1、工業區改造項目可行性研究報告工業區改造項目可行性研究報告（此文檔為 word格式，下載后您可任意修改編輯！）、工程概況（一）工程名稱：某工業區改造工程（二）工程地點：位于某某市（三）建設單位：某房地產開發股份有限公司（四）工程規模：本工程擬由五棟住宅、地下室、幼兒園和會所組成，其中 1、2、 5棟樓層高度均為15層；第1棟的一、二層為會所；3、4棟為16層 高的連體樓，其一、二樓為幼兒園。總建筑面積為 67200平方米，其 中：住宅64200平方米，商業1000平方米，公建配套 2000平方米， 地下室一層建筑面積為5000平方米，停車位580個。二、項目總論（一）項目背景項目開發土地情況本項

2、目位于某某，背靠大自然山脈，既可分享兩區的便利，又可 盡享大自然幽雅寧靜的生活，從高速出口僅需5分鐘車程即可到達，與某某集團、某某汽車城毗鄰，距某某大街約5000米，周邊有成熟的社區、公園、學校、醫院、百貨超市等包羅萬象。本項目地塊來源為工業區用地。目前地塊上有 8棟工業廠房和3 棟宿舍樓，占地面積約為21000平方米，總建筑面積約為43000平方 米，容積率約為2.05。土地使用權人為某某實業股份有限公司，這 些房產均以出租的形式對外經營。該地塊目前已列入到寶安區布巷口 村“專項改造規劃”的近期規劃中。本項目地塊原有建筑物主要為廠房， 租用的企業主要為五金、電 路板及模具等加工企業，這些企業

3、在生產過程中會產生一定量的污水 及有害氣體，并有噪聲污染，對周圍環境和附近居民區存在比較嚴重 的污染映響，而且村股份合作企業要求進行改造， 故該項目符合列入 寶安區城中村改造計劃的要求。隨著某某國際化都市建設的不斷深入，產業結構的調整事在必行，對于一些低端產業特別是產品生產過程中有污染的企業，已經不再適應這造城市的發展，要求嚴格控制工業用地的發展，并對規劃轉 型的工業區，應進一步制定詳細的調整規劃； 對外遷的企業應加以引 導，使其向城市外圍的重點工業區遷移。散布于新村內的零星工業， 已經與特區發展不協調，規劃將其改造為公共設施和住宅配套用地， 適當保留部分為居民提供就業服務的工業企業。研究工作

4、依據（1）國家計委和建設部聯合發布的建設項目經濟評價方法與 參數；（2）建設部發布的房地產開發項目經濟評價方法；（3）某某發展計劃局文件發布的某某市發展計劃局文件件；（4）某某市城中村（舊村）改造暫行規定；（5）中共某某市委某某市人民政府關于加強環境保護建設生態 市的決定；（6）國家有關部委和某某市政府頒布的關于房地產開發管理的 政策、法規、規范和規定；（7）各級政府職能部門公布的統計資料及市場行情資料；（8）開發商提供的有關本項目的資料。清満出口南本項目開發地塊相對位置及形狀圖項目開發意向本項目地塊來源為工業區用地，土地使用權人為布巷口村實業股 份有限公司，本項目土地使用年限為 70年。據創

5、景房地產開發股份 有限公司與布巷口村實業股份有限公司的合作開發項目協商初步交 換意見：由布巷口村實業股份有限公司出讓土地使用權，創景房地產開發股份有限公司提供全部開發建設資金。小區開發建設全貌圖（二）項目建設的必要性城中村改造有利于調整產業結構，改善城市生態環境某某市城中村（舊村）改造暫行規定指出，城中村改造堅持規劃先行、整體開發、合理控制強度、完善功能配套的原則，并應當有 利于調整產業結構，改善城市生態環境。城中村（舊村）改造工作要以建設國際化城市，統籌、協調、提升我市城市發展水平，促進全市經濟社會發展再上一個新臺階， 建設 和諧某某、效益某某為總目標，實現以下具體目標：優化產業結構， 推動

6、特區內外一體化建設；消除城中村（舊村）內的重大安全隱患； 明顯改善村內及周邊地區的生態環境、 市容市貌、交通環境及其他生 活環境；增加綠地面積和公共開敞空間；完善市政基礎設施和公共服 務設施；理順村內土地財產權利關系。目前，推進城中村（舊村）改造的工作已全面展開，城中村（舊 村）改造的工作應按照“成熟一個改造一個， 改造一個成功一個”的 要求，穩妥推進已啟動的項目；積極開展調查研究工作，探索切實可 行的改造模式和機制，總結改造經驗；盡快完善決策和執行體系；深 化、細化規章制度，使改造工作有法可依、有章可循，盡快走上法制 化、規范化的軌道。城中村改造符合某某市環境保護的要求某某經濟特區環境保護條

7、例指出，在城市住宅區、居民集中 區、文化教育區及其他需要特殊保護的區域， 禁止設立產生污染的工 業項目，嚴格控制賓館、酒樓以及其他產生污染的項目或設施的建設。本地塊原有建筑物主要為廠房， 租用的工業企業主要為五金、 電 路板及模具等，這些企業在加工過程中會產生一定量的生產污水、 有 害氣體及噪聲，從而對周圍環境造成比較嚴重的污染， 而解決這一問 題最徹底、最有效的辦法是對這些污染企業進行搬遷。 本項目的建設， 將拆除原有的工業廠房，并對該地塊進行合理的規劃，大大改善周圍 的環境條件，增加綠化覆蓋率，從而滿足了環境保護的要求。城中村改造是加強環境保護、建設生態市的要求為全面落實科學發展觀，加快建

