1、鄭州怡佳花園前期物業治理招標文件河南怡佳房地產開發有限公司2008年月日招標文件目錄第一章 招標項目簡介第一節 項目差不多情況第二節 項目保修有關規定第二章 投標人須知第一節 投標人須知表第二節 招標講明第三節 招標內容第四節 招標文件第五節 投標文件的編制第六節 投標文件的數量和要求第七節 投標文件的遞交第八節 投標保證及投標單位法定代表人證明材料第九節 開標、評標第十節 合同簽訂第十一節 投訴處理附件附件一 評分標準附件二 評委評分表附件三 法定代表人授權書（格式）附件四 投標文件封面（格式）附近五 前期物業治理托付合同（示范文本）附件六 建設項目總平面圖第一章 招標項目簡介第一節 項目差

2、不多情況招標人名稱：河南怡佳房地產開發有限公司招標項目名稱：“鄭州怡佳花園” 小區（“經三名筑”）招標項目地址：北三環以北，中州大道以西招標項目區域至：東為中州大道，西為經三路，北為桑園路，南為北環路招標項目建筑面積：113235招標項目建筑類型： 高 層招標項目施工單位：河南科興建設有限公司、河南華宸工程建設有限公司、浙江廣揚建設集團有限公司一、項目總占地面積 25708.77 平方米，小區總建筑面積：113235.82 平方米，容積率：3.46，建筑密度：17.68% ，綠化率：35.00% 。建筑比例為： 多層 平方米 幢占 ，小高層 平方米 幢占 ，高層 104940.81平方米 8

3、幢占 92.67 ，聯體不墅 平方米 幢占 ，單體不墅 平方米 幢占 ，商業用房 8295.01 平方米 套占 7.33 ，地面車庫（位） 平方米 60 間（個），地下汽車位 12870.97 平方米 590 個，公建配套665.87 平方米。二、項目建設、交付打算：小區一次規劃， 二 期實施，建設施工期可能自2007年6月起至2010年6月止。首期交付預期為 2009 年 6 月，交付面積 98290.34平方米 7幢，其中：多層 平方米 幢，高層 平方米 幢，商業用房5409.57平方米，地面車庫（位） 平方米60間（個），公建配套665.87平方米，綠化7567.54平方米，設施設備：

4、1套 ；二期交付預期為2010年6月，交付面積14945.485平方米 1幢，其中：多層 平方米 幢，高層 12060平方米 1 幢，商業用房2885.445平方米，地面車庫（位） 平方米 間（個），公建配套 平方米，綠化 1080 平方米，設施設備： 1套 ；第 期交付預期為三、按照國家、省和市有關規定，新建物業應當配置必要的物業治理配套設施。招標人承諾在本小區內無償提供物業治理用房，物業用房總建筑面積為453.6平方米。物業治理用房的配置要求是：1、應設置在住宅區中心區域或住宅區出入口附近；2、應具備水、電、通訊等使用功能并達到簡裝修水平；3、未配備電梯的物業，物業治理用房位置不超過第三樓

5、層；4、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、人防工程、室內層高不足2.2米的房屋不計入物業治理用房面積。具體配置為：3樓一層中東戶3面積為87.38平方米；3樓一層東戶4面積為114.22平方米；9樓四層面積為252平方米。交付使用期為：3樓2009年6月；9樓2010年6月物業治理配套設施的所有權依法屬于小區全體業主共有。四、小區住宅面積：83468.86平方米（其中陽臺6823.8，純住宅57629.2，SOHO商住19015.86）具體為：1、1#、6#樓 11242.31；2#、7#樓 11633.305；3#樓8182.725；8#樓7519

6、.435；5樓11007.735；9樓11007.735五、小區住宅層數具體為：1、1#、6#樓 32層；2#、7#樓 32層；3#、8#樓 22層；5#、9#樓 20層。六、小區住宅戶數： 1193 戶具體為：1、1#、6#樓 各120戶；2#、7#樓各127戶；3#樓87戶;8#樓80戶；5#、9#樓各266戶。七、小區架空層面積：297.58 平方米具體為：1、2#、7#樓各78.18平方米；3#、8#樓各70.61平方米。八、小區地下室面積： 7637.53 平方米具體為：1、1#樓988.01；2#樓1062.58；3#樓1035.81；5#樓1172.355；6#樓818.98；7

7、#樓756.76；8#樓750.73；9#樓1052.305。九、小區汽車庫、汽車位：650 間（個）具體為： 1、室內 590個2、室外60個十、小區摩托車、自行車室內公共車位： 平方米 個(自行車位 個/戶，摩托車位 個/戶計算)具體為：1、地下一層設置自行車庫。十一、小區各類公共配套、設施總面積：665.87 平方米具體為：1、8#樓設置公共配套設施，面積為665.87十二、小區交通組織具體為：1、設 2個出入口，主入口在北環路 ，次入口在 桑園路 。十三：小區物業建筑標準具體為：1、公共部分（入戶門廳、大堂、走道、電梯前室、樓梯間）地面為花崗巖地面，外墻與頂面刷白色涂料；住戶內業主自行

