1、26 七月 2022房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)培訓(xùn)第一部分 幾句話閑聊投資1、投資是藝術(shù)，不是算術(shù)。2、用產(chǎn)品投資，不用錢投資。3、投資是從買進(jìn)到賣出的全過程，不是單純買進(jìn)。4、投資是企業(yè)不斷發(fā)展壯大的發(fā)動機(jī)。5、投資具有超前性公司明天的業(yè)績?nèi)Q于今天的投資。6、投資的最大風(fēng)險(xiǎn)來自于信息的缺失。7、不投資，就等死。幾句話閑聊投資第二部分 房地產(chǎn)投資的基本業(yè)務(wù)流程投資職責(zé)獲取新項(xiàng)目原則/規(guī)范/方法（平衡投資需求、規(guī)范業(yè)務(wù)過程）投資紀(jì)律投委會決策規(guī)則業(yè)務(wù)規(guī)范指引流程（從獲取項(xiàng)目信息到項(xiàng)目啟動）項(xiàng)目基礎(chǔ)分析項(xiàng)目投資評估投委會決策項(xiàng)目啟動虛擬團(tuán)隊(duì)1+4+X項(xiàng)目投資負(fù)責(zé)人+研發(fā)、營銷、成本、財(cái)務(wù)+支持團(tuán)隊(duì)階段性成果

2、（對接項(xiàng)目啟動會）1.項(xiàng)目投資建議書(PPT)2.項(xiàng)目定位報(bào)告(市場、產(chǎn)品定位)3.項(xiàng)目預(yù)案4.目標(biāo)成本(土地版)5.投資測算模型/6.項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃流 程投資體系- 業(yè)務(wù)流程要素一: 流程信息化管理目的：規(guī)范、查詢、統(tǒng)計(jì)、項(xiàng)目成果要點(diǎn)： 放棄項(xiàng)目信息歸檔，回顧與查詢 跟進(jìn)項(xiàng)目確定土地屬性要點(diǎn) 獲取項(xiàng)目形成階段性成果 未獲取項(xiàng)目跟蹤對手開盤、銷售情況 要素二 流程要素一: 流程-投資發(fā)展部決策流程管理原則：全過程管理：對投資發(fā)展部新項(xiàng)目從信息獲取、論證、上會決策簽約和后續(xù)交接工作的全過程進(jìn)行管理。多專業(yè)配合：投資拓展人員需要整合營銷、研發(fā)、工程、財(cái)務(wù)、成本等專業(yè)資源共同完成投資決策工作。項(xiàng)目前期

3、負(fù)責(zé)人：投資發(fā)展經(jīng)理作為土地拓展階段的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人角色，牽頭項(xiàng)目的流程、專業(yè)協(xié)調(diào)、項(xiàng)目獲取和項(xiàng)目交接。確保從投資拓展到項(xiàng)目啟動的順利過渡：投資決策報(bào)告中各專業(yè)模塊的工作成果須具備延續(xù)性，現(xiàn)金流項(xiàng)目的投資決策報(bào)告須具備操作性，并且對主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和主要運(yùn)營節(jié)點(diǎn)進(jìn)行承諾。土地基礎(chǔ)分析項(xiàng)目評估投委會決策項(xiàng)目啟動新項(xiàng)目投資決策管理辦法要素一: 流程放棄項(xiàng)目跟進(jìn)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目獲取項(xiàng)目項(xiàng)目狀態(tài)關(guān)鍵信息附件紙質(zhì)文檔項(xiàng)目基本信息表電子文檔運(yùn)營體系階段性成果要素一: 流程原則、規(guī)范、方法公司應(yīng)根據(jù)戰(zhàn)略需要確立投資原則目的：強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略導(dǎo)向，明確拿地原則，推動戰(zhàn)略型發(fā)展而不是機(jī)會型發(fā)展。幾個維度：1、項(xiàng)目是否匹配公司產(chǎn)品線