8、設和諧某某效益某某和國際化城 市、國家創新型城市，根據國務院關于落實科學發展觀加強環境保 護的決定（國發和第六次全國環境保護大會精神，我市須加強環境 保護建設生態城市。建設生態市的重要性和緊迫性。某某經濟特區建立以來，歷屆市委、市政府高度重視環境保護工 作，在經濟社會高速發展的同時，我市環境保護工作不斷加強，生態 環境質量總體保持良好，環境污染和生態破壞勢頭基本得到遏制， 并 獲得了 “國家環境保護模范城市”、“全球環境500佳”等榮譽，為 建設可持續發展的生態市奠定了良好的基礎。 但是，短時間高強度的 開發建設，使其他城市分階段緩釋出來的資源環境問題， 在某某集中 顯現，資源環境對于經濟社會

9、發展的瓶頸制約不斷加劇，“四個難以為繼”的矛盾日益突出。某某要在新世紀新階段實現新的更大發展， 就必須切實探索和形成破解資源環境緊約束的科學發展對策，推動自主創新，發展循環經濟，加強環境保護，建設生態城市。生態市是以 系統生態學理念為指導的一種理想城市發展模式。它通過綜合協調城市經濟社會活動與資源環境間的相互關系，實現城市經濟持續穩定發 展、資源能源高效利用、生態環境良性循環和社會文明高度發達。因 此，在進一步鞏固和深化“國家環境保護模范城市”創建成果的基礎 上，貫徹環境優先方針，全面推進生態市建設，是某某在新的發展時 期的更高追求，是某某全面落實科學發展觀，克服“四個難以為繼”， 實現和諧某

10、某效益某某發展目標的必然選擇。 各級黨委、政府必須站 在全局的高度和事關某某長遠發展的戰略高度，充分認識到某某建設 生態市的重要性和緊迫性，切實把建設生態市的各項措施落到實處。建設生態市的總體要求和基本原則。以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，全面貫徹落實科 學發展觀，深刻把握我市經濟社會發展階段性特征， 以轉變發展模式 為主線，以提升生態環境質量為核心，以體制機制創新和科技創新為 動力，堅持經濟建設與生態建設同步、經濟發展與環境保護并重、經 濟效益與環境效益雙贏，加快構建協調發展的生態經濟體系、 自然宜 居的生態環境體系、和諧友好的生態文化體系、權責明晰的生態環境 執法和保障體系，努力

11、開創以環境保護優化經濟增長、促進社會和諧 的新局面，把某某建設成為充滿活力的可持續發展生態市。在實際工作中應把握好以下幾項原則：堅持環境優先。自覺遵循自然規律和經濟規律，把環境優先的理 念體現在經濟工作的指導思想和宏觀決策上， 落實到具體工作中，在 經濟發展的同時自覺服從環保要求，不以犧牲環境為代價換取經濟社 會發展。堅持以人為本。把滿足市民日益提高的環境質量需求作為環保工 作的出發點，保障和鼓勵全社會參與環境保護， 堅決維護群眾環境權 益，切實解決市民關注的影響群眾健康的環境問題。堅持重點突破。重點從源頭上防治污染和保護生態環境，加大對 環境污染和生態破壞的綜合整治力度， 有計劃、有層次地推

12、進生態市 建設。著力推進特區外環境保護，實現特區內外生態建設均衡協調發 展。堅持機制創新。突出加強管理體制創新，建立和完善環境保護長 效機制。嚴格環境保護績效考核，增強環境監管的協調性、整體性。 大力推進區域、部門和社會等多種資源的優化配置，建立統一、協調、 高效的環境監管體系。建設生態市的工作目標。到本年度，全市生態環境質量得到明顯改善， 資源利用效率顯著 提高，生態環境惡化的趨勢得到根本遏制， 城區內重點河流消除劣V 類水體，主要污染物排放總量得到有效控制， 城市的生態格局不斷完 善，生態系統功能不斷增強，公眾生態意識普遍提高。環保投資占 GDP比重達到3 %以上；單位GDP能耗控制在0.

13、531噸標煤/萬元 以下，單位GDP水耗控制在27m3 /萬元以下；環境保護基礎設施配 套完善，城市污水集中處理率達到80 %以上，污水回用率達到20 % 以上；生活垃圾無害化處理率達到 95 %以上，危險廢物處理處置率 達到100 % ;二氧化硫和化學需氧量排放總量在 2005年基礎上削減 20 %。至V 2020年，環境保護和經濟社會發展實現良性循環，生態 環境質量明顯改善，全面建成生態市。按環境容量優化區域布局。實施某某生態市建設規劃，將全市劃分為重點保護區、控制 開發區和優化開發區。逐步提高重點保護區和控制開發區的環境準入 和排放標準。除法律、法規另有規定外，在重點保護區內，禁止開發

14、建設除道路交通設施、市政公用設施、旅游設施、公園四類項目以外 的項目，逐步恢復和提升生態功能；在控制開發區內，嚴格控制土地 開發規模和開發強度，限制不符合生態功能定位的產業發展； 在優化 開發區內，加快調整產業布局，實行集約開發，提升生態效益和經濟 效益。落實總量控制制度，把主要污染物排放總量控制指標逐級分解 到各區、各街道，分配到排污單位。某某經濟特區建設三十余載，市民盼望已久的“特區外擴”愿望 終成現實，按某某市環境保護規劃，尤其在市區和二線關近距離范圍 內，絕不允許新建具有環境污染的項目，對原有的環境污染的項目， 應限期改造，并逐步取締。本項目的建設正好順應了這一要求。綜上所述，城中村改

15、造有利于調整產業結構、改善城市生態環境， 符合某某市環境保護的要求，是某某市加強環境保護、建設生態市的 要求。因此本項目作為城中村改造項目， 對其進行合理的規劃及建設 是很有必要的。（三）項目建設的可行性符合列入某某市城中村改造計劃的要求根據某某市城中村（舊村）改造暫行規定，城中村有下列情形 之一的，由所在地區政府列入本區城中村改造計劃， 并依照本規定組 織進行改造：（1）城市基礎設施及公共設施建設需要進行改造的；（2）村內生活環境惡化，居民生命財產安全和人身健康受到嚴 重威脅的；（3）村內存在環境污染、治安惡化等問題，嚴重妨礙周邊地區 單位和居民正常經營和生活的；（4）因調整產業結構、引進重