8、裝修。2、外墻貼面磚，部分涂料；不處采納現澆混凝土大模內置聚苯板外墻外保溫體系，厚度為60mm。3、外立面窗采納彩鋁中空玻璃窗；入戶門采納復合保溫防盜門。4、配電間、弱電設備間防水等級為一級，其余地下室防水等級為二級；地下室底板防水采納結構自防水外貼二層3厚SBS改性瀝青防水卷材。十四、小區住宅結構概況具體為：1、結構均為鋼筋砼剪力墻結構，結構安全等級為二級，抗震設防類不為丙類；抗震等級：剪力墻為二級，構造為一級。2、小區共8棟樓，1、2、6、7樓為地下二層，地上32層；3、8樓為地下二層，地上22層；5、9為地下二層，地上20層。3、基礎形式為樁筏，樁基為預應力混凝土管樁。十五、小區消防概況

9、具體為：1、設置自動噴水滅火系統，每層均設室內消火栓并配置手提式干粉滅火器。2、消防水泵房設在7樓東側地下車庫內，濕式報警閥設在水泵房、地下車庫內。3、初期火災用水由1樓屋頂消防水箱供給，消防水箱有效容積為V18m3。4、室外生活給水管網與消防管網合用，并成環狀布置，室外設消火栓，其間距不大于120m，噴淋系統設三套地下式水泵接合器。消火栓系統高低區分不設二套水泵接合器。5、設置火災自動報警及消防聯動操縱系統。地下車庫設四個防火分區。十六、小區電氣概況具體為：1、專變：由都市電網引入一路10KV高壓線路，供居民用電。2、公變：由都市電網引入一路10KV高壓線路，供商業、物業、景觀、小區照明等公

10、共類用電。3、其他：在地下室設置高壓配電室兩個，變配電室四個，工作電源由該地下室變電站低壓側引入，備用電源由地下室應急發電機（400KVA）房引來。十七、小區供水、排污概況具體為：1、整個小區采納兩路市政給水供給，供小區生活及消防用水。7樓東側室外設一座V576m3的地下蓄水池供消防用水；地下2層及地上5層由市政給水管網直接供水，5層以上由生活變頻增壓給水設備供水。2、地下室排水由污水泵提升后排出，生活污水系統采納單立管伸頂通氣系統排至室外，底層單獨排水。小區內設置化糞池，處理后排入市政管道。十八、小區電梯配置概況具體為：1、品牌為通力電梯，速度為2米/秒。2、共18部：1、2、3、6、7樓各

11、2部，5、9樓各3部。每棟樓兼做一部消防電梯，共8部消防電梯。十九、小區智能配套概況具體為：可視對講，視頻安防監控，入侵報警系統，出入口操縱，停車場治理系。二十、小區景觀、綠化工程具體為：1、小區設置景觀、綠化工程，面積為8647.54m2。2、設置中央景觀區，內有水池及噴泉；設置南生態入口；小區內種植各種喬木、花卉、草坪、綠地。二十一、小區公用照明系統具體為：設置小區內公用的配電箱，供景觀及夜間照明使用；景觀照明燈均為時控半夜燈、光控全夜燈，并可實現自動操縱與手動操縱。二十二、共用部位、共用設施設備的接管驗收要求：1、建設工程全部施工完畢，并竣工驗收合格；2、供水、供電、供熱、道路、綠化和衛

12、生等設施設備建設完畢，能夠正常使用；3、電梯取得準用證、二次供水和消防設施取得合格證書。第二節 項目保修有關規定一、建設工程的保修范圍和保修期限依照國家規定執行。保修的期限按照保證建筑物合理壽命年限內正常使用、維護使用者合法權益的原則確定。二、招標人對建設項目承擔相應的質量保修責任，保修期限從招標人向中標人首次移交物業之日起計算。保修范圍與保修期限由招標人與施工單位明確。 三、在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，招標人履行應負的保修義務，維修的經濟責任由責任方承擔，并由責任方對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，招標人不承擔責任。四、超過規定的保修期限，各項建設工程

13、及安裝設備的養護、維修由物業服務企業組織實施，并按照有關規定或合同約定，在專項維修基金或物業治理服務費中支出費用。五、招標人按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任；物業服務企業按照合同約定，對其負有維護責任的物業定期維修養護。六、房屋質量保證及房屋使用講明：第二章 投標人須知第一節 投標人須知表序號內 容1招標項目名稱： “鄭州怡佳花園”（“經三名筑”）2招標人：河南怡佳房地產開發有限公司招標人地址：鄭州市經三路北段85號注協大廈17樓 聯系人：李中賢 聯系電話：6013550613523089715傳真：0371-601355023招標文件成本費：暫不收費4投標保證金：暫不收取

14、5答疑會時刻：報名時刻截止后的第一個工作日會議組織：由市房管局物業處統一組織會議地點：招標方項目現場投標書截止時刻：正式開標時刻之前投標書遞交至：鄭東新區聯合大廈711房間市房管局物業處投標文件正本份數：1份投標文件副本份數：4份8開標時刻： 開標地點：另行通知中標公示地點：鄭州市房地產信息網9簽訂合同時刻、地點：由招標人通知第二節 招標講明一、招標講明1、本次招標采取公開招標的方式。2、本次招標不設標底。3、本次招標的內容、要求等以形成書面文字的招標文件為準，投標人對招標文件中未明確、述及的自行做出的推論、解釋和結論等，招標人不承擔相關責任。4、本次招標合格的投標人超過7名的，將采納抽簽的方

