1、 第四章 房地產投資策劃第一節 房地產投資策劃技術要點第二節 房地產投資策劃案例解讀第一節 房地產投資策劃技術要點一、房地產投資策劃的內容二、項目投資環境分析與評價三、項目投資時機分析和選擇四、項目投資區位分析和選擇五、項目投資內容的分析和選擇六、項目投資模式與開發模式的選擇七、項目投資的經濟分析與評價一、房地產投資策劃的內容 1項目投資環境的分析與評價2項目投資時機的分析與選擇3項目投資區位的分析與選擇4項目投資內容的分析與選擇5項目投資模式與開發模式的選擇6項目投資的經濟分析與評價 二、項目投資環境分析與評價 （一）項目投資環境的分析 1社會環境 2政治環境 3法律環境 4經濟環境 5文化

2、環境 6自然地理環境 7基礎設施環境 8社會服務環境二、項目投資環境分析與評價（二）項目投資環境的評價 1多因素和關鍵因素法 （1）多因素分析法 影響因素子因素權重政治環境政治穩定性；國有化可能性；當地政府的外資政策0.15 經濟環境經濟增長；物價水平0.10 財務環境資本與利潤外調；對外匯價；集資與借款的可能性0.15 市場環境市場規模；分銷網點；營銷的輔助機構；地理位置0.10 基礎設施國際通訊設備；交通與運輸；外部經濟0.15 技術條件科技水平；適合工資的勞動生產力；專業人才的供應0.05 輔助工業輔助工業的發展水平；輔助工業的配套情況等0.10 法律制度與執行商法、勞工法、專利法等各項

3、法律是否健全；法律是否的得到很好執行0.10 行政機構效率機構的設置；辦事程度；工作人員的素質等0.05 文化環境當地社會是否接納外貿公司及對其的信任與合作程度；外資公司是否適應當地社會風俗等0.05 競爭環境當地競爭對手的強弱；同類產品進口額在當地市場所占份額0.05 二、項目投資環境分析與評價（二）項目投資環境的評價 1多因素和關鍵因素法（2）關鍵因素評估法投資動機影響投資環境的關鍵因素降低成本適合當地工資水平的勞動生產率；土地費用；原料及元件價格；運輸成本發展當地市場市場規模；營銷輔助機構；文化環境；地理位置；運輸條件；通信條件獲得元件和原料的供應資源；當地貨幣匯率的變化；當地的通貨膨脹

4、率；運輸條件風險分散政治穩定性；國有化可能性；傾向匯率；通貨膨脹率追隨競爭者市場規模；地理位置；營銷的輔助機構；法律制度等獲得當地的生產技術和管理技術科技發展水平；勞動生產率二、項目投資環境分析與評價（二）項目投資環境的評價 2綜合評價指標體系法 投資獲利率（H） 投資乘數（C） 邊際消耗傾向（B） 投資飽和度（D） 基礎設施適應度（J） 投資風險度（F） 有效需求率（Y） 國民消費水平（G） 資源增值率（Z） 優化商品率（S） 三、項目投資時機分析和選擇 （一）房地產投資時機分析 1產業政策與房地產投資時機 2金融政策與房地產投資時機 3房地產周期波動與房地產投資時機 4房地產壽命周期與房地

5、產投資時機 三、項目投資時機分析和選擇 （二）房地產投資時機選擇 1經濟蕭條、危機時期與房地產投資時機選擇 2通貨膨脹來臨之前與房地產投資時機 3房地產周期在低谷時與房地產投資時機 4房地產壽命周期與房地產投資時機 （1）房地產開發策劃階段 （2）房地產開發前期工作階段 （3）房地產開發建設階段投資分析 （4）房地產開發銷售階段投資分析 四、項目投資區位分析和選擇（一）區位與房地產項目投資價值 1區位的重要性 2對位置的兩種理解 3區位與城市功能分區 4區位與房地產投資價值的關系四、項目投資區位分析和選擇（二）房地產投資項目的區位因素分析 1地域因素的分析 2具體地點的分析 3開發潛力的分析

6、4土地使用權獲取方式分析 四、項目投資區位分析和選擇（二）房地產投資項目的區位因素分析 5區位選擇的具體影響因素 （1）城市規劃方面的因素 （2）自然特性 （3）市政基礎設施條件 （4）交通通達程度 （5）停車條件 （6）環境條件 （7）公共配套服務設施完備情況 （8）當前土地使用者的態度 （9）土地價格 （10）供求關系。四、項目投資區位分析和選擇（三）房地產投資項目的區位選擇 1從宏觀上選擇區位2從微觀角度選擇區位 3投資區位的具體選擇方法 （1）根據城市總體規劃來進行區位的選擇 （2）針對不同收入水平靈活布局 （3）按照房地產商的實力進行區位選擇 （4）要針對熱點區域來選擇區位 （5）要