16、大項目需要改造的；（5）因其他公共利益需要，市（區）政府決定進行改造的。城 中村內股份合作企業要求進行改造的， 應當經過區政府同意，并納入 本區城中村改造計劃，依照本規定進行改造。本地塊原有建筑物主要為廠房， 租用的工業企業主要為五金、 電 路板及模具行業，這些企業在生產加工過程中會產生一定量的生產污 水、有害氣體及噪聲等污染，存在環境污染，且城中村內股份合作企 業要求進行改造，因此該項目符合列入某某市各區城中村改造計劃的 要求。該項目的建設符合某某市城中村改造的政策要求某某市城中村（舊村）改造暫行規定第四條指出，鼓勵國內外 有實力的機構通過競標開發或者參與開發城中村改造項目。城中村內股份合作

17、企業可以與國內外有實力的機構合作建設所在地城中村改 造項目；符合條件的，也可以獨立建設所在地城中村改造項目。第十 一條指出，城中村改造的建設項目必須同時符合以下條件：（一）開發建設項目符合城市規劃的有關要求；（二）明顯改善村內及周邊地 區的生態環境、市容市貌、交通環境及其他生活環境；（三）增加綠地面積、完善公共基礎設施；（四）村內及直接受改造項目影響、需 要拆遷安置的居民得到合理安置和補償。該城中村改造項目已包含在寶安區布巷口村改造專項規劃中。 該項目的建設將消除現有的工業生產污染，明顯改善村內及周邊地區的生態環境、市容市貌、交通環境及其他生活環境。可增加綠地面積 和公共開敞空間，完善公共基礎

18、設施。同時可對拆遷補償問題進行妥 善處理。因此該項目的建設完全能滿足以上四條要求。該項目的建設符合產業優惠政策特區內外各區提出城中村（舊村）改造范圍時，應以市國土房產 部門劃定的各集體股份合作公司保留使用的紅線用地范圍為依據，并可根據周邊路網和用地規劃情況作適當調整， 調整增加的用地面積不 得超過原劃紅線用地面積的10%，并且最大不超過3000平方米。某某市城中村（舊村）改造扶持資金管理暫行辦法規定：第 三條市政府通過協調使用市城改扶持資金，對城中村（舊村）改造予 以配套扶持，弓I導和鼓勵區政府、集體及個人資金共同投入，全面推 進全市的城中村（舊村）改造。第七條市城改扶持資金主要用于：（一）城

19、中村（舊村）綜合整治改造項目的扶持，包括改善消防設施， 改善沿街立面，環境整治，改善市政基礎設施，改善公共服務配套設 施等；（二）市領導小組確定的其他事項。城中村改造是開發商獲得建設用地的一條重要途徑城中村改造拉升土地供應。除了政府公開出讓的土地供應外，另 一條途徑便是通過城中村的改造來增加土地供應。 近年來由于可用于 開發的土地量日漸減少，政府計劃供應的商品房用地也就自然少了， 因此房地產用地的開發對于城中村的改造寄予了厚望。根據對城市空間環境和基礎設施承載力的分析判斷， 依據各層次 規劃確定的城市建設規模，協調改造與城市房地產市場、勞動力市場 的關系，并綜合考慮與公共財政、土地供應計劃的相

20、互作用，科學確 定城中村改造的規模。以平均數計算，2010年全市年內由城中村改造可獲得約178萬平方米的用地，按照某某市房地產項目容積率平均 數3計算，將會有500萬平方米以上的建筑面積可進入房地產市場。包括萬科、金地等企業在內的很多開發商都開始介入了某某的城 中村改造。金地的漁農村城中村改造項目取得成功后， 又成功簽約建 筑面積逾80萬平方米的崗廈舊改項目，如此很好地緩解了商品房用 地供應的矛盾。在未來幾年之內，舊城改造將會成為某某城市建設的重頭戲，是某某新增土地的重要來源，將提供約有10年的供應量，大大緩和目前住房供需緊張及住房價格上漲的矛盾。本項目用地拆遷補償問題能夠妥善解決本項目屬于城

21、中村改造項目，作為城中村改造項目，其最頭痛的 問題之一就是住戶搬遷及舊房的拆除補償。（1）解決拆遷補償問題的原則：在充分調查的基礎上通過協商的辦法解決； 雙方應本著互惠互利 的原則；遵守國家及某某市有關拆遷補償的規定； 按照市場規律確定 補償價格；保證原業主的根本利益得到有效的落實（包括每月有不低 于110萬元的房產出租收入）。（2）拆遷補償問題的解決方案：本項目地塊來源為工業區用地。目前地塊上有 8棟工業廠房和3 棟宿舍樓，占地面積約為21000平方米，總建筑面積約為43000平方 米，容積率約為2.05。土地使用權人為某某實業股份有限公司，這 些房產均以出租的形式對外經營。該地塊已列入某某

22、村改造專項規劃 的遠期規劃中。根據現場調查及目前房地產市場行情， 現提出如下兩 個解決方案以供選擇。方案一：以建筑面積1賠1.2的方式現行寶安區舊村改造項目拆遷補償 標準：賠償率1： 1，由房地產開發商給業主一次性補償龍崗區大工 業區片區新建標準廠房及配套設施， 總建筑面積51600平方米，并負 責相關補償。即由布巷口村實業股份有限公司出讓該地塊土地使用 權；由開發商在龍崗區大工業區片區內購置土地，并負責標準廠房建設后移交布巷口村實業股份有限公司， 并負責補償搬遷進程中業主損 失的每月不低于110萬元的房產出租收入。要求新建標準廠房水、電、 燃氣、電信等基礎配套設施齊全，道路通暢，綠化率20%