15、法決定7名投標人參加投標。同意招標人推舉1名合格的投標人。合格的投標人未超過3名的，招標人應重新招標。5、假如投標人沒有按照招標文件要求提交全部材料，或者沒有對招標文件做出實質性響應（所謂實質性響應是指符合招標文件的所有要求、條件），潛在的投標風險由投標人承擔。6、招標人和投標人在招、投標活動中負有遵守法律法規、同意市房地產行政主管部門監督治理、履行合同約定等各項義務。二、合格的投標人 1、具有獨立法人資格、資信良好，且有房產行政主管部門頒發的 三 級（含 三 級）以上資質的物業服務企業。2、必須通過房產行政主管部門的資格預審。3、有欺詐、違約、違規等不良行為記錄及符合建設部物業服務企業資質治

16、理方法第十一條規定內容的物業服務企業不同意參加投標。三、投標費用投標人應自費支付投標過程中發生的一切費用，不管投標結果如何，招標人均不負擔此項費用。四、現場考察和答疑 投標人應按照投標人須知中規定的日期安排赴現場考察，以便了解現場實際情況，招標人應當現場進行答疑。第三節 招標內容一、招標范圍建設項目前期物業治理服務。二、前期物業治理服務內容、標準（一）公共服務。1、接待和值守要求。（1）白天有專職治理員接待住戶，處理服務范圍內的各項事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修。有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。2、服務時限要求。（1）急修服務15分鐘內到位，24小時內修復，

17、若不能，要有緊急處理措施，并對業主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修20分鐘到位修復，專門情況必須做出講明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時刻順延。（居民預約、雨天筑漏可不受3日限制）。（二）房屋、共用設施、設備維護與治理1、巡檢、裝修治理要求。1.1.每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價； 1.2每半年檢查巡視1次房屋主體結構，發覺質量問題及時向業主或業主委員會報告與建議；依照業主或業主委員會的托付，組織維修工作； 1.3在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查；

18、每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等； 1.4每日巡視1次小區樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次； 1.5業主已托付治理的空置房，每周戶外巡視1次，發覺門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業主，并采取必要的緊急處理措施； 1.6巡檢有記錄； 1.7 巡檢將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；1.8按照住宅裝飾裝修治理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修治理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少

19、兩次巡查裝修施工現場，發覺阻礙房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。 2、房屋油漆粉飾要求。（1）依照業主或業主委員會特不約定的情況決定。3、房屋建筑物外立面清洗要求。（1）每年至少需要請專業清洗公司做一次清洗。4、給水設施要求。（1）二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求。5、排水設施要求。（1）區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發覺異常及時清掏。6、供配電系統要求。（1）對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時

20、組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造打算和住房專項維修資金使用打算，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，依照業主大會的決定，組織維修或者更新改造。7、弱電系統要求。（1）操作人員受過專業培訓，持證上崗；（2）工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識不；發覺異常，及時處理；（3）有切實可行的維修保養打算；保養、檢修及時；（4）對相關設備、設施定期進行調試，使系統處于最佳工作狀態；（5）工作、維修、養護有記錄，專門系統、設備的進入通過授權，密碼有有效愛護；（6）分系統定時檢查和記錄各部分、各監控點的工作及運行狀態，定期對各類信息、數據進行統計分析，形成日、月報

21、表。8、避雷接地系統要求。（1）每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統檢查，發覺嚴峻腐蝕、松脫等立即更換或緊固9、電梯運行與治理要求。（1） 安裝、維修、保養人員和電梯司機均應持有關行政主管部門核發的特種作業操作證上崗，并定期參加復審；建立健全電梯治理制度，至少包括：崗位安全操作規程、維修保養制度、崗位責任制度、交接班制度、設備檔案治理制度、安全使用治理制度和詳細的維修保養打算電梯24小時不間斷運行，如遇故障電話聯系值班室，并公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客。（2）安全設施完好、齊全，通風、照明等附屬設施完好；在電梯轎廂內明顯位置張

22、貼電梯安全使用許可證，注明：注冊登記及檢驗合格標志、電梯治理部門、治理人員、安裝企業、維修保養企業以及相應的應急報警、投訴電話號碼。（3）與持有關行政主管部門核發的安全認可證書的企業簽訂維修保養、大中修更新改造合同，并明確被托付企業的責任。如需自行維護保養電梯，應按電梯數量及工作狀況配備足夠的維護保養人員，其治理部門應將電梯治理人員、維護保養人員、聯系電話及有關資料報送設備所在區（縣）有關行政主管部門，經核準后，方可自行維護保養。（4）電梯及其安全設施每周許多于1次，進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養；每年對小區所有電梯進行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試；年度檢測由維修保養企

23、業的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告；每臺電梯每隔2-3年必須進行1次負荷校調試驗，負荷校調試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應送有關行政主管部門備案。 （5）確定合理的電梯運行時刻，隨時監督電梯運行狀況，加強日常維修保養，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。 （6）電梯維護保養提早一天通知業主（使用人），并盡可能減少對業主（使用人）正常生活的阻礙。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養工作內容；住宅電梯年故障率低于7%。 （7）制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45

