1、濱海 國(guó)際大都會(huì)全案營(yíng)銷策劃報(bào)告（草案）2010年12月 前 言 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策，自4月份出臺(tái)以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸、限購(gòu)等調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是投資市場(chǎng)已得到一定抑制，市場(chǎng)量已在大幅萎縮，但房?jī)r(jià)仍高企不下，由于國(guó)內(nèi)CPI持續(xù)高增長(zhǎng)，通貨膨脹預(yù)期加大，房?jī)r(jià)還有上漲臺(tái)頭的趨勢(shì)，國(guó)家也即已進(jìn)入調(diào)控第三階段，國(guó)家會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，比如加息和出臺(tái)房產(chǎn)稅。國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)持續(xù)到明年底甚至后年。不僅房地產(chǎn)的投資需求和改善性需求將受到極大抑制，剛性需求由于購(gòu)房成本加大也會(huì)受到一定程度的抑制，市場(chǎng)將進(jìn)一步萎縮，市場(chǎng)銷售形勢(shì)更加嚴(yán)峻，競(jìng)爭(zhēng)更激烈。但由于城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程加速推進(jìn)，通貨

2、膨脹的市場(chǎng)預(yù)期，房地產(chǎn)總的剛性需求規(guī)模大，促使房地產(chǎn)行業(yè)的重新洗牌，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者淘汰，大的房地產(chǎn)企業(yè)及巨頭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售不但沒(méi)受影響，反而規(guī)模更大，萬(wàn)科1-10月銷售超800億元，提前完成一年的銷售任務(wù)，保利、恒大完成500億元。尤其是海南島以旅游地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)，本身伴隨著度假、養(yǎng)老、商務(wù)等旅游功能，其市場(chǎng)不僅面向全國(guó)，海外市場(chǎng)還在不斷拓展，這種兼具度假、養(yǎng)老、商務(wù)等旅游功能的投資市場(chǎng)不但不會(huì)減少，還會(huì)隨著國(guó)際旅游島的加快建設(shè)和國(guó)內(nèi)通貨膨脹出現(xiàn)而持續(xù)增長(zhǎng)，另島內(nèi)隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和居民生活水平的不斷提高，島內(nèi)的剛性需求和改善性需求也會(huì)一定釋放，市場(chǎng)前景巨大，海南省今年的房地產(chǎn)銷售額將

3、突破700億元（銷售面積800余萬(wàn)平方米，海口近300萬(wàn)平米），超過(guò)以前的3年之和。但更加嚴(yán)厲而持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)整政策將加快房地產(chǎn)行業(yè)的洗盤，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)嚴(yán)峻，競(jìng)爭(zhēng)更激烈，有的企業(yè)和樓盤幾個(gè)月都銷售不到一套房子，而有實(shí)力企業(yè)好的樓盤銷售在1-2萬(wàn)平方米。在海南這種總的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，但房地產(chǎn)嚴(yán)控政策高壓下，周密精心的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃將在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中顯得尤為重要。接踵而至的宏觀調(diào)控政策，致使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐步冷靜，趨于理智；持幣觀望者的增多和去化速度的驟減 ，說(shuō)明了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的復(fù)雜和行業(yè)的脆弱。此際，海口的放盤速度趨緩，房源得到控制，房?jī)r(jià)鏈因此無(wú)法低回，面對(duì)低起點(diǎn)房?jī)r(jià)中的上升勢(shì)態(tài)和開(kāi)發(fā)

4、用地的急劇減少，持幣觀望者將再融入購(gòu)房大軍，海口旅游房產(chǎn)將得到更穩(wěn)健發(fā)展。 然而在新形勢(shì)下，海口的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍屬于粗放型，前期房產(chǎn)的旺銷導(dǎo)致品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)走弱。城建規(guī)劃的簡(jiǎn)單、開(kāi)發(fā)品種的單調(diào)、建筑式樣的粗糙、市政配套跟不上發(fā)展需求等亟需解決的問(wèn)題都已突現(xiàn)出來(lái)。還有前期大量的投機(jī)購(gòu)房族，導(dǎo)致空置房數(shù)量上升，業(yè)主房產(chǎn)閑置期也隨之拉長(zhǎng)，而對(duì)閑置房產(chǎn)資源的運(yùn)作模式未同步引進(jìn)，各社區(qū)人氣因此極其缺乏。夜晚從海口的一些小區(qū)看來(lái)，面對(duì)各生活區(qū)的燈光寥落，不禁讓人同情起“候鳥(niǎo)”的寂寞。各種小區(qū)明顯成為 “衛(wèi)星城”，平日“候鳥(niǎo)”居民稀少，無(wú)法催生規(guī)模化生活配套，大多消費(fèi)需十分鐘車程趕到市區(qū)。 度假所需要的功能配套設(shè)

5、施和服務(wù)項(xiàng)目嚴(yán)重缺失；讓我們不免要對(duì)海口市的目前旅游地產(chǎn)的形態(tài)重新審視。如何完善對(duì)閑置房產(chǎn)資源的運(yùn)作模式和對(duì)業(yè)主的服務(wù)模式將是該項(xiàng)目的策劃關(guān)鍵。項(xiàng)目營(yíng)銷策劃概念房地產(chǎn)運(yùn)作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)告訴我們，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，一個(gè)樓盤要想取得成功，就必須要有概念創(chuàng)新、模式創(chuàng)新；就必須整合項(xiàng)目資源、挖掘項(xiàng)目文化創(chuàng)造獨(dú)特價(jià)值使項(xiàng)目產(chǎn)生唯一性、排他性；就必須全面創(chuàng)造性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。本案策劃的總體指導(dǎo)原則：推銷產(chǎn)品的年代已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在是推銷城市新生活方式，推銷服務(wù)的新時(shí)代。以下將在詳細(xì)分析研究國(guó)內(nèi)及海南、海口房地產(chǎn)市場(chǎng)、對(duì)比分析西海岸片區(qū)及周邊樓盤市場(chǎng)情況，詳細(xì)分析項(xiàng)目SWOT與產(chǎn)品規(guī)劃的基礎(chǔ)上制定本項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃及營(yíng)

6、銷實(shí)施方案。本營(yíng)銷策劃案只針對(duì)一、二期住宅房產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)、商務(wù)寫字樓、酒店項(xiàng)目將在3年后才開(kāi)始建設(shè)實(shí)施，再根據(jù)即時(shí)的市場(chǎng)變化情況另行制定。目 錄前 言項(xiàng)目策劃概念第一章、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)況 一、項(xiàng)目基本情況 二、項(xiàng)目規(guī)劃功能與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)三、各分地塊、功能與銷售面積劃分四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略分析五、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略建議第二章、市場(chǎng)分析一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、海口房地產(chǎn)市場(chǎng)分析海口西海岸區(qū)域功能地位分析海口西海岸房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析六、周邊項(xiàng)目樓盤分析第三章、項(xiàng)目產(chǎn)品分析一、產(chǎn)品解碼二、項(xiàng)目SWOT分析三、項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值體系分析四、項(xiàng)目核心價(jià)值第四章、項(xiàng)目營(yíng)銷策略一、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)二、產(chǎn)品營(yíng)銷