23、 0.8 w容積率w 3。方案二：由某某實業股份有限公司及房地產開發商共同開發該地塊的房 地產，某某實業股份有限公司負責出讓土地使用權， 房地產開發商負責提供全部開發建設資金。所開發的商品房按三七分成，即布巷口村實業股份有限公司得三成商品房，房地產開發商得七成商品房。若容積率按3.2計最終以政府的批文為準，則所開發的商品房總建筑面 積約為67200平方米，某某實業股份有限公司可得到20160平方米的 商品房（其中包括1000平方米的商鋪）。對以上兩方案技術經濟指標的分析:技術經濟指標萬案一萬案二備注業主對商 品房獲得 情況可獲得51600平方米的新 建標準工業廠房。可得到20160平方米的住宅

24、商 品房（其中包括 1000平方米 的商鋪）根據某某市房 地產發展趨 勢，住宅樓的 升值潛力更 大。業主獲得 的經濟利 益（元）每月可得租金51600*12=619200 元如出租每月可得租金19160*50+1000*180=1138000 元住宅樓在關內 更易出租。開發商土 地使用成 本（萬元）（1）建設廠房價格5.16*（2000+2000）=20640（ 萬元）（2）建設期廠房租金補償 110*24=2640（萬元）（3 ）地價補差（交國家）2.1*（3.2-2.5）*2200=3234（1）移交業主的商品房價值19160*1.1168+1000*4=25397 （萬元）（2）建設期廠

25、房租金補償110*24=2640（力兀）（3）地價補差（交國家）方案一：在觀 瀾購地建廠 房，樓面價格按2000元/平方米計，建鞏成本按2000元 /平方米計。方案二：按移（萬兀）合計：20640+2640+3234=26514（力兀）2.1*（3.2-2.5）*2200=3234（萬元）合計：25397+2640+3234=3127（萬元）交業主的商品 房價值計。從以上分析可知，從地塊業主利益出發，方案二較方案一更有利。 根據某某市房地產發展趨勢，住宅樓的升值潛力更大，且住宅樓容易 出租。這正好滿足地塊業主更愿獲得穩定而長遠的利益的需求。故這種補償方式可能更易讓業主接受，因此本報告推薦方案二

26、。符合寶安區規劃的要求嚴格控制工業用地的發展，對于規劃轉型的工業區，應進一步制 定詳細的調整規劃；對外遷的企業應加以引導，使其向城市較外圍的 重點工業區遷移。散布于新村內的零星工業，已經與城市發展不協調， 規劃將其改造為公共設施和住宅配套用地，適當保留部分為居民提供 就業服務的工業企業。該片區的功能定位是：以居住為主，集居住、公共設施等功能齊 全的綜合性片區。符合某某村改造專項規劃的要求現狀布巷口村用地，屬于改造政策不明朗的新舊村地區， 規劃主 要用途為居住用地，規劃指標僅作為研究配套需求和規劃主管部門內 部管理的參考性指標；近期應嚴格控制，待條件成熟時通過舊村改造 詳細藍圖確定開發強度，達到

27、改善環境，完善配套設施的目的。寶安 區布巷口村改造專項規劃將本項目地塊定義為近期改造區：【特征】現狀建筑整體質量較差，布局參差不齊，產業用地與周邊發展很不協調，工業區對周邊環境影響較大（詳見下頁插圖）【策略】規劃針對本區域未來發展的需要，市鎮產業結構發展的特點和城市發展要求，提出如下兩種方案：方案一：本地塊位于觀瀾街道商業地段較近，暫時保留；由于此地塊規模較小，且又對周邊污染較大，環保設施投入較大，遠期再考慮進行產 業升級換代，以無污染，科技含量較高的產業為主，完善產業功能， 同時加強服務配套設施、綜合環境整治及環保力度，減少對周邊環境 的影響方案二：在充分考慮市鎮功能及周邊環境要求的情況下，

28、 根據城鎮發展的 整體要求進行整體改造，規劃將工業區改造成居住生活區， 同時加強 周邊配套設施建設。由于方案一需要大量投入，且從城鎮環境及經濟發展的總體布局 來看，這種做法非長久之計。而方案二則根據城鎮發展的整體要求進 行整體改造，規劃將工業區改造為居住生活區， 同時加強周邊配套設 施建設。因此從長遠布局和整體利益來看，是較為合理的。綜上所述，本項目的建設符合列入某某市城中村改造計劃的要求，符合某某市城中村改造的政策要求，符合寶安區規劃的要求，符 合寶安區布巷口村舊改專項規劃的要求，符合產業優惠政策。同時， 城中村改造又是開發商獲得建設用地的一條重要途徑，本項目用地拆遷補償問題能夠妥善解決。因

29、此本項目的建設是可行的。（四）項目建設進度序號工作內容需要時間1拆遷工作4個月2前期工作（包括立項、設計、招標等）6個月3土方及基礎2個月4土建結構9個月5裝飾裝修及配套工程3個月6共計24個月目前項目用地正在緊張有序的洽談過程中，項目用地的開發合作成功簽約后，執行如上“項目建設進度表”的進度計劃，計劃總工期 為24個月。三、項目投資環境和市場研究（一）市場宏觀背景1.全國投資環境經濟復蘇漸入軌道，經歷不平凡的 2009年后,中國經濟在2010 年可能會伴有溫和的通脹，但不會面臨惡性的通脹壓力，2009年GDP 增長為8.4%，本年度經濟增長預期將穩定在9%-10%勺區間范圍內，并且經濟增長的

30、動力和結構也將更為平衡。總體而言，盡管外部經濟 的二次探底危險仍然存在，但中國經濟的結構轉型和刺激政策將并行不悖,推動中國經濟進一步穩定增長。2010年中國經濟增長主要的動 力源自經濟增長動力的平衡以及多方因素的改善。預計2010年全年房地產投資將會加速，這將有助于部分抵消預期中由于2009年的基數較高而出現的基礎設施投資的減速。 而隨著消費者信心和就業情況 的改善,2010年全年私人消費有望持續穩定增長。2009年經濟增長的兩大引擎一一房地產投資和出口將為第四季 度及2010年經濟增長提供堅強后盾；同時人口結構提升消費成為新 亮點。盡管2010年經濟增速不會大幅沖高，但有望改變2009上半年