24、分鐘設法挽救乘客、排除設備故障。按照國家有關制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。10、共用空調系統要求。（1）物業治理企業承擔小區共用空調系統及其配套設施的操作與維護的，應保持設備完好，運轉正常；（2）保持主機房及主機清潔，至少每周清潔1次，要求主機和操縱柜表面無污漬；（3）依照運行及設備狀況，對空調系統及其附屬設施進行清潔、保養和維護；（4）每年清潔2次出風口機，每年全面檢查2次主機房消防設備，保持消防設備完好，操縱柜內線路每年吸塵2次；（5）空調維護及運行時每日填寫運行記錄，建檔備查。11、道路、停車場（車棚、車庫）及配套設施要求。（1）加強道路維修與養護，制定詳細的道路維修養護打算，按照合

25、同約定實施；（2）保持居住區道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；（3）設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發覺損壞及時修補；（4）按照業主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；（5）停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修打算；（6）停車場內照明設施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設備，符合停車場規范要求，便于治理和車主停放車輛。（三）清潔治理1、共用樓道保潔要求。 每周打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，每周清潔1次樓梯扶手；每周擦抹1次各層和通道的防火門、消防栓。2、電梯及電梯廳保潔要求。（1）對樓梯間、門廳，電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一

26、次清掃。3、傳達室共用衛生間保潔要求。（1）每日清掃1次。4、停車場、共用車庫或車棚保潔要求。（1）廣場、停車場等每日清掃1次。5、道路保潔要求。（1）住宅區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次。6、標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔要求。（1）標識、宣傳牌每周擦拭1次，雕塑每2個月擦拭1次。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每半月擦拭1次業主（使用人）信報箱，擦拭后信報箱潔凈無灰塵、無污跡。7、綠化帶保潔要求。（1）每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，目視差不多潔凈、無污漬、無垃圾，花壇表面差不多潔凈，地面垃圾滯留地面不超過2小時。8、休閑、娛樂、

27、健身設施保潔要求。（2）每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物。8、休閑、娛樂、健身設施保潔要求。（1）每周清潔3次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗潔凈用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅）；設施表面差不多潔凈，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發覺設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。 9、門衛、崗亭、監控探頭保潔要求。（1）門衛、崗亭每日清掃1次，擦洗潔凈內外門窗玻璃及窗臺，保持墻、地面差不多潔凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序；監控探頭每2個月擦拭1次；擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表潔凈無灰塵。1

28、0、垃圾桶、果皮箱要求。（1）保持垃圾桶清潔、無異味。（2）、合理設置果皮箱或者垃圾桶，每日清運2次。11、垃圾收集與處理要求。（1）垃圾每日清運2次，垃圾袋裝化，設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行治理。12、衛生消殺要求。按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑。（四）園林綠化養護與治理1、草坪要求。（1）綠地整潔，無雜樹，無堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施差不多完好，無明顯人為損壞，對違法行為能及時發覺和處理；綠化生產垃圾能及時清運。2、園林樹木要求。（1）花卉、綠籬、樹木應依照其品種和生長情況，及時修剪

29、整形，保持觀賞效果。3、花壇要求。（1）在花壇開花期間，每周剪殘枝、花57次，保持清晰的圖案和適宜的高度；宿根花卉治理及時，花期長，花色正，缺株率在8%以下； (2)有輕微病蟲害及人為損害，處理后對花卉生長阻礙專門小，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現象；葉色、大小正常，無非正常落葉、黃葉；株形豐滿、整齊、姿態勻稱優美。 4、人工湖、噴水池要求。（1）每周清潔1次，人工湖岸邊持作業工具打撈湖面上的漂移垃圾；每日用撈篩對噴水池水面漂移物打撈清潔1次；每2個月對水池清潔1次（刷洗水池瓷磚；抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢；清理池底臟物、垃圾；清洗水池地面、周圍地面等）；目視池水清亮，水面

30、無雜物，池邊無污跡。 5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品要求。每半年清潔1次，細致、認真、全面的檢查1次，要緊檢查山石之間是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每3年粉刷1次，大理石雕塑每2年擦洗1次。（五）安全防范1、人員組織要求。（1）專職安全護衛人員，軀體健康，責任心強，工作認真負責、細致，能對小區日常護衛事項做出正確反應； (2)思想品質好，作風正派，熱愛安全護衛工作，無犯罪記錄； (3)定期進行安全防范學習，增強安全防范能力； (4)當班時佩戴明顯標志，盡忠職守，當班期間不從事與安全護衛工作無關的活動；（5）交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。2、門衛要求。 (1)相對封閉：做到小區出入口

31、全天有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施； (2)維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行治理，保持車輛行駛通暢； (3)看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篳子、花、草、樹木、果實等； (4)維護小區公共秩序，協助相關部門做好小區安全防范工作，保證24小時晝夜巡邏、值班。做到有打算、有記錄； （5）對小區可疑人員進行盤查，做好防火、防盜及車輛治理； (6)發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。 (7) 物業公司對小區的失竊事件承擔賠償則任，每起案件最低賠償一萬。 3、巡邏要求。（1）小區內按規定路線巡邏，每