7、定位三、目標(biāo)客戶群定位 四、項(xiàng)目市場(chǎng)定價(jià)策略 五、推廣策略 六、營(yíng)銷模式第五章、營(yíng)銷推廣策略一、項(xiàng)目形象定位二、整合推廣策略三、分階段推廣策略四、媒體推廣策略五、其他廣告策略六、公關(guān)活動(dòng)策略七、營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算第六章、銷售管理篇一 、 營(yíng)銷系統(tǒng)二 、 銷售崗位職責(zé)三 、 銷售組織要求四、 銷售規(guī)劃管理五 、銷售傭金獎(jiǎng)勵(lì)制度六 、問(wèn)題解決機(jī)制的建立七 、銷售執(zhí)行過(guò)程中的統(tǒng)計(jì)與分析八 、銷售培訓(xùn) 九、銷售控制 十、銷售流程第七章、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)模式篇一、構(gòu)建一個(gè)強(qiáng)大的投資平臺(tái)二、選擇一個(gè)強(qiáng)大的共管公寓的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)三、共管公寓經(jīng)營(yíng)模式第一章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)況一、項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目位于海口新市區(qū)長(zhǎng)流起步區(qū)10號(hào)路

8、以東、11號(hào)路以西、6號(hào)路以北、濱海大道以南所圍合的范圍內(nèi)，規(guī)劃用地22.9公頃，擬建由高層住宅、高層辦公、星級(jí)酒店、酒店式公寓、市級(jí)配套商業(yè)等組成的綜合性高度社區(qū)，地上建筑面積43.47萬(wàn)平方米，地下建筑面積16.357萬(wàn)平方米。1、區(qū)域位置：位于長(zhǎng)流起步區(qū)的中心位置，向北至瓊州海峽行600米，北臨濱海大道，沿濱海大道向東至海口市舊城區(qū)約20公里，南與海口行政中心和西面的中央商務(wù)區(qū)僅一路之隔，西距粵海通道海口火車站5公里，距海口美蘭機(jī)場(chǎng)約50公里。喜來(lái)登溫泉大酒店用地以西規(guī)劃為中央商務(wù)區(qū)，南側(cè)為已組成的行政中心，濱海大道以北依次為：海南省會(huì)展中心、海南省國(guó)賓館、新加坡風(fēng)情小鎮(zhèn)（鎮(zhèn)海村舊改項(xiàng)目

9、）、萬(wàn)科浪琴灣、喜來(lái)登溫泉大酒店、海航新國(guó)賓館等，用地以東規(guī)劃為由200米高的辦公樓組成的高檔商住區(qū)，再往東五源河森林公園。2、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地理位置顯要：南側(cè)的新行政中心、北側(cè)的國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)賓館，西側(cè)的城市CBD等均為海口市的重要建筑群，與東側(cè)的萬(wàn)科浪琴灣及35-36號(hào)地塊將與本項(xiàng)目一起成為海口新區(qū)高檔商住區(qū)。規(guī)劃用地地塊方正，沿海面寬大于500米，海景資源得以充分利用。規(guī)劃用地周邊交通完善，市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全，無(wú)拆遷建筑，為地塊開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件優(yōu)越的地理環(huán)境是本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，充分利用場(chǎng)地優(yōu)質(zhì)的景觀資源與環(huán)境優(yōu)勢(shì)，高效利用有限的土地資源，可打造高品質(zhì)的商住社區(qū)，規(guī)劃為一個(gè)集高品質(zhì)

10、的居住空間，充滿競(jìng)爭(zhēng)活力的商業(yè)空間和高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境空間于一體的現(xiàn)代高檔社區(qū)。地塊引入濱海溫泉水療養(yǎng)生資源。用地周邊高星級(jí)酒店林立，娛樂(lè)、旅游和交通配套設(shè)施齊全。通過(guò)合理的調(diào)整商業(yè)布局來(lái)傳承海口的地域文化，提供更多的城市開(kāi)發(fā)空間，給城市注入活力和競(jìng)爭(zhēng)力。3、項(xiàng)目規(guī)劃定位：項(xiàng)目由28、29、30、31號(hào)地塊組成，整體定位為大型高檔綜合商住區(qū)，是整個(gè)長(zhǎng)流組團(tuán)城市功能不可分割或缺的重要組成部分。在城市功能上是集居住、商業(yè)、辦公、酒店、度假等位一體的高檔商住綜合社區(qū)，在城市形態(tài)上與行政中心、國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)賓館、中央商務(wù)區(qū)等一起組成海口又一道靚麗的濱海城市風(fēng)景線。二、項(xiàng)目規(guī)劃功能與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：1、住

11、宅功能：2802、2901、2902、3102、3103等2802布置2棟點(diǎn)式高層住宅和3棟單元式高層住宅2901布置1棟點(diǎn)式高層住宅和2棟單元式高層住宅2902布置1棟點(diǎn)式高層住宅和4棟單元式高層住宅3102布置1棟點(diǎn)式高層住宅和3棟單元式高層住宅3103布置1棟點(diǎn)式高層住宅和3棟單元式高層住宅共6棟點(diǎn)式高層住宅和20棟單元式高層住宅。2、辦公功能：3001地塊布置1棟19層辦公樓和3層辦公裙樓3、商業(yè)功能：沿15號(hào)、16號(hào)路設(shè)置1-3層的沿街商業(yè)，3001設(shè)置內(nèi)街式集中商業(yè)。4、酒店功能：2801地塊設(shè)置一座23層全海景高星級(jí)酒店，3001地塊設(shè)置3棟19層酒店式公寓。5、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)

12、指標(biāo)三、各分地塊、功能與銷售面積劃分1、各分地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 2、各分功能的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 住宅功能：建筑面積26.9651萬(wàn)平方米，占62%，居住戶2212（7078人） 商業(yè)用房：3.827萬(wàn)平方米，占8.7%辦公功能：2.468萬(wàn)平方米，占5.7% 酒店功能：3.675萬(wàn)平方米，占8.5% 酒店式公寓：6.5656萬(wàn)平方米，占15.1%，加上純住宅，總居住功能占77.1%。 機(jī)動(dòng)車庫(kù)：128384平方米，車位3870個(gè)，其中:地上779個(gè)，地下3091個(gè)。地塊住宅（）商業(yè)（）辦公()酒店()車庫(kù)280136750，320間17200，192車位280257043，438戶5700（1-

13、2層）19504，549車位290138755，355戶4030（2-3層）14316，373車位290242590，366戶12248，377車位300125100（2-3層）246806565650130，1239車位310254217，424戶3240（2層）13285，519車位310377416，629戶15869，642車位合計(jì)26.9651萬(wàn)3.807萬(wàn)24680102406128384, 3870車位可售26.9621萬(wàn)129702468065656住宅區(qū)2061車位 各地塊住宅產(chǎn)品戶型分布地塊45-5590-112120-130大于140200-300280234戶234戶1