31、 單純依賴基建投資拉動的狀態，結構更為合理和均衡結構性調整 逐步推進，投資的貢獻下降；出口明顯好轉；消費穩步上升，促內需更 注重拉動消費，尤其是居民消費。合理安排2010年新增建設用地計劃。加強房地產市場土地供應 調控。加快編制2010-2011年保障性住房用地供應計劃，確保保障性 住房用地。提高中低價位、中小套型普通商品房建設用地比例，嚴格 限制低密度、大套型住宅用地。開展出讓合同專項清理，加大閑置土 地處置力度，開展對囤地炒地等違規行為的專項整治。限制新開項目土地審批指標。消化現有土地資源。控制土地供應總量，按照市場配 置的方式調整土地結構，促進產業結構優化，倒逼節約集約用地，今 年在建項

32、目、續建項目壓力很大，加上推進民生工程，用地指標很緊。 今年在建項目、續建項目壓力很大，加上推進民生工程在第一位，而 是把調結構”放在第一位。從今年上半年來看，國家宏觀調控取得了明顯的成效，房地產投資增長速度下降，新購置土地面積、土地開發面積、施工面積和竣 工面積也都出現了增幅下降的情況。 投機性購房得到有效控制，房地 產信貸擴張幅度也有所減緩，包括土地開發貸款、商業性房地產開發 貸款、個人住房抵押貸款的增幅均出現了明顯的下降。 商品房銷售增 長繼續高于竣工增長，商品房空置面積進一步減少。但值得關注的是，政府“打壓”房價，是為了抑制房價上漲過快（即指價格不正常飚升），而并非完全控制其（正常）上

33、漲，所以房 地產價格仍然保持了持續穩定的小幅上漲的趨勢，在部分城市和地 區，房價上漲的幅度超過了當地國民經濟增長速度。2.某某市投資宏觀背景（1）某某市經濟發展狀況2010年，我市加快推進發展方式轉變和結構調整，全市經濟繼 續保持回升向好態勢，國民經濟健康平穩增長。初步核算，上半年全 市生產總值4215.57億元，比上年同期增長11.6%。其中第一次產業 增加值2.95億元，下降15.9%;第二次產業增加值1953.43億元， 增長13.0%;第三次產業增加值 2259.19億元，增長10.4%。三次產 業結構由上年底的 0.1 : 46.7 : 53.2發展為0.1 : 46.3 : 53.

34、6，第三 次產業所占比重進一步提高0.4個百分點。上半年全市規模以上（下 同）工業增加值1769.67億元，比上年同期（下同）增長 12.8%,比 1-4月份加快1.0個百分點，比上年同期提高8.2個百分點。從企業經濟類型看，受外部需求回暖，出口回升帶動，占全市工 業增加值比重為53.6%的外商及港澳臺投資企業增加值 948.19億元, 增長10.4%,比上年同期提高9.2個百分點。國有企業增加值 83.27 億元，增長16.4%,比上年同期提高10.4個百分點；股份制企業增 加值714.15億元，增長15.3%，比上年同期提高4.1個百分點。從行業看，第一大行業通信設備、計算機及其他電子設備

35、制造業 增加值898.00億元，增長16.1%,比1-5月份提高2.0個百分點， 比上年同期提高10.0個百分點，占工業增加值比重進一步上升為 50.7%。上半年全社會固定資產完成投資 727.25億元，增長11.1%。其 中，基本建設投資440.15億元，增長6.7%;房地產開發投資205.71 億元，增長16.8%；更新改造投資60.33億元，增長18.1 %;其他投 資21.05億元，增長41.7%。上半年全市貨運量 11550.85萬噸，增長18.0%;貨物周轉量 752.59億噸公里，增長49.7%,分別比上年同期提高11.0和49.6個 百分點。全市客運量7.43億人，增長5.3%

36、;旅客周轉量294.32億 人公里，增長19.0%。機場貨郵吞吐量37.81萬噸，增長41.0%;機 場旅客吞吐量1318.30萬人次，增長11.1%。上半年某某港港口貨物吞吐量 10699.64萬噸，增長22.0%，其 中港口集裝箱吞吐量1045.65萬標箱，增長29.4%，分別比上年同期 提高38.9和50.1個百分點。上半年全市消費品零售總額1403.49億元，增長16.1%。在十大 類商品銷售中，除服裝鞋帽針織類下降，其余均不同程度增長。其中， 增長較快的主要是：金銀珠寶類增長 57.9%;汽車類增長55.6%;家 用電器和音響器材類增長 47.3%;通訊器材類增長38.8%;體育娛樂

37、 用品類增長30.9%。上半年全市進出口總額1452.24億美元，增長27.5%。其中出口 總額838.43億美元，增長21.8%;進口總額613.81億美元，增長 36.2%。從環比看，全市出口有所回落，6月份出口總額比5月份下 降 0.7%。上半年全市地方財政一般預算收入573.95億元，增長15.5%；地方財政一般預算支出552.81億元，增長32.8%。6月末國內金融機構人民幣存款余額 18816.47億元，比年初增 長11.1%;國內金融機構人民幣貸款余額 13155.88億元，比年初增 長 12.1%。6月份，居民消費價格同比上升3.8%,上半年居民消費價格同比 上升2.6%，漲幅

38、比1-5月份提高0.2個百分點。小結：各項經濟指標顯示年內某某市經濟仍處良好運行狀態； 社會消費 品零售總額的高速增長表明人民的消費能力得到了進一步提高，必將刺激人民對如商品房等大件消費品的需求。（2）某某市人口及特點某某是一個典型的移民城市，最新數據顯示，某某目前人口已超 1400萬人，其中戶籍人口 200多萬，到去年底常住人口數已超過846 萬人。某某城市人口急劇增長，每年增長人口平均超過一百萬。某某是一個新興的年輕城市，外來人口占絕大比例，居住人口分 別來自全國各地，同時也有小部分外籍人口，具有年齡結構輕，受文 化教育的程度高的特征，有比較容易接受新事物，追求新穎、時尚的 高品質生活的特

