排入。3. 供熱：本小區擬自建地暖空調系統。4. 供電：擬采用雙路供電，變壓器容量為8000千伏安。5. 供氣：本項目已具備天然氣接入條件。6. 通信：本項目預計需裝機容量為2000門的程控交換機，由中牟縣聯通公司解決。四建設規模：總占地面積5萬平方米，總建筑面積12萬平方米（其中公建面積約2萬平方米），總戶數900戶，停車場6000平方米，容積率2.69。小區內部規劃“一中心四組團”，中心區天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。小區內有托兒所、小商場、會所五環境

38、保護：1. 大氣：本小區采用先進的地暖空調裝置，制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。努力打造低碳環保小區。餐飲以天然氣為燃料，所以應在操作間設計通風排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環境敏感地段。若設置地下停車場則再次安裝通風排氣裝置。2. 污水處理：本項目產生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經隔油，沉淀處理后排入下水道。五、節能節水措施一節能措施：“金水灣城市花園”小區建筑熱環境和能源系統的設計應貫徹國家和地方有關節約能源的法規和政策，嚴格執行夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準。保證舒適，健康的室內熱環境基礎上，采取有效的節能措施，改善建筑

39、的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現可持續發展的目標。1、建筑節能技術：該工程維護結構的保溫材料選擇和構造（擬定）方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面傳熱系數(m2.k)外墻：普通內墻抹灰，節能多孔磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，

40、其傳熱系數為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內墻抹灰，節能多孔磚，靠樓梯間一側加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數為k=1.67W/(m2.k)2、建筑節能技術、材料、工藝的應用：除了在保溫節能做法及措施中介紹的新技術外，在現代還原的建設過程中，應大量應用四新技術，為住宅產業化及帶動其他產業的發展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三

41、防門；樓道照明采用紅外線光控開關；樓梯間入口采用防盜對講系統；燃氣采用磁卡燃氣表；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質隔墻板應用技術；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術。二節水措施：1、小區水環境：合理規劃和建設小區水環境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統，節約用水。實現水資源的可持續發展和利用，改善小區生態環境。建立完善的給水系統，保證供水水質符合衛生要求，水量穩定，水壓可靠；建立完善的排水系統；雨水或生活污水經處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家規定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。對小區用水水量和水質進行估算與評

42、價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區污水的排放量，實現小區用水的良性循環。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區內的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內補充小區用水，完善小區屋頂和地表徑流規劃，避免雨水淹漬、沖刷給環境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經適當處理后回用做小區雜用水。2、綠化景觀用水節水：保障小區綠化、景觀用水，改善小區用水分配，提高景觀用水水質和效率。 景觀用水應設置循環系統，并應結合中水系統進行優化設計以保證

43、水質，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節水及利用自然滲透補充地下水。3、節水器具應用：大力推廣使用節水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據用水場合的不同，可選用延時自動關閉(延時自閉)式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調節器)；電磁式淋浴節水裝置；節水噴頭等。節水型用水家用電器：采用高效節水洗

44、衣機，洗碗機等節水型家電。六、環境影響評價一環境條件調查：“金水灣城市花園”將在白沙房地產市場首次提出“綠色生態低碳社區”的概念。在當前的房地產開發過程中，講究園藝設計，提倡健康、低碳住宅已是大勢所趨，但目前國內的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還應十分注意尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感。40%的綠化率保證了周圍良好的環境，建成后注重人文環境和低碳化控制，污染較少。自然景觀優越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區的噪音，綠地面

45、積率大。 二施工期環境影響分析：(1)施工期噪聲污染源 ：施工期的噪聲主要來源于包括施工現場的各類機械設備和物料運輸的交通噪聲。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸的交通噪聲主要是各施工階段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒

46、鋸105底板與結構階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85施工階段運輸內容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結構階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575交通運輸車輛聲級 (2)施工期揚塵：施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現場道路揚塵。(3)施工期廢水

47、污染源：施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養護排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物：施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。：(1)施工噪聲影響：根據噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業，這些設備在場地內的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據本工廠施工量，按經驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：d

48、B（A）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結構階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55(2)施工揚塵的影響： 由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。通過對施工期環境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環境污染，應做到：現場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行

49、駛；混凝土攪拌等高噪聲作業及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環保要求；施工中不產生超標準的空氣污染，環保措施與工程進度做到“三同時”，環境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。三項目建成后環境影響影響分析：作為房地產開發項目，基本無工藝廢氣和生產廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。：(1)車庫、露天停車

50、位廢氣：“金水灣城市花園”擬建有240個停車位的停車場，排氣量約7000立方米/h(2)天然氣燃燒廢氣：居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃氣量為/h，平均燃氣量為/h，900戶居民每年共用天然氣立方米。：擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3000人，生活耗水量每天450立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。四公眾參與：“金水灣城市花園”環境影響評價“公眾參與”的目的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環境影響評價中，溝通公眾與項目建設方的相互了解，彌補環境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環境監管措施與實施計劃，使該項

