1、 北京新發地項目定價分析報告項目地塊描述項目地塊位置以及基本資料項目規劃：總規劃用地面積10.24萬平米，規劃建設面積16.46萬平米。其中住宅建筑面積11.37萬平米；公建建筑面積5.1萬平米。用地北側為100米寬的南四環路，西側為50米寬的黃陳路，用地南側為100米城市綠化帶。項目地塊周邊環境項目地塊北部是新發地地區最大綜合性批發市場，與本案直線距離在2公里左右；東側是一些零散的蔬菜批發和水果批發集散地；西側是一些待拆除的平房民宅；南側是京良公路主干道。1.2.1項目地塊交通環境地塊五至：西至黃陳路（40米），北至南四環路（3公里）；南至京良路（100米）五環路（3公里），東至京開高速公路

2、（1公里）。從市區出發到本項目最為便利的交通路線則是從四環路馬家樓橋向南走京開高速到京良路向西，或從豐臺南路到右安路口向南都可到黃陳路。現距離項目周邊暫無公交車，而最近的公交車站則在豐臺南路，離本項目約有1公里左右處。 1.2.3 項目地塊周邊商業配套距項目2公里的北側是新發地大型綜合批發市場，向西南2公里則是一個小白羊超市，向南是大興區市中心的商業配套如華堂商場（位于那爾水晶城）以及中小型超市等。1.2.4 項目地塊周邊生活配套項目周邊生活配套非常缺乏；項目北面新發地批發市場周圍有兩所小學：新發地小學和豐臺小學；項目南面一直到大興區市中心配套相對完善，學校、醫院、郵局等生活配套較集中。二項目

3、SWOT分析優勢：交通的便利度項目規模較小，便于整體操作（組團購買，無需大面積推廣）隸屬南城市政規劃重點開發地區，項目增值潛力大在周邊部分成形的社區和項目的帶動下，該區域基礎配套趨于完善劣勢：項目地塊周邊環境較差項目周邊商業和生活配套不完善項目地塊處于北京市的西南部，對購房者區域抗性大規劃中有回遷戶，影響項目整體品質威脅點：周邊低價項目較多，對本案的高價定位構成壓力周邊土地供應量較大，未來區域市場競爭相對激烈機會點：在市政規劃總體方向引導下，項目周邊各種配套設施將逐步完善周邊購房消費者的購買力較強，以批發市場的私營個體業主為主流群體項目輻射區域的購買力較強（西客站公主墳商圈，金融街商圈以及豐臺

4、中關村科技園的購房消費者）北京市整體規劃向南傾斜三項目價格分析2.1分析方法說明這部分主要針對本案所在區域市場作出較清晰的分析和描述，對區域市場的供給結構，供應量作必要的分析闡述，然后針對于區域樣本特點進行市場分析.我們把所選樣本的各個組成部分進行分析，目的在于通過分析發現供給產品在每一部分所具有的優勢與不足，旨在發現區域市場在供給上的共同點，顯現出本案在區域市場中的檔次、優勢及不足，最終為項目定價提供依據。2.2數據量化 數學模型說明:為準確地反映各項目的綜合品質，以及產品的性價比，我們采用了層次分析法，為區域市場建立數學模型，對調研項目的綜合品質進行量化，以便深入地進行市場分析。經過分析論

5、證確定了決定本區域市場住宅綜合品質的5個要素（相互獨立的），用層次分析法（AHP）確定其權重，然后再運用德爾菲法對分析樣本項目的5項要素評定打分，最終得出各項目的綜合品質指標。各要素權重及其獨立性說明如下：要素獨立性說明權重位置交通項目所處的位置、交通條件等20%外部因素項目周遍的人文環境、周遍配套等10%規劃設計規劃、建筑設計、園林景觀、以及樓宇硬件配套設施等35%小區配套內部的會所、體育休閑、教育及其他市政生活配套等25%物業配套物業管理商的知名度與物業服務的水平10%樣本項目綜合品質指標項目名稱位置交通外部因素規劃設計小區配套物業管理綜合品質順馳領海679.6897.92星河城8.587

