1、富城投資振興路工程營銷謀劃報告工程分析工程印象工程位置工程地塊目的 總用地面積：4882.5 建筑面積：33000 商業面積3500 住宅面積29500 容積率：6.75 覆蓋率：40% 車位數：150 工程四至 東南西北工程街區商業概略物業類型街鋪：工業區廠房、舊住宅樓一層改造； 商場：商業大廈裙樓。物業形狀街鋪面寬4-5米、進深3-8米，層高4米。 大多有展現櫥窗，商業氣氛好。運營規模小型居多；萬佳百貨規模較大。運營情況好。出租率高，無停業或轉租。街區價值分析街區商業氣氛濃，內街商業得益、前景利好。業態豐富構成行業共榮，較具規模的商業業態集中，特征商圈逐漸構成，本工程商業開展條件成熟。商業

2、聯動住宅銷售、投資前景增大 。工程SWOT分析優勢S地段優勢：成熟便利大區域，配套及交通資源豐富， 擁有優越的商務、生活環境。規模優勢：體量小、易消化。一期開發無后續工程干擾。地塊優勢：地塊方正，商業和住宅易于規劃規劃。景觀優勢：東南向中高層戶型有荔枝公園景觀。商業優勢：四面臨片區次干道，商業價值提升前景好。 優勢W周邊舊廠房陳舊，較為雜亂擁堵，影響低層采光及景觀。次干道交通擁堵，車流不暢，有噪音影響。地塊占地面積小，戶型規劃擁堵降低產品質量。時機O開展前景：華強北商圈和工業區改造，區域籠統和 價值提升，價錢有提升空間。客戶資源：緊鄰華強北旺區和園嶺、通心嶺老生活區， 投資客和原住民購買潛力大

3、。市場競爭：與片區新物業情況迥異，逃避區域競爭。要挾T深圳整體市場供應量放大構成壓力。區域其他工程將分流客戶。工程開展戰略片區商務、生活環境成熟，本工程宜打呵斥“小而精功能多元化物業。極大吸引區域小型商務和居住客戶。規模小、體量少，明晰定位以求快進快出。 樹立品牌、爭做片區物業新貴。 住宅定位定位原那么圖示參考 區域物業開展現狀針對 本工程地塊特征本工程價值最大化物業定位華強北新復合型效力式公寓定位分解華強北新復合型效力式公寓技術復合效力復合住家效力酒店效力商務效力住宅功能商業功能商務功能投資功能功能復合產品創新商用居住投資價值導入效力理念導入提高工程品牌發明工程的增值效力快速實現住宅銷售添加

4、商業售賣的品牌籌碼住宅客戶定位客戶類型劃分投資型；商務置業型；自住型。投資型客戶 本區域小私營企業主、高級白領人士； 其他片區的投資客含港客。特征： 30歲以上； 多次置業閱歷； 付款方式多樣； 看中物業投資價值； 對朝向、樓層關注少，對價錢較敏感，希望付款方式輕松靈敏； 希望物業有根本裝修。商務置業型客戶 片區商務人士； 生長型小公司、駐深辦事處； 自在職業者SOHO一族。特征： 對物業位置、交通、效力等較為關懷； 與投資者同樣關懷物業的保值、增值性； 智能化要求較高，管理要求好； 希望建筑規劃靈敏，易間隔和組合。 他們喜歡的辦公空間自用型客戶一 過渡型置業購買中小戶型的片區白領人士。 特征

5、： 25-35歲； 初次置業； 居住人口多為1-2人，有子女者較少； 文化層次較高，受過高等教育者居多； 月收入5000元/月以上； 對價錢較敏感，付款方式希望輕松靈敏； 較偏愛獨身公寓、一房一廳。自用型客戶二購買偏大戶型 片區原住民； 公務員、附近任務的企業管理階層、高級白領、經商人士； 為子女就讀本區域名校的人士； 外地駐深機構高層人士。 特征： 35歲以上； 多次置業為主，理性置業； 居住人口多為3-4人以上、有子女； 文化層次較高，受過高等教育； 經濟根底雄厚，價錢敏感度低； 喜歡三房以上戶型，室內功能規劃要求高，對景觀、朝向有要求； 要求管理好，同樣關注保值與增值。居家室內環境籠統定