51、目的規劃設計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象是部分有購房意向的人士以及附近周圍的居民，項目咨詢專家等。七、勞動安全衛生與消防擬建項目勞動安全衛生與消防的研究是在已確定的技術方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設和生產過程中存在的對勞動者和財產可能產生的不安全因素，并提出相應的防范措施。一勞動安全衛生：1危害因素和危害程度分析：分析在生產或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生產和使用帶有危險性的原料、材料和產品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類

52、，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質類，以及工業粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學性質，引起火災爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業性疾病的可能性2)危險性作業危害。分析高空、高濕、高壓作業，井下作業，輻射、振動、噪音等危險性作業場所，可能造成對人身的危害。2安全措施方案：針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產和無危害的生產工藝和設備。2)對危險部位和危險作業應提出安全防護措施方案。3)對危險場所，按勞動安全規范提出合理的生產工藝方案和設置安全間距。4)對易產生職業病的場所，應提出防護和衛生保

53、健措施方案。二消防設施：消防設施研究，主要是分析項目在生產經營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據消防安全規范確定消防等級，并結合當地公安消防設施狀況，提出消防監控報警系統和消防設施配置方案。1火災危險性分析：分析生產過程中使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產過程中易燃、易爆產生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。2調查項目場址周圍消防設施狀況：調查場址周邊公安消防機構的規模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度。3消防措施和設施：根據項目在生產經營過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以及可能波及的范圍，

54、確定應采用的消防等級，并結合項目場址周圍消防設施狀況，提出消防監控報警系統和消防設施配置方案。八、組織機構與人力資源配置合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構和配置人力資源是保證項目建設和生產經營順利進行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構設置及人力資源及員工培訓等內容進行了研究，比選優化方案。一組織機構設置：本公司實行董事會領導下的總經理負責制,董事會由6人組成,董事長1人,副董事長1人,對股東大會負責.總經理受董事會任聘,. 各部門分設經理, 負責組織公司的經營管理活動.高級職員由董事會商議任聘.監理會由股東代表2人和職工代表8人組成.對公司的財務和職權予以

55、監督。組織機構圖：董事會監理會總經理專家委員會行政副總 運營副總 銷售副總辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務 安 購 程 后 業 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務 理 部 部 部 辦公室：1、負責公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。2、負責內部員工管理:對公司的內部職員的個人資料進行管理。人事部：負責人力的招聘和錄用、調配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。采購部：負責做好材料、購配件

56、、設備等物資的采購工作。工程部：一.工程前期準備：1. 技術準備：1)審核施工圖紙。2)編制房地產開發項目組織設計。3)編制或審核施工圖預算。4)編制或審核主要材料、半成品、設計計劃。5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。2. 物資準備3. 現場準備，現場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4. 其它準備：A利用招標形式、優選施工隊伍。B 辦理開工報告。C 辦理質監委托。D 組織設計交底。E 摸清施工現場地下有無國家線路、水管、天然氣管道等，如有及時妥善處理。二.現場工程管理：1. 前期階段的部分工作：A、舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、 “三通一平”

57、 C、其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2. 施工建設階段的工作： A、施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協調工作，做好現場技術管理。B、做好質量控制與管理，加強經濟簽證的管理。C、做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D、做好工程資料的匯集、參加開發項目資料的歸檔工作。E、做好工程決算及項目移交。營銷部：負責商品房的銷售和管理;作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業管理部：負責與業主委員會相配合，共同創建“整潔、文明、安全、方便”的優秀物業區域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用

58、。這一組織形式既能及時指揮,統一命令,又能發揮職能部門和專業人員的工作特長,但總經理要注意協調和聯系各職能部門之間,領導層要把握管理系統中的各種矛盾。對此組織機構進行適應性分析知：組建方案符合公司法和國家有關規定的要求，執行機構具備指揮能力和組織協調能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質能適應項目建設和生產運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產運營、償還債務等責任。二勞動定員：部 門管理人員營業人員工程技術人員業務人員合 計總經理辦公室其中：總經理副總經理1313行政管理其中：辦公室 人事部 財務部376376運營管理其中：保安部 采購

59、部 工程部51020210271032銷售管理其中：營銷部 售后服務部 物業管理部21711361047 合計327213090三員工培訓：1. 公司管理層以職員提供可持續發展的機會和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓練和發展機會。2. 在公司除獲得正規培訓以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學到怎樣善用時間；職員將學到如何發揮團隊精神；職員將學會如何管理、激勵、培訓其他人；職員將學到更為有用的專業技術知識；職員的經驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經歷將有助于職員從事其他相關工作。3. 培訓為公司完成經營目標、提

60、高績效、實現事業發展提供人力資源的保證。培訓是職員勝任職責、提升自我、開發潛力、拓展職業的途徑。4. 培訓的形式主要包括：脫產培訓、在職培訓、自我啟發。 脫產培訓是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進行的集中脫產培訓、研修。這種培訓由專任講師授課或主持。在職培訓是指在日常工作中對職員的培養訓練。即通過制定工作計劃、分配調整工作、聽取匯報和意見、評價考核業績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導。自我啟發是指職員自己加強學習，提高修養，不斷開發和提高自身能力。為此職員必須要善用所有的學習資源，以獲得進步和發展，其中“挑戰性的工作