39、點。某某市房地產市場狀況市場現狀綜述為穩定房價，抑制房價過快上漲，中央及地方出臺一系列的調控 政策,分別從金融、土地、稅收政策等方面全方位調控房地產市場， 某某房價上漲過快的勢頭有所抑制， 漲幅逐漸回落。但由于某某房地 產市場需求旺盛，而土地供應偏緊的格局難于改變， 房價回落實屬短 期現象，從某某國際化都市建 設進程和經濟發展的長遠觀點看，房 價的持續攀升是必然的趨勢。2009年，在08年實施的一系列促進房地產市場健康發展的利好 政策刺激下，被壓抑了一年多的自住需求集中爆發， 并帶動改善性需 求和投資性需求入市，促使了樓市持續回暖繼而轉為一片繁榮和火 爆，過去的2009年某某樓市或多或少出乎人

40、們的意料。對于未來某某房地產市場形勢，從國家政策層面看，普通商品住 房項目資本金比例從原來的 35%F調到20%這對于緩解開發企業， 特別是中小開發企業的資金困境，激勵住房開發投資和平抑未來住房 價格具有積極意義。預計未來商品住房開發投資、新開工面積和竣工 面積同比將繼續回升，環比上漲還將持續。從某某本地來看，繼珠三 角改革發展規劃綱要通過并實施后，某某市綜合配套改革總體 方案于前不久順利獲批。該方案確立了某某深港五大中心”的地位, 而特區版圖擴展”的方案也已上報中央。加之 2010年大運會”的即 將來臨，一系列區域發展規劃對解決某某特區土地資源瓶頸約束和提 升特區外房地產品質具有戰略性意義。

41、受此的影響，長遠來看：未來 某某房地產行業價值和開發商投資積極性都將有所提升，居民住房消 費也將保持穩定增長，并繼續向寶安、龍崗等區域有效分流。近期來看：從需求量上講，2010年某某樓市將維持一個平穩的 水平，房地產業將恢復到平穩的發展期。從價格走勢看，2010年樓市 進行結構性調整在所難免。2010年會適當回落，重新尋找合理價格 的支撐。我們認為2010年應該是中國房價的 維穩年”遏制房價快速 上漲的相關舉措和方向不會改變，而處于 維穩”的需要，政府亦不會 出現扼殺”房價的實質舉措。2010年，將是一個以自住需求為主導， 價格平穩，成交平淡的年份。如果能提高工資標準，結合城中村改造， 房租會

42、有一定幅度的增長。普通高層住宅是商品房普通住宅的重要組成部分，是中低消費群 體主要選擇的樓盤。往年在售的普通商品房高層住宅樓盤比較多，分布廣，關外比較集中于寶安、龍崗、布吉、龍華等片區，還有部分是 處于關口的，另外還有小部分是分布在羅湖、福田、南山、和蛇口等 片區，這些樓盤位于特區內，價位比較高。高檔住宅房銷售價格比較高，某某今后別墅的開發將越來越少， 其大部分都具備天然景觀，是人居的好環境，而且建造水平比較高， 價位高，很熱銷。另外，高檔公寓銷售價格高于同期普通多、高層住 宅的同比漲幅、低于同期別墅的漲幅，漲勢基本企穩。某某的高檔住宅價格高而且暢銷，主要是受新政“90平方米以下的中小戶型要占

43、開發總量的 70%影響。隨著宏觀調控政策實施， 高檔房價高企勢頭得到控制，隨著時間推移，部分翹尾因素減弱，高 檔住宅的漲幅明顯趨緩。新建商品房非住宅，寫字樓基本集中于市中心區，位置好，投資者一致看好，需求持續增長，價格高開高走；二是某某經濟發展的強 大后勁和政府的大力規劃促進寫字樓市場的繁榮發展，不少國際知名公司進駐市中心區，增加寫字樓的有效需求 ；三是寫字樓是比較穩健 的投資品種。從2007年國家特別加強對住宅市場的宏觀調控后，部 分投資者轉向非住宅市場，促使非住宅物業的迅速發展，寫字樓的暢 銷是其中之一。商業娛樂用房是新建商品房非住宅的重要組成部分， 由于受宏觀調控的影響，部分住宅物業的投

44、資者涌向商業娛樂用房市 場，需求增加，快速拉升價格，在售的商業娛樂用房分布比較廣，關 內外都有，關內推出的商業娛樂用房，價位已經很高，但大部分都比 較暢銷，關外的商業娛樂用房銷售價格隨著住宅價格上漲也不斷攀 升，主要是伴隨某某經濟的穩步發展，人口迅速增長，投資者對某某 的商業市場前景看好。從入市新盤的區域和各行政區的推盤量來看，某某房地產開發的主戰場依然集中在關外，二線關外入市的新盤數量占到入市新盤總數 的60噓右，超過關內四區的總和。通過上述分析可以看出，在土地資源有限的某某房地產市場， 住 宅供應日益減少，相信在未來住宅的供應將會更加有限。 由于某某關 內房地產市場的逐步發展成熟，關外占有

45、住宅開發的很大份額，關外 已成為房地產市場開發的主戰場。市場供應分析據搜房網房源中心統計，2010年下半年某某計劃開盤項目 60 個，比上半年的39個開盤量增長35%其中純新盤開盤47個，老項 目后期開盤13個。其中寶安預20個、龍崗14個，兩區放量急劇增 加，南山、福田、羅湖、鹽田的放量緩慢增加，計劃開盤均價略有下降，但80%以上樓盤價格待定從目前公開的數據來看，上半年上市公司并未減緩工程進度或停 工，所以到下半年新房供給量會比較大， 所以預計下半年某某的房價 將出現松動。業內人士認為，房地產現在還是賣方市場，新盤的推出 節奏是掌握在開發商手中的，開發商有各種辦法決定推盤的進度。 另 外，房