6、位華強北 多功能效力式公寓 優豪斯U-house 釋義：1樓盤珍貴地段、高質量籠統與質素的綜合表述， 具有一定國際感；2氣勢逼人，張揚樓盤個性。工程命名建議1新族國際公寓2環亞新都市3嘉景國際公寓4柏仕晶舍工程備用命名建議戶型定位在售工程戶型比例一覽表 戶型群星廣場閣林網苑都會100航天立業瑋鵬花園富怡雅居公寓2%/一房26%92%45%9%12%/兩房34%8%38%70%62%/三房33%/12%21%26%6.5%四房/60%五房5%/5%/33.5%總計100%100%100%100%100%100%工程稱號東方時代廣場新亞洲中心廣場富寧達工程公寓82.5%/一房14%8.5%35%兩

7、房3.5%33.1%35%三房/36.4%20%四房/22.0%10%總計100%100%100%待售工程戶型比例一覽表 本工程戶型定位建議戶型分布建議兩種北3-8層平面規劃建議以商務辦公間為主北9層以上平面規劃建議以一房為主以兩房為主1商務辦公間：3-8層 防止由于低樓層景觀、視野、采光等要素帶來的銷售壓力，整體提高工程的銷售價錢。開發要點： 框架構造、便于打通； 不設廚房、隱蔽洗手間； 智能化綜合布線設備。 2普通住宅：9層以上 采光、通風較好，東南朝向有荔枝公園景觀資源，售價可提高。開發要點： 帶景觀方位安排偏大戶型； 保證房、廳、廚、衛比例關系，實現均好性； 采光、通風良好，防止經過廚

8、房進入洗手間； 防止排水、排氣向公共走道； 開放式陽臺、大凸窗設計，景觀單位思索落地窗； 戶型設計思索可拆合。戶型面積區間m2面積比面積套數套數比商務公寓25-3014%402014619%獨身公寓28-3530%891828837%一房一廳35-5043%1274027735%二房一廳55-6513%3822648%總計/100%29500775100%本工程戶型及面積定位 定位論述： 以獨身公寓、一房為主的中小戶型定位方式，符合片區 市場的需求情況。 思索總價原那么定位戶型面積，價錢提升空間大。 工程周邊建筑物密度較大，景觀資源缺乏，中小戶型的工程定位降低銷售風險。住宅價錢戰略價錢定位戰略

9、產品分解定價戰略 即：針對本工程產品方式， 比較市場同類產品的價錢， 得出工程各種不同產品的價錢， 最終合成工程整體價錢。 本工程產品方式戶型面積區間（m2）面積比套數套數比商務公寓25-3014%14619%單身公寓28-3530%28837%一房一廳35-5043%277436%二房一廳55-6513%648%總計/100%775100%統計分析： 一房以上的戶型占 總面積的50%； 獨身公寓與一房戶數 平分秋色；結論： 銷售主攻方向是公寓與一房單位。 選擇競爭樓盤做市場比較的原那么 同地域片區競爭 同質量競爭 同定位競爭戶型與客戶定位一致 同概念競爭主賣點的推行 同客戶源競爭比較樓盤列表

10、工程稱號位置戶型定位均價元/m2銷售率瑋鵬花園上步中路/振中路102m2三房、77-81m2兩房為主、46m2一房為輔，4梯10戶8000元/m2已賣3月銷售30%富怡雅居振華路東段117-331m2三房以上大戶型，一梯兩戶9000元/m2已賣兩年銷售率90%航天立業華庭振華路東段、富怡雅居旁45m2一房、69-87m2兩房、107m2三房，3梯14戶7600元/m2已賣兩年銷售率97%閣林網苑振興路/燕南路商務式公寓，36-53m2單房、62m2一房、60多m2兩房，三梯26戶7800元/m2賣一年多銷售率75%群星廣場華強北路/紅荔路住宅部分：公寓29-39m2、一房42-56m2、兩房6