4、？2、項(xiàng)目是否匹配公司區(qū)域布局？3、公司是否有最低盈利要求？4、什么條件下進(jìn)入新城市？5、公司投資規(guī)模如何確定？6、公司資金風(fēng)險(xiǎn)如何控制？要素二 :紀(jì)律、規(guī)范、方法集團(tuán)應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算確立投資規(guī)劃（財(cái)務(wù)部）目的：規(guī)劃指導(dǎo)投資，強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略導(dǎo)向幾個維度：1、公司發(fā)展目標(biāo)及規(guī)劃（銷售額、增長率等）2、全集團(tuán)財(cái)務(wù)預(yù)算規(guī)劃3、全集團(tuán)銷售規(guī)劃4、全集團(tuán)建安支出規(guī)劃5、全集團(tuán)投資規(guī)劃6、各地區(qū)投資規(guī)劃要素二 :紀(jì)律、規(guī)范、方法建立集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化預(yù)算模版投委會決策目的：明確投委會成員、職責(zé)和決策規(guī)則，規(guī)范上會流程要點(diǎn)：上會成果及流程要求標(biāo)準(zhǔn)化的成果文件范本針對收購類項(xiàng)目，進(jìn)行上會特殊規(guī)范要求列示收購項(xiàng)目的關(guān)鍵信息點(diǎn)清

5、晰表述收購模式風(fēng)險(xiǎn)揭示與控制法務(wù)盡職調(diào)查的成果要素二 :紀(jì)律、規(guī)范、方法上會申請?zhí)峤徊牧贤顿Y初審?fù)段瘯Q策準(zhǔn)許投資動作市場定位報(bào)告（營策）目的確立項(xiàng)目產(chǎn)品線和項(xiàng)目定位加強(qiáng)預(yù)案設(shè)計(jì)和后期營銷的目標(biāo)性；提供市場價(jià)格供投資虛擬團(tuán)隊(duì)參考。要素：產(chǎn)品定位客戶素描產(chǎn)品屬性競爭分析價(jià)格分析建立市場定位報(bào)告模版要素二 :紀(jì)律、規(guī)范、方法項(xiàng)目投資預(yù)案深度要求（設(shè)計(jì)部）目的：明確預(yù)案流程、分工與職責(zé)、深度要求、成果管理要點(diǎn)： 3次預(yù)案研討會 2-3個預(yù)案方案綜合比較 1套價(jià)值最大化的預(yù)案指標(biāo)建立標(biāo)準(zhǔn)化預(yù)投資階段項(xiàng)目案深度指引要素二 :紀(jì)律、規(guī)范、方法項(xiàng)目投資報(bào)告（投資部）目的：項(xiàng)目情況綜述、揭示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、整合項(xiàng)目

6、資源。風(fēng)險(xiǎn)揭示要點(diǎn)：地塊周邊潛在風(fēng)險(xiǎn)評估地塊內(nèi)潛在風(fēng)險(xiǎn)評估規(guī)劃問題風(fēng)險(xiǎn)評估市政配套風(fēng)險(xiǎn)評估要素二 :紀(jì)律、規(guī)范、方法建立標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目投資報(bào)告項(xiàng)目投資測算模型（投資部+財(cái)務(wù)部）：項(xiàng)目開發(fā)數(shù)據(jù)（設(shè)計(jì)部）項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)（成本部）項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本項(xiàng)目綜合收益情況項(xiàng)目稅務(wù)籌劃（財(cái)務(wù)部）項(xiàng)目投資測算模型要素二 :紀(jì)律、規(guī)范、方法項(xiàng)目成本測算模型（成本部）：項(xiàng)目開發(fā)數(shù)據(jù)和基本配置（設(shè)計(jì)部）項(xiàng)目建造成本數(shù)據(jù)項(xiàng)目地下成本優(yōu)化測算項(xiàng)目其他重要成本指標(biāo)項(xiàng)目成本測算模型要素二 :紀(jì)律、規(guī)范、方法項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃（計(jì)審部）目的：為投資拓展階段制定項(xiàng)目計(jì)劃提供指導(dǎo)要點(diǎn)：一級計(jì)劃節(jié)點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間要求1.拿地時(shí)間2.開工時(shí)間3.亮相時(shí)間4

7、.項(xiàng)目首次開盤5.現(xiàn)金流平衡6.竣工備案7.交房標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃模版（計(jì)審）要素二 :紀(jì)律、規(guī)范、方法公司并購與股權(quán)收購（法務(wù)部+投資部）目的：梳理公司并購的核心路徑和模式要點(diǎn)：并購的基本模式并購的業(yè)務(wù)流程并購風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及對策外資房地產(chǎn)的并購策略風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查的要素項(xiàng)目式公司并購指引盡職調(diào)查指引并購業(yè)務(wù)流程了解項(xiàng)目基本素質(zhì)初步測算確定意向法務(wù)初評目標(biāo)土地對價(jià)股權(quán)對價(jià)計(jì)價(jià)資產(chǎn)債權(quán)剝離目標(biāo)股權(quán)架構(gòu)股權(quán)交割進(jìn)度對價(jià)支付進(jìn)度盡職調(diào)查約定盡職調(diào)查投資測算項(xiàng)目預(yù)案基本信息核實(shí)初步調(diào)查委托專業(yè)機(jī)構(gòu)（法律、審計(jì)評估）持續(xù)談判確定合同法律意見書審計(jì)報(bào)告評估報(bào)告框架合同意向書對價(jià)修正先決條件修正股權(quán)架構(gòu)修正進(jìn)度修正風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償約定正式