46、地產市場并不是按供求關系來決定價格的，因為房地產有著很 強的投機屬性。所以，對房價起決定性作用的因素不是新房的供應量， 而仍然是房地產的調控政策。市場需求分析某某共成交新房126.9萬平方米，同比減少62010年某某經濟持 續保持回升向好的態勢，主要經濟指標平穩增長，較好地完成年初預 定的各項目標。房地產開發投資16345億元，增長12.3%,雖然2010 年上半年成多，上半年住宅市場從暖春走向冰夏，土地市場也由暖轉 冷，但是由于某某可供開發的土地資源十分有限，上半年公開出讓的土地資源甚少，土地資源的緊缺，已成為制約某某高速發展的房地產 的一大重要瓶頸。又加上，從現在起開發需 24個月時間。所

47、以， 綜觀全局，房地產市場的前景是樂觀的。價格分析2010年上半年是樓市調控的高壓期，一系列打壓政策的密集出 臺，特別是有史上最嚴之稱的 國十條”出臺后，效果立竿見影，成交 量暴減，房價瘋漲的勢頭也得到遏制，并出現回落的苗頭，但與去年 同期相比，房價仍然相當高。根據某某房地產信息網的監測，2010年上半年某某住宅的成交均價大致呈先攀升后回落之勢，特別是在 國十條”出臺后，新房成交均價下跌明顯，6月份的成交均價已跌至16970元/平方米，較2月份的峰值（24195元/平方米）下降7225元/ 平方米，降幅接近30%，需要說明的是，房價的回落大部分的原因 是緣于成交結構的變動，即成交物業逐漸低端化

48、、低價格，另一方面， 新政帶來的 特價房”也是導致房價回落的原因之一。虛高的房價，吸引了部份的投資客，特別是豪宅市場，他們總是 希望能高價出手，獲取可觀的利益，投資客的手中往往握有好幾套物 業，在房源有限的某某市場上，不少自住型買家的需求反而不能得到 滿足，這就進一步加劇了供求不平衡的矛盾。這種矛盾的加深，也進 一步刺激了某某的樓市，加劇了房價的上漲，未來某某樓市價格必然 穩中有升。客戶群體分析根據市調得知，某某住宅市場的客群主要有以下三大類：居家型置業者此類置業者購房的目的是為了自住，因此他們傾向于購買配套比 較齊的大型社區，大型社區里的二房、三房是他們青睞的物業類型。過渡型置業者這一類客戶

49、群大多購買小戶型項目， 他們大多比較年輕，希望能 籌足首期款供房，受到經濟制約，這類人群往往比較看好關外小區， 他們購房雖然也是用于自住，但當條件成熟、有了充裕的經濟時，可 能變賣該房，或用于出租。投資客近兩年，房價的飛速增長，吸引了不少逐利的投資客的關注。他 們一般都是再次置業，都有較高且穩定的收入，或者原有一定的投資 資本，他們置業的目的多數是為了轉手賣出賺取差額利潤。此類置業者大多鐘情于豪宅和小戶型項目。投資豪宅的置業者一般是短線投 資，而購買小戶型的投資客多是長線投資，目的是為了獲取穩定的租金回報。（4）某某市房地產市場發展趨勢的基本判斷目前，某某市已經成為全國第一個沒有農村的城市，特

50、區內外統一規劃建設標準，將加快寶安、龍崗兩區的城市化步伐，給某某房地 產注入新的活力。市區土地資源希缺，只有靠舊村改造來彌補，而目 前舊改項目操作起來較為繁瑣，時間較長，難于解決土地的急需問題， 而關外的寶安、龍崗兩區尚有較多待開發利用的土地，由此可以看出， 今后幾年關外兩區必將成為某某市房地產的主戰場。隨著某某經濟的持續發展，外來就業人口的增加，城市基礎設施建設的加快，土地的 逐漸減少，某某市未來幾年對商品房的需求仍然趨旺，商品房價格總體上仍將維持一個穩步的上升勢頭，某某市房地產有著平穩發展的良 好前景。（二）寶安區房地產的發展及前景1.寶安區概況寶安區位于某某市西北部，全區總面積713平方

51、公里，海岸線長 30.62公里，寶安歷史源遠流長，是嶺南重要的文化名城之一，也是 著名的僑鄉，現有各類人口總和超過500萬人。某某市的前身就是廣 東省寶安縣。1979年，中國改革開放的序幕從這里拉開。1980年，某某經濟特區正式成立。1982年，國務院批準恢復寶安縣建制。1992 年，撤縣建區，將寶安縣分設為寶安、龍崗兩個行政區，寶安區于 1993年元旦正式掛牌。寶安在中國改革開放歷史進程中扮演過重要 角色，如1983年7月8日，新中國第一家股份制企業寶安縣聯合投 資公司向社會公開發行了新中國第一張股票，打破了股票是資本主義的專利”的舊觀念，成為中國證券市場的先行者。寶安2005年全面實現城市

52、化，城市基礎設施建設日趨完善，交 通四通八達，海、陸、空多功能立體交通網絡基本形成。2007年5月，某某市委市政府作出了設立光明新區的決定，原寶安的公明、光 明2個街道的經濟社會事務納入光明新區管理。寶安經濟發達，是某某的經濟大區和經濟強區，也是未來現代化經濟中心城市一一某某的 工業基地和西部中心，正建設成為某某市高新技術產業、先進工業、 加工貿易、 三高”創匯農業和生態旅游基地。2.寶安區房地產市場發展形勢（1）供需分析2010年寶安區推盤情況：第一，2010年寶安區新推樓盤概況從今年7月1日起，某某將正式擴容，關外的寶安區也從此納入 特區范疇，由于土地資源緊缺（特別是關內），關外已成今后房