11、3-88m2、三房103-107m2、五房167-204m2 8000元/m2賣近兩年住宅售罄都會100中航路東一房38-56m2、兩房61-84m2、三房117m2、2復式170m 8500元/m2售罄100%價錢比較評分表比較內容權重瑋鵬花園航天立業華庭閣林網苑群星廣場都會100我們工程備注位置25222020232220交通10866986景觀5333322周邊配套8666776人氣10776999樓盤籠統1512129141414戶型10775889軟件設備4323333小區配套4322323交樓時間4332334物業管理5322444合計100777064868280工程合成均價測算

12、表計算內容代碼瑋鵬花園航天立業華庭閣林網苑群星廣場都會100我們工程合計權重值Q777064868280實踐均價80007600780080008500權重值比例1.0391.1431.2500.9300.976權重均價PI83128686975074428293樓盤所占權重WI20%28%22%15%15%樓盤權重價PI*WI166224322145111612448600經過以上計算，本工程初步合成的市場參考實收均價為：均價 8600元/平方米內部產品價錢戰略不同產品種類的市場價值表達 根據我們多年的操作閱歷，公寓與酒店式公寓、商務寫字間的市場價值范圍如下：1酒店式公寓： 公寓價30060

13、0元/2酒店式商務公寓： 公寓價500900元/本工程產品價錢指點表商務公寓獨身公寓一房一廳二房一廳9500-98008700-90008600-89008600-8900價錢分析商務公寓獨身公寓一房一廳二房一廳均 價9600890088008800平均面積/套28324860平均售價/套268800284800422400528000商務公寓獨身公寓一房一廳二房一廳均 價9600890088008800合計面積40208918127403822合計售價385920007937020011211200033633600價錢戰略低開高走，逐漸攀升銷售節拍與價錢的關系銷售階段銷售時間段推出單位比例

14、入市價錢內部認購期第一階段9.19.30商務公寓：20%獨身公寓：30%一房一廳：20%二房一廳：20%8700元/第二階段10.110.20第三階段10.2111.17公開出賣期第四階段11.1811.25商務公寓：35%獨身公寓：35%一房一廳：30%二房一廳：30%8900元/第五階段11.2612.20第六階段12.211.20調整期第七階段1.212.289100元/繼續期第八階段3.110.159200元/尾銷期第九階段10.16 尾盤促銷9000元/商業部分商業定位步行街精品廊主題商場 方案一：商業規劃規劃一層定位：開放式街鋪與外部步行街結合二層定位：主題商場商業運營方式外向型，

15、片區臨近商家互動共贏,共同打造整體商業籠統。 運營種類規劃表 樓層運營種類運營方式招商對象二層文化藝術品專業市場書畫、古董、工藝品、樂器、特征書刊、民風藝術品、時髦裝飾品、玻璃制品、陶瓷制品、蠟制品等帶租銷售特征專賣店一層分隔獨立街鋪精品時裝廊品牌皮具店香水世界名表店高級飾品店銷售品牌專賣店具有鮮明文娛、休閑特征的大型 一站式消費 文娛城 方案二：一、二層： 思索一致的運營方式 規劃規劃 一層： 接待大堂、溫泉藥浴男、女部、桑拿室、腳底按摩、沖涼兼存放區男、女部、美容美發二層： 健身運動乒乓球、棒球、高爾夫球練習場、大電影院、小電影院投影、棋牌麻將室、餐廳、網吧、酒吧、男女睡眠區運營種類規劃商

16、場價錢市場租金比較法投資報答法 二級次商圈出租情況表商場稱號樓層月租金(元/)空置率商業檔次恩維廣場(全街鋪)1F3005000%中檔海潤廣場原1F28010%中低檔2F/3F100150/中閣音像城1F3005000%中檔2F15025010%園嶺鞋城1F1803200%中檔2F8013020%本工程可實現的商場租金樓 層一 層二 層月租金范圍(元/)350-200200-150周邊一級中心商業圈報答率商場稱號樓層年投資報答率年租金/總價賽格廣場一層14.4%二層12.4%中電信息時代廣場一層11%二層10%佳和電子一層9%二層6%本商場銷售價錢區間表樓層最高價元最低價元均價元一層52500