14、68戶2戶290168戶68戶134戶84戶2戶290240戶78戶162戶84戶2戶310234戶324戶84戶2戶3103216戶326戶84戶3戶108430戶1080戶404戶9戶四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略分析：1、開(kāi)發(fā)模式：引進(jìn)國(guó)際城市綜合體的新開(kāi)發(fā)模式諸多資源、多元價(jià)值、多方合力、具有城市機(jī)能，位于城市CBD（中央商務(wù)區(qū)）中心的濱海城市綜合體。其具有高可達(dá)性、高集約性、整體統(tǒng)一性、規(guī)模和功能復(fù)合性、土地使用均衡性、空間的連續(xù)性、內(nèi)外部關(guān)系完整性、立體化交通網(wǎng)絡(luò)體系、強(qiáng)大的對(duì)外輻射型、多元置業(yè)消費(fèi)群、城市綜合運(yùn)營(yíng)能力、具有巨大的升值空間等特點(diǎn)。2、開(kāi)發(fā)理念：創(chuàng)新城市中心新生活創(chuàng)造國(guó)際濱海新城的

15、商住旅游健康新生活方式。以創(chuàng)新城市中心新生活開(kāi)發(fā)國(guó)際化品質(zhì)社區(qū)。充分利用項(xiàng)目?jī)?yōu)越的熱帶濱海自然生態(tài)溫泉養(yǎng)生環(huán)境和省會(huì)政治文化體育中心人文環(huán)境，新城市CBD中心的核心區(qū)位與立體交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，精心打造一個(gè)高品質(zhì)、商住旅游健康休閑等功能一體化的國(guó)際社區(qū)。3、項(xiàng)目定位：海口濱海CBD新城市中心的國(guó)際高品質(zhì)社區(qū)。1）、市場(chǎng)定位：具有城市機(jī)能的綜合體。一個(gè)在海口濱海新城區(qū)，多功能且具備城市機(jī)能的綜合體項(xiàng)目2）、產(chǎn)品定位：囊括省會(huì)都市新區(qū)所有產(chǎn)品類型的國(guó)際社區(qū)。含濱海國(guó)際高端住宅、高級(jí)公寓、商務(wù)寫字樓、風(fēng)情商業(yè)街、大型商業(yè)綜合體、溫泉水療養(yǎng)生中心、超五星級(jí)酒店、近五源河森林體育公園等，集居住、文化、康樂(lè)娛樂(lè)

16、、運(yùn)動(dòng)、旅游休閑和商務(wù)會(huì)展等為一體的具有國(guó)際化、（熱帶）生態(tài)化、（濱海）都市化特征的大型城市中心綜合體。濱海國(guó)際高尚住宅社區(qū)享受熱帶濱海城市豐富多元的都市中心生活國(guó)際商業(yè)文化中心組團(tuán)涵養(yǎng)社區(qū)品位文化的基石國(guó)際商務(wù)花園組團(tuán)社會(huì)企業(yè)家的“劇場(chǎng)”溫泉水療健康養(yǎng)生國(guó)際會(huì)所健康運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生生活和商務(wù)社交平臺(tái)國(guó)際商貿(mào)會(huì)展中心資本全球化的“演播廳”，智能化高級(jí)商務(wù)寫字樓、頂級(jí)商務(wù)酒店、商務(wù)公寓、特色商業(yè)街和商業(yè)中心，僅臨國(guó)際會(huì)展中心等成為新城市CBD功能的補(bǔ)充和延伸。3）、目標(biāo)客戶群體定位：有品位、有文化、國(guó)際化的精英高尚人士。以平等享受社區(qū)國(guó)際化濱海新都市生活，有品位、有文化，有歸屬感、自豪感的商住旅游生活居

17、住氛圍的普通準(zhǔn)則。市場(chǎng)客戶群主要為島外度假養(yǎng)老者、本地富人階層、附近白領(lǐng)階層等精英人士。五、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略建議：分期建設(shè)、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。根據(jù)初步的市場(chǎng)調(diào)查分析，西海岸片區(qū)（長(zhǎng)流起步區(qū)）的住宅產(chǎn)品已成為海口房地產(chǎn)銷售的第一熱點(diǎn)板塊，供應(yīng)量和銷售量均為最高，銷售額高于其他板塊的2-4倍，該區(qū)域未來(lái)5-10年都將成為市重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，潛力巨大。但本片區(qū)的商業(yè)商務(wù)及生活設(shè)施，包括商務(wù)辦公、文化娛樂(lè)等配套，極其匱乏，供應(yīng)量和銷售量都幾乎是零，隨著市行政中心的逐步搬遷新區(qū)，中央商務(wù)區(qū)的逐步形成，急需配套城市的商業(yè)文化設(shè)施，商業(yè)辦公等物業(yè)的銷售與經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的潛力巨大，但市場(chǎng)需要3-5年的培育過(guò)程，才能逐漸火旺起來(lái)。據(jù)

18、此做以下分期建設(shè)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的發(fā)展戰(zhàn)略建議。地塊2801280229012902300131023103合計(jì)一期投資建設(shè)建筑面積住宅區(qū)57638住宅區(qū)98511156149投資額萬(wàn)元前期規(guī)劃報(bào)建費(fèi)用4684.5土地費(fèi)51480建設(shè)費(fèi)11527.6建設(shè)費(fèi)19702.287394可售面積住宅12萬(wàn)車位794銷售額萬(wàn)元住宅按2萬(wàn)元/均價(jià)240000車位按15萬(wàn)元/ 個(gè)11910251900二期投資建設(shè)建筑面積855875834273936217865投資額萬(wàn)元建設(shè)費(fèi)17117建設(shè)費(fèi)11668規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建費(fèi)6536建設(shè)費(fèi)1478750109可售面積住宅14.96萬(wàn)商鋪12970車位1237銷售額萬(wàn)元2

19、6928038910住宅按1.8萬(wàn)元/商鋪按3萬(wàn)元/18555車位按15萬(wàn)元/ 個(gè)326745三期投資建筑面積酒店53950地下室55030辦公24680商業(yè)25100酒店公寓65656224416投資額萬(wàn)元27510規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)建費(fèi)6732.511006740462751969772974.5可售面積車位269個(gè)辦公樓23380酒店公寓65656銷售額萬(wàn)元車位18萬(wàn)元/ 個(gè)辦公樓按3萬(wàn)元/酒店公寓按2.5元/48427014016414023.91億元 一期投資建設(shè)2902、3103地塊純住宅項(xiàng)目156149，投資總額8.74億元（包括土地款），建設(shè)期約一年半，銷售期（含建設(shè)期內(nèi)）約二年，銷售

20、回籠資金 22.79億元二期用一期銷售回籠資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)2802、2901、3102地塊商住項(xiàng)目217865，投資總額5億元，建設(shè)期約二年，銷售期約二年半，銷售回籠資金29.9億元； 三期用二期銷售回籠資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)2801、3001地塊的酒店及商業(yè)、辦公、酒店式公寓項(xiàng)目，并在二期建設(shè)銷售期間做好國(guó)際品牌酒店的合作洽談和辦公樓的前期營(yíng)銷、品牌主力店等商業(yè)的招商工作，當(dāng)國(guó)際品牌酒店的合作確定，辦公樓的前期營(yíng)銷、品牌主力店等商業(yè)的招商進(jìn)行到一定時(shí)機(jī)，再根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷招商具體預(yù)定情況啟動(dòng)三期項(xiàng)目的投資建設(shè)，投資總額7.3億元，可銷售物業(yè)回籠資金21.878億元。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資額21.04億元，可售物業(yè)銷售