53、地產 的主戰場，寶安區目前的新盤主要集中在寶安中心區和龍華新城， 房 價在20000上下，從房價走勢來看，龍華新城與寶安中心區的房價大 致相仿。具體推盤情況羅列如下：樓盤名稱：花樣年花郡（寶安中心區）開發商：某某市花樣年投資發展有限公司項目位置：寶安區寶安大道與玉律路交匯處項目概況：占地面積：26870.80平方米，總建筑面積：132336.27 平方米，容積率:4.2，綠化率:38% 20-27層高層住宅，共2280套。 南區1178套，北區1102套，總戶數:2280戶，停車位備注：共1038 個車位。產品類型：洋房，主力戶型為27-70平小戶，帶精裝修。均價：18000元/平米物管費：2

54、.58元/平方/月開盤時間：2010年06月16日樓盤名稱：天健時尚空間（寶安中心區）開發商：某某市天健房地產開發實業有限公司項目位置：興華路與興華一路交匯處項目概況：本項目用地面積 18770.35平方米，建筑面積50680 平方米，容積率2.7，綠化率:21%其中商業7000平方米，住宅 35580平方米（568戶），幼兒園3600平方米（12個班），443個車 位等。產品結構類型：洋房、公寓，1棟29層，2、3棟26層，戶型有 單身公寓和1-3房，面積區間35-90平米，復式房。均價：單身公寓和1-3房，均價23000/元平；平層最低價21000 元/平起；復式均價22000元/平起。開

55、盤時間：2010年5月樓盤名稱：第五大道（寶安中心區）開發商：某某市高發實業有限公司項目位置：寶安區緊鄰寶安區政府新行政中心及新體育場項目概況：占地面積83329平方米，總建筑面積352087平方米， 容積率3.1，綠化率45%總共1572套，共2000個車位。產品結構類型：洋房，2棟27層、3棟24層、5-6棟1層、7棟 2層，三期推出精裝130-160平方米平層，180平復式單位，以約 164-178平米的純粹大宅為主，均價：22000元/平方米物業管理費：2.5元/平方/月開盤時間：2010年6月5日樓盤名稱：財富港（寶安中心區）開發商：某某恒豐房地產有限公司項目位置：寶安區寶源路與海城

56、路交匯處項目概況：占地面積:19200平方米，建筑面積:54000平方米，總 戶數:812。地下停車位數量：1128個產品結構類型：某某西岸目前唯一集商務、商業、酒店、公寓為 一體的城市綜合體。初步計劃在內開設一家擁有約300套房的酒店，產品涵蓋40-80平方米的一房和兩房單位（大部分為復式）。整體均價：18000元/平方米開盤時間：2010年1月樓盤名稱：中信灣上六座（寶安中心區）開發商：中信華南（集團）有限公司項目位置：寶安區西鄉興業路與悅和路交匯處項目概況：總占地面積27806平方米，總建筑面積83420平方米， 容積率3.0，綠化率65%總共977套，共842個車停位。產品結構類型：5

57、棟高層，1棟公寓，90平方米以下小戶型單位 占近80%勺比例，此外有179套120-135平方米的三房，以及10套 TOWNHOUSE均價：1. 5萬1. 6萬元/平方米物業管理費：2.8元/平方/月開盤日期：首次開盤2009年6月20日樓盤名稱：熙龍灣（寶安中心區）開發商：某某鴻榮源房地產開發有限公司項目位置：寶安區寶安中心區甲岸路與海秀路交匯處項目概況：總占地面積約12萬川，預計總建筑面積約40萬川， 分兩期開發建設，容積率 3.0，綠化率30%總共1704套，共1178 個停車位。產品結構類型：一期2棟共9層，6棟31 32層；二期3、4、5 棟為高層、復式和洋房，一期主力戶型為170川

58、左右的四房和200 m2 左右的五房，二期包括高層 3、4、5房、復式及洋房等產品類型。均價：30000元/平方米物業管理費：3.1元/平方/月開盤日期：首次開盤2009年7月1日樓盤名稱：金地上塘道花園（龍華新城）開發商：某某市金地新城房地產開發有限公司項目位置：寶安區龍華街道布龍公路與上塘路交匯處項目概況：總占地面積：53104 ，總建筑面積：153175 ，分 兩期開發，容積率：2.8 （一期）、3.0 （二期），綠化率：38%,總共 1087套，停車位870個。產品結構類型：住宅部分1、2、5棟23層，3、6棟24層，7棟22層。交樓標準：1棟2單元、6棟、7棟帶精裝修，其他為毛坯，

59、主力戶型為65-78平米兩房和89平米三房，輔以少量45平米一房和 135平米四房。均價：20000元/平方米物業管理費：2.9元/平方/月開盤時間：2010年6月20日樓盤名稱：萊蒙水榭春天（龍華新城）開發商：某某市水榭花都房地產有限公司項目位置：寶安區龍華二線拓展區人民路和富國路交匯處東南側項目概況：總占地面積173298.31平方米，建設面積565892平 方米，系大型城市綜合體項目，容積率 3.44，綠化率35%共3032 套，2853個停車位。產品結構類型：洋房，1期536套，2期1152套，3期1344套。1期包含3棟18層和9棟33-34層的住宅、1棟3層幼兒園、社區服 務中心和

60、商業。2期由四棟33層高層組成，主力戶型為120-160m2 的三房、四房、五房，輔助少量 75m2兩房、89m2三房、180-250 m2 頂層花園合院。均價：20500元/平方米開盤日期：2010年1月樓盤名稱：潛龍曼海寧（龍華新城）開發商：某某市潛龍實業集團有限公司項目位置：寶安區龍華新城西鄰新區大道，北鄰和平路，東側為 上塘路，南側為建設路。項目概況：總占地面積為50000.55 ，總建筑面積為24.6萬川， 容積率3.4，綠化率43%總共2018套，1690個停車位。產品結構類型：整體社區由14棟26-28層的高層建筑組成，其 中包括一棟28層的高檔酒店式公寓，是一個集高尚住宅、酒店