6、88.27.94銀地家園758.66.57.66.94天倫錦城757676.4那爾水晶城6.5757.576.6本案757897.2整體情況區域項目價格情況項目名稱物業地址價格綜合品質順馳領海大興黃村興業大街59007.92星河城豐臺玉泉營環道東側60007.94銀地家園豐臺南四環外1公里41806.94天倫錦城豐臺南四環以南花香新發地40206.4那爾水晶城大興康莊路10號39006.6平均48007.16從上表可以計算出：整體加權平均價約4800元/平方米，其中：項目地塊周邊樓盤(藍色色塊標注部分)加權平均價4100元/平方米。不難看出，項目地塊周邊樓盤價格是相對較低的，低于整體均價15。

7、原因分析：位于南四五環，相對距離較遠，出入該地區都不太方便周邊人文環境和自然條件都相對較差（集中很多批發市場，人車煩雜）小區配套還有待改善基于周邊流動人口大的特點，物業管理水平需要進一步改良2.3價格定位2.3.1現有情況定價由2.2數據量化中各個圖表顯示的相關資料表明，在項目地塊周邊區域內，基本上都遵循項目綜合品質與價格成正比的原則，且項目綜合品質與價格的相關性非常強。因此，本案將利用綜合品質來定價。根據前面的分析結果表明，調研項目整體加權平均價為4800元/平米 調研項目整體平均綜合品質為7.16 本案的綜合品質為7.2所以，僅僅根據項目地塊現有狀況，得出本案目前情況價格定位是4827元/

8、平米。2.3.2未來周邊環境的改善 目前本案地塊周邊沒有成形的居住型商品房社區，只有零散分布的平房和民宅，以及露天的各類批發市場。然而，該地塊所在區域臨近中軸路和高速公路，如此優越的交通位置完全具備城建大型居住小區的條件。因此，我們不難預測在未來兩三年內，周邊必定有很多的純居住項目在該區域拔地而起。即時，該區域的各種商業和生活配套都將趨于完善，以滿足周邊常住人口的需求。2.3.3最終定價結合上面的因素，本案初步定價為5200元/平方米。綜合市場研究及以上各種因素，本案的價格區間應在50005500元/平方米之間，且不宜低于5000元/平方米，實際價格根據銷售情況再做調整。四項目定位3.1項目定

9、位總則高檔的產品，中高檔次的價位，多種功能細劃的高舒適度戶型，突出綠色生態的水系景觀，以及完善的社區商業和生活配套。定位原因：區別于周邊的項目，走差異化道路，是托離市場的定價的首要條件價位脫離市場且高于市場同期水平，同時又要被市場接納和追捧，就要求產品自身優勢突出：區域內購房群體以居住為主要目的，因而戶型的舒適度對其消費者至關重要；項目所在區域生態環境相對較差，因此營造小區內景觀，提高居住者生活品質，成為不可忽略的重要環節；項目所在區域周邊商業和生活配套不完善，且分布零亂，故將必須的商業和生活配套設施集中在小區周邊，為居住者提供完善便捷的服務自然成為項目的又一大買點。3.2市場形象定位 “三高一低”指高檔次，高品質，高性價比，低密度的景觀住宅。3.3客戶定位 3.3.1目標客群定位條件 能接受差異化產品 有車一族 收入水平相對較高 關注生活品質 具有較高審美情趣 喜歡新鮮事物，且有個人見解 消費品質度高 家庭責任感強，關懷家人 希望無壓力溝通，對生活私密性要求高 3.3.2 目標客群年齡及收入定位 2528歲 家庭年收入不低于8萬元 2932歲 家庭年收入在20萬元以上 33歲以上 家庭年收入不低于25萬元 3.3.3 目標客群問卷調研觀點描述 A關注