21、回籠資金（扣除銷售稅費(fèi)）74.57億元，靜態(tài)投資收益為53.53億元（扣除所得稅40.15億元），余下高星級(jí)酒店和商業(yè)物業(yè)12.958萬(wàn)作為長(zhǎng)期持有并經(jīng)營(yíng)管理，資產(chǎn)額將達(dá)30余億元。第二章 市場(chǎng)分析全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及施工完成情況 供應(yīng)：開(kāi)發(fā)投資額、新開(kāi)工、施工面積紛紛超過(guò)去年全年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資38070億元，同比增長(zhǎng)36.5%，其中，商品住宅投資26683億元，增長(zhǎng)33.8%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.1%。10月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4558億元，增長(zhǎng)37.0%。圖：2007年至今房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資及其同比增速圖：2008年至今單月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額環(huán)比

22、增速2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48267億元，比上年增長(zhǎng)33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長(zhǎng)32.9%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.5%。12月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5570億元，增長(zhǎng)12.0%。自去年6月份以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資始終保持高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，顯著超過(guò)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用明顯，目前國(guó)家暫時(shí)不會(huì)擔(dān)心調(diào)控樓市對(duì)于經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。但是受嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響，接下來(lái)數(shù)月，開(kāi)發(fā)商的投資熱情將會(huì)繼續(xù)逐步降溫，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅將轉(zhuǎn)入下行軌道，由于市場(chǎng)需求受通脹和本幣升值等影響，開(kāi)發(fā)投資規(guī)模下降空間有限。1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積36.98

23、億平方米，同比增長(zhǎng)28.3%；房屋新開(kāi)工面積13.18億平方米，增長(zhǎng)61.9%；房屋竣工面積4.20億平方米，增長(zhǎng)11.4%，其中，住宅竣工面積3.40億平方米，增長(zhǎng)9.0%。1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3.28億平方米，同比增長(zhǎng)36.2%，土地購(gòu)置費(fèi)8006億元，增長(zhǎng)79.2%。2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積4.10億平方米，比上年增長(zhǎng)28.4%，土地購(gòu)置費(fèi)9992億元，增長(zhǎng)65.9%。10月當(dāng)月，房屋新開(kāi)工面積1.23億平方米，同比增長(zhǎng)51.1%；房屋竣工面積5091萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.2%，其中，住宅竣工面積4091萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.1%；土地購(gòu)置面積

24、3695萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)41.0%，土地購(gòu)置費(fèi)896億元，增長(zhǎng)50.2%。圖：2008年至今全國(guó)房屋新開(kāi)工和施工面積及其增速2、商品房銷售情況需求：1-10月商品房銷售同比增速繼續(xù)小幅反彈1-10月，全國(guó)商品房銷售面積7.24億平方米，同比增長(zhǎng)9.1%，增幅比前三季度提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)6.8%，辦公樓增長(zhǎng)26.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)34.5%。1-10月，商品房銷售額3.70萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.3%，增幅比前三季度提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)12.8%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)52.3%和47.1%。10月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷售面積9278萬(wàn)平方米

25、，同比增長(zhǎng)16.0%，絕對(duì)量比9月份減少1167萬(wàn)平方米，下降11.2%；全國(guó)商品房銷售額5076億元，增長(zhǎng)27.0%，絕對(duì)額比9月份減少423億元，下降7.7%。圖：2008年至今全國(guó)商品房單月銷售面積環(huán)比增速圖：2010年10月全國(guó)各地區(qū)商品房銷售面積環(huán)比變化幅度11月份，全國(guó)商品房銷售面積10113萬(wàn)平方米，較10月份增長(zhǎng)9.0%。9月底出臺(tái)調(diào)控新政后，10月成交量曾環(huán)比下跌11%，而11月即有所反彈，說(shuō)明本輪調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)影響不大，尤其近幾個(gè)月以來(lái)通貨膨脹持續(xù)和人民幣升值導(dǎo)致熱錢持續(xù)涌入，部分投資需求依然青睞房地產(chǎn)，導(dǎo)致成交量并沒(méi)出現(xiàn)快速下跌的局面。隨著傳統(tǒng)淡季的到來(lái)，未來(lái)三四個(gè)月成交量

26、將有所下降，明年二季度才有可能出現(xiàn)持續(xù)反彈。1-11月，全國(guó)商品房銷售面積8.25億平方米，比去年同期增長(zhǎng)9.8%，增幅比1-10月增長(zhǎng)0.7個(gè)百分點(diǎn)，是自8月份以來(lái)連續(xù)第3個(gè)月增長(zhǎng)。雖然今年是調(diào)控年，但房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持較高溫度，沒(méi)有出現(xiàn)2008年那樣大降二成的低迷格局。上海易居預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)成交量將比去年增長(zhǎng)10%左右。2010年，全國(guó)商品房年銷售面積為10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%;商品房銷售額為5.25萬(wàn)億元，增長(zhǎng)18.3%。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況資金來(lái)源：增速持續(xù)放緩，自籌資金占比穩(wěn)步上升，利用外資增速加快1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源56923億元，同比增

27、長(zhǎng)32.0%。其中，國(guó)內(nèi)貸款10443億元，增長(zhǎng)26.3%；利用外資539億元，增長(zhǎng)43.3%；自籌資金21553億元，增長(zhǎng)50.7%；其他資金24387億元，增長(zhǎng)21.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款13950億元，增長(zhǎng)18.7%；個(gè)人按揭貸款7102億元，增長(zhǎng)15.2%。圖：2007年以來(lái)全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)各資金來(lái)源同比增速圖：2009年至今全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源占比 2010年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源72494億元，比上年增長(zhǎng)25.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款12540億元，增長(zhǎng)10.3%；利用外資796億元，增長(zhǎng)66.0%；自籌資金26705億元，增長(zhǎng)48.8%；其他資金32454億元，增長(zhǎng)15.

28、9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長(zhǎng)17.3%；個(gè)人按揭貸款9211億元，增長(zhǎng)7.6%。圖：2002年至今全國(guó)商品房和住宅均價(jià)及其同比增速圖：2007年至今全國(guó)70個(gè)大中城市住宅價(jià)格同比指數(shù)圖：2007年至今全國(guó)70個(gè)大中城市住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù) 二、 海南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于海南國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略后，房地產(chǎn)投資和銷售都在大幅增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)今年銷售面積達(dá)八百萬(wàn)平米（銷售額七百余億元），超過(guò)以往3年之和，漲幅位居全國(guó)第一，銷售價(jià)格在1月份猛漲后，開(kāi)始慢慢回落，到10月份后開(kāi)始小步上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2010年1-9月，海南完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資321.05億元，同比增長(zhǎng)68.4%，同