7、考慮區位的升值潛力 （6）要預測到未來區位的發展變化趨勢 四、項目投資區位分析和選擇（四）不同類型物業對投資區位的要求 1居住項目 （1）市政公用和公建配套設施完備的程度 （2）公共交通便捷程度 （3）環境因素 （4）居民人口與收入四、項目投資區位分析和選擇（四）不同類型物業對投資區位的要求 2寫字樓項目 （1）與其他商業設施的接近程度 （2）周圍土地利用情況和環境 （3）易接近性 四、項目投資區位分析和選擇（四）不同類型物業對投資區位的要求 3零售商業項目 （1）最短時間原則 （2）區位易達性原則 （3）接近購買力原則 （4）滿足消費心理原則 （5）接近CBD原則 四、項目投資區位分析和選擇

8、（四）不同類型物業對投資區位的要求 工業項目場地的選擇須考慮的特殊因素包括：當地提供主要原材料的可能性，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應基地和產品銷售市場，技術人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環境污染的政策等。 五、項目投資內容的分析和選擇 （一）項目投資內容選擇的原則 1法律上的許可性 2技術上的可能性 3經濟上的可行性 4能否帶來最高收益的才是最高最佳 使用 五、項目投資內容的分析和選擇 （二）項目投資內容的具體選擇 1土地房地產 2住宅 3寫字樓 4商場、酒樓、旅店 5工業類房地產 6休閑性房地產 7綜合房地產 六、項目投資模式與開發模式的選擇 （一）

9、項目投資模式 1“投資轉讓（出售）”模式 2“投資開發出售”模式 3“投資開發出租”模式 4“投資開發出售、出租”模式 5“投資開發自營”模式 6“投資開發”模式 7“收購包裝租、售、營”模式 8“思路選定城市融資拿地開發 租售”創新模式 六、項目投資模式與開發模式的選擇（二）項目開發模式 1短平快的合作開發模式 2小而全的多項目開發模式 3精耕細作的成片開發模式 七、項目投資的經濟分析與評價 （一）房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 1.房地產開發項目總投資 項目總投資估算說明1開發建設投資1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地費用前期工程費基

10、礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發間接費管理費用財務費用銷售費用開發期稅費其他費用不可預見費2經營資金3項目總投資（1）+（2）3.13.23.3開發產品成本固定資產投資經營資金七、項目投資的經濟分析與評價（一）房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 2.開發產品成本 序 號項 目開發產品成本固定資產投資合計123456789101112土地費用前期工程費用基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發間接費管理費用財務費用銷售費用開發期稅費其他費用不可預見費合 計七、項目投資的經濟分析與評價3房地產開發項目總成本費用的具體估算 （1）土地費用估算 （2）前期工程費用 （3）

11、基礎設施建設費 （4）建筑安裝工程費 （5）公共配套設施建設費 （6）開發間接費 （7）管理費用 （8）財務費用 （9）銷售費用 （10）其他費用 （11）開發期間稅費 （12）不可預見費 （一）房地產開發項目總投資與總成本費用的估算七、項目投資的經濟分析與評價（二）房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 表4-5 房地產開發項目銷售計劃及收款計劃表 單位：，元銷售期間第1期第2期第 N期合計銷售計劃面積百分比100%收款計劃期間百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入第1期第2期第3期第N期總計（二）房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 表4-6 房地產開發項目出租計劃及出租收入計劃

12、表 單位：，元 序 號項目名稱建設期經營期第1期第2期第3期第N-1期第N期1可出租建筑面積2單位租金3可能毛租金收入4出租率（%）5有效毛租金收入6轉售收入7轉售成本及稅費8凈轉售收入七、項目投資的經濟分析與評價七、項目投資的經濟分析與評價（二）房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 表4-7 房地產項目銷售收入匯總表 單位：萬元 項 目建筑面積（）售價 （元/）2001年2002年2003年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商業部分公寓樓部分地下商業部分地下車庫部分總 計七、項目投資的經濟分析與評價（二）房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 表4-8 房地產項目出租收入計劃

13、表 單位：萬元 物業類型初始租金（元/）年期3451415合計入住率地上商業部分公寓樓部分地下商業部分地下車庫部分其他面積總 計七、項目投資的經濟分析與評價（二）房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 表4-10 銷售收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號項 目合計123N1銷售收入1.11.21.3可銷售面積（平方米）單位售價（元/平方米）銷售比例（%）2經營稅金及附加2.12.22.3營業稅城市維護建設稅教育費附加七、項目投資的經濟分析與評價（二）房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 表4- 11 出租收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號項 目合計123N1租金收入1.