32、1小時巡查1次。（六）其他緊急事故反應、其他防范措施、交通和車輛治理、消防、檔案資料、專項服務、特約服務等要求。(1)對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。（2）搜集相關資料，建立業主檔案。（3）、對技術資料進行分類治理。(4)公開服務標準、收費依據及標準； (5)應用計算機系統對業主及房產檔案、物業治理服務及收費情況進行科學治理； (6)職員應具有政府要求的相應資格證書，統一著裝，持證上崗； (7)每年進行一次物業治理服務中意率調查，促進治理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數60%，住戶的中意率不低于80%。中意率調查

33、采納書面征詢意見的形式。如業主向甲方投訴，經甲乙雙方核實確認為有效投訴的將列入住戶不中意記錄中。三、前期物業治理服務的其它講明1、物業治理前期介入的時刻和服務要求：（1）正式交房之日前四個月進入治理2、招標人應按打算向中標人移交招標項目，若招標人延誤移交的，應按實貼補中標人對項目交接已投入的費用；若招標人提早移交的，應提早書面通知中標人。3、招標人托付治理前期物業治理服務期限為：物業治理服務費在前期物業治理服務時期未經業主大會同意不得調整。在前期物業治理服務期限內已成立業主委員會的，自業主委員會與物業服務企業簽訂物業治理服務合同生效之日起，前期物業治理托付合同自行終止，招標人不承擔相應責任。4

34、、對小區內屬全體業主共有的房屋、設施和設備，不再收取物業治理服務費。5、除招標人投資建設的各項配套設施、設備外，由投標人在投標中提出所需增設的，將被視為投標承諾，中標后需在承諾期內予以實施。6、招標人在招標項目移交前一次性提供給中標人的項目開辦費依照相關的費用測算由招標人與中標人在合同中約定，用于購買辦公用品（如電腦、打印機、復印機、傳真機、空調、電話、辦公桌、櫥柜等）。所形成的固定資產產權歸該小區全體業主共同所有。7、中標人依照招標人的需要進行物業治理提早介入。提早介入涉及的工作范圍、責任及相關費用由招標人與中標人協商約定。8、物業治理區域內道路、給排水設施和綠化的養護，公共衛生設施的治理和

35、生活垃圾的清運責任：9、前期物業治理服務費的投標報價應由下列構成：(1)治理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；(2)物業共用部位、共用設施的日常運行、維護、治理發生的費用；(3)物業治理區域清潔衛生費用；(4)物業治理區域綠化養護費用；(5)物業治理區域秩序維護費用；(6)物業服務企業辦公費用；(7)物業服務企業固定資產折舊費用；(8)物業公共部位、公用設施設備及公眾責任保險費用；(9)合理利潤；(10)法定稅費。四、資金來源小區前期物業治理服務的收入來源要緊有：（一）物業治理服務收費的測算，投標人應依照招標文件確定的物業治理服務標準和要求并參考相關政府文件要求執行。（二）已售物

36、業的治理服務費由中標人依照投標報價按照售房合同或房產測繪部門實測的建筑面積向物業買受人收取。招標人應在商品房買賣合同和前期物業治理服務協議中向業主明確前期物業治理服務招標中標價。業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，其治理服務費交納標準由業主與中標人在物業治理服務合同中約定。（三）未售或開發建設單位未按時交付買受人的物業，其治理服務費由中標人按規定向招標人全額收取。（四）小區車輛停放服務費標準能夠參考鄭州市物業服務收費治理實施方法（試行）中的指導價格標準。停車位已售部分的服務費由中標人向業主收取，招標人應在停車位銷售合同和前期物業治理服務協議中向業主明確汽車位治理服務費的收取方式和標準。未售

37、部分的服務費由中標人向招標人全額收取。具有獨立的產權，但屬于出租使用的停車位，收費方式和標準由該車位的產權人和使用人在合同中進行約定。（五）特約服務費等。（六）物業服務收費采取：包干制酬金制其他（ ）方式。第四節 招標文件一、招標文件的內容招標文件包括招標書以及招標人以補遺方式公布的對招標書的補充、修改、答復等書面文件。二、招標文件的澄清投標人應認真閱讀招標文件中所述內容，如發覺有遺漏、錯誤、詞義模糊等情況，應在答疑會召開前以書面形式咨詢招標人，招標人將在答疑會上答復所有咨詢的問題，并以書面形式經招、投標方確認后送交全部投標人，但不指明提問人。招、投標人之間就招投標事宜來往的事項均應形成書面形

38、式，任何口頭形式的提問及答復一律無效。三、招標文件的修改1、在投標截止時刻前15天，招標人均可對招標文件進行修改。2、招標文件的修改將以書面形式告知所有已獵取招標文件的投標人，并對其具有約束力。投標人應在接到修改通知后立即給招標人以回執。3、招標文件的修改內容同時報市房地產主管部門備案。第五節 投標文件的編制一、投標文件的文字正式投標文件及有關招投標事宜的來往件、函均應使用簡體中文。投標人提交的證明文件等材料為非簡體中文的，其內容應有翻譯整理成規定的投標文字，且須公證。二、投標文件的組成投標人遞交的投標文件由“商務標”和“技術標”兩部分組成，應包含：投標書及其附件、投標報價、相關證明、提出的服