29、比漲幅繼續(xù)位居全國(guó)第一位；商品住宅完成投資287.49億元，同比增長(zhǎng)65.0%。另外，1-9月，海南商品房銷售面積617.37萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)78.3%，其中，9月，海南完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36.59億元，環(huán)比下降9.7%；商品住宅完成投資31.19億元，環(huán)比下降12.9%；商品房銷售面積46.12萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲26.8%。1-9月，海南商品房銷售額560.32億元，同比增長(zhǎng)169.3%。同比漲幅繼續(xù)位居全國(guó)第一位。其中9月,商品房銷售額39.78億元，環(huán)比下降39.2%。1-8月，海南商品房銷售額520.54億元，同比增長(zhǎng)190.0%。8月,商品房銷售額45.01億元，環(huán)比上漲16.46

30、%。7月,商品房銷售額45.01億元，環(huán)比上漲16.46%。6月,商品房銷售額38.65億元，環(huán)比下降29.18%。5月，商品房銷售額29.92億元，環(huán)比下降67.49%。4月，商品房銷售額92.04億元，環(huán)比上漲114.0%。1-10月海南完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資365.87億元,同比增長(zhǎng)66.6%;商品住宅投資325.71億元，占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的91.1%，比去年同期增長(zhǎng)62.8%。其中：占全部住宅開(kāi)發(fā)投資的45.4%，接近一半，較去年同期的增幅達(dá)80.4%，比整個(gè)住宅開(kāi)發(fā)投資的增幅高了近二十個(gè)百分點(diǎn)，而在去年同期，全省90平米以下住宅開(kāi)發(fā)投資占全部住宅開(kāi)發(fā)投資的比重為33.8%，一年時(shí)間升

31、高近12個(gè)百分點(diǎn)。1-10月全省商品房銷售683.49萬(wàn)平米，增幅達(dá)76.4%，銷售額為609.18億元，增幅159.8%。其中：住宅銷售面積累計(jì)達(dá)671.09萬(wàn)平米，比去年同期增長(zhǎng)77.1%，比投資增速快了14.3個(gè)百分點(diǎn)，而住宅銷售額累計(jì)達(dá)600.93億元，較去年同期的增幅更是高達(dá)1.6倍，超出投資增幅將近一百個(gè)點(diǎn)。銷售額增幅略有下降。1-9月，商品房銷售額560.32億元，同比增長(zhǎng)169.3%，僅9月份受氣候及新政影響，商品房銷售額39.78億元，環(huán)比下降39.2%。1-8月，商品房銷售額520.54億元，同比增長(zhǎng)190.0%。111月海南完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資407.68億元，同比增長(zhǎng)64

32、.0%，同比漲幅在今年繼續(xù)10個(gè)月居全國(guó)第一后退居第二位，僅次于福建。商品房銷售面積740.93萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)70.1%，銷售額652.57億元，同比增長(zhǎng)135.6%。銷售面積和銷售額增長(zhǎng)再次大幅領(lǐng)先全國(guó)。1至11月海南商品住房銷售均價(jià)達(dá)10491元/平方米，同比增長(zhǎng)66.92%。三亞房屋售價(jià)同比漲幅連續(xù)5個(gè)月居全國(guó)第一位，海口居全國(guó)第二位。三、 海口房地產(chǎn)市場(chǎng)分析受海南國(guó)際旅游島建設(shè)大背景的影響，海口房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)1月份有較大漲幅后，2-5月份仍保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)后才大幅回落，6-8月份進(jìn)入銷售低谷，9、10月份開(kāi)始回升，年底正值房地產(chǎn)銷售旺季，銷售市場(chǎng)將會(huì)大幅回升。

33、與銷售量、銷售額相比，銷售價(jià)格在去年底到今年1月份較快上漲外，從2月份開(kāi)始到9月份卻仍在穩(wěn)步上漲，雖漲幅不大，但也沒(méi)多大下降（不像整個(gè)海南省的房?jī)r(jià)在逐月下降）。到了10月份隨著銷售量的快速增長(zhǎng)，銷售價(jià)格也漲幅不小。1、海口房地產(chǎn)整體市場(chǎng)特點(diǎn)歸納1)、房地產(chǎn)市場(chǎng)主要為“島外市場(chǎng)”與國(guó)內(nèi)其他城市商品房開(kāi)發(fā)及銷售的對(duì)象主要針對(duì)本地市場(chǎng)不同，海口的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售的對(duì)象表現(xiàn)在越來(lái)越突出的“島外市場(chǎng)”，絕大多數(shù)的購(gòu)房客戶來(lái)自于島外，而且這種比例將隨著海口房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔次以及國(guó)際化程度的不斷提高而提高。實(shí)際上，海南因?yàn)閾碛懈哔|(zhì)量、稀缺的旅游度假資源，它已經(jīng)成為或正在成為中國(guó)甚至是世界的旅游度假目的地，那些事

34、業(yè)有成、崇尚健康、注重生活品質(zhì)的人士在海口投資置業(yè)作為其“第二居所”、“第三居所”就成為一種必然的選擇。2)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的滯后性經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為任何產(chǎn)業(yè)均存在經(jīng)濟(jì)周期說(shuō)，經(jīng)濟(jì)周期分為增長(zhǎng)期、繁榮期、衰退期、蕭條期四個(gè)必然階段，就房地產(chǎn)業(yè)而言經(jīng)濟(jì)周期同樣存在。由于海口房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的外銷市場(chǎng)，從現(xiàn)階段來(lái)看，他依附于整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期的影響，但海口房地產(chǎn)業(yè)存在滯后性，即它的復(fù)蘇、高漲落后于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)同期發(fā)展水平23年左右的時(shí)間（國(guó)內(nèi)其他城市房地產(chǎn)復(fù)蘇、高漲普遍在1998年，而海口在2009年底國(guó)際旅游島條例頒布后才開(kāi)始全面復(fù)蘇），這是由于海口的房地產(chǎn)業(yè)最有市場(chǎng)潛力的是旅游度

35、假產(chǎn)品，旅游度假物業(yè)不屬于生活必需品，而屬于生活奢侈品，人們只有在經(jīng)濟(jì)非常寬裕的情況下或出于投資保值的目的才會(huì)購(gòu)買此類產(chǎn)品，也就是只有當(dāng)內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)高漲帶來(lái)豐厚收益，而內(nèi)陸投資項(xiàng)目又出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈、風(fēng)險(xiǎn)增加、回報(bào)偏低的情況，海口房地產(chǎn)才開(kāi)始出現(xiàn)復(fù)蘇、高漲的過(guò)程。但海口房地產(chǎn)的衰退期和蕭條期卻基本與國(guó)內(nèi)其他城市保持一致（受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響是一致的），使得海口房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期中增長(zhǎng)期、繁榮期相比國(guó)內(nèi)其他城市來(lái)得更短。為了規(guī)避國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期對(duì)海口房地產(chǎn)業(yè)的影響，最大的努力方向應(yīng)該是加大海口房地產(chǎn)國(guó)際化市場(chǎng)步伐，努力使海口的知名度以及在房地產(chǎn)產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)等方面與國(guó)際接軌，就一定能夠使海口房地產(chǎn)業(yè)較少受