17、3000037500二層300002250025500總體/31500可以看出： 經過上述計算得出的商場售價，與前述商場價錢預估與周邊商場售價的比較分析結果根本相符，故： 商場平均售價約為：22500-52500元/M2平均售價銷售價錢： 1F 街鋪 37500元/平方米 2F 25500元/平方米租金擬訂： 150350元/平方米平均租金： 210元/平方米銷售原那么一層： 獨立鋪位直接銷售； 并為業主提供代理招租效力； 適當指點運營種類，不做強令限制； 餐飲文娛等因油煙、噪音等問題加以限制。二層： 帶租約返租銷售。方案二運營風險較大，利潤難以及時兌現我司建議：優選第一方案物業開展建議公共空

18、間及外立面建議平面規劃想象剖面圖想象首層平面圖想象立面透視圖想象戶內功能設置功能區類型面積區間m2功能安排方式廚房商務辦公間/住宅獨身公寓2清洗、烹飪開放式一房一廳2.5-3開放式、半開放式兩房一廳3.8-4.5封鎖式衛生間商務辦公間/住宅獨身公寓1.5-2洗漱、淋浴盥洗臺置外、設噴頭及家居設備一房一廳2.5-2.8盥洗臺內外均可、設噴頭、家居設備兩房一廳2.9-3.3盥洗臺置內、設噴頭及家居設備陽臺商務辦公間4-6觀景、休閑、堆放雜物封鎖式、開放式住宅獨身公寓2-2.5觀景、休閑開放式一房一廳2.6-4兩房一廳3.8-5.5設計闡明： 戶型方正，設計凸窗、小陽臺，豐富運用功能，整齊外立面。

19、設計闡明： 保證臥室及廳的方正，發揚邊角價值設計廚衛，平衡樓層規劃。 設計闡明： 保證主臥及客廳陽臺朝南，雙陽臺設計、臥室均設凸窗，室內功能分區明確。裝修風格建議類 別突 出 點裝 修 風 格備 注商務辦公間精巧適用簡單、整體感強，辦公空間個性化，現代風格隱蔽洗手間或室外設公共洗手間普通住宅公寓精巧、適用簡約、個性化、現代感裝修風格模糊廚房空間一房精致、適用，根本功能分區廚房半開放式、封鎖式兩房寬闊、溫馨、功能分區感強簡約、功能區裝修風格差別化封鎖式廚房室內設計效果 商住型小戶型設計 居家型小戶型設計 室內空間裝飾公共部分功能設置大堂 項 目內 容裝修風格簡約的現代風格，講求精致感、質量感，有

20、特征裝修檔次高檔裝修材質地面、墻身鋪砌優質石材裝飾品及設備奢華藝術吊燈、墻體掛件、沙發、茶幾、效力接待臺顏色以明黃為主，輔以銀灰色光線亮堂，燈光與自然光結合音樂輕音樂、鋼琴曲功能區大堂公共區、休閑休憩區、效力接待區電梯及電梯間 項 目內 容電梯電梯品牌知名品牌，如三菱、奧的斯等電梯數量每棟塔樓2-3部內部設備閉路監控攝像頭、背景音樂電梯間裝修風格簡約的現代風格，質量感強裝修檔次高檔裝修材質地面：高級地磚；墻身：高級瓷磚飾面裝飾品設備精致吊燈或壁燈，渣滓箱顏色以明黃為主，輔以銀灰色光線亮堂，燈光與自然光結合音樂輕音樂、鋼琴曲公共走廊 項 目內 容裝修材質地面：高級地磚；墻身：高級瓷磚飾面裝飾品及設備壁燈、渣滓箱光線亮堂，燈光與自然光結合會所開放式運營 項 目地 點內 容泛會所轉換層平臺或結合二層商業 的部分區域設置二樓商業的部分區域平臺花園休閑區、露天酒吧書