39、務治理方案和承諾等按招標文件要求所提供的各類材料。（一）“商務標”內容1、招標項目前期物業治理服務費投標報價表，并加蓋投標人企業公章。投標文件中的報價表： （元/月平方米）名 稱投標報價高層 住 宅SOHO 商 業（投標報價表中的名稱可依照招標項目的物業類型填寫）2、招標項目前期物業治理服務的收、支測算。3、擬定的接管招標項目的負責人姓名、簡歷、從業資格證書、身份證等材料。投標人應承諾中標后項目負責人原則不作人事變動，如確需變動的需征得招標人同意并報房產行政主管部門。4、投標人企業概況、業績、信譽、治理經驗、成果和企業進展方向等的綜合講明。5、投標人企業營業執照、資質證書、治理項目獲各級優秀稱

40、號的證明（房產行政主管部門的批準文件、榮譽證書等）材料，上述材料如提供復印件的須加蓋投標人企業公章，原件備查。6、投標報價應為最具競爭力的一次性報價。報價要切合招標項目前期物業治理服務內容和要求，開標后不得更改。7、投標時需提供的其他材料。（二）“技術標”內容1、制訂招標項目前期物業治理服務整體設想、策劃。應述及內容：(1)項目整體分析;(2)項目治理服務的模式和特點；(3)項目治理服務的設想與打算。2、制訂招標項目前期物業治理服務組織機構及人員治理、培訓等工作的方案、打算。應述及內容：(1)治理機制：項目治理組織架構、崗位設置、崗位責任制、激勵機制、監督機制、自我約束機制、信息反饋及處理機制

41、等；(2)人員治理：各類崗位治理服務人員的配置數量、資格要求、考核方法、薪酬福利等；(3)人員培訓：培訓的內容、打算、目標等。3、制訂招標項目前期物業治理服務各項規章、制度、措施。應述及內容： (1)公眾服務治理規章制度：物業移（交）接方案、入住服務治理打算、安全防范制度、衛生清潔制度、裝修監管措施等；(2)檔案治理規章制度：各項建設資料、住戶檔案、裝修治理檔案、維修檔案、巡視記錄、設備運行檔案、投訴與回訪記錄、其他治理服務活動記錄等的接收、建立、保管等方案措施；(3)公建配套治理規章制度：物業治理服務配套用房、商業用房、車輛停放場所等的使用、出租、養護等方案措施；(4)房屋、設施、設備治理規

42、章制度：房屋修繕養護、設備運行維護、綠化種植保養、景觀設置愛護等的打算、方案、要求、標準和實施效果等。4、制訂招標項目前期物業治理服務物資配備標準、數量等及物品、耗材等的使用方案、措施。應述及內容：(1)物資配備：辦公用品、交通工具、通訊設備、工作器械、安全設施設備等的配置標準、數量、要求等。(2)各類物資、器械、耗材等的使用、治理的打算、方案。5、制訂招標項目前期物業治理服務其他方案、設想。應述及內容：(1)業主委員會的建立；(2)便民服務措施；(3)業主臨時治理規約的制訂；(4)增收節支方案等；可述及內容：(1)物業治理優秀住宅小區的創建；(2)社區文化活動；(3)高科技的治理手段等。上述

43、五項應逐章編寫，不得增加、刪減。第六節 投標文件的格式一、投標文件的數量投標人應提交5套投標文件（1份正本，4份副本）。每份投標文件須在文件袋上清晰地標明“正本或副本”字樣，正本是指投標人按招標文件要求所提交的全部文件和資料。正本和副本如有不符，以正本為準。二、投標文件的要求1、投標文件及相關附件和補充文件應打印，并由投標單位的法定代表人或經法定代表人授權的代理人親筆署名，加蓋法人單位公章和法定代表人印章。授權代理的須將書面出具的“授權托付書”附在“商務標”內。2、投標文件的字數應操縱在5萬字左右。3、投標文件應無涂改和行、字間的插入。4、投標文件的“商務標”為明標，依次按封面、目錄、序言（概

44、要）、內容、附件的格式順序編制裝訂，其封面按附件規定編制。5、投標文件的“技術標”為暗標，其封面格式按附件規定編制，文本格式按下列要求執行。（1）在“技術標”中（包括各類表格）：不得出現投標報價、目錄、前言、結束語、概要、小結、附件等內容；不得出現投標人企業名稱、標記及其他能顯示或暗示投標人身份的文字、圖案、記號及裝飾；不得出現頁腳、頁眉、頁碼。（2）“技術標”的文本格式還應符合的要求：首行縮進兩個漢字字符；紙張：白色A4紙，文本中不得使用彩色紙或白紙分隔；封面：白色A4紙，內容按附件規定格式排列。商務標封面可采納其他紙張，技術標封面只能采納白色A4紙；封底：白色A4紙一張；字體：全部使用宋體