8、合同投資模型終止協(xié)議執(zhí)行投委會初審?fù)段瘯K審宗地權(quán)屬規(guī)劃資料投資模型投資建議書（包含先決條件）補(bǔ)充協(xié)議法律文書滿足投委會要求要素二 :紀(jì)律、規(guī)范、方法投資團(tuán) 隊(duì)要求財(cái)務(wù)視角管理視角市場視角決策流程階段性成果投資紀(jì)律信息管理投委會規(guī)則投資測算模型成本計(jì)劃方案深度要求并購與風(fēng)險(xiǎn)客戶素描啟動會運(yùn)營體系產(chǎn)品描述競爭策略土地風(fēng)險(xiǎn)評估項(xiàng)目投資負(fù)責(zé)人的全視角 - 投資階段各維度關(guān)系圖解要素三: 團(tuán)隊(duì)投資項(xiàng)目虛擬團(tuán)隊(duì) - 項(xiàng)目投資負(fù)責(zé)人牽頭投資發(fā)展經(jīng)理：作為土地拓展階段的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人角色，牽頭項(xiàng)目的流程、專業(yè)協(xié)調(diào)、項(xiàng)目獲取，并實(shí)現(xiàn)與后續(xù)的運(yùn)營負(fù)責(zé)人的項(xiàng)目交接。對投資發(fā)展經(jīng)理要求：機(jī)會發(fā)展能力：建立渠道、獲取信息

9、的效率和質(zhì)量項(xiàng)目預(yù)判能力：找到項(xiàng)目要素與公司策略的匹配點(diǎn)資源整合能力：統(tǒng)籌虛擬團(tuán)隊(duì)，達(dá)成項(xiàng)目管理的效果虛擬團(tuán)隊(duì)職能分工：項(xiàng)目投資負(fù)責(zé)人：牽頭、組織和協(xié)調(diào)虛擬團(tuán)隊(duì)資源，并對項(xiàng)目投資操作和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)。項(xiàng)目營銷經(jīng)理：對項(xiàng)目投資方案中項(xiàng)目定位、價(jià)格定位、銷售計(jì)劃負(fù)責(zé)。項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理：對項(xiàng)目投資方案中的產(chǎn)品預(yù)案、產(chǎn)品指標(biāo)負(fù)責(zé)。項(xiàng)目成本經(jīng)理：對項(xiàng)目投資方案中的目標(biāo)成本負(fù)責(zé)。項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理：對項(xiàng)目投資測算中的財(cái)務(wù)部分負(fù)責(zé)。項(xiàng)目計(jì)審經(jīng)理：對項(xiàng)目投資方案中的計(jì)劃工期部分負(fù)責(zé)。其他成員：法務(wù)、商業(yè)等方面，視項(xiàng)目實(shí)際情況由項(xiàng)目投資負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)。要素三: 團(tuán)隊(duì)階段性成果要求階段性成果目的：明確投資拓展階段必要的工作階段和及對應(yīng)工作深度要求，預(yù)設(shè)成功標(biāo)尺，與項(xiàng)目啟動對接要點(diǎn)：6個成果與啟動階段對接：項(xiàng)目投資建議書（PPT）項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目預(yù)案目標(biāo)成本（土地版）投資測算模型（土地版）項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃4個成功標(biāo)尺預(yù)設(shè)：土地投資回報(bào)率、項(xiàng)目總投利潤率、項(xiàng)目總貨值、開工開盤時(shí)間要素四: 階段性成果土地拓展階段啟動階段責(zé)任人階段性成果與啟動階段對接 項(xiàng)目投資建議書（PPT）、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案、 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目定位報(bào)告 市場定位（啟動版）； 售樓處、樣板房選址、定位、修建及開放計(jì)劃營銷經(jīng)理項(xiàng)目預(yù)案 產(chǎn)品定位