36、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期所帶來(lái)的負(fù)面影響，走向更加健康、理性發(fā)展的軌道。因?yàn)楹Ｄ蟽?yōu)越的旅游度假資源即便放到全世界這個(gè)范圍來(lái)看也是稀缺的，它具備贏得全世界購(gòu)房者的條件，從這個(gè)角度來(lái)看，海南是屬于全人類的。 3)、與旅游業(yè)聯(lián)系緊密、銷售曲線隨季節(jié)呈“U”字型分布通過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的觀察發(fā)現(xiàn)，海口的房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相關(guān)度極高，與海口的旅游存在淡季、旺季一樣，海口的房地產(chǎn)銷售與海口的旅游季節(jié)大致呈現(xiàn)“U”字型分布，即兩頭（年頭年尾）高，中間（年中）低。4)、購(gòu)房客戶來(lái)源“兩區(qū)一都”、“兩極分化”就國(guó)內(nèi)市場(chǎng)而言，通過(guò)購(gòu)房客戶戶籍所在地統(tǒng)計(jì)資料分析，發(fā)現(xiàn)客戶集中來(lái)源于“兩區(qū)一都”，即以長(zhǎng)江三角洲（以上海為龍頭，向江、浙兩省輻

37、射）為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和以東北高寒地區(qū)以及首都北京。說(shuō)明經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)人們對(duì)休閑度假產(chǎn)品的需求就越強(qiáng)烈，氣候差異越大人們對(duì)養(yǎng)老方面的需求就越強(qiáng)烈。同時(shí)，也注意到一些高度污染的省份如山西省，來(lái)海南購(gòu)房的客戶也存在上升勢(shì)頭，說(shuō)明環(huán)境差異越大人們對(duì)健康方面的需求就越強(qiáng)烈。 海口房地產(chǎn)市場(chǎng)“兩極分化”主要表現(xiàn)在，以“休閑度假”為目的的高端市場(chǎng)價(jià)格攀升較快，以“養(yǎng)老”為目的中低端市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度趨穩(wěn)。高端客戶對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力較大，而低端客戶對(duì)房?jī)r(jià)比較敏感。這就要求政府各職能部門根據(jù)資源效益最大化的原則，將擁有最優(yōu)度假資源的用地規(guī)劃為高檔房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，而將不具備旅游度假資源的用地規(guī)劃為中低檔房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。在土

38、地出讓方面尤其有必要對(duì)土地級(jí)別根據(jù)擁有旅游度假資源的優(yōu)劣進(jìn)行調(diào)整，拉大土地級(jí)差地租，充分發(fā)揮土地的利用價(jià)值。5)、典型的“候鳥(niǎo)城市”，已售商品房使用率低，小戶型成為市場(chǎng)主角海口商品房作為島外客戶的“第二居所”、“第三居所”存在使用效率低的問(wèn)題，購(gòu)房客戶一年中除了集中在冬季避寒或選擇在“黃金周”來(lái)海口度假居住以外，絕大部分時(shí)間房間均處于空置狀態(tài)，呈現(xiàn)出典型的“候鳥(niǎo)城市”特征。而這些空置的商品房大部分占有稀缺的海景資源，不僅造成巨大的資源浪費(fèi)，而且因物業(yè)管理費(fèi)收繳困難，造成物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)難以為繼。從需求層面來(lái)看，由于大戶型總價(jià)高，門檻高，且大戶型因租金較高導(dǎo)致出租率低，而小戶型總價(jià)低，門檻低，且

39、小戶型租金較低因而有較好的出租率，從而導(dǎo)致市場(chǎng)上小戶型的房屋銷售受到市場(chǎng)的追捧，大戶型的房屋出現(xiàn)滯銷，為了適應(yīng)海口房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的變化，海口的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及時(shí)做出了調(diào)整，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，戶型結(jié)構(gòu)仍以小戶型為主，那些產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓項(xiàng)目因戶型小而保持較高的銷售率。海口應(yīng)充分利用寶貴的海景資源開(kāi)發(fā)使用率高的休閑度假產(chǎn)品，這不僅包括建設(shè)星級(jí)賓館、酒店，也包括建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓（帶有出租性質(zhì)）以及家庭旅館，滿足各個(gè)層次尤其是自助游、自駕游游客對(duì)度假產(chǎn)品的需求，然后，在完善法律機(jī)制的情況下，適時(shí)引入國(guó)際上風(fēng)行的“分時(shí)度假”模式，使海口的各種旅游資源得到充分的利用，并為物業(yè)擁有

40、者帶來(lái)投資回報(bào)。6)、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓等休閑度假產(chǎn)品漸成雛形 海口作為我國(guó)的熱帶濱海旅游城市，作為全國(guó)人民的“第二、第三居所”，海口房地產(chǎn)業(yè)近期最大的特點(diǎn)就是與旅游業(yè)聯(lián)姻。與國(guó)內(nèi)“第一居所”不同，“第二、第三居所”無(wú)需具備通常意義上的居家功能（比如較大的儲(chǔ)藏空間、較大的封閉式廚房、書(shū)房、傭人房及客人房等），大部分購(gòu)房客戶更看重的是休閑度假的環(huán)境和氛圍，同時(shí)，在空閑時(shí)誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理以及物業(yè)是否能夠帶來(lái)投資回報(bào)。正是因?yàn)榇蟛糠仲?gòu)房客戶因工作繁忙，一年當(dāng)中只能有較少的時(shí)間前來(lái)休閑度假，造成“第二、第三居所”使用率偏低，而資產(chǎn)閑置維護(hù)成本（物業(yè)管理、物業(yè)維護(hù)等費(fèi)用）

41、偏高，使得產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓、共管式公寓等休閑度假產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。產(chǎn)權(quán)酒店實(shí)際上就是房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻的結(jié)果（共管式公寓的開(kāi)發(fā)與普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)異，共管式公寓的經(jīng)營(yíng)與普通酒店公寓相似但更有特色），它很好地解決了“第二、第三居所”存在的各種問(wèn)題，是國(guó)際上所有旅游度假勝地最暢銷的產(chǎn)品之一。目前，在海口產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓等休閑度假產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)方興未艾，成為海口房地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵。7)、海口房?jī)r(jià)、地價(jià)的高低與海的距離的相關(guān)性地處西海岸長(zhǎng)流中心區(qū)距離海口現(xiàn)市區(qū)有10公里的距離，但它卻是目前海口房地產(chǎn)房?jī)r(jià)、地價(jià)最高的地區(qū)，12公里長(zhǎng)的西海岸，連接海口市區(qū)呈“一”字形沿海分布，其房?jī)r(jià)、地價(jià)

42、水平和國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市不同的是，與距離市區(qū)的遠(yuǎn)近關(guān)系不大，而與海的距離相關(guān)。 在海口離市中心近的房?jī)r(jià)、地價(jià)反而更低。究其原因，其實(shí)這就是“第一居所”和“第二居所”、“第三居所”不同的用途需求所致，“第一居所”是人們?nèi)粘９ぷ鳌⑸畹木铀笊舷掳嘟煌ā①?gòu)物、孩子上學(xué)、就醫(yī)等方面方便快捷，通常離城市中心越近越具備這些條件，因此，不難發(fā)現(xiàn)北京、上海這些大城市房?jī)r(jià)、地價(jià)的高低與距離市中心的遠(yuǎn)近成正比的，距離市中心越近房?jī)r(jià)、地價(jià)越高。而對(duì)于“第二居所”、“第三居所”而言，人們看重的是其擁有的旅游度假資源的好壞，如海水、沙灘的質(zhì)量以及私密性程度等，所以就出現(xiàn)了海口房?jī)r(jià)、地價(jià)與市中心距離遠(yuǎn)近無(wú)關(guān)，而與旅游度