45、，不得做加粗、傾斜、下劃線、加色彩等裝飾；正文用12號字，一級標題用18號字(如“第一章”)，二級標題用14號字（如“1.1”），二級以下標題均用12號字，標題依次為：“第一章”“1.1”“1.1.1”“1.1.1.1”;“第二章”“2.1”“2.1.1”“2.1.1.1”“第n章”“n.1”“n.1.1”“n.1.1.1”）,最后層次可用1.，2.，3.，或1、，2、，3、，;（1），（2）、，（3）、，; 1)，2)，3)，等。打印：單面打印；字間距：標準；行間距：單倍行距；第七節 投標文件的遞交一、投標文件的密封和印記1、投標人應將投標文件按“商務標”和“技術標”分開裝訂，“商務標”部分

46、由投標人自行密封，封條與文件袋的接縫處加蓋投標人法人單位公章，并在文件袋上注明正本或副本。“技術標”部分由投標人制作完成后，統一由市房管局物業處負責密封。2、“商務標”投標文件封面應寫明招標人名稱、招標項目名稱及投標人名稱、地址和郵編，并加蓋投標人法人單位公章及法定代表人印章，“技術標”投標文件封面由市物業處注明序號，不顯示投標人的任何有關信息。3、投標文件沒有按規定密封的，將被拒絕并退還投標人。二、投標文件的截止時刻投標人應按照招標文件中規定的時刻和地點及時遞交投標文件。假如由于招標人修改招標文件而導致投標延誤的，招標人可適當順延投標文件遞交的截止日期和開標日期，招、投標雙方的權利、義務將按

47、順延后的截止日期為準履行。三、遲到的投標文件在規定的投標截止時刻之后遞交的任何投標文件，將被拒絕并原封退還投標人。四、投標文件的修改、撤銷投標人在投標截止時刻往常，能夠通過書面形式提出修改或撤銷已提交的投標文件。投標文件的修改內容應按照遞交投標文件的有關規定編制、密封和標記。在投標截止日至中標公示截止日期間，投標人不得撤銷或修改投標書。五、投標文件的處理1、中標人的投標文件將作為前期物業治理服務托付合同的有效組成部分，不予退還。2、未中標人的投標文件予以退還。3、前期物業治理托付合同訂立前，中標人的投標文件由招投標機構保存，未經中標人同意不得向除招標人外的第三方公開，否則由公開方承擔相應責任。

48、第八節 投標保證及投標單位法定代表人證明材料一、投標保證1、投標人有下列情況者，由市房地產主管部門，記入物業服務企業不良信用檔案： 投標人在投標截止日至中標公示日期間隨意撤銷投標、修改投標文件的； 中標人無故放棄中標或者不按照投標承諾與招標人訂立合同的； 投標人以串標、提供虛假材料、阻礙投標評審等不正當手段謀取中標的。二、投標單位法定代表人證明材料1、法定代表人證明書及身份證復印件。如法定代表人不到開評標現場的，代理人需出示法定代表人授權證明。2、授權代理人身份證復印件（原件核對）以上材料缺少的，將被拒絕參加投標。第九節 開標、評標一般規定1、投標人應按招標文件的要求提交投標文件，保證所提供的

49、材料內容是真實的，并對招標文件作出了實質性響應。否則將被拒絕參加投標。2、開標、評標時每個投標單位限23人參加，投標單位法定代表人以及擬任該項目負責人必須參加。假如法定代表人因故不能參加，其授權代理人應帶身份證和托付證明參加。投標單位法定代表人或授權代理人不參加的視作自動放棄。3、評標小組對投標文件中含義不明確的內容或對同類問題表述不一致等能夠書面形式要求投標人作必要的書面澄清、講明，但不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。4、投標人能夠承諾優于招標文件中規定的物業治理服務標準和內容，但不能低于或少于招標文件中規定的物業治理服務標準和內容。開標后提出的任何附加優惠條件，不作為評標

50、依據。5、評標小組成員、招標人和有關工作人員不得透露對投標文件的評審、比較、中標候選人的推舉情況以及與評標相關的其他情況。二、評標小組的確定1、由招投標機構工作人員會同招標人在專家評委庫中隨機抽取評委4名，招標人代表1名組成評標小組負責評標。假如招標人有推舉投標企業的，招標人代表不參加評標小組，評標小組專家全部在專家評委庫中隨機抽取。成員名單在評標現場公布，并經投標人簽字確認。2、如抽取的評委因有利害關系需要回避的、因故不能參加評標的或者其他專門情況需要補抽的，能夠補充抽取專家評委。三、評標原則評標小組應當按照招標文件確定的評標標準和方法，依照投標文件、現場答辯等情況進行綜合評審和比較。評標實

51、行積分制，按照得分由高到低的原則，排定中標候選人順序。四、開標、評標程序（一）開標：1、投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情況，并簽字確認。2、招投標機構工作人員當眾拆封投標文件，宣讀按時送達投標文件的投標人名稱、投標價格和投標文件的其它要緊內容。3、投標人如認為有評委需要回避的，由招投標機構對所提回避理由的真實性、合理性作出有效判定，并由投標人現場簽署要求回避的書面材料。（二）評標1、招標人向評標小組提供所需的重要信息和數據。2、由招投標機構工作人員查驗投標文件內容是否完整，文件簽署是否符合要求，裝訂是否規范，編排是否合理，資格證明材料是否完備。經查驗合格的投標文件提交評標小組評審。3、