14、11.21.3可出租面積（平方米）單位租金（元/平方米）出租率（%）2經營稅金及附加2.12.22.3營業稅城市維護建設稅教育費附加3凈轉售收入3.13.23.3轉售價格轉售成本轉售稅金七、項目投資的經濟分析與評價（二）房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 表4-12 自營收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元序號項 目合計123N1自營收入1.11.21.3商業服務業其他2經營稅金及附加2.12.22.3營業稅城市維護建設稅教育費附加七、項目投資的經濟分析與評價（二）房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 表4-13 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 序 號項 目合計123N1項目總投

15、資1.11.2開發建設投資經營資金2資金籌措2.12.22.32.42.5資本金借貸資金預售收入預租收入其他收入七、項目投資的經濟分析與評價（三）項目投資財務分析序號項 目合 計123N1現金流入1.11.21.31.41.51.61.7銷售收入出租收入自營收入凈轉售收入其他收入回收固定資產余值回收經營資金表4-14 全部投資財務現金流量表 單位：萬元 七、項目投資的經濟分析與評價（三）項目投資財務分析序號項 目合 計123N2現金流出2.12.22.32.42.52.62.7開發建設投資經營資金運營費用修理費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現金流量4累計凈現金流量計算指標：1、財務內部收

16、益率（%）：2、財務凈現值3、投資回收期（年）：4、基準收益率（%）：表4-14 全部投資財務現金流量表 單位：萬元 七、項目投資的經濟分析與評價（三）項目投資財務分析表4-15 資本金現金流量表 單位：萬元 序號項 目合計123N1現金流入1.11.21.31.41.51.61.7銷售收入出租收入自營收入凈轉售收入其他收入回收固定資產余值回收經營資金七、項目投資的經濟分析與評價（三）項目投資財務分析表4-15 資本金現金流量表 單位：萬元 序號項 目合計123N2現金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9資本金經營資金運營費用修理費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金

17、償還借款利息支付3凈現金流量4累計凈現金流量計算指標：1、資本金財務內部收益率（%） 2、財務凈現值七、項目投資的經濟分析與評價（三）項目投資財務分析表4-16 投資各方現金流量表 單位：萬元 序號項 目合計123N1現金流入1.11.2（1）（2）（3）（4）應得利潤資產清理分配回收固定資產余值回收經營資金凈轉售收入其他收入2現金流出2.12.2開發建設投資出資額經營資金出資額3凈現金流量4累計凈現金流量七、項目投資的經濟分析與評價（三）項目投資財務分析表4-17 現金來源與運用表 單位：萬元 序號項 目合計123N1資金來源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9銷售收入出租

18、收入自營收入資本金長期借款短期借款回收固定資產余值回收經營資金凈轉售收入七、項目投資的經濟分析與評價（三）項目投資財務分析表4-17 現金來源與運用表 單位：萬元 序號項 目合計123N2資金運用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10開發建設投資經營資金運營費用修理費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅應付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計盈余資金七、項目投資的經濟分析與評價（三）項目投資財務分析表4-18 損益表 單位：萬元 序號項 目合 計123N1經營收入1.11.21.3銷售收入出租收入自營收入2經營成本2.12.2商品房經營成本出租房經營成

19、本3運營費用4修理費用七、項目投資的經濟分析與評價（三）項目投資財務分析表4-18 損益表 單位：萬元 序號項 目合 計123N5經營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤9.19.29.3盈余公積金應付利潤未分配利潤計算指標：1、投資利潤率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤率（%）4、資本金凈利潤率（%）七、項目投資的經濟分析與評價（三）項目投資財務分析表4-19 資產負債表 單位：萬元 序號項 目合計123N1資產1.11.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.21.31.4流動資產總額應收帳款存貨現金累計盈余資金在建工程固定資產凈值無形及遞延資產凈值七、項目投資的經濟分析與評價（三）項目投資財務分析表4-19 資產負債表 單位：萬元 序號項