43、假資源（大海）的優(yōu)劣息息相關(guān)的現(xiàn)象。8）.房地產(chǎn)呈現(xiàn)強(qiáng)烈的旅游地產(chǎn)特征旅游地產(chǎn)特征:海口房地產(chǎn)業(yè)和旅游的關(guān)系密切，房地產(chǎn)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的旅游地產(chǎn)特點(diǎn)，即靠近大海，充分利用海景資源；受旅游市場(chǎng)的影響強(qiáng)烈，旅游淡季，房產(chǎn)銷售就陷入低谷。單純利用海景資源:海口地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多依托于海景資源，如天一方/萬(wàn)科浪琴灣等，對(duì)海景資源的單一/原始利用方式使海口地產(chǎn)呈現(xiàn)出雷同化的趨勢(shì)。2、海口1-11月份房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析：1）、海口1-11月份各月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)今年1至6月，海口商品房共銷售20309套，224.12萬(wàn)平方米，其中1月份銷售3510套，銷售總面積為41.18萬(wàn)平方米，環(huán)比2009年12月提

44、升19.02%，第一季度銷售8388套，面積總計(jì)100.27萬(wàn)，日均93.2套。“國(guó)十條”新政出臺(tái)后，從4月底起全市商品房銷量出現(xiàn)大幅下滑，5月僅銷售31192.22，只成交271套。6月略有好轉(zhuǎn)，也不過(guò)成交350套，比5月多出了79套，成交38003.93。從每日成交量來(lái)看，5月份的日均成交量不足10套，6月份則為11.7套。7 月海口市商品房供應(yīng)量 5.97 萬(wàn)平方米，同比下降5.17%，環(huán)比上漲 17.36%。7 月海口市商品房成交量 3.54 萬(wàn)平方米，同比下降 86.04%，環(huán)比上升 11.74%，成交價(jià)格 7837 元/平方米，同比上漲53.66%,環(huán)比上升20.55%。7 月海口

45、市商品住宅供應(yīng)量 5.13 萬(wàn)平方米，同比下降 10.00%，環(huán)比上升 17.44%；商品住宅成交量 3.49 萬(wàn)平方米，同比下降 84.90%，環(huán)比上升16.47%。8月商品住宅供應(yīng)量為21.1。萬(wàn)平方米，環(huán)比上升287.61%，同比下降18.91%；商品住宅成交量有所回升，成交量4萬(wàn)平方米，環(huán)比上升14.77%，同比下降81.21%。9月海口商品房成交646套，環(huán)比增長(zhǎng)41.04%，成交量5.58萬(wàn)平方米，同比下降78.79%，環(huán)比上漲36.1%；9月成交均價(jià)為8142.62元/，環(huán)比增長(zhǎng)12.38%。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，10月海口商品房成交945套，環(huán)比增長(zhǎng)46.28%；成交面積9

46、.9萬(wàn)，上漲35.6%，10月的成交均價(jià)為9496.75元/，環(huán)比增長(zhǎng)16.63%。成交均價(jià)方面，10月9日雖然只有20套商品房成交，成交均價(jià)卻高達(dá)16866.69元/，此外，18日的成交均價(jià)也高達(dá)16288.45元/。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，10月里就有7天的成交均價(jià)破10000元/。11月份海口商品房成交777套，環(huán)比下降17.78%，成交面積106585.93，環(huán)比上漲7.66%，成交額10.06億元，成交價(jià)格9438.39元元/，與上月持平。國(guó)家二次調(diào)控、海口限購(gòu)等政策滿月，海口房?jī)r(jià)并沒(méi)有受到太大的影響，依然保持著平穩(wěn)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。雖成交量在調(diào)控政策的影響下有較大的降幅，但成交均價(jià)、成交面積、成交金

47、額都有所增長(zhǎng)。1-11月份海口商品房成交量約260.15萬(wàn)平方米，全年預(yù)計(jì)270-280萬(wàn)平方米，加上350多萬(wàn)平方米的商品房存量市場(chǎng)和12月份新推出的樓盤，估計(jì)年市場(chǎng)供應(yīng)量在1000萬(wàn)平方米，市場(chǎng)銷售壓力仍然很大，開(kāi)發(fā)商為了盡快回籠資金，年終償還貸款，需打折降價(jià)銷售，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買者觀望的市場(chǎng)相持狀況，不久會(huì)打破，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之有一定的降幅。 海口 HYPERLINK /Details/House_SupplyAndTrade.aspx t _blank 整體住宅供求市場(chǎng)情況月份供應(yīng)面積成交面積成交環(huán)比10/11263,23175,209-17.64%10/1031,67091,31677.13

48、%10/09293,99351,55328.74%10/08198,83840,04514.77%10/0751,29934,89216.47%10/0643,68029,958-62.42%2）、海口商品房市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)分析：海口市1年以來(lái)的商品房供求趨勢(shì)：海口市1年以來(lái)商品房銷售量?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)3）、海口商品住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)：4）、海口商品住宅市場(chǎng)存量分析截止10月份，目前海口商品住宅共有23501套的存量房，總面積324.17萬(wàn)平方米。但本月市場(chǎng)消耗量825套，相對(duì)巨大的市場(chǎng)庫(kù)存壓力，月消化825套的去化力顯得微不足道。市場(chǎng)銷售壓力非常大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。海口新樓盤供求數(shù)據(jù)： 海口9月份最新開(kāi)盤項(xiàng)

49、目報(bào)價(jià)和面積區(qū)域項(xiàng)目報(bào)價(jià)面積瓊山 HYPERLINK /HouseDetails.aspx?HouseID=&Caption=%e4%b8%ad%e6%99%af%e8%8a%b1%e5%9b%ad&CityCaption=%e6%b5%b7%e5%8f%a3 o 中景花園 t _blank 中景花園6,98045,888秀英 HYPERLINK /HouseDetails.aspx?HouseID=&Caption=%e4%b8%9c%e6%9e%97%e5%b0%8f%e5%8c%ba&CityCaption=%e6%b5%b7%e5%8f%a3 o 東林小區(qū) t _blank 東林小區(qū)6

50、,47722,693秀英 HYPERLINK /HouseDetails.aspx?HouseID=&Caption=%e7%a6%8f%e9%9a%86%e5%b9%bf%e5%9c%ba%e4%b8%89%e6%9c%9f&CityCaption=%e6%b5%b7%e5%8f%a3 o 福隆廣場(chǎng)三期 t _blank 福隆廣場(chǎng)三期12,78837,932秀英 HYPERLINK /HouseDetails.aspx?HouseID=&Caption=%e7%be%8e%e8%a7%86%c2%b7%e5%8d%97%e8%8d%89%e5%9d%aa&CityCaption=%e6%b5