52、評標小組依照評標標準和方法連續對投標文件進行評審、比較。4、評標小組在評審過程中對投標文件做出合格或廢標的決定。5、當投標文件被否決后有效投標不足3名，導致投標明顯缺乏競爭的，招標人應當依法重新招標。6、評標小組對投標人進行現場答辯。現場答辯中需要投標人澄清、講明的問題，經投標人書面確認后，作為投標文件的有效補充。7、評標小組推舉限定1至3名的中標候選人，并標明排列順序。8、評標小組全體成員對填寫的表格及評標報告簽字確認，對評標結論持有異議的評標小組成員能夠書面方式闡述不同意見和理由。五、廢標的界定1、投標文件沒有投標人印章或者沒有法定代表人簽章授權托付的。2、投標文件載明的物業治理目標、內容

53、、質量標準和治理措施明顯不能滿足招標文件要求的。3、投標報價項目、計算、報價方法不符合招標文件要求，阻礙到對投標報價評審比較的；或者同標準的服務項目投標人以明顯偏離同都市物業服務社會平均成本價競標的。4、投標文件內容超出招標文件要求，附加了招標人不能同意條件的。5、未按照招標文件要求編制投標文件的。6、發覺投標人以他人名義投標、串通投標、以其他弄虛作假方式投標，或者以行賄手段謀取中標的。7、明顯不符合國家、省和市有關規定、標準的。8、其他明顯不符合招標文件要求的。9、對存在如錯不字、行間距不準確等個不細微偏差但在實質上響應招標文件要求的投標文件，由評標小組確認其可否接著參與投標評審的有效性。對

54、仍可接著參與評審的投標文件進行相應的扣分處理。10、如某投標人的技術標或商務標被評標小組（含五分之四）以上成員評判為明顯低于招標文件要求，且評判依據充分有效的。第十節 合同簽訂1、招標人應當確定排名第一的中標候選人為中標人，不得在評標小組推舉的中標候選人以外確定中標人。排名第一的中標候選人放棄中標、因不可抗力緣故提出不能履行合同、經有關部門審定不具備中標資格的，招標人能夠按排名順序另行確定中標人。2、招標人應當在規定時限內向中標人發出中標通知書，中標人在接到中標通知書起30日內與招標人訂立前期物業治理托付合同，中標通知書將作為合同的有效組成部分。3、招標人與中標人不按照招標文件和中標人的投標文

55、件訂立合同的，或者招標人與中標人訂立背離合同實質性內容協議的，由房地產行政主管部門按國家、省和市有關規定處理。4、招標人無正當理由拖延或拒絕與中標人簽訂合同，造成中標人損失的，應當賠償損失。5、中標人無正當理由拖延或拒絕與招標人訂立合同的，將被取消中標資格。給招標人造成損失的，應對其進行賠償。6、中標人應按中標通知書指定的時刻、地點與招標人簽訂前期物業治理托付合同，該合同應連同有關中標備案材料一起報房地產行政主管部門備案。招標文件、中標人的投標文件及招、投標人之間涉及招投標事宜的往來書面材料均為合同的有效組成部分，具有法律效力。第十一節 投訴處理一、招、投標當事人或其他利害關系人，對前期物業治

56、理招投標活動中存在的違法、違規及其它不公正行為可向房產行政主管部門或有關部門進行投訴。非當事人或利害關系人也能夠進行舉報。二、投訴應采納正式文件、信函、傳真等書面方式進行。投訴內容應述及被訴單位的真實具體情況、被訴行為的差不多事實、差不多或可能產生的不良后果等，并提供有效線索或證據。三、鼓舞投訴人表明自己的姓名、工作單位、聯系方式等真實情況，對不愿表明的，尊重其意愿。對內容明顯不實、未提供有效材料難以查證的和被訴事項已進入司法程序的投訴，將不予受理。附件一：評分標準對“商務標”、“技術標”和現場答辯部分分不進行評審打分，所有分值均保留小數點后1位。其他分值部分按招標文件規定計取。一、 “商務標

57、”部分1、“商務標”部分評分值占總分值的45%，按百分制計分，其中價格分為45分，綜合分為55分。2、將各投標人的投標報價累計總和除以投標文件總個數，得出投標報價平均值，該平均值即為基準價格值。投標報價在基準價格基礎上超過50范圍以外的為廢標（如有出現超過50的，將去掉該報價后重新計算基準價格）。假如項目物業有多種類型，則按照每種物業類型的報價分不計算基準價格值，然后再計算出每個投標人的每種報價價格分值，除于所報價物業類型的個數，得出最后價格分。投標報價的平均值,應在所有投標人的有效投標報價中去掉1個最高價、1個最低價后，再行計算。如出現2個相同的最高價、1個最低價或者2個相同的最低價、1個最高價，則將在去掉這3個報價后再計算投標報價平均值。3、價格分按45分值減去投標報價對應基準價格百分比應扣分值。具體扣分分值見下表： 扣分表一：偏離百分比5.00內5.0115.0015.0125.0025.0135.0035.0145.0045.0150.00扣分標準03579114、價格分由物業處工作人員計算確定，計算分值均保留小