51、%b7%e5%8f%a3 o 美視南草坪 t _blank 美視南草坪30,00020,467瓊山 HYPERLINK /HouseDetails.aspx?HouseID=&Caption=%e7%be%8e%e6%b9%96%e7%be%8e%e8%88%8d&CityCaption=%e6%b5%b7%e5%8f%a3 o 美湖美舍 t _blank 美湖美舍8,50019,448瓊山 HYPERLINK /HouseDetails.aspx?HouseID=&Caption=%e5%8d%97%e5%9b%bd%c2%b7%e5%a8%81%e5%b0%bc%e6%96%af%e5%9

52、f%8e&CityCaption=%e6%b5%b7%e5%8f%a3 o 南國(guó)威尼斯城 t _blank 南國(guó)威尼斯城4,818776,703美蘭 HYPERLINK /HouseDetails.aspx?HouseID=&Caption=%e8%93%9d%e6%b0%b4%e6%b9%be%e4%ba%8c%e6%9c%9f&CityCaption=%e6%b5%b7%e5%8f%a3 o 藍(lán)水灣二期 t _blank 藍(lán)水灣二期10,90083,559海口各區(qū)域房型供求分析 5）、海口商品住宅成交市場(chǎng)分析： 從去年10月份開(kāi)始布局，銷售量逐步上漲，到今年1月份國(guó)際旅游島政策落地后上漲到

53、最大量，后到4月份穩(wěn)步增長(zhǎng)，5月份調(diào)控政策后開(kāi)始大幅下降，10月份才開(kāi)始止跌回升，年底到明年初進(jìn)入海南旅游及房地產(chǎn)銷售旺季，銷售量可望回升一定高潮。 6）、海口各分區(qū)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：秀英區(qū)，尤其是西海岸板塊，一直是海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域和熱銷板塊，供應(yīng)量和銷售量一直處于第一位，比其他區(qū)域要高3-10多倍。熱點(diǎn)板塊分析：西海岸板塊一一直以來(lái)都是海口熱點(diǎn)區(qū)域，而未來(lái)也是供應(yīng)量集中區(qū)域。目前板塊內(nèi)產(chǎn)品主要以別墅、海景公寓為主，產(chǎn)品價(jià)格也遠(yuǎn)高于其它區(qū)域，別墅價(jià)格在 20000 /元平方米以上，公寓價(jià)格10000 /元平方米以上，客戶群體也鎖定為島外購(gòu)房人群，其周邊配套相對(duì)匱乏，但景觀資源相對(duì)豐

54、富，環(huán)境宜人。隨著市政府西移，該區(qū)域未來(lái)5-10年都將成為市重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，潛力巨大。到10月濱江板塊躍居海口商品住宅板塊成交榜首，西海岸板塊排名次之。 近兩年，濱江板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度飛快上漲，隨著政府市政措施的的不斷完善，濱江板塊開(kāi)始吸引更多置業(yè)者的關(guān)注。目前板板塊內(nèi)產(chǎn)品主主要以小高層、高層普通公寓為主，產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)合理，也遠(yuǎn)低于其它區(qū)域，客戶群體主要為在海南長(zhǎng)期工作的新海南人及部分島內(nèi)剛需客戶， 周邊配套尚不成熟，但南渡江景觀資源相對(duì)豐富，環(huán)境宜人。濱江板塊依托南渡江美景及價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)開(kāi)始受到島外客戶的的熱捧。7）、海口商品住宅主要樓盤成交量分析：海口市10月份商品住宅成交量前十名排行榜海口

55、市11月份商品住宅成交量排行榜排名項(xiàng)目名稱成交面積成交套數(shù) HYPERLINK /HouseDetails.aspx?HouseID=&Caption=%e7%8e%b0%e4%bb%a3%e8%8a%b1%e5%9b%ad%e4%b8%89%e6%9c%9f&CityCaption=%e6%b5%b7%e5%8f%a3 t _blank 現(xiàn)代花園三期11,86193 HYPERLINK /HouseDetails.aspx?HouseID=&Caption=%e6%b5%b7%e9%98%94%e5%a4%a9%e7%a9%ba%c2%b7%e5%9b%bd%e7%91%9e%e5%9f%8

56、e%e4%b8%80%e6%9c%9f&CityCaption=%e6%b5%b7%e5%8f%a3 t _blank 海闊天空國(guó)瑞城一期5,57145 HYPERLINK /HouseDetails.aspx?HouseID=&Caption=%e5%ae%9d%e6%ba%90%e8%8a%b1%e5%9b%ad%e4%b8%80%e6%9c%9f&CityCaption=%e6%b5%b7%e5%8f%a3 t _blank 寶源花園一期3,89142 HYPERLINK /HouseDetails.aspx?HouseID=&Caption=%e9%be%99%e6%b4%8b%e5%

57、85%ac%e5%af%93&CityCaption=%e6%b5%b7%e5%8f%a3 t _blank 龍洋公寓3,82740 HYPERLINK /HouseDetails.aspx?HouseID=&Caption=%e6%b3%b0%e8%be%be%c2%b7%e5%a4%a9%e6%b5%b7%e5%9b%bd%e9%99%85&CityCaption=%e6%b5%b7%e5%8f%a3 t _blank 泰達(dá)天海國(guó)際2,96518 HYPERLINK /HouseDetails.aspx?HouseID=&Caption=%e7%bb%bf%e8%89%b2%e4%bd%b

58、3%e5%9b%ad%c2%b7%e6%b1%9f%e7%95%94%e4%ba%ba%e5%ae%b6&CityCaption=%e6%b5%b7%e5%8f%a3 t _blank 綠色佳園江畔人家2,51125美蘭銷售排行榜 排名 項(xiàng)目名稱 成交套數(shù)(套) 成交面積() 成交金額(萬(wàn)元) 龍洋公寓 HYPERLINK /data/topdata/housetop_hk.htm l # o 龍洋公寓 t _blank 龍洋公寓 40 3230 1940 HYPERLINK /house/5010863018.htm o 海闊天空國(guó)瑞城 t _blank 海闊天空 24 2010 2520

59、HYPERLINK /house/5010322266.htm o 藍(lán)水灣 t _blank 藍(lán)水灣 22 1920 1610 HYPERLINK /house/5010908090.htm o 海岸郁金香花園 t _blank 海岸郁金香花園 18 1600 1730 HYPERLINK /house/5010863458.htm o 田德海泉灣 t _blank 田德海泉灣 16 2550 3010 秀英銷售排行榜 排名 項(xiàng)目名稱 成交套數(shù)(套) 成交面積() 成交金額(萬(wàn)元) 寶源花園 42 3340 2330 富力盈溪谷20 2000 2200 泰達(dá)天海國(guó)際18 2590 4650 東

60、山湖畔 15 860 700 紫園13 1140 1860 龍華銷售排行榜 排名項(xiàng)目名稱 成交套數(shù)(套) 成交面積() 成交金額(萬(wàn)元) 1現(xiàn)代花園 HYPERLINK /house/5010308426.htm o 現(xiàn)代花園 t _blank 94 9710 8930 2碧湖灣 16 1700 1870 3世貿(mào)蘭庭 HYPERLINK /house/5010893264.htm o 世貿(mào)蘭庭 t _blank 14 440 570 4金山廣場(chǎng) HYPERLINK /house/5010172342.htm o 金山廣場(chǎng) t _blank 13 870 700 5宜家廣場(chǎng) HYPERLINK